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房地產宏觀調控范文1
我國政府關于房地產調控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調控的思路局限于一個“限”字，比如說:限貸、限購或者限價。這些政策手段，都是在強化政府的權力，而減弱了市場經濟配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時的決策，解決不了長遠的問題；長效機制是制度建設，是保證行業長期健康穩定發展的關鍵。長效機制是應該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產宏觀調控長效機制的構建迫在眉睫。
1目前我國房地產宏觀調控的成效與存在問題
在市場經濟條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協調社會經濟活動的主要機制或制度安排。對于房地產市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關系，根據房地產業和房地產市場的規律和特點，正確行使社會經濟管理的職能，運用宏觀調控手段，適時對房地產市場進行宏觀調控。
1.1房地產十年調控取得的成效
十多年來，房地產宏觀調控取得的積極成效十分明顯。反應宏觀調控效果的一個重要表現就是房地產的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產來進行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進行投資，這樣既分散了個人投資的風險，又有利于從整體上緩解房價的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價飛漲的狀況已經有所改觀。2014年12月，全國房價前100名的城市中有29個城市的房價是上漲的，另外71個城市的房價是下降的，其中降幅最大的溫州達到4.48%。
1.2房地產宏觀調控需要改進的方面
房地產十年調控控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進的方面。首先，在每一輪宏觀調控后，房地產市場先是按政策預期的方向變化，但一段時間后，新的問題又隨之而來。因為采取的是相機抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時滯性，尤其是非行政手段的市場性調控，它的效果是不能立竿見影的。在運行了一定的時間之后，當效果剛剛顯現，國家又出臺了新的政策措施。這就導致了居民心理預期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩定性，進而市場動蕩也是不可避免的。其次，我國房地產市場調控中占據主導地位的是行政手段，反觀其效果卻差強人意。如何從根本上采取措施，讓房價回歸理性，回歸到絕大多數居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調控手段顯然很難達到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價再次上漲，樓市呈現回暖跡象。最后，影響房地產調控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執政的效果，堅持把穩定房價作為第一要務，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產當作經濟問題，因為房地產行業在其財政收入中占有非常重要的地位，所以房地產價格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導致中央政府許多調控政策得不到地方政府的支持，房地產調控經常變成“空調”，效果不是很理想。
2構建房地產宏觀調控長效機制的重要意義
2.1構建房地產宏觀調控長效機制是經濟穩定發展的必然要求
房地產業是國民經濟的支柱產業，在經濟發展中占有重要位置。房地產業是關聯度非常高的產業，該產業的騰飛在一定程度上可以促進我國國民經濟的高速增長。但房價過高，甚至形成過度的資產泡沫，就不利于社會資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對國民經濟造成重大沖擊。從這個程度上來說，國家實施宏觀調控政策非常必要，而且對房地產業的宏觀調控政策不能是臨時性的安撫政策，需要一個長效機制來作為保障。
2.2房地產市場的失靈現象迫切需要宏觀調控長效機制的構建
目前，我國市場經濟的發展和市場運行還不夠規范，市場失靈現象和國外相比更為突出。此外，房地產行業是我國腐敗的高發區，也是政府大量尋租行為產生的高發區。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個長效機制來解決，只有把有形的手和無形的手結合起來，才能更好地實現房地產資源的最優配置。
3構建房地產宏觀調控長效機制的政策建議
3.1重視房地產市場法律機制構建
房地產宏觀調控的基礎在于立法，國家應該把涉及房地產改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產稅試點與全面實行、不動產登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設等與房地產市場發展密切相關的事項納入國家的規劃與法律體系當中，從根本上保障房地產市場的發展能夠有法可依，這也符合我國當前依法治國的策略和思想。
3.2促進房地產市場稅收機制構建
在構建房地產稅收機制方面，應該從中國的實際國情出發，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據社會中的不同群體，分層次來進行征稅。有些人擁有多套住房、占據了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應該少征稅，在稅收上給予政策的優惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達到稅負公平。
3.3確保房地產市場保障機制構建
在房地產市場調控的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據房地產市場的熱度審時度勢，做出適當的調控即可，可以說是“看不見的手”在發揮主導作用。而保障房體系是以政府為核心，同時有機構和企業的參與，可以說是“看得見的手”在起主導作用。
3.4加強房地產市場金融機制構建
金融機制對于房地產市場的調節相當有效，我國已充分認識到這一點。目前中國的住房金融制度既實行了住房抵押貸款制度，還主要學習了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路構，逐漸形成完善的多元化的房地產金融體系。同時，我們還要進一步細化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。在房地產市場發展的過程中，政府宏觀調控必不可少，而未來我國更應該注重房地產宏觀調控長效機制的建立和運行，以便促進房地產市場的長期有序健康發展。
【參考文獻】
［1］張泓銘.房地產“十年調控”如何評價[J].上海房地產，2014（01）:20-21.
［2］2014中國房地產行業政策趨向分析[EB/OL].中國產業經濟信息網，2014.01.16.
