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資產托管范文1
一、委托資產的種類及評估辦法甲方保證委托資產的合法性，甲方委托管理的資產為下列第（ ）項：
1.貨幣資金，計人民幣（或美元、港幣等）____________元；
2.合法托管、登記的證券，詳見清單，計____________股，折合人民幣________________元。并按下列方法評估價值：
（1）已上市證券按委托前一日證券收盤價。
（2）尚未上市證券按發行價________倍計。
（3）其他資產，詳見清單，折合人民幣________________元。
二、賬戶管理甲方以自己的名義在乙方的營業部設置股票在賬戶和資金賬戶，授權乙方在下列賬戶中進行資產管理：賬號名稱____________，賬號____________________.三、委托期限____月，自________年_______月________日起至________年________月________日止。具體從甲方在乙方開設專門賬戶并將資產交付給乙方管理之日起算起。
四、投資限制甲方委托乙方管理的資產投資范圍僅限于證券交易所上市的交易品種，其運作范圍為：_____________.五、授權范圍甲方授權乙方進行投資，具體交易品種與買賣時機由乙方決定。
六、甲方的權利和義務1.甲方有權按照本協議規定獲得相應的投資收益，并有權對乙方管理資產的行為進行監督；
2.甲方確保未利用銀行信貸資金進行委托投資，并保證委托資產的合法性，且不 存在任何法律上的障礙；
3.甲方保證委托資產的足額按時到位；
4.在本協議有效期內，甲方不得在未通知乙方或未取得乙方同意的情況下自行動用其委托乙方管理的資產，也不得擅自將相關委托資產私自留存或另立賬戶存儲。
七、乙方的權利和義務1.乙方有權依據本協議的有關規定對甲方的資產進行合理管理并有權在授權范圍內自主決定最佳投資組合；
2.乙方應依據本協議的規定，本著誠實信用、謹慎盡職原則，對甲方的資產進行管理；
3.乙方不得在未通知甲方或未取得甲方同意的情況下，為自己的經濟利益動用甲方資產；
資產托管范文2
對銀行轉型意義重大
近幾年，隨著國內資產管理模式逐步規范化，資產管理和資產托管的分工逐步走向精細化。資產托管作為一種有效的風險防范機制，在我國委托資產管理業務和特殊交易活動領域得以廣泛運用，并日益得到商業銀行重視。截至2011年6月末，各項托管資產余額達到10.97萬億元，發展潛力巨大。
“資產托管具有‘穩定收費、一次營銷、長期受益’的獨特優勢，只要托管組合存續，每年可以收取穩定的托管費用，直接增加中間業務收益?！币晃汇y行業分析師表示。
如證券投資基金，托管費年費率為托管基金凈值的0.2％左右，而開放式基金基本都是無期限存續，基金凈值規模也是保持增長，只要托管一只證券基金，就能持續為托管行貢獻可觀的托管費收入。
據業內人士分析，資產托管業務對銀行中間業務貢獻率約為5％至30％，雖然份額不大，但其可以沉淀部分低息負債，有助于提升銀行資產收益率指標，豐富銀行理財產品類型，留住銀行高端客戶，使銀行積極參與資本市場和股權市場等領域創新，有力帶動了商業銀行特別是中小銀行業務結構和收入結構的轉型。
差異化戰略助市場份額穩步擴張
托管業務對于銀行中間業務收入的重要性在業內早有共識，但中小銀行托管業務的發展條件卻并非得天獨厚，一些國有大型商業銀行獲得基金等托管資格較早，且已和眾多基金公司、企業、機構建立了相對固定的合作關系，這使得中小銀行多年來一直苦于開辟市場空間。
