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租金調查報告范文1
關鍵詞：租售比例；年收益率；貸款利率；投資風險
中圖分類號：F83245
文獻標識碼：B
文章編號：1007－4392（200602－0049－03）
與房屋租賃價格相關的、用來判斷房地產市場是否健康發展的重要特征是房屋銷售價格與租賃價格之間的差距和住房出租年收益率與住房貸款年利率之間的差距。我行最近對天津市住房租賃市場進行了調查，力圖達到兩個目的一是通過住房租售價格比值與正常比值的比較以及住房出租年收益率與住房貸款年利率之間的比較來判斷當前天津市住房價格的合理程度。二是從房屋性質、戶型、面積、新舊程度、裝修程度、租期長短及銷售價格等角度入手，分析判斷不同類型的住房在租賃市場上的認可、歡迎程度以及租賃投資風險。
一、調查樣本分析
此次調查共收集有效樣本354份，其中本市居民承租人數占比51％，非本市居民承租人數占比49％。下面我們將從不同的角度對全部樣本進行比較與分析。
(一)住房戶型
在354份有效樣本中，出租成交的1居室住房占比為42.7％，2居室住房占比為49.7％，兩者合計占比為92．4％，是當前天津市住房租賃市場上的主力戶型。
根據住房戶型劃分，1居室住房的租售比例為244，相當于20年的租金，年收益率為4.91％，比個人住房貸款最低年利率低0.6個百分點；2居室住房的租售比例為246，相當于21年的租金。年收益率為4.879％，比個人住房貸款最低年利率低0.63個百分點；3居室住房的租售比例為260，相當于22年的租金，年收益率為4．62％，比個人住房貸款最低年利率低0.89個百分點；4居室住房的租售比例為273，相當于23年的租金。年收益率為4.39％，比個人住房貸款最低年利率低1.12個百分點。
(二)住房面積
354份有效樣本中，60m2以下的樣本數量占比最大，為53.1％，排在第二位的是60―80m2的樣本，占比為22.6％，兩者合計75.7％，是住房租賃市場上的主流。
根據住房面積劃分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例為252，相當于21年的租金，年收益率為4.76％，比個人住房貸款最低年利率低0.75個百分點；60至80m2之間(包括80m2)住房的租售比例為248，相當于21年的租金，年收益率為4.83％，比個人住房貸款最低年利率低0.68個百分點；80至120m2之間(包括120m2)住房的租售比例為238相當于20年的租金，年收益率為5.03％，比個人住房貸款最低年利率低0.48個百分點；120m2以上住房的租售比例為253，相當于21年的租金，年收益率為4.71％，比個人住房貸款最低年利率低0.8個百分點。
(三)住房新舊程度
由下表可以看出在天津市住房租賃市場上，新房(房齡3年以下)和老房(房齡10年以上)均非主流，房齡3－10年的次新房占主導地位，樣本中次新房的比例為59％。
按照房齡劃分，新房的租售比例為191，相當于16年的租金，年收益率為6.28％，不但比個人住房貸款最低年利率高0.77個百分點，甚至比6．12％的年基準利率還要高出0.16個百分點；次新房的租售比例為263，相當于22年的租金，年收益率為4.56％，比個人住房貸款最低年利率低0.95個百分點；老房的租售比例為258，相當于21年的租金，年收益率為4．65％，比個人住房貸款最低年利率低0.86個百分點。
(四)住房裝修程度
調查樣本中已裝修且帶家具的租賃住房占比最大，為48．9％其次為已裝修但無家具的租賃住房，占比為35％，兩者占比合計為83．9％。
按照住房裝修程度劃分，未裝修住房的租售比例為236相當于20年的租金，年收益率為5.1％，比個人住房貸款最低年利率低0.41個百分點；已裝修但無家具住房的租售比例為260，相當于22年的租金，年收益率為4.63％，比個人住房貸款最低年利率低0.88個百分點；已裝修且帶家具住房的租售比例為244，大致相當于20年的租金，年收益率為4.93％，比個人住房貸款最低年利率低0.58個百分點。
(五)住房租期
調查中發現，天津市租賃住房的租賃期限主要集中在1年以下，所占比重為95.8％。在354份有效樣本中租賃期限在一年以上的僅有15份，占比為4.2％。
按照租期長短劃分，租期在6個月以下的(包括6個月)住房的租售北例為273，相當于23年的租金，年收益率為4.4％，比個人住房貸款最低年利率低1.11個百分點；租期在6―12個月之間的(包括12個月)住房的租售比例為228相當于19年的租金，年收益率為5.25％，比個人住房貸款最低年利率低0.26個百分點；租期在一年以上的住房租售比例為251，相當于21年的租金，年收益率為4.78％，比個人住房貸款最低年利率低0.73個百分點。
(六)房屋售價
在354份有效樣本中，最低房屋售價為2588元／m2，最高售價8000元／m2，平均售價為4691元／m2。有效樣本主要集中在3000―7000元／m2的區間之內，所占比重為96．3％(見下表)。
