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蛟龍工業港范文1
理財方程式：計算資產訂出目標找到適合的創業理財方式籌措資金擬定計劃適時修正
制勝要點：并非所有白手興家的傳奇都是最佳的借鑒例子，而眼里只有追逐財富的人，也往往落得欲速則不達的下場?！熬訍圬敚≈械馈辈攀钦?。
創業理財區別于普通意義上的個人理財，它不僅要求創業者懂得節流，同時要求創業者懂得如何運用手中有限的資金去開源。因為，創業企業理財是圍繞資金運動展開的。資金運動作為企業生產經營主要過程和主要方面的綜合表現，具有最大的綜合性。而掌握了資金運動，猶如牽住了企業生產經營的“牛鼻子”，“牽一發而動全身”。
《科學投資》通過對創業者的深入研究發現，創業理財過程中，不但要求創業者需要具備良好的理財心態，還必須具備四大觀念。
觀念一：創業理財不是成功企業的專利
如果你從一開始就抱定“有錢才有資格談理財”、“公司理財是成功企業的專利，與自己初創的小企業無關”這樣的觀念，那就絕對是大錯特錯了。事實是，越是沒錢的人越需要注重理財，越是資金緊缺的小企業主，越應該高度重視理財。打個比方，假如你有10萬元，但卻因為自己一時理財錯誤，造成了財產損失，那么很可能馬上就危及到你的企業生存，甚至危及你個人的生存。而真正擁有百萬、千萬、上億元“身價”的成功企業，即使一次理財失誤，導致其損失掉一半財產，至少不會影響他的生存。在創業經營過程中，越窮的人就越輸不起，對理財更應嚴肅而謹慎地去看待。
1991年，馮侖和王功權南下海南創業的時候，兜里總共才有3萬塊錢。3萬塊錢要做房地產，即使在當時的海南也是天方夜譚。但是馮侖想了一個辦法。信托公司是金融機構，有錢。他就找到一個信托公司的老板，先給對方講一通自己的經歷。馮侖的經歷很耀眼，對方不敢輕視；再跟對方講一通眼前商機，自己手頭有一單好生意，包賺不賠，說得對方怦然心動；然后提出：不如這樣，這單生意咱們一起做，我出1300萬元，你出500萬元，你看如何？這樣好的生意，對方又是這樣一個人，有這樣的經歷，有什么不放心？于是該老板慷慨地甩出了500萬元。馮侖就拿著這500萬元，讓王功權到銀行做現金抵押，又貸出了1300萬元。他們就用這1800萬元，買了8幢別墅，略作包裝一轉手，賺了300萬元。在別人眼中這是個冒險的行為，其實不然，早在他們著手房地產之前，每一階段資金的配置都經過認真核算，因此馮侖和王功權在海南淘到了第一桶金。
黃玉蛟原來的身份是成都近郊一個種地的農民，在當地有著“造廠專業戶”的綽號?！捌鋵嵨覄摌I時比很多人都更倒霉。”這個一度在土里刨食的農民企業家這樣評價自己的創業史。
因為感受到土地在傳統農業中產生的財富非常少，早年的黃玉蛟棄農加入了進城打工者的隊伍，開始了自己的創業之路。他走南闖北，甚至到過香港打工。在積累知識的同時，也存下了一些錢。有了點積蓄后的黃玉蛟像不少創業者一樣，拿著10萬元，急于想做30萬元的生意。
最初，黃玉蛟看中了一個食品項目，他傾其所有開始建造工廠，想就此擺脫打工者的身份，做個企業家。當風風火火地蓋起廠房后，他很痛苦地發現再也沒有錢買設備和原料了。他想去找銀行貸款，但當時貸款對民營企業的條件近乎苛刻。
幾番碰壁后，筋疲力盡的黃玉蛟只好看著自己的新廠房因無力維持而被拆除。這樣一來，打工幾年攢下的積蓄就煙消云散了。黃玉蛟不得不再次出門打工。
今天的黃玉蛟已經記不清楚他先后辦了多少個夭折的工廠了。據他回憶，2000年以前的創業都沒有擺脫先造后拆的失敗循環。每每蓋起一座工廠，就再也沒有資金去買設備、買原料，無奈中眼巴巴地看著自己的新廠房隨著財富夢想一起坍塌。造啊造，拆啊拆，這個農民出身的男人一再為廠房傷透了心，為自己付之東流的血汗錢傷透了心。
黃玉蛟之所以屢屢建廠、屢屢挫敗，并非是因為他比別人更倒霉，而是他的個人創業理財能力較低。
相比之下，秦紅英的理財能力在其企業后來的發展中就充分顯現了出來。2000年時，隨著學生服的市場渠道逐步打開，原有的60多平米的小廠房急需擴大。2年多的時間里，秦紅英雖然賺到了幾十萬元，但是建新廠既需要解決地皮和建廠資金的問題，又要添置設備，核算下來至少需要120萬元資金?？粗约菏种胁蛔阋话氲馁Y金量，秦紅英遇到了創業以來的第一個大關口。但她很快就找到了解決之道。經過半個月的走訪，秦紅英找到了近郊一個中學，這個學校之前曾開辦過一個校辦工廠，廠房建成不久后，因為銷路不好，投資幾十萬元蓋起的廠房就閑置在了那里。秦紅英決定先租廠房，然后用手中的錢購置新設備。很快她談好了廠房租賃合同，并添置了新設備。
新廠房離市區比較遠，原先跟她干的下崗姐妹們都不愿意奔波，秦紅英想到了一個方法，她根據這些下崗姐妹們的住址進行分區，并且出資幫助她們在就近的市場、商場租賃攤位，將原來小廠房中的舊設備分發給每個小組。這樣這些下崗姐妹們每月只需交給秦紅英100元設備使用費，就可以在自家門口開辦裁縫、扦改業務。當然，賠本的生意秦紅英是不會做的。每次廠中有新款式的服裝制作出來，她都印刷成小冊子發到這些裁縫鋪，由這些下崗姐妹幫忙進行宣傳和銷售。這一招不但讓她又開辟出了一個新的低成本銷售渠道，而且原先的陳舊設備依然可以進行有效的利用。關鍵是這些小裁縫鋪的存在證明了秦紅英工廠的實力，秦紅英由此接到了不少學校的校服訂單。
從《科學投資》多年從事創業研究和市場調查的情況綜合來看，創業理財應“從每一筆收入、每一份資產”開始，即使每一筆收入或資產中扣除固定開支及折舊之后所剩無幾，也不要低估微薄小錢的聚斂能力，1000萬元有1000萬元的投資方法，1000元有1000元的理財方式。
不要忽視小錢的力量，就像零碎的時間一樣，懂得充分運用，時間一長，效果驚人。最關鍵的問題是對資金運用要有一個清醒而又正確的認識，樹立一個堅強的信念和必勝的信心。
觀念二：創業理財重在規劃 別讓“等有了錢再說”誤了你的“錢程”
雖然黃玉蛟屢敗屢戰，但是，由于黃玉蛟心中有著一個極為重要的信念，支撐他一直低著頭一個勁往前沖。那就是他一定能夠通過創業達成他的財富目標。把持這一信念，2000年4月時，黃玉蛟終于迎來了他人生的轉折點。
這一年，黃玉蛟又看中了成都文家鄉大石橋村土龍路邊一家已經倒閉的鄉鎮企業，準備在這家鄉鎮企業的原址上新建新廠。
在村里的支持下，黃玉蛟很快就造起了廠房。這次，看著寬大的廠房黃玉蛟想出了一個緩解資金壓力的新辦法：他在報紙上打出廣告，將富余的廠房招租。結果應者云集，不到3天就全部租了出去，而且租金價格讓他驚喜。黃玉蛟頓時覺得眼前一亮：與其做企業，不如幫企業造廠房。
黃玉蛟經過了解后發現，困擾自己多年的因建廠房占壓資金引發資金不足的問題，原來是很多創業者和中小企業面臨的通病，不少企業都因此遭遇挫折。黃玉蛟抱著試試看的心態，陸續租下本廠旁邊其他經營不善的鄉鎮企業，同時與當地村民簽訂協議獲得土地來造廠房出租。
多次的失敗終于使黃玉蛟明白了創業理財的重要性，在這個需要巨大投資的項目中，黃玉蛟更嘗到了依靠小資金撬動大資金的甜頭。本來沒有什么錢的他憑借一紙藍圖的勾勒，吸引了香港京龍公司、廣州匯龍公司攜資而來，組成成都蛟龍工業港經濟發展有限公司，共同造廠房出租，迅速擴大規模。
當6個多億的廠房投資陸續砸進去后，黃玉蛟這個起初夢想僅僅為創辦一個成功的小食品企業的農民，打造出了西部第一家民營工業高新技術產業開發園區，成為140余家企業的“房東”，其中包括寶馬、富士電梯等知名企業。黃玉蛟的“房客”來自美國、德國、法國、瑞典等世界各地。
就象許多理財專家認為的那樣，一生理財規劃應趁早進行，以免年輕時任由“錢財放水流”，蹉跎歲月之后老來嗟嘆空悲切。而在創業理財過程中，要圓一個美滿的創業夢，除了要有一個創業目標規劃外，也要懂得如何應對各個不同階段的資金所需，將財務做適當計劃及管理。在這個案例中，企業家的財技，企業家的理財能力，成為了決定勝敗的關鍵因素。
觀念三：沒人是天生的高手 能力來自于學習和實踐經驗的積累
常聽人以“沒有數字概念”、“天生不擅理財”等借口回避與每個創業者休戚相關的理財問題。似乎理財是個人興趣的選擇，或是一種天生具有的能力，甚至與所學領域有連帶關系，非商學領域出身者自認與“理財能力”絕緣，而“自暴自棄”隨性而為，一旦被迫面臨重大的財務問題，不是任人宰割就是“胡作非為”。
事實上，任何人的理財能力都不是天生的，耐心學習與實際經驗是重點。也許具有數字觀念或本身學習商學、經濟等學科者較能觸類旁通，也較有“理財意識”，但金錢問題是人生如影隨形的事，尤其現代經濟日益發達，每個人都無法自免于個人理財責任之外。
兩年前，一個創業者用每個月1400元的租金租下了蛟龍工業港200平方米的廠房，從事藥業研究和生產，經過逐漸的發展壯大，現在已經在蛟龍工業港租下了20000平方米的廠房，成為一家發展態勢良好的民營企業。據悉，目前租用廠房的有10%左右是個人創業者。
黃玉蛟感嘆，工業港的廠房出租解決了創業者最大的難題。如果這個創業者是自建廠房的話，從買土地到投產，一個項目快的話也要一兩年的時間，“小戶人家拖不起啊”。唏噓的語氣中，不知道是不是又感受到了當年創業的酸楚。
