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房地產的法律法規范文1
從法律角度來看，“房地產信托”這一表述顯然不嚴謹。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財產的不同，可以劃分為資金信托/有價證券信托/動產信托/不動產信托/其他財產和財產權信托。而法律上的不動產信托，是指“委托人將自己的房產、地產，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產信托”容易讓人誤認為是不動產信托，而實質上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴謹，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個突出特點，就是信托資金投向房地產開發項目。筆者認為用“房地產融資信托”來界定更為嚴謹與貼切，以下行文均采用“房地產融資信托”。
房地產融資信托的法律規制與法律規避
目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制?！皟梢帯睂Ψ康禺a融資信托主要有以下禁止性規定：
《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔?！?/p>
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）?！?/p>
金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：
第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。
第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”
第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.
法律保護的缺失
房地產的法律法規范文2
關鍵詞：房地產；測繪；存在的問題；應對策略
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關政策的推動作用下，房地產行業在不斷的發展。在房地產的發展過程中，需要對房地產進行有效的測繪，以便提高房地產的質量安全。房地產測繪是專業測繪中的一部分，主要是調查和測量城鎮房屋、其他使用地的位置、權屬以及結構等方面的專業測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術、測繪手段等，并根據國家法律規定以及房地產的相關規范進行的測繪，最終通過數據、圖片以及文字等形式呈現出來。在房地產中，進行有效的測繪可以加強對房地產的管理，促進房地產的可持續發展。但是在目前的房地產測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產測繪的概況
1.1 房地產測繪的重要性
房地產測繪主要使用的是常規測繪技術，并根據房地產管理業務進行測繪的。房地產測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產測繪具有權屬、城鎮規劃以及財政等功能。房地產測繪的重要性主要體現在以下三個方面。
首先，體現在法律方面。房地產測繪需要經過檢查驗收的環節，主要由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性以及準確性和面積測算的依據進行審核，確定無誤之后方可確保房地產測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護房產人的合法權益。
其次，體現在經濟管理方面。房地產測繪需要提供大量的準確的圖紙資料，以便確保準確的掌握城鎮房屋以及土地利用的現狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產數量面積等，并建立產權產籍和產業的圖形檔案，通過這種方式來統計各種房屋的數量，以便有效的確保數據的準確性。同時，還需要為城鎮財政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標準提供有效的依據。
另外，在城市規劃以及制定相關政策等方面的作用。房地產測繪的成果具有廣泛的特點，城市房屋的規劃建設和管理水平能夠體現出一個城市的物質生活和精神文明的程度，城市規劃建設是政府的重要工作內容，要想做好這項工作，就需要對城市建設全面的了解，包括城市建設的歷史、現狀、房屋的分布等情況。房地產測繪的成果在數量以及規格方面具有豐富性特點，通過分類、統計以及整理之后，可以得出較多的數據資料。
1.2 房地產測繪的特點
其一，房地產測繪的比例尺較大。房地產測繪通常是在城市和城鎮內進行的，圖上的內容較多，房地產測繪需要在圖上準確的標注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時候需要及時的進行補測和c測等。城市建設需要及時的對房屋以及土地進行補測，當房屋和用地發生變化的時候需要進行修測，針對沒有發生權屬變化的土地和房屋需要及時的變更測繪方式，以便有效的確保房地產測繪的準確性和實時性。
其三，房地產測繪的內容不同于地形測量的內容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進行測量，地形測量對測量的對象和區域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產測繪主要是針對房屋和土地要素進行測量，對高程沒有要求。房地產圖形主要是表示房地產要素的空間位置、屬性等內容。
2 房地產測繪中存在的問題
2.1 房地產測繪技術水平較低
目前，房地產相關測繪人員的整體素質偏低，沒有進行專業的素養培訓。另外，大多數測繪人員沒有對現代信息技術進行研究，仍然沿用傳統的測繪方式，對新技術的應用不夠深入，對現今的測繪儀器以及設備的操作流程不夠熟練。有的地區房地產測繪仍然使用手工測量，嚴重影響測繪技術的更新和完善，從而導致測量數據不夠準確，測繪質量不夠高。
2.2 房地產測繪法制建設不夠健全
我國房地產測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產測繪技術水平差異較大，地區發展不夠平衡，難以形成統一的行業規范和標準。國家相關法律法規的操作性不夠強，沒有落實到實處。針對房地產測繪的相關權責不夠明確，其相關的法律法規實用性不強。因此，在房地產測繪的過程中，通常會出現一些違反法律法規的現象，給房地產測繪的發展帶來較多的負面影響。
2.3 房地產測繪部門獨立作業，聯系不夠緊密
目前，大多數房地產測繪部門之間沒有進行有效的溝通和交流，從而導致相關信息的阻塞，無法實現信息的共享。同時，針對測繪過程中出現的問題不能夠及時的采取相關措施解決，從而導致同一個房屋具有多種測繪結果，給監管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產測繪以及房地產行業的發展。