房地產宏觀調控范文2
[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型
2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。
一、宏觀調控的背景分析
1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素?？v觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。
成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。
市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。
貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%,約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%, 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，
利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。
3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。
房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。
4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。
二、宏觀調控手段分析
自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿1年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。
房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制高檔商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。
房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得預售廣告等。
房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。
住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。
涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。
3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。
三、房地產宏觀調控的經濟學分析
四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。
1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。
第一象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是完全符合的。
2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。
四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區
1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。
參考文獻:
[1]錢瑛瑛:房地產經濟學.上海:同濟大學出版社,2004年
房地產宏觀調控范文3
隨著我國居民住房需求和支付能力的提高，房地產市場的潛在需求也隨著居民消費結構的不斷升級得以提升。2013年我國城鎮居民的恩格爾系數為35%，根據國際上的經驗，住宅消費比重在恩格爾系數下降至0.4～0.5之間時，增加至18%左右，由此說明我國居民已經逐步將消費轉向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費比例伴隨著消費結構的升級而不斷提高。但從整體上來看，我國房地產市場呈現出非均衡的發展態勢。在房地產市場中，潛在的總需求大于有效需求，而實際供給卻大于有效供給，隨即出現了超額需求與超額供給并存的狀態。從房地產經濟來源的角度來看，房地產投資依然呈上升趨勢，2014年全國房地產開發投資額95036億元，比上年名義增長了10.5%（扣除價格因素，實際增長9.9%），其中住宅投資64352億元，增長9.2%，占房地產開發投資的67.7%，可以看出投資方向已由商業用房轉向住宅用房。2014年房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降了10.7%，降幅擴大了1.7個百分點，其中住宅新開工面積124877萬平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，比上年增長了5.9%，其中住宅竣工面積80868萬平方米，增長了2.7%。從上述數據中可以看到，與往年相比積壓土地的現象減少、開工面積增多的同時，竣工面積卻增長緩慢，出現了囤積土地現象減少但工程進度緩慢的現象。由此可知，隨著房地產調控的不斷進行，投資者為了保障其利益，開始由囤積土地，轉向使用土地，但放緩使用進度的趨勢。從房地產業的銷售情況來看，2014年銷售面積方面為120649萬平方米，比2013年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態勢，分別下降了9.1%和13.4%，而商業營業用房銷售面積則呈增長狀態，增長了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業營業用房銷售額增長7.6%。截至2014年12月末，全國的商品房待售面積為62169萬平方米，比2013年增長了26.1%。從上述數據可以看到，住宅銷售面積開始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤不斷開工，但是大多數的中低收入群體卻買不起，導致大量樓盤空置。國際上在衡量房地產泡沫時，空置率和房價收入比是兩個比較重要的衡量指標?？罩寐适悄骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據國際通行慣例，當空置率在5%~10%時為合理區，在10%～20%時為空置危險區，在20%以上則進入了商品房嚴重積壓區。