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房地產項目投資分析范文1
關鍵詞：風險；風險分析；風險識別；風險評估
第一章 房地產開發項目風險概述
1.1 房地產開發項目風險的相關概念
風險是指在一定條件下和一定時期內可能發生的各種結果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風險的概念還沒有一個統一的定義。
項目風險的定義：項目在其壽命周期內自然存在的導致經濟損失的變化，而項目的風險評估就是對項目風險的分析，也即分析項目在其存續的時空內自然存在的導致經濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經濟活動要大得多，項目的風險也有其自身的特點，主要有風險的客觀性、多樣性、持續性、補償性、全面性、可測性及規律性。
1.2 房地產項目風險分析的一般過程
一個工程項目進行風險分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€階段：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對[1]。
風險分析是對風險的識別、估計、評價和應對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風險分析都是不完整的。
第二章 房地產開發項目風險識別
2.1 概述
風險識別是風險管理的基礎。房地產開發項目風險識別是指風險管理人員找出影響房地產開發項目質量、進度、投資等目標順利實現的各種風險因素，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的風險進行分類，找出風險產生的原因，并對風險進行分類列表。 [2]。
2.2 房地產項目風險識別方法
房地產項目風險識別的方法很多，主要包括專家調查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法
及篩選―監測―診斷技術等方法。
第三章 房地產開發項目風險評估
3.1 風險估計與評價常用方法
房地產項目風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，找出主要的風險源，并評價風險的可能影響，以便以此為依據，對風險采取相應的對策。風險估計與評價常用方法主要有調查和專家打分法、風險報酬法、風險當量法和解析方法。
3.2 我國傳統項目風險評估方法
我國傳統項目風險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優缺點，且具有一定的互補性，現逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項目生產中的產量、成本、利潤三者的關系，通過測算項目達到正常生產能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔風險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應的生產水平，那么項目就會發生虧損；反之，則會獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術。其基本目的是考察一個項目分析結果的穩定性，即該項目投資分析結果以多大的程度隨著相關因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產生的影響，引起項目的經營產生變化而使項目主要效果指標發生變動的程度。
3.5 風險概率分析
3.5.1 房地產投資風險的類型
房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險和國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、規避的主要是經濟風險。經濟風險主要包含市場風險、經營風險和財務風險等。
3.5.2 風險概率分析的方法
風險概率分析總結起來主要有以下幾種：
（1） 利用已有數據資料分析風險因素或風險事件的概率
（2） 利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
第四章 房地產開發項目風險應對
4.1 風險應對概述
風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別與評估，把項目風險發生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應采取什么樣的措施以及控制措施應采取到什么程度。
4.2 項目風險回避
風險回避是指當項目風險的潛在威脅發生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風險的一種策略。采取這種策略，必須對風險有充分的認識，對威脅出現的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風險的項目資源、項目技術、項目設計方案等，從而避開項目風險的一類項目風險應對措施。
