前言：中文期刊網精心挑選了手握一滴水范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
手握一滴水范文1
現行稅收制度中，與房地產交易相關的稅種主要有：房產稅、契稅、營業稅、所得稅（個人或企業）、土地增值稅、固定資產投資方向調節稅以及營業稅的各種附加等。在房地產業發展過程中現行交易稅收制度對于調控市場、規范交易行為曾經發揮過重要作用。但隨著社會經濟的發展，稅收制度本身的缺陷開始逐漸暴露出來。征稅的法律、法規依據多在年以前制定。過去，我國城鎮居民中擁有房的極少，社會對于擁有房產者和出租、轉讓房產的行為存在嚴重的偏見，出租房屋收取租金在一定程度上被視為不勞而獲。這些偏見在稅
收制度中反映明顯。房產自用稅負較輕，轉讓出租則課以重稅。具體表現為稅種重復，稅率偏高。詳見附表。
二、現行房地產交易稅制存在的問題
過去的十多年里，房地產業發生了巨大變化。房產總量成倍增加，房價與年相比上漲了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；購置房產出租已成為城鎮居民正常投資渠道之一；各類房產交易的活躍程度遠非十多年前的狀況可以比擬?，F行的從計劃經濟年代稅收體系中演變而來的房地產交易稅收制度已日漸落后于房地產業的發展。臨近入世，現行房地產交易稅收制度的弊端越來越明顯地暴露出來，主要表現為：
⒈稅種繁多，程序復雜，辦事缺乏透明度。
對于房地產買賣，賣方要征營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要征契稅、固定資產投資方向調節稅、印花稅。房產出租要征房產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁雜，計算程序復雜、辦事效率低下。對于名目繁多的稅種，專業工作人員操作起來都感覺頗為棘手，當事人更是似懂非懂，不甚了了。
⒉稅率偏高，稅負沉重。
商品房交易中單位購房或個人購買非住宅要繳納契稅％、固定資產投資方向調節稅％、印花稅％，合計％；二手房交易中單位售房或個人轉讓高檔住宅及非住宅要繳納營業稅及其附加％，印花稅％，合計％，此外，如有所得和增值，還須繳納所得稅和土地增值稅。房產出租稅率達％以上，據測算，非住宅出租稅率最高可達％。過重的稅負使得許多房地產交易行為轉入地下，逃避管理，反而導致稅收流失。如房屋出租主動申請辦理租賃合同登記備案的極少，房屋租賃管理工作只有深圳、溫州等少數幾個城市開展得比較好，大部分城市工情況都不理想，其主要原因之一就是房屋租賃稅負太重。
⒊稅種交叉，重復征稅。
對于房地產轉讓，賣方征收營業稅，買方征收契稅，同一標的交易的雙方都要課稅，是雙重征稅。另外買方既征收契稅，又征收印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復征稅。
⒋流通環節稅負沉重，忽視占有、使用環節的稅收。
對于私有住宅，自用不征稅，出租即課以重稅。非住宅自用只征房產稅，出租則要征房產稅、營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等，稅負成倍增加。流通環節稅負繁重，占有、使用環節的稅收尚未受到重視。
⒌政策調整不均衡，不同標的之間的稅負相差太大。
幾年來，國家對房地產稅收政策作了多次調整，但未以全面促進房地產業發展考慮。財政部、國家稅務總局財稅字〔〕號文件下調了普通住宅交易的稅負，對于非普通住宅沒有作相應調整（普通住宅的概念不明確問題在下文討論。為便于敘述，筆者暫以非普通住宅一詞指代普通住宅以外的包括別墅、度假村等高檔住宅以及商店、寫字樓、車庫等非住宅在內的各類房產）。政策調整不均衡，使得不同標的房地產交易稅率相差很大，若再考慮價格差別因素，稅負差距更大。這種差距主要表現在以下兩個方面：
（）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負的差距。
以福州市為例，根據財稅字〔〕號文件，個人購買普通商品住宅稅率包括契稅％、印花稅％合計％，購買高檔商品住宅稅率為％，購買商品非住宅稅率為％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。號文還規定，居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，使得轉讓普通住宅與非普通住宅的稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對差距達一百倍以上，前者為印花稅％，后者包括營業稅及其附加％及印花稅％，合計為％。若考慮所得稅和土地增值稅差距更大。因為轉讓普通住宅可以享受免征該兩種稅的優惠，而轉讓非普通住宅則沒有這一方面的優惠政策。
（）出租住宅與非住宅稅負的差距
財政部國家稅務總局從今年起下調住宅出租的稅負，營業稅、房產稅稅率合計從％下調為％，非住宅（本文源于文秘城:）未作調整仍為％，兩者相差達個百分點。后者是前者的倍。
不同標的之間的稅負差距太大，不利于整個房地產行業的協調發展。
三、對房地產業幾個主要稅種的進一步探討
⒈房產稅
