前言：中文期刊網精心挑選了商業規劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
商業規劃范文1
最近看到一則消息：中國商業設計協會對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計、建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。在當今的中國，幾個人就可以開一家策劃公司，因為開發商對這一塊的知識幾乎沒有，所以這樣的結果只是一個策劃性的東西，而不是實際可操作的。所以，即使做了這樣的前期策劃，后續的也是無法落實的。
一、國內目前商業項目規劃設計的整體現狀
中國的商業目前面臨著許多問題。不專業的設計，這里說的不專業不是說設計院不專業，設計院對于規范和空間的引導都很專業，但是由于不清楚商業的需求，所以我們看到大量的項目都是這種情況：由于設計的不合理，最終招商的時候商鋪進不來，物業滿足不了設計要求；后期改建改造大；最重要的就是運營成本的加大。所以我覺得一定要建立這樣的理念和概念，就是不能夠用建筑規劃設計來作為商業地產開發的靈魂，而是一定要引入商業設計的靈魂。商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產的運營提出的專業性的考慮和要求。所以我認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃設計和建筑設計的基礎條件。
二、做好商業項目規劃設計的重要原則
那如何做好商業規劃設計呢？我認為最重要的是要把握兩個關鍵點
第一點：主力店及次主力店
在商業綜合體當中，通常包括超市、百貨、影院、餐飲、健身、酒店等多種業態，不同業態對物業要求和標準不同，在規劃設計時必須滿足不同業態的需要。這與一開始講的招商在前、建設在后有很大關系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。
第二點：內部動線設計
商業綜合體好的動線設計能引導和方便消費者購物，良好的人流動線也能延長消費者在店鋪的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，并能讓消費者體驗一種品牌所倡導的購物感覺。如果把商業綜合體比作一個人的話，那么動線就好像人身體內的血管一樣重要，無論上、下、左、右都必須保持通暢，不能有任何阻塞的地方。所以，商業綜合體在規劃的初期往往重點放在動線規劃上，為配合各樓層不同業種的定位，商家往往要花費很大心思和時間來研討和修復動線設計圖，直到滿足商場使用的最佳狀態為止。
商業的動線設計，必須先來看看到購物中心內的顧客都是什么樣的目的，我們一般把顧客分為三種：第一種是有購買目的主動顧客，具有較強的目的性；第二種是無購物目的的顧客；第三種是隨機購買，以逛為目的，在“逛”中發現商品，激發購買欲望，主要以女性為主，屬感性消費。那么，要激發顧客的購買欲望，不僅需要在商品自身設計上下工夫，提高商品的色澤、款式等方面的視覺效果，還需要著重研究商業空間的內部布置、空間的分割和聯系，創造特定的購物氛圍，讓顧客心情舒暢，從而達到激發其購買欲望的目的。
一個好的垂直、平面交通設計是可以決定內部人流動向的。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的動線規劃的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。
商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線，還有水平動線及垂直動線。
后場動線： 從停車卸貨開始經過商品管理，接著上升降貨梯，到進入賣場倉庫的這個過程是后勤補給動線，
員工動線： 員工每天上下班進出的動線，從經過警衛到商業綜合體，打卡完畢至員工更衣間換制服、再進到個人工作崗位的這條動線就是員工動線。這條動線通常會和消防逃生動線相連貫，也會有某一段會和貨物的補給動線重疊，這都是合理的設計。
水平動線： 水平動線在內部交通設計上，對于引導人流起到至關重要的作用。商業綜合體每一層商業以電扶梯為中心來做引導客人走向的通道成為水平動線，水平動線設計最重要的是主通道動線與次通道動線，一般要求在進入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業態劃分。除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，避免因占用黃金鋪面而造成的損失。
垂直動線： 從地面層借助自動扶梯，電梯，步梯來運送消費者上下到每一個營業樓層的過程稱作垂直動線，主要的功能是自下而上引導客流。
購物中心層數越多，營業面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。
在對商業做動線設計的時候應該避免以下問題的發生：
1、我們在做商業動線設計時一般要注意避免在同一平面動線交叉（車流、人流、貨流）；避免因動線設計不合理而改用廁所做誘餌，來指引顧客在商場內轉來轉去，達到吸引人流的效果。
2、做商業規劃時要考慮設置必要的停車設施；還要注意不同業態卸貨平臺的設置不同。
3、尺度合理的主副通道設計寬度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。
對于不同商業定位的商業綜合體來講，不同的定位決定了不同的商業功能和業種布局，只有將項目分析透徹，才能在動線設計上滿足它們的發展特點。
三、結語
商業規劃范文2
一、現狀與形勢
（一）商業發展現狀。
近年來，我市商業發展取得了令人矚目的進步，已經成為我市經濟發展的支柱產業之一。
1．商業在**市經濟發展中的地位和作用顯著提高。商業經濟實力邁上新臺階。20**年全市實現社會消費品零售總額172億元，比**年增長81%。批發零售貿易業、餐飲業實現增加值60億元，比**年凈增29.45億元。實現稅收17億元，占全部稅收的24%。全市國有、股份、集體、民營、合資等各類批發零售貿易業網點數量由**年的3.4萬個發展到20**年的5.7萬個，餐飲網點數量由**年的5,298個增加到20**年的12,662個。商業逐步發展成為我市影響力強、牽動作用明顯的先導性支柱產業之一。
2．內引外聯力度加大，商業國際化色彩漸濃。商業引進內外資實現了歷史性的突破，先后與美國肯德基、荷蘭普爾斯瑪特、馬來西亞百盛、北京西單、陜西世紀金花、廣州天河等國內外知名企業合資、合作開設了肯德基專賣店、諾瑪特購物中心、友好百盛購物中心、匯特-西單購物中心、世紀金花、紅山新世紀廣場等商業設施，提高了**商業的整體水平。內外貿一體化進程加快。以口岸為依托，不斷擴大進出口業務，**年至20**年累計實現進出口總額68.97億美元。
3．商業集團不斷壯大，區域影響力逐步增強。商業企業改革力度不斷加大。通過資產重組、企業購并等多種方式，先后組建了友好、華凌、天地、德匯、宏景、廣匯等一批在全區具有廣泛影響力的優強企業集團，商業的吸納、輻射能力不斷增強。友好集團的成功上市，增強了融資功能，顯示了強勁的發展后勁。