4.3 項目風險轉移
風險轉移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉嫁給與其有相互經濟利益關系的另一方承擔。風險轉移是房地產開發商處理風險的一種重要方法。風險轉移也叫合伙分擔風險，其目的不是降低風險發生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協議，在風險事故一旦發生時將損失的一部分轉移到項目以外的第三方身上。
4.4 項目風險控制
相對于風險回避而言，風險控制措施是一種積極的風險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉移的風險，通過降低其損失發生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術或方法。
4.5 項目風險自留
風險自留是指開發商自己承擔由風險事故所造成的損失。當采取其他風險規避方法的費用超過風險事件造成的損失數額時，可采取風險接受的方法。風險接受是最省事的風險規避方法。自愿接受風險可以是主動的，也可以是被動的。
第五章 結語
5.1 本文主要工作和結論
本文詳細介紹了房地產開發項目風險分析的全過程，包括風險投資的相關概念，風險分析過程的四個階段（風險識別、風險估計、風險評估和風險應對）的特點和相互關系，風險識別的具體方法和存在問題，風險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統的風險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風險應對的四個策略：風險回避、風險轉移、風險控制和風險自留。
參考文獻
[1] 趙振宇，劉伊生，楊華春.故障樹法引入工程項目風險管理研究[J].現代電力，2002 年
房地產項目投資分析范文2
【關鍵詞】房地產項目；敏感因素；建設投資；銷售收入
房地產項目敏感性分析用以考察房地產項目中涉及的各種不確定因素對項目基本方案經濟評價指標的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預測項目可能承擔的風險，為進一步的風險分析打下基礎，也為項目實現預期的目標奠定基礎。
房地產投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經濟效果的主要指標（如內部收益率、凈現值、投資回收期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經濟指標的影響很大，我們認為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要加以嚴格控制和掌握，并制定相應的風險防范措施，保證預期目標的實現。
敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析，單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數值來進行分析，估算單個因素的變化對項目效益產生的影響；多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發生變化時的影響。為了找出關鍵的敏感因素，房地產項目大多采用單因素敏感性分析。
一、房地產項目敏感性分析步驟
房地產項目敏感性分析一般按以下步驟進行：
1、確定影響因素
影響項目經濟效果的因素眾多，我們必須抓住主要因素，對于房地產開發項目而言，主要影響經濟效果的指標有總投資額、建筑面積、銷售價格及租金等。在實際工作中，主要以總投資額和銷售及出租收入作為影響因素進行單因素敏感性分析。
2、確定不確定因素的變化程度
敏感性分析通常是同時針對不確定因素的不利變化和有利變化進行，以便觀察各種變化對效益指標的影響，并編制敏感性分析或繪制敏感性分析圖。
一般是選擇不確定因素變化的百分率。房地產項目中一般選取±5%，±10%作為總投資額、銷售及出租收入變化的百分率。
3、確定分析指標
建設項目的經濟評價有一整套指標體系，敏感性分析可選定其中一個或幾個主要指標進行，最基本的分析指標是內部收益率或凈現值，根據項目的實際情況也可選擇投資回收期等其他評價指標，必要時可同時針對兩個或兩個以上的指標進行敏感性分析。
通常情況下，房地產項目基本上只采用項目投資財務內部收益率。
4、敏感性分析的結果表述
5、確定最敏感因素
6、針對敏感性因素制定相應措施
最敏感因素一般影響效益目標較大，有時甚至關系到項目預期目標的成敗。加之可行性研究是項目的前期階段，很多因素都屬于預測因素，具有很大的不確定性，因此應對最敏感甚至可能影響預期效益目標成敗的敏感因素制定相應的對策，從而能有效的避免因該因素變化而給項目帶來的風險。
二、實例
最后針對最敏感因素---銷售收入制定風險防范措施，如通過加大宣傳擴大影響力提升價格、制定價格策略、優化戶型凸出項目優勢等措施保障項目收益。
三、結語
通過房地產項目的敏感性分析，可以使投資者事先知道哪個參數對預期利潤影響較大，哪個參數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處于最有利的狀態下。
參考文獻：
[1]佘健明，王永銀，于守法，馬天余項目決策分析與評價2012