房產稅的征收依據是國務院年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，年月日起施行。該條例規定房產稅有根據房產自用或出租，分別采用不同的計征方式。自用的從價計征，按房產價值扣除－％后的％征收；出租的從租計征，按租金總額的％征收；個人自用住宅免征。房產稅是一種財產稅性質的稅，應當不分自用、出租，全面開征。年制訂的房產稅條例規定就是不分出租自用全部征收，年修改時為推動房改，鼓勵居民購買公有住宅，對個人自用住宅免征房產稅?，F在，時間已過去十多年，情況已發生很大變化，房改已基本完成，階段性的優惠政策也應告一段落。隨著人民生活水平的提高，擁有兩套以上住宅的城鎮居民也越來越多。閑置房產是對資源的浪費。據介紹我國人口四倍于美國，但適合人類居住的國土面積僅為美國的一半，應當十分珍惜。從這一角度看，為優化資源配置，有必要全面開征房產稅，促進閑置房產進入市場流通，發揮效用。
以稅征實踐來看，由于住宅出租要征房產稅，自用則不征，使得很多出租住宅者隱瞞真情，增加管理上的困難，使稅收流失。
出租、自用使用不同的稅基似也不妥，作為財產稅稅負應當相同，出租房產的租金收入，應通過所得稅調整而不應從房產稅調整。簡言之，房產稅應當全部從價計征。
實際上，房產稅應當在使用、占有環節征收。美國的稅收制度中，與房產稅相當的稅種是不動產稅，稅率各州不等，平均約－％。為保證不動產的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產估價部門和大量專業人員。在征收管理方面，地方稅務部門都有一套有效的管理辦法，如規定年度最后繳稅日，提前繳的可獲適當優惠（－％），逾期要罰款等。
⒉契稅，
契稅是一種財產取得稅。新的契稅條例是年月日開始實施的。此前一直沿用年制定的契稅條例，稅率是％。年起，不斷有開發商和購房者抱怨稅率太高。年起改為按成交價的－％征收，具體稅率由各省（區、市）制定的，福建省定為％。為減輕稅收負擔，啟動住房二級市場，年財政部、國家稅務總局聯合發文通知（〔〕號），個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。這一優惠政策對于推動住宅銷售，消化空置商品房起到了積極作用。顯然，國家決策層也已接受契稅稅率仍然太高的觀點并已著手解決。號文件下調了購買普通住宅的契稅，而非普通住宅則仍維持原有的稅率。房地產開發應當協調發展，寫字樓、商店、車隊以及高檔住宅要配套建設以滿足不同對象的需求。目前，寫字樓、車庫積壓較多，要發揮稅收杠桿的調節作用，有必要在降低普通住宅契稅的同時，將非普通住宅的契稅也適當下調。
有必要指出，普通住宅與高檔住宅的區分標準并沒有明顯界定，各地無所適從，政策上的漏洞給實際操作帶來很大的麻煩，財政部年月日的《中華人民共和國土地增值稅暫行規定實施細則》第十一條規定：普通標準住宅是指按所在地一般民有住宅標準建造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定，可見，當時財政部對于高檔、普通住宅之間的區分沒有貿然作出界定，因為兩者之間的是漸變過渡的，實際上就沒有明顯的界限。年月日的國發〔〕號文件《國務院關于嚴格控制高檔房地產開發項目的通知》，其中說到高檔房地產開發項目指：單位面積建筑設計造價高于當地一般民用住宅、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項目。文中對一般民用住宅的概念沒有確定，因而高檔房地產項目的概念也是不定的。因為國發〔〕號文件是宏觀調控性質的文件，所以，對于高檔項目與普通住宅的界限，也沒有作太嚴格的劃分，也未引起太大的混亂。但是號文件具體影響到個案的辦理，涉及到稅收金額的多少，事關千家萬戶普通百姓的利益，是個十分嚴肅的問題。
再者，契稅從價計征，售價高的高檔住宅已多承擔稅負，沒有太多的理由非要再課以更高稅率不可。住宅類應使用同一稅率。同理，因為非住宅的價格一般都高于住宅，就稅收金額來說在同稅率的條件下已高出住宅許多。所以，一般來說，非住宅的契稅稅率與住宅也應當相同，確有必要區別也不應比住宅高出太多。
⒊營業稅：
營業稅的征收依據是《中華人民共和國營業稅暫行條例》，年月日起施行。該條例第一條規定“轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人”，征收對象界定為銷售不動產者，不是轉讓不動產者。同期的《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》都規定所得稅、增值稅的征收對象是轉讓不動產者。可見從立法的本意來看，銷售與轉讓不完全相同且有必要區分。營業稅對銷售者征收，增值稅、所得稅對轉讓者征收，法規規定十分明確。但是，財政部制定的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條卻規定，“銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為”，將有償轉讓等同于銷售，筆者以為這種解釋不準確。銷售不動產一般用以表態房地產開發企業轉讓房產的行為。銷售是經營性的活動，是持續發生的，一種職業行為。有償轉讓一般用以表達個人或單位轉讓房產的行為，有償轉讓不是經營性的活動，有時系為盤活資金變現將資本轉作他用。在制定營業稅條例時可能已經認識到不宜對非營業性的轉讓不動產行為征收營業稅，故而只規定對該特殊的轉讓行為――銷售――征收營業稅。買進一處房產后對其進行轉讓，有時因急于變現，并無所得，可能還要虧損，卻也要繳納約％的營業稅及其附加，稅負確實過于沉重。從培育房地產市場的角度考慮，不應開征這個稅，因為流通環節稅負已經很重了。號文件中已顯示決策層對這個問題的重視：普通住宅自住一年以上的“銷售”時免征營業稅，一年以內的僅就差額征收。筆者以為，有差額也應在所得稅項下而不應在營業稅項下征收。非普通住宅的非營業性轉讓也不應征收營業稅?？傊?，營業稅應當僅對房地產開發企業的銷售行為征收，不宜對非營業性的單位和個人轉讓房產的行為征收。
