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房地產需求范文1
關鍵詞：利率；投資需求；自住需求
中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2008）14－0079－02
一、引言
中國房地產業在經歷了十年的波動之后，在2003年下半年重新快速增長，對國民經濟的發展起到了巨大推動作用。但是，同時也造成了目前房地產投資過熱，房價居高不下等問題，特別是現階段國內外學者和專家普遍認為中國的房地產市場存在巨大的泡沫或局部泡沫，有可能造成中國房地產市場的不穩定并危及整體國民經濟的良好走勢。
利率政策作為一項重要的貨幣政策宏觀調控方式，近年來一直是政府對房地產市場進行宏觀調控的重要手段，自2004年以來，央行共10次上調存貸款基準利率來調控房地產市場。利率對房地產的調控究竟會起到怎樣的效果呢？本文將從利率對房地產市場的投資需求和自住需求影響切入，通過利率對房屋需求的影響機制來分析利率的地產市場需求效應，并希望揭示利率調控的特點及效果。
二、利率變動對房地產的投資型需求的影響
房地產投資型需求是指投資者基于對未來房價看漲預期而買入房地產品的行為，這種行為旨在追逐房地產的資本收益。由于受到收入限制，投資者需要利用金融杠桿來突破其預算約束，因而只有當房價上漲帶來的利潤率高于利率，投資者才有利可圖。顯而易見的是利率的變動可以通過影響投資者的成本來降低投資因素；另外，利率的上調也會對未來房價產生影響，進而影響投資預期。
Muellbauer和Murphy認為，投資者主要從兩個方面獲得投機收益：（1）房地產所有者從物業的使用中獲得收益，這是假設資本收益的預期為零；（2）房地產所有者預期價格變化導致其資本收益的增減量。可用如下公式表示房價的構成：
由上式可得出如下結論：
（1）房價由房屋租金水平、銀行利率、房屋的風險報酬率、房屋租金增長率及前一期房價的增長率決定。當其他因素不變時，房地產的價格與銀行利率成反比，當利率上升時，房地產的價格下降。
（2）利率對房價的影響程度受制于房價對利率的彈性，即與上述多項因素的絕對值相關。
近年來，地產市場的表現也可以印證上述結論，自2004年起央行雖多次上調利率，但各次上調幅度均為0.27個百分點，而近三年來各大城市房價將近翻了一番，即市場的預期漲幅遠高于利率的波動，這也就造成了利率調控效應的弱化。
另一方面，利率上調導致的均衡價格和市場房價的差距被擴大，當房價逐步回歸理性水平，房價跌幅會更深，對金融經濟會造成的破壞會更嚴重。所以，在我國現階段將利率作為擠出房地產投資效應的調控工具是具有很大風險的。
三、利率變動對房屋自住型需求的影響
房屋既是投資品也是一種消費品，作為消費品是為了滿足消費者的歸屬感和安全感，對于消費者來說是必需的，所以房屋也符合一般必需品的特點――需求缺乏彈性。同時，房屋產品也具有其特殊性，對于大多數用戶來講，一生中只會消費這種特殊的必需品一次。由于這種商品需要消耗家庭大部分資金和預支未來收入，而且短期內可以通過租房來替代買房給消費者帶來的基本效用，所以，短期來看，房屋的需求又是具有較大彈性的。
方程左邊表示當利率發生變動時，當期消費量的變動。等式右邊第一項是在保持原有效用水平不變的條件下，利率變動對第一期消費數量的影響；第二項是在其它條件不變的情況下，消費者第二期的收入變化對第二期消費數量的影響總額。即利率變動的總效應可以分解為利率變動的替代效應和收入效應之和。
由上述分析可得出以下結論：
（1）對于大部分消費者，即借貸購房者而言，利率上升引起的替代效應和收入效應均減少消費者對住房的即期消費；對于凈儲蓄購房者替代效應減少即期消費，收入效應增加即期消費。
從房地產市場的實際表現來看，利率的提高的確延緩了不少消費者的購房計劃，但由于房屋消費只在短期較具有彈性，如果短期內不能逐步改善房屋供給，住房的剛性需求也會逐步釋放。如近年來雖然房價越調越漲，仍有不少具備一定經濟實力的消費者高位購房。
四、結語
上述分析表明無論是對于投資型需求還是自住型需求，利率的上調都會起到一定的抑制效果。但是，由于目前房地產市場的非理性上漲，均衡價格和市場價格偏離，導致了利率調控對投資需求的擠出效應弱化。目前，國內地產市場主要表現為供需失調的情況下，投者利用銀行低利率投機房產拉動房價上漲。而由于利率變動不僅影響到投資者也會影響自住型消費者購房需求，其上調程度有限，這決定了利率調控的局限性。
參考文獻：
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房地產需求范文2
關鍵詞：市場需求；回歸分析；預測模型
1 引言
在市場經濟條件下，房地產業起著重要的作用。[1]隨著我國經濟的迅速發展，房地產市場也是一片欣欣向榮，房價處于不斷上漲中。在整體經濟增長的前提下，房地產市場運行的表現更是超出預期。[2] 2012年年初總理再次強調調控房價政策不放松。影響房價的因素很多，但歸根結底，房價取決于市場供求情況。[3]而房價也會反過來影響市場供求。[4]解讀國家的宏觀政策后，可發現我國現要實現有效有度地遏制房地產行業發展過熱，實現經濟軟著陸?；谏鲜鰞牲c，對房地產市場需求的預測具有十分重要的意義。
2 模型建立和實證研究
通過以上分析，得出影響我國房地產市場需求的可量化的因素為GDP、人均GDP、年人均可支配收入、房地產銷售價格、房價收入比、銀行住宅五年以上貸款利率、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口。本文采用多元線性回歸模型來表示房地產市場需求量與各因素之間的關系，其自變量與因變量的關系可表示為：
其中，X1，X，2，……Xp為自變量，Y為因變量，ε是服從正太分布N（O，δ2）的隨機變量，b0， b1， ……bp為待估參數。
線性回歸方程的檢驗方法主要包括模型擬合程度R2檢驗、方差分析（F檢驗）、r檢驗三種檢驗方法，分別對模型的預測值與觀測值的相關系數、線性回歸的整體顯著性、線性回歸中各回歸系數的顯著性三個方面進行檢驗。本文參考鄭州市統計網的信息，選取鄭州市1999-2012年的數據進行實證研究。數據見表1，具體實證部分如下：
年份 房地產銷售面積（萬） GDP（億元）） 人均GDP（億元） 年人均可支配收入（元） 房地產銷售價格（元） 房價與家庭收入比值 銀行住房五年以上貸款利率（%） 城鎮儲蓄存款（億元） 市區年末總人口（萬人） 房地產預期價格（元）
1999 75.6 632.934 10091 6148 1481 11.61 4.05 513.53 631.6 1578
2000 184.2 728.4 11227 6458 1883 11.38 4.05 565.78 665.9 1987
2001 143.7 815.8 12149 7266 1969 10.88 4.05 692.78 677.0 2265
2002 163.1 913.9 13394 7772 2029 10.40 4.05 849.57 687.7 2000