3 房地產測繪的優化措施
3.1 提高專業人員的素質，加強專業培訓
房地產測繪人員主要包括外業測繪人員、內部計算人員、資源整理人員、產品檢驗人員等，這些人員均需要經過嚴格的培訓才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業技能，明確自己的工作職責和權限等內容。同時，需要定期對測繪人員進行專業的培訓，鞏固原有的專業技能，在原有的基礎上學習新的知識和技能，學會使用先進的測繪儀器和設備。在培訓的時候，需要對相關的法律法規進行了解，例如房地產測繪的法律法規、房地產測量的規范、房地產測繪質量的檢驗方式以及質量管理法規等內容。
房地產的法律法規范文3
關鍵詞：房地產；經濟管理；法律法規；對策
1前言
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上.對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面.政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產是我國政府經濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規定多數流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執行效果不佳。同時，相關實施細則的制定與頒布遠遠跟不上實施細則的制定與頒布，我國對房地產經濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責調控不到位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當前，我國房地產業具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經濟的支柱性產業，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產經濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內。房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。
另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查。根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松’的狀態。
3.2建立健全管理機制
現階段，我國房地產市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現有的房地產管理體制才能有效改善我國房地產市場發展中的不足。政府應明確在市場經濟中應履行的經濟管理職能，調整和優化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發揮市場自身調節功能的基礎上，依據市場經濟的變化給予適度、適當干預，從而建立起有利于房地產業良好運行的合理管理機制，以為促進房地產經濟健康持續發展創建完善的社會環境。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
法律法規的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經驗的積累?，F階段，隨著我國房地產市場的快速發展，根據我國國情，建立健全具有中國特色房地產法律法規體系已經勢在必行，以促進房地產市場的規范化運行，約束房地產管理行為向合法化、合理化、適度化方向發展。首先，我國應以法律法規體系來有效制約政府對房地產經濟管理作用的發揮，以規避由于政府過度的行政干預對房地產市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規體系保障我國房地產全方位、綜合、多層次的宏觀調控體系的構建，不斷對《城市房地產管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關的實施細則，將房地產交易管理、開發建設管理、中介機構管理等均納入到法律法規體系中。同時，提高我國房地產業相關政策規范的嚴肅性、可操作性、穩定性、層次性，促使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
4 對“國五條”操作細則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權力，只有落實的責任和義務。由于地方政府與房地產有利益關聯，如果地方政府擁有調控選擇權，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關部門應該認真審視各地細則，甚至有必要啟動約談和問責程序，以維護宏觀調控的公信力。一方面，應該對那些沒有按期公布房價控制目標的地方，即沒有按期出臺細則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細則。另一方面，對各地細則進行檢查，凡是不符合要求者，理應責令去完善，讓細則具有可操作性。當然，必須由國家部門制定的細則，應該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。因為社會對房地產個人所得稅的問題反應最強烈，從地方出臺的細則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細則沒有更多的詳細的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經濟的飛速發展和對經濟的不斷改革，使得房地產在經濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發展壯大.目前已經成為了國民經濟發展的支柱產業。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。政府和企業只有充分的認識到房地產經濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關有效的措施加以解決，例如，制定合理的發展，計劃，指導短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關的法律法規等。在社會上大力宣傳典型的負面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產氛圍.保證房地產行業持續穩定的發展下去。
參考文獻：
[1]羅家鑫.淺談我國房地產經濟管理的問題[J].大科技：科技天地，2011（15）.
