前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的高校物業管理探析(共4篇)，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
一、高校在改革中實行物業管理服務外包的原因
對于高校而言，物業管理工作看似不是主要側重點，但它為高校教育教學、科研、師生生活方面提供服務保障，而且良好的物業服務質量也是學校不斷前進發展的后勤保障。學校不同于企業，物業管理看似不如專業物業管理機構精細化，學校物業管理也不以盈利為目的，但高校的物業管理運作卻絲毫不能差于其他物業形式，服務質量也容不得半點差錯。在計劃經濟體制下，我國高校物業管理體制不夠科學和專業，普遍具備“機構大而雜亂”、“小而周全”的顯著特征。大部分高校物業管理自給自足，封閉滯后，完全不與外界合作，我們姑且稱之為全包型物業管理，此類高校物業管理服務模式與市場經濟體制格格不入。在這種模式下，物業管理偏重于投入，不重視產出；偏重于為公共服務而忽視了經濟效益；偏重于師生福利而不顧學校經濟實力。雖然高校不是盈利機構，物業服務也不能以營利為目的，但是這種不科學的物業管理模式造成學校物業管理經費捉襟見肘，基本靠學校經費補貼，致使學校無法將全部精力致力于教育、教學、科研等主要工作。而且物業服務品質也普遍低下，致使師生與物業管理部門矛盾叢生，顛倒工作主次，使學校得不到良性發展。在這種體制下，我國高等院校物業管理資源重復浪費，管理效能普遍低下，從而使高校物業運營風險系數增大，使得高校后勤管理的前景越來越暗淡，增加了學校的管理壓力和經濟負擔。因此，高校物業管理雖然不是主要工作，但在這些負面作用的影響下，學校的良性發展受到了制約，造成了不好的社會影響。因此，高校后勤管理急需改革，科學、合理、高效的物業管理模式是高校物業管理改革的目標。高校物業管理外包之路便適時地呈現在了改革者眼前。
二、高校物業管理外包的優勢與劣勢分析
1、高校物業管理外包優勢
“外包是指企業動態地配置自身和其他企業的功能和服務，并利用企業外部資源為企業內部的生產和經營服務，外包是一個戰略管理模型。”高校物業管理畢竟有其獨特的地方，不可能將其完全放手外包，可以將一些次要的、無關學校核心的管理工作外包給有實力的專業組織。這樣可以充分將他們的專業優勢和管理效率發揮出來，取長補短，為高校所用。學校就可以擺脫繁瑣、低效的物業管理工作，將力量轉移至教育、教學、科研等核心工作上來。和以前效率低下、社會化程度低、管理混亂的傳統高校物業管理模式相比，物業外包的管理模式無疑更具有優勢。
（1）減少辦學成本，整肅低效混亂的高校物業管理形象，提升學校綜合競爭力。
計劃經濟體制下的高等院校物業管理統歸后勤機構管理，在這種體制下，高校后勤機構設置普遍存在人員冗雜、機構臃腫，導致工作效能低下，增加了物業管理工作的運營成本，浪費嚴重。運用物業管理外包的形式改革現有的高校物業體制，利用專業組織的工作優勢和規模化高效率的特點，既能改善高校物業服務效率，又能很大程度的節約運營成本，從而塑造高校良好的辦學形象。另外，通過改革物業管理模式，可以使高校真正切實的實現“教學相長、育人強國”的辦學宗旨，增強我國高校的辦學水平和效益，有效提高高校的競爭力。
（2）有效避開不必要的責任和糾紛，降低管理風險。
高等院校的主要任務是為國家培育人才，同時進行科學技術研究以及為社會經濟發展提供服務。在這些主要任務之外，高校管理者還應做好校園環境安全、和諧融洽的服務工作，這些工作無疑都是物業后勤的主要工作。在師生以及社會各界人士眼中，學校管理者對在學校的各色人等的財產人身安全負有主要責任，如果與之相關的人（尤其是學生）的人身財產安全受到損失，那么問責對象往往會指向高校管理機構，學校的管理風險系數無疑增高了不少。通過改革高校物業管理模式，實行物業外包的物業管理體制，可以有效的運用社會力量的合理和市場機制的調節作用，使高校后勤管理機構的生產力得到發展，從一些不必要的法律糾紛和社會責任中解放出來，有效減少學校管理風險系數。
