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房地產項目調研范文1
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
房地產項目調研范文2
摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造
>> 淺析房地產項目管理的問題及應對策略 分析房地產項目管理的問題及措施 房地產公司項目管理中存在的若干問題與對策分析 房地產工程項目成本管理存在的主要問題及對策分析 房地產項目現場施工管理的問題分析及對策 房地產項目招投標管理問題對策研究 淺析房地產開發項目工程管理問題及對策 房地產開發項目工程現場管理問題分析及對策研究 房地產項目管理模式及問題分析 房地產開發項目管理難點問題分析 淺析房地產項目成本管理 淺析房地產項目管理重點 房地產項目投資管理淺析 淺析房地產項目現場管理 淺析房地產項目工程管理 淺析加強房地產項目管理 淺析房地產開發項目成本管理的優化對策 淺析房地產建設的項目管理 淺析房地產工程項目的管理 淺析房地產企業對項目施工的管理 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 經濟法律 > 淺析房地產項目管理的問題對策分析 淺析房地產項目管理的問題對策分析 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，請告知我們")
申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 摘要：隨著我國經濟的快速增長，房地產開發建設從規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質量等方面要求越來越高。項目造價管理是一項技術性、專業性很強的工作，它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標、工程施工和竣工結算各階段。房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。 關鍵詞：項目管理 現狀分析 問題探討 中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 一、房地產項目管理的現狀分析 提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。 二、房地產項目管理存在的問題 1、項目方案確定的問題 項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 2、施工設計管理存在的問題 現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項目管理的對策 以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。 1、重視開發項目的市場定位和產品研究房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。其次，要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。 2、做好品牌建設 企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。 3、加強合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產項目規模的定額工期以及投標價格的影響。房地產項目招投標時，由于房地產項目工期緊迫，建設單位通常不采用定額工期而根據自身的現實需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數施工單位為了實現中標這一首要任務，忽視房地產項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發揮作用。將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。 ②房地產項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對施工單位履約程度的量化。又是推進項目運轉的動力。房地產項目進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定支付方式中加以體現。確保階段性進度目標的順利實現。 ③合同工期延期一般是由于建設單位、房地產項目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發生在非關鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準的。此外，合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。 四、結束語 房地產項目開發是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果。在項目四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關系是可以相輔相成的。質量、造價、安全控制得好，工程進展就可以更順利，實現進度目標就更有保障。
