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房地產稅范文1
房地產稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收，在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。在目前我國的房價構成中，地價及稅、費三大項成本約占總成本的50％，建安成本約占總成本的35％，利潤占15％左右；而在發達國家，地價及稅、費三項僅占價格的20％，建安成本占73％，利潤約占7％。同時，外國一些發達國家的房地產稅收入占地方稅收的70％以上，而我國僅在8％左右?？梢?，與發達國家相比，我國房地產業稅費負擔過重，且房地產稅制設計不合理，主要表現在以下幾個方面：
1、流通環節稅費過多。在房地產開發、銷售過程中，僅稅就多達8種，如契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80到150種，這無形中增加了建房成本，也助長了不正之風。而在房地產保有階段課稅少，只有房產稅、城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅，且房產稅是在一次減除原值10％～30％之后征收。這種稅制設置的消極作用反映在以下方面：一是土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅少，稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地保有者無息貸款，實際上鼓勵了投機行為。二是進入流通時，土地承受過高稅負，助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重；更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在保有階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。
2、稅種繁雜，重復征稅?，F行稅制涉及房地產的稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的情況。如對房屋租金收入既征收5％的營業稅，又征收12％的房產稅；對房地產轉讓既按轉讓的收入征收5％的營業稅，又按轉讓的增值額依規定稅率征收土地增值稅等，不符合公平稅負，合理負擔的原則。
3、征稅范圍過窄。目前我國的土地與房產稅只限于城市、縣城與建制鎮以及工礦，廣大農村的一些應征對象都被排斥在外；在城鎮里也把機關、人民團體、軍隊以及由國家財政撥款的單位自用及個人所有的非經營性房地產排除在外。在國外，除對自住、退伍軍人，65歲以上老人，殘疾人享受一定優惠政策外，其余全部征稅，只是征稅的稅率不同而已。
4、計稅依據不合理。一是我國土地使用稅的征收不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價計征與從租計征的不公平性。從價計征的房地產稅，是依據房地產原值減去10％～30％后的余額，以1.2％的稅率計征，而這種價值是歷史成本，不反映市場價值；從租計征的房地產稅，是以租金的收入率乘以12％的稅率計征，因此，與按歷史成本從價計征相比，從租計征顯然稅負過重。這是導致隱形市場泛濫的重要原因。
5、內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。一是兩套所得稅制。內資房地產企業開征企業所得稅，涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅；二是兩套房產稅和土地稅制。內資企業開征房產稅和土地使用稅，涉外企業開征城市房地產稅，且僅對房產征稅，不對地產征稅；三是城市維護建設稅和教育費附加及耕地占用稅內外有別。對內資開征，對外資不征。這種房地產稅制上內外有別的做法在國際上是不多見的，應盡快改變，實行國內與國外企業一律平等的政策，否則對國內企業的發展非常不利。
二、借鑒國際經驗推動我國房地產稅制改革
由于各國歷史、文化、國情以及經濟調控目標各異，各國在房地產稅制方面也有許多不同之處。但大多數國家都很重視在房地產保有階段的征稅，而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少。這樣的稅種結構極大地鼓勵了房地產的流動，刺激了土地的經濟供給。房地產保有稅避免了業主空置或低效利用其財產，刺激了頻繁的交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置。
發達的市場經濟國家，實行中央與地方分享稅制，房地產保有稅基本上歸入地方稅體系。地方稅體系的核心是房地產保有稅（簡稱“房地產稅”、“不動產稅”或“物業稅”），美國地方政府收入以一般財產稅（主要對房地產征收）為主，一般財產稅占聯邦和地方政府稅收總額的11％，占地方政府全部稅收收入的75％。
借鑒國際經驗對我國房地產稅改革提出以下幾點建議：
1、在準確界定物業稅內涵的基礎上開征統一規范的物業稅。鑒于我國房地產稅制“輕保有，重流轉”的局面，房地產保有環節稅制的改革成了我們整個房地產稅制改革的重點。關于這一環節的改革，目前討論較多的是物業稅的問題。