目前，青羊區正式啟動了占地4000畝、投資達10億元的蛟龍工業港二期工程，20多個招商鋪面也在國內外為蛟龍工業港吸引著優質的企業，黃玉蛟的夢想還在延伸，而得到升華的是他的創業理財能力。
如今黃玉蛟已經堪稱這方面的高手了，工業港的盈利模式也很受人關注，但大多數人了解的都只是片面，“其實工業港里沒有不賺錢的地方”。他憑借多年的的實踐經驗積累，充分調動自己的理財能力，在工業港里種下了幾處“搖錢樹”。
蛟龍工業港里面有日供水6000噸的水廠、有供電達10000KW的變電廠，還有日供氣達240萬立方米的天然氣管網，都為企業提供著有償服務，這些企業生產經營所必須的“動力”，是蛟龍一個重要的收入源泉。
廠房的租金一般是每平方米7元/月，100平方米廠房才700元/月，遠低于普通民房租金。但近1400畝的工業港，租金就非?？捎^了。
工業港內保安等人員都是統一招聘，企業支付給工業港與工業港付出的人員費用間，一般都有每人每月一兩百元的落差，工業港也從中可以獲得招聘收入。
觀念四：不要奢求一夕致富 別把雞蛋全放在一個籃子里
《科學投資》在對創業者的理財行為進行深入研究的過程中發現，一個嚴重錯誤的觀念存在于大多數的創業者心中，即對于快速致富抱有幻想。多年來，太多的誤導性報道使得很多創業者在支配自己手中的資金時，表露出嚴重的賭博色彩，而這正是科學的創業理財所必須避免的關鍵。
最經典的案例莫過于昔日IT首富史玉柱。他16年前的創業奇跡至今仍被很多創業者津津樂道。
史玉柱的創業是極其艱苦的，他一沒有資金，二沒有靠山，全部“家當”是東挪西借的4000元錢。惟一讓他充滿信心的，是讀書期間嘔心瀝血開發出的一套軟件――M6041桌面漢字處理系統。這套軟件被儲存在集成電路板里，插在電腦的擴展槽里使用，當時被人稱為“漢卡”。當這個系統已經成熟到可以推向市場的時候，史玉柱聯合了幾位青年伙伴，大膽承包了深圳大學科技工貿公司電腦服務部，當然，創業資金也就是那一直舍不得花掉的4000元。史玉柱他們當時只有漢卡，窮到了買不起一臺電腦的地步。沒有電腦，當然無法制造電腦配套產品，于是“史大膽”當即做出第一個大膽的決策：一臺電腦的市場價格是8500元，他以加價1000元的條件，從賣電腦的人那里換來延期付款半個月的“優惠”，也就是說，半個月內暫不交款，但半個月后卻要付出9500元。他的第二項大膽決策是做廣告。沒有錢交廣告費，但同樣可以采用延期付款的方式，先打廣告后交錢。一家著名的報紙《計算機世界》同意了他的請求，用半個版面為M6041做宣傳，但規定費用必須在半個月內交清。兩項大膽的決策，把史玉柱的電腦服務部逼上了絕路：15天內，他們若掙不到17000元錢，就是砸鍋賣鐵也還不了這個當時屬于巨額數字的債務！
1989年8月2日，《計算機世界》刊登了半個版面的廣告：“M6401，歷史性的突破?！苯酉聛砺L的半個月，對史玉柱們是揪心的等待，在望眼欲穿中，苦苦盼望著用戶訂單的到來，就像經歷了一個世紀。等到第13天，奇跡終于出現了。這一天，史玉柱一共收到了3張訂單，近2萬元的匯款，不僅挽救了史玉柱的小企業，也昭示著未來“巨人”的正式起步。當一張張訂單紛至沓來后，史玉柱把所得的收入，再次統統投入廣告；4個月后，他們的營業收入已經超過100萬人民幣。
而此役的成功，也使得史玉柱的賭性被激發了出來，全然不管不顧創業理財對于企業發展的重要性，隨后巨人大廈“坍塌”正說明了這一點。
假設我們把史玉柱狂寫“巨人”的這段歷史反過來審視，先檢討他的失敗，“巨人”何以像一座地基不穩的大廈說倒就倒？現在一種比較定論的分析有兩條。首先是歸咎于史玉柱個人創業理財能力的低下，其主因便是那座名噪一時的樓高70層、涉及資金12億元的巨人大廈。時至今日有人評論，巨人大廈是史玉柱有生以來第一個重大失誤，他根本沒有資金實力去蓋一座全國最高的大廈，這是個人狂熱的一個典型之作。更讓人瞠目結舌的是，大廈從1994年2月動工到1996年7月，史玉柱竟未申請過一分錢的銀行貸款，全憑自有資金和賣樓花的錢支持，做房地產，竟將銀行擱置一邊，足以說明史玉柱根本沒有在意過創業資金理財的效應。而這個自有資金，就是曾經令“巨人”風光一時的生物工程和電腦軟件產業賺的錢。但誰都知道，以“巨人”在保健品和電腦軟件方面的產業實力，根本不足以支撐住70層巨人大廈的建設，當史玉柱把保健品和電腦軟件產業的生產和廣告促銷的資金全部投入到大廈時，巨人大廈便抽干了“巨人”產業的血。
現在的史玉柱說：“今天，我在決策任何一個項目時，都會作最壞的打算，都會先估算一下，如果發生虧損，損失會超過我凈資產的三分之一嗎？如果超過三分之一，再大的誘惑我也不干。而在過去，我是想到做什么，就不考慮其他?！?/p>
創業理財 六大步驟
六大步驟可以幫助創業者快速理清問題，找到合適自己的創業理財方式，并規劃出具體的步驟，使你的創業理財從紙上談兵變成切實可行的計劃。
這六大步驟分別是：從了解你自己的狀況開始，運用企業財務管理的方法，做出財務報表清算自己手中的資源，再據此制定能力可及的短、中、長期創業理財目標，并選定適當的投資方式具體執行。
1、算算自己有多少資產
通過三種財務報表，分析你目前及短期內可運用的資金，認清自己能負擔的財務能力，制訂合理的創業理財規劃。
2、制訂未來的財富目標
根據自己的能力，與家庭成員或合作伙伴共同協商，定出短、中、長期的創業理財目標。
3、尋求適合的投資項目
配合短中長期的目標，決定各個目標的資金量，從而進行合理有效的分配。
4、編列投資所需的資金
選擇合適的投資項目后，接著是將資金分配到不同的階段，最好的方式是編列預算表，用來控制投資的進程。預算表的另一項功能是可依據實際數字，準確評估項目完成時間或目標是否能夠按時達到，是否需要追加資金。
5、擬定有效的執行計劃
將項目執行中每一個目標視為單一的項目，制定有效的執行計劃，包括資金來源的規劃和進度等。
蛟龍工業港范文2
中小企業信用擔保有限公司是政府投資成立的專業性擔保機構，注冊資本金3．8億元。公司從1999年成立以來，以服務地方經濟，支持地方中小企業發展為宗旨，堅持政策性導向、公司化管理、市場化運作，累計為地方中小企業提供擔保73億元，累計支持企業1800多戶。公司被中國聯合資信評估公司評為aa級信用，被國家發改委主持的全國擔保機構聯席會議評為全國十大最具影響力的擔保機構。
中小企業融資難是個普遍性的問題，正如全國各地一樣，地方中小企業的快速發展也受到資金問題的困擾。多年來，市委、市政府一直高度重視中小企業發展問題，先后出臺一系列重大舉措，包括中小企業融資試點工作、信用體系和擔保體系建設、做大作強起龍頭帶動作用的政策性擔保機構等。國家開發銀行四川省分行主動服務地方經濟，發揮開發性金融在解決地方經濟“難點”、“熱點”方面的作用，大膽探索創新，在銀行界率先與當地政府合作，開展中小企業貸款業務，促進信用體系和融資擔保體系建設。這一舉措為解決當地中小企業融資難問題開辟了新的途徑，對地方經濟尤其是縣域經濟的發展具有重要意義。中小企業擔保公司作為當地最大的政策性擔保機構，在市委、市政府的關心支持下，在市中小企業局的指導和幫助下，公司密切與開發銀行四川省分行、各區縣政府和平臺公司合作，抓住機遇，求實創新，發揮市級平臺公司的龍頭作用，充分利用好開發性金融資源，支持地方中小企業發展，使開發性金融支持中小企業融資擔保工作取得顯著成效。
一、基本情況
中小企業擔保公司與開發銀行四川省分行合作開展中小企業融資擔保工作正式起步于10月，新津縣作為首批試點縣與開發銀行簽訂合作協議，獲得授信5000萬元。12月，第一批10戶企業共1200萬貸款得到落實。經過近一年的試點，初開始向其他區縣全力推進。截至底，全市20個區市縣與開發銀行簽訂合作協議，協議貸款總金額22億元。其中新津、高新區、金牛區、雙流等14個區縣已正常開展業務，另有3個區縣的首批貸款正在落實。另外，開發銀行四川省分行、中小企業擔保公司分別與高新區天府軟件園、雙流蛟龍工業港、青羊區工業集中發展區(西區)簽訂了融資擔保合作協議，協議金額4億元。同時，中小企業擔保公司通過開發銀行一億元的軟貸款支持，增加了注冊資本，擔保資金實力進一步夯實。經兩年左右的運達作，開發銀行中小企業融資工作累計發放貸款6億多元，其中，僅新增客戶177戶，貸款規模4.78億元。
兩年來，在開發銀行四川省分行、中小企業擔保公司、區縣政府平臺公司和中小企業的共同努力下，開發性金融支持中小企業貸款工作取得了顯著成效。獲得貸款支持的中小企業整體上銷售規模、利稅、勞動就業水平都有明顯增長，促進了中小企業成長，推動了縣域經濟發展。以新津縣為例，獲得貸款支持的18家企業營業收入平均增長18％，總入庫稅金比上年同期增加1200萬元，安置農村勞動力和城鎮下崗人員1200名。18戶獲得貸款企業中，新培育上百萬稅收企業2家，新培育規模以上企業3家。雙流縣獲得開行貸款支持的29家企業，入庫稅金比往年平均增加54．48％，高出全縣平均水平32個百分點。受金融生態惡化影響，經濟發展水平相對落后的金堂、蒲江縣，金融機構已多年沒有在當地新增貸款規模，中小企業發展受到資金短缺嚴重制約。通過開發銀行中小企業融資平臺，金堂有6家，浦江有5家企業獲得開行貸款，實現了擔保公司在這兩個區縣融資擔保業務“零”的突破。
