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房地產項目財務培訓范文1
關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
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房地產項目財務培訓范文2
關鍵詞：房地產 跨區域 多項目管理
一、跨區域多項目管理的具體含義
跨區域多項目管理是房地產公司根據自身的發展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內部資源并進行合理配置，然后同時對不同區域的房地產項目進行管理、協調，使所有項目的綜合執行效果達到最優的項目管理方式。企業除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發展，考慮集團的整體發展目標，如此才能實現集團資源的配置最優化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業戰略目標達到一致性管理水平。
二、房地產企業跨區域多項目管理存在的問題
（一）缺乏科學的融資規劃
在過去一段時間中是房地產行業的黃金時期，大部分房地產公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現階段，行業環境發生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導致許多房地產公司在融資方面出現較大困難。大部分房地產公司現階段的主要融資渠道有兩個，一個是內源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產公司缺乏科學的融資規劃，導致資金籌集受阻，無法進行有機協調，給公司的健康發展帶來了相當不利的影響。
（二）資金使用不合理，財務風險大
房地產屬于一種常見的資金密集型行業，其項目往往對應著很長的建設周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業的機會成本，增加房地產企業財務風險。在項目投資階段，部分房地產公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設計嚴謹的資金使用方案，如果無法在相應時間內收回應收賬款或者取得相應規模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現金流，致使項目陷入困境，同時加大財務風險的威脅程度。
（三）財務戰略與其他戰略整合度低
房地產公司在跨區域進行多項目開發時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務戰略整合度低，在運行的時候經常會出現矛盾。之所以會出現這樣的情況是由于項目公司在制定財務戰略的時候對財務戰略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規劃制定，其他戰略在規劃制定時也是從各自角度，各自利益出發的，沒有考慮到與財務戰略相互整合，只考慮自身利益，就會導致總公司戰略運行不暢。
三、多項目管理改進實施建議
（一）拓寬融資渠道
現階段，大部分房地產企業沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監會對商業銀行監管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規模的房地產企業更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產公司在面臨融資難的情況時應先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經無法滿足房地產公司集團化、多項目化的發展趨勢，房地產企業必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取
（二）加強財務風險控制
房地產公司要加強財務風險控制體系的建立，第一，要建立財務預警系統，房地產公司應根據長期和短期指標建立財務預警模型，對財務戰略的實施過程進行實施跟蹤監控，對財務戰略的實施效果定期整理分析，對比預先設定的預警值，盡早發現財務危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結算時要對施工進度款嚴格把關，保持資金預算和工程進度的一致；房地產公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務風險。
（三）加強企業人員財務戰略意識
目前房地產公司存在總公司財務戰略與項目公司財務戰略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰略意識，特別是房地產項目分公司務人員數量有限，高學歷專業財務人才更是缺少，其他部門人員財務意識薄弱，財務戰略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關系，只注重企業自身職能的目標，而忽略公司總體戰略和其他職能戰略所需要的資金規劃，導致財務戰略違背總體戰略或者阻礙總體戰略的實現。
房地產公司應關注對人的培養以及管理，應樹立和強化系統理財理念，系統收集、整理以及利用相關信息，從而更加高效地實施包括財務決策在內的一系列活動。除此之外，無論是財務人員，又或者是非財務人員，均需要掌握一定的財務知識，尤其是財務人員更需要持續提升自身的專業水平，推動和保障集團企業財務戰略真正落到實處。房地產公司可以定期組織全體財務人員進行深造培訓，聘請高級財務講師進行授課指導，同時讓公司財務人員對公司內其他部門員工進行財務知識普及，樹立全員財務戰略意識。
四、結束語
目前，我國大部分房地產企業的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產經濟的發展和建筑行業的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產公司的管理需求了?？鐓^域多項目管理模式漸漸被各大房地產企業慢慢重視起來。因此，加強對房地產公司跨區域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產企業經濟效益提高和企業發展的。
參考文獻：
房地產項目財務培訓范文3
關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已經取得了重大的成就，如今房地產行業已是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發成本居高不下的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業都將被淘汰出局。所以房地產項目開發的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發進行良好的成本控制具有現實意義。
