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房地產限購范文1
房地產是拉動國民經濟非常重要的行業，所以筆者建議要取消限購和限貸政策。讓房地產行業發揮拉動經濟的作用，限購和限貸政策既不合理也不合法，因為它限制了消費者自由購買的權利，同時也侵犯了企業的自主經營權。現在到了取消不合法、不合理政策的時候了。讓房地產行業能夠對國民經濟起到推動作用。
當然可以設想一下，一旦取消限購和限貸政策，房價將會像過去那樣出現新一輪的上漲行情，房價過高確實令中國經濟和民生造成了困擾。在取消限購和限貸政策的同時，我們必須考慮推出新的改革措施抑制房價的快速上漲。
筆者認為，在市場經濟中當商品價格上漲的時，一定是供不應求。因此，解決的方案不是限制需求。經濟活動的全部目的，是為了滿足民眾日益增加的需求，這是經濟活動的“初衷”，為什么要限制需求？
抑制房價過快上漲的根本性措施是增加供給，特別是增加土地的供應，增加樓盤的供應。當然有人說，現在房屋的空置率已經過高了，難道這不是供大于求了嗎？持這樣觀點的人忽視了一個關鍵的內容，就是投資和消費定價的不同。
消費品的價格是由當前的需求決定的，而投資品的定價是預期供給和需求決定的。像房屋這樣的投資不是一年形成的，是多年消費積累的，有資本增值的預期在里面，所以當前的價格決定是由預計的供給和需求決定，而不是由剛期的供給和需求決定。
很多政策制定者搞不清楚這個概念，結果打壓價格反而使價格越打越高，因為他只關注當前的剛性需求，沒有關注未來的供給。人民的預期沒有因為限購而改變，反而因為限購的政策而增強，導致預期更大，因為未來的需求會更大。
要改變人民對未來的預期，光靠忽悠、文件是不行的。經濟學有一個概念就是理性預期，理性預期就是有真金白銀支持的預期，為了改變人民對土地越來越稀缺的預期，我們必須要推進土地制度的改革，要考慮小產權房的合法化，可以考慮開發更多的林地和坡地來作為商業用途。特別是必要放棄18億畝的紅線，18億畝紅線是人民對于未來土地最重要的因素和預期，為了打破人民對土地越來越稀缺的預期。筆者認為有必要打破18億畝紅線，進行土地制度改革，打破土地市場由政府壟斷的現狀，開始讓市場進行土地的配置。如果要讓市場進行土地的配置，土地制度必須改革。
房地產限購范文2
關鍵詞：限購令 房地產市場 房價 調控政策
2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
一、對重慶和大連房地產市場分析
（一）重慶地區
作為首批進行房產稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調控措施疊加，沖擊著房地產市場。
重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，作為首批進行房產稅試點的城市，重慶房產稅的實施，引起了各方的關注。但是應該看到這次房產稅的實施，主要針對高端市場，預計征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實質影響，因此對于抑制房價并沒有很明顯的作用。同時房產稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強的動力，因此房產稅的實施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。
在2011年3月30日，重慶市人民政府下達《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》，根據2010年重慶市城鎮居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價目標上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調控目標毫無懸念地傳遞出一種未來房價繼續上漲的信息，潛在購房者房價繼續上漲的心理預期可能會加強。
盡管2011年重慶房價仍在上漲，但相關數據顯示，新建住宅的成交面積和成交套數都在大幅下降，樓市調控效果正在顯現。同時，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產市場產生一定的影響。下一階段，若各項房地產調控政策能夠得到有效落實和進一步細化，調控效果將更加明顯。