房地產的法律法規范文4
關鍵詞：房地產價值；受污染房地產；價值減損；預警
環境污染對房地產價值有著很大的影響。以美國為代表的北美地區，對此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產的評估實踐經驗都非常豐富。但是就目前而言，國內關于此方面的研究很少，理論還很缺乏。我國房地產及其相關行業也應該及時預見和把握這種趨勢，重視環境污染對房地產價值的影響，構建相關估價與法律法規體系，以便與國際房地產估價行業的發展接軌。
一、環境污染對房地產價值的影響因素
（一）環境污染威脅公眾健康
環境污染在各國污染土地問題引起各級政府和社會各界廣泛關注的首要原因是公眾的健康問題，即土壤和地下水中所含有的污染成分對人類、生態系統和城市建設的潛在危害。若居住用的房地產周邊環境不利于居民公共健康向有益的方向發展，該房產價值顯然會受到影響。
（二）環境污染減損房地產價值
房地產經濟價值的形成原因是房地產的有用性、房地產的相對稀缺性及對房地產的有效需求三者相互作用的結果。由于工業化和城市化的快速發展，城市和城市周圍的生態環境遭到了很大的破壞，城市居住和工作環境變差了很多，人們也更關注居住環境的健康舒適和安全。處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產價值不等同，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。
（三）環境污染造成長期的社會資源成本
環境污染會使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現短缺，為此，要投入巨額資金開發新的資源或者提高現有資源的利用效率，環境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費，同時也影響經濟發展與人民生活。由于房地產具有投資價值巨大、使用時間長久、一旦建成便不可改變等特點，如果開發之前沒有進行
充分的環境評估，將會給消費者或社會造成巨大的改動成本。
二、環境污染對房地產價值產生影響的主要形式
環境污染在房地產中的表現形式有很多種，Jackson（2002）將它們歸納為碳氫化合物、石棉、溶劑、放射性物質、金屬、生物制劑六類。約瑟夫?E.高特爾斯（2005）把房地產中的環境問題總結為石棉、氡、鉛、有毒廢物、濕地、瀕危物種、病態建筑綜合癥、地下儲藏罐、電磁場9類。本文將環境污染分為以下五類：
（一）水污染
對于居民來說，生活用水必不可少，雖然平時人們可能并不在意生活用水的問題，但是若是由于周圍環境條件的惡劣，連為居民提供良好的生活用水這種必要措施都無法達到，可想而知該房地產價值必定會受到嚴重影響。
（二）室內空氣污染
由于室內引入能釋放有害物質的污染源或室內環境通風不佳，導致室內空氣中有害物質無論數量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列不適癥狀的現象，即為室內空氣受到了污染。世界銀行的研究資料表明，我國目前每年由于室內空氣污染造成的損失約為106億美元。室內空氣污染危害人們身體健康和生態平衡，當然會對房地產價值產生一定的減損。
（三）噪音
隨著人們居住質量的提高，“聲環境”引起了越來越多人的重視，購房者也逐漸熟悉了這個和自己每天生活息息相關的陌生名詞。當消費者在買房時，開始鄭重地考慮周圍噪音的影響時，“聲環境”正逐漸成為城市居民購房的新焦點。交通噪聲對住戶的干擾居首位。
（四）土壤污染問題
我國土壤受污染的程度趨勢加劇，據調查，目前全國受污染耕地約有1.5億畝，污水灌溉污染耕地3250萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田200萬畝，合計約占耕地總面積的1/10以上。土壤污染能夠造成有害物質在農作物中積累，并通過食物鏈進入人體，引發各種疾病，最終危害人體健康。由于土壤污染對于購房者有著潛在危險，因此這也是影響房地產價值減損的重要原因。
（五）電磁場污染
隨著人民生活水平的提高以及社會的發展和科技的進步，各類家用電器、辦公自動化設備、移動通訊設備等迅速進入辦公與家庭環境，提高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質生活?？墒?，隨之而來的是這些高科技的電器產品，在使用過程中會不同程度地產生電磁輻射，從而造成“電磁輻射污染”。