物業稅是財產稅的一種。目前有人說開征物業稅后，可以將當前一次繳納的土地出讓金轉化成年值后，一同記入物業稅，這是一種誤解。實際上，物業稅應該是對現有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等歸并后，統一按房地產課稅價值征收的一種財產稅。
我國物業稅基本框架可作如下設計：將現行房地產保有環節的房產稅和城市房地產稅及城鎮土地使用稅合并，對土地、房產開征統一的物業稅；統一內外稅制，納稅人為內外資企業單位、經濟組織和個人；適當擴大稅基，要將物業稅擴大到農村；規范稅收減免，清理稅收優惠政策，公平稅負；按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，為避免重復征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅，而主要由營業稅、城市維護建設稅及教育費附加和所得稅來調整；物業稅稅率的確定應在全國范圍內設立一個彈性控制區間，適當考慮地方政府年度預算支出，在許可的彈性區間內選擇適用的稅率，如美國的地方政府通常按照其年度預算情況來決定房地產稅征收數量以及稅率，由于物業稅屬地方稅種，這樣有利于調動地方財政的積極性。
2、清理房地產行業收費。取締不合理、不合法的收費項目，以減輕納稅人的稅外收費負擔；將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去，以規范政府行為；將一部分名費實稅的房地產收費改為稅，如可以將耕地復墾基金、征地管理費合并到耕地占用稅中一次性征收，并將耕地占用稅的計稅依據改為耕地的評估價值；對確需保留的收費項目則通過“規范費”的辦法分別納入“規費”和“使用費”系列，并納入財政預算內管理。
3、開征土地閑置稅。為了促進土地資源的合理利用，減少土地的浪費，我國應借鑒國外的經驗，開征土地閑置稅。對于購置土地之后閑置一定時間（如半年或一年）以上的，應根據土地的評估價值適用較高的稅率，并隨閑置時間的增加相應提高稅率或加成征收。
4、適時開征遺產稅和贈與稅。遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。遺產稅和贈與稅的開征主要不是出于財政收入的考慮，而是協助個人所得稅，調節財富分配，促進社會公平。因此，應該采取高起征點和高的累進稅率。為了保證財產所有人不論以贈與方式還是以遺產繼承方式轉移財產，稅負都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈與稅的稅率不應低于遺產稅。
房地產稅范文2
論文關鍵詞：國外房地產稅，比較，借鑒
隨著我國房地產業的快速發展，已經初步建立起了房地產稅收體系，房地產稅在調節社會利益關系、增加財政收入和平抑房地產市場價格，促進房地產業健康發展等方面起到了積極作用。我國現行房地產稅收雖然在逐步完善，但仍然存在一些問題和缺陷。而英國、加拿大、德國、美國、日本等等經濟發達國家在房地產稅制度建立比較早，比較完善，有很多成功經驗，值得我們學習和研究，這將對我們完善和發展我國房地產稅制度建設有著十分重要意義。
一、國外房地產稅制度的主要內容
1、課稅對象及征收方式
房地產稅的課稅對象是指包括所有的房地產。由于國外各國和地區的房地產稅內涵不同，所以名稱也有所不同，美國和新加坡把房地產稅稱為財產稅，日本稱為固定資產稅、城市規劃稅，中國香港稱為差餉、物業稅。各國和地區對房地產稅征收方式也是不同的，有些國家只對土地征稅，有些國家只對房屋征稅。還有些國家和地區對土地和房屋分開征稅，如日本，中國香港和中國臺灣，香港的差餉稅不包括土地，而對土地單獨征收地租稅，臺灣設立地價稅和房屋稅。多數國家對土地和房屋合并在一起征稅，如新加坡、菲律賓、德國、英國、加拿大、美國等等。
2、稅率
各國和地區在確定房地產稅率差異很大國外房地產稅，有的國家由中央政府統一確定，有的國家則由地方政府自行確定。美國各個州和地方政府自行確定財產稅稅率，各個州和地方政府稅率是不相同的，大致為1%～3%。日本的固定資產稅統一為1.4%、城市規劃稅稅率最高不超過0.3%，新加坡財產稅2011年自住住宅實行0，4%，6%的累進稅率；其他為10%。中國香港差餉的征收稅率為5%，物業稅率為16%，有的國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯；還有國家采用定額稅率，如新西蘭。
3、計稅依據
1）土地與地上建筑物價值。這一計稅依據10多年來為各國普遍采納，采用這種計稅依據，既可以對土地和地上建筑物統一進行評估并適用同一稅率，如荷蘭，也可對土地和地上建筑物分別進行評估并適用差別稅率，如泰國、南非、津巴布韋。
2）土地價值。這種計稅依據僅為土地的價值，而不包括地上建筑物價值。目前，新西蘭、肯尼亞、澳大利亞、中國臺灣地區和南非的部分地區采用了這一計稅依據。
3）租金收益龍源期刊。即以不動產租賃價格（租金）為計稅依據。以年度租金收益為計稅依據，如何來確定年度租金收益，各國目前的解決辦法是在估算房屋建筑物的重置成本減去折舊后，在運用一個合理的貼現率去確定名義租金。
4）土地面積。以土地面積作為計稅依據，采用的是從量計征的課稅方式。俄羅斯、匈牙利、波蘭、斯洛文尼亞、捷克共和國等中東歐的經濟轉軌國家均采用這種計稅依據。