相關數據顯示，中國城鎮地區住房空置率2013年末達到17.7%，因此截至2013年底，我國商品房處于空置危險區的狀態。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通常3～6倍為合理區間。而我國實際房價收入比平均在9～10倍，一、二線城市則達到15倍，北京超過20倍。因此，我國房地產泡沫較為嚴重。房地產業在國民經濟中占有重要地位并發揮著重要作用，房地產業的發展與國民經濟的發展相互促進，同時房地產業又能推動相關產業的發展，最終形成一種推動國民經濟發展的合力。但需要注意的是，房地產業的盲目、過熱發展也會給國民經濟帶來較大的危害。通常認為，美國的房地產泡沫源于美聯儲錯誤的政策和聯邦政府的不當干預，與此相比，房地產長期作為我國經濟的支柱產業，其泡沫的破滅必然帶來災難性的后果，為此，對房地產市場的宏觀調控需要做出相應的調整，通過合理的宏觀調控使房地產業健康發展極為必要。
二、房地產市場宏觀調控中存在的問題與策略分析
房地產宏觀調控政策的定位與目標會對房價產生直接的影響，因此如何保證宏觀調控既促進了房地產市場的健康發展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現實問題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的調控起到指導作用，也可以幫助金融機構了解房地產市場的本質及行情，做出合理的判斷與決策。自2004年起，為規范房地產市場能夠健康穩定的運行，國家不斷出臺對房地產業的宏觀調控政策。房地產調控措施在十年間共出臺103項。每次調控都對房地產市場的運行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經濟的健康穩定發展。2014年，在我國提出的“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”的經濟工作指導方針下，各領域共同努力使得房地產泡沫化風險問題得以緩解。2014年上半年對房地產業的調整使得其銷量、價格開始下行。特別是隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應調整，房地產開始出現了一些積極的變化。70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，一線城市的綜合環比房價轉正，房地產的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環比增長。2014年全國商品房銷售額為76292億元，比2013年下降了6.3%，占同期GDP的比重下降至11.99%?？梢哉f中國的房地產在某種程度的去行政化，房地產市場開始呈健康發展狀態。對房地產的調控已經進入了關鍵期。倘若放松當前的調控政策，可能會引起房地產價格的反彈，給國民經濟和社會運行帶來更大的風險，使消費者對調控喪失信心，進而導致政府的公信力下降。如繼續維持當前的調控政策也可能會帶來一些風險，例如經濟增長下行對地方財政帶來消極影響不利于供求矛盾的改善。通過對房地產業一系列的調整與改革，宏觀調控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認仍存在一些問題。
1.貨幣政策問題與策略分析
貨幣政策是現階段我國對房地產進行調控的主要手段之一，貨幣的快速增長、寬松的信貸條件以及實際負利率都會對房地產市場調控的效果產生一定影響。M2廣義貨幣供應量余額占GDP的比重在國際標準中上限為100%。而2014年底，我國M2廣義貨幣供應量余額122.8萬億元，GDP為63.6萬億元，M2廣義貨幣供應量余額占GDP的比重高達193.1%。該數據說明我國貨幣的發行量超發嚴重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產市場。因此政府應從源頭抑制房地產的投資過度，控制貨幣發行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應量的政策只能是在短期內控制M2廣義貨幣供應量增長的速度，長期來看還是會反彈且持續穩定的增長。同時由于國家經濟的需要，M2廣義貨幣供應量不斷上升。因此長遠來看，控制貨幣供應量的政策并不能控制房地產投資的增長。房地產業的投資與銀行貸款密切相關，因此信貸政策對房地產的投資有調節作用。寬松的信貸政策會帶來房地產市場的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會減少房地產市場的投資。但由于信貸規模伴隨經濟的增長很難控制在既定的目標內，同時由于利益的驅使，銀行方面不愿意放棄房地產貸款這一貸款資源，信貸規模難以控制，因此信貸政策對于房地產市場的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。此外，利率變動對房地產周期變動的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產需求，反之則會刺激房地產需求。但對于房地產業來說，需求又可以分為消費需求和投機需求。普通購房者會因為利率的上升而引發消費需求的下降，但對于投機需求者來說，利率上升的幅度若低于房價上漲帶來的收益，則其需求仍會增加。鑒于無法區分消費需求與投機需求，利率調整效果并不顯著。目前房地產處于剛性需求狀況，因此通過提高存款準備金率來調控房地產價格比減少房地產開發貸款的效果理想。減少貸款短期內可達到抑制房價上漲的效果，但從長遠來說會導致供給減少，從而使房價再回升的結果。因此應當通過央行引導銀行的信貸投向，緊縮流動性來抑制投資性購房，對房地產信貸進行適當收縮，調控房價時，通過提高存款準備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時，區分投機性需求與消費需求，采取靈活的措施，對于正常購房的低收入人群采取優惠的信貸政策與利率，對于二套以上購買者提高按揭利率，從而控制投機性需求。由美國金融危機可知，對于實體經濟來說，資產價格的波動有可能會帶來巨大影響，房地產價格的劇烈變動有可能引發長期的經濟衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應重點關注資產價格的膨脹以防止其泡沫的破滅。
2.財政政策問題與策略分析