一、房地產項目開發的成本結構
房地產項目開發成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產項目開發的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產項目開發的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發成本無法預知。
有些房地產企業由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業的持續健康發展是有害的。
（一）無法準確預估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（二）設計變更、現場簽證難以有效控制
很多房地產企業雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態成本
目前大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。
（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。
（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結算審核，我們發現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產項目開發中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產項目開發科學的管理體系和完善相關配套措施
1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。
2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理。
4、規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。
5、建立對勘查和設計監督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統以實現信息的反饋，信息系統可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監督檢查和激勵機制，激發企業員工參與成本管理的積極性。
（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
設計是在房地產項目開發可以直接影響工期和投資規模的成本控制的所有要素當中最重要的一環。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。
（四）擴大融資渠道，優化債務結構。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發企業才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發企業自行解決這個問題更為經濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發企業按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發企業應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干,管理人員的業務素質要高,人員職務設置要科學,財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中,對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術培訓,建立完善的激勵機制,實現人力資源成本優化整合。
結論：房地產項目開發的成本控制和管理是一項系統工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業的發展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續穩定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業的蓬勃發展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發我國房地產項目開發中的參與者。房地產項目開發的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發在未來房地產市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發有限公司
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房地產項目財務培訓范文4
【關鍵詞】房地產；項目管理風險；項目管理風險控制
一、引言
房地產開發是基于對未來政治、經濟、社會、自然資源等方面的預測和預期，基于現有技術、管理和組織情況下進行的一種經濟活動。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風險也非常大。由于土地的權益價值是地理環境、政治、經濟等社會各方面資源的綜合函數，所以房地產項目中置地的風險變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會經濟的發展而穩步增長的。但是在有些情況下，受政治、經濟等因素影響，土地增值也可能為負，這必將給開發者造成巨額損失。
房地產項目開發可以分為決策、前期、建設、銷售四個階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類主要相關利益者。開發商在項目經營的每一個環節都需要和不同利益者進行博弈。
二、房地產項目風險以及風險管理內涵
一個房地產項目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風險，且其間有復雜的內在聯系，但主要表現在市場和價格兩方面。市場風險是指由于房地產市場狀況發生變化給房地產投資帶來損失。房地產市場是一個區域性市場，主要受本地區房地產供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式，房地產市場的性質、結構及發育程度等因素的影響。房地產營銷是指房地產投資者根據市場狀況、物業的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產租售策略并進行房地產租售的行為，其風險有銷售渠道風險和營銷方式風險等。