4、房地產稅評估制度
國外對房地產的估定價值主要有三種方法：市場銷售比較法、收入法、重置成本法。以市場價值作為計稅依據的國家和地區通常采用批量評估的方法，建立比較完善的與地理信息系統相結合的計算機批量評估系統（CAMA）。稅務機關將從不同渠道搜集的有關房地產、納稅人以及市場的信息錄入計算機中，利用模型進行評稅，然后將稅單以郵寄或其他方式轉給納稅人，納稅人再向稅務機關或銀行納稅。由于房地產估價比較復雜，因此多數國家一般設有房屋、土地等財產估價結構，發達國家都有估價師專門從事房地產價格評估工作，并通過立法形式規定了評估周期。評估周期有長有短。有的每年一次，如新加坡、中國香港；澳大利亞的評估周期各州從4年至7年不等；有的5年一次，如英國。
5、房地產稅的優惠政策
美國政府鼓勵百姓購房，百姓購買第一套住房時免收房產稅，從第二套住房起征收房產稅，在購買第三套、四套住房時，房產稅會有一個較大比例的增長。有的州給予70%的折扣率，對于低收入者實行住房抵免，抵免額可以頂個人所得稅或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府機構的房地產免收，而有一些州對低收入殘疾人免收房地產稅。日本房地產稅免征點為土地30萬日元、房屋20萬日元、折舊資產150萬日元。新加坡從1991年4月1日起，空置住宅進行建筑工程，可獲得退稅優惠為期兩年，工程完成后，住宅須為所有人自行使用，1995年3月起國外房地產稅，對于開發的土地在開發期間內免征財產稅，免稅期可達5年。
二、國外房地產稅制度建設對我國的啟示
1、各國或地區房地產稅征收目的不同，房地產稅占地方財政收入的比重有一定差異。有些國家或地區將其作為地方政府財政收入主要來源，有些國家只是將其作為一般收入來源，并經常對房地產稅進行調整以對房地產市場和經濟進行調控。美國出于保證財政收入而征收房地產稅的目的較為突出，一般要占地方財政收入的50%—80%，由各州制定房地產稅法，各市、鎮征收，收入歸地方政府，主要用于當地的各項基礎設施建設。日本在20世紀50年代開始征收房地產稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中國香港地區沒有中央稅與地方稅之分，從占政府總體財政收入比重的角度看，差餉和物業稅占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些實行大幅差餉減免年度）；新加坡財產稅占財政收入的比重一般在7%左右。與國外相比，我國房地產稅對地方財政的貢獻率是非常低的。在我國，國家是城鎮土地的所有者，對于附著在土地上房產，不論是商用、工業用，還是城鎮民用的住宅，都屬于國家財產的范疇，在政企不分，產權不明和財稅體系不完善的前提下，土地使用稅和房地產稅僅限于象征性征收。以上海為例，如果一個本地的三口之家擁有400萬的高檔住宅，每年實際繳納的房地產稅僅有1120元。而在紐約，100萬美元的房產，每年大約要交3萬美元的房地產稅，可見我國房地產稅率是比較低的。
2、國外實行“低稅率，寬稅基”稅收政策。“低稅率”即較之于個人所得稅而言，房地產稅在大多數國家實行低稅率，這樣一方面稅收可以避免因復雜而導致發生重復征稅的現象，另一方面可以降低稅收管理成本，提高稅收效率，低稅率的出發點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產市場發展，最重要的是這種低比例、習慣性低稅由于其征收稅基寬，實際上在很大程度上實現了稅收轉移支付價值，并且以不可轉嫁成本的特點變相地控制了住房價格無限上漲。“寬稅基”是指房地產稅的征稅基礎廣泛，除了對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅政策外，其他房地產業主或住戶均是納稅的主體，這就為征收房地產稅提供了廣闊物質基礎。這樣的稅制搭配對于地方財政創造出充足和穩定的收入來源起到積極作用。我國目前實行房地產稅制存在著稅基窄、稅種復雜及稅收不公平弊端。其表現在兩個方面：一是房地產稅不具備完全的財產稅性質，大量的個人所有非營業性用房產被排除在課征范圍以外；二是有關房地產流轉或經營的稅負過高，導致部分房地產通過隱形市場交易逃避納稅義務。應該借鑒國外先進經驗國外房地產稅，簡化稅種，將我國目前近20種房地產稅適當合并稅種，改變以前重視取得和轉讓階段稅收而輕視保有階段稅收的做法，逐步擴大保有階段稅收所占的比重，增加投機者囤積房地產的成本。擴大稅基，將房地產稅的征稅對象從高檔住宅向普通住宅拓展，將征稅地區從一、二線城市向全國推進。在稅率制定上要既讓普通居民能夠接受，又能夠起到調節高收入者住房消費的作用。