由于信息不對稱與壟斷性的存在，在房地產市場中消費者、開發商、政府以及金融部門等各主體之間存在嚴重的利益分配與博弈機制的扭曲。由于地方政府財政收入與支出嚴重存在缺口，將土地收入作為地方財政主要來源收入。地方政府大力支持房地產業的發展，通過土地收入來限制地方債的過度膨脹，導致了土地價格瘋狂上漲，房地產開發商為將此成本轉嫁于購房者，提高房價。為此人們形象的將地方政府利用土地換取財政收入的短期行為稱為“土地財政”。地方政府通過土地稅收、土地使用權出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出。十年間，土地出讓金占地方財政收入的比重持續在40～50%，更有甚者達到70～80%。2013年全國土地出讓金占地方財政收入的比重達到59.79%。在土地財政對房地產業如此依賴的形勢下，對房地產的宏觀調控必然會引起市場主體之間利益分配的調整，因此帶來了各方對待調控政策的不同態度和方式，從而影響調控效果。特別是對土地財政的高度依賴的地方政府成了調控中最大的利益受損方，由于擔心調控的結果可能會波及到地方財政收入，影響經濟發展，所以地方政府在執行宏觀調控政策中態度消極，從而削弱了中央宏觀調控的效果。這樣做既不利于經濟結構的調整，也不利于很多產業的轉型升級。針對地方政府對土地財政的過度依賴問題，建議改革財政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財權，從根本上解決地方財政資金緊缺的狀態?？梢酝ㄟ^建立多元化城市公共投資機制來降低政府謀求預算外收入的動機，為使地方政府有相對充裕的自有財力，也可以通過擴大地方政府的稅源與稅基，進一步減少對房地產業的過度依賴。盡早全面開征房產稅、遺產稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政。建立科學的績效評估體系，改變以往GDP和財政收入為主的考核標準，把控制房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入考核目標中，以約束地方政府對土地財政的依賴行為。當然，對于保障房建設的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來一部分用于保障房建設，也可以考慮吸收社會資金。同時在保障房的申請過程中要確保公正的審核、監督與執行，充分實現保障房的利用率。
3.土地政策問題與策略分析
我國土地政策參與宏觀調控已有數十年，為促進經濟發展而推出的各項土地政策在調節房地產市場運行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調控轉為更為優化的調控思路，更加重視后期用地的管理以及預期調控，對開發商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調控方式逐步完善，但執行起來效果有限。理論上講，在房地產市場投資過熱時，應減少土地供給量，當供不應求時應擴大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應總量是有限的，因此擴張性的土地政策只能在一定范圍內采用，同時土地政策與貨幣政策相比，時滯性較長，從用地審批到成品房銷售時間較長，相對來說限制了其短期內對房地產市場的影響效果。此外，現有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒有按細化、差異性和彈性的實施方法來對待不同區域、不同城市規模、不同用途、不同結構的土地供應量配給。土地的供給直接影響房地產的價格，因此土地市場規范化是國民經濟穩健發展的基礎，也是房地產經濟可持續發展的前提。應該形成市場化的土地供應制度，在強化土地審批和監督的前提下，改變目前土地規劃、土地審批、土地出讓金收取等權力集中于政府的狀態，在增加土地供給量時，應提高保障房建設土地供應面積在所有土地供應面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過度開發與透支。在控制供給速度的基礎上應調整好供給結構，保證各領域的合理使用土地。政府部門在規劃土地出讓計劃時，應根據房地產市場現狀以及土地市場的需求水平高低調整計劃，相應進行房地產用地供給量的增減調配。在需求水平較低時，適當減少房地產用地供給量，增加其他產業用地的供給量。在制定土地政策的內容時，應根據區域不同、城市規模不同以及住房用途不同等因素來制定彈性和差異化的政策。對于未經批準擅自變換土地用途和保障房用地建設的行為嚴格查處以維持房地產市場的秩序。同時對開發商用地應進行及時監管，對開發商閑置土地或囤積土地的行為應予以懲戒，追究責任。將土地政策的執行作為地方官員績效評估的指標，通過健全硬性和軟性約束機制來約束地方官員執行土地調控政策的力度并及時通報、糾正地方官員在執行過程中的不當行為。此外，調控手段也應向多樣化和規范化角度發展，增加法律及經濟手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。
4.金融體系安全問題與策略分析
目前我國房地產企業在經營過程中普遍存在高負債情況，銀行存款以及金融系統對房地產的介入程度較深，但風險的防范意識與能力不足，如果發生問題則會影響相關產業及經濟增長，從而影響到金融體系的安全。銀行業與房地產業存在極強的風險關聯性，銀行貸款在房地產資金來源中所占比例大約在70%左右，商業銀行之所以將大量貸款集中于房地產業，主要源于房地產業的高預期收益，商業銀行自身所擁有的房地產價值越高，則越愿意持有更多的房地產作為主要形式的資產。因此如果出現問題，會導致空置房增多，帶動銀行貸款變成負資產等一系列問題。商品房的供需平衡是房地產市場可以持續健康發展的前提。供給過度將帶來高空置率，高空置率帶來企業的資金周轉困難，無法償還貸款，風險轉嫁于銀行。需求過度則會抬高房價，帶來泡沫，從而引發危機。因此無論是供給過度還是需求過度都將給銀行帶來不良的后果，甚至引發經濟和金融危機。此外，住房預售制度也成為了房地產開發商轉嫁風險的手段，該制度降低了開發商的融資成本與壓力，為開發商牟取了暴利的同時也防范了風險，但沒有考慮購房者及銀行方面所面臨的風險，將金融風險直接轉嫁于購房者與銀行。為保證金融體系的安全問題以應對房地產信貸風險，應采用金融手段來控制房地產信貸規模，提高房地產貸款風險系數，增加房地產貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來貸款進行城市發展建設時，抵押的土地往往是政府儲備的土地，因此應對抵押的土地進行評估，依據土地價值而非政府信用來進行放貸。積極支持發展中小金融機構和區域交易所，在全國建立覆蓋中小金融機構的統一結算體系以分流大銀行的資金，從根本上對大銀行的房地產信貸加以抑制。加大企業直接融資的力度，減少房地產資金向大銀行過度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產業的金融風險降低。