2003 269.3 1074.1 15506 8647 2046 10.41 4.05 1048.49 697.7 2156
2004 314.5 1335.2 18995 9667 2098 9.32 4.05 1211.09 708.2 2426
2005 613.7 1660.6 23320 10977 2637 8.79 4.41 1436.08 716 2789
2006 801.8 2007.8 27882 12187 2873 8.51 4.41 1620.75 724.3 3124
2007 1097.9 2486.7 34068 14084 3573 7.80 4.86 1658.71 735.6 4520
2008 699.6 3012.8 40736 16120 5607 6.16 4.86 2067.22 743.6 5789
2009 1198.9 3308.5 44242 17417 4294 6.16 4.86 2511.17 752.1 4691
2010 1558.7 4040.9 47608 19376 4957 4.21 6.14 2911.00 866.1 5490
2011 1563.2 4979.8 56856 22477 5696 4.11 6.14 3252.15 885.7 5941
2012 1441.9 5549.8 62049 25301 6252 4.17 6.14 3845.46 903.1 6481
表1
2.1 模型構建
相關性分析表見表2。通過對各因素的相關性分析，得出了對因變量房地產市場需求（即房地產銷售面積）影響程度較大的3個自變量且3個變量之間沒有相關性，即年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口。建立房地產市場需求預測的一元三次線性回歸模型，其中因變量房地產銷售面積定義為Y，自變量年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口分別定義為X1，X，2，X3。
通過SPSSl9.O的分析得出，模型擬合情況可以令人滿意，預測值同觀測值的相關系數為，且模型可以解釋的觀測數據，滿足一般要求，具體見表3。
2.2 模型檢驗
房地產銷售面積 GDP 人均GDP 年人均可支配收入 房地產銷售價格 房價與家庭年收入比值 銀行五年以上貸款利率 城鎮儲蓄存款 市區年末總人口 房地產預期價格
房地產銷售面積 1 .942** .951** .954** .878** -.954** -.939** .940** .919** .907**
GDP .942** 1 .993** .998** .960** -.972** .964** .993** .966** .957**
人均GDP .951** .993** 1 .997** .971** -.982** .943** .988** .941** .973**
年人均可支配收入 .954** .998** .997** 1 .963** -.978** .950** .599 .458 .963**
房地產銷售價格 .878** .960** .971** .963** 1 -.960** .910** .944** .896** .991**
房價與家庭年收入比值 -.954** -.972** -.982** -.978** -.960** 1 -.945** -.974** -.944** -.966**
銀行住房五年以上貸款利率 .939** .964** .943** .950** .910** -.945** 1 .948** .971** .915**
城鎮儲蓄存款 .940** .993** .988** .599 .944** -.974** .948** 1 .967** .939**
市區年末總人口 .919** .966** .941** .458 .896** -.944** .971** .967** 1 .893**
房地產預期價格
.907** .957** .973** .963** .991** -.966** .915** .939** .893** 1
表2
通過SPSSl9.0的統計分析，說明模型的擬合程度較高，可以對擬合模型數據進行F檢驗、T檢驗。
R R Square Adjusted Square
.945a .894 207.17
表3
2.2.1 方差分析
從表4方差分析的結果顯示，年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口與房地產銷售面積的線性相關性顯著，其Sig.值很小，遠小于0.01的顯著性水平要求，故通過線性回歸假設，具體見表5。
模型 平方和 df 均方 F Sig.
Regression 3608035.52 3 1202678.84 28.021 .000a
Residual 429207.08 10 42970.71
Total 4037243.60 13
表4
模型 非標準化系數 t Sig.
B 標準誤差
（常量） -270.45 1728.01 -2.735
年人均可支配收入 .088 .099 3.886 .016
城鎮儲蓄存款 -.228 .645 -2.192 .015
市區年末總人口 0.337 2.713 2.214 .013
表5
2.2.2 回歸參數顯著性檢驗
回歸系數的檢驗結果顯示，自變量年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款、市區年末總人口的系數為0的概率分別為0.016、O.015、O.013小于通常所要求的O.05，即可認為回歸有效；且t值絕對值均大于2，也說明此模型可行。
由此可認為多元線性回歸模型通過檢驗，可用于未來鄭州市房地產市場需求的預測，模型表達式為：
2.2.3結果解釋
該模型表示年人均可支配收入每增加l元，房地產銷售面積增加0.088萬平方米；城鎮儲蓄存款每增加l億元，房地產銷售面積減少0.228萬平方米；市區年末總人口每增加l萬人，房地產銷售面積增加0.337萬平方米。
2.3 自變量因素預測
模型中自變量的預測方法均是根據表1中所對應的自變量的值進行散點圖分析，均得出這些因素與年份之間存在近似的一元線性關系，設一元線性回歸方程：
其中，yi為年人均可支配收入，ti為年份。然后對回歸方程進行方差分析和擬合情況檢驗，依此得出自變量對應的預測值。
年人均可支配收入回歸方程：
城鎮儲蓄存款回歸方程：
市區年末總人口回歸方程：
具體預測值（以4年為例）分別見表6，表7和表8。
2.4 預測結果
年份 2013 2014 2015 2016
年人均可支配收入預測值（元 26685.52 28250.16 29814.79 31379.43
表6
年份 2013 2014 2015 2016
城鎮儲蓄存款預測值（億元） 4542.66 4828.67 5114.67 5400.68
表7
年份 2013 2014 2015 2016