⒋所得稅
所得稅的征收依據是《中華人民共和國個人所得稅》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》，目前投資股票二級市場的收入不征所得稅，是從投資的高風險來考慮的。對于轉讓房產所得，基于投資房地產風險也比較高，似也應降低所得稅。所得稅的主要功能要調節個人收入差距，緩解社會分配不公的矛盾，對于轉讓房產取得所得的中低度收入者，應當少征或不征所得稅。對于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％計征，顯然過于粗糙。出租量大的，其維修、折舊應扣除額也應加大，何況，有些投資者通過貸款來購房，然后進行投資租賃，租金所得還應扣除支付銀行的利息，一律按元扣除，顯失公平。
⒌土地增值稅
土地增值稅的征收依據的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，年月日起施行。條例第一條規定：轉讓房地產取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。從條例的全文看，它調整的行為主要是房地產開發企業的開發經營行為。財政部年月日的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》十二條規定，個人轉讓原自用住宅，凡居住滿五年的免征土地征值稅，居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅；年的號文件規定，暫免征收個人轉讓普通住宅的土地增值稅。這些也都表明主要征收對象是房地產開發企業。筆者認為，非房地產開發經營單位和個人轉讓房產，均不應征收土地增值稅，增值部分可并入所得征收所得稅。
四、對現行房地產交易稅收制度改革的幾點建議
眾成員國中，盡管不動產的稅制各不相同，但主體稅種均由三大類型組成。（）不動產取得稅（）不動產保有稅（）不動產流轉稅。美國的稅制對土地和房屋直接征收的是房地產稅，又稱不動產稅，在財產稅項下，稅基是評估值的－％，稅率大約平均為－％。它可歸類于不動產保有稅，相當于我國的房產稅。根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別征交易稅、遺產贈與稅和所得稅。交易稅在房地產買賣時征收，稅率約％；它可歸類于不動產取得稅，相當于我國的契稅。所得稅，對房地產的出租收入和房地產出售所獲得的差價應征收所得稅。遺產贈與稅，不動產作為遺產或被贈與時才征收。該二種稅可歸類于流轉稅。我國現行稅收制度中，關于房地產流轉的稅種遠比這復雜得多。筆者認為，中國即將加入，入世以后，會有更多的外資投入我國的房地產市場，投資領域除房地產開發經營領域外，投資二級市場買賣租賃也會大量增多。要對現行房地產交易稅收制度進行改革，構建與國際慣例接軌的房地產交易稅收體系。要改變目前的限制流通的做法，降低流通環節的交易稅負，激活市場，促進流通，優化資源配置，促進房地產業全面健康發展。年以后有過幾次稅收政策調整，多只是調整稅率，沒有涉及稅種歸并精簡，力度太小，應當增大稅制改革力度。根據我國實際情況，參照部分成員國房地產稅收制度，提出以下幾點建議。
⒈簡化流通環節稅種，提高辦事效率。
目前流通稅種繁多，辦理房產轉讓、租賃手續，僅各種稅單就要打印許多張，辦事效率低下，根本談不上透明度。要歸并精簡稅種。除房地產開發經營企業外，其他單位和個人的房產轉讓行為，不征營業稅；取消對個人征收固定資產投資方向調節稅；將契稅改名為房地產取得稅；將所得稅、增值稅合并。簡化后流通環節除印花稅仍雙方繳納外，轉讓方、出租方只繳納所得稅，購買方只繳納房地產取得稅（內資單位購房仍暫保留征收固定資產投資方向調節稅。）
⒉降低流通環節稅率，促進流通
降低流通環節的稅負，以達到活躍交易市場，促進房地產行業發展的目的。住宅、非住宅轉讓的稅率應當大體一致。按合并后的稅種，印花稅稅率取％，稅基應為轉讓、出租合同金額、出租的按年計征。轉讓出租所得稅的稅率?。プ笥?，稅基應為房地產轉讓、出租的凈所得額。房地產取得稅的稅率住宅?。?，非住宅取％，稅基為房地產價值。固定資產投資方向調節稅稅率應根據社會經濟結構的現狀及發展趨勢研究確定。
⒊全面開征房產稅
為優化資源配置，擴大稅源、保證房地產稅收總收入不因流通調節稅率的下調而大幅度下降，同時為便于稅收征管和房產管理，應全面開征房產稅。即不論住宅或非住宅，也不論出租或自用全面征收房產稅。非住宅稅率?。?；考慮到目前有相當多的居民購買房改房、經濟適用房仍靠銀行貸款支持，擁有私人住宅的多數居民屬中低收入者，住宅房產稅可暫采用低稅率，?。プ笥?，逐步過渡到與非住宅相同。稅率為房地產價值。同時采取優惠政策，減輕低收入家庭的稅收負擔，如每個家庭可享受－平方米住宅房產稅免稅優惠，或低收入家庭通過申報、公示、審批等公開程序，免交一處住宅房產稅。全面開征房產稅后，城鎮土地使用稅應作相應調整，以避免重復征稅。
⒋開征遺產稅和贈與稅，調整社會分配不均。
房產繼承或贈與，均比照房地產取得稅的有關規定，對房產承受人征收遺產稅和贈與稅，同時對房產承受人征收所得稅。稅基為房產的評估價值，稅率及起征點應廣泛聽取各界意見后確定。
⒌稅制改革后，中央與地方的稅收分成比例，可根據現行稅收制度中各稅種的實際分成比例加權平均確定。
附表：我國現行房地產交易稅收一覽表