然而隨著國內外經濟金融形勢的復雜化加劇，同時也是為適應日趨嚴格的資本監管要求，各家中小銀行都在謀求盈利模式的轉變，在大行壟斷資產托管業務的情況下，各家中小銀行以更有競爭力的費用率和在研究基礎上對市場進行精分，大力開拓新領域，初步立穩了腳跟。
以基金托管為例，數據顯示，2011年上半年，從新基金平均首募規模上看，中小銀行并不輸給五大國有商業銀行。五大行托管的新基金平均首發規模僅為16.67億元，而招商銀行等9家中小銀行托管的新基金首發規模卻達到17.90億元。
“中小銀行在振蕩市中更加積極的溝通、銷售姿態往往能給基金公司帶來驚喜?！币患遗c中型銀行合作的基金公司高管表示，而且中小銀行基本不存在檔期限制，新基金獲批后可以立即投入發行，而且可以有更加個性化的合作。
除了靈活的操作機制外，中小銀行注重實施差異化戰略，在各自優勢業務品種上尋找突破點，逐步擴大市場份額。例如，中信銀行托管的券商理財產品資產規模在業內處于領先位置，光大銀行在信托資產托管方面占據優勢，而華夏銀行則以銀行理財產品托管、股權投資基金托管為突破口，成為托管規模增幅最快的銀行。
數據顯示，截至2011年三季度末，華夏銀行資產托管規模達到近2400億元，比上年末增長了135％，增幅在托管規模千億元以上的銀行中排名第一。中信銀行今年上半年托管規模2865億元、同比增長1152億元、增幅67％，托管收入1.5億元，同比增長7166萬元，增幅91％的業績。光大銀行上半年托管規模達到3359億元，同比增加903億元，增長37％；實現托管費收入1.48億元，同比增加0.74億元，增長100.71％。
創新仍是今后主要方向
面對業務品種完整、專業化程度較高的大型國有銀行，中小銀行之所以能夠搶占資產托管市場的一席之地，依靠的是產品和服務的創新。
例如，招商銀行把創新的重點放在了打造自己的托管業務平臺上面。招行開發了國內第一個直通式、互動式、自動化的“網上托管銀行”系統，使客戶足不出戶便可享受“7×24”小時網絡托管服務。此外，招行自主開發托管核心業務系統，并與自主開發網上托管銀行與外購金手指系統、績效評估系統和數據系統進行整合，打造國內首個集托管業務處理和客戶服務為一體的資產托管IT、業務、服務和內控管理平臺――6S托管綜合業務系統，顛覆國內資產托管平臺、業務運行、客戶服務和內控管理傳統模式。
資產托管范文3
第一條為建立和完善行政事業單位國有資產監督、管理和運營體系,規范國有資產委托管理行為,保障國有資產的安全完整和保值增值,提高國有資產的使用效率,制定本辦法。
第二條本辦法所稱國有資產委托管理,是指市政府將由市財政局直接承擔的部分行政事業單位國有資產的管理職責,委托行政事業單位資產主管部門(以下簡稱受托管理機構)承擔的行為。
第三條本辦法主要適用于機關、事業單位占有的非經營性國有資產,教育、衛生、園林、廣播電視等公益性國有資產和市政府確定的其他類型國有資產的委托管理。
第二章委托管理主體與委托程序
第四條市政府是國有資產委托管理的主體,決定受托管理機構、受托管理國有資產范圍及管理權限;市財政局是國有資產管理職能部門,負責行政事業單位國有資產委托管理的具體組織實施工作。
第五條行政事業單位國有資產委托管理的程序。
(一)根據市政府的決定,擬實行國有資產委托管理的部門制定《國有資產委托管理實施方案》,并報送市財政局;
(二)市財政局對《國有資產委托管理實施方案》及相關資料審核后,提出初審意見報市政府;
(三)經市政府批準后,市財政局與受托管理機構簽訂《行政事業單位國有資產委托管理協議》。
第六條《國有資產委托管理實施方案》主要內容包括:委托管理的國有資產價值總量和分布、國有資產委托管理的目標任務、加強國有資產管理建章立制的情況、國有資產管理機構和人員設置情況、完成國有資產管理目標任務準備采取的主要措施等。