4．現代營銷方式迅速發展，商業設施水平不斷提高。商業營銷方式發生巨大變革，大型綜合超市、連鎖店、便利店、專業專賣店等多種新型流通業態在**市商業中有了較快發展。截止目前全市已有連鎖經營總店26個，門店數132個，銷售額達到12億元，比20**年增長1.36倍。總、總經銷、集采分銷等現代營銷方式和手段得到普遍運用，使傳統的營銷方式發生了深刻的變革。通過對中山路、二道橋、解放路、人民路、黃河路、友好路等主要干道的改造，促進了商業網點設施的快速建設和發展，使初具規模或正在發展的以中山路為軸心的**城市商業中心區，以火車南站地區、二道橋地區、小西門地區、北京路鐵路新村地區、西虹路華凌市場地區和友好路地區為集聚點的六大商業圈和十二條特色商業（專業）街商業形象整體水平得到提高。
5．市場建設取得進展，具有口岸城市特征的批發體系日益完善。**市的市場建設進一步突出了口岸城市的特征。1992年，**市被批準為對外開放城市。10年間，**建起了6個口岸，其融入城市之中、共享城市資源的口岸產業鏈特點，使市場建設取得了事半功倍的效果。從**年以來用于商品市場建設的投資接近100億元。截止目前，全市擁有各類交易市場180個，年成交額270多億元，成交額億元以上的市場個數由**年的19個增加到目前的28個。圍繞**經濟圈的建設，大批發市場群正在沿線擺開，通過對現有分散、規模小的市場重新整合，重點建設和發展完善了華凌國際商城、邊疆商貿城、二道橋民族特色購物市場、廣匯美居物流園、宏大賽博特汽車城、亞中機電產品物流配送中心等一批功能齊全、輻射面廣、有特色的大型專業批發交易市場，已成為周邊國家旅游購物的重要集散地。
綜合分析我市商業的發展狀況，總體規模在不斷擴大，商業基礎設施建設明顯改善，管理方式和經營理念發生很大的變化，但與實現建設國際商貿城的目標，與完善城市功能和提高人民生活質量的要求相比還存在許多不足。主要是：
一是商業布局有待完善。**商業在城市中心區比較繁榮，城鄉結合部、城鎮和新興居民小區商業發展相對滯后；市內布局需要進一步優化，商業網點疏密還不平衡；區級商貿中心還沒有形成規模，進入社區的便民商業發展緩慢。
二是商業業態發展不平衡。傳統百貨業仍占主體，新型業態規范化和規模化水平不高，業態發展不平衡，現代營銷技術的利用仍處于起步階段。傳統批發業萎縮，物流中心、配送中心和倉儲建設等現代批發業的建設、發展滯后，規模化水平不高，制約著商業的整體發展水平。
三是現代物流配送組織化程度不高。各種物流資源還沒有得到有效整合，全市僅有少數幾個商貿企業建立了物流配送公司，社會物流企業也僅有幾家，且規模不大，與**這個交通運輸條件良好、倉儲能力較強的口岸城市還不相稱。
四是商業宏觀調控有待進一步加強。涉及商業的綜合管理部門職能存在交叉，不可避免地影響管理效能的提高；地方性商業法制建設滯后，對社會商業的管理缺乏力度和調控手段。商業各主管部門僅負責制定本系統發展規劃，各規劃之間缺乏相互銜接。
（二）面臨形勢。
今后幾年，我市商業發展面臨著新的機遇和挑戰，**市商業必須抓住機遇，才能加快發展。
1．體制環境有利于商業發展。隨著經濟體制改革的不斷深化，必將促進經濟發展由資源約束型和供給約束型向市場約束型和需求約束型轉變，這就決定了商業也必將逐漸從社會生產的末端產業升位為先導性產業，并不斷得到強化。這就為我市商業支柱產業地位的穩固加強提供了良好的體制環境。
2．消費環境有利于商業發展。從消費政策方面分析，國家將繼續采取積極的財政政策和穩健的貨幣政策來擴大內需、拉動消費，這為商業發展提供了難得的政策環境。從社會購買力方面分析，到20**年，我市人均GDP達到3100美元，城鎮居民人均可支配收入年均增長8%，農民人均純收入年均增加300元以上，經濟的快速增長和城鄉居民收入的不斷提高將促進社會購買力持續增強。從商業發展的階段性變化來分析，目前的消費品市場受居民可支配收入和消費預期等因素影響還遠未飽和，消費者越來越追求高品質、實用性、個性化消費才剛剛開始。因此，盡管消費結構多元化趨勢會愈演愈烈，但商品消費仍將會與不斷提高的住房消費、保險消費、教育消費、醫藥保健消費、娛樂消費等保持同步增長。同時，**經濟圈市場的巨大潛力，也為**商業的發展提供了更廣闊的發展空間。
3．城市功能提升有利于商業發展。隨著**城市功能的日趨完善，**作為國際商貿城的地位將日益突出，正在成為面向中亞、西亞的國際商貿中心、金融中心、旅游中心、信息中心的目標邁進。伴隨這一過程，**日益完善的城市功能和良好的城市環境優勢將轉化為商務優勢、貿易優勢，為**帶來更多的購物、休閑、旅游、洽談的商機，形成越來越大的商流、物流、人流和信息流，促進**城市集散功能的提升。
4．加入WTO和西部大開發有利于商業發展。按照WTO協議規劃，我國將在入世后的3～5年內基本放開外商投資流通企業地域和數量限制，取消對商品分銷的經營限制。因此，外資商貿企業將通過直接投資、合資合作與企業并購等各種方式加快進入國內市場，同時，國家繼續實施西部大開發戰略，國內發達地區投資者也紛紛搶占西部大開發先機，這對于我市這樣剛剛開始經歷與外資商業、國內發達地區商業同場競技“洗禮”的城市來說，一方面將會帶來無法估量的沖擊和挑戰，另一方面也會從更高的層面上促進商業的新一輪發展與繁榮，促進我們在更廣泛的領域內使用外資，應用先進的經營理念和營銷方式，重新整合現有商業資源，改變目前內貿與外貿的相互分割、分散發展狀況，進而推動我市商業增長方式的根本轉變。同時，入世、西部大開發和東聯西出也為**商業的發展拓寬了市場空間，為外貿企業、內貿企業走出本土，參與國際、國內市場競爭提供了更多的機會。
二、指導思想和基本原則
（一）指導思想。
以黨的**精神和深入貫徹落實“三個代表”的重要思想為指導，緊緊圍繞把我市建設成為現代化國際商貿城的目標，努力把口岸優勢和環境優勢轉化為商業的發展優勢，按照大力發展民營商業、適度發展外資商業、創新發展現代商業、積極發展便民商業的總體思路，推進全市商業結構的戰略性調整和各種所有制商業的共同競爭與發展。經過幾年的努力，初步把**商業建成以國內外商品的展示、洽談、訂貨為主的交易中心；面向**經濟圈、全疆及周邊國家地區，以吞吐功能為主的商品集散中心；環境優美、設施完善，具有國際化色彩的購物中心；與國內外聯網、高效便捷的商業信息中心。
（二）基本原則
1．以人為本的原則。體現商業為人服務的功能，以滿足不同消費群體的不同需求作為商業發展的出發點和落腳點。
2．統籌規劃的原則。體現商業規模設施、行業分布、業態布局、極具地域特點的網點設置的合理性，避免重復建設、資源浪費。
3．結構合理的原則。做到總量適度、結構合理，注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合與專業相結合，避免貪大求多、過分集聚和重復建設，形成合理的布局結構，創造公平有序的市場競爭環境。
4．突出特色的原則。充分體現多功能、層次化、多樣化商業，要適應不同消費層次，隨著特色消費的變化，提供特色服務功能，形成層次清晰、各具特色的商業街區，提高各層次、各區域商業的協同效應。
5．適度超前的原則。體現流通的先導功能。以滿足預期消費需求，有適度的前瞻性和發展后勁。
三、目標與任務
（一）目標。