稅種計稅依據納稅人稅率征稅依據文件時間
房產稅房屋價值或租金房產所有人從價：按房產原值扣房產稅條例
按一定比例扣除除－％后的
后的余額％；從租：租金的
％
土地增轉讓房地產所取轉讓、出租房地增值額未超過％：土地增值稅
值稅得的增值額產并取得收入的％；－％：條例
單位和個人％；－％：
％；超過％：
契稅房地產價格轉移房地產的承－％契稅條例
受單位和個人
印花稅房地產購銷、轉訂立房地產購銷商品房交易％印花稅條例
移、租賃合同金、轉移、租賃合二手房交易％
額同的單位或個人房屋租賃％
固定資投資項目實際完固定資產投資的％－％固定資產投
產投資成投資額單位和個人（三個人購買住宅免征資方面調節
方向調資企業除外）條例
節稅
營業稅轉讓土地使用權轉讓土地使用權營業稅條例
和銷售不動產價和銷售不動產的
值額單位和個人
企業所房地產出租、轉內資企業企業所得稅
得稅讓收入減去準予條例，
扣除項目后的所
得額
個人所房地產出租、轉中國境內取得房個人所得稅
得稅讓收入減去準予地產出租、轉讓法
手握一滴水范文2
(一)房地產稅收的內涵及目標
1.房地產稅收調控工具｡房地產稅收政策是調控房地產業的政策工具,目前我國房地產稅收體系中有11個相關稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產而設置的稅種,如房產稅､土地增值稅､城鎮土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產相關的稅種,如營業稅､所得稅和城市建設維護稅(見表1)｡
房地產稅收政策與行政調控手段相比,具有規范性､靈活性､基礎性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現宏觀調控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產開發與經營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產交易｡稅收調控與調控供應結構､金融信貸限制等調控手段相比也有其明顯的優點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產投機需求的同時,盡量使其他行業受到較小影響,同時稅收管理執行部門與房地產行業沒有直接的利益關系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡
2.調控目標｡政府對房地產課稅,目的主要包括增加政府收入､經濟增長､物價穩定､收入均等和產業結構調整等｡根據丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當工具數大于或等于目標數,才能保證政策目標的實現｡由于政策目標呈現多元化,會出現目標之間的不相容｡房地產政策目標之間的沖突一是經濟增長和物價穩定的矛盾,體現在當房地產行業處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產行業以及相關行業,銀行信貸規模迅速擴大,于是出現物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩定｡二是經濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優惠政策又會導致高收入者憑借自己經濟實力和優惠政策大量從事房地產投資､投機,致使房產兩極分化嚴重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產運行周期中表現得非常突出｡
(二)回顧近年來我國房地產稅收的調控政策
2005年以來,針對房地產投資規模過大和部分城市房地產市場價格上漲過快的問題,國家對房地產投資實施了一系列的宏觀調控,其中,房地產稅收政策和征管方式也進行了多項調整和規范｡其主要措施有:對營業稅征收的3次調整,對個人住宅轉手交易所得征收個人所得稅,對房地產稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮土地使用稅的征收標準和對房地產開發企業清算征收土地增值稅｡具體來看:
第一,對房地產開發環節的稅收調整,通過引導投資導向來調節供給｡比如2006年規定將房地產開發企業所得稅按預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率征收,并且按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導投資導向,不鼓勵資金再進入房地產市場,同時也顯示出調控政策針對住房供應結構的引導｡2007年規定房地產開發企業土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復到房地產開發企業原有的應繳納的稅負水平,對壓縮房地產開發企業利潤空間有較大作用｡
第二,對房地產交易環節的稅收調整,通過控制和引導需求來實現｡比如2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構,穩定住房價格的意見》,規定從2006年6月1日起,對購買住房
二､房地產稅收調控對房地產價格的影響
(一)理論分析