目前，開發銀行中小企業融資擔保的市縣兩級構成的中小企業融資平臺和網絡體系已搭建起來，體系和運作機制已基本建立并初步完善。兩年來運作正常，無一筆貸款逾期現象。許多企業獲得貸款支持的同時，管理規范程度和水平有所提高，誠信意識明顯增強。開發性金融支持中小企業貸款在金融界起到示范和帶動作用，許多銀行分支機構受其帶動，開始把新的業務增長點放在中小企業項目上。多家金融分支機構正在與我公司接觸，商討如何借鑒開發性金融支持中小企業的經驗和運作模式，與我公司建立起長期穩定的合作關系。
二、運作模式
1、開發銀行中小企業融資平臺組織及貸款模式
首先，各區縣成立開發銀行中小企業融資領導小組，并出資組建政府投資的平臺公司，同時在當地選定一家金融分支機構作為委托貸款銀行。區縣平臺公司在當地融資領導小組指導下開展工作，負責融資企業的初選、推薦，作為借款主體向開發銀行貸款并作為委托人通過委托銀行將貸款轉貸給中小企業，負責貸后管理和本息回收。中小企業擔保公司作為市級平臺公司，負責對區縣推薦的企業進行調查評估，作為保證人為區縣平臺公司在開發銀行貸款提供擔保，同時為區縣平臺公司向企業發放委托貸款提供擔保。
貸款模式主要有平臺公司統貸借款，擔保公司擔保；企業直接借款，擔保公司擔保；平臺公司借款，借 款企業聯保三種方式?；灸Ｊ綖槠脚_公司統貸借款，擔保公司擔保。
目前，開發銀行貸款利率在基準利率上浮10％，擔保公司擔保費按每年擔保額1．5％收取。區縣平臺公司和委托銀行的手續費合計0．4％——1％。
2、開發銀行合作中小企業貸款業務運作機制
開發銀行中小企業貸款主要建立了三個運作機制，即民主評議機制、風險分擔機制、風險控制機制。
民主評議機制：各區縣成立貸款企業民主評議小組，選擇熟悉企業或行業的民主評議人員對區縣推薦的企業進行評議，提高審查決策的公正性和效率。通過民主評議的企業再向擔保公司和開發銀行推薦。
風險分擔機制：對于借款平臺打捆貸款的項目，如出現損失，中小企業擔保公司承擔貸款損失的70％，開發銀行承擔損失的18％，區縣平臺公司承擔損失的12％。開發銀行要求各區縣平臺公司在開發銀行存入打捆貸款10％--12％的風險保證金。對于企業直接貸款，擔保公司提供擔保的項目，開發銀行暫不實行風險分擔。
風險控制機制：構建開發銀行、擔保公司、當地政府和平臺公司、委托放款銀行、中小企業信用促進會共同參與的風險控制機制。不單就某個企業或某個環節來控制風險，主要通過各方聯動、組織優勢和制度建設來落實風險管理。例如，開發銀行不對具體企業進行調查，主要以民主評議結論、擔保公司審保調查和企業財務審計結果作為評審依據。
三、主要做法
1，強化服務意識和風險防范意識，創新工作方法和措施
中小企業擔保公司在推進開行合作中小企業融資擔保工作中，強化服務意識和風險防范意識，結合開行中小企業融資工作特點，積極探索和創新擔保工作的新方法、新措施。根據各區縣中小企業的基本情況和開行統貸業務特點，公司專門對融資企業制定出評價標準和評價方法，設計了快捷高效又盡可能控制風險的操作流程，創新出一些風險控制的措施和手段，并對開行貸款企業擔保收費給予優惠。例如，我們在各區縣對企業民主評議階段就提前介入進行定性初查，提高了區縣推薦項目的審保通過率和效率；在審查軟件企業、高新技術創業企業、農業產業化企業時，我們根據各自行業的特點，在調點、評價方式、評價指標方面予以適當調整，通過授信額度控制、設定技術準入條件、網絡公示等方法探索，公司對高科技企業的擔保扶持方法漸趨完善；針對許多中小企業沒有物的反擔保措施情況，我們發揮風險控制的聯動機制優勢，和當地政府配合，對其尚未取得土地證的土地、在建工程、企業存貨等資產進行監管，創新反擔保措施。公司以平臺公司統貸方式為主，加大對中小企業融資服務整體覆蓋面，同時對個別具有重點產業示范帶動作用的優秀項目，努力爭取直貸，采取點面結合，多種方式支持企業。
2，結合區市縣區域經濟和產業集群特點，優化擔保資源配置
我們在推進開發性金融中小企業融資擔保工作的同時，密切與開行的配合，結合各地縣域經濟和優勢產業特點，著力對重點產業和特色產業提供支持，力求開發性金融資源支持中小企業的效用最大化，實現信用資源的優化配置。我們在高新區和青羊區，就重點支持了電子信息和軟件企業、精密模具制造企業、生物醫藥企業；郫縣和都江堰，我們分別重點支持了豆瓣生產企業和農家樂項目。而在蒲江和金堂，我們把支持重點放在農業產業化龍頭企業項目上。在武侯和崇州，則結合區域內皮鞋、皮革、家具產業集群的特點對企業提供支持。另外，我們還根據各區縣政府和開行各階段的工作重點，對臺資企業、留學歸國創業企業、微小型企業提供支持。隨著工業向園區集中，各地工業園區蓬勃發展，優勢產業和優質客戶更多在園區聚集。我們及時調整工作思路，拓寬尋找優質客戶的視野，把開發性金融中小企業融資擔保服務體系延伸到工業園區。4月以來，開行、擔保公司陸續與蛟龍工業港、天府軟件產業園、青羊工業集中發展區簽訂了合作協議，目前，園區推薦的許多項目已得到開行貸款支持。
3、樹立“大擔?！崩砟?，發揮市級平臺公司龍頭作用，積極促進信用擔保體系建設
在大力推進開行合作中小企業融資擔保工作中，中小企業擔保公司始終樹立“大擔保”的理念，充分發揮公司作為市級平臺公司的龍頭帶動作用，積極促進開發性金融中小企業融資擔保體系的建設。一方面，我們在項目開發、風險控制、對外合作中是把“大擔?！彼悸愤\用到解決具體問題上，通過體系、制度、和聯動機制優勢把握風險、推動工作；另一方面，擔保業的持續健康發展也依賴于信用擔保體系的完善以及長效機制的建立。我們要以“大擔保”的觀念，促進開發性金融中小企業融資擔保體系的建設。
我們與市、各區縣融資領導小組密切配合，通過信用促進會、民主評議會、各種座談和培訓會等渠道，加強與企業、政府、委托貸款銀行的溝通，向企業宣傳誠信意識，向開行中小企業貸款工作的聯動各方介紹我們的理念，標準和流程，提高聯動效率。為了提高效率，防范風險，公司還與開發銀行四川省分行建立了定期工作交流和溝通機制。為了使公司工作更好的與各區縣對接，起，公司按區縣對業務部門作了責任分工，并確定了各區縣對口的聯絡人員。我們通過業務培訓等方式，加強與各區縣平臺公司的交流，經常同各區縣平臺公司工作人員一起調查項目，交流討論對工作的建議。通過培訓、交流和實踐，許多區縣平臺公司整體工作質量和效率都有很大提高。促進了開行中小企業融資擔保整體工作的發展。目前，經過各方密切配合，共同努力，一個政府，銀行、擔保公司和中小企業“四方聯動”的開發性金融中小企業融資擔保體系已初步形成，有效緩解我市中小企業融資難矛盾，促進中小企業和地方經濟的發展。
四、存在的問題和建議
總結和回顧兩年來與開發銀行合作支持中小企業融資擔保工作實踐，還明顯存在一些問題，主要體現在：
1、一些區縣工作推動力度不夠，推薦項目質量有待提高，貸后管理工作還顯薄弱。
2、由于開行人員精干，人手少，任務重，開行統貸項目上報審批的時間較長，整體效率還有待提高。
3、由于融資擔保各個環節的原因，中小企業融資成本仍相對偏高。
4、開發銀行貸款期限、品種單一，尚不能滿足中小企業融資的多樣化需求。
蛟龍工業港范文3
【場地租賃協議書 律師修改完整版】
出租方(以下簡稱甲方)：
承租方(以下簡稱乙方)：
根據有關法律法規，甲乙雙方經友好協商一致達成如下條款，以供遵守。
第一條 租賃物位置、面積、功能及用途
1、甲方將位于_________________________的場地(以下簡稱租賃物)租賃于乙方使用。經甲乙雙方認可確定:場地面積 平方米(見附件：位置圖)
2、乙方租賃該場地用于___________________。如乙方需轉變使用功能，須經甲方書面同意。
第二條 租賃期限
1、租賃期限為 年，即從 2013年 月 日起至 20 年 月 __ 日止。
2、租賃期限屆滿后，如乙方須繼續租用，需在租賃期限屆滿_50日前向甲方提出，經甲方同意后，甲乙雙方將對有關租賃事項協商后重新簽訂租賃合同。在同等承租條件下，乙方有優先租賃權。
第三條 租賃物的交付
雙方約定在本出租合同生效后的 年 月 日前甲方將租賃物交付乙方使用。
第四條 租賃費用及支付方式
1、租金：場地租金按照____元/平方米計算，月租金_________元(大寫：______________)。
2、租金支付方式：雙方一致同意采取先支付租金后使用的形式租用該場地。租金由乙方每_______支付一次，并提前支付給甲方，支付時間為__________。甲方收到租金后向乙方出具收據，一切稅費由乙方負責繳納。
3、租金第一年不變，以后租金每年調整一次，每年的上浮比例在原租金基礎上每年遞增百分之_____。
4、本出租合同的租賃保證金為人民幣 ______萬元(大寫：________)。在本合同生效之日由乙方支付給甲方，租賃期限屆滿，在乙方已向甲方交清了全部應付的租金，并按本合同規定承擔向甲方交還承租的租賃物以及繳清
水、電、氣等費用后，甲方將在七日內無息返還乙方租賃保證金。
4、其它費用
1)乙方租賃場地內和經營中產生的垃圾由乙方自己負責打掃清運;