第七條《行政事業單位國有資產委托管理協議》主要內容包括:委托管理的國有資產數量、分布和委托期限,國有資產管理的目標任務,市財政局、受托管理機構雙方的職責權利和考核等。
第三章受托管理機構
第八條受托管理機構包括市直行政事業單位行業主管部門、行使行政職能的事業單位,以及市政府確定的其它機構。
第九條受托管理機構應具備的基本條件。
(一)熟悉委托管理國有資產所處行業、領域的情況,能夠結合行業特點制定國有資產管理的具體辦法、措施;
(二)具有國有資產管理機構和人員;
(三)由財政局、相關部門和單位組織,按照國有資產管理的相關規定,完成了受委托管理國有資產的財產清查、產權界定等工作;
(四)能夠保障國有資產的安全完整和保值增值,完成國有資產管理的目標任務;
(五)市政府規定的其它條件。
第十條受托管理機構根據委托管理權限,對委托范圍內的國有資產履行審核或審批職責。
(一)受托管理機構對下列事項履行審批職責,并報市財政局備案:
1.規定額度內的報廢資產、呆壞賬損失、非正常損失的處置;
2.系統內部超標準配置、閑置和低效運轉資產的調劑、劃轉;
3.資產的對外出租、出借;4.100萬元(含)以下資產的轉讓。
(二)受托管理機構對下列事項履行審核職責,報市財政局審批:
1.占有、變動和注銷產權登記;
2.產權界定及糾紛調處;
3.超過規定額度的報廢資產、呆壞賬損失、非正常損失的處置;
4.資產的對外投資、抵押和擔保;
5.系統外超標準配置、閑置和低效運轉資產的調劑、劃轉;
6.100萬元以上資產的轉讓,國有資產產權的轉讓;7.資產的評估。
對全局工作有重大影響、資產數額大的資產處置和轉讓行為由市財政局報市政府審批。
第十一條受托管理機構承擔的責任。
(一)貫徹執行國家、省、市方針政策和國有資產管理的法律、法規,建立和完善內部資產管理的制度,加強國有資產管理的基礎工作建設;
(二)完成國有資產管理的目標任務,保障國有資產的安全完整;
(三)依法盤活國有資產存量,提高國有資產使用效率;
(四)履行國有資產管理事項的審批程序;
(五)接受監管部門的監督檢查;
(六)市政府決定的其它事項。
第四章國有資產委托管理的監管
第十二條市財政局是行政事業單位國有資產的監督管理部門,對委托管理的國有資產履行以下監管職責:
(一)根據國家有關法律、法規,制定國有資產監管的有關規定;
(二)按照市委、市政府總體工作要求確定國有資產管理的目標任務并制定考核辦法;
(三)檢查受托管理機構貫徹執行有關法律、法規和規定的情況;
(四)檢查受托管理機構委托范圍內國有資產的安全完整等情況;
(五)檢查受托管理機構國有資產管理目標任務完成情況;
(六)市政府確定的其它監管職責。
第十三條*年*月份前,市財政局對受托管理機構前一年度國有資產管理目標任務完成情況進行檢查考核,并將考核結果以書面形式報市政府。
第十四條受托管理機構有義務接受監管部門的監督檢查,對提供資料的真實性、合法性負責;監管部門要切實履行職責,建立健全事前、事中和事后檢查,定期檢查和日常檢查相結合的資產監督管理體系。
第十五條受托管理機構有下列行為之一的,由市財政局建議有關部門對單位給予經濟處罰,并追究單位負責人的行政責任;情節嚴重構成犯罪的,移交司法機關處理:
(一)弄虛作假,,侵占、侵吞國有資產的;
(二),對國有資產管理不盡職盡責,在產權變動、重大投資和資產處置中造成國有資產流失的;
(三)未在財務報告中如實反映收益狀況或者未及時收取應有收益,造成國有資產流失的;
資產托管范文4
乙方：__________
丙方：____營業部
為保證甲乙雙方的合法權益，保證雙方于____年____月____日簽訂的《委托資產管理合同》的順利實施，受甲、乙雙方的委托，丙方協助對資產管理過程進行監管，監管條款如下，各方應共同遵守。