售價在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例為214，相當于18年的租金，年收益率為5.61％，比個人住房貸款最低年利率高出0.1個百分點；售價在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例為246，相當于21年的租金，年收益率為4.9％，比個人住房貸款最低年利率高出0.6個百分點；售價在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例為254，相當于21年的租金，年收益率為4.73％，比個人住房貸款最低年利率低0.78個百分點；售價在7000元／m2以上的住房的租售比例為233，大致相當于19年的租金，年收益率為5.16％，比個人住房貸款最低年利率低0.35個百分點。
二、與租賃價格和投資風險相關的因素歸納與總結
(一)與租賃價格相關的因素
此次調查中發現，目前天津市住房租賃價格與居室數量、房屋面積、租期長短以及銷售價格等四個指標呈正相關態勢， 與房齡呈負相關。若住房已裝修，則有家具的住房租賃價格明顯高于不帶家具的住房，而未裝修的住房由于能夠給承租人提供更多的選擇空間而使其價格居于上述兩者之間。
(二)與投資風險相關的因素
調查顯示，投資風險與居室數量呈正相關，可以認為居室數量越多就越不適宜投資。
當住房面積少于120平方米時，投資風險與住房面積呈負相關，面積越大，投資風險會相對降低，其中80至120m2之間(包括120m2)的住房投資風險相對最低。但當面積超過120平方米后，投資風險將驟然反彈并達到最高。
從房齡的角度分析，房齡1―3年的新房是難得的亮點，不但其銷售價格較為接近合理水平，而且租金年收益率高于貸款年利率，這意味著至少在理論上是有利可圖的，因此投資風險最小。老房與次新房的投資風險依次上升，并且其銷售價格均相對較高，投資風險較大。
從裝修程度劃分，未裝修的住房由于可以給承租人更多的裝修選擇空間，因而其投資風險相對最低。已裝修且帶家具的住房風險居中，已裝修但無家具的住房投資風險最大。
從租賃期限角度劃分，租期在6―12個月之間的(包括12個月)住房投資風險最低，其年收益率與個人住房貸款最低年利率之間的差距最小，租期在一年以上的風險居中，租期在6個月以下的投資風險最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的銷售價格遠高于前兩者，從而在一定程度上說明，銷售價格較高的住房在租期的靈活性方面低于售價較低的住房。
從銷售價格的角度劃分，投資風險在四個銷售價格區間呈現出較為明顯的“兩頭小、中間大”的形態，即在處于兩端的3000元／m2以下和7000元／m2以上兩個區間的投資風險明顯要高于中間的其他兩個區間，尤其是售價在3000／m2以下的區間，其年租金收益率高出個人住房貸款最低年利率0.1個百分點，意味著理論上貸款投資此類住房將有利可圖。
三、對相關問題的認識與分析
(一)天津市住房租售比的合理區間
按照相關房地產理論，住房售價與其年均租賃價格之間的比值為8―10，即使考慮到中國現階段的各種特殊國情，其總體最高極限值平均也不應高于 15(即一套住房的正常價格最高也不能超過該住房15年的租金收入)?？紤]到天津市作為我國四大直轄市之一，其經濟發展、人均收入和各項經濟指標均好于全國平均水平，因此將天津市住房租售比的最高極限值定為15以下較為合理。(二)從住房租售比看天津市住房銷售價格的合理程度
一方面，在354份有效樣本中，“售價／租金”的最小值為38，最大值為682，加權平均值為247.5，即平均每套住房的售價大致相當于21年的租金，遠高于國際8―10年的平均水平，并高于15年的最高極限。另一方面，最低租金為每月5元／m2，最高租金為每月169．2元／m2，加權平均值為每月19．2元／m2，年均租賃價格為每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情況推論，其合理的平均銷售價格應不超過3500元／m2但是全部樣本中最低售價為2588元／m2，最高售價8000元／ma2，加權平均售價為4750元／m2，其平均售價比理論上的合理售價上限還高出36％以上，從而可能在一定程度上說明當前天津市房地產價格、尤其是住房價格已經相對偏高這個結論與我們在以往的多次調查中通過其他手段和方法進行論證而得出的結論是基本一致的。
(三)投資風險分析
將上述年租金與售價的加權平均值進行比較。得出住房出租的年收益率為4．85％。不但遠低于6.12％的個人住房貸款基準利率。比5．508％的最低年利率還要低0.658個百分點?？梢哉J為這實際上意味著目前天津市“貸款購房后出租牟利”的住房投資模式的風險較大，在理論上有陷入“入不敷出”窘境的可能。