1.以房地產供給為核心的傳導機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業稅､個人所得稅以及對房地產開發企業征收土地增值稅｡它的影響是:當政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設下新的市場均衡中的供求表現為均衡價格的提高,同時市場數量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產市場調控的影響最可能的結果是引起房地產價格的進一步提高,而房地產的供給數量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產稅收政策對抑制房價增長的效應是有限的,但對控制房地產規模擴張可能有一定作用｡
2.以房地產需求為核心的傳導機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負向消費者轉嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉嫁往往是比較容易實現的｡而向需求方征稅稅負幾乎是不可轉嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負的增加可能會引起需求下降,從而導致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規模擴張得到雙抑制的宏觀調控目標[2]｡
(二)實證分析
2005年以來的房地產稅收政策調整雖然取得了一定的成效,但與人們的預期還有很大差距,房價總體上呈現快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產銷售價格同比增長指數來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩定增長態勢(見圖1)｡
造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調控來講,主要有幾個原因｡
1.稅收政策調控主要作用于供給方｡從我國房地產市場的供求狀況來看,在房地產的開發和銷售環節征稅,只會提高房地產的價格,而不會降低開發商的利潤,也不會對房地產商品的供給產生影響,反而使房地產的投資性需求上升｡
2.稅收政策對新房交易缺乏應對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產的二手房轉讓交易環節｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡
3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經濟范疇,在理論上的區別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調控功能｡目前,我國涉及房地產稅收占房地產開發成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴重影響了房地產稅收政策的順利傳導,嚴重阻礙了政府通過稅收對房地產市場的調控｡
三､房地產稅收調控對房地產業稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產稅收收入
1.房地產稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現能力增強｡2004年以來,隨著房地產業快速發展,與之相關的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據稅務部門統計,2004-2008年海南省房地產地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業稅收實現能力(每百元增加值實現的稅收總收入)來看,房地產稅收實現能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡
2.房地產稅收彈性系數和協調系數較高｡從近年來房地產稅收對房地產業增加值和房地產投資的彈性系數來看,海南省房地產稅收增長高于經濟總體增長｡除2006年房地產稅收超常增長外,其余年份的房地產稅收對房地產增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產稅收對房地產業增加值(剔除2006年)和房地產投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經濟增長現象(見表4)｡
從房地產稅收協調系數(產業稅收比重/產業GDP比重)看,海南房地產稅收貢獻也高于經濟貢獻,2004-2008年房地產稅收協調系數平均為2.75(見表5)｡
3.房地產主要稅種受政策調控影響較大｡我們以稅收政策調整的主力房地產營業稅､房地產企業所得稅､城鎮土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮土地使用稅稅收政策效應最為明顯,在2008年提高征收標準后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節節攀升,在2007年由“預征”改為“實際清算式”后,實現額上升至3億元,而在2008年房地產市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產企業所得稅在2006年“將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產企業所得稅增長主要是由于2007年房地產市場熱,房地產企業大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對城鎮土地使用稅､土地增值稅和企業所得稅,契稅和房地產營業稅的政策效應對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額,我國對房地產開發企業在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一降低到1%”,所以政策調整效應還未完全釋放｡