一、乙雙方在丙方處開立專用帳戶（以下分別稱為甲方帳戶和乙方帳戶），甲方將其專用帳戶內資產_______萬元委托給乙方管理，乙方用其專用帳戶內___萬元作為信用風險保證金。甲方帳戶資金帳號__b：___，戶名____。乙方帳戶資金帳號______，戶名____。委托資產管理期限為_____年_____月______日至____年_______月____日。
二、在委托資產管理期間，丙方受托協助監管雙方帳戶，不得撤銷指定交易、不得將深市股票轉托管、除非甲乙雙方共同認可，否則不得提取、劃轉帳戶內資金。若因丙方協助監管不到位以致不按本約定資金劃轉、股票轉托管和指定交易被撤銷，導致甲方或乙方蒙受損失，應承擔相應責任。
三、 乙方在進行委托資產管理時，應做好委托資產的風險控制，丙方跟蹤市值變化。當甲方帳戶資產總值低于___萬元或甲方帳戶與乙方帳戶資產總值之和低于______萬元時，丙方在當日收盤后及時通知甲方，乙方應在次個交易日內追加風險保證金，使甲方帳戶資產總值不低于__萬元，且甲方帳戶與乙方帳戶資產總值之和不低于___萬元；否則甲方可以根據與乙方預先的約定采取一切合法方式來保護甲方的利益，包括凍結和出售甲方帳戶、乙方帳戶上的有價證券、收回委托資產本金和約定收益，如果仍未能達到其本金加收益，乙方應無條件給予補足。當甲方帳戶資產總值快速下滑，跌至____萬元以下，或甲方帳戶與乙方帳戶資產總值之和跌至____萬元以下時，丙方應及時通知甲方，甲方可以根據與乙方預先的約定采取一切合法方式來保護甲方的利益，包括凍結和出售甲方帳戶、乙方帳戶上的有價證券、收回委托資產本金和約定收益，如果仍未能達到其本金加收益，乙方應無條件給予補足。為保證該條款順利實施，乙方應分別對甲方、丙方書面授權，授權甲方、丙方在乙方拒絕追加或不能及時追加保證金的情況下凍結、出售甲方帳戶、乙方帳戶上的有價證券及在甲方本金出現虧損或者收益不足的情況下，授權甲方從乙方帳戶提取足額資金補償給甲方。為此，甲乙雙方須預先填寫好賣出委托單和取款憑證并簽字（或蓋章）各肆份，由丙方保管，必要時及時交甲方處理。
四、乙方承諾在____年____月___日支付甲方三個月收益_____ 元整，并保證在_____年_____月_______日收盤前，甲方帳戶有不少于_叁拾萬捌仟元整的可用資金。否則甲方有權對甲方帳戶和乙方帳戶進行強制平倉，以及從乙方無條件劃款至甲方帳戶，保證甲方及時、足額收到本金和收益。由此造成的一切損失由乙方承擔。
五、委托資產管理期滿后，丙方協助甲乙雙方辦理資產和收益的清算手續。
六、為保證丙方監管的有效性，甲方和乙方須各向丙方提供一份資產管理合同原件。
資產托管范文5
國有企業的主要特征和根本標志是國有資產，在國有企業中，企業的生產經營管理的整個過程和環節始終與國有資產緊密相連，搞好國有企業的重要一點就是管理好國有資產。隨著經濟體制改革的不斷深化的要求以及社會主義市場經濟運行體制的不斷完善的需求，國有企業的內部運行機制也不斷發生深刻的變化，國有企業國有資產管理的現狀必須發展適應國有企業改革與發展的需要，才能跟上時代的步伐。從我國國有企業改革的發展史來看，我們已經經過了三次改革，第一次改革是改革開放后，曾經國家掌握和組織這些經營企業，在實現計劃經濟方式下無法達到應有的效果，國家開始放權讓利，廠長負責制、承包租賃經營應用而生，實現了所有權和經營權分離。第二次改革是各地各市成立國資局，對企業的股份制改造，建立現代企業制度，并且對國有資產產權界定登記評估，但是所有者職權責任分散在政府各個部門。第三改革就是實行的按照國家所有，分級管理、授權經營、分工監督的原則實現國有資產管理。國務院發展研究中心在此次十八界三中全會獻策，提出了重點改革方案，其中之一就是“深化國有資產管理體制”可以看出目前我們在國有資產管理上還有瓶頸，走不出去，創不出去，還有行政上指令上很多障礙，其中最為常見就是企業和所有者國家之間的層層委托關系，鏈條拉的太長，體現了管理上的鞭長莫及和常態的管理下的責權利的不對等。