房地產項目調研范文3
關鍵詞：房地產項目；招標投標；問題；建議；策略
Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.
Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
招標投標制度最早源于英國，現代經濟發達國家大多數通過立法，在政府出資的項目中強行實施招標投標制，其目的是在貨物購買、工程承包和技術轉讓等領域，能夠達到非歧視性和公開透明的原則。伴隨著社會經濟的迅速發展，改革程度的逐步深化，房地產項目蓬勃發展，已經成為我國的支柱產業。在市場經濟的條件下，招標投標工作有效的維護公平、公正的市場競爭環境，促使房地產市場有序、健康運行。但是，在當今房地產市場中由于房地產項目涉及的范圍廣、特殊性強，隱現出或多或少的問題與風險，尤其是在招標投標工作中暴露出有失公平的現象。因此，有必要對當前房地產項目的招標投標工作進行梳理與分析，力求為當前招標投標工作提出合理性建議。
一、當今房地產市場招標投標工作的現狀
我國招標投標制度實踐近30年，在招標投標法律法規、招標投標流程、招標投標交易環境和招標投標監督體系等不斷完善，招標投標工作在公開、公平、公正和誠信的指導思想下高速、有序的發展。在房地產項目中，因為實行招標投標制度，對提高資金使用效率、創造公平競爭的市場環境、保證工程質量、預防腐敗現象起到了重要作用，招標投標方式的先進性和實效性已得到了公認。與此同時，房地產項目招標投標工作也呈現出一些復雜性與特殊性。
1、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣
眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招標投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域，常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，因而采購中更需公平、有效的做出正確的選擇。這也是房地產項目不同于其它的一大特點。
2、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復
房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標機構）做不同的房地產項目運營，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和重復性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、施工招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
3、房地產項目招標投標的性價比要求不一
房地產項目招標投標中，由于項目的定位不同，對招標投標工作要求的性價比也不同。例如，對于政府要求的經濟適用房，會盡可能的滿足國家規范要求的情況下，招標性能符合要求，價格又非常合適的。而對于中高檔的房地產項目，由于受眾群體不同，會對標的物的品質要求頗高，就需要招標投標工作中，選擇高品質的，至于價格方面的考慮就會適當放寬。
4、房地產項目招標投標工作唯一呈現
房地產項目同樣具有項目的屬性：體現在其每一次招標投標都具有唯一性體現，絕對不會出現完全一致的情況。每一個項目都會由于規模不同、定位不同等變化，使其項目的招標投標工作呈現出唯一性。
綜上所述，房地產項目作為招標投標工作中的重要版塊，其具有特殊性、復雜性，故其履行招標投標工作具有必然性。
二、當今房地產項目招標投標中存在的問題
基于對房地產項目招標投標工作現狀的梳理，認為目前房地產項目招標投標工作中存在一些問題，并由于房地產項目的特殊性、復雜性，一些問題尤為突出。
1、招標投標工作管理團隊組織不暢
在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人牽頭協調設計（技術）、材料、工程、造價（成本控制）等部門，進行全方位布置，形成縝密的招標投標工作基礎。但是對于這樣一個龐大的系統，招標機構往往是通過招標人向以上多部門聯系溝通，由于缺乏技術支持、及時的溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不了解而造成招標項目漏洞。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、招標投標過程中的圍標串標現象
由于房地產項目的工作內容具有間歇性的循環特征，很容易陷入慣性的使用模式。定向選擇某一企業的產品，招標過程中圍標串標現象。一家企業拉攏另外幾家甚至十幾家企業一同投標，進行圍標串標，中標后以分紅形式回報其他各家。這樣的現象屢見不鮮。這種情況下，失去公平競爭的平臺，使得新面孔很難介入。
3、招標投標工作行使職責中受各方牽涉