商業地產方面，2011年當新一輪的調控政策出臺后，商業地產與住宅市場出現了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業地產的投資非?；鸨?。因為此次調控主要針對住宅市場，而對商業地產沒有涉及。在這樣的樓市調控的背景下，投資有價值的商業地產已經成為投資置業者青睞的對象。同時重慶商業地產均價與發達地區來比，僅等于住房價格；雖然最近商業地產有所上漲，但總體來說還處于一個價值洼地，有很好的發展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩固，重慶市的商業地產將迎來更多的發展機遇。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，在重慶，投資者們已經在商業地產看到了機遇。
（二）大連地區
隨著國家對房地產調控逐步深入，對于大連地區來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細則的執行；從貸款首付的上調，到貸款利率的增加，都無一不體現出政策正逐步加碼和政府對樓市調控不達目的不罷休的決心。
2011年3月31日，大連市公布2011年房價調控目標，即大連市2011年度新建住房價格控制目標為，新建住房價格指數要明顯低于我市當年經濟增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經濟增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個百分點。這個調控目標說明政府未來仍是圍繞房價上漲幅度進行調控，從調控目標可以看出，未來大連房價會是一個上漲的預期。轉貼于
目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調控效果正在顯現。同時房地產市場調控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時離開住宅市場，隨著政策進入常態，剛性需求由觀望轉為入市，資金實力不強的開發商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價促銷快速回籠資金。但是當前的大連房價正處在高房價階段，房價在通貨膨脹的預期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發展潛力，使城市很有競爭力，房價自然走高，預測2011年大連房價上漲依然是不可避免。
在住宅限購政策和擴大內需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時由于大連市的具有吸引力的城市發展戰略，大連商業前景被普遍看好，商業地產長期具有不錯的發展空間。
二、對全國房地產市場的分析
由重慶和大連房地產市場為例，可以看出近期中國房地產市場遭遇調控限價，對投資者和購房者均產生一定影響，限購令主要針對住宅市場而未涉及商業用地，投資者另尋商機和尋租，由此可能引起商業住宅市場走高局面，在住宅市場剛性需求成為主力，投資需求暫時冷卻，限購令暫時起到了一定作用。
但是應該看到房價上漲是現階段中國社會必須面對的事實，國家實行政策調控的目的在于抑制房價過快增長，一步步的實現房價的穩定。目前中央正加大保障性住房的建設，很多企業也開始投入保障性住房的建設中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國家出臺相關的監督政策，要做到對真正需要保障性住房的低收入群體給予保障，堅決杜絕保障性住房的投機缺口。
參考文獻
房地產限購范文3
［關鍵詞］限購令；LM-IS模型；乘數模型；銀行利率；國民生產總值(GNP)
［中圖分類號］F2933［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0027-02
研究背景
(1)住房限購政策的出臺及演進過程。2010年4月,北京率先出臺“國十條”實施細則,規定“每戶家庭只能新購一套住房”；此后,中央政府在上海、廣州、武漢、重慶等17個一二線城市實施類似的住房限購政策；隨即,2011年1月6日,國務院“新國八條”,在全國大范圍推行“限購令”；2011年8月7日,中央住建部提出二三線城市限購的五項建議標準,進一步強化了對地方限購的約束；截至2012年2月全國已有72座城市實行了不同程度的住房限購。有媒體傳言2012年將取消部分地區的限購規定,但目前還沒有正式文件批準。
(2)住房限購政策內容簡介。中央政府在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施以下基本措施：①各城市本地戶籍與持人才居住證家庭,最多限擁有兩套住房；②外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；③兩次購房時間需相隔兩年以上；④禁止公司購房。