[2]國家發展改革委、建設部的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 2006
房地產項目投資分析范文3
【關鍵詞】房地產；風險；層次分析法
房地產又稱不動產，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區位的結合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產投資項目的開發與經營是對環境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經濟發展提供堅實的物質基礎，也極大地帶動相關產業的發展。改革開放以來，隨著經濟的發展和房地產市場的不斷完善，房地產業成為國民經濟的支柱產業，對經濟有很強的拉動作用，具有重要戰略地位。
一、房地產投資風險類型
由于房地產投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產業關聯性高等特點。使得房地產開放項目開發中具有不確定性和風險性。一旦風險發生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經濟和社會發展都是很不利的。因此投資方必須對房地產投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產投資項目風險可分為環境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環境風險分為自然環境風險和人文社會環境風險。政策風險包括城市規劃、稅收、金融、土地、產業。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。
二、AHP法理論及運算步驟
本文采用層次分析法AHP對房地產投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：
第一步，確定系統總目標，并依據總目標的不同將系統劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。
第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級比率標度
雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：
（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR
三、實例分析
以G市某房地產投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環境穩定，資源充足。該地區房產投資優惠政策多，有比較寬松的投資環境。城市化人口每年遞增，經濟處于高速增長狀態，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環境優良。L房地產項目是由K公司開發，該公司資金雄厚，從事房地產多年。具有比較強的管理和技術能力。根據項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）
A=■計算權重系數bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數。從中我們可看出政策風險權重系數最大。因此，L房地產投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。
四、結論
本文從房地產開發投資方的角度出發，按照風險管理的基本原則，對房地產開發項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產特點，利用文獻調查法對關于房地產開發項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產開發項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產投資項目風險評價的運用已經比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產項目風險分析與評價的運用。
參 考 文 獻
[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統動力學在建設項目財務評價中的應用[M]．北京：冶金工業出版社，2010
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房地產項目投資分析范文4
【關鍵詞】 房地產 投資環境 投資分析
一、研究意義
1、有助于降低房地產投資風險
根據完全性、非兼容性、簡潔性、客觀性等原則，可以將房地產投資風險歸納為系統風險和非系統風險兩大類型。其中系統風險包括政策風險、經濟風險、社會風險和自然風險，非系統性風險包括經營風險和技術風險等。投資者選擇某城市房產進行投資，一般首先要對該城市的房地產市場作出判斷。