三、總結
房地產宏觀調控范文4
宏觀調控無礙地產業中期向好
王德勇 段海瑞
在6月中旬召開的2006年房地產市場形勢和調控政策報告會上，建設部、人民銀行、銀監會對最近的“國六條”和九部委調控房地產政策做了一定的解讀，根據這些解讀，可以看到，這次地產業宏觀調控政策不會對房地產上市公司造成實質性影響，而只是會促進企業的優勝劣汰。
建設部：五個難點
建設部官員系統地介紹了本次政策調控出臺的歷程：從年初開始分析，到三月份幾個部門醞釀，到國務院會議討論，到幾個部委形成共識，認為房地產市場結構性問題沒有得到解決，局部地區過熱，市場秩序仍然存在一定問題。在指出本輪調控是去年“國八條”的貫徹的同時，強調了本次調控存在5個方面的難點：
第一，房地產問題涉及國計民生問題，房地產一方面需要按照市場、價值、競爭規律辦事，另一方面，基本住房需求是社會問題，這樣政府和市場手段如何協調是調控面臨的難點之一。
第二，房地產市場因素復雜，不同地區情況不同，要適應全國比較困難，組合拳還是單一政策，選擇起來比較困難。我們有行政調控的優勢，但是，干預過多容易導致市場失靈。
第三，我國房地產市場發展不平衡，房地產投資前六個省市占到50％以上，40個重點城市投資額占到60％，東部地區占到總投資的70％，冷熱并存，房價高增長和負增長并存，造成了調控的困難。
第四，中央和地方對宏觀調控看法不一致。討論過程中，沒有一個地方主張出臺文件。
第五，國內的消費觀念不成熟。對目前市場關注的外資投資房地產問題，指出了外資進入房地產的三種途徑：直接參與開發，收購高檔、成熟物業、境外個人購房。限制外資購房現在還有爭論，主要是與我國對外開放的整體思路不相符合。同時認為外資進入是一把雙刃劍，要客觀評價外資進入房地產的影響。
央行：首付款比例提高是制度性安排
央行官員肯定了房地產業是國民經濟的支柱產業，指出了房地產業的發展離不開金融的支持，特別強調了2005年末1．8萬億個人按揭貸款占到了銀行貸款余額的9．5％，進而論證房地產與金融的關系越來越密切；進而，回顧了這一輪房價上漲的歷程，指出了房價上漲的四個原因：自住需求上升、供給結構不合理、市場秩序不規范和外資進入房地產增速加快。其中引人注目的是，提出了對外資開放房地產市場的程度需要考慮。
央行官員認為，此次首付款比例提高的作用主要有三個方面：第一，使自住型購房需求延緩；第二，減小了投資的杠桿效應，以100萬元為例，以前可以購買5套住房，現在只能購買3．3套；第三，減小了投資者的投資收益。另外還指出提高首付款比例屬于制度性政策，這種政策不會經常變化，個人認為這項政策會穩定一段時間。
銀監會：九大風險
從銀監會角度，對當前房地產金融風險的防范是其主要的出發點，其中主要有九個方面風險：第一，金融風險，目前房地產信貸占到了銀行貸款余額的15％以上，房價波動容易觸發金融風險。第二，房地產開發企業中資金來源中59％的資金來源于銀行，容易引發企業的財務風險。第三，信貸集中風險，在目前的司法解釋不利于銀行的前提下，銀行逐漸步入按揭貸款風險釋放期。第四，流動性風險，銀行資產負債錯配，短存長貸現象比較突出。第五，道德風險，目前全國出現了一些假按揭案件。第六，操作風險，變相融資比較突出，資本金不到位，銀行審查流于形式。第七，法律風險，貸款中的法律規定不是很明確。第八，政府強迫銀行貸款行為帶來的風險。第九，“外資泡沫”風險，外資進入推動房價上漲，制約了貨幣政策有效性，加大了人民幣升值的壓力，同時可能造成宏觀經濟的波動。
同時，銀監會也提出了幾點防范措施，第一，治理地方政府在經濟發展中的“房地產依賴癥”。第二，建立房地產預警體系。第三，商業銀行強化房地產貸款的風險管理。第四，商業銀行對貸款區別對待。第五，調險權重，強化資本約束，利用資本杠桿調控房地產信貸。第六，擴大資產證券化的范圍。第七，謹慎批準外方投資進入，防止熱錢流入。
地產上市公司仍向好 面對外資存爭議
通過了解有關部門對這次地產業調控的政策意見，我們形成了以下幾個觀點：
首先，政府不會增加土地供應來調控房價，未來政策的基調是一手調整供應結構，另一手限制需求。
有關政府官員普遍認為，房地產投資增速下降是2004、2005年調控的重要成效，增加土地供應會導致投資反彈，這是政府不愿意看到的結果。同時，政府官員強調我國人多地少的矛盾比較突出，把保護耕地，糧食安全提高到國家戰略的高度。因此，未來政府不會通過增加供應量來抑制房價。供應量總體不增加的前提下，只有調整供應結構，增加套數來變相增加供應。這是政策的第一只手。
在供應量有限的前提下，要抑制房價的上漲，就需要控制需求。提高首付款比例、提高二手房轉讓年限等等，都是要在一定程度上控制需求。這是政策的另一只手。
其次，限制外資投資房地產將成為未來爭論最大的話題。
在會議中，三方監管部門都提到了外資投資房地產的問題，但是部門之間并沒有達成共識。央行和銀監會從金融安全的角度出發，提出了限制外資流入的建議，但建設部則指出了限制外資進入與我國對外開放的基本政策有沖突。確實，外資投資中國房地產是一把雙刃劍，它們帶來了先進的理念，成為房地產重要的資金來源，同時也增加了人民幣升值的壓力，熱錢流入容易形成資產泡沫。未來是否限制外資投資房地產將成為爭論最大的話題。
我們認為，限制外資進入房地產對投資地產股會有一定的影響。
首先，限制外資進入降低了房地產的需求，需求的下降對地產公司造成一定的影響。
其次，外資為房地產開發提供了資金來源，限制外資進入，房地產融資成本將進一步提高。
再次，最重要的是，限制外資進入，房地產公司不能充分享受到人民幣升值帶來的好處。
但是，我們認為，這種影響很小，因為：
第一，即便是在外資重點進入的上海市場，外資購買占到的比重也不過5％，因此，限制外資購買不會對房地產需求造成實質性影響。
第二，截止到2005年12月，房地產開發資金來源中，外資占的比重僅僅為1．19％，而且呈現逐年下降趨
勢，因此外資不會對房地產開發資金造成重大影響。
第三，從長遠來看，外資流入減少，市場投資(投機)份額的減少有利于房地產市場的穩定，這對地產股投資未嘗不是好事。
第四，房地產上市公司中，主要產品以內需為主，因此，限制外資進入不會對整個地產板塊造成實質性影響。
再次，實力雄厚，與地方政府關系良好的上市公司將在調控中獲益。
未來一段時間，控制金融風險將會成為銀行的主要基調，因此，一些實力弱小的公司很難獲得銀行的貸款支持。而實力雄厚、規模比較大、資信比較高的公司將成為銀行青睞的對象。
另外，文件中要求各地中低價房、中小戶型供應量不低于70％是針對整個地區，不是針對單個項目。單個項目的具體比例由地方政府視各地實際情況確認。這就意味著那些與政府關系良好的公司可以在很大程度上決定開發什么樣的產品。它們將是調控的受益者。
最后，房地產企業的銷售速度和成交量不會出現下滑。