可見,“限購令”旨在穩定急劇增長的房價、抑制房地產泡沫畸形發展,避免因房地產投資過熱而出現的諸如居民買房住房難、信貸膨脹等各種社會問題,其實質是通過具有強制力的政策手段減少投資需求以及居民消費需求,從而使需求主力回歸中間階層,房價回歸到收入可支撐的水平。
(3)住房限購政策出臺后的數據變化。隨著限購政策在全國實施,我國的房地產價格下降趨勢顯著,正在逐步實現理性回歸。根據國家統計局公布的數據,2011年10月,全國70個大中城市的新建商品住宅價格環比有34個城市下降,比9月份增加了17個,只有16個城市的房價環比出現上漲,且環比上漲幅度都在02%以內,70個大中城市的平均環比達到-014%,出現負增長；二手住宅的價格也出現了下降趨勢,同比和環比都出現負增長。
在房地產價格漲勢被抑制的同時,房地產市場的投資、銷售、信心等也都受到了限購的影響。國家統計局的數據顯示,2011年1～10月,房地產開發景氣指數一路下滑,已經從1月份的10290下降到10月份的10027；并且,全國房地產開發投資49923億元,同比增長311%,為8月以來連續第三個月增速放緩,房地產投資放緩的趨勢明顯。這證實了隨著限購令的持續推行,房地產開發商的信心也隨之冷卻。
2模型的搭建
(1)乘數模型。要研究限購令的政策性影響,我們首先對實施限購令后樓市的供需狀況做出了分析：①開發商信心受挫,房地產開發投資減緩,即住房供給增長減緩,甚至出現負增長；②居民、企業房地產投資明顯下降,出現負增長；③居民住宅消費需求的收入彈性較大而價格彈性較小,即為剛性需求,限購令實施后,依然表現穩健。故,限購令對房地產的影響主要集中于供給方面,即投資下降,具體表現為一個負的投資加速度。
我們首先從GNP來入手。我們知道,GNP是用來衡量一國國民創造的所有產品或者是收入。因二者在宏觀上來看,都在整個人類社會中流通,因此總是相同。于是,我們得到下面的等式：
C+I+G+(X-M)=GNP=C+S+T+R
式中，C代表總消費,I代表總投資,G代表政府購買,(X-M)代表凈出口,S代表總個人儲蓄,T代表凈稅收,R代表轉移到外國去的財富。
為了使模型簡化,我們假設在GNP中占很小比例的凈出口和轉移財富均為0,即是在一個封閉的經濟環境中進行分析。那么我們得到：
C+I+G=Y=C+S+T
兩邊同時減去C,立即得到
I+G=S+T
剔除價格因素的影響,我們用小寫字母表示以上各種變量的實際量即：
y=c+i+g(1)
i+g=s+t(2)
我們現在可以來分析投資需求乘數的作用,我們容易想到,s是可支配收入的函數,所以c=c(y-t),t是稅收；我們假設t不變,g不變。(1)兩邊同時對y求偏導得：
dy=c’?(dy-dt)+di+dg
由于t不變,g不變,所以
dy/di=1/1-c’
其中c’是居民消費占可支配收入的比例。等式意味著,GNP隨投資需求的變化而變化。1-c’必定小于1,故我們可以知道1/1-c’是大于1的。也就是說,投資需求每減少1元,GNP減少不僅僅只是1元。我們說這就是投資需求的乘數效應。
通過從數學與經濟學的角度對乘數效應所做的分析，我們明白了,投資需求的下降對GNP的影響不僅僅是簡單的相減,還要考慮到乘數效應。如果在投資需求改變的同時,稅收、政府支出也在變化的話,乘數會變得更為復雜。
(2)LM-IS模型。我們在上面已經討論到了s+t=i+g(2)。我們容易想到,i是利率r的函數,我們記作i=i(r),且i’
關于貨幣市場的LM曲線的推導我們需要將人們對貨幣的需求分成兩種,一種為投機需求,一種是交易需求。我們在此略過LM曲線的推導,直接給出下面的LM曲線。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#現在我們已經建立起來了一個模型,里面包含了我們所需要的變量r。根據我們的假設,在封閉的經濟市場中,貨幣市場要和產品市場保持平衡,否則會引發通貨膨脹或者通貨緊縮。我們因此必須將LM曲線和IS曲線綜合起來進行分析,才可得出相應的結論。
另外我們可以輕松看到,i+g在g不變的情況下隨r的增大而減小,s+t在s不變的情況下,隨y的增加而增加,再根據等式(2),將IS與LM曲線綜合分析,并在投資需求減少的情況下進行分析。
EPS;S+5mm;X+5mm,BP#我們看到,隨著投資需求的減少,為了避免通貨緊縮,銀行利率只有下降。最終的結果就是投資需求下降使得GNP下降,而為了避免通貨緊縮的發生,銀行利率會相應的下調。