投資環境對房地產投資成敗起著決定性作用。決定投資效果的關鍵是投資區位選擇，投資于不同地區會產生完全不同的投資效益，加強投資環境研究是避免投資空間區位決策失誤的重要途徑與方法。對房地產投資環境進行評價和研究，可以為投資者判斷投資地投資環境、了解投資地的經濟發展水平和房地產市場供需狀況提供依據，從而幫助投資者作出正確的投資判斷有效規避投資風險。
2、有助于政府優化投資環境
房地產業的發展，對于改善居住條件、拉動經濟增長、擴大就業、加快城市建設、改善城市投資環境、提升城市形象有重要作用。良好的投資環境能吸引國內外資金，使改善本地經濟結構、消滅貧困、發展區域經濟形成良性循環。對房地產投資環境進行評價和研究，從中發現影響房地產投資的利弊因素，能夠為政府優化投資環境指出努力方向。
對不同區域的房地產投資環境進行調查分析，可以了解國內不同地區的房地產市場發展情況，有助于地區政府制定房地產業發展政策，、優化投資環境、評價并改善房地產所需的投資環境、改善城市利用空間結構將有明顯的促進作用。
3、有助于建設節約型社會
近年來我國房地產業發展不均衡，局部薄膜現象日漸嚴重，實際上是社會資源的浪費。而這些情況的出現，在一定程度上與房地產業投資環境選擇失誤有關。房地產建設資源消耗大，尤其是鋼筋、混凝土的消耗。在投資前對投資環境進行評價，是投資項目盡可能完善，提高房地產售出率，降低房屋空置率，減少資源的浪費，有利于國家長遠發展。
二、房地產投資環境的特征
1、不確定性風險多
房地產投資額度大、周期長，隨著時間的推移和環境的變化，各類風險出現的幾率和影響將會倍增，放低產投資除了存在個別風險外，還面臨系統風險。房地產投資者深入分析評價投資地的經濟環境、、社會需求、市場容量和財政法規是有效規避風險的重要前提。
2、區位條件影響大
位置固定是房地產資產的最重要特征之一，區位條件對房地產投資影響巨大。任何房地產項目都需要落實到具體的區域，區位價值充分體現在對開發商、置業投資者和租客吸引力。良好的區位條件，能使開發商通過開發投資或取高額開發利潤，使置業投資者獲取穩定的經常性收益，使租客方便開展其經營等活動。
3、與經濟環境密切相關
我國區域經濟發展極不平衡，這樣的經濟格局反映到房地產投資上表現為東部發達城市房地產投資超前，而西部落后地區房地產投資嚴重滯后。此外，個人經濟實力是影響房地產投資環境的重要因素，成為房地產商品購買力量最主要的制約力量。
4、受城市規劃之約
房地產價值與其周邊物業、城市基礎設施、市政公用設施和環境變化緊密相關。這種影響包括兩個方面：一方面受到城市規劃的制約，例如城市土地的轉讓、利用就必須符合城市土地利用規劃，并非完全市場調節；另一方面，隨著城市發展戰略的實施，政府在道路、公園、博物館等公共設施等方面的投資，就能顯著提高附近房地產的價值。
三、房地產投資環境評價
1、房地產市場參與者的素質分析
房地產市場的參與者主要包括土地所有者或者當前的使用者、開發商、建筑承包商、專業顧問、金融機構以及消費者等。知識、智慧、經驗和決策能力是開發商成功的根本。由一個著名的建筑師設計的，由一個著名的建筑承包商建造的房地產，往往可以提升其本身的價值。我國政府部門對房地產市場參與者實行資質管理，資質的評定既是對房地產市場參與者素質的評價，有時為房地產投資者尋找合適的房地產開發合作對象等提供方便。
2、房地產建設的場地條件分析
（1） 分析房地產項目擬建地段的自然地理特征，避免將房地產建筑建造在斷裂、流沙層、巖溶層和黃土失陷性顯著等不利的地基基礎上，并盡量使建筑物獲得良好的光照、通風條件，盡量減少房地產項目建設施工的工作量。
（2） 對房地產項目擬建地段土地利用和城市規劃條件進行研究，使其在符合規劃要求的同時，最大限度的提高土地利用的集約化水平。
（3） 了解當前土地使用者對擬建設項目的態度。
（4）了解房地產項目擬建地段的地價形態。
3、 房地產項目實施建設的原材料、輔助材料和燃料供應條件分析
（1） 分析房地產投資項目建設需要的原材料的品名、數量和質量要求，原材料供應能否滿足房地產項目建設的需要。
（2） 按照工程施工進度而適時提供原材料的供應。
（3） 對房地產項目建設需要原材料的價格合理性進行分析。
（4） 對于原材料供應的采購組織情況分析。
4、房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施配套條件分析
（1） 調查房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套情況。弄清其對房地產項目建設和區域城市功能發揮的作用和影響，重點分析目前水、電、煤氣、交通、排污等基礎設施的網絡是否合理，教育、科技、文化、商業和其他服務業等公共服務設施的規模和布局是否能夠滿足區域城市經濟發展和居民生活需要。
（2） 了解房地產投資項目擬建地段的基礎設施和公共服務設施的配套建設的規劃標準。房地產投資者應當繳納的基礎設施配套建設費、公共設施配套建設費的收費標準，區域有關公共管理機構收費后，應當為房地產項目提供的基礎設施和公共服務設施的配套條件。
（3） 認清新增基礎設施和公共服務設施的配套建設進度。一般來說，基礎設施和公共服務設施的配套建設，要有一定的超前性，但是也要避免配套設施長期不用、土地閑置等問題。
四、優化房地產投資環境的對策建議
（1） 加快城市經濟建設，促進區域協調發展。城市經濟的發展，預示著城市投資、生產活動活躍，對住房、各種公共基礎設施和服務業設施等的需求隨之增加。地區經濟協調發展是優化區內資源配置、提高房地產市場競爭力的基礎。