綜上所述，可以認為雖然目前在天津市住房租賃市場上住房銷售價格相對偏高、投資風險相對較大，但戶型在1―2居室、面積在80―120平方米之間、房齡1―3年、未裝修或已裝修且帶家具、租期在6―12個月之間的住房其銷售價格相對來說應該更接近合理水平，投資風險相對最小，同時滿足上述條件的有效樣本為13份，占全部有效樣本總數的3.7％。
四、政策建議
(一)有關部門應進一步加大房地產市場調控力度，控制房價過快上升
雖然僅僅通過住房租售比和年租金收益率與貸款利率之間的差距這兩個指標來判斷房屋售價的合理性存在一定的局限和偏頗，但是結合以往所進行的各項房地產調查活動，此次調查中顯示的過高的住房租售比和年租金收益率與貸款利率之間的較大差距還是可以在一定程度上說明當前天津市房地產價格相對偏高的情況。因此有關部門應嚴格執行國家有關房地產市場的調控政策，在切實控制房價過快上漲的同時，適當控制非理性的房地產投資行為，從而達到降低房地產市場風險及房地產金融市場風險的目的。
(二)進一步規范和發展房地產租賃市場，減輕一級市場壓力
通過此次調查我們發現，一方面天津市住房租賃市場規模相對較小，租房人數相對較少，這與天津市直轄市的地位是不甚相符的。另一方面住房租賃市場中存在的諸如“黑出租”、私下交易等不規范問題較多，從而影響了市場本身的發展。今后在加大住房租賃市場發展速度的同時，要進一步加大市場規范的力度進而達到緩解一級市場壓力、穩定商品房及二手房銷售價格的目的。
租金調查報告范文2
中國拍賣行業協會最新的2011年國內文物藝術品拍賣市場數據顯示，中國嘉德、北京保利等國內十大文物藝術品拍賣公司，2011年春秋兩季共舉辦451個專場拍賣，成交56998件(套)，成交率75.15％，成交額372.08億元，與2010年的257.37億元相比，增長44.57％，但是增速較2010年的180％有較大回落。
深圳文交所資產包或將轉為藝術基金
深圳文交所作為首推藝術品份額化交易模式的實踐者，目前已成立了“藝術品權益拆分業務善后工作組”，處理與份額化業務遺留問題。在深圳文交所推出過“南黃北齊”資產包的景文投資董事長萬正瓊表示，將積極配合深圳文交所的善后工作方案來處理相關事宜，以此來調整探索資產包的交易模式，可能會考慮采用私募基金的方式。
上海調整普宅標準
2月16日，上海出臺普通住房新標準，并于3月1日起實施。
新標準規定可享受優惠政策的普通住房，應同時滿足三個標準：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格方面，應，低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
北京甲級寫字樓租金飆漲 近日，香港DTZ戴德梁行研究部了《全球寫字樓租務開支調查報告》，報告顯示，北京及上海(靜安區)今年租務開支高居亞太區前十。其中，北京年度租務開支增長高達38％，在全球各商業區中漲幅最大。至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格同比增長44.0％。
滬版OTC開市首批19家企業掛牌
2月15日，上海股權托管交易中心正式啟動，這意味著滬版OTC(場外交易市場)制度正式落地。19家公司正式掛牌。根據披露的公開資料。有近40家私募股權或創投企業已經先期在這19家公司中“潛伏”，其中不乏深創投、華潤深國投等知名機構。
上海推出最大規模人民幣國際投貸基金
上海日前推出國內最大規模人民幣國際投貸基金——賽領國際投資基金，它是由上海國際集團和相關投資人共同發起設立的人民幣國際投貸基金。該基金組織形式為公司制，母基金規模人民幣500億元，其中首期募集規模120億元，未來基金總投資規模可以超過1500億元。
恒生銀行人民幣黃金ETF上市 恒生銀行推出的全球首只人民幣計價黃金交易所交易基金日前在香港交易所掛牌上市，但由于散戶投資者對這一新產品不夠熟悉，市場反應平平。該產品的定價基準為倫敦市場黃金的美元定盤價。投資回報以人民幣返還。
租金調查報告范文3
一、借款人基本情況
1、借款人身份介紹
借款人__x，女，42歲，身份證號碼：__________x，家庭住址：__省__市__區__園210樓3門201室。配偶：__x，身份證號碼：__________x。二人自結婚以來，夫妻關系和睦，家庭生活穩定?，F在______水產品批發市場共同經營冷凍水產品生意，商戶性質為個體工商戶。
借款人較早在我行開立結算賬戶，辦理結算業務。持有、我行雙幣貸記卡、借記卡，存有定期儲蓄存款。
2、借款人資產負債狀況
借款人現擁有個人資產450萬元,每年實現租金收入18萬元。
本市__區別墅一套，占地面積208平方米，價值230萬元；（附房產證、土地證）
__道步行街有商業門市房1套，建筑面積180平方米，價值220萬元，現租給__醫院使用，合同租期為10年（20__.9.1-2016.8.31），年租金收入18萬元(附產權證、土地證、租賃合同)。
經查詢《個人信用報告》，借款人在他行原有個人商用房貸款1筆，金額80萬元，期限5年，現已結清，無不良紀錄。
二、借款人的經營狀況