市區年末總人口預測值（萬人） 1031.44 1041.93 1052.42 1062.91
表8
年份 房地產銷售面積 年人均可支配收入 城鎮儲蓄存款 市區年末總人口
2013 1532.75 26685.52 4542.66 1031.44
2014 1608.76 28250.16 4828.67 1041.93
2015 1684.77 29814.79 5114.67 1052.42
2016 1760.79 31379.43 5400.68 1062.91
表9
經過以上分析，可以得出鄭州市房地產市場需求的三元一次線性回歸模型：
由此得出未來四年鄭州市房地產市場需求量預測值，見表9。由表9可以看出，未來四年鄭州市房地產市場需求量將出現正向增長。
3 結束語
本文首先研究了影響我國房地產需求的眾多因素，在這些因素中抽取可以量化的因素為自變量，建立了房地產市場需求的預測模型。實證研究中，發現影響鄭州市房地產市場需求的關鍵因素為：年人均可支配收入、城鎮儲蓄存款和市區年末總人口。在預測模型中，使用了線性回歸方法和多元回歸方法，對鄭州市未來四年的房地產需求情況進行了預測。希望能對房地產市場經濟軟著陸有一定的意義。
參考文獻：
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房地產需求范文3
關鍵詞：房地產市場；剛性需求；有效化條件；市場主體
中圖分類號：F2文獻標識碼：A文章編號：16723198（2013）16000901
1引言
2012年以來，“剛需”這個詞一直緊密牽動著房地產市場，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都全國十大重點城市新房成交量（包含保障房）為56513套，比4月同期上漲226%。與今年的年初房地產市場上低迷的不景氣相比，由于剛性需求的進入，房地產市場上也出現了回暖的跡象。各地方政府也出臺了各種微調政策，促進剛性需求積極的入市，剛性需求成了目前主導房地產市場上的中堅力量。
在5月23號國務院常務會議上，溫總理強調了“穩增長放更重要位置”、“要著力擴大內需”，要根據形勢變化加大預調微調力度。與4月13日國務院常務會議指出的“堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”略有不同。首先可以看出，國家提出改變的方向仍是要“穩”增長，而不是激進的大力發展，對于仍處在調控中的房地產市場來說，還不可能一下放寬政策，讓大量投資性需求進入房地產市場，實現大幅度增長，由此釋放剛性需求，將剛性需求有效化仍是近期房地產市場發展的重要推動力量。其次堅持房地產調控政策的不動搖基礎上，根據形勢的變化進行微調嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。表明了中央允許調整的力度并不大，之前被叫停的幾個地方微調政策也說明中央宏觀調控的底線限是并沒有放松的。現在重點鼓勵的仍是剛性需求。
這一輪被稱為史上最嚴厲的樓市調控中，盡管各地采取了微調樓市的政策，首套房利率恢復，公積金放寬等政策紛紛出臺，但類似上海放寬限制人群、佛山上調限價等政策被叫停說明地方政策微調絕不能越過限購及抑制房價上漲的界限，這表示政府調控的主要方向并未發生改變。所以未來的一段時間內，釋放剛需還是房地產市場主要目標，潛在的剛性需求轉化成有效的剛性需求的條件分析成了促進房地產市場健康發展起來的重要思考。
2剛性需求向有效需求轉化需要一定條件
對于投機需求來說，投資性需求有效化需要更多的條件，首先在宏觀層面，政府的調控政策還對二套房是很嚴厲，限購令仍未解除，購房條件苛刻，差別性信貸政策讓投資成本更高，而且在微觀層面，具備投資需求或有投資能力的潛在需求只是部分的中高收入層次群體，是有一定的財富積累或具有投資觀念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，購房意愿不如剛性需求迫切。而剛性需求要解決自住問題，購房意愿強烈，環境影響因素不大，政府大力鼓勵，購房貸款優惠幅度大，潛在的剛醒需求更容易向有效需求轉化。
當前房地產市場回暖表明，釋放剛性需求，將潛在的剛性需求轉化成有效需求仍是目前房地產市場的發展方向。但是剛性需求有效化仍需要一定的條件。潛在的剛性需求只具備購房意愿或者購房能力之一，有購房能力的因為沒有合適的樓盤沒有購房，有購房意愿的積累資金不夠或者收入不高都限制了剛性需求的有效化，為了剛性需求從潛在需求向有效需求轉化，促進剛需購房有效完成，要從各方面對剛性需求有效化條件進行分析，規范剛需購房優惠制度，保障房地產市場健康發展。
3房地產市場剛性需求有效化條件分析
3.1從房地產運行過程分析剛性需求有效化條件
使剛性需求向有效化轉變，一方面增加剛性需求購房者的現金購房能力，促進房價合理回歸，同時另一方面也要提高剛性購房者的購買意愿，開發商制定合理進行市場定位和開發計劃。從各個環節促進剛需的有效化。
土地成本是房價的重要部分，在土地出讓時，政府實行土地優惠政策，可以降低土地成本，并對土地規劃進行確定，提供限價房或者經濟適用房，降低房價，使更多剛性需求的購買者能夠購買。而為了提高購房者的意愿，出讓區位較好的土地可以使樓盤更吸引剛性購房者消費，規定容積率以及配套設施建設規劃，提高居住環境質量，提供合理的樓盤產品，可以讓剛性需求者將購買想法付諸行動。
在設計建造房屋時，合理的戶型設計能大大增強剛性需求的購買欲望，雖然剛性需求在資金積累上相對于投資需求比較不足，但是開發商為了降低成本采取差劣戶型的設計或者降低建筑質量標準的做法會使更多剛性消費者轉變購房意愿，對于首次置業的購房者一些中小戶型設計更受青睞。開發商在為剛性需求提品時還要做好市場定位，避免不必要高端建設，減少成本浪費，減輕購房者的經濟負擔。
在房屋的購買流通環節，各地方嚴格執行限購令限制投資性需求可以抑制房價的飛漲，實行差別性利率、首套房的利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，都大大降低了剛性需求購房的門檻，放寬首套房公積金貸款政策，提供住房補貼等其他政策直接提高了剛性需求的購買能力，在近期進行微調的各個城市中，經過中央同意的微調政策全部基本是在這個環節的針對剛性需求的實行優惠的，這些措施都很大程度上將潛在的剛性需求轉換成了有效需求。
3.2從房地產市場主體分析剛性需求有效化條件
政府無疑是推進將剛性需求向有效化發展的主導力
量。參與了各個環節的調控。中央設立大方向的宏觀政策，嚴格控制房地產調控，監督地方政府開展實施，地方政府采取限購令、差別性利率、首套房的利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，調節房地產開發商開發方向，保證房地產市場有序運行，改變房地產供給結構，利用剛性需求實現穩增長是政府目前明確的方向，剛性需求有效化的條件很大部分是由政府主導設定的。