三、北美地區對受環境污染房地產價值減損的評估及處理
美國的環境保護法體系龐雜，執法嚴厲，其中尤以國會1980年通過并于1986年和1996年分別做了重要修訂的《美國綜合環境處理、賠償和責任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）為最，由于其獨特的嚴格、無限連帶責任制度以及此種制度的追溯既往的法律效力，因此在美國該法與受污染房地產的價值休戚相關。
環境污染對房地產價值的影響主要體現在對房地產價值的減損的方面。在Patchin（1988）的理論體系中，他將房地產價值的減損分為三個方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；對受污染損害的公眾承擔的補償義務（Liability to the public）；污染物清除后的污名損失（Stigma after cleanup）。本文將結合我國具體情況加以說明。
（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所帶來的房地產減值
《美國綜合環境處理、賠償和責任法》，俗稱“超級基金”（Superfund），主要用于治理全國范圍內的閑置不用或被拋棄的危險廢物處理場，即所謂的“棕色地塊”，并對危險物品泄漏做出緊急反應。該法案授權美國環保局（EPA）敦促“有關責任方”予以清理，即應當對清除該污染承擔連帶嚴格責任，當事人不管有無過錯，任何一方均有承擔全部清理費用的義務。
（二）環境損害賠償以及環境保險制度對房地產價值的影響
1、環境損害賠償。以環境管理法規方式全面體現環境補償的典型法律是美國國會1980年頒布的CERCLA。該法律授權環境保護署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一個托管基金（a trust fund）負責調查和治理遭受危險物質污染的場所。根據CERCLA中相關條款，EPA列出了危險物質目錄。無論何時，只要有理由確定包含在該目錄上的污染物危害已發生或可能發生，CERCLA的官員就有權開始調查，并實施有效措施強制要求當事人負擔治理費用，包括賠償/補償費用。違反CERCLA的責任方式不僅包括強制清除污染，或賠償所有清污費用，還包括對環境損失的賠償費。
2、環境責任保險制度。環境責任保險是指投保人向保險人支付一定數額的保險費，當被保險人因從事保險合同約定的業務活動造成環境污染而應當承擔環境賠償或治理責任時，由保險人在約定的責任限額內承擔賠償責任的保險。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業環境風險、保護第三人環境利益和減少政府環境壓力，同時強化了保險公司對企業保護環境、預防環境損害的監督管理。
（三）污名（stigma）
污名的概念國內尚沒有完全發展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發展歷程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出來的。他認為，污名是指受污染房地產的污染物被清除后存在的“名譽”上的損失，這種損失會繼續帶來房地產價值的減少。緊接著，Mundy （1992）揭示了污名的本質，即污名產生于人們對環境污染問題的認知水平及由此帶來的不確定性和風險。Roddewig（1996）區分了房地產中的環境風險（environmental risk）和污名，他認為，房地產中的污名是環境污染治理成本之外的附加價值影響。值得一提的是，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結為對未來責任或潛在治理成本的擔憂等許多因素。
四、構建我國環境污染減損房地產價值的預警機制
（一）完善環保法律法規體系，明確權利責任
法律法規對投資者的導向，應該有更加明確積極的態度，明確責任關系與賠償制度，既可以從源頭上，也可以對現有的受污染的房地產的投資渠道起到積極的作用。