在此處需指出的是,這里考慮到了LM與IS的相互作用,影響的利率,因此,投資需求乘數已經不再是我們在模型1中推導而出的公式了。乘數變為：
dy/di=1/［1-c’(1-t’)+gk’/l’］
3住房限購令的經濟效益分析
(1)有利影響。我們看到,住房限購令對房地產的投資需求產生關鍵性影響,在宏觀調控中發揮著重要作用。乘數公式告訴我們,負的投資加速度可以成倍抑制房地產業過熱的投資需求。在經濟危機全球化的大背景下,此舉減緩了房地產泡沫的惡性發展,為我國樓市、股市以及國民經濟平穩增長創造了條件,為中國GDP保八的目標作出了貢獻,在一定程度上使中國經濟對世界經濟波動的抵御性增強。
據國家統計局的數據顯示,限購城市的房價跌幅超過了非限購城市。另外,限購對于一線大城市產生的影響更加明顯。以北京為例,據北京房地產交易管理網的數據顯示,2011年前10個月,北京商品房住宅簽約套數為69079套,二手房住宅簽約為101188套,總成交為170267套,同比上一年分別下降178%,358%,296%；2011年9月、10月北京商品房住宅成交量為10734套,相比2010年成交量大幅下跌46%。
可見住房限購令在某些地區確實減少了購房需求,抑制了大量的房地產投機行為,有效降低了房價,同時在一定程度上緩解了居民買房難、住房難的問題,使社會民生朝著穩定的方向發展。
(2)不利影響。用限購令來冷卻房價,確實是有立竿見影的效果,但卻不能形成一種長期機制。第一，投資不足甚至會導致長期GNP增長放緩；第二,過度的投資不足有可能會使貨幣需求量減少,需要相應地下調銀行利率,從而影響整個宏觀經濟的發展。
首先,從根本的層次分析,住房限購已經不是一種宏觀經濟的調節手段，而是一種市場管制，是違背市場經濟根本規律的行為，若長期實行限購令，房地產將不能再稱之為一個市場。其次，隨著褸市的進一步蒯整，國民經濟增長放緩，中央和地方政府之間關于調控政策的博弈會進一步加深。一方面，樓市轉冷會造成土地出讓金的大幅下滑，進一步加大地方政府的財政壓力。另一方面，地方經濟增長模式的轉變不可能一蹴而就，而樓市轉冷對實現穩增長的日標無疑是個巨大的挑戰。再次，住房限購令在某些地區沒有從實質上抑制購房需求以及投機行為，反而出現了轉戶口、似離婚等手段來逃避限購，引起秩序的混亂。最后，在短期內，限購有可能造成搶購。限購之后，人們預期政府對于房產交易的政策會越來越緊，一部分人趁還有購買權利的時候抓緊購入 房產。
4 結論
(1)中國目前急需建立一個比較完善的住房調控體系，不能長期依靠行政管制來壓低房價，明確住房的“民生性”，以適應中國城市化以及改革開放的大潮。
(2)利用靈活的稅收杠桿調節房地產業的過熱需求，對不同地區、不同層次、不同套數、不同類型的房地產交易實行不同的稅收機制，同時可以用資本利得稅和特別印花稅抑制投機性需求。
(3)利用靈活的貨幣政策來蒯節房產市場的投資和消費，提高存貸利率，提升貸款成本，平衡有效匯率，縮減貨幣投放，使之與經濟發展水平相適應。
(4)增加房產有效供給，完善現行土地流轉制度，完善土地價格機制，降低土地流轉費用，鼓勵更多土地資源進入房地產市場。另外，可以排出更大規模保障性住房作為輔措施。
房地產限購范文4
對于國內的房地產企業來說，2013年無疑是豐收的一年，銷售額達千億元的俱樂部成員數量有望翻番，同時重點城市的商品房銷售規模和新房價格也不斷刷新紀錄。中指院百城房價指數也首次突破萬元整數關口，無論供給還是需求，房地產都繼續呈現著熱火朝天的跡象。
但股市卻大相徑庭，房地產指數2013年全年收跌，以萬科為首的地產股紛紛創下階段性的歷史低位，跌破凈資產的房企更是層出不窮，業績的高增長與低迷的股價形成鮮明對比。雖然悲觀預期彌漫市場，但在保增長的前提下，作為整體經濟最核心的房地產情形似乎沒有那么壞。
冰火兩重天
盡管2013年政府出臺了穩定房價、抑制投機需求為核心的新“國五條”，各地的限購措施也依舊繼續，但政策調控不斷加碼并未使樓市受到多大影響，“地王”接連出現，土地出讓金持續飆漲，房價“高燒”不止，新“國五條”的調控目標事實上已經基本落空，上市房企飄紅的業績無疑是最好的注腳。
3月6日晚間，萬科A公布2013年年報。2013年，公司實現營業收入1354.19億元，同比增長31.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤151.19億元，同比增加20.46%；由于業績靚麗，萬科大幅提高了分紅派息力度，每10股派送現金股息4.1元，現金分紅占合并報表凈利潤的比例較上年翻番。