房地產企業對不同項目性能要求的不同，且每一個項目都具有唯一性，使得房地產項目招標投標中人為因素較大。因此，致使在招標投標過程中受到各方牽涉。例如：領導推薦、提前指定等，助長了行賄受賄的氣焰。
4、招標工作人員專業素質不夠
作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。
5、缺乏有效的監督機制
目前，房地產項目招標投標過程中，大部分任然缺乏有效的監督機制。即便是發現有不公平的現象，但由于規范、制度上存在盲點，使得無從查起，上報無門。例如：一些串標圍標現象，明知有串標圍標，但調查取證卻有非常的難度，往往是不了了之。
明確招標投標在房地產項目中的意義
雖然房地產招標投標工作在現階段還存在一些不足，有待完善。但是需要明確的一點是招標投標在房地產市場運行中有重點意義，且是今后不變的發展趨勢。
通過招標投標確保房地產項目實現最優化
在有序的市場競爭中，招標投標可以使房地產項目實現最優化。招標人通過事先充分的調研與技術統籌，使得招標文件本身就已經是對項目的優化選擇；而投標者則會想方設法充分展示與優化自己的產品，從技術、質量上充分準備，并且合力后，展現于后期的施工與使用中，則使項目質量大幅提高。
通過招標投標促進企業健康發展
在市場經濟發展如此快速的今天，優勝劣汰已經成為主旋律。一個企業要想在市場中立足，招標投標中得到成功，就需要不斷的增強自我競爭力。招標企業要有吸引投標方的能力，投標企業也要首先提高競爭意識，從科技創新、內部管理著手，提高產品質量，降低生產成本，為企業增加盈利籌碼。
通過招標投標提高房地產企業在世界市場上的競爭力
隨著全球經濟一體化的不斷發展，中國企業的產品、服務要走向世界，就需要和世界接軌，提高企業競爭力。招標投標則是在世界上較為通用的一種交易模式，因而，將招標投標工作堅持貫穿在房地產項目之中，有助于房地產企業走出國門與世界其他企業共處競爭平臺，共同進步。
探索房地產項目招標投標工作的策略
管理至上，實現創新化
房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。[ 譚術魁.房地產項目管理【M].北京:機械工業出版社，2004
]因此，房地產項目招標投標工作作為房地產項目管理的核心環節，需要對事前、事中、事后進行全程跟蹤，探索實現創新化。一是創新事前管理，即對擬定招標文件的過程創新。采取雙向復合形式，即事前調研、技術探討等工作交由專業的招標投標機構執行形成合理的招標文件，另外本企業管理部門內部也可形成招標投標基本預算。之后，采用封閉式會議，簽署保密責任書，復合形成最后版本。二是創新事中管理，即對評標專家采取隨機抽取專家庫的管理。有效避免評標隨意，內外勾結的現象。三是創新事后管理，即要求責任人與評標專家填寫認可意見，明確產品、服務質量，以作為日后跟進評標結果的對照依據。
素質至上，實現專業化
培養專業的招標投標人才隊伍，面向人群同樣為兩類，即招標投標工作人員與評標專家；包含內容兩方面，即一是培養其專業細化的專家型隊伍，二是培養具有招標投標職業道德的清廉型隊伍。首先，從培訓入手，對參與招標投標的人員進行定期培訓，不斷更新、細化知識系統，不斷警醒提高意識，營造公開、公平、公正和誠信的交易環境。其次，從考核入手，對從業人員分等級，評優秀，從跟蹤后期運行結果等實現甲方對其的星級評價。再次期間，對于一些不符合要求，或者違背職業道德的從業人員或招標投標中介機構進行清除，取消其準入資格。最后，從研討入手，加強招標投標人才隊伍的交流，研討，共同促進招標投標工作不斷進步。
宣傳至上，實現普遍化
房地產項目的招標投標工作優勢、規范、制度等都需要加強宣傳，讓更多的企業甚至個人認可招標投標，實現普遍化。只有這樣，才能使越來越多的人關注，研究，使招標投標工作順利開展。
監督至上，實現“三公”化
房地產項目調研范文4
關鍵詞：房地產項目；設計管理；限額設計；品牌效益
房地產項目設計管理工作，對于房地產項目的開發、建設以及后期運營均有深遠影響。房地產項目的開發決定未來住戶的居住體驗。因此在項目設計管理中，應充分考慮項目開發價值及效益成果，以滿足人們的實際需求?；诖耍瑧Y合房地產項目的具體要求，制定科學的設計規劃，進而改善城市規劃現狀。
1房地產項目設計管理的內涵
房地產項目實則是通過住宅規劃展現其開發價值。而在房地產項目設計管理中的最主要的要求即為提升建筑質量。因此，房地產項目開發商以及設計機構在對房地產項目進行設計規劃時，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規范性外，還應在優化審批流程的同時實現科學設計，避免房地產項目出現設計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產項目設計管理者應針對項目設計環節進行有效管控，始終以環境、市場為導向予以設計，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應在設計中綜合分析項目需求情況，無論是設計結構還是設計功能，都應當具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當代人審美與居住需求?；诖?，房地產項目設計管理工作，應當在高水準人才輔助下對其實施科學設計，繼而實現房地產業的良性發展。
2房地產項目設計管理要點