1、應建立健全的環境污染補償制度。首先，提高政府補償效率，發揮政府補償機制的功能?？梢钥紤]建立全國和區域統一的環境補償管理機制，提高環境補償的實效。同時，還需要完善政府補償的監督機制和政府績效評價機制。其次，充分發揮市場補償機制的功能。引導社會各方參與環境保護和生態建設，培育資源市場，使資源資本化、生態資本化，引導鼓勵生態環境保護者和受益者之間通過協商實現合理的環境補償。再次，建立健全環境補償融資體制，拓寬生態建設和環境保護資金籌措渠道。既要堅持政府主導，又要積極引導社會各方參與，形成政府引導、市場推進、社會參與的環境補償和生態建設融資機制。最后，環境補償的有效運作需要以法律作保障。為此，要完善生態環境資源法律法規體系，使生態環境保護和自然資源利用相統一；要制定專門的環境補償法和區域性的環境補償法規，為環境補償機制的規范化運作提供法律依據。
2、應建立健全的環境責任保險制度。環境責任保險在我國開展僅限于少數幾個城市，投保企業較少。20世紀90年代初，保險公司和當地環保部門合作推出了污染責任保險，1991年大連最早開展此項業務，后來沈陽、長春、吉林等城市也相繼開展?？傮w上看，由于我國的環保法律法規不夠健全，尤其缺少污染賠償方面的法律規定，再加上執法不嚴，因此對排污者客觀上形不成壓力。
3、應注意環境污染損害賠償基金與環境責任保險的相結合。在建立健全的環境污染損害賠償制度與環境責任保險制度的過程中，應注意環境污染損害賠償基金與環境責任保險的相結合。環境侵害往往損失巨大，很可能導致企業一次賠償就告破產，不利于保險市場的健康發展。環境賠償基金是一種建立于保險之上的救濟方式，一旦發生環境污染事件，產生侵權損失，首先由基金撥款賠付，不足部分再由保險人承擔，這樣，就減輕了保險人的保險負擔，也給保險賠償提供了兩條有力的途徑。
（二）相關職能部門應該對受污染房地產價值減損進行考慮
1、執行環境保護法律法規的過程中應該對受污染房地產價值減損進行考慮。我國在環境保護方面已經通過了一些關于水、雜訊、固體廢物等法律和條例，但是，這些法律法規的執行目標，僅在預防環境污染的出現，或是在出現環境污染后，采取措施以保證環境條件恢復到未受污染時的狀況，相關部門沒有考慮環境污染造成的對周圍房地產價值減損，進而通過修復或補償的方式，保證受污染房地產的價值恢復到未受污染時的狀況，以保護房地產權利人的利益。
2、相關評估機構應在消費者買房時提供相應的環境評估報告。由于工業化和城市化的快速發展，居民的居住周圍的生態環境遭到了很大的破壞，人們更注重居住環境的舒適與健康。環境污染早已對房地產價值造成了很大影響，普通居民由于缺乏專業知識往往不能預先得知，就需要相關部門做出明確的居住環境調查報告讓居民參考。
3、銀行在發放房地產抵押貸款時應該對受污染房地產價值減損進行考慮。目前，我國銀行在發放房地產抵押貸款時，缺乏必要的環境污染損失風險評估，一般很少考慮房地產中的環境污染問題，更不會因為存在環境污染而適當減少貸款數量；也不會考慮當貸款者不能按時償還抵押貸款時，銀行可能得到的是受環境污染造成房地產價值損失的抵押物。
（三）企業應加強對環境風險的控制和管理
企業環境風險是指企業的生產經營行為所造成的環境影響使企業自身遭受經濟和形象損失的可能性。企業應樹立環境意識，平衡好自身利益與社會責任之間的關系，實現企業增效與減低環境風險的雙贏目標，走可持續發展的道路。雖然企業面臨的環境風險不可避免，但是通過以下三個方面還是能夠降低環境風險的。
1、建立行之有效的環境管理體系，對重大環境因素和危險源實施控制。主要做法包括：識別環境因素，掌握、評價企業環境狀況，獲取適用的法律法規；實行清潔生產，節能降耗，減少污染物排放；在生產、物質管理和處理程序上，建立一套完善的環境管理系統，以防止發生化學物質泄漏等環境污染事故，或在發生事故的情況下可以將污染所造成的損害控制在最小范圍內，降低企業的環境風險和須承擔的環境責任。
2、創新環保技術，開發環保產品。這是不少成功企業降低環境風險，增強市場競爭力的有力武器。一個典型的例子是海爾冰箱在進軍歐洲市場前，對歐洲市場的環保標準進行了詳細的了解，采用創新節能技術，開發出符合歐盟標準的產品，不但打破了“綠色壁壘”，而且成為歐洲環保協會的推薦產品，享受歐盟特別環保補貼，在消費者中樹立了良好的環保形象，成功地打入了歐洲市場。
3、開展環境風險培訓，提高員工的環保意識和技能。如通過結合生產實際舉辦講座、學習班、知識競賽和開展崗位練兵活動，教育、引導、鼓勵員工把企業的發展與生態環境保護及全社會的共同發展相協調，使所有員工明確環境管理的重要性，增強環保意識。只有當員工在思想意識上理解和接受了這些管理模式后，才能自覺提高技能、自我規范行為，使制度得到落實。
參考文獻：
1、張秀智,丁勇才.受污染房地產的估價初探:北美地區與大陸地區的比較[Z].全球化區域治理兩岸四地土地問題研討會,2006.