與萬科一樣，保利地產（600048.SH）的業績快報顯示，公司2013年營收923.33億元，同比增長34%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤107.7億元，同比增長27.63%。在已經業績報告或者業績預告的企業中，預增成為房企的主流。
研究機構克而瑞公布的數據顯示，2013年由于大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍超水平增長，千億房企擴張至7家，銷售額超500億元房企升至21家。
值得一提的是，在業績飄紅的同時，由于拿地成本逐步高企，上市房企毛利率下降的趨勢暫時無法扭轉。以萬科為例，盡管公司銷售金額再創新高，但報告期內萬科房地產業務結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點。而保利地產2013年營業收入增速明顯高于利潤的增速，其全年的結算毛利率水平顯然同樣下降。
雖然業績靚麗，但市場似乎并不領情。2013年申萬地產指數（801180）下跌12.68%，同期上證指數跌幅不過6.75%。在股價不斷創下階段性新低的同時，曾經定增預案的房企都面臨價格倒掛的局面。
根據Wind的統計，自2013年8月到2014年3月12日，共有39家上市房企定增預案，其中19家房企的股價已經跌破預期中的定增發行價，陽光城（000671.SZ）價格倒掛甚至已經超過了40%。
2014年1月10日，榮盛發展（002146.SZ）公告稱，定增方案公布后二級市場股價低迷，且股價已低于發行底價較多，未來發行將面臨較大的銷售壓力，公司經研究決定撤回再融資申請文件。資料顯示，榮盛發展原計劃以不低于12.93元/股的價格發行不超過3.48億股，募資不超過45億元，雖然大股東也曾增持護航增發，但最終低迷的股價還是讓定增計劃胎死腹中。
實際上，榮盛發展的業績并不差。在終止定增一個月之后，公司的業績快報顯示，2013年榮盛發展實現營收191.71億元，同比增長42.9%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤29.06億元，同比增長35.8%。在業績確定性增長的背景下，資本市場是過度悲觀了？
預期過于悲觀
“這樣預期，顯然是過于悲觀了?！敝行沤ㄍ斗康禺a分析師蘇雪晶此前表示，萬科的市凈率逼近1倍，這樣的估值水平連行業周期啟動前都未曾見到過，表明市場認為，未來行業會出現30%以上的價格調整，同時行業大拐點已經顯現，但這種預期顯然是過于悲觀了。
2013年是房地產開發商輝煌的一年，但資本市場炒作的是未來的預期，在流動性收緊的前提下，主流資金對地產股的態度慎之又慎。還是以萬科為例，據Wind統計，基金持倉與2013年三季度末相比，減倉的83家減持了1.77億股，而增持的27家增持數不過4575萬股。
對于高負債的房企來說，流動性緊張有著直接的影響。在2013年銀行隔夜拆借利率一度飆升至30%的情況下央行仍不放水，這對融資主要依靠銀行的房企有著無法估量的影響，也正是在此之后，先是萬科4億美元入股徽商銀行成為其單一最大股東，隨后恒大地產（03333.HK）通過二級市場收購約4.03億股華夏銀行（600015.SH）股份，成為其第五大股東。
雖然參股銀行的房企都表示不為融資，但成為銀行股東無疑為以后的融資提供了便利。除了無法控制的流動性，高漲的地價成為上市房企的另一個隱痛。由于土地市場價格的影響，開發商的毛利率正在無可避免地持續下滑。
據Wind統計，已經公布2013年年報的上市房企平均銷售毛利率只有31.74%，而2013年三季度平均35.49%的毛利率已經創下近四年來的單季新低。這意味著土地及建筑成本的增加已經超過了房價的上漲速度，尤其是持續攀升的土地價格成為制約房企毛利率的直接誘因。
中指院指出，2013年土地市場延續了2012年下半年快速回升的態勢。全國300市縣土地出讓金同比增幅超過50%，樓面均價漲幅超過20%；企業加速土地儲備，拿地金額前10的企業中有6家較2012年增長超過1倍，前4名萬科、綠地、恒大、保利拿地金額超過500億元。
而且，此次開發商拿地的重點集中在一二線城市，這也導致土地成交價溢價大幅提高，地王頻出顯然對房企的利潤率帶來不利影響，一線城市房價2013年已經呈現出爆發性增長的態勢，2014年基本不可能繼續保持如此迅猛的上漲勢頭。
實際上，2013年年末至2014年年初，房價上漲的速度已經放緩，由于2012年下半年房企拿地高峰之后的項目將陸續入市，這意味著樓市將迎來新的去庫存壓力，價格無法大幅上漲，成本卻接連增加，供給量的增加對房價微妙的影響不可忽視，這也是春節后杭州樓市降價并迅速在全國范圍內引起連鎖反應的原因之一。