2.1注重項目質量管理
房地產項目設計管理是房地產開發公司中較為重要的內容，也是決定項目效益的根本因素。因此，針對房地產項目進行設計管理，應引起設計人員的高度重視，既要準確實現項目定位，又要憑借自身職業技能以及對房地產項目的敏感度，提出可行性房地產產品設計規劃，便于在后續項目開發后能夠為房地產企業帶來更高收益，最終在購房者與開發商之間建立協調關系。其中設計部門中的設計者應當在挖掘好項目開發價值后，對項目質量實施科學管理。房地產項目在競標環節，一旦房地產開發公司中標，應立即展開方案質量審核工作，就項目方案的內容進行反復分析，包括了解項目開發方向以及開發意義，之后才能提出細致化設計目標。一般情況下，房地產項目的設計管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產開發公司在成功獲得項目管理資質后，常將項目設計事項交由第三方設計機構。因對方職業水平較高，且人才基礎夯實，故而將項目設計權委托給第三方機構后，能夠獲得更可靠的設計成果。在采用此種方法時，還應當加強資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽度與設計資質，以免遭受資信風險，影響項目開發進度；②招標制。在房地產開發公司中標后，將利用招標法獲取適合的項目方案，由此從多個項目方案中進行優選。無論選擇哪一種，都應對項目設計內容進行多次分析，避免出現設計漏洞，偏離原始項目開發方向。項目設計管理者應從項目本身的質量上著手，以此提高管理水平。
2.2加強項目資源管理
房地產項目設計管理過程中還需要進一步加強項目資源管理，以此展現出項目的實踐價值。在房地產公司初期開發項目時，其中涉及的項目資源包括人力、物力兩項資源，若能實現項目資源的聯合作用，可對項目質量產生積極影響。房地產公司在取得項目開發資質后，常要明確投資重點，而且還應結合市場動態，確保開發后的房地產產品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場供需環境下獲得更高效益。其一，房地產項目在交給專業的設計機構進行項目方案的設計時，除需要求設計機構繪制出具體的建筑圖紙外，還應充分利用其模型制作、設計咨詢、投資管理業務的能力，為房地產項目的開發給出明確的建議，從而促使房地產項目在第三方設計機構的輔助下，能夠實現最優化建設。其二，在人力資源利用上，也需要注重設計人員職業技能是否符合項目設計要求，即運用適合的人力成本聘用優質設計人才，確保房地產項目在人力物力集成的環境下，得到最大化開發。作為項目設計管理者，在項目設計初期，應從多個設計機構中選出最為適合的合作方，促使項目設計方案可行性更強。同時，還應清楚掌握項目土地資源以及項目價格等方面的內容，必要時可組織調研活動，即對周邊競爭者旗下開發的樓盤住戶發放調查問卷，詢問居住體驗以及服務滿意度、樓型設計滿意度等，由此匯總相關信息后，用于指引該公司未來的開發方向。在選擇設計單位時，還應遵循以下原則：①就近原則。關于房地產開發相關設計機構較為多樣，但若單純從信譽度、專業水準、運營經驗上挑選，很容易出現高成本問題。所以，應首選周邊優質設計機構。因其對周邊群眾的喜好、市場競爭條件、環境特征均有良好的熟悉度，故而其項目設計成果更符合項目實況；②綜合性。在雙方合作的基礎上，還應加強互動，就設計進度、設計方式、設計價格等綜合信息進行友好溝通，由此提高項目資源利用率。
2.3優化項目方案管理
房地產項目設計方案能夠體現出項目開發方法與重點方向。因此，應對其進行細化設計與有效管理，這樣才能促使房地產項目在項目方案的指導下，實現最大限度上的開發利用。房地產項目方案在初期設計環節，理應參照地勘報告、周邊基礎設施分布圖對房地產項目日照時間、容積率等參數進行細化設計，繼而展現出項目開發的必要性。另外，在項目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學的預算規劃，以免在正式規劃中造成項目超出預定資金標準，降低項目效益。在項目方案管理中還應采用對比方式，從多個項目方案中選出契合度最高的一個，繼而在控本基礎上突顯項目開發理念。本文具體以A公司為例，作為我國知名房地產開發企業，它在項目方案管理上，具有豐富的管理經驗，可供同行業借鑒。首先，在項目方案中側重于客戶需求的體現。無論是開發住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應在項目方案設計期間，精準分析客戶需求，之后由材料部對房地產產品的設計圖以及項目范圍給出明確的標準；其次，該企業在項目方案管理中還善于運用項目模型，分析項目方案是否適用。對于項目方案的設計流程，也應為其設定標準化管理規劃，為項目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項目方案管理中提出了細化設計目標，即實現場地設計、物業管理、容積率、物業管理與成本控制的有效聯合，在為客戶建設高品質建筑的同時，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進而打造一個雙贏格局。在項目規劃中的水暖、機電設計部分，也均以精細化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產項目方案實現優化設計。