短期來看，由于政策的出臺，購房者會有一定程度的觀望，同時，由于政策細則的不明朗或者規劃的調整，地產公司開發銷售的節奏會放緩。但是，中長期來看，開發產品結構的調整使中小戶型的增加在很大程度上降低了購房的門檻，相對于大戶型和高檔住房，銷售速度會更快，這樣，成交量也不會出現下降。
綜合來看，政策的調控不會對房地產上市公司造成實質性影響，我們認為宏觀調控的政策促進了企業的優勝劣汰，除了等待政策的進一步明朗和細化外，我們依然維持以前中期報告中的觀點：地產上市公司將迎來偉大的成長。
(作者供職于中信證券研究所)
房價下半年將開始暴跌
田書華
種種跡象顯示，中國房地產價格2006年下半年將開始暴跌，而不是等到2008年之后開始跌，這個拐點即將出現，并且這個拐點之后的轉折會很陡，不是小幅下跌，而是大幅暴跌。
由黃金價格的波動看房地產價格的未來走向
黃金是世界通用貨幣，黃金列五金之首，黃金保存萬年不會變質，很難磨損，黃金的價值是全世界公認的，黃金是最具儲藏價值的寶貝，但是，就是這樣的好東西，其價格卻會有大幅度的變動。例如在上個世紀80年代初國際黃金價格曾經超過每盎司800美元，而在上個世紀末國際黃金價格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黃金價格的變化，我們可以想到中國的房地產，且不說房子會變舊，會倒塌，房子有一定的壽命周期，還不說目前中國坑人的事情很多(豆腐渣、偷工減料、以次充好等等)，也不說目前中國住宅的產權僅70年，更不說目前房地產商人為地炒作房價；即使是完好(比如說是用黃金蓋成的房子)、產權1萬年的房子也會隨黃金價格的變動而變動，可是目中國的房子價格一天一個價、天天漲，這正常嗎?稍有一點辯證法常識的人就會辨明未來房地產價格會怎么走。
索羅斯再看跌中國房地產 應吸取日本教訓
國際投資大鱷喬治?索羅斯近日在接受CNBC財經頻道采訪時說：“由于加息導致的流動性減少，所有類別資產都承受著向下調整的壓力。”他說，當前最“脆弱”的資產就是房地產，而美元也將繼續貶值。大家可能都還記得索羅斯去年放出的看跌中國房地產的言論，他直言不諱地說“中國房地產市場繁榮堅持不過三年”。
索羅斯看空中國房地產的觀點是否準確，自然會由未來的事實作出判斷，畢竟只有實踐和時間才是檢驗真理的雙重“試金石”。索羅斯的思維和理論充滿神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融煉金術》書名一般獨特幽秘。索羅斯的“腰酸背疼”本能一直是傳說中他的直覺來源：當他開始背痛時就知道投資組合出了問題，當痛的地方接近腰部就是出了買超的毛病，若是左肩痛就是貨幣方面有麻煩等等。這是種很有趣的解釋，估計只是一種半開玩笑的說法，卻也說明了從蛛絲馬跡中辨別那些貌似平常的事件背后隱含趨勢的重要性。是什么蛛絲馬跡讓索羅斯看空房地產?或許從經濟生活的細節中就能找到答案。
但房地產市場發展的周期性是個客觀的現實問題。不管開發商喜歡與否房地產市場也與其他市場一樣有其自身發展的規律性。世界經濟周期性波動對房地產市場的影響尤其不容忽視。在世界范圍，由房地產泡沫導致金融風險的案例都相當慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。
上世紀80年代后期，日本經濟快速回升，出現了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經濟持續發展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產業，致使房地產價格暴漲。從1986年起，日本在短短5年間，地價上漲了2倍多。其中1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76％。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達40001萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。
1991年，日本房地產泡沫破裂，致使日本經濟10多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年破產企業總數的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產公司，創戰后上市企業倒閉的最高紀錄。房地產泡沫破滅直接引發了日本嚴重的財政危機并給金融業帶來了大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產更是接連不斷，金融體系劇烈動蕩。房地產泡沫破裂把日本經濟帶入了持續10多年的蕭條期。
房地產宏觀調控范文5
關鍵詞：宏觀經濟調控；房地產市場；健康發展
目前房地產行業發展迅猛，房價也一直處于居高不下并且增長迅速的狀態。房地產行業的發展作為衡量國民經濟的重要指標，一直備受人們關注，同時也是政府重點關注的對象。房地產行業的健康發展對我國國民經濟的發展具有重要影響，但是，現在我國的房地產行業還存在著很多的問題，這些問題值得我們的重視，比如，部分地區近幾年來的房價大幅度上漲，房價增長速度過快，而且存在相當一部分炒房現象，極大的影響了我國房地產行業的健康發展，造成我國房源供不應求的假象，促使房價無故上漲，對老百姓的生活產生很大的影響，同時，也在很大程度上影響了國民經濟的發展，因此，政府必須出臺相關的政策，發展和完善房地產行業的相關管理制度，對房地產行業進行積極的宏觀調控，保證房地產行業的健康發展，促進社會的和諧發展。
1、 我國房地產行業的發展現狀及特點
1.1 我國房地產發展現狀
目前我國的房地產行業正處在蓬勃發展的階段，發展態勢迅猛，發展速度很快，房地產行業的快速發展對于我國經濟的發展有著重要的作用，能夠促進我國經濟的快速發展。但是近幾年的房地產行業出現了很多問題，房價過高，并且房價的增長速度過快，出現投資過熱的現象，我們知道，只有供求關系達到平衡的狀態才會使經濟持續穩定發展，但是我國房地產行業的長期供不應求的狀態會使經濟的發展失衡。這些問題的存在極大的影響了我國普通民眾對于住房的正常購買，不利于我國經濟的可持續發展，因此急需我國政府健全相關政策進行宏觀調控。
1.2房地產業特點