如果說市場只是在微觀層面逐步改變了房地產，那么政府的角色就愈發重要了?！皟蓵逼陂g，住建部提出以后會對房地產市場進行“雙向調控”，而政府工作報告八年來首次未提遏制房價上漲，中銀國際分析師田世欣指出，在保增長的前提下，地產調控的承壓將減輕，結構性放松存在可能。
保增長下的地產調控
國家統計局公布的數據顯示，2013年中國GDP增速為7.7%，創下自1999年以來的新低。“兩會”的政府工作報告中，2014年GDP增速目標設定為7.5%，雖然也闡述了刺激消費、擴大內需對經濟增長的意義，但還是強調把投資作為穩定經濟增長的關鍵，而上一年的表述則是“投資在促進經濟增長中的作用不可低估”，這說明雖然政府想擺脫經濟增長對基礎設施和房地產投資的依賴，但這絕非朝夕之間就可以完成的。
對于新提出的“雙向調控”，住建部副部長齊驥做出解釋：所謂雙向調控也可稱為分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。這就是說，政府希望房價穩定在一定的水平，而不是泡沫迅速破裂。
對此，田世欣表示，國內經濟正處于“原有支柱行業去產能，新經濟還未能做出較大貢獻”之際，從政府對于經濟的訴求上而言，至少房地產行業不會再次承受過多政策壓力；另一方面，由于中國房地產行業已經臨近需求向下的拐點，內在因素決定了未來行業走勢也不會再如過去10多年那般火爆，因此過度的政策干預也已不必要。
房地產限購范文5
洗錢風險可以通過不同類型來衡量。利用風險分類可以讓房地產中介對不同客戶適用恰當的控制和監督，為管理潛在風險提供戰略支持。最常見的風險類型包括：國家地域風險、客戶風險和交易風險。由于自身情況的不同，不同房地產中介機構在評估整體潛在洗錢風險時賦予每類風險的權重可能各不相同。此外，房地產中介機構還需根據從特定主管部門、自律組織或其他可靠來源獲得的信息，調整其對特定客戶的風險評估。
一、房地產中介機構洗錢風險分類
為了實施合理的洗錢風險管理，房地產中介機構應識別不同類別的風險并對不同的風險類別進行評估。通過對客戶、客戶類型、服務、地域所帶來洗錢風險的識別，房地產中介機構再確定和實施緩釋這些風險的政策、程序和控制措施。
1.國家/地域風險
國家風險，結合其他風險要素，是反映有關潛在洗錢風險的有用信息。洗錢風險與特定地域存在高度的相關性，例如委托人的住所、交易場所和資金來源地等。具有較高風險的國家與地區包括：被FATF（金融行動特別工作組，國際反洗錢權威組織）聲明認定為反洗錢體系薄弱，金融機構要對其開展業務和交易特別關注的國家、地區；受聯合國、FATF或其他政府制裁、禁運或類似措施的國家、地區；被可靠來源認定為缺乏適當反洗錢法律法規和相關措施的國家、地區；被可靠來源認定為特定恐怖活動或為已被指定的恐怖組織提供資金和支持的國家、地區；被可靠信息來源認定為腐敗或其他犯罪活動十分嚴重的國家、地區；對房地產中介沒有強制性注冊登記要求的國家。
2.客戶風險
客戶的行為和動機可能是洗錢風險的來源之一。確定某個或某類客戶潛在的洗錢風險對制定和執行一套完整的風險為本框架至關重要。房地產中介機構應根據自身的標準，判斷特定客戶是否屬于較高風險，確定可能對評估產生影響的因素。預示較高洗錢風險的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋?；蚍莻鹘y情況下要求開展業務關系或服務；客戶實體或關系的結構、性質導致房地產中介機構難以及時確認實際收益人或利益控制者；現金密集行業；受特定主管部門或自律組織監測的慈善團體和其他非營利組織（特別是跨境運作的組織）；客戶所在地與房地產中介機構存在難以解釋的遠距離且無業務關聯性。
3.交易風險
這一類風險與財產、交易融資方式、資金來源以及交易參與方的具體因素密切相關。這些因素具體包括：交易速度（沒有合理理由的過快交易可能有較高風險）；財產類型（住宅或商業、空地、投資、高周轉率物業，用于出租或租賃的多單元物業）；連續交易，特別是同一物業在短期內以難以解釋的不同價格進行連續交易；將物業轉換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實所有人；低估或高估價格；出售物業后很快受到制裁或破產；物業價格對客戶沒有營利性；客戶所處地點和客戶資金來源異常；用大量現金購買；來自非正常途徑或那些被認為具有國家地域風險的現金存款或匯票；使用復雜的貸款安排或其他深奧的融資方式，而不是從受監管的金融機構獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風險的變量