房地產開發商是剛性需求有效化的實現條件，只有房地產商合理定位開發，提供適合剛性需求的產品，合理規劃用地，做好配套設施建設和選取合適戶型設計，制定合理銷售計劃，推出優質的樓盤，廣大的剛性消費的群體購房意愿大大提高，就會很快的實行購房行動，也可以吸引更多的人進入潛在需求的隊伍。
對于剛性需求購房者本身來說，購房資金需要一定的積累，在這基礎之上，使用住房公積金，申請首套住房貸款，獲取住房補貼都是提高購房能力的重要途徑。申請經濟適用房、限價房也是實現購房的有效方式。在當前房地產市場剛回暖的背景下，剛性需求購房者如看好房價的走勢，購房意愿會有所增加
4政策建議
房地產市場剛性需求有效化需要一定的條件，同時也需要一定的政策規范房地產市場的剛性需求有效化。
規范剛性需求優惠制度。保障剛性需求是解決我國民生問題的重要舉措，是滿足居民的住房要求，緩解居民購房壓力而實行的一系列調控政策，明確促進剛性需求購房的目標下，30多個城市實行的微調政策已經初見成效，銷售面積恢復性上漲，但是各地情況和對微調的認識不同，推出的微調政策也不盡相同，甚至上海、成都五個城市推出的政策被中央叫停，放寬限制人群，調高限價這樣突破調控底線的政策不被中央認同，規范保障剛性需求的微調政策，嚴格控制投資需求，是剛性需求有效化持續發展的主要推動力量。
政府嚴格把握宏觀調控。目前由剛性需求主導的房地產市場上的回暖表明，實行宏觀調控的政策已經取得了一定成效，目前房地產市場與之前繁榮相比比較緩慢，相對于發達國家的城市化過程還有很大發展空間，長期來看房地產市場必然是繼續向前發展，堅持調控的方向，穩定健康的發展房地產市場，保證剛性需求能有效的實現購房，中央改變調控方向或保障政策會引起剛性需求恐慌、投資需求涌入市場引起房地產市場混亂，政府穩定宏觀調控政策是剛性需求有效化的有力保證。
參考文獻
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房地產需求范文4
[關鍵字]房地產 投機性需求 限期過戶 調控措施
一 購買房產的六種心態
現實世界購房隊伍共有六種心態。第一種，自用為主的心態，年輕小伙、大姑娘結婚前的購房大多屬于此類，結婚必須有房，租房結婚感覺不是自己的家，買房就是為了結婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風險太大，興辦企業自己的體力、精力不允許，購買房產――出租他人可以獲得穩定租金，既可以保障自己養老，同時能給孩子留下一筆財產。第三種；自用、出租的心態，父母親在孩子十幾歲時的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時停止出租也不出售供孩子結婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態，房價短期內大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態，購房沒打算自己使用，房價大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運氣賺取差價的心態，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內賺取差價，形勢不妙就立刻出售。
六種心態由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機性需求，賺取差價。
二 房地產復蘇、繁榮、衰退、蕭條的運行規律
當房地產業經過一定時期的蕭條，預期房價不會再跌時，自用性需求率先入市，房產成交數量逐漸增加，價格逐步上漲。預期房價會繼續上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機性購房逐漸加大購買量，致使房地產業一片繁榮景象。投機和投資進一步加大購買量，成交量嚴重大于實際剛性需求，房產價格高于價值，形成泡沫。價值中軸線的回拉作用終究會使房地產業出現拐點并走向衰退和蕭條。預期房價下跌時，投機性需求由買方變成賣方，房價下降，成交數量減少。預期房價會繼續下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產和投機性房產逐漸加大拋售量，致使房地產的衰退進一步擴大，成交量嚴重小于實際剛性需求，價格低于價值，形成蕭條。價值中軸線的回拉作用慢慢會使房地產升溫并走向復蘇和繁榮。如此就形成復蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產周期。
房地產繁榮時期超出實際剛性需求的成交數量，必然要經過蕭條時期成交量小于剛性需求來修復。繁榮時間越長，蕭條時間相應也會越長；繁榮時期的成交量越大，蕭條時期的成交量會相應越小。房產成交數量長期統計之和等于實際剛性需求總量，房產成交數量圍繞實際剛性需求上下波動是房地產業的內在規律，剛性需求是房地產業的內在中軸線。
投機性需求助漲了繁榮時期的泡沫，助跌了蕭條時期的冷清，使繁榮、蕭條時期房價、成交量嚴重偏離房產價值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機性需求，只有自用性和投資性需求的房地產市場，房價、成交量偏離房產價值和剛性需求的偏離度會較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應該對投機性購房嚴格控制甚至徹底杜絕。
三 投機性需求的特點及限期過戶的調控措施
投機性購房來去匆匆，并不戀戰，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰速決，這是投機性購房的顯著特點，同時也是其致命軟肋所在?！岸址康姆慨a過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機行為。緣由很簡單：間隔時間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因為擔心售房人突然某一天可能反悔――雙方發生糾紛――不能順利過戶，所以不會輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個人、企業投機性購房的想法和動力很低很低，接近為零。如此，投機性購房幾乎為零，房地產市場只有自用性和投資性需求，會使成交量圍繞剛性需求小幅波動，房價圍繞房產價值中軸線上下小幅波動。
“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理?！钡拇胧?，還需要以下兩項配套措施，才能確保不留空子，真正發揮效力，否則針尖大小的空子會形成足球球門大的窟窿。
第一，需增補“房產登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產買賣過戶手續，會得到相應處罰”的條款。必須配套嚴厲的條款，才能真正震懾房產登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規、違法辦理二手房產買賣過戶手續。