3)電費按電度表實際使用計量加每月變壓器、線路實際損耗分攤計費，由甲方代收代繳后向乙方出具收據,電費按商業用電標準計算。
4)乙方每月向甲方交納水費，乙方用水按商業用水標準以實際使用數計費，甲方代收代繳后向乙方出具收據。
5、乙方逾期支付租金和水電費等費用的，應向甲方支付違約金，違約金金額為：每逾期一日按所欠租金和水電費的千分之一支付給甲方(租金及違約金在保證金中扣除)。
6、以上水、電等費用，雙方約定在每月的____號之前，由乙方繳納給甲方。甲方收到后向乙方開具收據。
第五條安全責任
1、乙方在場地租賃期內須嚴格遵守國家關于消防、衛生、環境、安全等法律、法規，定期對所屬的員工進行各方面的消防、衛生、安全等培訓，并按期繳納各項保險。乙方在經營中必須把安全放在第一位，做好安全措施，防止任何安全事故的發生。
2、乙方在場地租賃期內以及在經營中發生安全事故或治安事故等各種事故，造成任何人員傷亡和財物損失的，一切責任及損失均由乙方承擔，一切糾紛均由乙方自行處理與協調。并且以上安全事故發生的地點無論是發生在租賃物場地范圍內還是租賃物場地范圍外，只要以上安全事故的發生與乙方經營有關，乙方均應承擔事故責任。乙方的設備、設施、財物及人身安全等均由乙方自行負責，與甲方無關。
3、乙方必須從事合法經營，如進行違法經營，一切后果由乙方自行承擔。如造成甲方損失，乙方應賠償甲方受到的一切損失。
4、乙方承諾，乙方在租賃場地內的經營需符合國家相關規定標準，否則由此引起的一切糾紛及損失概由乙方負責。如造成甲方損失，乙方應賠償甲方受到的一切損失。
第六條 裝修及維修
1、在租賃期內如乙方對租賃物進行改造、修建、擴建等，必須經甲方同意。
2、在使用期內，乙方應合理使用租賃物及其附屬設施(如水、電設施)。因乙方使用不當或不合理使用，致使租賃物地面以及水電等設施損壞乙方應負責維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費用由乙方承擔，甲方有權在
保證金中扣除。
第七條 租賃物的轉租
乙方在租賃期內上不得轉租或者部分轉租。
第八條 提前終止合同
1、在使用期內，若遇乙方欠交租金、水電費、管理費等相關費用的，每逾期一日，乙方承擔所欠繳費用每日千分之一的違約金。如欠交以上費用超過5日，甲方有權停止乙方使用租賃物內的有關設施以及水、電，由此造成的一切損失均由乙方全部承擔。
2、若遇乙方欠交租金、水電費、管理費等相關費用超過 10 天，甲方有權提前解除本合同。甲方有權留置乙方租賃物內的財產并在解除合同的五日后，甲方有權自行處置留置的財產用于抵償乙方應支付的全部費用，由此造成的一切損失由乙方承擔，乙方對甲方上述所有行為不持任何異議，甲方不承擔上述所有行為產生的法律與經濟責任。
3、租賃物使用期間內，甲乙雙方任何一方若提前終止本合同，則應提前45天以書面方式通知對方，雙方任何一方在接到對方通知后5日內雙方辦理解約手續;乙方需從雙方辦理解約之日起必須_50_日內搬遷完畢、退還甲方租賃物，若乙方逾期未搬遷完畢、退還甲方租賃物，則甲方可單方面終止本合同收回租賃物，由此給乙方造成的一切直接和間接損失由乙方自行承擔，乙方對甲方上訴行為不持任何異議，甲方不承擔上述所有行為產生的法律和經濟責任;
第九條 免責條款
1、如因政府規劃和政策原因以及雙流蛟龍工業港管委會對租賃物進行拆遷、改建等，乙方應在政府或雙流蛟龍工業港管委會要求的時間內搬遷出租賃物。甲方不承擔任何賠償責任。
2、凡因發生嚴重自然災害或其他不能預見、不能避免的不可抗力因素致使任何一方不能履行本合同時，雙方均不承擔經濟和法律責任。
第十條 合同的終止
1、本合同提前終止或租賃期屆滿，甲、乙雙方未達成續租協議的，乙方應于終止之日或租賃期限屆滿之日搬離租賃物，并將租賃物返還甲方。
2、本合同解除或終止后，乙方在廠區內增設建筑物等設施其所有權無償歸甲方所有，甲方認可保留的，乙方不得拆除，甲方認可拆除的，乙方必須拆除。
3、乙方在租賃期滿或合同提前終止時，應于租賃期滿之日或提前終止之日將租賃物清掃干凈，搬遷完畢，并將租賃物交還給甲方。如乙方歸還租賃
物時不清理雜物，則甲方對清理該雜物所產生的費用由乙方承擔，該清理費用，甲方有權在租賃保證金中扣除。
第十一條 適用法律
本合同在履行中發生爭議，應由雙方協商解決，若協商不成，由雙流縣人民法院管轄。
第十二條 其它條款
1、雙方的營業執照、稅務登記證、代表人身份證為本合同附件
2、本合同未盡事宜，經雙方協商一致后，可另行簽訂補充協議。
3、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執壹份。
第十三條 合同效力
本合同經雙方簽字或蓋章，并在甲方收到乙方支付的首期租金和租賃保證金款項后生效。
附件：出租場地《位置圖》
甲 方(印章)： 乙 方(印章)：
委托人： 委托人：
___年__月__日
【場地租賃協議書 律師修改完整版】
出租人(甲方)：
承租人(乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規的規定，雙方就租賃場地從事經營的事宜經協商達成協議如下：第一條 租賃場地乙方承租甲方(層/廳)號場地，面積平方米，用途以營業執照核準的經營范圍為準;庫房平方米，庫房位置為。第二條 租賃期限自年月日起至年月日止，共計年個月;其中免租期為自年月日起至年月日。
第三條 租金本合同租金實行(一年/半年/季/月)支付制，租金標準為;租金支付方式為(現金/支票/匯票/);第一次租金的支付時間為年月日，第二次租金的支付時間為年月日至年月日，。第四條 保證金保證金屬于雙方約定事項。
自本合同簽訂之日起日內，乙方(是/否)應支付本合同約定租金總額%計元的保證金，作為履行合同和提供商品服務質量的擔保。乙方支付保證金的，甲方則以市場當年租金總額的2-5%作為市場整體性的對應保證金，作為履行合同的擔保。保證金的交付、保管、支取、返還等事宜見合同附件。
第五條 保險
甲方負責投保的范圍為：公共責任險、火災險、。
乙方自行投保的范圍為：
第六條 甲方權利義務
1、依法制訂有關治安、消防、衛生、用水電、營業時間等內容的各項規章制度并負責監督實施。
2、協助各級行政管理機關對違反有關規定的乙方進行監督、教育、整頓，直至單方解除合同。
3、應按約定為乙方提供場地及相關配套設施和經營條件，保障乙方正常經營。
4、除有明確約定外，不得干涉乙方正常的經營活動。
5、應對市場進行商業管理，維護并改善市場的整體形象，包括：對商品品種的規劃和控制、功能區域的劃分、商品檔次的定位、商品經營的管理及質量管理;服務質量管理;營銷管理;形象設計;市場調研;公共關系協調;糾紛調解;人員培訓;.。
6、應對市場進行物業管理，并負責市場內的安全防范和經營設施的建設及維護，包括：建筑物(包括公共區域及租賃場地)的管理及維修保養;對乙方裝修的審查和監督;水、電、氣、空調、電梯、扶梯等設備、管道、線路、設施及系統的管理、維修及保養;清潔管理;保安管理并負責市場的公共安全;消防管理;內外各種通道、道路、停車場的管理;。
7、做好市場的整體廣告宣傳，并保證全年廣告宣傳費用不低于市場全年租金總額的%。
第七條 乙方權利義務
1、有權監督甲方履行合同約定的各項義務。
2、應具備合法的經營資格，并按照工商行政管理部門核準的經營范圍亮證照經營。
3、應按照約定的用途開展經營活動，自覺遵守甲方依法制訂的各項規章制度及索票索證制度，服從甲方的監督管理。
4、應按期支付租金并承擔因經營產生的各項稅費。
5、應愛護并合理使用市場內的各項設施，如需改動應先征得甲方同意，造成損壞的還應承擔修復或賠償責任。
6、應按照各級行政管理部門的規定，本著公平合理、誠實信用的原則合法經營，不得損害國家利益及其他經營者和消費者的合法權益，并承擔因違法經營造成的一切后果。
7、將場地轉讓給第三人或和其他租戶交換場地的，應先征得甲方的書面同意，按規定辦理相關手續，并不得出租、轉讓、轉借、出賣營業執照。
8、應按照甲方的要求提供有關本人或本企業的備案資料。
9、建筑物外立面及建筑物內部非乙方承租場地范圍內的廣告權歸甲方所有，未經甲方同意，乙方不得以任何形式進行廣告宣傳。
第八條 合同的解除乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同，乙方應按照的標準支付違約金：
1、不具有合法經營資格的，包括因違法經營被有關行政管理部門吊銷、收回經營證照的。
2、未按照約定的用途使用場地，經甲方次書面通知未改正的。
3、利用場地加工、銷售假冒偽劣商品的。
4、進行其他違法活動累計達次或被新聞媒體曝光造成惡劣影響的。
5、將場地擅自轉租、轉讓、轉借給第三人，或和其他租戶交換場地的。
6、逾期日未支付租金的。
7、違反保證金協議的有關約定的。
8、未經甲方同意連續日未開展經營活動的。
9、違反甲方依法制訂的規章制度情節嚴重或拒不服從甲方管理的。
甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，應提前日書面通知對方，經協商一致后辦理解除租賃手續，按照的標準向對方支付違約金，其他手續由乙方自行辦理。因甲方自身原因提前解除合同的，除按約定支付違約金外，還應減收相應的租金，并退還保證金及利息。
第九條 其他違約責任
1、甲方未按約定提供場地或用水、用電等市場內的經營設施致使乙方不能正常經營的，應減收相應租金，乙方有權要求甲方繼續履行或解除合同，并要求甲方賠償相應的損失。
2、甲方未按約定投保致使乙方相應的損失無法得到賠償的，甲方應承擔賠償責任。
3、乙方未按照約定支付租金的，應每日向甲方支付遲延租金%的違約金。
第十條 免責條款因不可抗力或其他不可歸責于雙方的原因，使場地不適于使用或租用時，甲方應減收相應的租金。
如果場地無法復原的，本合同自動解除，應退還保證金及利息，雙方互不承擔違約責任。
第十一條 續租本合同續租適用以下第種方式：
1、乙方有意在租賃期滿后續租的，應提前日書面通知甲方，甲方應在租賃期滿前對是否同意續租進行書面答復。甲方同意續租的，雙方應重新簽訂租賃合同。
租賃期滿前甲方未做出書面答復的，視為甲方同意續租，租期為不定期，租金標準同本合同。
2、租賃期滿乙方如無違約行為的，則享有在同等條件下對場地的優先租賃權，如乙方無意續租的，應在租賃期滿前日內書面通知甲方;乙方有違約行為的，是否續租由甲方決定。
第十二條 租賃場地的交還租賃期滿未能續約或合同因解除等原因提前終止的，乙方應于租賃期滿或合同終止后日內將租賃的場地及甲方提供的配套設施以良好、適租的狀態交還甲方。乙方未按照約定交還的，甲方有權采取必要措施予以收回，由此造成的損失由乙方承擔。
第十三條 爭議解決方式本合同項下發生的爭議，由雙方協商解決或申請有關部門調解解決，協商或調解解決不成的，按下列第種方式解決(只能選擇一種)：
1、提交北京仲裁委員會仲裁;
2、依法向 人民法院。
第十四條 其他約定事項
1、場地在租賃期限內所有權發生變動的，不影響本合同的效力。
第十五條本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式份，甲方份，乙方份，。第十六條雙方對合同內容的變更或補充應采用書面形式，并由雙方簽字蓋章作為合同附件，附件與本合同具有同等的法律效力。
甲方單方制訂的規章制度也作為本合同的附件，規章制度的內容與合同約定相沖突的，以本合同為準，但國家法律、政策另有規定的除外。
甲方(簽字蓋章)
簽約日期： 年 月 日
蛟龍工業港范文4
[關鍵詞]還權賦能；土地制度；城鄉統籌；土地級差收益
周其仁教授近年來頻頻到成都調查土地制度改革，并以此為據，在各種發言、著述中發表了他關于成都土地制度改革的意見。2012年暑假，筆者在成都進行了為期20天的土地制度改革專題調研。調研結束后，筆者再讀由周其仁教授執筆以北京大學國家發展研究院綜合課題組名義發表的長文《還權賦能――成都土地制度改革探索的調查研究》（以下簡稱為《還權賦能》）一文，發現周其仁教授課題組對成都市的認識存在比較大的問題。本著真理愈辯愈明的態度，筆者提出若干商榷意見，不妥之處，還請周教授及各位同仁指正。
一、《還權賦能》的主要觀點及評析《還權賦能》一文篇幅約6萬字，主要想回答這樣一個問題：在當前城鄉居民收入差距拉大的背景下，成都市為何可以扭轉城鄉居民收入比逐步上升的勢頭？《還權賦能》一文研究發現，成都市2005年底的城鄉居民收入比為2.61：1，比2003年收窄了1.1個百分點。橫向比較則是，全國人口過千萬的超特大城市中只有成都和重慶扭轉了城鄉居民收入差距拉大趨勢。不僅如此，成都市在扭轉城鄉居民收入差距拉大趨勢的同時還實現了城市化和工業化的健康發展。因此，《還權賦能》一文的主線是：“成都市怎樣在加大地方財政對農村和農民轉移支付的同時，利用城市化加速的難得機遇，釋放級差土地收入的巨大能量，把本來屬于農民的財產權利真正還給農民，并經由打破城鄉壁壘的土地合法流轉與統一的土地交易市場，形成農民與各相關利益方共同分享城市化土地增值的新格局”。
《還權賦能》一文共分五節，第一節題為“城鄉差異擴大下的成都實踐”，認為成都市扭轉城鄉居民收入差距擴大趨勢的主要措施有二：一是在財政支出方面主動向農村和農民傾斜；二是啟動了土地制度方面的變革，探索在城市化加速過程中收窄城鄉發展差距的可行途徑。
第二節題為“在征地模式內起步”，主要介紹了成都市“占補平衡”和“增減掛鉤”的土地實踐?！罢佳a平衡”和“增減掛鉤”并非成都獨特的土地政策，而是全國政策。“占補平衡”是指城市建設占用耕地必須補充同樣數量的耕地，“先補后占，占補平衡，”這是國家對地方政府征地的強制要求。“增減掛鉤”全稱“城鄉建設用地增減掛鉤”，是國土資源部為了滿足地方強烈擴大新增城市建設用地指標而保證耕地面積總量不減少前提下推出的一項試點，很快即在全國推開。與全國情況略有不同的是，成都市試圖通過“占補平衡”和“增減掛鉤”兩項政策來實現城市利益向農村的輸送，從而為實現城鄉公共服務均等化，改善農村基礎設施，改變農民生產生活環境提供資源基礎。
第三節題為“突破征地制度的嘗試”。按周其仁的說法，成都市通過在集體土地上創辦工業園區、地震后進行城鄉聯建、在更大范圍實施掛鉤、集體建設用地直接入市（包括：在集體土地上民辦工業園區的蛟龍工業港；興建小產權房的三道堰的小城鎮建設；利用汶川地震后災后重建特殊政策進行城鄉聯建，統規自建，即變相的小產權房；集體土地招、拍、掛的錦江變法）。按周其仁的說法，“從農地整治、村莊整治為城市用地提供占補平衡與掛鉤指標，到蓋在集體土地上的工業園區與經營性房屋，再到地震災后的城鄉居民聯建、跨縣市交換統建土地指標，最后是農村集體建設用地的直接入市，成都市循著不同路徑，探索讓農村和農民分享城市化重建發展中土地收益增加的現實可能性。在城鄉統籌思路的指導下，進一步改革農村土地制度的完整思路呼之欲出。這就是在國家征地制度的框架之內，用各種辦法增加對農民的補償，在征地制度之外則謹慎地開辟集體建設用地入市的合法通道，然后逐步縮小征地范圍，最終使市場機制在城市化進程中的土地資源配置中真正發揮基礎性作用”。
第四節題為“‘確權’、‘產改’與還權賦能”。周其仁認為，要讓市場機制在城市化進程中的土地資源配置中真正發揮基礎性作用的一個前提是土地確權，即讓占中國人口最大多數的農民有正規的房權地權證。成都確權成本很高，地方官員和農民對確權多不理解，但在市委市政府高壓下面，屢經反復，成都市農村確權大致完成。按周其仁的說法，確權的目的是為了賦能。他說：
比照城市，那里的居民實際占用的土地資源遠比農民的少，但清晰的土地使用權與合法的流轉權，就有效地幫助城市居民分享城市人口集聚帶來的土地收益增值，以城市作為參照系就可以看得清楚，城鄉居民之間的收入差異，至少有一部分要由城鄉居民之間財產權利的差別來解釋。擁有較多的土地資源的農民，因為得不到‘流轉權’的陽光普照，所以不能充分釋放他們擁有的土地資源的市場增值潛能。成都市的綜合改革就是沖著這一點而來。厘清財產的所有權與使用權不過是最低綱領，而完備農村產權的權能，特別是賦予農村居民與城市居民同樣的資源流轉權利，才是改革的最高綱領。（也就是土地私有化――引者注）
有保障的轉讓權意味著資源可以不斷有償地轉向更高效率的他人使用，因此也就代表著土地潛能的更充分釋放，從而給財產的主人創造更高的收入流。
而關于“賦能”高于“還權”，周其仁講了這樣一段話：
人們容易分辨：只要資源的第一主人得到了比他自用資源帶來的收入更高的補償，而外來的高手在給付了上述補償之余還能給自己創造額外的收入，社會的總收入就會因為資源的轉讓而提高了。這樣看，資源或資產的自用權重要，轉讓權更重要，因為后者才是擴大專業化分工范圍、大幅度持續提升收入的關鍵性制度安排。在普遍的資源所有權/使用權的基礎上發展合法轉讓權，是資源或資產經由流轉實現最高收入流的關鍵，也是資源或資產轉化為資本的秘密。
現在的問題有兩個。第一是農民手中的耕地和房屋是不值錢，流轉也無價值，這不用說了。成都硬推也都失敗了。周其仁真正重視的是農民宅基地。但除非有區位優勢的城郊農村，一般農村宅基地并無價值。更重要的是，所謂宅基地這種建設用地，在當前中國法律語境中，是與城市建設用地完全不同的土地類型。城市化真正用得著的且可以升值的土地是城郊土地。政府征收這部分土地，或農民用這部分土地來與開發商一起搞開發，可以獲取巨大的土地增值收益，這樣的土地才是資源，要害在其區位而非面積。邊遠地區的建設用地和耕地因為沒有區位優勢，就很難成為周其仁所謂“資源”，也就無可能如周其仁講的“還權”然后“賦能”。作為一個特例，在增減掛鉤政策下，因為國家控制城市新增建設用地指標，而使邊遠地區農民可以通過整理節余建設用地形成掛鉤指標從而分享城市發展帶來的土地增值收益，并導致農村建設用地比耕地價格高出許多。若城郊農民可以自己用自己的土地來搞開發，國家不進行土地管制，這樣的掛鉤指標就不需要了。換句話說，當前通過形成掛鉤指標而可以獲取城市發展帶來土地增值收益的邊遠地區的農村，之所以可以獲得這個收益，不是宅基地本身而是通過增減掛鉤政策及國家土地用途管制及偏緊的年度新增建設用地計劃，才使農村建設用地通過退出的方式形成指標來分享收益。從這個意義上講，邊遠地區農村宅基地只是一個符號，本身不是資源。這個問題將在下節重點討論。第二，如果按周其仁講的確權及在此確權基礎上自發開發，會有什么后果呢？因為城郊農民土地區位優勢所帶來的巨大資源潛力，城郊農民完全可以一夜暴富。在城郊農村可以自主開發土地的情況下，邊遠地區就無法通過節余建設用地形成建設用地指標來分享城市發展帶來的土地增值收益的好處，成都市也無法再通過增減掛鉤政策來向農村輸入資源。之前通過征地制度來保證的土地財政收入，現在也被自主開發的農民拿走了。政府沒有土地財政的收入，基礎設施建設資金都無來源，也就更難向農村進行轉移支付。因此，周其仁講允許農民自主開發建設的后果就是目前地方政府用作城市基礎設施建設的土地財政收入轉移到城郊農民手中，城郊農民暴富。