經過幾年的不斷努力，使我市商品流通行業的組織化程度明顯提高、總體規模不斷擴大、服務功能顯著增強，初步形成適應現代消費需求和生產力發展水平的布局合理、結構優化、管理規范、服務優質的流通體系，實現傳統商業向現代商業的跨越，總體上達到或接近內地發達城市的流通水平。今后幾年我市流通行業的發展目標是：
---流通總規模年平均增長15%
社會消費品零售額20**年達到305億元，年均增長15%，比20**年增長77%。
---做大做強商業龍頭企業
立足于建設現代化國際商貿城，吸引更多的優勢資源向流通業積聚，以優勢企業為龍頭，品牌為載體，資產為紐帶，開展資產重組和業務聯合，做強做大3～5家年銷售額超過10億元、主業突出、管理科學、對全市商業經濟具有更強支撐和拉動作用的大公司和企業集團。通過實施名牌戰略,形成10個左右對市場有重大影響的**名店。
---連鎖經營體系初步形成
基本構建起以3～4家年銷售額在10億元以上的擁有自主知識產權、主業突出、核心競爭力強、初步具有國際競爭力的大型連鎖公司，以這些公司為龍頭，以采購、配送、信息三大核心技術為支撐，形成業態多樣、業種廣泛，輻射城鄉的連鎖經營網絡。力爭3～5年間，連鎖經營企業店鋪總數達到500個，年銷售額達到45億元左右，連鎖經營零售額占全市社會消費品零售總額比重提高到30%左右。全市的連鎖經營系列增加到45個左右。
---著力培育一批特色鮮明、功能完善、輻射力強的大型專業市場
以增強城市服務功能為中心任務，在現有180個各類交易市場的基礎上，通過改造、提升、整合，形成一批有產業支撐和帶動力的集邊貿旅游購物一體的輻射全疆及周邊國家的大型專業交易市場，一批輻射周邊城區的專、精、特專業市場，一批滿足廣大市民日常生活需要的專業市場。
---現代物流業初具規模
大型連鎖企業建立智能化、自動化、信息化水平較高的配送中心，統一采購、配送比重分別達到100%和80%。通過重點培育建設發展13家專業化、社會化大型現代物流企業，初步形成**市西北部、西部、北部、南部及城市第二公共中心等5個現代化水平較高、服務功能較為完備、輻射全疆及周邊省份和國家的區域性物流中心。
---信息化水平明顯提高
繼續加快推進電子商務試點工作，形成一批網絡與實體相結合的電子商務龍頭企業。到20**年，大型商業企業、連鎖企業、物流企業及50%的中小企業的主要業務流程和管理環節基本實現電子信息化管理。
（二）主要任務
1．圍繞共建**經濟圈，建設多級現代商業服務網絡。
根據城市總體規劃和城市北擴、東延西進的方針，以發展特色、增強功能為重點，按照“充實提高市級商業中心區、集中建設兩個市級商業副中心、培育發展區域商業中心、配套建設社區商貿服務中心和中心集鎮商貿區及完善專業街（區）服務功能”進行功能布局，充分發揮各區域、各層次商業的協同效應，基本形成以市級商業中心和市級商業副中心為核心，以各城（區）商業中心為輔撐，以一批完善配套的社區商業中心和集鎮商貿區為基礎的商貿網絡框架。合理控制中心城區內大、中型商業零售項目的建設，引導商業要素資源向周邊地區及市（縣）配置，避免重復建設，過度競爭。縮小城市之間、城區之間、城鄉之間商業發展的差距，促進**經濟圈各城市商業協調發展。
充實提高市級商業中心區。逐步形成以長江路與友好路、新華南北路、北門與解放路、中山路的“三縱一橫”市級商業中心區格局。重點是充實和完善商業區經營服務功能，將傳統、民族特色與現代氣息相結合，增強繁榮繁華氣息，形成面向國內外游客的現代化市級商業中心。
按照工業園區的建設特點，集中建設頭屯河區、東山區兩個市級商業副中心。要按業態規范和基本要求，商業網點建設要改變現有的網點零星分散，規模、集聚程度明顯滯后于經濟發展的狀況，高起點、高品位構筑空間布局、設置業態結構。開設不同規模的超市以及適度規模的大型百貨店；開設一批頗具檔次的專賣店、專業店；適度發展餐飲住宿、文化娛樂、休閑網點，完善居民日常生活服務設施。嚴格限制開設經營雷同、低檔次的各類綜合性網點，形成與工業園區相協調的現代化市級商業副中心。
培育發展區域商業中心區。區域性商業中心以服務于本區域居民消費為主，兼有一定的集聚輻射功能，基本商業面積7～10萬平方米，服務人口10～15萬。要結合本區域特點，科學規劃，注重特色，發揮各區域歷史文化、人文環境、商業特色的優勢，擴大專業特色經營規模，形成規模適中、滿足本地區及周邊地域以大眾消費為主體的區域商業中心。
配套建設社區商貿服務中心和中心集鎮商貿區。要依靠各方力量，吸引多元資本，創新建設思路，在全市人口居住密集區、住宅新區、開發區等，重點發展多點式、分散型便民利民商業網點。特別要加強農貿市場替代業態生鮮超市的建設，以及購物、餐飲、藥品零售、休閑等便民設施建設。同時，圍繞達坂城、水西溝、板房溝旅游型小鎮和安寧渠、三坪、五一等工業型小鎮的建設，不斷完善為農產品流通、農民生產生活服務和配套旅游業的商業設施建設，導入新型業態，繁榮農村商業，推進城鄉一體化。
完善專業街（區）服務功能。要按照特色突出、功能齊全，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、觀光于一體的目標，有計劃、有步驟地改造市主要干道兩側的商業門面，達到店店有精品、街街有特色，形成點、線、面相結合，塑造現代化國際商貿城的形象。制定符合商圈和特色街發展實際的指導意見，重點對中山路商業休閑一條街和二道橋民族風情一條街進行調整定位和改造提高，進一步發揮傳統區域的歷史文化、人文環境、商業特色的優勢。中山路商業一條街以滿足市內外中高檔消費為主，突出中高檔的大眾化商品和精品、名品、新品經營，形成繁華高檔現代的中山路。二道橋民族風情一條街重點發展民族特色餐飲、旅店、文化娛樂、旅游商品等旅游服務商業，突出具有濃郁特色的民族風味文化色彩，形成民族風情濃郁的二道橋。
2．加快發展新型業態，構筑現代零售體系。
一是重點發展連鎖經營。今后要適當控制百貨店業態的發展，著力發展連鎖等其他新型業態。到20**年，初步確定連鎖經營在商業和服務業中的主體地位，使連鎖經營銷售額、連鎖企業店鋪數有較大幅度的增長。凡是有條件的企業，特別是實行集中管理和專營專賣制度的行業都要積極采取加盟、特許、聯營、配送等多種方式發展連鎖業態，以增強企業競爭能力。
二是積極發展與完善便民商業，不斷提高人民生活質量。根據零售商業發展趨勢，按照既要現代化、又要便民化的方針，以中等收入家庭為目標顧客，以滿足人民群眾基本生活需求為經營宗旨，以大眾化生活用品為主體商品，從目前的以超市、百貨連鎖企業為主，向便利店、專業店、專賣店、大型綜合超市、倉儲商店等多業態發展。積極探索符合**市實際的現代大型綜合超市的發展，結合改造、提升傳統大型百貨店，推進傳統百貨店引進多種經營，包括餐飲、娛樂、休閑、觀光等不同業種，提倡多功能和“一站式購物”，提高設施利用效率，并逐步適當向現代大型綜合超市、購物中心等業態轉型和功能創新。拓展服務領域，由經營型向經營服務型轉變，如會展、租賃、維修、家政服務、旅游服務等，提高商業設施利用率。網點比較集中的區域，要大力提倡適度競爭，“錯位”經營，反對采取不正當手段惡性競爭，發揮各自特色，實行品牌化、專業化經營，共同維護市場經營秩序。