（2） 加強基礎設施建設，完善城市綜合功能、基礎設施的好壞直接反映了城市經濟發展水平和房地產投資環境的優劣?；A設施環境落后的城市應加大道路建設投資，大力發展公共交通，改善公共交通條件，加強高速公路和鐵路等的建設。
（3） 改善城市居住環境，提升城市整體形象。有經驗的房地產投資者往往會選擇居住環境良好的城市進行房地產項目開發。
五、小結
房地產投資者要想在激烈的房地產市場競爭中取得較好收益，出考慮經濟成本等因素外，在投資前對房地產投資環境進行科學合理的綜合評價，選定良好的投資環境至關重要。
參考文獻
[1] 陳鑫 房地產投資環境評價研究[D].西安 西安建筑科技大學，2008
[2] 彭俊，劉衛東 房地產投資分析[M].上海 同濟大學出版社，2004
房地產項目投資分析范文5
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多,是一個相當復雜的過程,對此,在房地產開發一章已經進行了一定的闡述,房地產投資過程與開發過程是類似的,不過其側重點不同。概括而言,房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。
投資分析
房地產經濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確,是確保整個開發項目成功的關鍵。反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。 (1)市場分析。 市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益,進而有助于投資者在進行財務分析時,能夠正確計算出未來現金流量。 (2)財務分析。 投資者經由市場分析估計未來房地產的收益,進而估計出未來的現金流量。因此,財務分析的主要目的是經由現金流量的估計,計算出預期報酬率,并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外,財務分析并對投資的風險進行估計,以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。 (3)可行性分析。 可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建筑與土地使用等法規限制的研究,以了解投資計劃在法規限制上是否可行,以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。 因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定后,整個計劃才可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中,可能會因為遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,并不能將其當作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復研究,在正式決策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準確性。
房地產項目投資分析范文6
一、問題的提出
近幾年，中國房地產業快速發展，房地產開發投資額與年俱增，基本上都高于同期全社會固定資產總投資的增速，房地產已經成為推動國民經濟發展的重要產業。在房地產業迅速發展的過程中，房地產市場的競爭也日趨激烈，房地產開發商的成功不只取決于現在占有和使用資源的多少，更在于他們識別、創造、有效整合與利用資源的能力，從而規避風險。所以，房地產開發商在開發一個項目前應將市場基本狀況、國家政策、消費者選擇以及項目特點有機結合，以便把風險降到最低，這其中關鍵的一項就是做好項目定位。
二、房地產項目定位的概念
房地產項目定位的概念可以進行如下表述：房地產開發經營者經過研究市場前提、技術前提和資金投入狀況等一系列與房地產產品生產有關的前提條件，利用科學的方法，構思出房地產項目產品方案，從而在產品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位。
三、房地產項目定位研究的主要內容
房地產定位一般包括：產品定位、客戶定位和形象定位三部分內容。
（一）產品定位。產品定位就是形成市場差異化產品，主要包括兩部分內容：一是研究房地產市場環境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產品定位提供市場基礎；二是研究產品構成要素和目標客戶消費使用過程，以便確定房地產項目形成過程中的外部和內部條件，分析產品構成的主要因素，形成市場差異化產品。
（二）客戶定位。客戶定位是確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環境、文化背景、偏好和生活方式等。
（三）形象定位。形象定位主要是找到該房地產項目所持有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產項目的市場表現形式，確定房地產項目從產品到商品的過程中的最佳表達方式。