由于銷售房地產營業稅占到房地產營業稅比重達到80%-90%,房地產營業稅的增減主要受到房地產市場銷售的影響,而對房地產營業稅的稅收調節政策主要集中在二手房轉讓環節,所以對房地產營業稅影響并不大(見表6)｡
(二)局限性:房地產稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國的房地產稅收調控只是在現有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產稅收體系的改變,使得房地產稅收的實現仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產稅收被西方發達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產的資源性要素作用沒有得到應有的重視,使得房地產稅收對經濟的調控作用仍顯不足｡
2.房地產稅收波動較大,增長缺乏可持續｡海南省房地產從2006年下半年開始升溫,房地產稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現90.77%的增長｡這種增長一直延續到2008年第三季度,第四季度隨著房地產市場疲軟房地產稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產稅收已呈現負增長｡房地產稅收受制于宏觀環境的影響因素太大,房地產稅收增長缺乏后勁,也可從房地產稅收對房地產增加值彈性系數逐年下降得到證明(見圖2)｡
3.從結構上看,房地產領域稅賦結構仍不合理,重流轉､輕保有｡房地產保有環節的稅收目前只有城鎮土地使用稅和房產稅,與房地產轉讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數據來看,兩稅各年數額基本平穩,并沒有隨著房地產市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調整也很少,除2008年城鎮土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡
四､進一步完善房地產稅收調控政策的對策建議
(一)短期政策調整:著力發揮稅收對房地產需求的調控作用
應充分發揮稅收在房地產消費環節和保有環節的調控作用,控制房地產市場的投資需求｡當前稅收調控的重點應該是區分房地產的消費性需求和投資性需求,在房地產消費環節和保有環節實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環節,可對居民的消費性購房給予減免契稅的優惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優惠政策｡在保有環節,首先要改變房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據,按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀反映房地產價值和納稅人的負擔水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產稅和城鎮土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產市場健康發展[3]｡
(二)長期政策調整:逐步將房地產稅收重點由供給方征稅轉向需求方征稅
按照征稅環節的不同,可分為三個部分構建我國的房地產稅收體系,即房地產取得稅類､房地產轉讓稅類､房地產保有稅類(見表8)｡目前我國房地產在稅種設計上缺乏系統性的考慮,使得某些環節存在稅種之間交叉重疊,產生重復征稅的現象｡改革的主要目標:征稅環節后移,大幅度提高房地產保有環節和取得環節的稅負水平,適當減輕交易環節稅收｡[4]
1.房地產取得環節｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據,改“從量計征”為“從價計征”,以體現耕地質量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產交易產權交易征收印花稅的規定,避免重復征稅｡
2.房地產交易環節｡一是取消房產稅和城鎮土地使用稅,由物業稅代替｡現行稅制中對房產從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產價值中所含地價既按價值征收了房產稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業所得稅和個人所得稅,稅率根據所轉讓房地產持有時間的長短有所區分,時間越長稅率越低,導致房地產短期投機行為｡