三是加強“龍頭”批發市場的培育和扶持，增強輻射帶動能力，促進其向第三方物流轉變。按照“控制總量、調整結構”的原則，擴大輻射范圍，建立新型的專業經營批發體系。鼓勵、支持在全市現有180個各類交易市場的基礎上進行有效整合，以**市市場專項規劃為依據，在此規劃基礎上，通過改造提升和充分利用口岸優勢，引導已形成的16個大中型特色批發市場向大型邊貿旅游購物中心交易市場發展，做大做強一批輻射全疆及周邊國家的大型專業批發市場，以此奠定現代化國際商貿城的地位。抓住自治區加快發展天山北坡經濟帶和七城市共建**經濟圈的有利時機，從區域經濟整體利益出發，通過積極培育一批專、精、特的批發交易市場，如再生資源、舊貨交易、期貨交易、糧油、民族特色產品等，使區域內經濟資源得到有效利用和優勢發揮，形成既滿足周邊城區生產、生活需要，又帶動各地區共同發展的龍頭批發市場。同時，通過對北園春、凌慶、韶榮三大蔬菜副食品批發市場的改造擴建，以及喀什東路百匯園農副批發市場、泰利達活畜交易綜合市場和宣仁墩牛羊肉屠宰批發綜合交易市場等大型農副產品批發市場的新建落成，逐步形成一個設施先進、管理現代化的大型農產品批發市場。輔之以華凌集團、天康畜牧技術公司為龍頭，集養殖、屠宰、加工、銷售為一體的現代化畜禽市場，倉房溝糧油批發交易市場等，在服務全市居民的日常生活需要的同時，發展成為輻射周邊城區及全疆的大型專業批發市場。
要大力發展商品市場，一方面已經形成商圈的群體性小商品市場、工業品批發市場及出租攤位經營的“商貿城”等市場開辦單位，要改變傳統經營方式，由目前單純的招商引資、物業管理、出租攤位方式轉變到集團化經營方式。鼓勵市場開辦單位推行商品質量先行負責制。另一方面要通過各種方式組建不同類型的市場聯合體，實行規范管理、統一經營，推進流通現代化、信息化。同時發展和完善房地產、金融、勞動力、技術、信息等生產要素市場，從而形成互促、互補、配套發展的格局。
3．積極培育區域性現代物流配送中心。
按照“政府引導、企業投資、市場運作”的模式，積極推進現代物流配送。一是加強連鎖企業內部物流配送中心的建設和管理。要根據企業的實際情況，考慮市場需要和生產流通的發展趨勢，合理確定配送中心的建設規模和水平，在滿足企業自身需要的基礎上，積極開展對中小企業的配送服務，擴大社會配送比重。二是充分發揮**市的地緣、交通優勢，通過資產重組和專業化改造，充分利用和整合現有倉儲、運輸、商業網絡等物流資源，特別是與倉儲企業和運輸業改組、改造相結合，加快傳統儲運業向現代物流業的轉變，建設各類面向不同區域的物流基地，搶先把**市建設成為直接服務于全疆，輻射中亞及周邊國家的區域性現代物流中心。三是充分利用出口加工區國內外產品生產、倉儲、分銷、政策優勢，吸引國際資本，發展面向中亞的物流集散基地。當前，通過重點建設發展廣匯美居物流園、宏大賽博特汽車城、亞中機電產品物流配送中心、北園春農產品物流配送中心、北站地區大型生產資料集散中心等現代物流配送業項目，重點培育以**市國際機場為中心的西北部、以北站鐵路貨場為中心的西部、以文光車站為中心的北部、以**市火車南站為中心的南部和在城市第二公共中心的高新開發區等五個面向域內外的物流基地，最終形成以**市為中心，以鐵路、機場、口岸和高速公路樞紐等地或附近為節點，輻射全疆及周邊省份和國家的區域性物流中心。
4．全面擴大對外開放，加快商業外向型發展步伐。
對外開放是**商業走向現代化和國際化的必由之路。要抓住加入WTO帶來的機遇，全方位、多層次擴大商業對外開放。進一步拓寬商業利用外資領域，在物流配送、連鎖超市、電子商務等領域，全面引進外資，發展合資合作項目。在招商引資中要做到“三個并重”，即引進來和走出去并重、增量引資和存量引資并重、投資與貿易并重。積極引導我市商業企業與沃爾瑪、家樂福等跨國商業公司及國內外知名企業建立戰略關系，促進我市及疆內優質產品進入國際連鎖銷售網絡，帶動我市和全疆新型工業化進程，達到“雙贏”效果。按照做強主業、多元發展的方針，鼓勵友好集團等優勢企業實施東聯西出戰略，向疆內和周邊國家、地區開拓輻射，輸出資本和管理，形成經營規模大、主業突出、核心競爭力強的外向型商貿流通集團企業。
5．大力發展會展業，不斷培育新的經濟增長點。
加快規劃建設國內一流的會展場館。吸引國際和全國性的各種大型展覽會、展示會、交易會、博覽會、貿易洽談會等在**舉行。精心策劃不同主題的會展活動，注重整體包裝促銷，培育區域性、全國性以至國際性品牌展會。大力發展各類會展公司、會務公司，整合會展資源，延長會展產業鏈條，帶動相關產業發展。研究和抓住旅游經濟、假日經濟和會展經濟蘊藏的商機，大力發展旅游商品、各類名優特色菜肴和小吃的經營，不斷培育新的經濟增長點。
四、政策措施
（一）加強政府宏觀調控，建立現代管理體制。
按照十六屆三中全會通過的《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》精神，加強政府宏觀調控，建立符合市場經濟要求和WTO規劃的較為健全的行業政策法規體系，實現依法治商，為公開、公正、公平競爭創造良好的外部環境，促進市場健康、有序發展。同時，為保證商業發展規劃的具體實施，按照國際慣例和發展指導原則，在借鑒內地先進經驗的基礎上，配套實施《**市設立大型商業網點實行聽證制度的辦法》，加強對網點建設的宏觀調控，優化商業網點布局。出臺符合我市實際的《**市商業分級設置規范》、《**市商業零售業態規范》、《**市商業服務質量規范》等商業規范標準，防止盲目發展、惡性競爭和服務滯后。
（二）擴大開放，開展東西合作，拓寬發展空間。
抓住西部大開發的歷史機遇，按照國家頒布的《中西部地區外商投資優勢產業目錄》，制定更加寬松的優惠政策，拓寬招商引資渠道，鼓勵和引導國內外知名商貿企業，特別是東部民營企業，包括資金、品牌、理念和管理技術，參與我市商業結構調整，廣泛開展多種形式的東西合作，推進**商業資產向優勢企業、優勢業態和優秀經營者集中，建立優勢互補、各展所長、共同發展的東西分工與合作體系。
（三）大力培育發展社會中介組織，充分發揮行業協會作用。
要通過深化改革，促進行業協會等中介組織功能的不斷完善，逐步形成與國際運行規則相銜接的協會運行機制，充分發揮行業協會在服務企業發展、維護企業合法權益、加強行業自律、為政府提供決策資詢等方面的作用。
（四）以重點項目建設為載體，打造國際商貿城的發展框架。
按照“提升三產”和建設現代化國際商貿城的目標，重點完成華凌二期工程、廣匯物流園、宏大賽博特汽車城、亞中機電產品物流配送中心、北園春農產品物流配送中心、北站地區大型生產資料集散中心、新怡發中潤物流博覽中心、百商五交化物流中心、華凌現代化屠宰生產線及配套設施項目、天成汽車超市、佳安大廈等重點項目建設，使之成為**商業新一輪發展的支點。引導企業走專業化分工協作的路子，提高**商業的集中度和關聯度。
（五）大力推進科技創新，全面提高商業現代化水平。
技術創新是商業核心競爭力的表現，**商業率先實現現代化必須依靠技術創新，提高技術進步貢獻率。今后要實現經營管理手段現代化，提高計算機的普及應用率。企業內部要建立和完善MIS系統，全面實現電腦網絡化。積極開展電子商務試點，實現有形網絡與無形網絡的對接。我市開展電子商務試點，一是在連鎖企業中進行探索。二是在糧食、棉花、有色金屬等大宗商品中建立期貨交易系統。三是在鋼材、電子、醫藥、建材等行業中，采取傳統與電子商務相結合的方式進行試點。