四、房地產項目定位方法
房地產項目定位主要研究如何確定目標客戶群體和產品內容，是投資決策的重要因素。項目定位貫穿于市場研究、投資分析、產品規劃管理和銷售執行，是決定產品未來銷售好壞的關鍵因素。具體來說，主要有以下四種方法：
（一）房地產項目市場分析方法。房地產項目市場分析方法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環境進行數據搜索、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數據進行競爭性分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產品定位?？梢酝ㄟ^實地調查、問卷訪問和座談會等多種方法進行市場調查。
（二）項目SWOT分析方法。SWOT是優勢、劣勢、機會和威脅的合稱，主要是對房地產項目內外部條件各方面進行綜合和概括，進而分析項目的優勢、劣勢、機會和威脅。其中，優勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，機會和威脅分析是關注外部環境的變化及對項目的可能影響。
（三）建筑策劃方法。房地產項目產品的核心集中體現在建筑環節，同時也是產品差異化競爭優勢的產生方式。建筑策劃方法就是抓住這一點，根據總體規劃的目標，從建筑學角度出發，依據相關經驗和規范，以實態調查為基礎，經過客觀分析，最終得出實現既定目標的方法。
（四）目標客戶需求定位法。目標客戶需求定位法是指房地產開發商在物業產品定位時，根據所選定目標市場的實際需求，開發建設出能滿足他們個性化需求的產品。比如，各種酒店的投資開發。
五、“西安高新區國家級軟件服務外包基地”實例分析
（一）項目概況。西安高新區木塔寨軟件外包基地項目所在地的南北主干道為唐延路，南臨城市交通干道――丈八東路，東接太白南路，交通網絡完善。項目周邊分布著眾多的醫療機構、教育機構、金融機構和商業配套，木塔寺遺址位于其間，項目周邊生活條件優越、人文景觀豐富。項目所在地域，近距離有高新區軟件園、信息產業基地、長安科技產業園、銀河科技園等大型科技產業基地和大唐電信、東盛集團、海星集團等知名科技企業，科技氛圍十分濃厚。
（二）市場分析。據賽迪顧問預測，到2010年中國軟件外包市場規模將達到70.28億美元，占全球軟件外包市場的8.4%，年均復合增長率為50.2%。毋庸置疑，軟件外包業務已經成為軟件行業發展的新增長點。IDC（國際數據資訊）預計，在2009年之前，軟件外包業將保持每年50%的高速增長。計世資訊的研究報告也顯示，在未來5年中，中國在IT與服務方面的投入將達到2.3萬億元人民幣。由此可見，軟件外包行業發展潛力巨大，在未來的幾年里需要大量的軟件外包基地來滿足軟件外包行業發展的需要。
西安高新區成立于1991年3月，是經國務院批準設立的國家級高新技術產業開發區，現已完成開發配套35km2。自1994年以來，各項綜合指標一直位居全國53個國家級高新區前列，多次被評為全國先進高新區。1997年率先加入APEC科技工業園區組織；2001年被列為“十五”期間國家重點建設的五個國家示范高新區之一；2002年12月被聯合國工業發展組織考察認定為六個“中國最具活力的城市和地區”之一；2004年通過了ISO14000驗收，成為國家環保示范區；2005年成為全國首家高新技術產業標準化示范區和國家知識產權保護示范園區。目前，正與北京、上海、深圳等地高新區一起，共同建設世界一流高科技園區。
西安高新區作為西安軟件服務外包產業示范區和引領區，在西安市委、市政府出臺了《關于促進軟件服務外包產業發展的扶持政策》后，也及時出臺了《西安高新區促進軟件服務外包產業發展扶持政策》，表明了西安高新區對發展軟件服務外包產業的決心。
綜上所述，高新區以其重要的地理位置、良好的軟件外包市場投資環境和優惠的產業政策，將依然是眾多軟件外包及相關行業投資商的青睞之地。
（三）定位分析。結合市場調研，主要從SWOT（優勢、劣勢、機會和威脅）四個方面對該項目進行分析：
1、優勢分析。（1）高新區經濟高速發展；（2）項目區位優勢；（3）投資商資源優勢；（4）科技氛圍濃厚；（5）西安高新區市政基礎設施和公建配套不斷完善。
2、劣勢分析。（1）相比其他區域，該項目所在位置現有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到較大的阻力。
3、機會分析。本項目存在著以下發展機會：（1）高新區不斷發展壯大，被列為國家以及陜西重點開發對象，西安要通過自身的比較優勢以及積極營造出的產業環境，來確保成為全球軟件服務外包產業中的橋頭堡；（2）軟件行業持續發展，新成立的軟件公司不斷出現，對基地的需求強烈。
4、威脅分析。目前，很多城市的高新區以及西安本地的一些經濟開發區都在籌劃建設軟件園，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進行投資將成為項目實施必須解決的一個問題。
（四）定位結論
1、產品定位。項目進行包含地上建筑物和建筑物的拆遷、安置、補償，以及上水、下水、電力、道路、燃氣、熱力、通信、場地平整等在內的“七通一平”基礎設施建設?；A設施建設完成后，將來定位于西安高新區軟件外包基地、辦公、住宅、商業、城市景觀為一體的城市高新科技開發綜合配套區。