第二，企業進入破產程序、人們由于工作調動居家搬遷、房產繼承以及離婚，需要出售、辦理二手房產過戶手續，不受“18年期限”的限制，但需要相關單位出具書面證明。為了防止虛假證明滿天飛，需要配套類似上述措施的條款。
房地產需求范文5
一、前言
在20世紀初我國經歷了高增長低通脹的增長時期，而在2007年之后我國經濟高增長伴隨著高通脹。從貨幣視角來看，自從2005年之后我國M1平均年增長率超過20%。而另一方面我國的貨幣需求也在金融市場的重大改革中產生變化。特別是2005年發生的股權改革和匯改改變了一些投機性和交易性貨幣需求。同時，我國房地產也在這期間進入高增長階段，房地產在居民財富的比重也在逐漸增加。這也對我國居民和企業的預防性貨幣需求產生了巨大的影響。顯然貨幣供給增加超過了貨幣需求的變化產生了近階段的通貨膨脹。因此，對我國最近的貨幣需求進行研究可為貨幣供給做參考，也為以后貨幣政策的制定做鋪墊。
2005年我國進行了匯率改革和股票市場的股權分置改革。不斷發展的人民幣國際業務也增加國際對人民幣的需求，人民幣升值不斷升值也引入大量國際資本流入增加了投機性貨幣需求，雖然升值預期在減小但流入資本存量在增加。隨著國際金融危機和歐洲危機的延伸和發展，各國延續持續下降的經濟現狀，而中國保持高速增長吸引國內外資本的投入?？焖侔l展的我國資本市場需要更多的資金流入。這些資本增加了投機性貨幣需求。在股票市場的股權分置改革之后，股票市場快速發展使持有貨幣的機會成本在增加。同時這也加大了投機性貨幣需求。國內處于適度通脹期商品價格提高也增加了居民和企業的交易性貨幣需求。房地產市場持續上升增加了居民和企業交易性和預防性貨幣需求。
國際貨幣美元自本世紀初開始的貶值導致人民幣有效匯率相對價格大幅下降，導致中國外匯儲備迅速增加。到2012年6月我國外匯占款余額達到25.6萬億。同時，貨幣供給的增長速度遠遠高于預期和GDP增長速度。這導致我國通脹壓力增大（李建偉、余明，2003）。自從匯率改革以來，人民幣從對美元的8.27上升到2012年5月突破6.3大關。匯率的波動會通過貨幣替代效應、國際資本流動效應和資產組合效應等途徑影響貨幣供需。在資本賬戶管制的國家里，貨幣需求量主要取決于貨幣需求和供給的匯率彈性以及二者之間的相對大?。╓u，2001）。Arango和Nadiri（1981）發現貨幣需求依賴于匯率的預期波動和國外的利率。匯率的波動性增加會相應地減少本幣的需求。Ahmed和Benkato（1996）把日元預期貶值率加入到日本的貨幣需求函數中，發現日元的預期貶值率會減少日元的廣義貨幣需求，即國際貨幣的替代效應。王國松（2006）把國外的利率和匯率加入到了中國貨幣需求函數中。他發現對我國廣義貨幣需求影響很大的是人民幣的實際有效匯率。肖衛國和袁威（2011）發現在1991年到2010年人民幣匯率波動的短期國際資本流動效應是造成中國A股動蕩加劇的重要原因之一。人民幣升值和升值預期通過貨幣替代效應和國際資本流動效應會增加長期實際貨幣余額需求。
股票市場從1992年發行股票68.87億，總市值為1048.15億，成交金額為683.04億到2005年發行股本7629.51億，總市值為32430億，成交金額31664億。而到2010年發行股本33184億股，總市值26.5萬億，成交金額為54.5萬億。股票總市值占GDP的比重從1992年的4%上升到2007年最高的123%，超過西方一些發達國家資本市場發展，而隨著投資熱情降溫，在2010年這一比例達到67%。自從股權分置解決之后，我國股市得到快速發展。
M.Friedman（1988）研究美國股票價格對貨幣需求效應。他發現，1961到1986年股價的資產組合效應較小。對M2來說，交易效應不明顯，而財富效應大于替代效應。而長期來看，股價升高對M2的財富效應小于替代效應。S.B.Carpenter和J. Lange（2002）對美國1995-2002年季度數據進行了研究。他們發現加大股市波動性會增加平衡階段的M2需求。短期動態結果是股市預期收益增加會降低M2的增長速度。謝富春，戴春平（2000）發現我國股市市值與貨幣需求存在正相關關系。姜波克（2003）發現證券市場真實收益率的期望值和方差與貨幣需求的實際余額呈正相關。肖衛國（2011）通過封閉和開放經濟條件下，研究表明我國貨幣需求實際余額都與股票收益率有長期替代關系。
迅速發展的房地產對中國居民消費貨幣需求和預防性貨幣需求產生巨大的影響，促使居民生活壓力增大，加重居民和企業生活和生產成本。自從1998年中國開始居民住房改革，房地產市場迅速發展。房地產銷售額從1998年的0.2萬億上升到2011年5.9萬億元。在這期間銷售額增長27.6倍，遠遠超過同期GDP增長程度，是中國近十幾年迅速發展的主要動力之一。房地產占居民和企業財富里的比重加大，甚至成為我國財產的重要組成部分。因此，作為財富的重要部分房地產也大大增加了居民和企業的預防性貨幣需求和交易性需求，這對我國貨幣需求產生本質影響。Tobin和Golub（1998）從資產配置角度研究了房地產資產對貨幣需求的影響。Greiber，Setzer和Bundesbank（2007）對比分析了美國和歐洲房地產價格和貨幣需求的關系，得出結論是通過資產通脹和信貸會增加貨幣需求。Sousa（2010）從不同角度研究了歐洲的金融資產和房地產資產對貨幣需求的影響。朱英姿（2011）分析了貨幣政策回歸“穩健”對房地產市場帶來的沖擊。談正達等（2011）分析了資產價格對我國貨幣需求的影響。他發現房地產價格對長期貨幣需求有顯著的替代效應。
隨著中國資本市場不斷完善和深化，我國匯率調整、房地產總量不斷增加、金融改革不斷深化以及我國商品價格不斷市場化，居民和企業對貨幣需求也產生了巨大的變化。因此，在股改和匯改后的開放經濟環境下對我國貨幣需求進行實證研究有深刻的意義。
總的來看，對我國貨幣需求的研究比較豐富。但是沒有從資產配置角度來研究我國開放經濟下金融市場改革之后的貨幣需求。我國股權分置改革后資本市場逐步市場化和自由化，同時人民幣匯率逐漸變為有管理的浮動匯率，以及我國快速發展的房地產短期內都對我國的貨幣需求都有很大的影響。因此，本文選擇從股票市場、人民幣匯率和房地產等角度對2005年第三季度金融市場重大改革之后的貨幣需求進行研究。
二、 模型
根據弗里德曼的《貨幣數量論--重新表述》提出的貨幣需求函數的理論框架和分析，將我國貨幣需求函數定為以下形式：
……（1）
其中，M/P表示我國實際貨幣需求；y代表我國居民收入；s表示我國A股股票市場季度收益率，用滬深300的收益率來代替；cpi為我國季度通脹率；i表示我國存款利率，代表持有貨幣的機會成本；e表示人民幣匯率變動率；f表示商品房銷售額。為了消除異方差，對M2、GDP和房地產銷售額進行對數處理。有上述推導，得出本論文的半對數模型：
……（2）