培育高素質商業人才隊伍。要采取多種形式，加快對商業干部、職工隊伍的培訓工作。到20**年，對大中型商業企業高級管理人員普遍進行一次繼續教育和崗位培訓。加大對職工的培訓力度，到20**年，企業高級技工達到30%以上。適應未來商業創新發展的需要。
大力推進現代商業文化建設，豐富商業精神文明建設的內涵，要堅持以德興商。要以建立商業服務規范為依托，形成商業誠信服務體系為主的商業誠信制度和失信懲戒制度。不斷完善提高現代商業服務水平，營造現代商業理念，塑造**商業的良好形象。
（六）加快轉變政府職能，加強區（縣）及各部門的協調，為推動商業的發展創造良好的環境條件。
加快我市商業的發展，必須把改善經濟發展環境作為重要任務抓緊抓好。要建立健全改善經濟發展環境工作責任制，明確目標，突出重點，狠抓落實。打破地區行政分割和地區封鎖，盡快形成統一開放、競爭有序的市場體系。對于非公有企業，一律不搞差別標準、歧視待遇。大力推行辦事公開制度，提高辦事效率，強化服務意識。通過制定政策、編制規劃、頒布行業法規、產業發展導向和市場信息等方式，對商業結構給予宏觀指導，及時協調解決實際問題，為商業經濟結構的調整和優化提供有力的保障。
商業規劃范文3
關鍵詞：商業智能BI 經營分析體系
Gartner公司預測分析：“到2015年，商業智能總體預算的60%將逐步地被業務部門占用；企業慢慢地會脫離由IT部門統一規劃、單獨構建的獨立商業決策分析應用體系，通過對各部門的需求進行交叉分析，將以前數據孤島存在的分析障礙逐步地改善或消除?！?/p>
當前宏觀經濟不景氣的大環境下，對企業來說到底什么才是商業智能？投入大量成本的商業智能到底能夠給企業帶來什么樣的效益？有專家對商業智能的定義是：“從數據到信息，從信息到知識，從知識到決策，由決策到行動，形成一個閉環，這樣才是一個完整的商業智能”；“隨著信息化運用的推廣和深入，海量的數據每天都在積累，對數據有效地挖掘、分析及預測從而發掘商業價值的商業智能投資，成為眾多企業在經濟危機時期借以縮減成本的有效途徑”。
無疑，商業智能“貴族”身份已經不再適合組織內部上下層級縱向擴展商業智能的應用需要，大眾化、普及化的“全民商業智能”正成為發展趨勢，商業智能的應用正在從角落辦公室搬到中心小隔間，業務員工正越來越多地參與決策。
A公司作為一家典型的生產制造型企業，信息化建設一向不甘落后，在公司內部，構建了以ERP作為其生產經營管理的主要工作平臺，通過財務（FI/CO）、物資（MRO）、銷售分銷（SD）、庫存管理（MM）、設備維護（PM）、項目管理等模塊集成的信息化管理平臺，企業集團化管理的效益逐步顯現。
然而，隨著ERP系統的使用，企業內部信息中心人員發現，數據越來越多，而很多領導需要的報表還是需要在系統外進行編制。經過分析，發現ERP系統主要是對日常運營基礎數據的管理，而領導日常使用的經營分析報表，是在日常運營數據的基礎上進行整合、分析、對比加工而成，過去傳統的電子表格式報表在制作過程中，隨著決策者需求的變化，報表的數量越來越多，公式越來越復雜。這樣的報表，容易出錯不說，而且，這些復雜的報表也越來越依賴于報表制作人員。而最要命的是，當決策者從這個報表中發現經營的問題時，還必須從另外的報表中找出原因。因為在實務中取得這些信息的困難較大，讓許多決策者最終止步于結果，最終還是憑著經驗來決策。在這種管理與IT關聯不緊密的情況下，必然會造成企業的經營分析和決策缺乏清晰的指導，從而直接導致此類信息化的先天不足。
利用商業智能技術中的多維分析技術做出的多維分析式報表，將能夠解決類似問題，在多維分析過程中，僅僅一個模型即可完成，并且它符合人的決策思維習慣——想要什么，就能得到什么。這樣，決策者不但知道發生了什么（Know what），還可以知道為什么會發生（Know why）。
下面，我們從企業內部銷售、采購和資金的角度來看看經常碰到的哪些經營決策問題，可以利用商業智能來輕松實現？
1.銷售分析。
銷售利潤走勢是怎樣的？
部門、產品、區域、客戶、業務員誰的利潤貢獻最大？
為什么出現銷售利潤的變化？
如何找到最佳的產品、區域組合？
應收賬款的情況如何？
2.采購分析。
采購的主要物料是哪些？它們的價格波動情況如何？
哪些物料的采購價格持續上升？
哪些物料的采購價格波動最大？
這些物料所占的采購比重有多大？
3.資金分析。
有多少貨幣資金？
有多少應收賬款？
有多少庫存資金占用？
有多少應付賬款？
未來的資金情況？
去年、前年同期的資金情況是怎樣？對比分析？
有人也許會說，以上的大多數問題在ERP中都可以得到答案。沒錯，但是關鍵的問題是：決策者從這個報表數據當中得到什么樣的信息，能直接支持決策需要的分析信息嗎？需要多久才能得到這些答案？
我們來通過前面案例可以看出，單純地利用報表管理系統或者報表管理器，很難得到決策者真正需要的內容。若要改變所謂的中國式報表問題，打造企業內部經營決策體系、構建商務智能系統勢在必行。
商業智能系統規劃前需要的準備
通常在進行商業智能信息系統項目之前，可以先從明確經營分析的愿景和目的入手，確定分析方法和工具、設計經營分析框架、設計指標和報表、IT實現和持續改進機制建立等幾個步驟，即先有經營分析體系再有商業智能。
第一步：需要明確目標，即商業智能系統建設的目標，并進行清晰描述和分解。目標可以是：以ERP系統數據為基礎，對公司生產、經營活動進行全方位、多視角的綜合分析；為公司經營決策提供必要的信息支撐，如圖1所示，。
第二步：需要明確具體的業務需求。根據實際情況可以細分到不同的用戶，例如：公司領導、部門領導、相關業務管理人員。
而不同用戶，對于業務和數據肯定會有不同的關注點，有不同的要求與需求?？梢栽诿鞔_業務需求的同時，在經營分析過程中，構建完整的應用模式與場景。例如：構建相應的領導看板（管理駕駛艙）、業務指標分析模型和日常業務報表，與不同用戶進行對應。
第三步：在對系統的建設目標、使用用戶和需求明確后，可以對需求/關注點進行詳細分析。即通過經營分析的思路在系統的建設目標——決策分析和系統的實現物（已實現的統計報表以及未實現的看板、指標體系）之間建立起互通管道。
從企業運營的效率和效益出發，對基于企業核心能力和營運流程的關系進行梳理和拆解，形成一整套全面細致的指標體系。而在流程梳理的過程中也可分別把指標落實到相應的責任部門。
企業管理的結構其實就是指標體系的建立，從體系的建立到實現，會有一段漫長而艱辛的過程。指標明細通常會從不同的分析維度、通過分析處理后得到不同的結果，要實現指標，必定需要落實指標的數據來源，而這些數據，通常也就是我們ERP或者其他來源的基礎數據。
第四步：在整個商業智能系統建設過程中，非?；A但卻又非常關鍵的工作在于數據的收集和管理。如何把企業呆滯的數據盤活，以達到商業智能系統的數據統計分析的要求，也是在整個系統建設過程中非常有挑戰的事情。
我們知道，在企業當中，經常會由于某些特殊問題，內部各個部門的數據可能存在矛盾，特別是在集團型企業中，由于管理分散，核算方式不一致，系統數據來源不一致，造成的數據無法進行匯總、統計、分析。通過數據標準化，建立企業數據字典，統一定義數據含義，同時對數據質量相對較差的系統和數據庫進行數據清洗轉換，以提高整體數據的應用功效。對數據來源進行一定程度的規范，可以保證數據源的唯一性，也可降低整體的風險。