3.房地產保有環節｡對土地､房產開征統一的物業稅,計稅依據以各類房屋的重置價格為基礎,參照當地市場價格水平確定,為了避免重復征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅,由營業稅､所得稅來調整｡征收物業稅使養房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養房的成本,增加出租量｡同時,物業稅歸屬地方稅種,有利于調動地方財政積極性｡開征物業稅應循序漸進,首先對生產､經營性房地產實施新的物業稅,同時廢除原相關的房地產稅;然后適時對非生產性､非經營性的高檔居民住宅開征物業稅;最后擴展到對所有非生產性､非經營性的居民住宅全面開征物業稅｡
4.房地產租賃階段｡房地產稅收改革不能僅限于持有環節和交易環節,可以對房屋租賃､廉租房､經濟適用房等制定相關的稅收優惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優惠,這樣可逐步改變人們的住房需求彈性,購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導人們進行租房消費｡
(三)完善房地產相關配套制度,促進稅收改革
房地產稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統一協調好各個部門才能完成｡一是完善房地產登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權屬及面積臺賬;強化房地產產權登記,盡快實行房屋和土地產權證書合一制度｡二是建立房地產估價制度,包括建立評估機構,探索評估方法,培養評估人員等｡三是完善房地產定價制度,實行房地產交易價格申報制度｡四是規范土地市場,加強政府對土地供應的調控｡五是盡快建立起全面準確的房地產信息資料和監控系統,為科學征稅提供依據｡
參考文獻:
[1]龔春榮.中國房地產稅收政策[J].上海房地,2008,(6).
[2]翟曉強.房地產稅收政策的傳導機制分析[J].黑龍江對外經貿,2008,(11).
手握一滴水范文3
感動的來源是我們的感官，眼耳鼻舌身加上觸覺和壓覺。如果封閉了我們的感官，就戮殺了感動的根，當然也就看不到感動的芽和感動的果了。感官是一群懶惰的小精靈，同樣的事物經歷多了，感官就麻痹松懈了?，F代社會五光十色瞬息萬變，感官更像被塞進太多脂肪的孩子，變得厭食和疲沓。如今人漸漸喪失了感動的能力，感動閃現的瞬間越來越短，感動擴散的漣漪越來越淡。因為稀缺，感動變成了奢侈品。很多人無法享受感動，于是他們反過來譏諷感動，諂笑感動，把感動和理性對立起來，將感動打入了盲目和幼稚的泥沼之中。
感動是一種幸福。在物欲橫流的塵垢中，頑強閃現著鉆石的瑰彩。當我們為古樹下的一株小草決不自慚形穢，而是昂首挺胸成長而感動的時刻，其實我們想到的是人的尊嚴。我上小學的時候，在一次考試中，得到了有生以來最差的分數。萬念俱灰之時，我看到一只蜘蛛鍥而不舍地在織補它殘破的網。它已經失敗了三次，一次是因為風，一次是因為比它的網要兇猛百倍的鳥，第三次是因為我惡作劇的手。蜘蛛把它的破壞者感動了，風改了道，鳥兒不再飛過，我把百無聊賴的手握成了拳。我知道自己可以如同它那樣，用努力和堅忍彌補天災人禍，重新紡出夢想。我也曾在藏北雪原仰望浩渺星空而淚流滿面，一種博大的感動類似天毯，自九天而下裹挾全身。銀河如此浩瀚，在我淺淡生命之前無數年代，它們就已存在，在我生命之后無數年代，它們也依然存在。那么，我的存在又有什么意義呢？在這個惶然的瞬間，我被存在而感動，決心要對得起這稍縱即逝的生命。
我喜歡常常感動的女人，不論那感動我們的起因，是一瓣花還是一滴水，是一個旋動的笑顏還是一縷蒼老的白發，是一本舉足輕重的證書還是片言只語的舊箋……引發感動的導火索，也許舉不勝舉，可以有形，也可以是無所不在的氛圍和若隱若現的天籟。感動可以騎著任何顏色的羽毛，在清晨或是深夜，不打招呼地就進入了心靈的客廳，在那里和我們的靈魂傾談。
珍惜我們的感動，就是珍惜了生命的零件。在感動中我們耳濡目染，不由自主地逼近那些曾經感動過我們的靈魂。也許有一天，我們也在無意間成了感動的小小源頭，淙淙地流向了另一個渴望感動的雙眸。
美點賞析
感動，感情動起來，多么直白樸實的解釋。從什么時候起我們封閉了自己的感官，切斷了自己感動的心弦，變得冷淡、冷漠？
感動是一種心態。當你對美麗視而不見時，你感受不到春天小草萌生的新芽，你感受不到夏天朵朵燦爛的葵花向日，你感受不到秋天累累碩果壓枝低，你感受不到冬天晶瑩的雪花飄舞。能被感動，是一種心態，拾起感動，我們的心便不再枯澀。感動使我們變得清純率真，變得清潔明亮，變得豐富廣博。
感動是一份熱情。作者說：“我喜歡常常感動的女人，不論那感動我們的起因，是一瓣花還是一滴水……”是啊，只要你還能被感動，你就不至于喪失良知和天性，你就會充滿激情地去面對明天那輪嶄新的太陽。
手握一滴水范文4
學會了痞子的修行，學會了，不講人情，不講面子，不談論什么尊嚴，學會了流氓的學問，只會談論利潤，想象天真的無本生意，念著世界上免費的午餐，學會了無賴的智慧。盤算著做吃山高，經營著空手套白狼。
學會瞎子的心理學問，讓我知道，肉眼只能看到表面，內心觀滄海才能多一點理解，多一點知識，因為世界上有著太多的不確定，只能用心去看，用思維去判斷，才能多一點觀察，多一點明白，不能去盲目的做決定，不能不假思索的去下定論。
學會聾子的才能，讓我知道，有些事可以當做回憶，一些事要一筆勾銷，不要去理會太多的麻煩和錯亂，只要安心的問候自己，把一些值得回憶的藏到心中，就算到老年的時候，再怎么的窮，再怎么的沒有財富，就算是沒有朋友，但是自己還有一本回憶錄。