第一、基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看，它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件――房和地。 它為勞動力提供生存和發展最必須的條件――住宅和各項配套服務設施。 它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持――稅、利上繳與實物地租。第二、先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多、它的發展會帶動一大批相關產業的發展。第三、超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件。因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。第四、協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求――有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。 第五、敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表――經濟上升房地產業興旺
經濟下降房地產業衰落。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢在一個城市投資房地產重要的不在于該城市的地價、房價而在于該城市經濟發展的前景。 第六、風險性。房地產業是一項風險產業對于發展商而言風險既有外部因素也有內部因素。外部因素主要是政治、經濟形勢的變化政策的調整城市規劃的變化等等內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。
2、目前我國房地產行業宏觀調控政策的不足
2.1 調控力度不夠，不能規范房地產行業的發展
目前我國的宏觀調控政策的力度還不能起到規范房地產行業的健康發展的需求，而且，對于違反房地產行業相關規定的不良行為的處理和懲罰力度還不夠強，不能使房地產行業朝著正確的方向健康發展。
2.2 宏觀調控的目標不明確
我國對于房地產行業的調控目標有兩個，既要保證房地產投資的合理增長和房價的合理發展，又要保證居民的住房需求。政府調控房地產行業的政策應該是既要保證經濟快速的發展，又要保證老百姓的購房需求，起碼保證需要住房的絕大多數人能夠買得起房并且能夠住的好房，同時，還不能讓房價下降過快，保證多數人的利益，個人認為，這兩種觀點本身的利益沖突就是矛盾的，就是表現出了我國對于房地產行業的宏觀調控政策目標的不明確性和立場不堅定的弊端，這就使得宏觀調控的收效甚微。
2.3 宏^調控政策往往只做表面功夫
我國的房地產行業還處在初步發展的階段，還并沒有進入發展的成熟階段，而對于房地產行業的宏觀調控政策，往往是中央政府出臺政策，而地方政府的政策調控處于雷聲大雨點小的狀態，只響應不做實事，而且對中央政府出臺的政策照抄舊搬，不針對地方的特點進行靈活的變換，造成宏觀調控政策經常是流于形式，不能真正改善房地產行業的具體問題。
3、對于我國房地產行業宏觀調控政策的改善
房地產行業的宏觀政策調控對于約束房地產可持續發展具有重要作用，基于我國當前宏觀調控政策不完善的情況，我們要積極進行政策的改革，不斷完善房地產行業的宏觀調控政策。
3.1 增強房地產行業的公平的原則
我認為房地產行業的宏觀調控政策應該以人為本，注重公平公正的原則，應該把保障老百姓的切身利益作為調控的出發點，同時在保證房價穩定公平的基礎之上也要保證經濟的正常發展，控制經濟的增長速度處于一個正常穩定的速度，這樣才能基本保證居民的利益又不影響經濟的發展需求，這樣可以促進公平，并且可以減輕很多購房者的經濟壓力，促進房地產行業快速可持續發展。
3.2 嚴格執行對于土地的管理制度
要嚴格的執行國家對于土地的控制力度，通過提高土地利用率和改善土地結構來控制房地產行業的不斷發展，為房地產行業的發展提供保障，同時也要控制對于土地的利用方向，增加居民建設用房的土地數量，減少對于高檔用房和別墅用房的土地審批。加強監管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地產宏觀調控的相關法律
政府對于房地產行業的過度管制不利于房地產行業的不斷發展和完善，要避免地方政府過度和房地產行業的接觸，防止政府和房地產行業的不正當合作，使兩者成為利益共同體，這樣不僅不利于對房地產行業進行管制，還影響社會公平，可能造成貪污違法現象的發生，因此，國家要建立健全相關的法律法規，在對房地產行業的宏觀調控的基礎之上，加強對于地方政府權力的約束，防止其超越自身的權力范圍，對房地產行業進行過度干預，造成房地產行業的“畸形”發展，使宏觀調控政策失去效果，同時也會擾亂市場秩序，造成房地產行業的市場混亂，不利于房地產行業的可持續發展。
結論：
綜上所述，對于以上我國房地產行業存在的相關問題和現有的房地產行業相關管理政策的不足之處，政府要進行積極的宏觀調控，一定要建立健全房地產行業的宏觀調控政策，制定長期有效的管理辦法，調整房地產行業在可控范圍。房地產行業是一個正在快速發展的產業，只有對房地產行業的發展方向和整體概況有著很深的研究，才能制定出適合房地產行業發展的宏觀調控政策，保證房地產行業的健康發展，加快我國社會主義和諧社會的建設速度。
參考文獻：
房地產宏觀調控范文6
[關鍵詞]房地產宏觀調控交易成本準公共產品
我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。
一、房地產市場宏觀調控的理論依據
政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。
1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策?，F實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。
2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。
3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。
二、房地產市場宏觀調控的目標分類
政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。
1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。
2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。
3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平?，F實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。
三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界