第五步：建立業務指標到日常管理報表的關聯。通常，企業在信息化建設過程中，會針對不同業務、不同部門各自推行信息系統：公司級、部門級，管理性、業務性。但都或多或少會存在信息孤島，造成數據整合的難度。對于指標體系的建設，報表之間關系的建設，以及報表的梳理和調整都會造成阻礙。
在構建了完整的數據信息鏈條后，對于沒有找到報表支撐的指標，應該需要考慮是否建立新的報表，如何落實數據來源，數據錄入和維護的責任如何分布？反之，對于和任何指標都無關的報表，其價值和存在的必要性也需要推敲。
第六步：在建立了指標體系和報表體系后，如何展示更能說明問題？另一方面，如何展示指標的來源數據和指標的浮動以及歷史數據的對比關系？
往往用戶最關注的是指標應該如何在系統登陸后的首頁面上進行展示。指標只是一個現狀反饋，本身并不能包含太多的信息，基于指標進行的進一步分解才能獲取更大價值。在指標上進行數據分析比對，才是商業智能關鍵所在。一是對于指標，應該有多種展示方式，比如各種統計圖形、簡單直接的數字、數據變化趨勢等；二是對于指標或數據，應該提供便捷的多維度分析，比如統計區間、同比環比等對比分析，見圖2。
如何規避內部因素，降低系統建設風險
1.前期準備工作要充分。
（1）充分了解用戶所需。
商業智能用戶通?？梢苑譃槊黠@的幾個大類：戰略性、戰術性和操作性。戰略性用戶很少做決策，但是每一個決策都會具有一個深遠的影響。戰術性用戶則每個星期做出許多決策，而且會同時使用匯總和詳細的信息，很可能需要每天對信息進行更新。操作性用戶則是一線的員工，他們需要借助于在他們自己的應用程序中的數據來執行大量的事務。
了解誰將使用商業智能系統，以及他們出于什么目的來使用商業智能，他們需要的信息種類和使用的頻率，會有助于指導商業智能系統的規劃。
（2）合理考慮商業智能組成部分。
影響商業智能的因素有很多，元數據、數據整合、數據質量、主數據管理、數據建模分析、集中式度量管理、展現形式、門戶。雖然上述這些因素可能本身不是商業智能戰略的一部分，但他們對于系統整體的構建確實至關重要，它們可以影響企業商業智能系統實施的成功。
2.不要與企業生產旺季相沖突。
眾多企業的生產活動存在明顯的周期性，對于周期性比較強的企業，在做商業智能系統規劃時，需要特別注意避開這個高峰期，這主要是因為在項目實施過程中，會給用戶增加很多的工作量。如基礎數據的整理、系統使用的培訓等。如果企業處于生產的旺季，員工恨不得多一雙手的情況下，強行實施信息系統，基本屬于火上加油，很容易造成忙中出亂，系統的風險比較高。
3.項目盡量不要跨年。
在做項目規劃時，還需要注意跨年度的問題?？缒甓葘嵤┬畔⑾到y對企業來說是一個大忌。即使在年底項目上線之后，最好能讓用戶有一個學習的過程，特別需要一個連續性的過程。這就好像我們在學習時，課后要有一個復習的過程一樣。如果只是在課堂上學習，課后沒有復習，那么就很容易忘記。在日常工作中，我們經常忽視這個基本規律，在年底或者跨年度實施商業智能項目對企業會造成一些不可控的風險。
4.系統構建完成后的持續改進。
在做商業智能項目規劃時，很多企業僅僅將規劃做到項目上線，而沒有包含項目的持續改善階段。很多案例表明，系統上線效果好僅僅是項目成功的第一步，而等到系統上線一段時間之后，系統的效果可能就會開始走下坡路。這主要就是因為沒有做好系統后續的規劃所導致的。具體地說，在系統的后續規劃中要體現下面這些內容：
（1）如何確保前段時間的工作成果在后續工作中繼續保持下去。如前面制定的工作流程、數據更新機制、數據準確性措施等在后續的內容中要得到徹底地執行。在系統的后續規劃中，要有措施能夠確保預先的政策能夠被一如既往地執行下去。
商業規劃范文4
第二條本辦法適用于《規劃》覆蓋范圍，重點為中心城區，包括現有城關鎮和馬鞍山新區。
第三條本辦法所稱商業網點，是指根據網點建設規劃管理需要所界定的從事商品零售、批發和流通，為生產經營和生活服務的單體商業經營場所，或在同一區域內統一開發、統一經營，或統一管理的綜合商業經營場所，涉及城市商業中心、區級商業中心、社區商業中心、城鎮商業、特色專業街、大中型零售商店、社區農貿市場、農副產品交易市場、生產資料市場、消費品交易市場、餐飲酒店、物流（配送）中心以及臨街商業與停車場等大中型商業網點和商業區域。
第四條《規劃》是指導全縣商業網點建設發展的重要依據，對新網點建設以及現有商業網點改變用途、業態的，不得違背本《規劃》。
第五條商務局為全縣商業網點行政主管部門，負責全縣商業網點管理工作。規劃、發改、交通、消防、環保、國土、財政、建設、工商、衛生等部門，按各自職責，協同管理，積極配合，確?！兑巹潯坟瀼芈鋵?。
第六條縣城區范圍內建筑面積在1000平方米（含1000平方米）以上的或投資額在100萬元以上的商品交易大市場、商品零售網點和餐飲網點的建設或經營，必須到縣商務局辦理審核手續。對新建、擴建大型商業網點，將非商業網點改為大中型商業網點，或者改變大型商業網點用途、業態的，建設單位、產權單位或者經營者應當向縣商務局提出申請，提交擬設立的大中型商業網點的基本情況及其對周邊現有商業網點、交通、居民生活環境和文化景觀影響的評估等材料，根據工作需要，由縣商務局組織聽證會議。
第七條商業網點建設或經營者向縣商務局申請備案或審核時，須提交如下材料：
（一）商業網點建設或經營的申請報告；
（二）商業網點建設或經營的可行性研究報告；
（三）《縣城市商業網點建設或經營項目審查表》；
（四）需提交的其他材料。
第八條縣商務局自收到申請人提交的符合《規劃》的材料之日起20個工作日內進行材料審核,并組織發改、規劃、國土、建設、工商、消防、環保等部門進行實地考察；縣商務局根據考察情況在7個工作日內出具是否符合《規劃》要求的書面意見。
第九條縣發改局憑縣商務局出具的書面意見辦理立項手續，國土、規劃、建設、城管、工商等部門憑發改部門的立項批文辦理相關手續。
第十條各類網點要配套改造、建設適當規模的停車場，停車場的位置要臨近網點、遠離道路。大型商業網點應按不低于經營面積30%的比例配建停車場，商務和規劃部門不予受理未納入停車場（庫）規劃的大型商業網點申報項目，對于未按要求建設的網點可通過“以罰代建”的形式，就近選擇適當區位建設停車場。
商業規劃范文5
【關鍵詞】縣級城市；商業網點；規劃理論；研究內容
中圖分類號：F722.1文獻標識碼：A文章編號：
Abstract：With the county-level city commercial network planning work in full swing, perfect the county city commercial network planning content, explore the development rule of city network, for later around the weaving County commercial network planning has important practical significance. Analysis of county-level city commercial network development trend and commercial network planning and theory basis of city commercial network planning, the main research contents.