3、國外大多數國家實行差別稅收政策體系。即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅，這雖然不能從根本上完全區分正常房地產需求和投機性需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理性的需求，增加投機性需求的交易成本。從國際稅收實踐來看，當發生房地產買賣時，多數國家對房地產轉讓收益增值部分都實行征稅龍源期刊。如英國、法國、芬蘭、日本、美國等國家，都把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人（公司所得稅），其中意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅，而美國實行15%到34%的累進稅率。借鑒國外經驗我國可以開征房地產轉讓收益個人所得稅，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。對購買房產一～三年內轉讓所得征收相應比例的所得稅，三年以上的免征，開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低房地產泡沫風險。
4、國外有些國家采取房地產分設稅種，并以土地稅為主。土地和房屋雖然都是不動產，但兩者的自然屬性和經濟屬性是有較大區別的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出來的。因此，國外有些國家對土地和房屋采取分別課稅，對房屋課征房屋稅，對土地課征土地稅。在稅率上，土地稅的稅率比房屋稅的稅率高，對土地課以重稅。從目前我國房地產稅制度上看，難以適應經濟發展需要，需要進行改革。從征稅范圍上看，我國目前的土地增值稅只對買賣土地使用權、房地產征稅。還應該考慮對發生在土地使用權出租、房地產折價入股等交易方式上產生的土地增值、土地租賃過程中的增值和自然增值征稅。從減免上看，目前我國除了對建筑普通標準住宅、國家征用回收、個人轉讓原有住宅等條件的合理性免征外，對稅改以前所簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產何時轉讓均免征，應該設置一個過渡性稅率，以保證稅收的公平和公正性。從稅率上看，目前土地增值稅率為30%～60%國外房地產稅，高于國外多數國家和地區水平，土地增值稅的目的之一是對無償取得土地或以低于市場價格取得土地而獲得暴利行為的抑制，而對土地和房屋的轉讓征高稅，則會制約不動產的正常流通。
5、國外房地產稅征收需要具備一定必要的條件。各國和地區在征收房地產稅時，一般以不動產的評估值為計稅依據，改變了原來的對房地產定額征收的做法。要做到這一點，首先，根據目前的實際住房價值稅進行更客觀地評估；第二，在收集信息和征收監管的統一化中，保持更公正和合理的原則；第三，與房地產價格掛鉤的土地應該相應增加稅收，這樣有利于有效地調節收入。目前，許多國家都已經建立了完善的財產評估機構和財產評估制度，并通過專業的財產評估機構對房地產的價值進行評估，科學地確定房地產稅的計稅根據。只有這樣房地產稅的征收才有科學的依據，才能有效發揮房地產的職能作用。借鑒國外這一經驗，我國在開征房地產稅時，首先要設立不以贏利為目的的評估機構，其次，國家應該出臺房地產評估相關法律法規，制定科學的評估標準，建立起比較科學詳盡的財產信息管理系統，并與工商等部門進行聯網，實行資源共享，完善征收工作配套措施，進一步提高征收工作高質、高效。
參考文獻
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房地產稅范文3
房地產稅,又稱不動產稅,屬于財產稅,是各國普遍征收的地方性稅收,通常指對房地產征收的稅收,如房地產稅、房產稅和土地稅等。
有必要澄清的是,香港的物業稅是對房地產出租收入征收的所得稅,與房地產稅不是一回事,香港的“差餉”才是真正意義上的房地產稅。所以,在討論房地產稅的時候不宜使用“物業稅”一詞,在立法、研究、教學和對外交流中更應當嚴格地使用“房地產稅”一詞。
一般而言,房地產稅的納稅人為房地產的擁有者或者使用者等;稅基為房地產的價值、租金或者面積等;按照房地產價值、租金等從價征稅的,采用比例稅率;按照房地產面積從量征稅的,采用定額稅率;所征稅款作為地方政府的財政收入,構成許多國家的市(縣)政府稅收收入的主要來源,但是由于稅基不大,收入不多,通常不構成市(縣)政府財政收入的主要來源。
房地產稅對于政府籌集財政收入和調節經濟(包括調節財產及其收益的分配和引導房地產市場等)的作用都是十分有限的。
目前中國的房地產稅包括房產稅和城鎮土地使用稅2個稅種。其中,房產稅是對房產征收的一種稅收,征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產,納稅人為房屋的產權所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全國房產稅為803.7億元,占當年中國稅收總額的比重為1.35%,占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。
城鎮土地使用稅是對使用的城鎮土地征收的一種稅收,其征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內的土地;納稅人為在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內使用土地的單位和個人。2009年,全國城鎮土地使用稅收入為921.0億元,占當年中國稅收總額的比重為1.55%,占當年中國地方稅總額的比重為18.13%。
中國現行房地產稅存在的主要問題是:稅權比較集中,稅制比較陳舊,稅基、稅率和稅負不夠合理,相關稅費比較復雜。因之,需要采取一系列措施對其加以改革、完善。