2.4實現項目限額設計
2.4.1成本管理
限額設計是房地產項目設計管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設計方案，將很難保證房地產開發公司達到預期效益要求。因此，在項目設計管理中，應保證設計者具備限額設計思維，促使他們所提供的設計方案，其成本可控。為了保證限額設計發揮出真正效用，還可通過下述兩個方式予以鞏固：①組建專家委員會，房地產項目的設計屬于一項專業性較強的綜合性內容。因此，可在項目限額設計中積極汲取專家委員會的經驗，對項目設計成果的經濟性、科學性實施反復驗證，促使項目設計規劃更符合限額設計要求；②實施限額設計管理責任制，對于參與房地產項目設計的人員，應對其設計行為進行管理。若未能遵循限額設計要求，可對其進行處罰。例如在其超出限額標準10%時，可對其進行經濟處罰。另外，對于限額設計中每個設計人員的職責需加以明確，避免設計人員缺乏自律意識，導致設計成果違背限額設計理念。例如在施工圖設計中進行限額設計，應嚴格參照設計標準、項目任務書以及項目投資范圍，為其設定具體的限額規定，促使房地產項目進入到實踐開發期，能夠為房地產企業帶來更大利潤。
2.4.2投資分配
房地產項目的設計管理還需要采用限額設計方法，實現開發資金的合理分配。之所以要在房地產項目管理中應用限額設計，主要是為了提高項目效益，為房地產開發公司提供更廣闊的利潤空間。因此，在項目設計管理中，應充分利用限額設計，對項目參建主體的投資額實施妥善分配，便于提升項目設計成果的合理性。另外，還應對投資額實施限額設計，不可過多投資，導致后續房地產項目無法為相關投資方帶來可觀效益。無論是房地產開發還是房地產建筑項目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項目質量的前提下，應盡量對其進行合理投資。一方面，需對項目造價進行有效把控，包括在項目投資過程中的投入成本，需對其實施匯總；另一方面，對于投資回收周期還應做到心中有數，即投資后項目匯報時間節點，這樣可避免長時間無法順利獲得匯報，而導致企業自身可用資金較少，影響后期項目競標進度。對于項目開發中的維修費、變更費、拆除費，也應對其進行限額分配，促使項目在整個開發階段，都能實現合理管理。
2.5應用全程管理理念
房地產作為我國經濟發展中的重要產業，關于房地產項目的設計管理工作，還應當對其實施全程管理，在全程管理理念指引下，項目將體現出更明顯的可開發性。通常情況下，房地產項目設計管理包含以下三個部分：（1）常規設計管理。對于房地產項目的設計，在選擇第三方設計機構負責設計工作時，管理者應對整個設計流程予以有效管理。尤其對于設計中出現的造價高等問題，應及時進行干預。若遇到的問題較為復雜，管理者可以將其上報給企業領導，待組織研討會得出具體的解決方案后，再繼續下一步的設計工作。管理者應在項目設計管理中占據主導地位，準確分析項目設計成果是否合規、合理。（2）關鍵點設計管理。房地產項目中存在關鍵點。此時應加大關鍵點管理力度，尤其對于項目成本、項目質量、項目資源等事項，均應投入過多精力并注重項目審核效果，便于及時獲取可靠的設計問題處理方法。（3）變更設計管理。房地產項目在其出現變更時，還應保證變更后項目方案的匹配度。而且管理者還可聯合評審部門，對項目設計規劃中的內容進行逐項審核，提高項目變更管理水平。
3房地產項目設計管理的實際效益
3.1品牌效益
房地產項目在其開發階段，要想提高效益，應充分借助項目設計管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業競爭中的品牌優勢，以及客戶心目中的影響力。因此，在項目設計理念以及開發方向的確定上，應當從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設計合理性、容積率達標率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產品牌，這樣才能為其今后的高質量發展奠定基礎。在品牌效益提升階段，還可在項目設計管理中找到閃光點，并對其進行延續性設計，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產行業中的標桿企業，雖然其價格上比其他房地產售房價格略高，但因其一直借助高品質物業管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業均有專屬團隊，并利用精益管理理念對待每一位客戶。同時，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創造最優化園區環境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區綠化項目以及保潔項目設計上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區內的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項目設計上，利用耳麥式巡邏，以免信息傳遞過程中破壞業主的安靜體驗?；诖?，A公司在物業管理項目設計上塑造了品牌，也正因為此，才能最大化展現其品牌魅力，在眾多低價樓盤競爭中脫穎而出。所以，房地產項目設計管理應在品牌效益上加大重視，并將其納入項目宣傳中，最終促使房地產開發公司憑借品牌力量擁有高效益。