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房地產的法律法規范文5
一、前言
房地產的開發項目具有規模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產項目的開發需注入大量的資金，故融資成為房地產業發展的重點。我國房地產企業的融資渠道盡管呈現出多元化特點，但是房地產開發融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產開發業的融資模式單一化和融資結構不合理等問題，會大大增加房地產業融資的風險。
二、房地產業融資現狀及問題
1.房地產業融資現狀
房地產是一種固定資產，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產行業開發、交易的關鍵。我國房地產業現階段處于發展時期，加上政府對其資金運作上的嚴格管控，致使房地產的開發融資更加困難。研究發現，我國的房地產業融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產業融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產業資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現逐年上升的趨勢，而傳統的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產業的融資重心有所轉移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。
2.房地產業融資的問題
（1）融資模式單一
現階段我國的房地產業的融資模式主要采取傳統的貸款模式，如房地產開發貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產開發商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風險小、操作簡單方便和成本較低等優勢，但是其存在債務的剛性強和還款嚴厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產開發商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風險。
（2）融資結構不合理
在房地產業內，出現房地產開發商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現象。房地產金融的工具創新力不強，盡管房地產的信托得到迅速發展，但是現階段的信托產品無法滿足房地產業所需的融資要求，房地產業還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現階段的房地產金融市場還在發展時期，因受到融資體系的結構不合理的影響，市場主體呈現出不健全和行為不規范等現象，從而制約房地產業的進一步發展。
（3）融資法律和法規不完善
房地產業融資的相關法律法規還有待完善，與房地產金融相關的政策法規還不健全，并缺乏一致性和協調性，故而操作比較困難，對房地產的融資渠道發展產生不良影響[2]。
三、完善房地產業融資的對策
1.采取多元化的融資模式
房地產業屬于資金高度集中的行業，開發一個地產項目就需投入大量資金，假設不借助多種融資手段，那么企業就會面臨止步不前，甚至出現資金鏈斷裂等更為嚴重的問題。所以房地產企業一定要加強對融資渠道的創新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達到降低房地產業融資中的風險的目的。具體的融資方式有：
（1）內源融資
就是房地產業依靠自身資金進行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應收的賬款和票據等，房地產企業可將這些企業資金經過金融機構直接變現，將其投入新的房地產開發中。內源融資方式具備風險小、成本少的優勢。而對于一家房地產開發企業自有資金較少的情況，可依據房地產開發企業的項目時間及工期的不同，采取多家房地產開發企業聯合開發的方式。聯合開發也可以是房地產的開發商與經營商通過合作方式開發房地產項目的一種融資方式。房地產的開發商與經營商采取聯盟合作和統籌協調的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩定現金，將經營風險降到最低[3]。
（2）直接融資
直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業經上市發行股票后獲取融資，房地產的開發企業上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負擔，均以企業經營狀況為擔保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續2年虧損就會被迫退市。
（3）間接融資
間接融資就是向金融機構（主要為銀行）取得貸款，現階段我國的房地產業的開發資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經成為房地產業融資的主要方式。
（4）新融資方式