應逐步將現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和房地產方面的某些合理的、具有稅收性質的政府收費,合并為統一的、與各國普遍開征的房地產稅基本一致的房地產稅,將城市維護建設稅和印花稅并入增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅和房地產稅,將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅,并取消房地產方面不合理的政府收費。
應逐步將房地產稅的征稅范圍擴大到個人住宅和農村地區,并按照房地產的評估值征收。同時,通過規定適當的免稅項目和免征額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。
房地產稅的稅率應當根據不同地區、不同類型的房地產分別設計,由各地在規定的幅度以內掌握。如中小城市房地產的適用稅率可以適當從低,大城市房地產的適用稅率可以適當從高;普通住宅的適用稅率可以適當從低,高檔住宅和生產、經營用房地產的適用稅率可以適當從高,豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當加成征稅。
同時,應下放稅權,將房地產稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育,使之隨著經濟的發展逐步成為市(縣)政府稅收收入主要來源,并在全國統一稅前提下賦予地方政府較大的管理權限。
房地產稅范文4
關鍵詞：房地產稅 房價 政府
房地產稅與房價的關系一直是現代社會的熱點問題。由于我國現階段房地產投資過熱，從而導致高房價造成居民購房的壓力過重。鑒于此近年來國家出臺了一系列政策引導房價理性回歸，其中人們給與房地產稅收政策以很高的期望。很多國家的稅收實踐都證明了房地產稅對調控房地產業發展的重要作用，我國政府也逐漸認識到其重要性并且將其作為促進房地產業健康發展的重要途徑。因此該問題的研究具有強烈的現實意義，本文擬對房地產稅與房價關系的相關研究進行大致總結。
一、國外研究動態
目前國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，從相關文獻所采用的研究方法和研究內容來看，主要分為以下兩類：
1、從稅收資本化和公共服務提供的視角進行研究
Tiebout（1956）通過研究認為消費者能根據轄區內的房地產價格與公共服務來選擇符合自己收入-支出偏好的地區居住。Tiebout的研究為后來房地產稅與房價關系研究奠定了基礎。隨后Oates（1969）通過對美國新澤西州東北部的53個城鎮進行調查研究，發現房地產價值與地區公共支出水平成正相關，與財產稅呈負相關。同時他也認為大部分居民都愿意承擔高的稅負，以享受較好的地方公共服務。因此如果地方政府將高財產稅率所得用于擴張公共支出，則因此增加的利益將抵消因高稅率而降低房地產價值的效果。
Yong Tu（2003）通過對新加坡公共轉售房屋市場和私人房屋市場的研究發現，政府采用高額補貼的價格出售公共房屋的做法穩定了房價、活躍了房屋市場。在新加坡，房地產稅收更多用于穩定房價，因此房產稅得到了新加坡的認可。Khin—Kun（2009）在分析住房質量和價格的一般均衡模型的基礎上認為，在一個均衡的競爭空間中，當地政府的公共設施建設受稅收政策的影響，同時本地的經濟福利又是建立在房地產市場最優稅收計劃的基礎上。
2、從房地產轉讓的角度研究住房消費選擇問題
Kim（1990）通過研究韓國房地產市場中房地產轉讓稅的課稅效果，發現房地產轉讓稅對經常更換住所的住戶要佂收而言是高額的稅負，因而稅收改變了消費者的住宅置換行為。Benjamin（1993）通過對美國費城房地產轉讓所得稅對房價的影響研究，發現由于房地產供給缺乏彈性，對房地產征收轉讓所得稅將導致短期房價下降，從而使稅收負擔由賣方承擔。Lundorg和Skedinger（1999）根據Wheaton（1990）的房地產市場搜索模型中房地產交易稅對房價影響的研究中發現房價是內生的，房地產交易稅征收所形成的閉鎖效應，導致短期內房地產價格下降。
Francois（2006）通過研究房地產市場生命周期模型，發現房屋的價格與稅收之間存在正相關的關系，稅收的變化有可能會引起房價的過度反應。David（2004）對美國2005年住房進行調查，發現美國的私有住房已享受了稅收優惠，房產轉讓所得的收入不論來源均應征稅。房地產稅收對市場的影響是明顯的。
二、國內研究動態
我國的房地產稅收體系是在1994年分稅制基礎上逐步形成的?？傮w來說，對房地產稅收的研究主要包括以下幾個方面
1、我國房地產稅收存在問題研究
我國學者在這方面的成果頗為豐富。大部分學者都認為我國現行的房地產稅收和我國房地產業發展及土地管理目標不適應，弊端日益顯露。房地產稅收存在的問題主要集中在以下幾個方面：
（1）稅種的設立不科學
譚術魁（1999）認為我國房地產稅收在稅種設置上，呈現重復與缺位并存、交叉與重疊并存態勢；土地稅制租稅費錯位；課稅范圍過于狹窄。我國沒有開設財產稅，對持有財產（包括房地產）者不征稅，存在稅種缺位；“土地使用稅’’本身就是地租，“土地閑置費"是一種典型的懲罰性的行為稅而不是費；城鎮土地使用稅的征收范圍僅限于城鎮和工礦區，而不包括廣大農村。陳多長（2004）對我國現存的不動產占有稅的主要稅種存在的缺陷進行總結。1、房產稅的課稅范圍過窄，農村房屋和城市自住房屋均予以免稅；2、耕地占用稅。開征此稅目的是促進土地資源合理利用，保護農耕地，但由于稅率極低且一次性課征（最高為／元5平米），因而難以達到以上目的。耕地占用稅的經濟實質是地價或地租；3、城鎮土地使用稅。本質為地租，混淆了租、稅概念和功能。