國有資產管理由以前的“分而管治”到現在“統而管治”，形成管理的集中集權，避免了過去多頭管理的問題，把管資產管人和管事統一起來，成立統一國資委解決相互扯皮和無人負責的問題，但是作為膨大的國有資產規模，中央提出“統一所有，分級代表”的管理模式，即國家統一所有，中央和地方分別代表國家履行出資人職責，的這種分級管理模式，把管理問題集中集權賦予某個職能機構，讓職能部門力不從心，因此各地國資委代表國家行使出資人職責后，又對國家給予授權的資產采取授權的方式劃分給各個大企業，其中一種做法就是委托授權給予資產經營公司經營，在資產經營公司當中又有一種特殊形式就是集團公司。集團公司是經國家批準和授權的特殊企業法人，以國家授權持股的方式參與經營。作為國有資產投資主體的集團公司，又以參股，控股的各種形式管理控制集團內部各事業部，然后各事業部又以大股東的身份代表國家行使出資者權利，對事業部下屬的各個企業實行國有資產出資人的角色，即包括聘任子公司董事會成員或法定代表人，對其業績進行評價考核，制定資產結構調整和資產產能更新組合，審批全資子公司的各種對外投資對象等等。
而企業作為內部治理的一部分，建立了現代企業制度，實現的是三權分離，即分設股東會，董事會和監事會。但是目前建立只是形式上的建立，還沒有發揮其真正的作用。由于作為國有股的所有人國家或全民，只不過人格化，是一個并不存在經濟人，因此對公司的經營管理控制和約束，并未達到一個真正的理性經濟人的作用。而董事會成員又有大多數企業內部管理層組成，監事會在沒有上市的公司里也只不過是形式上的機構，股東會和董事會、監事會、經理層又關系緊密聯系在一起，在這里就會產生很多中間層，中間層既不是一般生產經營企業，又不是政府機構，只是代表政府行使國有資產的所有權，以股東身份控制企業。因此如果委托鏈條太長，必然整體上對其約束能力減弱。
從以上可以看出從國家到國資委到集團到國企是一個很長的委托關系，在企業內部又從股東大會到董事會到經理部門存在一系列的委托環節，國家作為財產所有者與個人作為受托經營企業資產權的人他們之間已產生了很長鏈條，他們的目標是否一致，是否每個者是忠實的，者是否通過受托的管理都會盡職盡責存在疑問。因此委托太長，首先會產生的第一個問題是加大國有資產地區間的差異，由于各個地方發展水平的差異，改革程度的區別，對問題的看法也不相同，對于一些改革相對滯后的地方，放下去的企業會在人限制下發展緩慢，而對于改革相對過激的地區，可能會加大資產處置的任意性，無序化交易，從而導致更大的國有資產管理的流失。而且作為地方政府在很大程度上充當的既是公共政策的主體又是經濟發展的主體，在雙重職能下，會片面的把一些國有企業作為解決政府目標的工具，把企業作為政府的重要的經濟來源，對于托管的基層國有企業，進一步加深了它的政企不分，政資不分的現象。
資產托管范文6
1960年，美國國會通過了相關法案支持REITs的創立，其主要目的在于完善投資渠道，使得普通投資者也能對大規模的創收性房地產項目進行投資，同時也建立一個方便外部資金流入房地產投資的渠道。根據美國法律規定，持有REITs股份的股東可以按比例獲得公司商業房地產的經濟收入分成，同時一家REITs公司如果將收入以紅利的形式分配給其股東，則這部分收入不計入公司報稅項目，美國即通過這種稅收上的優勢鼓勵REITs的發展。因而，REITs可以為投資者帶來稅收上的優惠、與普通股票的低相關性從而增加投資組合的分散化、可靠且可觀的分紅、比基礎房地產更高的流動性、穩固的長期表現、更高的透明度以及對抗通貨膨脹的潛在對沖能力等優勢。