（3）有利于推動社會外部的服務產業發展，實現社會資源的優化配置。
遵循“哪里有需求，哪里就有市場”的原則，實行高校物業管理服務外包體制，在節省學校經濟開支的同時，最主要的是學校可以從容不迫的將主要精力轉移到教育教學以及科研工作等主要工作上來，而且改善了物業管理服務的品質。實行高校物業管理服務外包體制，可以有效地開發擴大高等院校物業管理外包服務市場，擴展相關服務行業產業鏈條，實現社會專業物業管理機構公正、公平、公開的參與競標，形成行業良性競爭機制，引進科學的理念和制度，任用杰出的物業管理人才，最大程度的優化社會資源配置。
2、高校物業管理外包的不足和限制條件
（1）由于信息的不流暢和不對稱，高等院校物業管理改革步履維艱。
高等院校物業管理改革的目的是為了減少辦學成本，利用專業物管機構的管理機制和資源，優化服務質量。在經濟運行過程中，經常會有信息不流暢和不對稱的情況出現，在高校物業管理改革開始階段，由于高校沒辦法對社會物業運營機構的經營管理情況獲取足夠的了解，加之目前物業外包體制尚不完善，也未出臺配套的法律法規，而且整個物業行業的體制也不完善，這就給高校物業管理者出了個難題，如果選擇不當，高校希望提高物業管理服務水平、降低辦學成本的初衷可能適得其反，也會承擔更多的風險。
（2）社會物業管理機制與高等院校原有后勤物業管理機制難以做到有機協調。
社會物業組織管理機構在對高校物業服務進行整合接管時，由于服務對象不同于社會人員，業務范疇也不盡相同，不可避免的面臨一些棘手的難以協調的矛盾。加之高校是知識分子的聚集地，高校物業服務外包必將成為社會關注度較高的話題。高校的后勤管理范圍涵蓋面廣，包括教師公寓管理、學生宿舍管理、學生教師管理、學生及教師人身及財產安全管理等，這會讓社會物業管理機構在短時間內必然產生難以適從的感覺。目前，高校物業外包體制尚處于探索階段，有些高校已經探索出了適合自身發展的物業管理機制，有些高校還在摸索階段。而且政府部門也未出臺相關的政策法規來管理這方面的業務，高校自身對物業外包的改革目標與計劃模棱兩可，大部分是照貓畫虎，模仿照搬情況比較普遍。
三、當前背景下，優化高校物業管理體制的對策
1、切實把握高校物業管理體制改革重點，選擇好服務外包的模式和項目
高等院校物業管理工作至關重要，要實現物業管理體制改革，需要思索以下幾個問題：
（1）高校物業管理體制改革是否按照外包模式進行。
合理的物業管理體制能優化服務質量，選擇什么樣的物業管理體制關乎學校大局發展，尤其是有影響力的學校，可以說高校物業改革處于風口浪尖。因此，高校對于物業外包一定要制定周祥完備的計劃與應對風險措施。
（2）如果實行物業外包，將哪些服務項目外包。
高等院校后勤服務機構的服務項目還是很完備的，有基礎設施維修、環境保潔、商戶管理等服務，管理層必須經過科學而周密的論證后，決定將哪些項目外包出去，哪些項目留給學校自己管理。這些決策無一不關系著學校的榮辱得失。
（3）如何選擇物業外包的時間節點。
選擇實行物業管理體制改革的時間點也很關鍵，要對學校的情況進行充分評估，還應考慮學校的自身經濟條件，以及學校所在地的經濟情況和物業管理發展情況。在充分做好各種前期準備之后，著手改革便會取得成功。反之，進行改革的時間點不好，前期工作準備不充分，便有半途而廢的危險。
（4）選定適合學校發展的社會組織機構。
選擇好社會物業組織機構對于高校的物業改革也很重要。在遴選社會物業組織之時，由于高校難以了解清楚物業服務機構的全部情況，高?？梢赃x擇競標的方式來了解與選擇物業管理服務商。經過反復考察后，從廣闊的市場中精選出適合學校發展的有良好信譽和豐富經驗的物業服務商。首先要確定社會物業服務商的管理原則；其次是確定社會物業服務商的評價準則和標準來選擇。
（5）如何外包。