3.2經濟效益
房地產項目在其設計管理環節中，關于經濟效益的提升也是主要目標。在保障項目質量的基礎上，理應采取多樣方法，為房地產企業增收，以此積攢更多資金，用于開發下一個房地產項目。一般情況下，項目設計管理者可從下述兩個部分來實現房地產項目經濟效益的優化提升：①正確投資。房地產項目的獲利由投資回報率決定，因此管理者在項目設計中應對設計方案潛在風險予以分析。通常利用市場調研的方式，對項目方案中體現的建筑面積、園區設計內容代入到市場環境中予以判斷，若發現違背市場推廣原則，或者將承受較高的開發風險，應謹慎投資。尤其在簽訂項目合同后，對于投資方的資金投入能力應進行科學衡量，避免后期投資方資金到位不及時，引起爛尾樓后果；②嚴控成本?，F今我國房地產項目的開發規模正在擴張，雖然國家已經頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產項目具備較高的經濟效益，還應在遵從法律的基礎上壓縮投資成本，運用有效的資金獲取最大利潤。
4結語
綜上所述，要想提高房地產項目設計管理效益，就應把控好項目設計管理要點，促使房地產項目體現出顯著的開發價值。因此，應從項目質量管理、項目資源管理、項目方案管理、限額設計、全程管理理念等方面著手，確保經過項目設計管理后，房地產項目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動我國房地產事業的可持續發展，提升建筑產業的發展質量。
參考文獻：
[1]鄭利明.房地產項目設計管理要點與效益分析[J].江西建材,2020(12).
房地產項目調研范文5
關鍵詞：房地產企業，項目管理，對策，問題
Abstract: with the development of real estate industry in China, the real estate enterprise project management also appeared many problems, this paper first according to the specific conditions of China's real estate industry in China is pointed out the real estate enterprise project management of the existing problems, and then proposed some countermeasures that concrete solution, for the healthy development of the real estate enterprises in China provides important theoretical basis.
Keywords: real estate enterprise, project management, countermeasures, problem
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：
隨著世界經濟的曲折前進和我國經濟水平的不斷提高，房地產行業已經逐漸成為我國經濟中比較重要的基本支撐點之一，是工業生產甚至社會活動、人民生活提供基礎的重要產業。但是房地產項目是一項十分復雜的系統工程，這就要求房地產企業必須做好項目管理工作，將項目中的各個環節緊密銜接、互相配合、協調發展，使得項目和企業取得更高更好的經濟效益和社會效益。
1 目前我國房地產企業項目管理存在的主要問題
1.1在項目方案確定階段缺乏全面的準備工作
在我國房地產項目的管理工作當中，許多項開發商往往忽略規范的流程和步驟而私自進行，這就難免使得房地產項目的工作產生許多不足之處。其中最經常遇到的問題就是房地產企業的市場調研工作不夠充分，有部分房地產企業在成功競標拿到項目之后，為了盡快實現項目的經濟效益而忽略市場調研工作的重要性，倉促確定項目方案。還有一部分房地產企業存在較為嚴重的跟風現象，市場中什么最賺錢就開發什么，只是單純的效仿他人的同類成果，缺乏自身的特色，在房地產市場當中也就沒有足夠的吸引力，使自己一直滯后于同類企業。市場調研工作力度不足則從根本上使得房地產企業承接項目的方案很有可能存在很大失誤，并直接影響到企業的經濟效益。還有一部分開發商在拿到新項目之后，只做項目概算，缺乏針對實際方案的投資估算工作，如果房地產項目在施工時缺少一個具體實際的投資估算文件，那么項目房地產企業就不能夠對項目的實際實施過程進行全面的投資控制，使得項目竣工后投資額遠遠超出計劃投資額。
此外，很多房地產企業僅僅注重項目的經濟效益而忽略企業的品牌和精品意識，很多房地產企業以最大的經濟利潤為目的，為了追求高額的經濟利潤，片面的確定項目方案，只關注如何從該項目中賺取更多的經濟收益，而忽略了企業和項目的精品意識、品牌形象。一個企業的品牌形象和企業產品的形象對房地產企業具有十分重要的影響，企業要想謀求更加長遠的進步，就必須注重企業形象和企業產品質量。
1.2 缺乏專門的施工圖設計管理