①夾層融資：其處于債權和股權之間的一種信托產品，夾層投資屬于長期融資，可根據特殊的需求對其進行調整，夾層融資中的付款事宜也需根據企業現金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業出現現金缺乏時，經擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業發展的情況；②房地產信托融資（REITs），REITs主要是通過發行收益憑證，匯集多數投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構用于房地產的投資經營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產證券化的表現[4]。
2.合理組建融資結構
在發達國家的房地產融資和金融機構中，已經發展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產業可引進這套管理辦法，以緩解目前房地產業的資金壓力，也能為我國的金融機構提供好的借鑒，以推動我國房地產的金融創新，達到投融資的快速發展。如果社會福利基金融資，是房地產金融將公積金與住房抵押兩者結合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經濟發展落后和資金不足的發展中國家的融資。
3.完善融資法律和法規
房地產開發必須做到有法可依，但是目前關于我國的房地產投資開發類的法律法規極不健全和完善，造成房地產業融資出現無法可依和有法難依的現象。在房地產業融資中出臺的法律法規大部分內容比較廣，也比較泛，缺乏相關的具體細則，故在實際的執法中，會出現把握尺度大和增大交易成本的現象。因此，需完善融資法律和法規，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規范現有的抵押市場。出臺相關的法律法規，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護；⑵制定住房金融機構的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業務會計制度；⑶管理好住房儲蓄、公積金、低收入住房補貼等相關的住房金融經濟活動，并制定相關管理制度，為房地產融資創造一種有法可依、有法必依、違法必究的發展環境，以確保房地產金融能穩定、健康發展[5]。
房地產的法律法規范文6
一、合作方式。甲、乙雙方共同以乙方名義在 進行房地產項目開發，項目名稱暫定為 。
二、合作條件：
1、甲方提供待開發土地的使用權，乙方提供本房地產合作開發所需的全部資金。
2、乙方保證對外提供全套的房地產開發企業資質等房地產開發企業所需資料，保證本企業注冊真實、合法，經營范圍符合房地產開發要求。
3、由乙方辦理房地產開發的各種證照手續及房地產開發所需的各種行政審批事項，甲方積極予以協助。
4、房地產開發過程，乙方選任設計施工企業應有符合國家標準的資質證書及安全生產條件。
5、房地產開發的樓盤設計，建筑面積，樣式，經甲、乙雙方共同協商確定，未經甲方同意，乙方不得單方更改。
三、甲方提供本房地產合作開發所需土地的土地使用權，該土地面積 畝，使用期限 年，甲方保證該土地使用權為出讓取得，無抵押，不受其它權利人追究。如因房產經營銷售需要辦理該土地使用權轉讓手續，由乙方出資并辦理，甲方予以協助。
四、本房地產開發項目自本合同簽訂之日起啟動，自 年月 日竣工，合作開發終止。乙方負責日常的工程施工管理工作，因工程質量、安全生產造成的糾紛由乙方負責處理，并承擔相應的法律責任。
五、收益分配。本合同履行期間，由甲、乙雙方各派駐會計，共同負責樓房的銷售資金。甲方按開發房地產的建筑面積 元/㎡提取作為本房地產合作開發的收益，由乙方分三期支付給甲方。自本合同同簽訂之日支付 元，開發房地產銷售至一半支付 元，開發樓房工程完工乙方結清甲方全部收益。
六、違約責任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方損失或本合同未能履行，由甲方按本房地產開發設計資金的10% 賠償乙方。
2、因乙方資金不到位或其他乙方原因造成甲方損失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地產開發設計資金的10% 賠償甲方損失。
3、因乙方經營、管理不善或資金不到位造成合同延期或不按本合同約定支付甲方的收益。按應支付甲方收益的10%賠償甲方損失。
甲 方： 乙 方：
法定代表人：
年 月 日
合作開發房地產合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質及國家對房地產市場的嚴格行政管理，有著眾多房地產管理行政法律法規，因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治，同時也呈現出較強的中國特色。通常說來，合作開發房地產合同體現出如下法律特征。
1、主體的復雜性這是合作開發房地產合同的題中應有之義。與單一的房地產開發企業進行房地產開發不同，合作開發房地產合同的主體要復雜得多。我國城市房地產管理法等相關法律法規對專門的房地產開發企業有著嚴格的資質要求，而合作開發則給大量的非房地產開發企業介入房地產開發提供了空間。因此，合作開發房地產合同的主體呈現出較為復雜的形態，既可以是外國的法人和自然人，也可以是國內的法人和自然人。我國立法并未禁止國內的自然人作為合作開發房地產合同的主體，但由于房地產開發企業的資質限制，故個人只能作為房地產項目公司(非中外合作經營房地產開發企業)的股東參與合作開發，而不能以個人名義直接從事房地產開發活動。