價格風險是指由于房地產定價不合理而給房地產投資者帶來的收益損失，主要發生于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學又不能及時適應價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導致房地產滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產銷售增加，但會損失收益。風險存在于項目整個開發中，例如在建設階段風險把控不好，會造成如工期延長、成本增加、計劃修改甚至引起索賠，最終導致項目經濟效益降低，甚至項目失敗。但是風險和機會是并存的，收益是風險的補償，風險是收益的代價，風險是對管理者的挑戰，風險控制得好能夠獲得經濟效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現代項目管理中，風險的控制已成為房地產開發過程中一項重要的工作內容。
工程項目風險管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，在實施過程中加強相應的管理和監督，以最大可能降低風險造成的損失。工程項目風險管理是房地產項目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產項目風險管理還存在著許多問題，如風險管理意識淡薄，缺乏相應的法律、法規等制度依據；風險管理模式落后，風險管理過程不完整，風險管理以事后控制為主等。
三、房地產項目風險產生的原因
房地產是一個特殊的行業，它具有以下特點：投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現能力差，涉及到的社會、經濟和環境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程。這些特點決定了房地產業是一種典型的高風險投機行業。其次，由于房地產的地區差異、項目差異，涉及的內容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產項目風險管理的統一規范和規程。這一切都決定了房地產行業的高風險性。
四、房地產項目主要風險
在房地產開發的不同階段存在不同風險
1、投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發區域風險，開發物業類型風險，開發時機風險和開發項目的定位風險。
2、土地獲取階段的風險
土地風險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規劃部門對土地使用性質和規劃設計指示的不確定性。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。
3、項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自設計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患。
4、售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險
五、房地產項目風險控制策略
（一）編制科學、完備的風險管理計劃書
房地產項目風險管理計劃書是以開發企業的風險管理活動為對象的計劃安排，體現了開發商對風險管理的制度化約束。房地產開發企業必須把企業全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規定企業各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續性。通過對企業資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發項目的順利實施，實現企業的經濟效益和社會效益。
（二）強化項目的風險研究
房地產開發項目數額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調查法、幕景分析法、流程圖分析法、環境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。風險識別中主要強調置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經濟風險與內部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業應當不斷總結經驗，認清各階段項目風險發現規律，并采取相應的預防措施。
（三）建立企業風險管理組織
在項目開發的四個階段都存在風險，對項目風險的規避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業必須建立相應的風險管理部門（如風險管理委員會等），它專門對項目風險可能發生的環節和發展情況進行監督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰略與目標，對風險識別、風險評價、監測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態，這樣才能切實減少企業損失。
（四）建立風險管理績效評價體系
風險管理過程中需要采取各種方案進行風險控制，為實現對方案的評估，可以建立房地產項目風險管理績效評價指標體系，評價體系包括績效評價指標、標準和方法。評價指標包括結果指標和行為指標兩類，相應的評價標準分為結果標準和行為標準兩個方面，分為優良、中和差三個等級，能較科學地評價風險管理方案的優劣。
（五）加強風險管理培訓
強化全員風險意識，房地產企業員工的行為不當是構成開發項目的一個重要風險因素，因此要減輕與不當行為有關的風險，就必須對企業員工進行風險和風險管理教育，內容應包括有關安全、城市規劃許可、工程設計以及其它方面的法律、法規、規范、標準和操作規程等，使他們了解開發項目所面臨的各種風險，了解和掌握防范與處理風險的方法，強化風險意識，使他們深深認識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項目造成巨大損失。
四、結束語
深刻認識房地產項目各方面風險，保證在每一個房地產項目中都嚴格制訂并落實針對性強的風險控制策略，對房地產企業來說非常重要，可以使企業保持長期的市場競爭優勢。
參考文獻：
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房地產項目財務培訓范文5
關鍵詞：房地產；項目管理；風險防范
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-02