周其仁關于還權賦能的討論有三大缺點。第一，不理解土地資源的性質。土地是否是周其仁所理解意義上的資源的關鍵不是面積大小，也不是土地性質，而是區位。土地性質（是否建設用地）是可以通過政策進行調整的，區位卻是無法改變的。沒有區位優勢的土地，即使你稱為寶地，這塊地也不會真的就變成寶。第二，周其仁講自由交易一定會創造新增財富，但他可能忽視了土地不可移動性。土地從來就不可能成為完全的商品。處在特定位置的土地的主人會當釘子戶索要高價，并因此導致土地自由交易進行不下去。城中村改造難，歐洲舊城改造難，原因都與此相關。農地中亦存在此類情形，此乃所謂反公地悲劇。第三，因為人們的經濟處境、利益變現欲望的差異，在自由交易中會形成不平等的積累，其結果之一是交易形成失敗者，失敗者的積累會形成一個巨大反向運動。比如農民將宅基地和耕地交易出去了，他們得到現金拿去消費或投資了，他可能會贏，也可能輸，一旦輸了，之前他們用作保障的宅基地和耕地就沒有了。正是在這個意義上，陳錫文正確地指出，基本保障是不能交易的。
周其仁還在這一節批評了土地財政，認為“由于可以把未來幾十年的土地收益貼現到當下來收取，‘賣地財政’高強度地動員了城市化建設資本。中國近年城市建設突飛猛進，與此大有關系”。
這里，周其仁的說法也有值得商榷之處：
第一，所謂賣地財政是將未來幾十年的土地收益貼現到當下來收取的說法是不對的。當前中國正處在最為快速的城市化進程中，快速城市化就要占用農地，因為城市的聚集效益和規模經濟，使農地非農使用具有極大的增值收益，招拍掛可以通過市場標出這個增值收益的多少。政府正是通過征地來獲取了這塊增值收益而有了土地財政。如果不通過征地而是按周其仁建議的集體土地直接入市，這個增值收益就到了城郊農民手中。這也是為什么說讓城市近郊農民自主參與城市化農民會一夜暴富的原因。政府將因為城市化快速發展帶來的城郊土地增值收益的大部分通過土地出讓金拿回來，再用于城市基礎設施建設，這樣才會有中國城市建設的突飛猛進。再過30年，也許只要20年，中國目前粗放式的以城市人口越來越多城市規模越來越大為典型特征的城市化已經完成，不再需要征地，農地再想分享城市化帶來的增值收益也沒有可能了，同時，城市快速發展所需要大規?；A設施建設及其巨大的投資也不需要了?；蛘哒f，等到中國城市化外延擴張結束時，不再征地也就沒有土地財政來源了。但也因為城市基礎設施建設已經完成，城市對土地財政的依賴也不存在了。
在當前中國快速城市化并因此要更多征地時，我們若按周其仁的建議，讓城郊農地非農使用增值收益大部分留在城郊農民手中，城郊農民當然可以一夜暴富，地方政府卻無法獲取土地出讓金，也就無力建設良好的城市基礎設施。這才是最糟糕的事情。
第二，中國近年來城市建設突飛猛進有什么錯？正是城市建設突飛猛進，城市面積不斷擴張，基礎設施建設優良，才讓城郊農地具有了非農使用的增值收益。沒有城市建設的突飛猛進，就沒有農地非農化所可以形成的巨大增值收益，其他所有事情，周教授都請免談了。
周其仁還錯誤地理解了土地財政的本質，如，他論證“賣地財政”無法持續，列舉了四條理由。第一條理由是“政府為大量商業盈利性項目動用強制征地權，越來越難以得到輿論和公眾認可”。但是問題是政府強制征地一般分為兩步進行：第一步是征地，重點是征地而非所征土地的用途。征地是國家行為，是城市發展客觀上需要將農村土地變為城市建設用地。關于建設用地是用于公益性還是經營性事業，那是第二步。因此，征地是公共利益，是中國城市化和經濟發展、社會發展的客觀要求。同時，這其中涉及的是將土地增值收益主要歸國家還是歸城郊極少數農民的問題。周其仁列舉的第二條理由是“隨著后備土地資源存量的減少，賣地財政基礎越來越薄弱，妨礙地方政府奠定持續的財政基礎”。這又是似是而非。再過20～30年，中國城市化已經完成，根本就不再需要大規模征地了，也不再需要土地財政來建設投資極大的城市基礎設施了。其列舉的第三條理由是“宏觀經濟環境與土地市價的大幅度波動，導致政府財政流量的大起大落”。而問題是有多少錢辦多少事情，總比沒有錢不辦事好。周其仁列舉的最后一條理由是“單純依賴賣地數量，驅動城市繼續走平面擴張之路，妨礙土地資源的更集約化利用，更妨礙大都會城市充分發揮國民經濟增長極的帶動輻射作用”。這一條理由中的后一個“妨礙”很荒唐，不予評論。前一個“妨礙”也不成立，因為決定城市平面擴張速度和集約化用地程度的是國家每年下達新增建設用地指標而非賣地沖動。
第五節題為“成都經驗的啟示”。周其仁認為，從成都實踐經驗中可以得到四點啟示：
第一，“級差土地收入”是一所偉大的學校。成都的改革實踐給我們的第一個啟發就是充分認識和利用土地級差收益這個規律來為城鄉統籌和國民經濟發展服務。周其仁說：
成都的實踐表明，充分利用級差土地收益規律，不但可以更合理地配置城鄉空間資源，而且可以給城鄉統籌提供堅實的資金基礎和工作平臺。在成都已大范圍展開的“國土整治”（包括農地整治和村莊整治）的經驗中，我們看到推進農村國土整治所需要的龐大資本，不可能來自農村和農民的自我積累，而只能來自于城市化推高了的土地收益；通過農村國土整治所增加的農地和農村建設用地指標又經由“占補平衡”和“增減掛鉤”，進一步推動土地資源的集約利用，從而釋放出更多的級差土地收益。這說明，唯有城鄉統籌才可能形成城市資本與農村閑散土地資源的良性互動，才能在城市化進程中更集約利用日益稀缺的土地資源，并為更公平地分配級差土地收益提供經濟基礎。
從周其仁以上關于土地級差收益的討論來看，周其仁其實既不理解土地級差收益的來源，也不理解土地級差收益的本質和土地級差收益的內在機制。這是周其仁不理解土地制度的一個關鍵。下節討論這一問題。
第二，“確權”是土地流轉的前提與基礎。周其仁寫道：
農民對自己財產取得合法表達，對確
權頒證非常關心，正如城鎮居民對房產證、土地使用證等等非常關心的一樣。我們也問了農民，土地本來就是你們家在用，房子本來就是你們自己在住，為什么還要產權證？答案是這樣的：產權證可以幫助農民保護自己財產的權利。比如起了矛盾和糾紛，要講清楚資源誰屬，才能裁定誰侵犯了他人、誰被他人侵犯。沒有財產的法律表達，要講清楚財產屬誰雖然也可能，不過就是太費勁！這是說，產權證可以降低人民保護自己財產的成本。
更重要的是，資源流動帶來轉讓的新機會，也帶來新的麻煩。一個農民生于斯，長于斯，終身廝守自己的土地與房屋，有沒有產權證不當緊，橫豎占有就是所有?？墒谴笠幠Ａ鲃影l生后，他到千里之外打工，而老家有一個房子需要出租、轉用，沒有產權的合法表達，就難以靈便地捕捉流動重組的機會，因為不方便與人訂約。這里要順便提一下，“契約”似乎比英文的“合約”含義更豐富――有“契”（產權證書）才容易“約”，契書（產權的合法證書）原來可以大大降低了人們達成舍約的成本。
所以，普遍地給所有農民辦理農地承包經營證、山林承包經營證、房產所有權證和宅基地使用權證，加上土地的集體所有權證，意義非常重大。
從周其仁所舉兩個例子看，周其仁鐘情的確權可能正如我們在成都農村調查時聽農民講的“確權是脫了褲子放屁”。以他講的第一個例子“起了矛盾和糾紛，要講清楚資源屬誰，才容易裁定誰侵犯了他人，誰被他人侵犯。這就是說，產權證可以降低農民保護自己財產的成本”。這個說法很荒唐。在成都這次確權前，也沒聽到幾例農民財產權利被他人侵犯得不到保護的例子。現在全國未確權的農村也同樣不存在農民財產權被隨便侵犯的例子。其實，1998年第二輪土地確權就已確定30年不變了，農民土地承包證上寫得清清楚楚，哪有什么人敢去隨便侵權？他舉的第二個例子就更可笑了。他說，農民“到千里之外打工，而老家有一個房子需要出租、轉用，沒有產權的合法表達，就難以靈便地捕捉流動重組的機會，因為不方便與人訂約”。唉，周教授真的不了解農村。
第三，探索改革現行國家征地制度的現實途徑。具體包括四個環節：第一個環節，在征地制度框架內主動改變級差土地效益的分配模式，適當擴大政府征地對農村和農民的補償；第二個環節，適當擴大征地制度的彈性，譬如延長城鄉建設用地掛鉤項目的半徑；第三個環節，尋找保護耕地的新機制；第四個環節，縮小征地與擴大集體建設用地入市并舉。
周其仁講的前面三個環節對于改革現行國家征地制度的意義都極小，甚至沒有意義，唯有第四個環節才是周其仁要討論的關鍵。我們來看一看周其仁是如何展開討論的。周其仁說：