房地產中介機構風險為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關的風險變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機構、律師和公證人是否受反洗錢法規監管；客戶是如何被引薦給房地產中介的；客戶與房地產中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產中介有業務關系的人，例如與自然人相比，法人或沒有清晰結構的法律安排可能具有更高風險；使用允許非面對面以及有利于匿名的新技術所帶來的風險。
5.高風險情形的控制
房地產中介機構應當根據風險為本的方法，對高風險客戶帶來的洗錢風險，采取適當控制措施，以降低潛在風險。這些控制措施包括：與房地產中介機構有關的洗錢方法和相關風險的一般性培訓；對高風險事項開展有針對性的培訓；增強高風險情形下的客戶盡職調查水平；在建立業務之初，房地產中介機構要進行強化的或額外的審查；對提供的服務進行定期審查，以判斷洗錢風險是否增加；經常審查業務關系，以判斷洗錢風險是否增加。
二、房地產中介機構洗錢風險管理
房地產中介機構為了有效管理洗錢風險，必須以風險為本加強內控體系，認真開展客戶盡職調查、客戶和交易監測、可疑交易報告及培訓和教育工作。
1.內部控制體系
特定非金融機構在規模方面與金融機構存在很大不同。與多數金融機構相比，很多特定非金融機構只有少量員工。這就限制了小型機構可投入打擊洗錢犯罪的資源。對于很多特定非金融機構而言，一個人可能就同時負責前臺、后臺、反洗錢報告以及高級管理層的功能。包括房地產中介機構在內的特定非金融機構的這種特殊性，在設計風險為本反洗錢內部控制體系時必須予以考慮。
為使房地產中介機構擁有有效的風險為本反洗錢方法，風險為本程序必須是房地產中介機構內部控制的一部分。高級管理層領導和參與反洗錢計劃是房地產中介機構風險為本方法的重要方面，高級管理層要對確保組織有效的內部控制結構負最終責任。
受制于房地產中介機構的規模和范圍，以風險為本的內部控制框架通常包括：擁有適當的管理系統以判斷客戶、潛在客戶或實際受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對易被洗錢分子濫用的業務環節的關注；依據房地產中介機構經營環境和市場活動變化，定期對風險評估和管理流程進行審查；在管理層指定一個人或幾個人負責反洗錢的合規管理；根據組織規模和中介職業的性質，在適當情況下，規定反洗錢合規功能和審查計劃；向負責人報告合規建議，發現的合規缺陷、已采取的糾正措施；無論管理層或雇員組成結構是否發生變化，要保持程序的持續性；要滿足反洗錢監管要求，并根據監管要求變化及時調整反洗錢政策；執行風險為本的客戶盡職調查程序；必要時對較高風險的客戶、服務實施諸如審查、管理層批準等充分的控制措施；作為反洗錢計劃的一部分，為雇員行為提供充分的監管和支持；在相關人員的職位描述和表現評價中，融入反洗錢合規要求；給所有相關員工提供適當的培訓。
2.客戶盡職調查
客戶盡職調查旨在使房地產中介機構能夠形成對客戶背景的合理判斷，真正識別客戶。房地產中介機構客戶盡職調查程序應包括：（1）及時識別和核實每個客戶身份。（2）識別實際受益人，并采取合理措施核實實際受益人的身份。識別實際受益人的目的，在于確定通過所有權、投票權或其他方式對客戶實施有效控制的自然人。（3）獲取適當的額外信息以了解客戶的具體情況和業務，這取決于所提供服務的性質、范圍和持續時間。這些信息可以在客戶對房地產中介機構提出要求的過程中獲得。
房地產中介機構對風險的評估是其客戶盡職調查及其他反洗錢措施的基礎。房地產中介機構要根據其對客戶的了解確定適合每個委托人的客戶盡職調查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調查標準。（2）在考慮適當的風險變量以及已知低風險情況下簡化的客戶盡職調查標準，例如上市公司、受到FATF反洗錢標準監管的金融機構、政府主管部門和國企（受制裁國家除外）。（3）被房地產中介機構合理判定為高風險的客戶要采取強化的客戶盡職調查標準。高風險一般歸因于客戶的業務活動、所有權結構、特別是所提供服務涉及較高風險國家，或被有關法律法規界定為高風險。
3.監測客戶和特定業務，報告可疑交易
房地產中介機構反洗錢監測的程度、性質取決于房地產中介機構的規模、地理分布、識別出的洗錢風險、受監管活動的性質?？紤]到房地產中介機構與客戶間的咨詢關系以及頻繁與客戶接觸這一性質，反洗錢監測最好由受過訓練、與客戶有聯系的員工來實施。監測的目的在于清醒認識潛在洗錢風險變化，預防洗錢活動。