Key word:County-level city; Commercial network; Planning theory; Research contents
編制縣城商業網點規劃，是構建一個縣城商業發展框架的主要手段，也是促進縣城商業可持續發展的重要舉措。近年，商務部積極推動地級以上城市和縣城商業網點規劃的編制工作，并取得較快進展?？茖W合理的城市商業規劃，對保障公平的競爭秩序，創建布局合理、業態豐富的購物和消費環境，提高居民生活質量，將發揮積極作用，對產業的協調發展起到了較好的先導作用［1］。
一、城市商業網點規劃的趨勢和特點
我國城市商業網點的發展速度在不斷加快，許多城市已經制定的商業網點規劃，體現出規劃制定者更能夠緊跟時代前進的步伐，統籌考慮地區經濟的協調與發展，同時，逐漸呈現出一些新的趨勢和特點：一是布局趨向合理化，逐漸形成以傳統的繁華區或商業街為中心向外輻射，即同心圓向外擴張的模式；二是組織形式的創新，多種業態形式的商業設施，連鎖經營比例不斷上升，物流業加速整合；三是服務人本化，堅持先進市場設計理念與本土消費習慣相結合，立足實際，充分體現“以人為本”的精神，利民便民，充分體現為人服務的功能；四是法制化建設進程加快，形成良好的投資環境，通過推動商貿流通體系的發展來促進商業的快速發展 ；五是信息化助動，網絡化運行，規?；l展，借助現代網絡技術對傳統商業加以改造，大幅度提高商業服務質量和效率；六是在商業領域融入了環保意識，注意維護和改善生態環境，有利于社會經濟的可持續發展；七是強化了區域協調意識，既注意到了城市內商業網點的空間布局，也考慮了市外尤其是周邊地區商業網點的空間布局，從實際出發，從全局著眼，統籌規劃；八是體現了適度超前意識，在把握城市經濟和消費發展趨勢的同時，借鑒國內外商貿業發達地區的成功經驗，在網點分布、業態設置、購物環境等方面適度超前，留有發展空間［2］。
二、城市商業網點規劃的理論基礎
在城市商業網點規劃的理論研究和實踐中，國內的許多專家學者從不同的角度探討了城市商業網點規劃的基本原則、基本方法，研究城市商業網點規劃模式，但是在理論上還沒有形成統一的、有說服力的城市商業網點規劃理論基礎。
1、商業經濟學理論
城市商業網點的規劃必須以反映商業活動的基本規律為出發點，商業經濟學作為一門專門研究商業活動規律的學科，是城市商業網點規劃的基礎理論，其中尤以商圈理論(包括中心地理論、區位理論等)和消費者行為學與城市商業網點規劃息息相關。商圈理論的研究成果為國外城市的商業發展提供了大量有價值的參考，隨著我國進入城市化快速發展階段，這方面的研究也能為我國城市零售企業網點布局和業態分布提供依據，為我國城市商業網點規劃中對城市商圈的空間布局和業態分類奠定理論基礎［3］。商業空間層次結構不僅來源于經濟法則，還來自消費者行為及社會經濟屬性，分析空間形態應該首先從消費者的需求和購買規出發，考慮消費者行為差異對商業空間組織的影響［4］。在規劃商業街區、業態分布、商業網點的布局等方面要正確反映消費者行為的規律及要求，以本地區消費能力的構成為基礎，以當地居民的消費習慣為參數，以廣大消費者的心理承受度為標尺。
2、城市經濟學理論
城市經濟學關注空間要素在城市經濟中的重要作用，重視對經濟要素之間的密度效益、相鄰效益、布局效益、網絡效益和城市區域的聚集效益的研究，以實現經濟要素在空間的合理布局。城市是進行各類商業活動和建設商業網點的載體，商業網點的規劃必須遵循城市經濟發展的基本規律，應以城市經濟學的理論與方法為指導合理地解決商業網點的密度、相鄰、布局及集聚等問題。
3、空間經濟學理論
空間經濟學強調集聚對生產和城市區位的再構影響，通過空間供給和需求、定價和產出分析，研究空間均衡，即經濟物品和經濟活動的最優空間配置模式，包括部分均衡和一般均衡［5］。商業集聚現象是現代城市商業網點發展中最突出的特征之一，各類商業聚集區( 如商業街、SM、CBD等)是現代城市商業活動的主要場所，是城市商業網點規劃最核心的內容之一。如何在空間上科學、合理的規劃這些商業聚集區，如何在各商業聚集區之間分配經濟物品和經濟活動，使之趨于空間均衡等都是城市商業網點規劃必須考慮的問題，空間經濟學的理論與方法能為我們解決這些問題提供很多有益的啟示和方法。
三、縣城商業網點規劃的主要內容
編制縣級商業網點規劃，應當在縣城總體規劃和縣城發展規劃的指導下，在充分了解縣城商業網點發展現狀的基礎上，結合城市商業網點發展的趨勢，站在城市可持續發展的角度，以商業網點的空間布局為核心構建城市商業網點體系。其核心內容是商業網點空間布局，商業業態規劃及激勵與規制政策。
商業網點空間布局是指在綜合分析縣城商業網點分布現狀、客流規律、交通狀況、商業環境、歷史傳承、城市規劃等因素的基礎上，對縣城商業資源在空間上做出的統籌安排與配置。具體來說，它包括宏觀(面)、中觀(線)、微觀(點)三個層面。
1.宏觀層面――確定縣城商業中心等級體系
根據中心地理論，結合我國城市商業空間結構研究成果和我國城市商業網點規劃的實踐，縣城商業中心等級按照主要商業功能、規模和輻射能力可以分為縣級商業中心(一級商業中心)、區域商業中心( 二級商業中心)、居住區(社區)商業中心(三級商業中心)三級，它是我國目前大多數縣城基本的商業結構體系。
根據縣級城市商業發展的需求，一般城市可以發展1－3個縣級商業中心(一些特大城市例外)，若干個區域商業中心，而居住區(社區)商業中心的發展則不受數量的限制。在編制縣城商業網點規劃時，必須對三級商業中心的功能做出明確的定位，實現差異化發展，切忌重蹈計劃經濟時代“大而全”、“小而全”商業布局的覆轍。一般而言，在自由競爭條件下，根據級差地租理論，由于不同業態的商業網點對地價的承受能力有別，會相應選擇與其承受能力相適應的商業中心，由此形成功能各異的商業中心。
2. 中觀層面――商業街區
現代商業街是重要的縣城商業網點空間形態，是縣城商業的縮影和窗口。商業街的規劃、建設與發展是發展現代商業的重要組成部分，也是縣城商業網點規劃的重點之一。在規劃商業街時，要求在對現有商業街現狀分析(現有商業街空間布局、數量結構、發展特征等)的基礎上，對未來商業街的發展方向、總體布局、發展重點以及對商業街的建設、改造、提升與完善等方面給予引導，并提出相應措施，尤其對如何突出商業街特色、營造美觀的商業景觀、豐富文化和傳統內涵以及發揮旅游功能等提出了相應對策，以促進商業街有序穩定地發展。同時，要注重商業街配套設施的建設(包括交通設施、公用設施、綠化設施、衛生設施、信息設施、景觀設施等) 和購物環境的改善( 配備相應的旅游休閑、餐飲、娛樂等設施)。
3. 微觀層面――大型商業網點布局規劃
縱觀我國各地商業網點規劃實踐，大型商業網點一般是指營業面積在6000平方米以上的商業網點，主要包括大型百貨店、大型綜合超市、購物中心( Shopping Mall，簡稱SM) 、倉儲式商場和大型專業店等業態。大型商業網點在促進城市繁榮、改善購物環境、滿足居民消費需求、提升商貿流通業競爭力和增強中心城市商貿功能等方面具有重要的作用。但大型商業網點的發展也會帶來諸如加大城市交通壓力、威脅中小商業網點生存發展等問題，需慎重設置，不可盲目發展。
四、小結
我國縣城商業網點規劃具有空間布局規劃和產業調控雙重職能。商業網點規劃的成敗還在于實施。因此，商務主管部門在編制縣城商業網點規劃的同時，還應構建一套完整的縣城商業網點發展規劃實施制度，以確保商業網點規劃的是順利實施，為商業網點的發展營造一個良好的發展環境，保證商業網點健康、有序的發展。
參考文獻：
[1]徐晶.城市化進程與商業網點規劃[J].商業研究,1999(5):91-93.
[2]仵宗卿,柴彥威. 商業活動與城市商業空間結構研究[J].地理學與國土研究,1999,15(3):20-24.
[3]齊曉齋.城市商圈發展概論[M].上海:上?？茖W技術文獻出版社,2007:16-41.
[4]藤田昌久,保羅•克魯德曼,安東尼[J]維納布爾斯.空間經濟學――城市、區域與國際貿易[M].梁琦,譯.北京:中國人民大學出版社,2005:70-72.
[5]薛娟娟,朱青.城市商業空間結構研究評述[J].地域研究與開發,2005,24(10):21-24.
[7]孫元興.國外商業規劃理論及評述[J].商業研究,2003(23):13-15.