（成都市）在改革試驗區的框架內，大膽而又謹慎地為農村建設用地入市提供創新的合法通道，特別是在利用級差土地規律為災后重建進行了開創性的有益探索。成都的經驗說明，農村集體建設用地可以在中國的城市化、工業化中發揮更大的作用。要統籌城鄉、建立統一的土地市場，就不但不應該歧視農村集體建設用地入市的權利，而且要為集體建設用地公開、合法、有序地入市，創造更完備的條件。
周其仁的意思是，集體建設用地入市不僅有利于城鄉統籌，而且有利于城市化和工業化的建設。但是，周其仁的結論下得太急了，完全得不到經驗的證明，也無法從邏輯上證明。僅僅從邏輯上講，通過集體土地直接入市，國家征地體制“逐步轉向公益性用地靠征用，經營性用地靠市場的新體制”，則恰好處在城郊具有密集土地增值收益的優勢區位的集體建設用地就通過“公開、合法、有序”入市，成為城市經營性用地的主要來源，從而可以獲得每畝動輒數百萬元的高額土地級差收益，成為改革后的周其仁所向往的理想征地制度的第一批合法生產出來的土地食利者。這部分土地食利者拿走了城市化帶來的絕大多數土地增值收益。政府為公益性用地向農民征收土地，問題是農民憑什么因你是公益性用地就要求低于經營性用地的土地補償？政府征地費用大幅上漲，而公益性用地是不可能通過招拍掛來獲得高價的，地方政府征地賠本，其本錢只能來自稅收（就是納稅人的錢）。沒有土地財政，又要拿稅收去征地，這樣的地方政府當然是不可能再有能力去建設良好城市基礎設施的了。當然也不可能再如周其仁所贊揚的成都那樣將比較多的土地財政收入用于整理邊遠地區農民土地，發放耕保金及建立均等化的城鄉公共服務。
這樣一來，周其仁所理想的征地制度改革的結果就是，地方政府沒有錢建設基礎設施，也沒有錢去支付農民，支援農村，支持農業；邊遠地區的農民既無法獲得政府轉移支付（現在還多少有一些），也無法獲得集體建設用地入市所得到的好處；城郊農民則個個成了億萬富翁。難道這是周教授所要的結果？
當然，周教授可以設計這樣一個制度出來，就是，他只說了讓農村建設用地入市，農村建設用地只占農村土地面積的1/4甚至更少。城市建設擴張中，納入城市建設規劃的農村土地中，既有農地，又有建設用地，因為只允許農村建設用地入市，還有不能直接入市的耕地，就必須要由其他地方農村農民整理出節余建設用地指標，然后再掛鉤到規劃區內進行土地置換，從而讓遠郊農村也可以得到土地開發增值收益。
這個想法好是好，只是既然允許建設用地直接入市，農村集體所有農民承包的耕地，農民也有權利，他們的權利首先是自己決定從那里找到愿與自己耕地置換的有節余建設用地指標的農村。
周其仁一直主張要擴大增減掛鉤的半徑，從而擴大土地級差收益，以讓更多城市資源向農村轉移，但是，周其仁完全誤會了土地級差收益的含義。城市近郊被納入到城市建設用地規劃的土地面積相對是比較小的，國家每年也下達有限的指標，比如成都市一年才8萬畝左右。如果允許集體土地直接入市，國家征收公益性建設用地，則這8萬畝土地指標分布應是如此：首先是保證地方政府每年征收大約40%的用于公益性事業的土地，當然只能是耕地了，因為建設用地，農民集體會直接入市（不計未開發地），這個部分為3.2萬畝，再就是農民直接入市的建設用地占1/4，約2萬畝，還有2.8萬畝耕地，待遠郊農民整理建設用地形成掛鉤指標來置換使用。這部分可以置換出來使用的土地是經營性建設用地，又是在城市近郊，具有極高的土地增值收益，每畝可以價值數百萬元。這么高的價值歸誰？僅就全成都（而不是全四川更非全國）來講，成都市大約有200萬畝農村建設用地，可整理出大約150萬畝建設用地掛鉤指標。所有可以整理出指標的遠郊農村的農民都有積極性來置換近郊農村每畝高達數百萬的建設用地，而從近郊農村來看，他們不可能是誰來置換都同意，而必定是誰出價低就置換給誰，或正如周其仁講到的重慶地票制度一樣，城郊農民付費來買遠郊農民整理節余出來的掛鉤指標，從而獲得耕地變為建設用地再入市的權利。每年只有2.8萬畝耕地轉用為建設用地而需要掛鉤指標，而有150萬畝潛在的整理出節余建設用地從而形成的掛鉤指標，在這樣的“市場”中，近郊農民以最低價來購買掛鉤指標，每畝最多出30萬元就夠了，甚至更少，且掛鉤半徑越大，出價就可以越低（周其仁的理解剛好弄反了）。
也就是說，即使設計一個制度來讓遠郊農民也獲得建設用地的增值收益，這個收益也一定相當有限，而絕大部分都會落到剛好劃入城市擴張規劃區內的極少數近郊農村農民手中。
二、主張“還權賦能”錯在何處？
從以上述評看，《還權賦能》一文雖然大致正確地描述了成都近年來進行土地產權改革的實踐經驗，得出的結論卻相當錯誤。那么，周其仁的主張錯在什么地方了呢？
筆者以為，周其仁主張的最大錯誤源自他對土地級差收益的理解出了問題，他誤會了級差收益的來源，誤會了農地非農使用的增值收益的來源。以下我們討論土地級差收益的來源，討論農地非農使用增值收益的來源及其內在的機制。
本質上講，農地非農使用及土地級差收益來自于工業化，來自于經濟發展，來自于城市化。正是工業的聚集效應以及城市經濟的規模效應，而產生了在一個特定區域內的經濟活動的集中和由此導致的城市規模擴大。工業化、經濟發展以及作為結果之一的城市化，就使得以城市為中心的不同區位土地的級差收益，越是交通便利、位置中心的地段，就越是具有稀缺的商業機會，也就越具有高的級差地租。越是交通方便環境優雅適宜人居的地段，就越是具有高的級差地租，前者可用于建設商業、展銷中心，后者可用于建高檔商品房，等等。
一個已經高度現代化的大都市，不同地段具有不同的級差地租。在中國快速城市化背景下面，幾乎所有城市都在進一步擴張，這種擴張首先必須是平面推進的，這種平面推進的城市擴張就要將以前用于農業的土地轉為城市建設用地。因為城市聚集效應和規模經濟，而使城市具有遠高于農業的經濟密度，同時又因為區位是決定城市土地級差地租的關鍵要素，與城市中心或重心地區距離的差異，造成了城市等差分布的土地級差地租。城市平面擴張必然從近郊開始，近郊離城市重心距離較近，土地級差地租高于開發遠郊土地可以獲得的級差收益。
以上是泛泛的一般討論。而從中國當前城市土地級差收益來看，中國城市土地的級差收益總來源是經濟發展程度、城市建設程度、人口密集程度等。從其構成來看，有兩個主要部分，一是每塊土地具體的區位（包括周邊土地的正負外部性的影響），二是在當前中國快速城市化背景下，農村人口不斷進城和小城市人口到大城市，以及經濟發展本身的需要，導致城市每年需要大量新增建設用地。中國對城市建設用地實行管控，每年限量增加建設用地，這樣，因為城市建設用地需求比較大，供給比較小，國家不允許地方政府隨意征收城郊農村土地為城市建設用地，也不允許城郊農民自己將農地轉用為建設用地，因為國家土地用途管制和建設用地指標管制，造成城市建設用地供給不足，就形成了一個因為國家土地管制（土地用途管制及指標管制）而造成的城市建設用地的稀缺，及由此使城市建設用地具有的增值。也就是說，城市建設用地的市場價值來自兩個部分：一是特定區位的級差地租，可稱為價值A，二是建設用地稀缺所產生的建設用地增值收益，可稱為價值B。A與B疊加，構成了當前每個城市中每塊建設用地的價值來源（當然，城市建設用地也是分用途管制，且價值是完全不同的，具體分析從略）。因為管制，城市不能隨意征收農地進行城市建設，導致城市建設用地稀缺及由此形成的價值B，對城市每塊地都是一樣的。而每塊建設用地的價值A則可能不同，且差異巨大。正是B的存在，使地方政府有著增加建設用地指標的積極性。針對地方增加城市建設用地的積極性，中央出臺城鄉建設用地增減掛鉤試行辦法，讓地方政府整理農村建設用地，節余出來的建設用地形成掛鉤指標，可以用到城市作新增建設用地指標。若地方政府僅僅關心城市建設用地指標，希望有更多城市建設用地指標，則只有當農村整理建設用地形成掛鉤指標的成本低于A時，地方政府才有積極性開展掛鉤項目。
但有兩種情況例外，一個例外是地方政府希望借開展掛鉤項目來實現城市利益向農村的輸送，即雖然城市拿指標是虧本的，但這樣若可以建設一個美麗鄉村，則這也是值得的。依據我們的調研，成都市以增減掛鉤為主的土地綜合整治，主要目標就是向農村輸入資源，以建設美麗鄉村。另外一個例外是地方政府有極強的獲得城市新增建設用地需求。因為之前的城市建設用地已是存量，很難動，現在有新的資本要來落地，雖然給資本的土地價位很低，但招商引資不僅是政績而且可以帶來未來的稅收及城市的聚集效益，所以地方政府即使高價位整理出掛鉤指標也要讓開發商落地。另外就是要歸還過去超用指標，不然就要被中央問責。
農村整理建設用地形成掛鉤指標的成本低于B時，地方政府積極開展項目，且一般會按低于B的整理成本來進行交易，地方政府因此獲取差價。但若地方政府如成都一樣有意通過開展項目來建設農村，則完全可能讓參加項目的農村獲得高于B的掛鉤指標價。這樣農村集體都會參與，因此政府必須審批立項。也就是說，國家土地管制形成城市建設用地增值收益B，這個B與具有城市區位優勢的各不相同的級差地租A疊加起來，就構成了當前城市土地的級差地租。也正是因此，國家通過一種特殊的制度設置（增減掛鉤政策）而使遠郊農村建設用地可以通過形成掛鉤指標，獲得B的增值收益。但因為是遠郊，不具有區位優勢所具有的級差地租A。這個時候，若國家土地管制取消，即所有土地都可以成為城市建設用地且可以直接入市，則因為管制導致建設用地相對稀缺所形成的B消失，從而使遠郊農村不再可能通過增減掛鉤政策來獲取增值收益B。