學會啞巴的能力，說著該說的，想著該想的，雖然不能去表達一些，但是可以去做一些事情去描述一切，讓自己的朋友和親人知道，世界上并非什么事情都非得用話語來描述，其實用行動也可以，去描述親情，去寫下愛情，去記錄友情。
看透了神仙，讓我知道，什么叫特殊能力，什么是點石成金，什么是一句話能開萬條路，什么人能解千道迷，步落塵世，只為有緣人，闖進滄海，只為識別一滴水。
理解了小鬼，讓我領悟，機靈的組合，敏感的應對，思維的調整，周旋的判斷，路上的歡樂，心中的快樂，不問黑，不理明，不識陰陽兩相隔。
注視了人群，學得了，冷眼相對，悲語交加，真的也好，假的也妙，無虛無實，貪婪一時，縱橫一世，不識自己不識外，只等雙手握清風，平凡一秒，快樂一生，即無遺憾也無怨?；貞涗泴懺诹俗蛱?，把無聲無息寫在了明天，把一點一滴的面對講述在今天。
天文學家讓我學會，縱橫星壇，觀望月外，守護黎明，保護夜景，查無形之中，看無影之時，明人中亂變，識滄海樓層，辨心中隱私，解無為之行。
手握一滴水范文5
感動最望文生義最平直的解釋就是——感情動起來了。你的眼睛會蒸騰出溫熱的霞光，你的聽覺會察覺遠古的微響，你的內心像有一只毛茸茸的小松鼠越過，它纖細而奔跑的影子驚擾你思維的樹葉久久還在曳動。你的手會不由自主地出汗，好像無意中撿到了天堂的房卡，你的足弓會輕輕地彈起，似乎想如赤腳的祖先一般迅跑在高原……
感動的來源是我們的感官，眼耳鼻舌身加上觸覺和壓覺。如果封閉了我們的感官，就戮殺了感動的根，當然也就看不到感動的芽和感動的果了。感官是一群懶惰的小精靈，同樣的事物經歷多了，感官就麻痹松懈了?，F代社會五光十色瞬息萬變，感官更像被塞進太多脂肪的孩子，變得厭食和疲沓。如今人漸漸喪失了感動的能力，感動閃現的瞬間越來越短，感動擴散的漣漪越來越淡。因為稀缺，感動變成了奢侈品。很多人無法享受感動，于是他們反過來譏諷感動，諂笑感動，把感動和理性對立起來，將感動打入了盲目和幼稚的泥沼之中。
感動是一種幸福。在物欲橫流的塵垢中，頑強閃現著鉆石的瑰彩。當我們為古樹下的一株小草決不自慚形穢，而是昂首挺胸成長而感動的時刻，其實我們想到的是人的尊嚴。我上小學的時候，在一次考試中，得到了有生以來最差的分數。萬念俱灰之時，我看到一只蜘蛛鍥而不舍地在織補它殘破的網。它已經失敗了三次，一次是因為風，一次是因為比它的網要兇猛百倍的鳥，第三次是因為我惡作劇的手。蜘蛛把它的破壞者感動了，風改了道，鳥兒不再飛過，我把百無聊賴的手握成了拳。我知道自己可以如同它那樣，用努力和堅忍彌補天災人禍，重新紡出夢想。我也曾在藏北雪原仰望浩渺星空而淚流滿面，一種博大的感動類似天毯，自九天而下裹挾全身。銀河如此浩瀚，在我淺淡生命之前無數年代，它們就已存在，在我生命之后無數年代，它們也依然存在。那么，我的存在又有什么意義呢？在這個惶然的瞬間，我被存在而感動，決心要對得起這稍縱即逝的生命。
手握一滴水范文6
當蘇武牧羊的故事在大江南北開花
當岳飛的滿江紅寫滿忠誠
當文天祥的正氣歌震撼人心
當林則徐的銷煙一舉叫洋人膽戰心驚
當吉鴻昌的“我是中國人”在海外擲地有聲
我們驕傲
我們自豪
巍巍珠穆朗瑪興奮地沸騰
浩浩長江卷起激動的浪濤
我們偉大的祖國搭上改革的快車
與時代一起奔跑
即使我們是一滴水
也深深眷戀小溪
即使我們是一棵草
也深深熱愛九百六十萬平方公里的每一寸土地
神州大地一十三億人民
你們就是那清澈的江水
你們就是那樸實的大地
我們深深地愛著你
人民啊
您的需求就是我們的目的
人民啊
您的意見就是我們的真理
人民啊
為了你們
我們將改革的火炬高高擎起
為了你們
我們將與時俱進
奮斗不息
我們必須以嶄新的形象
和你們心連在一塊
手握在一起
愚昧總與落后聯姻
科學總與飛騰為侶
我們早已插上科學的翅膀
我們早已告別無知的世紀
我們叩開知識的大門
孜孜以求成功的奧秘
電腦前鼠標輕點
點出致富大潮滾滾來
國際領域中縱橫捭闔
地位蒸蒸日上直叫華夏子孫笑開懷
我們在書山中跋涉
知識的魅力如星光燦爛
我們在市場中探求
一個個合作項目如寶石耀眼
我們坐著神五前進
我們坐著神六升騰
我們與科技女神同行
沒有綠葉花不開
沒有餡餅從天來
航船犁出萬里浪
蜜蜂釀蜜采花忙
看我中華大地人
辛勤勞動鑄輝煌
夜已闌珊
一燈如豆
我們翻譯發展的藍圖
驕陽似火
我們把科技書籍送到地頭
多少個夜晚
多少個白晝
我們廢寢忘食
為了豐收的喜悅寫滿額頭
我們有十三億顆向上的心靈
我們擰成一股堅強的纜繩
分開我們張揚個性
合攏我們眾志成城
團結是我們的力量之源
互助是我們發展的根本
為了龍的戰艦永不沉沒
我們風雨同舟
斬浪前行
踏踏實實做事
光明磊落做人
把誠實寫進工作日志
把守信鐫刻在心的底層
把義字寫得像高山一樣雄渾
把利字看得比鴻毛還輕
用誠實守信的砝碼
撐起人心永恒的天平
珍珠的美麗源于沙礫的圍困
杜鵑的絢爛充滿血雨的滋潤
當有人藐視法律
向我們放起唇槍舌劍
我們像泰山一樣鎮定
我們像陽光一樣溫情
但是我們必須利劍出鞘
將一切腐朽與丑惡消除殆盡
捍衛法律的神圣
我們心中呼喊著七個大字
永保人民的安寧
星星快要散落天際
我們頂著殘月往家趕
曙光還沒有躍出地平線
我們早早上班
艱苦奮斗鑄就了我們強勁的臂彎
不懈工作描繪我們幸福的笑臉
今天的中國輝煌無比
明天的中國燦爛無限
八榮八恥是不滅的明燈
八榮八恥是生命的航線
讓我們高聲朗誦
以熱愛祖國為榮
以危害祖國為恥
以服務人民為榮
以背離人民為恥
以崇尚科學為榮
以愚昧無知為恥
以辛勤勞動為榮
以好逸惡勞為恥
以團結互助為榮
以損人利已為恥
以誠實守信為榮
以見利忘義為恥
以遵紀守法為榮
以違法亂紀為恥
以艱苦奮斗為榮
以驕奢逸為恥
將社會主義榮辱觀堅持到底