（2）計稅依據不科學
我國現行的房地產稅收計稅依據包括從量計征、從價計征和從租計征。我國現行城鎮土地使用稅是實行從量課征方式。謝群松（2004）認為從量計征的方法使得土地使用稅在調節土地級差收人和抑制土地投機現象方面幾乎完全無能為力。耕地占用稅采用的也是從量課征制度，因此耕地占用稅也存在類似的缺陷。劉學華（2002）我國房產稅按原值計征無法反應房地產應有的價值和增值，不能反應房地產的時間價值。從根本上看我國房地產稅由于采用從量計征和原值（歷史成本）計稅造成與市場價值脫節，有失效率和公平。
（3）征稅范圍過于狹窄
我國現行的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外。同時，城鎮土地使用稅和房產稅均把國家機關、軍隊、人民團體、由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。謝群松（2002）認為將個人非營業住房納入不動產占有課稅的課征范圍不僅具有現實可能而且也非常必要了。
（4）我國房地產稅重流轉、輕保有現象嚴重
近幾年人們關注的焦點大多在不動產保有稅方面，認為我國房地產稅收重流輕?，F象非常嚴重。季勇、朱道林（2004）通過拉弗曲線分析認為我國能夠歸為財產稅類的不動產保有階段的稅種過少。叢明（2005）在“進一步發揮土地稅費的調節作用”一文中提出：條件具備時，將城鎮土地使用稅、城市房地產稅和房產稅合并，對保有環節的不動產按評估價值開征統一規范的物業稅匯，有利于土地資源的流轉，限制企業占而不用、多占少用情況的發生。
2、房地產稅收與房價的關系研究動態
王海勇（2004）從現代資產定價理論的角度，認為房地產征稅會降低人們對房地產未來收益的預期，從而使現期房價下降。陳多長、蹤家峰（2004）指出，稅收對房地產資產價格有雙重影響：它既改變投機者的對房價預期增值，同時也改變房地產資產的凈現值，征收房地產稅收后資產均衡價格將低于稅前水平。安體富、王海勇（2005）指出從目前我國房地產市場供需狀況看，在房地產的開發流轉階段征稅，并不能降低開發商利潤，反而使房價上升。任曉宇、郭樹榮（2006）運用供需彈性和稅收資本化的理論，研究了我國現行房地產稅在房地產各個環節的稅收及稅負轉嫁情況。分析結果表明，征收房地產保有環節的稅收有利于提高稅收的效率和透明度，可以有效降低房價，除了可以緩解我國房地產過熱的問題，還可以保證地方每年都有與經濟發展相適應的并且穩定稅收來源。
龔剛敏（2005）利用李嘉圖等價定理，用數學方法研究擬開征物業稅對房價與政府行為放入影響結果證明，開征物業稅對房價及政府行為沒有實質的影響。楊紹嬡、徐曉波（2007）從住房成本和資產收益的角度分析，認為由于購房者需求具有剛性、彈性較小，所以不論從資產收益還是從住房成本的角度看，增加稅收在短期內都會使房價提高。謝伏瞻（2005）認為由于房地產保有稅的征收可以降低開發成本、增加有效供給、抑制投機、降低當前需求、改變價格形成機制、抑制地方政府操縱房價等作用，故征收房地產保有稅可以有效降低房價。這種觀點代表了大多數學者的的態度和認識，即學者們大多肯定房地產稅收改革對調控高房價的積極作用。
三、國內外研究述評
房地產稅作為理想的地方稅種，既為地方政府提供了穩定而有效的收入來源，也是政府調控房地產市場發展的重要政策工具。近年來國外學者對房地產稅與房價關系的進行了較多探討，但由于研究方法使用及相關基礎數據缺乏，學術界尤其是國內學術界對房地產稅與房價關系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房地產稅對房價影響的深入理論分析和實證探討。因此，現有研究在理論和經驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要。筆者認為，關于房地產稅與房價關系的研究至少存在以下兩個問題有待完善。
（1）房地產稅對房地產價格的影響機理。
現有關于房地產稅對房價影響的理論模型多針對國外的房地產稅制，難以體現我國房地產稅制特點，因此在進行我國房地產稅對房價影響機理分析時不宜直接套用國外的研究成果，這也是我國房地產稅研究相對緩慢的其中一個重要原因。由于我國房地產稅種較多，房地產稅制較為復雜，因此，如何構建適當的模型，如何選取合適的解釋變量，既能反映房地產稅對房價的客觀影響，同時又不影響模型的適用性是值得研究的重要命題。
（2）我國房地產稅對房地產價格影響的實證分析。
近年來，我國學者對房地產稅收的研究越來越多，研究內容主要包括：我國房地產稅制體系研究，房地產稅制改革和稅制優化以及稅收對房地產市場調控作用。但總體而言，現有研究多為對策探討和政策分析，缺乏對房地產稅影響房價的實證探討。因此，采用計量經濟模型分析我國房地產稅對房價影響的經驗證據，不僅有助于厘清我國房地產稅與房價之間的關系，也可為利用稅收完善我國房地產市場調控體系提供經驗參考。
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房地產稅范文5