這樣我們就可以清晰地看到，所謂建設用地作為資源，在遠郊農村其實只是國家政策管制所形成的?，F在有趣的是，有人以為，如果我們能夠放開，讓農民建設用地入市，農民就可以獲得巨大的土地級差收益，即前面的A+B，經過我們的分析可知，放開管制，對遠郊農村來講，不僅A是不可能有的，而且B也消失了。
小結一下：
當前因為國家管控，即不允許農村建設用地自由入市，及城市建設用地相對偏緊的供給，使得建設用地（不區分城鄉，因為可以通過增減掛鉤項目將兩地聯結起來）具有了因為一般性的稀缺而具有的價值B?，F在很多人看到B存在，因此想方設法突破管控，以讓農村建設用地甚至耕地進入到城市建設用地市場獲得B，即獲得農地變為城市建設用地的增值收益，甚至有人認為國家為了讓農民獲取土地的資產價值，應放開管控，讓農地入市（小產權房、聯建等），這樣一來的結果是B消失，而在城市近郊或其他特殊的具有區位優勢的地區（比如旅游區），農民又可以獲取極大量的土地級差地租A。
所以，周其仁的思維荒謬在于，本來是管控導致稀缺形成價值，卻以為可以通過取消管控來實現這個價值。世界上哪有這樣的好事！因為土地資源不可再生，幾乎所有國家進行耕地保護和實行土地用途管控，以使城市建設用地相對稀缺，以保持城市合理的經濟密度。此處不展開。
三、主張“還權賦能”可能造成的嚴重后果
當前成都市之所以可以進行城鄉統籌并扭轉城鄉居民收入差距擴大之勢，得益于成都市加大了地方財政向農村轉移支付的力度，從而讓農民受惠。以筆者在成都調查獲得資料看，最近幾年，成都市累計投入到農村的資金將近400億元，這對一個內陸城市已是相當不容易了，其中給農民每畝大約300元/年的耕?；鹗侵形鞑康貐^的第一家，給每個村每年30萬元公共服務和公益事業經費，也是中西部地區的第一家，僅此兩項，成都市每年就要拿出接近50億元。對于全國統一的占補平衡和增減掛鉤政策，成都市在具體做法上也與全國略有不同。其中的關鍵是，成都市試圖通過占補平衡和增減掛鉤政策實現城市向農村的利益輸送，因此，恐怕全國只有成都一家要求高標準建設農民新型居住區，由此極大地提高了土地綜合整理（成都市2010年將占補平衡與增減掛鉤綜合在一起成立了農村土地綜合整理中心）成本。正是成都市拿出巨大的財政資源來支持農村發展與建設，成都市才在城鄉統籌，在扭轉城鄉居民收入差距擴大趨勢方面有了比較大的作為。
當然，成都市在城鄉統籌和土地制度改革中也有失誤。比如勞民傷財搞過幾輪“確權”，不僅地方官員不理解、不歡迎，而且農民也不理解和不歡迎。周其仁在文章中提到的都江堰市柳街鎮鶴鳴村是成都產權改革第一村，通過確權，將之前發給農民30年不變（1998-2028年）的承包經營證的本本收上去，再發下寫有長久不變的承包經營證。我們問農民和村支書什么叫做“長久不變”，村支書說：“所謂長久不變，就是調整土地承包權沒有固定期限，三、五年算長久不變，十年八年也算長久不變。以前本來是30年不變，現在實踐中，因為要換證，搞得農村各種關系都被攪動起來，再來一次分田分地真忙，有這個必要嗎？”而據成都地方同志講，本來地方干部和農民都沒有確權的動力（因為沒實際意義），所以確權變成換證，周其仁課題組調查發現這一問題，向時任市委書記反映，市委書記為此大發雷霆，由此再次檢田驗地忙活了幾年。
按周其仁的說法，確權是為了流轉，成都市為了推動土地流轉發展現代農業，成立了成都市現代農業發展投資有限公司，從外面招商。鶴鳴村作為產權改革第一村，政府幫助多次招商過來，結果，三次招來發展現代農業的外地資本都在一、二年即不辭而別，落荒而逃。常年在成都農村調查的成都大學吳建瓴教授說，他至今沒有發現一例通過土地流轉發展規模農業和現代農業的成功例子。前幾年成為全國典型的所謂土地流轉的“湯營模式”，全國都去學習，前幾天我專門打電話過去問現狀，得知早就垮掉了。本來土地流轉與發不發產權證（即周其仁講的確權）沒什么關系，且在農業領域指望通過土地流轉來實現農業贏利來戰勝小農經濟，這只能說明周其仁不懂農業。本來資本對下鄉流轉小而細碎且往往索要租金甚高的土地心存畏懼，擔心血本無歸，農民（尤其是已無進城市務工經商年齡優勢的中老年農民）也要以農業作為自己就業及獲得收入的主要方式，政府為了實現周其仁所講土地流轉必增加收益的預言，自上而下下達土地流轉指標，通過政府資金扶持推動資本下鄉。結果是政府資金引來一群騙子，政府出了錢，現代農業沒有發展起來，農民卻都將耕地種上樹，以待將來賣樹賺錢。這真是莫大的諷刺。
成都市最近十年尤其是2007年獲批全國城鄉統籌建設試驗區以來，通過政府加大財政轉移支付力度，在城鄉公共服務均等化方面，在城市支持農村發展方面，取得了比較大的成績，這一點是相當不容易的。而成都市之所以有財政資源向農村轉移，可以通過土地媒介來將城市利益輸送到農村去，首先是成都市作為四川省的省會城市，經濟比較發達，城市聚集了大量的財富。沒有城市本身的經濟發展，沒有通過招商引資及發展本地經濟帶來的城市快速擴張（面積上和經濟總量上的），成都市就不可能有向農村輸送的城市利益。正是在這個意義上，發展才是硬道理，唯有成都市的城市得到更快更大發展，有了更大的經濟總量，成都市才可能持續地向農村轉移資源，才可能保證有城市利益輸送到農村。
成都取得當前的城市發展和經濟發展的成績，其中一個原因是中國特色的土地制度包括土地征收制度。正是當前中國特定的土地征收制度，才能為成都市低成本取得建設用地提供可能，低成本取得工業用地才能招來諸如富士康這樣可以立即增加成都GDP和稅收的巨型企業。也正是低價向農民征地高價向市場供地，成都市才可以有足夠的土地財政收入用于建設城市基礎設施，從而保證成都市城區的方便快捷、設施優良、服務方便。這樣成都市才有招商引資和引進人才進行經濟聚集的基礎設施條件。同樣是低價征地，可以低成本獲得進行城市公益事業和公共工程建設的土地。且也正是低價征地高價賣地所形成的土地財政，才讓成都市可以拿得出轉移支付到農村的資源。
總之，正是得益于中國現行土地制度尤其是征地制度，成都市才能與全國一樣快速推進經濟發展，快速提升城市基礎設施建設水平，并有財力搞點形象工程。正是成都市和中國大大小小的各類城市與農村一起創造了最近30年（延續過去30年的歷史）經濟快速發展的中國奇跡。這有什么不好呢？
關于在這個過程中會有一些問題，這一點都不奇怪。中國這么大，發展這么快，在發展過程中沒有一點問題才是奇怪的事情。
回到成都，如果成都市真的一方面繼續擴大城市向農村的利益輸送規模，政府要拿更多財政資源轉移到農村，一方面又改革征地制度，政府只征收公益性建設用地，經營性建設用地由農民集體直接入市，這樣地方政府不只是沒有了土地財政收入，而且必須拿出稅收去征收要價越來越高的用于公益目的農村土地，這樣一來的結果就是，成都市財政陷入困境，不僅城市基礎設施建設搞不了，招商引資無法優惠，因此很難招商，而且政府能否有足夠收入保運轉，怕都會成為問題。而沒有招商引資，沒有經濟增長，沒有基礎設施建設，也就沒有城市擴張及農地變城市建設用地的增值收益，就沒有因為經濟發展和城市發展所帶來的巨額土地級差收益。結果是成都市各個方面（城市發展、基礎設施、經濟總量，等等）都落在全國后面，成都城鄉統籌就沒有任何基礎條件了。
當然，有人會爭辯說，如果讓農民土地直接入市，農民就可以在自己的土地上進行自主的城市化建設，自主招商引資。在經濟發展已到二十一世紀，改革開放30多年，中國經濟早已越過低端初階段賣方市場的情況下，指望再由農民集體實現所謂自主工業化和城市化的人，就應當看看當前以深圳為代表的珠三角的困境。小、散、亂，既無法規劃，也難以管理，還處處污染，這樣的城市化，在工業化的初期也許還可以允許，到了目前成都這樣的人口過千萬的特巨大城市，怎么可能再允許，怎么能夠再允許？！
四、小結
筆者以為，成都經驗的本質是在中國現行土地制度安排包括征地制度安排框架下，通過政府主導的土地財政及其能力來推動經濟高速發展和城市快速擴張，同時相應提升城市基礎設施水平，提高城市為經濟建設服務的能力，從而形成巨大的經濟總量，這個經濟總量的一部分投射到不可移動的土地上面，形成土地級差地租，并使城郊農村的土地具有了遠高于農業用途的非農使用的增值收益。政府通過現行征地制度將大部分農地非農增值收益以土地財政的形式控制到自己手上，主要用于進一步的城市基礎設施建設，以適應城市擴大和城市發展的需要。由此形成中國快速經濟發展和城市擴張中的良性循環，中國也正是由此而可能順利完成城市化的歷史性使命。
一些發展中國家陷入中等收入陷阱的一個方面原因就是，在城市發展中，因為城市發展帶來城郊土地增值的收益主要部分被城郊地主占有，從而形成一個龐大的土地食利階層。土地食利階層從來都是最為寄生、腐朽的階層，這個階層將發展中國家在經濟發展中形成的寶貴的經濟剩余白白消費掉了，因此，城市基礎設施難以得到相應建設，城市發展后勁不足，且拖累國家經濟在國際競爭中處于劣勢，最終陷入困境。
這個意義上講，成都經驗本質上就是中國經驗，離開中國經驗就很難再有一個成都經驗。