借款人從1992年在__x市場經營冷凍水產品生意，主要以批發帶頭蝦、去頭蝦、蝦肉為主，以供應飯店水產品為輔。在十幾年的經營過程中，借款人誠信經營，形成了一定的業務規模，建立了穩定的進貨渠道和銷售渠道。其中批發客戶35個，主要有大連的______、______x，沈陽的______，秦皇島的______x。零售客戶38個，主要有__、__x、__x、__x等。在__x水產批發市場租用80平方米冷庫兩處，存貨共20多個品種價值200多萬元（詳見庫存清單）。從借款人提供的儲蓄存折、銀行卡等賬戶的業務流水計算，平均每月銷售額為120萬元，月凈利潤為10萬元左右，現有職工8人。今年1-7月份已實現銷售收入800萬元，實現凈利潤70萬元。
其水產品進貨渠道主要是北京、廣東等地。這些產品銷往我市__、__x、__x、____x等大型飯店、酒店及二級批發商。借款人所經營的冷凍水產品在我市規模較大，占據一定的市場份額，具有良好的信譽。
三、借款人的財務狀況
借款人自90年代初在我行開立賬戶，辦理結算業務，沒有違約記錄。由于借款人為個體工商戶，納稅主要為定額稅，年納稅1.2萬元。故無法從借款人的財務數據上做具體分析，只能從其銷貨清單及進貨單據來分析其具體經營狀況。通過票據的具體查看，借款人依法經營，納稅及時。首先從今年前7個月的銷售情況來看，已累計實現銷售收入800萬元，實現凈利潤70萬元。其次從借款人簽訂的商業門市租賃合同查看，借款人每年實現租金收入18萬元，這也是一筆比較穩定的收入。另外，根據其存貨清單及實地調查，存貨量約200多萬元，結合經營水產品收益、租金收入，借款人每年創造效益130萬元左右。以上數據可看出該借款人銷售能力較強，具備還款能力。
四、借款用途和原因
借款主要用于采購水產品，增加商品庫存量。由于水產品銷售旺季較強?！笆弧鼻昂笠呀涍M入銷售旺季。老客戶的需求量穩定增長，新客戶不斷增加。20__年新增客戶有__x、__等大、中型飯店、酒店。隨著新客戶的增加，需要增加購貨量和庫存量，計劃采購各類水產品（主要為蝦）150萬元左右，借款人已自籌資金60萬元，其余90萬元從我行貸款解決，期限一年，以銷售收入和利潤償還銀行貸款本息。
五、抵押物狀況
借款人以本人坐落于__區__道__步行街2號的商用房產及土地使用權做為本筆貸款的抵押物。該房產是兩層框架結構的臨街商用房產，建成于20__年，建筑面積180平方米。房產證號：__市房權證字第513050292號；設計用途：商業，產別：私有房產。土地使用權證號：__國用（20__）第0028號；使用權面積：62平方米，用途：商業，使用權類型：出讓，終止日期：2044年8月16日。抵押物臨近__道，地理位置優越，交通十分便利，升值速度較快，具備較強的變現能力。經______房地產估價有限公司評估，評估時點房產現值：189.9萬元，平均單價為10550元/平方米；評估時點土地現值：30.38萬元，平均單價為4900元/平方米，房地產合計價值為220.28萬元，抵押率40.86%，符合我行的貸款規定。
該房產現出租給__x使用，承租人用于經營__醫院。租期10年
（20__年9月1日至2016年8月31日），年租金18萬元，承租人同意我行處置該房產時放棄承租權。六、結論
經調查，借款人__x經營穩定、銷售良好、為人正直、品德良好、具備償還能力、第二還款來源也較為充足，并已在我行開立存款結算賬戶和__借記卡賬戶，符合我行個人短期經營性貸款條件，同意向其發放貸款90萬元，期限一年，利率執行基準利率上浮40%，即10.458％，按月付息、到期一次性償還本金。發放此筆貸款可為我行增加利息收入90萬元×10.458％=9.4萬元，以商品銷售收入及利潤償還借款本息，以__x個人名下的商用房產及土地使用權做為本筆貸款的抵押物。
客戶經理聲明：我作為借款借款人的客戶經理，已按規定要求對該客戶進行了面簽、筆錄工作，對該客戶身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真實性進行了認真核實，并告知借款人貸款責任，對該客戶貸款的有關情況作了全面調查和了解，所呈報借款人的所有資料均真實、準確、有效，所作評估遵循客觀、公正的原則，以上報告內容真實，發放本筆貸款業務安全可靠。同時，我聲明該借款人不是我的關系人。
妥否>！<，請零貸會審批。
____________支行
租金調查報告范文4
關鍵詞：收益法；不動產估價；還原率；報酬率
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
一、引言
收益法也稱為收益還原法，是不動產評估領域常用的估價方法之一，廣泛應用于評估具有收益或潛在收益的不動產項目，比如商業用地、寫字樓、酒店、商場，等等。使用收益法的關鍵在于預期收益和還原率兩項參數的確定，但實踐中由于預期收益及其風險情況很難準確預測，使得預期收益和還原率的取值較為主觀隨意，也使得估價結果經常受到質疑。本文通過實證分析，針對收益法應用中存在的若干問題提出對策建議。