[8]柴小青,曹偉. 論城市商業網點規劃的六項原則[J] . 商業時代,2005 (23) :14 - 15.
[9]范天吉.城市商業網點規劃編制規范實施手冊[M].吉林:吉林電子出版社,2004:188-189.
商業規劃范文6
關鍵詞：商業地產；規劃設計
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、大型商業地產項目規劃設計要點
1.先策劃后設計，策劃引導設計
中國商業設計協會曾對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的?？梢哉f，購物中心類商業地產操作的核心是只有先通過策劃、規劃和設計，才能達到項目升值的目的。在整個合作過程中，開發商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者，而商業規劃設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項目規劃、設計始終，以專業的態度和技術進行操作是為了盡可能地避免不必要的風險，對項目的后期經營回報奠定了堅實的基礎。
2.注重各獨立空間的個性
對于商業中心的規劃設計，不應只是一個概念問題。每個人對空間都會產生不同的感受，每個廣場、每個商鋪都應該有自己的個性，如做餐飲酒吧和國貿品牌店就完全應該采用不同的設計手法；商業的外觀設計也不應僅僅取決于建筑材料的應用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營造濃厚的商業氛圍。因此，要使消費者對購物環境產生一種良好感覺，就需要建筑師們的就精心設計。
3.人性化的設計尺度
商業中心的設計特別強調平易近人，如此才能吸引人流。其實在項目的運行過程中，合適的尺度更能讓人覺得舒服、親切。如歐洲的商業小鎮的商鋪設計就充滿了人情味，讓購物者感覺回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業環境之中。
4.因地制宜，入鄉隨俗
因各個地方文化存在差異，購物中心的規劃設計也必須因地制宜，入鄉隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區都規劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及；而北京的高檔樓盤大都規定禁止餐飲業進入等。
5.強調內部空間的貫通性
目前，中國一些商業建筑外觀豪華氣派，但內部空間設計卻迂回曲折，整個購物環境并不理想，讓人感覺像是一個迷宮。因此，對于購物中心的設計，應強調內部空間的貫通性，從而起到引導公共購物的作用，如整個空間可通過天窗和中庭的變化，營造內部空間的靈動感和貫通性。
6.強調交通組織的合理性
交通組織的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。
商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線。又分水平動線及垂直動線。
7.注重室外廣場的利用
現在的購物中心趨向于多種購物消費形式的融合。室外廣場是購物中心購物空間的延伸，其不僅是購物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經常在購物中心的室外廣場上搭建展臺。進行多種多樣的促銷活動。這種由現代商業演化而來的促銷形式，業已成為了一種習慣性的商業模式。
二、大型商業地產項目規劃設計解析
商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括以下幾個環節:
商業方案設計 商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：（1）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。 大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。（2)商業規劃 商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。 在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
2.建設方案規劃設計 建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。 3.商業空間裝飾方案設計 商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
商業外環境設計 商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括： (1)外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。 (2)外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。5.二次商業裝飾設計 二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：(1）服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。（2)導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6.商業管理模式設計 完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。 商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：
(1)組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。（2）制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
(3)流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
三、如何做好大型商業地產項目的規劃設計
1.項目操作方式應高度專業化
雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。
與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。
2.重視專業顧問公司
認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。
3.選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議
大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。
大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。
4.平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰
在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。
商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
5.豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式
隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。
商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。
結語
總之, 專業化的開發公司, 專業化的規劃建筑設計, 注重前期
招商, 配置專業化的招商顧問公司, 是一個大型商業地產項目成功的關鍵。
參考文獻:
[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002