對于這種主要針對中介業務的反洗錢監測，不可能僅依靠自動化系統，更多依賴的是律師的人工判斷。自動化系統是否適用，取決于房地產中介機構開展業務的性質及其可以合理獲取的資源。不能期望一個小的房產中介如大中型房地產中介機構一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產中介可以開發與其職業實踐范圍和形式相適應的監測方式。房地產中介機構最好選擇與客戶有直接聯系并具備反洗錢知識的員工進行人工監測。在達到適當業務規模時，監測工作可以逐步依靠自動化系統的開發投入。
風險為本的方法同樣適用于房地產中介機構識別可疑交易活動，例如，將更多分析資源分配給房地產中介機構已識別出的高風險領域。作為風險為本方法的一部分，房地產中介機構還應積極使用主管部門提供的信息來完善自身對可疑交易或活動的識別。房地產中介機構還應定期評估其可疑交易識別和報告系統的有效性，并根據外部變化作適當調整。
4.培訓和教育
房地產限購范文6
新一輪的畜牧產業結構調整是在國際國內兩大市場的激烈競爭條件下進行的。結構調整不僅要滿足消費需求，還要適應市場，參與市場競爭，要帶領科技進步和科技成果的應用。應遵循以下原則：一是堅持滿足市場需求原則，二是堅持經濟效益原則，三是堅持資源合理利用原則，四是堅持可持續發展原則，五是堅持發展生態畜牧業原則。
二、畜牧產業結構調整的內容
1.調整畜禽規模結構。穩定生豬出欄數量，提高產品質量。要抓住現有兔業發展基礎，抓住市場機遇，集中成片，規模經營，鞏固擴大兔生產規模。大力發展肉牛、肉羊、奶牛和兼用型牛品種。適應市場需求，大力發展品質優和口味好的土雞品種，加大申報地理標識的力度和創建知名品牌，成為中國優質產品。根據消費需求，開發肉鴿、山雞、蛇等特種養殖，創名牌產品。
2.調整畜禽良種結構。依靠科技，建立與區域、生產層次、生產水平相適應的良種繁育體系，提高良種的覆蓋率，提高良種在畜牧業增產、增收中的貢獻率。以優良品種的推廣利用來提高畜禽個體生產能力，完成畜牧業由數量型向質量效益型轉變。改變農戶傳統飼養方式，使優良品種與配套飼養方式相結合，最大限度地發揮品種效益。
3.實現畜牧業產業化。以龍頭企業為紐帶，連接養殖農戶與市場，實行區域化布局、社會化服務、現代化生產和企業化管理，走“種養加”、“產供銷”、“牧工商”一體化路子。積極培育中介組織，扶持發展龍頭企業，提高畜產品附加值，促進畜牧業大發展。
五、實現畜牧產業結構調整的措施
1.加強畜牧業商品基地建設。開發肉豬、仔豬、毛兔、肉牛、肉羊、家禽等六大產業。肉豬產業，全縣建設25個優質瘦肉型商品豬基地鄉鎮。仔豬產業，面向我國西部市場和仔豬加工企業，培育建設仔豬集散市場，大力發展母豬—仔豬產業。兔產業，強化毛兔和肉兔養殖基地鄉鎮建設。肉牛產業，引進優良肉牛品種，結合國家生態項目建設，大力推廣種草養畜和秸稈氨化快速育肥技術，提高出欄率。肉羊產業，引進南江黃羊改良本地羊，發展規模養殖。土雞產業，以蒼巴線、蒼劍線及國道212線為重點，發展劍門關土雞。
2.建立健全社會化服務體系，為畜牧產業提供全方位服務。畜禽良種繁育體系。要建立一定數量的豬、牛、羊、兔、禽優良品種繁殖場和擴繁場，逐步改良本地畜禽品種，提高質量。建立完善人工授精分站及人工授精網點，培育地方優良種群。疫病防制體系。健全縣、區、鄉鎮、村四級防疫網絡，貫徹執行《動物防疫法》，切實搞好動物防檢工作，確保豬、牛、禽、兔的病亡率控制在3%、0.5%、3%、5%以內。飼料生產供應體系。重點是發展工業飼料，擴大配合飼料的使用面，搞好青綠飼料和優質牧草的栽培。市場流通體系。建立毛兔、仔豬、家禽等專業市場，切實抓好肉食品加工企業、專業協會、個體商戶為群體的畜產品營銷體系，支持內引外聯、連鎖經營，活躍畜產品流通市場。行政執法體系。認真貫徹執行畜牧業的法規、政策，依法行政、依法治牧，促進畜牧業持續、快速、健康發展。科技信息服務體系。大力推廣普及品種改良、飼養管理、疫病防治等方面的科學技術，引導農民、企業面向市場求發展。
3.建立完善“五大”機制，加快畜牧產業化步伐。采取“運行公司制”，加快畜牧“龍頭企業”建設步伐。堅持“投入業主制”，多渠道增加對畜牧業的投入。推行“聯結農戶合同制”，調節產、加、銷的利益分配。推行“科技承包制”，加大科技投入。完善“重獎重罰制”，嚴格目標管理。
4.為畜產品加工、營銷營造一個良好的氛圍。加強畜產品加工流通管理，制定優惠政策，努力改善投資環境，切實治理經濟環境，加強蒼溪能源、交通等基礎設施建設，制定畜牧業生產、加工流通環節的優惠政策，招商引資，吸引更多的國內外客商來蒼溪經營加工畜產品。