本文采取對我國股權改革和匯改之后的資本市場、人民幣匯率和房地產對我國貨幣需求產生的影響進行分析。經過改革后，我國接近開放經濟市場條件，這也使得我國居民的財富結構和機會成本產生了改變。而從2005年以來我國股市規模大幅度增加、人民幣匯率大幅升值以及房地產銷售額也迅速增加，這些影響了居民對貨幣的需求。綜上考慮，本文選取2005年第三季度到2012年第二季度的數據位樣本，研究在重大金融市場改革后我國股票市場、人民幣匯率和房地產對貨幣的需求。
隨著金融深化和發展，M1不再能反映我國經濟的貨幣需求（萬曉莉，霍德明，2010；肖衛國，袁威2011）。2007年開始M1不再是央行控制總量目標。因此，選取M2作為名義的貨幣需求總量。用M2除以CPI得到本文模型里的實際貨幣余額。而作為收入的gdp也是用名義GDP除以CPI得到的。把股票的收益率作為貨幣替代的機會成本來看待。采用滬深300指數的季度數據來計算股票市場的收益率。對房地產的數據由于全國房地產價格的協調不統一，本文采用我國每個季度的商品房銷售額來代表我國房地產市場作為貨幣替代的需求。用月度環比CPI計算出季度的商品價格波動指數來代表商品的收益率。而資本的機會成本用利率來表示。我國利率沒有完全市場化，因此利率r采用7天同業拆借利率來替代。用每3個月的交易量為權數加權計算出季度利率數據。e為人民幣名義有效匯率。e上升代表人民幣升值。本文采用股改和匯改之后的時間段來研究我國貨幣需求的變化和最新走勢。數據選取2005年第三季度到2012年第2季度。數據均來自銳思數據庫。
三、貨幣需求的實證部分
由于規模變量實際M2、實際GDP和商品房銷售額都有明顯的季節性。因此，對用X-12加法進行季節調整后的數據進行分析。對季節調整后的數據進行單位根檢驗得到下表：
從圖中看出，房地產銷售額的對數是逐漸升高的，而在2009年增幅達到最大，之后趨于穩定。貨幣需求M2/CPI也逐漸增加，特別是在2008年之后增長的速度提高了。實際GDP的對數也是在經過2008年的短暫停滯后，持續上升。除了08年第一季度以外，商品的價格基本穩定。而人民幣在2005年之后持續升值。經過08年金融危機后，人民幣升值幅度和速度大大降低。利率伴隨著中國經濟和股市經歷了一次N字型走勢。在2008年底達到最低，而在2011年又回到最高點。我國股票市場的收益率區域穩態狀態，由2006-2007年的高收益逐步向無風險利率回歸。
通過格蘭杰檢驗得出，人民幣匯率、股票市場、GDP、利率和房地產都和M2有因果關系。這也得到大多數學者的驗證。
考慮到6個變量對實際貨幣需求的影響存在相互影響的作用會導致貨幣需求函數的內生問題。國外資金不僅通過匯率升值，而且通過投資來增加收益。一部分資金流入股市，另一部分資金流入房地產。這必然產生內生性。為了避免這種情況，本文采用向量組回歸（VAR）模型進行分析。
各個變量對實際貨幣需求的長期關系由軟件進行協整檢驗。
從上式看，實際GDP和實際M2之間存在負相關。二者之間存在的彈性是-1.43，表明我國實際GDP上升1%會減少貨幣需求1.4%。這可能是體現在我國貨幣替代上。我國正處于收入上升期，同時我國居民收入開始從存款轉向其他金融資產。而最近幾年股市的掙錢效應使得許多存款轉入股市，同時一部分家庭購買房產也使用了一大部分存款。商品的價格與實際貨幣需求呈正比，他們之間的彈性為0.11，可以看出商品的實際價格對貨幣需求影響較小。作為資本機會成本的利率對實際貨幣需求的彈性是2.55，也是最重要的因素。在利率沒完全市場化的時候，利率還是對我國經濟各個方面產生重大影響。利率上升，提高了資本的成本。同時也增加了存款和貸款的吸引力。增加了消費的成本，導致消費減少。這一部分資本從股市、國外和樓市變為存款儲存起來。股市、房地產匯率與實際貨幣需求的彈性分別是-0.123和-0.07。這說明股票和房地產作為貨幣替代品對貨幣需求有直接的影響，而比重是作為居民易接受的股票更重些。房地產作為大宗商品投資只是影響到能夠消費起的居民的投機性貨幣需求。而對暫時沒能力消費的居民來說，由房地產產生的預防性貨幣需求占比較少。人民幣匯率對實際貨幣需求有正的相關行，彈性為0.019。
基于實際貨幣需求的VAR滯后階數統計信息如表4。因此，本文選擇2階VAR模型。
5個方程的擬合優度均在0.98以上。本模型擬合效果非常好。AIC、SC較好。短期內，對我國貨幣需求的影響最大的是人民幣匯率，其次是股票市場，之后是房地產市場，然后依次是商品市場、利率和實際GDP。實際貨幣需求受到上期影響彈性為1.38。這表現為隨著居民和企業收入提高、資本市場開放和金融產品等投資渠道增加，其貨幣需求增加。而第二期這種影響就減弱很多了，但影響變為負相關。即第二期開始實際貨幣需求對自身有個修復作用。說明貨幣需求自身的慣性只能持續一個季度，在下期這種內在的慣性就消失了。短期的實際GDP對實際貨幣需求影響較小。二者的彈性在0.013左右。即居民和企業收入增加會增加交易性貨幣需求。根據長期協整關系式來看，長期實際GDP對貨幣需求的影響是負的。這是因為我國正處于金融市場改革期。我國股票市場、債券市場和國際金融賬戶在逐步開放，出現眾多金融理財產品使得我國居民投資渠道增加。居民的金融資產從大量持有貨幣存款和現金轉移到股票、債券、外匯和房地產等貨幣替代品。這些金融資產也逐步替代貨幣成為居民金融資產的主要部分。短期內，房地產對實際貨幣需求影響低于股票和外匯的影響，但大于商品、利率和實際GDP的影響。這個現象表明我國房地產最近幾年的發展迅速且房價的上升使得我國居民貨幣需求的結構產生了變化。股票市場收益提高對貨幣需求的影響體現在財富效應和替代效應。短期看，是前一個季度帶來的主要是替代效應，而滯后2期的主要為財富效應。即股票市場上升后股市出現掙錢效應，許多居民將會增加股票的投資份額而減少其他貨幣需求，這時多體現了替代效應。而第二期開始投資者在股市上掙的錢以及對未來的預期，投資者會產生以后的財富預期。當預期自己財富增加后，投資者會增加自己的貨幣需求。人民幣匯率上升會增加人民幣升值的預期。而自從2005年以來，人民幣升值累計到達近30%，因此，人民幣升值預期的強度在減少。人民幣升值預期減弱之后，外國資本流入中國的速度和力度也會下降。最近已經出現中國資本賬戶出現負增長。從上式看出，人民幣升值會對之后第一期產生巨大的貨幣需求國際資本流動效應，而同時我國人民幣匯率波動性比較小，使得人民幣的國家風險和投資風險小，因此流入我國的國際資本比較多，增加了我國貨幣需求。而在第二期人民幣匯率會對我國貨幣需求產生貨幣替代效應。即人民幣升值會出現短暫的貨幣需求增加之后逐漸減少的趨勢。這和王國松等（2006）研究的結論相似。
實際貨幣需求受自身影響從第2期開始逐漸下降。到了第10期，自身影響只占40%。這說明其他因素是對貨幣需求的影響比較大。實際GDP對貨幣需求的影響也在第5期之后逐步體現出來，達到10%。而在第10期房地產對貨幣需求的影響則達到了30%，這是2005年下半年到2012年上半年影響貨幣需求最大的因素。利率對貨幣需求的影響變的比較小。商品的通脹率對貨幣需求的影響也只和實際GDP相似。股票市場對貨幣需求的影響小于收入和通脹率。這出乎研究的預期。股市對貨幣的替代效應減小主要原因是經歷過2006到2007年的高收益牛市后，又經歷2008年以及之后的熊皮市，使得股市的賺錢效應沒有延續性。而資金流入股市只是短期行為，沒能形成持續地不斷注入的模式。因此，投機性貨幣需求就變的比較小了。而同時人民幣匯率和股市對貨幣的影響相似。