房地產業作為一種特殊行業，有著建設周期長、投資規模大、資金周轉不靈活等特點，同時房地產業在招投標、施工建設、竣工、投入使用等環節，受到政治、經濟、環境等因素的影響非常大。房地產業的這些特點，就決定了它是一種典型的高風險行業，管理者必須在項目管理的過程中做好風險防范工作，如此才能夠有效規避風險，保證工程項目的最終完成。
一、房地產項目管理存在的風險
1.投資決策過程中可能存在的風險
投資決策過程可能存在的風險有：時機風險、定位風險、區域風險、政府政策風險、物業類型風險、投資的支持能力風險等等。
2.土地資源獲取過程中存在的風險
土地資源獲取過程存在的風險有：土地資源規劃部門的決策、土地的自然屬性、社會屬性。在購買了土地使用權之后，征地、補償、拆遷、安置等環節都存在著一定的風險。
3.建設過程中存在的風險
建設過程中存在的風險有：建筑物的設計理念過于落后，或者消費都對建筑物的創新設計無法接受；建筑物的實用性較差；承包商的建造技術、施工技術過于落后，或者責任心不強，存在偷工減料的情況；監理工作不到位，致使建筑物存在一定的安全隱患。
4.銷售與后期管理過程中存在的風險
這一過程存在的風險主要有：對銷售時機的把握；租賃、銷售合同存在的風險；自然災害、意外事故存在的風險等等。
二、房地產項目風險防范目標的定位
房地產的項目風險管理工作是一項全員參與的、有目的的管理活動，惟有目標明確、精準定位，才能夠保證風險管理的成效。房地產項目風險管理需要有一定的前瞻性，準確的預測出項目進行過程中可能會遭遇到的風險，從而有力地規避風險，或者在損失發生之前采取有效措施，將風險所帶來的損失降到最低。我們在對風險防范目標進行設計時，必須要與企業的發展目標保持一致，同時還要與企業經營的內外部環境緊密結合，如此才能夠保證風險防范目標定位的準確性。
我們在對房地產項目管理的目標進行設計時，必須要注意的是房地產的項目管理處于多目標體系的管理之中，其中有三大基本目標，即：功能目標體系、進度目標體系以及費用目標體系，這三大目標體系與風險防范目標體系的構建緊密相關，因此我們在對風險防范目標體系進行定位時，必須要注意到以下幾個方面：一是三大目標體系是相互聯系、相互影響的，如果其中的一個體系發生了變化，勢必會引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會導致項目工程的質量受到影響，必將會引起成本的上漲。因此，制定風險防范目標時，必須要注意三者的優化與平衡。二是三大目標從策劃、設計、計劃，需要經歷從總體到個體，從概念到實施，從簡單到復雜的過程，所以我們需要對三大目標進行細化，這樣才能夠使職責落實到位，以便于總目標的實現。因此，我們制定風險防范目標，并將其細化時，同樣要注意與三大目標不能夠出現矛盾與沖突。三是三大目標結構的關系是均衡的、協調的，我們在對風險防范目標進行構建時，需要注意其內在的邏輯性，必須要注意片面強調最高質量、最短工期、最低成本都是不可取的。
三、房地產項目管理風險防范的方案與實施
（一）針對投資、決策階段風險的解決方案
針對這一階段風險的解決方案就是組織建立一支高素質的開發團隊。這支團隊，除了要具有較高的技術水平，同時還要有豐富的學科背景，如此才能夠深入分析國家以及各地區的經濟發展水平，制定與企業自身發展水平相符合的房地產開發策略，能夠對投資方案進行科學、合理、有效的評估，并評價房地產投資項目的可行性，投資者或者分析者要在城市規劃條例，政府政策法規等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，確定投資項目的用途、規模、類型，并對開發成本，需求量、售價等做出預測，這些預測面臨著大量的不確定因索，所以風險性也是極大的。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性，從根源上消除或者降低房地產開發過程中所遇到的各種風險。與此同時，企業還需要逐步完善風險管理組織，要將風險管理提高到戰略高度，督促開發團隊深入學習、研究風險管理理論，收集、整理歷次企業在面對風險時的方案、對策以及相應的損失資料。我們知道，房地產企業風險防范的關鍵之處就是要預先采取行動，如果已經預測到了風險的到來，而未采取行動，那么企業內部的風險管理機制也就失去了其存在的意義。同時還要注意的是工程項目的周期越長，存在的風險也就越多，而控制風險所形成的成本也就越高。為了對風險進行有效的掌控，我們還需要建立一個風險預警系統，一旦發生了實現生產偏離計劃的狀況，我們就能夠在第一時間收到這個信息，從而馬上采取措施加以防范。有條件的企業還可以完善風險責任制度，將風險防范制度與員工的考核標準掛鉤，發現問題之后，就可以馬上追求責任人，按照考核制度進行懲罰。這樣就能夠提高員工的風險防范意識與防范的積極性。投資者關于投資環境的信息越多，信息質量越高，那么所作的預想可能越準確；對市場信息的細致研究，會導致對開發過程和經營成果的較準確的估計，從而使風險在事先就得到很好的控制。
因此，培養市場化的各類專業人才建立企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區域的規劃、土地、項目、適宜項目情況，做準確、及時的分析，為企業經營決策提供可靠依據。積極培養會經營、懂管理、知法規的適應市場需要的高級管理人才，盡可能避免投機、政策、擔保等風險。
（二）施工前期的風險防范方案
施工進行之前，房地產企業需要與當地的政府、各級管理部門、金融機構等企業單位做好溝通、搞好關系，為未來項目的啟動奠定基礎。比如要去地方的國土部門、城市規劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進行溝通咨詢，以便了解當地的自然生態環境、城市未來規劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調整項目設計；去國土資源、城市規劃等部門做調查，了解地塊的具體的使用意識、使用情況進行確認。對未來征地、拆遷、安置與補償可能發生的問題進行預測，要靈活的處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強企業員工的合同意識，對土地出讓合同、拆遷安置補償合同、勘察規劃設計合同進行認真核對，保證合同中不會出現陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術風險，做好防火、抗震工作。
（三）項目施工階段的風險控制方案