(一)課稅對象
通常房地產稅的課稅對象包括所有的房地產。有時，不同的房地產會受到不同的對待。有的國家將房地產按其用途分為住宅用、商業用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業用(生產用)及農用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產按其地理位置分為農村、郊區和城市房地產，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數國家既對土地也對建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數地區和國家對土地和建筑物分開征收，分設稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區設立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產稅內涵有所不同，因此名稱有所不同。
(二)稅率
不同國家之間地方政府決定房地產稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區由中央政府統一決定，如韓國、新加坡、香港地區。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產價值的35%或改良價值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1%、2%，西班牙則根據相關條件分別對城市和農村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內，如阿根廷、丹麥。阿根廷規定稅率為地籍價值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數地區傾向于未改良土地價值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數，如德國、奧地利。德國為地方決定300%～600%的乘數，奧地利為地方決定不超過500%的乘數。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區實行統一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區為應納稅價值的5%。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經營性房地產采用比例稅率，對住宅性房地產采用分等級征收定額稅的辦法。
許多國家和地區根據房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。
(三)評估依據及辦法
各國對如何計量房地產的課稅對象，基本上可以分為從價計征和從量計征。
從價計征又可以區分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值中單純只按土地計量(包括對特定土地進行開發的計量，如道路鋪設等)，而不包括地面附著房產價值的，又稱為土地價值，是資本價值的一種特例。資本價值以房地產市場價格為基礎進行評估，市場價值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價值以房地產的租金收益作為房地產的計稅依據。租金指房地產的名義租金或預期租金，而非指實際租金收益。
目前，世界上大多數國家計量房地產都采用從價計征方式，尤其是按資本價值體系征收，如美國、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國。從歷史角度看，年值體系受英國稅制影響，迄今為止，許多前英國殖民地仍在依照年值體系征收房地產稅，如英國、香港地區、澳大利亞、新西蘭等國家和地區。不過，由于租金難以精確評估，包括英國在內的一些國家也逐步采取了資本價值與年值價值相結合的方式。
除從價計征外，有少數國家對房地產采用從量計征方式(按土地或建筑物面積)。從量計征簡便易行，稅額確實，但隨著經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按面積計征，就會有失公平。
從各國房地產稅的情況看，地方政府負責評估比中央或區域初構負責詡古的要多。除香港地區、韓國、新加坡、塞浦路斯、英國外，大都由地方政府進行評估。公平而有效的房地產稅不僅要求有最初的房地產評估機制，而目要定期對房地產變化情況.進行重新評估。各國對房地產進行重新評估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規定的，但在實際操作中往往被延誤，如德國雖規定每6年重估一次，但實際上自1994年以來就沒有重估過。從評估的辦法來看，按資本價值征收房地產稅的國家，大都以市場價值為基準，有的評估價值與市場價值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國家。有的為市場價值的一定百分比，如阿根廷，房士也產的評估價值通常在市場價值的40%～60%之間。美國則由地方對不同的房地產按不同的市場價值比例確定評估價值，每年依據地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利則遠遠低于房地產的市場價格。按租金價值征收房地產稅的國家和地區，一般按預期獲得的市場租金收益確定評估價值，如新加坡、香港地區。在英國，住宅性房地產按市場銷售價評估，對非住宅性房屋則分8類進行評估，由地方評估員評定租金價值，地方政府還要確定—定的乘數，等等。