二、收益法應用中的問題實證分析
本文對133份土地估價報告進行了系統研究，運用相關統計原理和統計軟件，并結合對估價師和估價專家的訪談，系統總結了收益法在土地和房地產估價中的應用特點以及存在的問題。
（一）預期收益的求取存在的問題
1、缺乏動態分析。樣本數據顯示：部分估價報告通常假設未來年凈收益不變，直接使用有限年期的報酬資本化公式（公式1）得到評估結果，求取客觀租金時僅簡單通過估價時點的截面數據確定，很少調查估價對象歷史收益情況，缺少對市場行情的分析和判斷。
V＝ 1- （1）
式中，V：不動產在估價時點收益價格；a：預期凈收益；r：還原率；n：收益期限。
2、缺乏對租賃合同的細致分析?！斗康禺a估價規范》5.3.3條規定：“有租約限制的，租約期內租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^租金?！北M管如此，樣本報告中對租賃合同各項條款的披露和分析依然很欠缺，尤其對潛在收益的獲取有影響的條款缺少描述。此外，在合同租金與市場租金差異較大的情況下，也并沒有進行相應的解釋和說明。
3、缺乏對估價對象潛在收益內涵的說明。比如，對于以租金收入為主要收益來源的不動產，典型的此類物業如寫字樓和購物中心，其潛在收益一般除了包括租金收入以外，還包括押金及其利息收入、停車費收入等，因此在預期收益的測算過程中有必要對潛在收益的內涵進行詳細地說明和解釋，但從樣本數據看這一點常常受到忽略。
4、未考慮不動產以外投資收益的剝離。有些情況下，求取的不動產凈收益中既包括不動產本身產生的收益，也包括不動產以外的投資所帶來的收益，比如家具等一些固定資產、品牌和特許經營權等無形資產帶來的收益，若不將這部分收益剝離，便會造成不動產價值的高估。
（二）還原率的求取存在的問題
1、還原率的確定主觀性較強。通過對估價報告樣本數據的分析發現，還原率的取值在時間序列上缺乏一定規律性，即便在市場波動較大或者銀行存款利率調整較為頻繁的情況下，依然難以發現還原率的相關變化規律，還原率的這種無規律性恰恰源于還原率的確定過于主觀。同時，對還原率的求取過程也沒有進行詳細的闡述，不夠嚴謹。
2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加風險調整值法又稱為累加法，因其使用便捷，常為評估師所采納，樣本數據也表明該方法是還原率求取的主流方法。我國《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》中均規定：“安全利率可選取同一時期一年期國債年利率或央行公布的一年期存款利率”，但樣本中卻出現了使用一年期貸款利率作為安全利率，這一做法違背了安全利率是一種無風險利率的本質。
3、風險調整值的確定主觀性強。風險調整值是累加法中另一項關鍵的參數，但風險調整值的大小大多由評估師憑主觀經驗給出，缺少風險的量化和細化過程，這就難以保證還原率的取值客觀合理。
4、實質利率的概念存在誤用。實質利率的概念是由臺灣學者林英彥提出的，其含義是指以銀行一年定期存款利率為基礎，用物價指數調整后扣除一成（10%）的所得稅得到的實質利率作為土地還原率；而樣本報告中有的將1～3年的貸款利率為基礎，用物價指數調整得到實質利率，即：
實質利率＝
并將實質利率作為安全利率的取值，再加上風險調整值后才得到土地還原率。但從實質利率的概念來看，林英彥教授提出的實質利率是求取土地還原率的一種方法，而不是安全利率的確定方法，不需要再加上風險調整值，說明實質利率的概念在一定程度上存在誤用和混淆。
三、相關參數解析及公式選擇
還原率和預期收益的確定過程中存在以上諸多問題，反映出收益法在目前應用過程中存在著不科學、不合理之處。本文認為，應從參數取值的定性分析和定量分析著手，同時應根據不同情形選擇適當的收益法公式選擇。
（一）參數的定性分析。定性分析是定量分析的基礎，這里的定性分析包括對參數的影響因素分析、參數取值的動態分析和估價對象的客觀情況分析。
1、對各項參數的影響因素分析。預期收益取值的影響因素分析可以從外部影響因素和內部影響因素兩個方面著手，前者包括：①估價對象的區位狀況分析，主要分析地理位置、交通因素對收益的影響；②市場供求狀況的分析，市場供給和需求的現狀對預期收益可能產生的影響；③外部性影響，如估價對象周邊的環境因素等。
后者包括：①估價對象用途，不同用途的不動產收益模式、收益的增長能力、收益法的風險水平均不同；②估價對象本身的品質，比如建筑年代、外觀、裝修情況、物業管理水平等。還原率取值的影響因素分析同樣也可以從外部因素和內部因素兩個方面著手，前者一般包括經濟形勢、市場行情、市場利率、位置、投資增值前景等，后者一般包括承租人狀況、收益穩定性、建筑物經濟壽命、建筑年代等。
2、對各項參數取值進行動態分析。通過對各項參數如租金、費用等過去若干年的歷史數據進行收集、調查、分析，結合委托方的相關預測以及市場行情合理判斷未來各項收益和支出的變動趨勢。