正因為這些優勢，REITs不斷吸引投資者進入，并在過去的幾十年間取得了長足的發展，在數量上和資金管理額度上都不斷提升。全美共有百余家REITs在美國證券交易委員會（SEC）注冊并在各大主要股票交易市場進行交易。同時，澳大利亞、荷蘭、日本等26個國家和地區通過法律規范等手段建立起了自己的REITs組織形式與市場。另外，包括中國在內的若干國家也在積極準備，致力于發展自己的REITs （NAREIT，2013）。
不過到目前為止，我國并沒有真正意義上的REITs在市場中進行運作，僅有少量與REITs同質的投資主體在法律法規尚不完善的環境下進行嘗試。因此，探討REITs在國內發展的相關問題是具有一定現實意義的。
一、國內發展REITs的環境與相關問題
從當前國內的房地產市場環境及融資環境可以看出，發展REITs本身具有非常重要的意義。目前國內的房地產開發商外部融資渠道單一、融資困難的問題較為嚴重，這種現象造成了兩個問題：一是房地產市場上的開發資金不足。這幾年國家房地產調控的力度不斷加強、對應的融資渠道相對收緊，房地產開發企業資金來源的增速有一定程度的回落；二是銀行經營風險的集中。在融資渠道單一的環境下，大部分房地產開發資金直接或間接來自于銀行貸款，銀行貸款大量聚集房地產業，極大地增加了系統性風險，影響銀行及金融系統的穩定。同時，這種聚集效應使得銀行信貸政策變化會反向沖擊房地產，不利于房地產市場的健康有序發展。在房地產開發資金不足的同時，國內還同時存在著民間資金流動渠道嚴重堵塞的問題，REITs可以為中小投資者提供一個小額投資于房地產市場的通道，使中小投資者的投資渠道更加多元化。與此同時，大的投資機構也獲得了一個新的投資渠道，有助于其進一步合理控制投資組合、分散風險。從上述內容來看，REITs可以在房地產市場中的資金供給和需求之間架起一座橋梁，引導資金更為健康的流動，從而解決一系列的現實問題。另外，發展REITs本身可以使得房地產投資更加透明化，引導資金流向更具有潛力的房地產企業和項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰，改善我國當前房地產市場投機現象嚴重的現狀。
在發展REITs層面上，我國的現有環境具有一定的先天優勢。這種優勢首先體現在政府和各個相關部門的支持上，如2008年12月13日國務院公布的“金融30條”，意圖通過試點的方式發展REITs，又進一步批準北京、上海、天津三城市為相關的試點城市。除政策環境之外，國內REITs在海外市場上不斷發展，同時在國內市場上也有相似的產品正在積極探索，這都是發展REITs的基礎性優勢，在領匯、泓富、越秀等產品受到市場熱捧的情況下，許多相關產業集團都計劃以這種方式進入中國香港、新加坡等市場進行融資，而國內已經進入運轉狀態的房地產信托業務數量也在迅速增加，雖然細節上面仍具有種種缺失，但這無疑是我國在發展REITs道路上前進的一大步（姚明超和雷皓月，2011）。REITs發展已經相對成熟的國家、地區的運行經驗，無疑也可以為我們提供有效的參考與借鑒，而作為特別行政區，中國香港地區的REITs市場更是非常具有參考價值的范本。