四、實證結果分析
長期看，實際收入與貨幣需求呈反比，而短期二者是呈正比。即我國收入增加會增加交易性貨幣需求，但長期來看，我國正處于經濟調整期。而我國金融市場逐步開放。許多金融產品的出現使得居民的持有貨幣的機會成本凸顯出弊端。居民的部分貨幣資產轉化為股票、房地產和外國貨幣等金融資產，這使得實際收入與貨幣需求呈反比。長期看，房地產對貨幣需求的作用是負作用。即房價上升會減少居民的貨幣需求，即體現出房地產的替代效應。但替代彈性系數不是太高。而在短期內，房地產也降低貨幣需求。利率在長短期都是對貨幣需求有正的影響。在研究期間，我國負利率時間比較長，因此，利率的提高會增加貨幣的吸引力，從而增加貨幣持有量。從方差分解來看，房地產對我國貨幣需求的影響占比最大。這也體現了我國2005年之后房地產在居民消費和金融資產的地位和影響。而解決房地產對我國居民貨幣需求的方法可借鑒國外解決高房價的決策，即使用限制房租來間接限制房價過快上升。房價上升幅度減小且居民對房地產的投資減少會降低房產對貨幣需求的影響。股票市場對我國貨幣需求的長期影響是負的，而短期內有正的作用。短期內，股票市場的賺錢效應產生財富效應會增加居民和企業的交易性貨幣需求和投機性需求。而長期來看，股市的替代效應大于財富效應。這也和M.Friedman（1988）年研究美國股市對貨幣需求的結論一致。即在短期內股票市場的財富效應大于替代效應。而長期來看，股價升高對貨幣需求的財富效應小于替代效應。較小的彈性系數反映出股票作為貨幣替代的效果不是太好。當期我國居民主要還是以預防性貨幣需求為主。人民幣匯率彈性系數為正。這表明人民幣升值會增加長期實際貨幣需求，證明了人民幣匯率波動的貨幣替代效應和國際資本流動效應。和易行?。?006）、萬曉利等（2010）結論不同，和肖衛國等（2011）相似。短期，人民幣匯率對貨幣需求的結構沖擊在前3個月為正，之后在6個月轉為負。這顯示人民幣匯率的波動通過影響人民幣預期來影響我國的貨幣需求。根據匯率的傳導理論，人民幣匯率不升值會導致國內產生通貨膨脹。在人民幣低估時，通貨膨脹和名義匯率的上升均可實現實際匯率升值。人民幣升值對降低我國通貨膨脹有顯著的解釋能力。
五、結論
從我國資產結構轉變出發，用房地產銷售額、股票收益率和人民幣匯率等來研究在股改和匯改后我國長短期的貨幣需求函數。通過研究發現，從長期看我國利率、收入是貨幣需求最重要的原因，股票市場和商品價格是其次，之后房地產和匯率影響較小。但短期內，匯率、通脹股票市場和房地產市場對我國股改和匯改后的7年影響較大，特別是匯率對我國貨幣需求的短期巨大沖擊。自從人民幣匯率開始實施有管理的浮動匯率后，國際資本流動效應和貨幣替代效應明顯。隨著我國進出口貿易額劇增，國際資本加速流入我國。這使我國外匯占款急劇增加，大大增加了我國貨幣需求。而在研究期間，我國經歷的利率波動比較小，同時實際GDP比較穩定，因此，二者對實際貨幣需求的影響較小。隨著時間的推移，股改和匯改的沖擊效應逐漸變小，我國貨幣需求會趨向于穩定的長期需求狀態。
房地產市場對我國的貨幣需求在2005年之后得到充分體現。解決高房價以及房產對貨幣需求可用的方法是借鑒國外的限制房租來間接控制房價過快上漲。而我國治理經濟主要用數量型工具，而價格型工具較少使用。人民幣升值通過替代效應和國際資本流動效應增加實際貨幣需求。短期人民幣升值會增加貨幣需求，而長期會減少貨幣需求。在短期內股票市場的財富效應大于替代效應。而長期來看，股價升高對貨幣需求的財富效應小于替代效應。較小的彈性系數反映出股票作為貨幣替代的效果不是太好。
綜上所述，本文的政策指導意義很明顯：央行在短期內制定貨幣政策時應注重匯率、房地產和股市的變動，而長期多重視利率和實際收入對我國貨幣需求的影響。
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房地產需求范文6
［關鍵詞］地方高校 文化產業 人才需求 專業建設
［作者簡介］張青（1966-?。?，女，河南博愛人，焦作師范高等專科學校，副教授，研究方向為基礎教育和師范教育。（河南 焦作 454000）
［基金項目］本文系2010年河南省人民政府決策招標課題“河南文化產業發展的人才戰略研究”的研究成果之一。（項目編號：B446）
［中圖分類號］G647 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1004-3985（2012）26-0034-02
文化產業雖然起步較晚，但已經成為很多地區的支柱性產業。文化產業發展的最大制約因素在于人才缺乏，不少地方面臨著文化產業人才規模小、地區分布不均衡、類型結構不合理、作用發揮不充分等問題，表現為文化產業高層次人才短缺且年齡老化，從業人員知識結構和能力結構單一，缺乏既懂經濟又精通文化娛樂產業特點的復合型高素質經營管理人才，傳統文化產業人才比較集中，網絡、動漫、游戲、廣告設計、會展、數字藝術、多媒體技術、創意、體育休閑和健身等新興文化產業人才嚴重不足等。依靠高校為區域內的文化產業培養大批高素質的新生代人才，是文化產業發展的一項基礎性工作、長效性工作和遲效性的工作。通過高校為區域文化產業發展培養人才，進一步提升地方文化產業人才的規模、質量和效益，對促進區域文化產業以及地方高校健康可持續發展具有重要意義。
一、完善專業建設對區域文化產業人才需求的應對和隨動機制
地方高校人才培養工作存在偏差，教育者重視宏觀普遍的人才需求而忽視地方特色文化產業人才需求，期盼學生能“面向世界、走向全國”，卻沒有注意到特色人才的廣泛適應力，不甘心學生在本地從業。文化產業人才培養工作進入了一種尷尬的境地，上不著天：由于自身條件所限，只能培養出一些“殘次”的理論型人才；下不著地：由于不用心，只能培養出一些“不中用”的應用型人才。文化產業人才培養工作要突破其局限，需要作出很大努力。要改變文化產業人才培養工作所面臨的尷尬境地，需要地方高校轉變人才培養觀念，根據區域文化產業的發展需求，調整現有的專業設置，強調專業的適用性，加強專業內涵建設，設計科學的文化產業專業群。
在堅持觀念先導的基礎上，將區域文化產業人才需求調研工作提到極高的地位，使每個教職員工都肯下工夫，在宏觀上把握區域文化產業在人才總量、層次比例、學科專業結構、職業崗位結構等方面的需求；在微觀上把握區域文化產業各代表性崗位或技術領域對人才基礎素質、技能、專長和特質等方面的具體要求。地方高校應對這些需求的基本原則是要根據區域內文化產業的優勢領域、支柱領域和重點發展領域，建設長線專業和優勢專業；根據文化產業發展的急迫需求，靈活建設短線專業和熱門專業；根據文化產業主體崗位的普遍要求，重點培養具有文化產業從業定向的學生的素養和特質；根據文化產業具體崗位的特殊要求，有針對性地培養部分學生的專長。以制度為保障，將滿足文化產業人才需求納入教學單位、專業建設責任人以及專業建設團隊的職責，強化專業建設與區域文化產業人才需求之間聯動的剛性，降低專業建設中存在的思辨性和隨意性。
二、科學設計文化產業專業群框架