3、對估價對象的客觀條件分析。盡管我們的估價規范（則）強調為得到客觀合理價格應采用客觀收益作為估價依據，但很多情況下不得不考慮估價對象本身的特殊性。比如，在簽有租賃合同的情況下，租約期內收益應使用租約中簽訂的租金而不能使用客觀租金。此外，隨著全國各地地標性建筑物的增加，并且這些地標性建筑多為高檔寫字樓或酒店，對于這類地標性建筑物的評估，相對缺乏可比案例，因此很難通過市場調查得到客觀收益水平，這種情況下更應該側重物業本身的特殊性和唯一性。
（二）參數的定量分析
1、還原率的量化方面。采用累計法計算還原率的關鍵在于風險調整值的確定，本文認為可以通過專家打分法和層次分析法等方法建立風險因素的修正體系，進行系統的測量。也可以借鑒美國資本資產定價模型法（CAPM法），通過測算不動產市場風險相對市場投資組合風險的反應程度，計算風險溢價水平。
安全利率的取值方面，由于我國存款利率沒有完全市場化，且房地產投資期相對較長，使用長期國債利率或許是更好的選擇。從國外經驗看，美國和日本通常取10年期國債利率作為安全利率。
2、客觀收益的量化方面。本文認為測算市場客觀租金時，可借鑒市場比較法中的比較因素修正體系。
（三）收益法公式的選擇
1、根據評估的價值類型選擇適當的收益法公式。所謂價值類型，是指評估的是不動產市場價格還是不動產長期的價值，價值類型不同，評估思路不同。由于直接資本化法中的資本化率和凈收益值均是從市場中提取得到，可以說直接資本化法是一種市場導向的方法，因此直接資本化法更適合轉讓價值評估，評估值更接近估價時點的市場價格；而報酬資本化法主要是從長期投資的角度考慮，可以說是一種利潤或報酬導向的方法，因此報酬資本化法更適合評估長期持有型物業，以獲取穩定現金流為特點的不動產評估，評估值更接近不動產的長期價值。直接資本化法與報酬資本化法中的參數均有來自市場的分析，對于同一宗不動產兩種方法評估的不動產價格不應有較大的差異，通常兩種方法可以同時使用，以相互校驗。
2、根據估價對象所處狀態選擇適當的收益法公式
情形一：若估價對象已進入經營穩定期，估價師預期估價對象未來收益無大幅變化時，可以使用公式2：
V＝ 1- （2）
式中，V：估價時點收益價格或現值；A：未來凈收益；Y：報酬率或折現率；n：收益年限。
情形二：對于有租約限制的不動產評估，預期收益的需要分段測算，即租約期內收益應使用契約租金，而租約期外的租金應使用市場租金，這種情況下適宜用報酬資本化法中的折現現金流分析。
情形三：對于新建或在建不動產評估，不動產經營需要若干年才能達到穩定狀態，這種情況下也適宜用折現現金流分析。
值得說明的是：國內在使用報酬資本化法評估不動產價值時，通常預測估價對象從估價時點開始到土地使用權終止日或建筑物經濟壽命結束的時點各期的凈收益，以一定的報酬率折現加總后得到估價對象的價格；而美國、臺灣地區和日本在使用報酬資本化法時通常計算兩部分內容，一部分計算估價對象在設定的持有期限內的凈收益，通常設定的投資持有期限在5～10年之間，因為對估價師來說，預測短期的收益比預測長期的收益更容易，并預測估價在未來5～10年的總收益，將各期的凈收益以適當的折現率折現后加總；另一部分計算估價對象在持有期末的價值，通常的方法是將持有期末當年或次年的凈收益用期末資本化率折現到估價時點并扣除相應的稅費，由于不動產剩余經濟壽命的縮短以及預測未來數十年后的凈收益風險較大，因此期末還原率的取值一般高于期初還原率，其常用的公式為：
V＝+ （3）
其中，V：估價對象的收益價格；CFi：各期凈收益；Y：報酬率或折現率；n：折現現金流量分析期間；i：各年期；PR：期末價值。
期末價值（再出售價值）的求取公式為：
PR＝ （4）
其中，Rn：期末還原率；CFn+1：第n+1期的凈收益。
四、幾點建議
（一）還原率的取值應與估價對象所處階段相匹配。一般情況下，高風險對應高還原率，低風險對應低還原率，假設估價對象為一處寫字樓，按照其所處的階段劃分為項目建設期、租賃期、經營期，美國的估價教材中一般認為這三個階段的風險依次下降，即項目建設期風險最大，其次是租賃期，經營期風險相對較小，還原率的取值也依次遞減。因此，應首先對估價對象所處階段進行合理判斷，在此基礎上調整還原率的大小。
（二）還原率的取值應與預期收益的取值相匹配。在預期收益取值較為保守的情況下，還原率的取值可以相對較低，在預期收益取值較為樂觀的情況下，還原率的取值可以相對較高。
（三）建議通過市場調查和投資者調查的方式對市場行情、投資者預期進行定期調研，并由估價協會組織或委托咨詢機構組織實施這項工作，定期向社會調查數據和調查報告，估價師便可以依據這一權威的調查結果應用于相關參數值的確定。
（作者單位：首都經濟貿易大學）
主要參考文獻：
[1]Tsoyu Calvin Lin.The development of REIT markets and real estate appraisal in Taiwan.Journal of Real Estate literature.Vol 15，No.2，2007.
[2]美國評估學會著.不動產估價（第11版）.北京：地質出版社，2001.