(四)免征范圍
在免征范圍的規定上各國有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產都免于征收。其他被免征的有大學、教會、公墓.公立醫院、慈善機構、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產。有些國家，農業用地與主要住所也可免征。
閑置房地產在世界各國有完全不同的政策措施，存在優惠和懲罰兩種政策傾向。采取優惠政策的，一般是以租金收益為計稅依據的國家，因為在該種計稅依據下，納稅義務人一般是房地產的使用人，并且根據房地產的實際用途進行評估。而對于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國家.則對閑置房地產征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評估價值5%的閑置土地稅。
二、思考與借鑒
從比較的情況看，各國房地產稅改革的趨勢表現為：1.將課稅對象分為住宅用、商用、工業用和農用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對象分類相一致，實行差別比例稅率。3.評估依據更多地采用資本價值體系。4.免征范圍基本上集中于政府用地、公共事業用地和農用地，對低收入的個人住宅性房產免征或提供折扣。
根據國外征收房地產稅的經驗，結合我國實際.筆者對我國房地產稅改革提出以下幾點建議：
第一，對土地和房產合并征收房地產稅。我國現行的房產稅和城鎮土地使用稅是兩個獨立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續分開課征，還是合并征收？學術界意見不一。從理論上講，因為土地是稀缺資源，所以對土地實行不同于房產的稅率，有利于提高土地的開發利用。提高單位面積土地投資效率，實現土地的潛在價值。但從具體實踐來看，把土地改良與建筑納入到統一的房地產稅中，與僅僅對土地征稅或對土地與房產實行差別征稅相比，能夠降低房地產稅的名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產合并征收后，將房地產按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進行分類，對非住宅性房產的課稅要重于住宅性房產。由于我國處于農村城鎮化的發展時期，嚴格區分農村和城鎮有很大困難。因此筆者不主張將房地產按農村、郊區和城市房地產進行分類。關于農民住房，可以通過免征額來解決。
第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自。我國是一個幅員遼闊的國家.各地經濟發展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定.有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個是中央制定標準稅率，地方可以決定一定比例的乘數，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國家允許范圍內的差別比例稅率較為合適。
房地產稅范文6
有關房地產稅，2011年就開始在上海和重慶兩地試點。上海試點的情況是：在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的，征收房產稅。而按新規定，以后購房者每年在支付房產稅時，還需要額外支付新增加的“城鎮土地使用稅”。
據相關統計，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。在房價中，目前土地占有的稅費太多，是形成房價過高的直接原因之一。如果將以往在房價當中一次納的稅費改成按年收取，那么，改革后房地產的開發成本將大幅度降低。
假如地價和相關稅費分70年交，目前售價6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。今后，房地產稅的征收逐漸向“保有”而征稅，房產市場若干年后的情況很可能是買房容易養房難。
有關部門表示，房地產稅立法改革的總體思路是：擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環節稅負，降低建設、交易環節稅費負擔。但理財師認為，這些可能只是前期的一些“說法”，投資者應當關注的是稅賦結構的改變。目前來看，房地產稅的改革未來明顯不利于多套房、人均面積過大的持有情況。
那么，投資者未來的投資方向應該如何轉變？理財師指出，有房地產投資偏好的，不妨轉向REITs房產計劃這種海外房產投資形式，以多元化資產配置改變過去部分人群在國內房地產投資較為集中的不利因素。