地方高校的文化產業相關專業有機聯系在一起，構成文化產業專業群，專業群中專業的主干、類型、數量、比例及關聯方式等構成了專業群的框架，專業群的框架是專業建設的藍圖和“指導手冊”，對具體專業建設的方向策略和措施起著重要的指引作用。科學合理地設計文化產業專業群框架，有利于文化產業相關專業間的互補和互動，有利于形成學校在文化產業人才培養方面的整體品牌和優勢。
實施文化產業專業群框架設計有兩個依據：一是依據已有的專業及專業優勢、師資、課程、教學資源、實訓基地、管理體系等。在文化產業專業群框架設計中，要發揮學校已有優勢，彌補原有不足，高度重視資源共享，使人盡其才、物盡其用，提高辦學的效益，降低文化產業人才培養的成本和投入。二是依據區域內文化產業的結構，文化產業是一個龐大的領域，各地的歷史和現實條件決定了區域性文化產業具有不同的基礎、優勢和發展方向，相應的對人才有不同需求，對高校的專業建設有不同要求。文化產業專業群框架設計要立足學校、面向地方，做好以下工作：
（一）全面布局
文化產業專業集群框架應與區域內文化產業結構特別是與可預見未來的文化產業結構相吻合，相關專業要涵蓋文化產業所有的重要領域。在實踐中，地方高校應充分考慮自身條件，以追求全面滿足區域文化產業人才需求為目標有所側重，分步實施。其基本原則是務必滿足區域文化產業龍頭領域的人才需求，滿足區域文化產業主體領域的人才需求，滿足區域文化產業相關領域的人才需求。
（二）突出主干
文化產業專業集群中的主干專業具有三個特點：一是培養區域文化產業龍頭領域或國家文化產業主導領域所需人才，具有很好的發展前景；二是辦學基礎雄厚，發展勢頭強勁；三是一般情況下獨立設置，在數量上不占多數。主干專業在專業集群中占據核心地位，對其他專業發展具有輻射和帶動作用，將這些專業列為學校的長線專業，加大人、財、物的投入，優先滿足其發展需要，營造良好發展環境，努力將其培育成學校的優勢專業。
（三）擴大
相對于主干專業，文化產業專業集群中有大量專業為區域文化產業主體領域和相關領域培養人才，它們數量龐大，稱之為專業。大多數專業具有三個特點：一是通過專業的交叉、融合和拓展，培養文化產業人才；二是承擔培養其他社會領域所需人才的任務，而不是專門培養文化產業人才，大多數情況下是將部分甚至少數學生培養成文化產業人才；三是具有良好的發展基礎，因此能在文化產業人才培養方面迅速取得成效。區域文化產業發展的主體領域和相關領域涉及面較廣，所需人才在類型、專業和才干等方面也極為多樣。地方高校必須通過專業整合，擴大專業數量和規模。
三、突出文化產業相關專業內涵建設
（一）提高人才培養目標的針對性和個性化
文化產業相關專業的人才培養目標中，必須明確界定所培養的文化產業人才的素養、特質和專長。素養體現各類人才的共性；特質體現文化產業人才的共性，也體現人才培養目標對文化產業的針對性；專長體現文化產業相關專業建設的個性，也體現所培養的文化產業人才的個性，這三個方面缺一不可。制定人才培養目標時要三者兼顧，同時要特別突出針對性和個性化，避免相關專業在人才培養結果上的同質化傾向。
（二）推進文化產業相關專業的整合
文化產業的發展需要各種專業人才，如文化藝術人才、文化科技人才、文化經營人才、文化管理人才等，這些專業人才需要依托現有的人才培養體系，突出專業特色加以培養。文化產業相關專業的建設需要多個專業間進行協作，整合不同專業的特色和優勢，激發文化產業相關專業的內生性成長動力，改變固守成規的慣性，高質量完成交叉、融合和拓展等過程。交叉和融合即將多個原有專業的部分人才培養功能進行重組，在相互交叉的領域內培養文化產業人才，在必要的情況下建立新專業。拓展原有專業在人才培養的方向、目標、內容、手段、過程等方面向文化產業人才培養延伸，從而具備培養文化產業人才的功能。
（三）強化文化產業相關課程的適用性
文化產業相關課程是文化產業相關專業交叉、融合、拓展的主要載體，也是培養文化產業人才特定素質的主要手段。文化產業的相關課程數量眾多，涉及不同的學科，加強文化產業相關課程的建設是各學科教師的任務，是一項系統性工作。首先，地方高校要建立適用且相對完備的文化產業相關課程體系。根據文化產業人才培養的整體需要，對原有的課程做好查漏補缺，及時進行課程的調整和開發。其次，在文化產業相關課程建設中，將科學和實踐統一起來，課程的理念、內容和實施要堅持“應用型、復合型、技能型”人才培養定位，突出實用性，在為學生奠定良好知識技能基礎的同時，努力滿足區域文化產業發展的實際需求。再次，強化人文社會學科類課程的技能化。技能是聯系理論與實踐的紐帶，要借鑒理工科教學中的技能訓練模式，提高學生對人文社會學科知識的應用水平。最后，促進文化產業類選修課程的組合。應根據學生不同的發展目標，精心選擇文化產業的相關課程，構建具有相對完整體系的課程組合，使學生可以選修不同的課程組合，而不再是選修單一的課程。
（四）提高骨干教師專業化水平
師資隊伍建設是各高校應高度重視的常規工作，對文化產業相關專業而言，師資隊伍建設還需作出一些特殊的努力：一是解決好教學團隊建設中的特殊矛盾。文化產業相關專業的教師往往跨學科、跨專業、跨部門，需要有意識地強化工作的交流和協作配合。要重視團隊內每個教師專業方向的穩定性，保證團隊內教師學科結構的完整和合理，避免其他教學工作造成教師頻繁改變學術方向。二是全面增加教師對文化產業的感性認識。教師必須深入文化產業實際，形成對區域內文化產業發展的體驗，增進文化產業類課程理論與實踐的結合。地方高校要鼓勵和支持有關教師參與區域內文化產業實踐鍛煉，必要時甚至可以讓他們以產學研相結合等形式、以提高素質為目的參與區域文化產業經營性活動。三是引導教師成長為既能承擔理論教學任務又能對學生進行技能訓練的“雙師型”教師。培養“雙師型”教師的基本原則是“要求學生會干什么，有關教師必須得會干什么”，要將這一目標作為教師業務考核的重要標準之一。
（五）創新畢業生從業促進機制
要充分利用地方高校服務地方發展過程中的天時地利，做好以下工作：一是確立就業創業一體化的觀念。務實地在觀念上將就業和創業統一在“從業”這一概念中，把就業看做是輔或學習性創業，把創業看做是獨立性就業，縮小二者之間的差距甚至對立，避免師生追求就業而忽視創業，也避免師生一味追求創業而產生浮躁心態。二是探索人才培養和招錄的一體化。地方高校要積極吸納區域內文化產業單位參與人才培養工作，在充分利用文化產業單位資源的基礎上，賦予他們在人才培養方向、目標、標準、內容、過程等方面的發言權。同時使用人單位在參與人才培養工作的過程中了解學生，將招錄員工的工作做在平時。三是探索學生實習實訓與從業的一體化。地方高校應盡力與區域內文化產業單位合作建立實習實訓基地，為學生的實習實訓以及非課程化的實踐活動和勤工助學等提供便利，在可能的情況下通過預錄、提前入職、延長見習等方式，使實習實訓和從業得到統一。
通過加強文化產業的內涵建設，提高文化產業相關課程的適用性，構建科學合理的文化產業專業群，轉變文化產業人才規模小、地區分布不均衡、類型結構不合理、作用發揮不充分的現狀，可提升高校文化產業人才培養的規模、質量和效益，促進區域文化產業和高校的可持續發展。
［參考文獻］