高校物業管理如何實施服務外包，選擇經驗豐富、管理水平出色的物管機構有很大關系，直接影響物業改革的質量。因此，在高校物業改革進程中，必須制定合理的規劃步驟，建立公平透明的招標制度，明確合同條款，并在物業外包后及時建立高效的服務質量監督體系。以使物業承包商的服務質量得到有效保證。
2、落實監督管理制度，提高物業服務外包的管理水平
縱觀已經實施物業改革的高校，有經驗也有教訓，失誤之處無外乎物業外包商無視合同要求，甚至鉆合同漏洞，使得物業服務水平與質量得不到有效保障。這些都是高校管理部門忽視監督管理工作造成的。因此，高校管理者首先要轉變工作作風，樹立現代管理觀念，加強現代管理制度。具體來說，應著手成立專門的管理物業外包商的機構，以實施對外包商的有效監管，制定明確的監督管理標準，并研究學習相關制度，借鑒國內外經驗，不斷完善監管機制，保證監督管理工作的順利進行。在工作態度上，管理人員必須端正工作態度，加強對承包商的監督管理工作，堅決杜絕違規操作，保證物業管理工作有序進行。
3、建立完善的評價制度和激勵措施
制定完善的考評制度和激勵措施是保障物業服務質量的有效辦法。對物業服務的內容、工作方式方法等一些細節性的工作，一定要有考核的具體條文?？己诵问桨ǎ何飿I外包機構自身考核、高校管理機構對外包機構的考核以及師生對外包機構的考核和物業工作人員自我評價等。高校物業改革領導小組定時進行評審評分，師生都應積極參與此項工作，將考核結果公示，并根據獎懲制度實施獎勵與懲罰。物業外包服務商應虛心接受師生的服務建議，對自身存在的問題及時改進。另外，還可以委托專業評價機構對服務質量進行評價，為其服務提升提供真實可靠的數據。
4、兼顧經濟性和公益性，將短期計劃與長期計劃相結合
社會物業管理組織接受高校物業管理改革需求的目的是為了獲取經濟利益。在服務過程中難免會出現服務成本過高的問題。這與高校物業管理機構的公益屬性有相違背的地方?；诖耍纫S護高校物業管理機構的公益屬性又不能損失物業承包商的利益便成了擺在高校管理者面前的一大難題。一般來說，在保障物業公益性的基礎上，優化整合學校資源，發揮高等院校的各項優勢，充分利用各種資源，酌情補助物業服務商。在此基礎上，不應只顧眼前利益而忽視長遠利益，做好長期規劃與遠期規劃，分步進行，穩步推進高校物業改革。
四、結語
綜上所述，在市場經濟體制改革不斷深入的背景下，高等院校的物業管理改革也蓬勃發展，高校物業服務外包是大勢所趨。而在改革過程中，肯定會出現很多問題，面對改革過程中的困難和不足，高校管理者必須謹慎面對，妥善處理，將高校物業改革的進程不斷深入推進下去。
作者：李岳珅 單位：西安科技大學
第二篇：高校住宅小區物業管理
一、高校住宅小區物業管理現狀
(一)產權結構多元化，大體歸納為三種類型
一類為已購成本價住房，擁有房屋所有權，已購成本價住房有些已經上市交易，購買人取得商品房的所有權;第二類為未購買的福利承租房，承租人的權益類似于所有權住房;第三類為高校新引進人才使用的周轉住房，按時交納房租后擁有使用權。
(二)居住人員構成較為復雜
高校住宅小區大多位于主校園內或校園周邊，多為學區房，生活便利，房屋租金收益較高。已經擁有他處住房的教職工，會將已購成本價或福利承租住房出租。小區的住戶構成有本校職工、社會租房戶、租用周轉住房的青年教師、以及購買二手房的產權人等。
(三)物業管理簡單或缺乏，采用學校包攬的集中供暖及修繕服務
機動車停放無序、水電暖等基礎設施陳舊，居民的居住質量受到影響。
(四)房屋維修基金準備不足
雖然已購成本價住房已按照房改政策繳納了一定的公共維修基金，但數量非常有限，而承租戶則沒有專用維修資金。
二、高校老舊小區管理的難點問題
(一)產權關系復雜、產權權利不明晰
產權形式多樣化，導致老舊小區難以適應物業管理體制的要求。推行物業管理需要界定產權，落實責任，構建與產權結構相適應的業主組織，形成老舊小區管理的長效機制。
(二)受傳統生活消費觀念的長期影響，業主思想還需要盡快與現代物業管理的要求接軌
絕大多數居民仍舊固守“有問題，找單位”的思維，依靠工作單位負責解決一切住房問題，對物業管理收費具有抵觸情緒，缺乏商品經濟社會“花錢買服務”的現代意識。