我國很多房地產企業對房地產圖紙設計的管理還存在很大不足，有的企業和單位甚至沒有專門的圖紙設計管理人員。很大一部分房地產開發商在對設計管理方面的理解上存在誤區，認為方案的設計工作完全是設計院的事，因此大部分房地產企業的施工圖設計管理能力相對較差，因此項目圖紙的錯誤也就較多，還會欠缺項目某些細部工程的設計圖紙。此外，還有很多房地產開發商只看重房地產項目的經濟成本和產品質量，忽視項目設計階段的圖紙審核工作，在工程圖紙交底之前未擬定一個明確詳盡的設計委托書。某些房地產開發企業為縮短圖紙設計時間，尚未確定出項目的功能和要求，就委托設計院進行項目設計，這很有可能會使設計出的圖紙在實施或應用等方面存在一些瑕疵。即使在項目實施過程中能夠及時發現，但是整改所引起的工程成本增加和施工難度增大是不容忽視的，而且會進一步影響項目的工期。
1.3 合同管理方面
在我國房地產開發行業仍存在一些企業忽視合同管理的重要性，法律觀念薄弱，對房地產行業合同管理的認知不足。國內大部分房地產企業簽訂的合同對于未詳盡說明的條款，雙方一般都會采用友好協商的方法解決，但是卻經常因為合同簽訂不完善，對于不能協商的糾紛往往互相扯皮?？偨Y國內現狀，房地產行業合同管理方面存在的主要問題有以下幾點，一是很多項目工程所簽署的合同條款十分簡單，不能滿足標準合同的要求，也不符合國際上通用的合同要求，這樣的合同很難為雙方提供全面的索賠依據。二是合同雙方都沒有仔細閱讀合同內容，而且對合同條款隨意改動，也有部分企業為提高競爭力違規打折。
2 房地產企業項目管理問題的解決措施
2.1 重視開發項目的市場定位
房地產開發企業必須從長遠著手，對項目的市場定位要準確把握，適應房地產市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產項目的市場方向，就必須對房地產各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先要對我國國家和地方的相關法律法規進行全面了解，對房地產行業的政策取向進行綜合分析。對企業將要開發的項目是否屬于政府政策支持產業進行調查，對于政府扶植的項目，應優先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規等方面的優惠。其次還對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體。最后還要對項目附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發商實力等情況進行了解，充分發揮自身企業優勢。要想在眾多房地產開發企業中占據優勢，脫穎而出，就必須充分結合企業的自身情況，憑借對房地產行業的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產項目，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。
2.2 做好房地產企業的品牌建設工作
隨著我國房地產行業市場競爭程度的不斷加劇以及消費者消費水平的不斷提高，房地產企業必須適應市場要求對企業品牌高度重視。樹立一個良好的企業品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應該憑借企業項目良好的產品質量和優秀的售后服務水平在消費者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關活動對企業進行適度宣傳。房地產企業的品牌建設是一個長時間的過程，可以首先以開發商某一個成功項目作為載體，逐步擴展，將特色產業做大做廣，最終形成一個很好的企業品牌。國內房地產市場必須要走品牌競爭的道路上走下去，企業必須依靠具有高附加值的項目產品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業提供更多的經濟效益和資金積累，然后再將資金投入到企業品牌維護的過程中，只有在這種良性循環的情況下才能有效保證企業的生存和發展。
2.3 加強房地產項目的合同管理工作
房地產開發企業必須從根本上做好項目的合同管理工作，只有保證項目具有一個扎實、全面的合同管理工作才能更好的對項目工程進行保障。首先了解國家政策和行業規定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。其次，還必須對項目的實施過程進行全過程的合同管理，從項目投資工作一開始就要同工程咨詢單位簽訂工程咨詢合同，在項目設計階段同設計單位也要簽署詳細的合同，對施工過程的具體事宜也要同施工單位簽署合同。通過加強房地產企業項目的合同管理工作，保證房地產項目的順利進行，確保房地產產品的質量能夠滿足消費者的要求。
3 結語
房地產企業項目的管理水平對房地產產業具有十分重要的作用，對房地產產品的開發成本和開發周期具有重要影響，并最終對企業的經濟效益和品牌形象產生很大作用。只有推行嚴謹科學的管理理念，推動管理人員技術水平和管理素質的提高，建立完善房地產企業項目管理體系，才能使房地產企業在激烈的市場競爭當中具有一席之地。
參考文獻：
[1] 賀杰. 房地產開發企業項目管理存在的問題及對策[A]. 管理方略. 2010,(03):96-98.