根據我國房地產市場的發展成熟程度、政府財政狀況和國民經濟發展水平，結合區域差異較大的具體特點，我國宏觀調控的總體目標是抑制甚至局部性遏止市場投機炒作行為，調整市場不合理供應結構，促進房地產市場供求實現最優均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產市場宏觀調控要在此目標之下確定政策邊界，在不超出相應政策邊界的前提下選擇制訂進一步的政策措施。
1.以抑制甚至局部性遏止市場投機炒作為目標，逐步強化宏觀調控相關政策。目前我國房地產市場發展中突出存在投機炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠遠超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態勢。因此，國家對房地產市場的宏觀調控應首先確定抑制市場投機炒作的具體目標，并有針對性出臺調控政策。由于我國的房地產市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機炒作問題為調控目標，適度投機炒作將在一定市場范圍內是允許的。但是，對于一些房地產市場投機炒作氣氛濃厚，而市場資金已經度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機炒作問題作為政策目標。鑒于此，全國性宏觀調控政策將以允許適度的投機炒作，并保證不影響居民的正常房地產消費決策，特別是保護首次置業居民的房地產消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機炒作行為的政策。
迄今為止，我國抑制房地產市場投機炒作方面的宏觀調控政策遠沒有達到其政策界限，還有較大的政策擴展空間。我國已經出臺的房地產市場宏觀調控的相關政策，主要是提高房地產投資和交易的稅費負擔，通過提高市場投機炒作成本達到政策目的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行調整或加強。
為進一步加大抑制房地產市場投機炒作的宏觀調控政策的力度，從國家層面看，可以進一步制訂實施提高房地產增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進市場信息進一步公開，以降低交易成本，壓縮投機炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產市場監督管理，制訂措施規范市場交易行為；通過對違規行為的更嚴厲打擊，提高市場投機炒作道德風險成本，最終達到抑制投機炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規定商品房二次銷售收益政府所有等。
2.調整房地產市場供應政策，實現市場供求最優均衡。促進房地產市場供求均衡是房地產市場宏觀調控的長期的、基本的目標。目前從我國房地產市場的供求結構來看，存在著嚴重的內部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據國家統計局統計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經濟適用房存在很大程度的供應短缺問題。因此，我國房地產市場供應方面的宏觀調控將首先以促進市場內部供求基本均衡為目標，通過制訂不同類型商品房均衡供應的政策，逐步消除房地產市場內部結構失衡問題。在房地產市場供求結構調整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規，包括要求各地房地產開發中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應者和房地產市場行政管理的主要承擔者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規劃管理、土地供應方面的政策，調節房地產市場供應，例如要求企業嚴格按照相關規劃進行房地產開發，不得突破建筑容積率的指標限制等等?？傮w上看，目前我國調節房地產市場供應的政策不多、力度不大，眼下還遠沒有達到其政策邊界，應在相當長時期內不斷有新的調控政策出臺。在實現房地產市場內部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調控政策就是引導房地產消費，使居民住房消費與經濟發展水平相適應，使當前住房消費與經濟可持續發展相適應，實現房地產市場外部均衡的目標。這方面政策將以不影響企業的正常經營管理決策，不壓縮市場創新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應、建設規劃、房地產項目實施等方面制訂更為科學的標準、更為系統和具體的政策，比如規定不同等級住房的開發量、套內面積、建筑成本、銷售價格以及配套設施的更為具體的標準等。
3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環節。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用。針對我國人多地少、經濟發展水平不高的現狀，國務院1998年曾經下發過一個23號文件，提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”的目標，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調控政策更是遠沒有達到其政策邊界。
目前，我國的住房福利保障政策主要體現為面向中低收入居民的經濟適用房、廉租房建設等。由于居民收入調查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現實保障程度非常有限。多年來，經濟適用房建設水平一直在低位徘徊，執行中還出現了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設，特別是中高檔商品房的開發建設卻增長很快，成為住房供應的主體。據國家統計局統計，2005年全國經濟適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設在各地尚處于起步階段，實際建設的數量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調控政策首先是擴大經濟適用房建設，大幅度提高經濟適用房供應量，為大部分中低收入居民享有經濟適用房提供保障；其次是適當增加廉租住房的供應，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統地增加中低收入居民的住房保障。
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