租金調查報告范文5
王 豪
近年來，酒店式服務公寓在房地產市場上顯山露水，不少投資者也摩拳擦掌躍躍欲試，但是面對令人眼花繚亂的廣告炒作，卻又顯得無所適從。
酒店式服務公寓(service apartment，簡稱酒店式公寓)，顧名思義即“酒店式的服務，公寓式的管理”，它來源于歐洲的“產權式公寓”，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。在我國，酒店式公寓始于1994年，它最早出現在深圳，后來又出現在上海、北京等地。在傳統的市場中，酒店式服務公寓一般都是由大公司開發經營的，基本只租不賣，如雅詩閣、國貿(北京)等，出售的項目僅在近幾年才出現在市場上。
物業概貌
隨著跨國公司業務的不斷擴張，中長期派駐海外的國際商務人士越來越多，一般的酒店和住宅無法滿足他們的要求，酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此受到商務人士的青睞。
酒店式服務 酒店式公寓主要集中在市中心的高檔住宅區內，集住宅、酒店、會所多種功能于一體。與普通公寓和住宅相比，其獨特的地方在于酒店式的管理和服務，可以很好地滿足商業人士辦公和休閑的需要。為了確保公寓的檔次和品位，酒店式公寓一般都會請專業、知名的酒店公司統一經營管理。
公寓化管理 與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，服務則更勝一籌，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道，在服務上也更加個性化，且總體租住價格相對酒店要低。
市場初潮
酒店式公寓一出現就吸引了很多開發商和房產投資者的目光。它是住宅的一種，也是商業地產家族不可或缺的一員。個體投資者按套購買投資型酒店式公寓，享有產權，但他們買下公寓后，多數不會選擇自住，而是出租后獲利。
租金回報
國內客戶尚不具備相當經濟實力，也不習慣于租住公寓，所以酒店式服務公寓的租房客主要是在華的海外公司高層管理人員，以及在華海外社團和駐華使館的工作人員等，一些小型公司也將其作為商住使用。這部分人有良好的經濟條件，可支付較高租金。
戴德梁行的一份調查報告顯示，租金方面，目前北京的酒店式服務公寓租金從8美元／平方米?月～56美元／平方米?月不等，平均租金維持在22美元／平方米．月左右，一些高檔酒店式公寓的平均租金高達27．2美元／平方米?月；出租率方面，總體保持上升趨勢，普遍在70％以上，一些高檔酒店式公寓則穩定在90％左右。
實踐中，開發商還制定了保證收益的措施：一種是開發商聘請專業酒店管理公司對項目統一經營管理，給投資者固定的收益，還有一種是只要有一套公寓出租，所有的投資者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。
政策優惠
酒店式公寓的土地性質是住宅用地，產權年限為70年，較之商業用地使用期限為長了20年，其交易稅負也比商業地產要低一些，此外不少銀行在按揭方面還會有額外優惠。
策略篇：撥云見日――訪華高萊斯(北京)地產顧問有限公司副總經理公衍奎
王 豪
外國人有錢，但他們的錢并不好掙；酒店式服務公寓投資前景看好，但選擇不慎也會雞飛蛋打。投資酒店式服務公寓有沒有訣竅?如何選擇才能確保立于不敗之地?
風險提示
“這個地段肯定能升值”、“投資酒店式公寓一本萬利”，投資者在信息不對稱的情況下，切勿輕信開發商的這些鼓吹和承諾。
被套“潛力股”
或者是信了開發商的話，或者是承受不了好位置的高昂價格，或者是看準了某地域的升值潛力，一些投資者會選擇在尚不成熟的社區投資酒店式公寓。的確，投資成熟區域的酒店式公寓，購房成本可能較高，而投資尚不成熟區域的酒店式公寓，購房成本會相對較低，如果眼光獨到，收益也會非常豐厚。但問題在于，萬一那個地方沒有發展起來怎么辦?收益與風險是一對永恒的矛盾，高收益就意味著高風險。
失算中后期成本
很多投資者誤認為投資酒店式公寓是“一本萬利”，只需找個項目投一筆錢就可以坐收紅利，而忽視了中后期成本。其實，經營酒店式公寓和經營酒店一樣，要想保持它的檔次和水平，就必須保證裝修、裝飾和家具、家電常有常新，而這些項目的更新周期一般是七八年，以后每置換一次就得付出一筆不小的費用。投資者一定要看清楚購買合同上如何約定，這些東西的更新更換、破損補救由誰負責。如果合同上沒有約定或者約定不清，這部分費用就有可能落到自己的頭上。
考點
酒店式公寓涉及商業、住宅、金融等多個領域，情況很復雜，投資者需要有足夠多的專業知識，以下幾個方面是個人投資者必須要詳加考慮的。
區位和環境
住宅看位置，商業看人氣，酒店式公寓靠出租獲利，則是二者并重。畢竟，客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定物業有沒有穩定的消費群。
良好區位環境品牌的形成需要長期的培育和發展，人氣講究口口相傳，更需要長時間的積聚。顯然，位于成熟商圈的物業更具投資價值。但需要指出的是，好區位也是相對，在城市的發展過程中，商圈會不斷發生變動，今天看似荒涼的地方，明天可能成了經濟中心。以北京為例，目前CBD和望京沿線區域顯然是最好的投資地段，由于國際人士眾多，商業發達，這里的酒店式公寓都有著良好的租金收益水平而中關村、金融街和亞運村等地則是新興的酒店式公寓開發地段，目前的外籍人士雖然相對較少，但是隨著大批跨國企業和機構進駐中國，其發展前景也被看好。
另外，個人在選擇投資項目時，應盡量選擇和酒店相鄰或者項目比較聚集的酒店式公寓，這樣就可以實現部分服務的外包和集合經營，從而使運營成本得以降低，收益更有保障。
硬件和軟件