當然，我們不能只將目光局限于這些優勢，還應當看到我國在發展REITs問題上所存在的桎梏，正是這些桎梏制約了我國對REITs的引進與發展。這其中最主要的問題就是相關法律法規的缺失， REITs在美國以及其他國家的興起都源于相應法律法規的支持。而目前我國信托行業主要參照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等的規定來開展業務，不存在一個真正意義上的專屬法規來對REITs或類似產品的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，這種專項立法的缺失直接導致REITs產品無法對公眾進行募資并上市流通，距離真正的證券化仍有很大的距離。除了上述關鍵因素以外，監管法規的不完善也制約了REITs的發展，由于其投資標的以及運行的特殊性，在委托管理的環節上具有雙重問題，因此與之相適應的監管機制和信息披露機制也是國內所需要解決的重要問題之一（劉華和盧孔標，2010）?？梢灶A見的是，在當前市場需求較為迫切的環境下，這些法律法規的建立必將直接推動我國REITs的發展進程。
除了法律法規尚未完全建立以外，很多其他因素也在一定程度上限制了我國REITs的發展。由于人口、文化環境等客觀因素，中國的房地產市場具有一定的特殊性，例如目前我國房地產市場中獨立產權的住房占比非常大、租住比率相應較小，這種結構就不利于REITs等投資產品的發展。此外，中國的房地產交易中的投機成分非常嚴重，短期炒作取代了穩定的中長期投資，這種偏好投機的理念與REITs的投資風格有很大的反差，投機風險可能直接影響到REITs的正常運作。同時，我國雖然已經在房地產信托業務上進行了一定的探索，但是已經出現的相關產品還停留在初級階段，大多數投資品種都集中在與政府有直接關聯的基礎建設項目之上，缺乏投資組合的理念，且產品期限大多為3年以下，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。另外，也如許多研究指出的，專業人才的匱乏也是我國發展REITs的制約因素之一，針對REITs這種專業性強、業務有一定縱深、同時涉及多個方面的新型組織形式，市場上將迫切需求那種既懂房地產專業知識、又具有金融投資能力、且熟悉相關法律法規的復合型人才，而目前國內顯然無法“足額”提供能夠符合這些條件的人才。
針對這些國內環境上所存在的缺陷與不足，中國有必要做出多方面的努力，從而保證這種新型投資主體的設立以及健康成長。實際上，對于REITs在國內發展最重要的關鍵因素就在于法律的完善與保護，這也應該是當前相關決策部門與監管部門需要考慮的主要方向，其中包括建立專門的適用于REITs的法律體系，以及加強對REITs經營主體的法律監管等?；谄渌麌业貐^的經驗，與稅收相關的法律規定應該是考慮的重點，在稅收方面的保護有利于促進這種新興行業的發展。而其他方面，則更依賴于REITs真正被引進之后其在市場上所做出的自我完善與進化。
二、REITs模式探討
在討論國內REITs發展環境的基礎上，我們就可以對發展REITs所應選取的模式以及相應的措施等給出自己的探討與建議。REITs發展模式問題中最重要的是組織形式的選擇，這實際上也是一個和法律法規有著必然聯系的內容。法律形式上，REITs一般可以分為公司型和契約型，二者的法律依據不同，前者依據公司法，后者則依據信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會選聘管理公司；契約型REITs的投資者與管理公司是委托關系，受托人代表投資人進行相應的投資與管理。但是，我國《公司法》規定，一家公司的對外投資份額不得超過其凈資產的一半，這與REITs的運作機制是有沖突的。再結合當前國內基金形式的現況，可以發現目前中國的環境下公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此初期可以選擇從契約型入手，長期則可以在實踐的支持下增加專項立法，適當的對契約型REITs進行調整，從而兼顧公司型。以現有的法律法規的角度來看，依據《證券法》、《信托法》等法案的契約型立法路徑已具備一定的可行性，這種可行性為進行下一步的長期發展打好了基礎（周代希，2009）。