施工階段不僅對建筑產品的質量有著直接影響，同時因其時間較長，可能存在的風險因素也就更多。對于項目施工階段的風險控制，我們可以從以下幾個方面入手：一是擴大宣傳力度，提高施工人員的安全意識。房地產企業可以利用培訓工作，提高進場人員的安全意識，使他們能夠嚴格按照相關制度完成操作，對于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓考核之后，才能夠上崗。經常組織安全檢查，保證進場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。二是對于現場容易發生的危險事故必須要做好預案工作，比如高空墜落、護坡處理等等，做好極端氣候的應對工作，協調設計人員、監理人員、施工人員以及一些材料、設備供應商之間的關系，保證工程項目的有效進行。三是對施工現場進行科學、合理的布置。易燃易爆品儲藏的位置要遠離食堂、變電房等容易引發火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實做好防潮、防水措施；對于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進行堆放。四是強現場質量監控，通過督促施工技術、組織、措施、人員、機械的落實，防止質量缺陷和建筑工程質量通病的發生。五是做好現場建設日志，注意資料收集和保存，預防和減少施工索賠。六是盡快完成開發項目，縮短建設周期，這是一些小開發商經常使用的規避風險的措施。
（四）租賃、銷售階段的風險防范方案
一是租賃與銷售合同的起草必須要由房地產專業人員負責，同時要經過律師、法律顧問等人員的審查，必須要保證合同條款的合法性與明確性。二是要經常對建筑產品時行定期檢查，一旦發現安全隱患馬上消除。三是對其他附屬設備進行定期檢查、維修，從而將安全隱患消滅在萌芽之中。
從某個角度上來講，房地產項目管理過程，實上就是對風險進行管理、規避以及博弈的一系列過程。這一過程不允許我們有一點點閃失，否則就有可能前功盡棄。有效的風險防范機制的構建，需要靠企業的團隊力量，靠企業管理水平、知識水平、綜合素質、職業道德、管理經驗進行的，風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理、協調發展的結果。因此，重視建立現代管理制度和建立適應于市場環境發展需要的組織結構，對風險進行有效的管理，才能夠減少或規避風險對企業經營目的和效果的不利因素，實現企業的平穩、健康發展。
（五）靈活進行風險分散與轉移
房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時問差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開 發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。
房地產開發企業可以采用以下形式進行風險轉移：①通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產開發企業可能因為缺乏銷售及售后服務能力，可以與另一家企業簽訂合同，由后者負責房屋的銷售和維修服務，一旦房屋出現質量問題，則維修工作及相關費用均由該企業來承擔。在房地產開發與經營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。②如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人，這是一種非保險形式的風險轉移。③通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險（包括第三方責任）轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。房產保險可以將自己不能承擔或不愿意承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。④風險回避，是一種較好的風險管理技術，即有效的回避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風險管理措施。但風險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。
四、結束語
綜上所述，房地產項目的各個環節都存在著風險，但是風險不會因為我們構建了預警系統，制定了風險控制措施而全部消失，但是會因為我們的這些努力而使風險減少或者是使風險帶來的損失的程度降低。房地產項目不同的階段，需要我們采取不同的措施，這樣才能夠有針對性的控制風險。目前房地產企業比較顯現和急需防范控制的是投資風險。同時，由于近年來國家宏觀經濟政策的不斷出臺和房地產企業自身財務管理機制的不足在一定程度上加劇了房地產企業的投資風險。由此，使房地產企業對其投資風險的認識更加明晰、系統，為房地產企業管理當局有針對性地防范其投資風險提供了方向。為企業創造更大經濟效益。
參考文獻：
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房地產項目財務培訓范文6
關鍵詞：房地產開發；風險類型；問題；措施
中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01
房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。
一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因
1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。
2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。
3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。
二、房地產開發風險應對措施
1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。
2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。
3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。
4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。
5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。
三、房地產開發風險管理應注意的問題
1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。
2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。
3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。
4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
四、結束語
總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。
參考文獻：
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