房地產項目調研范文6
在此前提下，房地產專業策劃公司介入房地產開發項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產生的協議――― 房地產開發項目前期策劃合同。
一、房地產開發項目前期策劃與房地產開發項目前期策劃合同的概念
日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式、房地產發展商自行策劃模式等等。對于房地產專業策劃公司而言，通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容。時間跨度自開發商委托日至業主入住、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。
房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：首先，房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整。它主要發生在項目實施之前。其次，房地產開發項目前期策劃屬于決策服務，合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失，受托人不承擔責任。
二、房地產開發項目前期策劃合同雙方當事人的主要義務。
（一）委托人的義務
房地產開發項目前期策劃合同的委托人一般為房地產項目開發商或投資商。其主要義務有：
1、如實告知受托人房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、政府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是受托人進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
2、依據合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進行分析論證的出發點。一般而言，受托人應當提供市場調查分析、項目投資策劃分析、項目規劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務，也是其權利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。
4、支付報酬。這是委托人最基本的義務。委托人應依據合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務。
（二） 受托人的義務
1、依約完成策劃方案
受托人的主要合同義務包括三項，一是完成房地產項目的市場調查工作，二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，三是進行有獨創性的策劃。按照房地產業的特點，受托人完成的策劃方案應包含的基本項目包括：
（1）市場調研
A區域房地產市場調研
B類比競爭樓盤調研
C各類物業市場調研
D項目功能與主題定位分析
E目標客戶定性調查
F目標客戶定量調查
G市場定位分析和項目價格定位分析
F項目可行性總評估分析報告
（2）項目投資策劃
A宏觀經濟和本區域城市市場調研
B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷
C項目開發方式和開發節奏建議
D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析
E項目投入產出分析及資金運作建議
（3）項目規劃策劃
A項目背景分析
B項目名稱和標志
C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示
D單體主力戶型組合概念方案
E整體建筑風格定位、色彩計劃
F室內布局、裝修概念提示
G環境規劃及藝術風格提示
H公共家具設計概念提示
I公共裝飾材料選擇指導
J燈光設計及背景音樂指導
K項目建成后未來生活方式指引
依據以上義務，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2、保證策劃方案達到合同約定的要求。
咨詢報告是委托人進行項目決策的主要依據。它要求受托人在技術咨詢工作中，采取嚴肅認真的態度，力求咨詢報告的先進性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現失誤、質量低劣、無參考價值等情況的發生，從而使策劃方案和意見達到合同約定的要求。
3、配合和接受委托人的驗收。
受托人進行的策劃，需經委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應委派專業技術人員和策劃方案設計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業術語、調查依據、科學依據、策劃理念等進行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內容并有能力予以實施。
對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應依據合同的約定予以修改、補作或對委托人予以解釋。
（三）房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意的問題。
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。
2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：
（1） 兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
（2） 兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。
由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。
3、不要將前期策劃放在詳規之后。
開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。
4、給予受托人充分的時間。
對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調查－分析論證－獨創性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創作的策劃方案不具備獨創性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發商本身。
5、細分受托人的工作要點，對受托人應遞交書面報告的內容和形式作明確要求。
筆者在審閱一系列前期策劃合同后認為，對受托人應遞交書面報告的內容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當事人的專業分析，房地產開發商對此并不處于強勢，且我國現行法律、法規對此無詳盡規定。建議開發商在訂立合同時參考中國管理傳播網上的《房地產全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細分之要求。
6、在合同中確認委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權、使用權、經濟受益權。
7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發商所獲得的質量保障、服務保障，對于調動受托人的工作積極性和后期服務意識，都是具備良好作用的。
8、明確違約救濟方式