所謂硬件，包括酒店式公寓的社區環境、建筑設計、內部裝修、配套設施等。租住酒店商務式公寓的大多數是高學歷、高素質，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、辦公環境有獨特的理解與需求，所以公寓的硬件條件必須夠檔次，有品味，且不能隨大流。所謂軟件，即指酒店的管理經營，主要體現在對客戶的服務上。目前，國內大多數酒店式公寓在硬件上都差別不大，真正能夠彰顯不同、表現競爭力的就在于酒店的服務。那些在酒店經營上有良好聲譽的管理者，能夠提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。這兩方面，是酒店式公寓生命力的所在，是實現投資回報的核心因素，投資者不要在這些事項上貪便宜、圖省事。
資質和信譽
租金調查報告范文6
【關鍵詞】 高等學校；國有資產管理；共性問題；強化措施
一、高校國有資產管理的現狀
對高校國有資產管理現狀可從國有資產規模，管理模式，對出租出借、處置閑置固定資產管理，對無形資產管理，高校國有資產管理總體評價等五個層面分析。受篇幅所限，僅討論以下諸方面。
（一）國有資產規模
以時間序列為經，以總賬、明細賬為緯，對被調查的十一所高校國有資產規模按流動資產、固定資產、無形資產和對外投資分別進行統計，結果見表1所示。
表1表明：被調查十一所高校的流動資產、固定資產、無形資產和對外投資占總資產比重分別為：35.19%、61.02%、2.66%、0.21%?？梢?，固定資產在四大資產占總資產比重中遙遙領先。因而，高校資產管理績效的高低在相當程度上取決于高校對固定資產管理績效，各高校在固定資產管理方面存在的個別問題自然成為高校資產管理的共性問題，成為分析產生共性問題的原因，尋找解決對策的重中之重。
（二）國有資產管理模式
從是否建立資產管理模式等六層面對被查十一所高校進行系統梳理，結果見表2所示。
表2表明：被調查高校都從機構設置、職能分工、監管機制建設等三方面建立了國有資產管理模式；對資產管理與財務管理、預算管理相結合的高校只有哈爾濱工程大學、西安交通大學，占18.2%；大連理工大學、華東理工大學沒有體現出是否建立了資產配置標準，占18.2%；實行新增資產配置預算制度的只有合肥工業大學和大連理工大學，占18.2%。三個18.2%從不同側面表明被調查高校國有資產管理制度的不健全，更表明健全國有資產管理制度的必要性和緊迫性。
（三）高校國有資產管理的總體評價
從管理制度是否健全等四方面對被查高校進行資產管理總評價統計，結果見表3所示。
總體而言，被調查高校在健全管理制度、提高資產使用效率方面都有大量工作要做。而資產管理制度的不健全直接導致資產使用低效率，這一相對結論可從表3直接得出。合肥工業大學等四所在管理制度是否健全等四個方面的評估都是否，占36.4%；武漢大學等三所高校在管理制度不健全、資產使用效率沒有明顯提高，占27.3%，兩者合計比例高達63.7%。
二、存在問題
被調查高校在資產管理方面存在諸多個別問題，對這些個別問題通過綜合分析使之上升為共性問題并探討產生這些共性問題的深層次原因，可為更有針對性解決這些問題提供基本對策?；谏鲜鏊悸罚瑢κ凰咝ＹY產管理存在問題進行統計分析，結果見表4所示。
具體而言，這些共性問題突出表現在：
（一）資產管理意識淡薄，部門協調不暢，決策程序不科學
高校資產一般由國家撥款形成，在使用中不計提折舊、不計算盈虧，資產管理沒有形成相應的保值增值管理制度，使得資產無法發揮最大效用；就部門協調溝通不暢而言，普遍問題是財務處與國資處對資產分類標準不一致導致決策程序不科學。
（二）管理機構缺位，職能分散，管理體系不健全
高校國有資產三權分離，所有權歸國家，使用權和管理權分散于學校不同部門。由于資產管理缺乏產權明析、責任明確的運行機制，隨著高校資產規模日益龐大，標準不同、多頭管理使資產管理組織、協調監督職能被嚴重削弱。
（三）資產賬實不相符，存在賬外資產
資產賬實不符表現在會計信息無法真實反映資產數量和增減變化情況。如大連理工大學原值6 781萬元的房屋已出售多年未辦理財務核銷；以教學、科研名義立項的科技園大廈、北區科技樓涉及資金12 425萬元， 兩座樓既未入大連理工大學固定資產賬，也未辦理產權。
（四）資產收益管理
資產出租收入不能及時收取并按規定入賬；資產處置收入管理不符合規定并實行動態管理。如吉林大學資產出租出借收入未納入校本級賬核算1 629.3萬元，廈門大學2009年店面出租實收租金1 809.12萬元，但學校賬僅體現522萬元，少計租金收入1 287.12萬元。
（五）無形資產轉讓不合規，轉讓收入未按規定入賬
如大連理工大學在對校辦企業進行股份制改造時，沒有嚴格遵照相關制度辦理無形資產轉讓手續，對轉出無形資產無償提供給校辦企業使用，造成無形資產產權流失。
【參考文獻】
［1］ 財政部.中央級事業單位國有資產處置管理暫行辦法［G］.2008（12）.
［2］ 財政部.中央級事業單位國有資產管理暫行辦法［G］.2008（12）.
［3］ 財政部.中央級事業單位國有資產使用管理暫行辦法［G］.2009（6）.
［4］ 財政部駐安徽專員辦.關于合肥工業大學國有資產管理情況的調研報告［R］.2010.
［5］ 財政部駐大連專員辦.關于大連理工大學資產管理情況的調研報告［R］.2010.
［6］ 財政部駐黑龍江專員辦.關于哈爾濱工程大學國有資產管理情況的調查報告［R］.2010.
［7］ 財政部駐湖北專員辦.高校國有資產管理存在的問題與對策［R］.2010.
［8］ 財政部駐湖南專員辦.加強高校國有資產管理的調查與思考［R］.2010.
［9］ 財政部駐吉林專員辦.關于對吉林大學國有資產管理情況的調研報告［R］.2010.
［10］ 財政部駐陜西專員辦.西安交通大學國有資產管理情況調研報告［R］.2010.