另外一個極為重要的模式問題是REITs的流通方式。首先是在公開交易和非公開交易之間的選擇，大部分研究都支持公開交易，并認為非公開交易的模式會限制其規模的擴大。謝麗君（2011）進一步認為公開上市交易除了交易所上市以外，還應包括在銀行間市場流通轉讓，交易所和銀行間這兩個公開交易市場能夠吸引眾多散戶和機構投資者直接投資，有利于規模的擴大，是我國REITs長遠發展的保障。另一個問題則是國內REITs應采取封閉式還是開放式的選擇，封閉式REITs基于固定規模發行之后，投資者將只能在公開市場上進行買賣，REITs也不能再進一步募集資金，而開放式REITs的發行規?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。兩者都各有利弊，由于封閉式REITs具有存續期固定、不可隨意贖回等特性，因此更適合房地產業開發運營周期長等特點，且有利于人進行管理和風險控制以及監管人監管，因此采用封閉式的做法應該是一個更合適的選擇。
此外，在國內發展REITs時對于相關投資模式的選取也是值得探討的問題。國內在選擇REITs的投資方向時應當緊密結合中國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，有根據有目的性的進行論證。目前類似投資產品很多都集中在政府的基礎建設項目上，實際上這也是一個值得嘗試的突破口，例如REITs可以考慮投資于廉租房的建設，這樣可以在當前廉租房房源不足、入住率較高的環境下獲得穩定的收益，而對于其他一些具有特殊性質的投資對象如公租房等，只要產權清晰且現金流穩定，就是REITs可以嘗試的投資內容（劉曉霞和劉志杰，2013）。但是出于REITs合理運營的考慮，國內一些閑置土地項目等高風險項目是需要回避的。
從上面的論述中不難看出，REITs基于組織形式和條款方面的特殊性，在目前國內房地產投資渠道單一、房地產企業融資不暢的背景下具有非常重要的意義。實際上，我國政府已經為發展REITs做出了前期工作和支持，而我國香港REITs市場等相關樣本的成熟也成為了國內發展REITs的先天優勢。但相關法律法規的不健全極大限制了REITs在國內的發展，其他一些客觀因素也阻礙了REITs引入工作的進一步推進。因此，在探索國內發展REITs所應采取的模式，包括組織形式模式、流通模式、投資模式、管理模式等問題的時候，最需要注意的正是政府的法律導向。在對已有的法律法規以及未來可以完善的部分的探討中，本文嘗試性的給出了各個方面的意見和建議。此外，為了進一步推進我國REITs的發展，特別是加快相關法律法規的推出，今后可以在進一步討論環境因素和REITs發展模式的基礎上，嘗試性引入國外數量化的研究思路，以更有說服力的方式體現發展REITs的優勢，并為發展中國自己的REITs以及對未來REITs的實際操作做更大的支持。
參考文獻：
1.National Association of Real Estate Investment Trusts （NAREIT）. Frequently asked questions about REITs[M]. 2013
2.劉華 盧孔標. 房地產投資信托基金法律框架的國際比較與啟示.南方金融.2010.7
3.劉曉霞 劉志杰. 公共租賃住房REITs融資模式及其盈利能力研究.工程管理學報. 2013.2
4.謝麗君. 我國房地產信托投資基金發展模式及其選擇.當代經濟. 2011. 4