(三)管理職責不清
表現在公用設施、樓房公攤部位和水電等設施維修維護方面存在問題。在引進物業管理后，物業費、停車費等等難以妥善處理。
三、高校老舊小區物業管理應適應當前國家政策
加快物業服務和供熱社會化，進一步開放住宅區物業服務市場;深化后勤物業服務、供熱單位改革，推進物業服務和供熱商品化、貨幣化，實行物業服務、采暖補貼制度;建立業主與物業服務、供熱單位的合同關系;改變物業服務、采暖交費主體;健全物業服務、采暖價格形成機制，理順住宅區資產維修管理機制，明確住宅區資產維修管理責任;完善住宅專項維修資金管理制度，加強業主依法自我管理與和諧社區建設，推動成立業主大會;協調推進和諧社區建設，業主大會成立前，原產權單位牽頭建立社區居委會、物業服務單位等組織參加的溝通協商機制，協調解決有關問題;業主大會成立后，應該積極與原產權單位、社區局居委會、物業服務單位等溝通，協調解決有關問題，同時配合做好社會治安、消防安全、文化建設等事務。
四、高校住宅小區進行物業化管理的對策
(一)加大宣傳力度，改變傳統觀念，發揮街道居民委員會的作用，逐步推進物業管理工作
通過宣傳教育，扎實做好居民的思想轉變工作，使廣大居民真正明白“花錢買服務”是理所當然的。
(二)抓緊實行“準物業管理”，推進市場化的物業管理
老舊小區住戶并不都是嚴格法律意義上的業主，暫時無法推行正規物業管理。由街道、居委會牽頭開展準物業管理。確定較低的物業收費和服務標準、為居民提供基本的物業服務。以社區為依托，招募保安、清潔工等，為居民服務，并收取相關費用。也可將物業管理中的各項專業服務一并外包給專業物業機構。對值班室、圍墻、停車位、綠化等設施進行綜合整治，使之具備基本的準物業管理條件。逐步配置完成社區物業管理用房及監控、對講、報警等設施。學校相關部門應落實啟動資金，建立獎勵、補貼等扶持機制。小區物業收取的服務成本費不足的部分由學校給予適當補貼。準物業可以通過小區停車費、廣告費等收入貼補小區管理經費不足。營造學校后勤、街道居委會、居民之間的密切配合和良性互動，為物業管理服務的開展創造良好的外部環境。“準物業”要與市場機制相結合，要以市場為主導，具備條件的可以引進專業化物業服務企業，完成準物業管理到市場化的物業管理過渡。物業公司不僅有規范的服務標準，還能建立長效的服務機制，對小區物業都會有系統的管理。
(三)建立管理及住戶的物業服務契約關系，創建有效、合理的服務和收費機制
盡快簽訂物業、供暖協議，房管、修繕等部門研究出臺合理的收費標準和收費辦法，收費標準要與服務內容相適應、合理補償服務成本，兼顧老舊小區居民的承受能力和社區物業工作站的生存發展。建立全覆蓋、低收費、有補貼的良性機制。不同產權性質的住房，采用不同的物業收費標準。加強對已上市出售住房的物業管理，采取較高收費辦法，以減少校外人員購買校內已售住房的行為。
(四)建立高校物業管理聯合體
老舊小區缺乏硬件和軟件優勢，對物業管理企業缺乏吸引力，可采用高校聯合方式，擴大管理小區數量，利用小區現有資源，配置一定的經營空間或經營機會，使物業入住企業得到適度的回報。
(五)盡快啟動房屋維修基金的收取和管理工作，建立長效預防機制
目前大部分老住宅區房屋已經進入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時維護修繕，國家規定了房屋專項維修基金制度。房屋維修基金是住宅區房屋的“養老金”，需要盡早啟動和加強房屋維修基金追繳、收取和管理工作。落實好國務院物業管理和供熱采暖改革的各項政策，推行住宅小區的物業管理機制，使發放、服務、收費齊頭并進，有利于高校住房與人才引進及教師隊伍穩定。
作者：陳變珍 劉釗 單位：北京大學房地產管理部住房管理辦公室
第三篇：高校物業管理信息化建設
1高校物業管理信息化建設的原則
物業管理是市場經濟發展的產物，其管理對社會、企事業單位有著非常積極的意義，對提高社會價值和服務價值有著直向性的作用。物業管理的信息化主要是通過計算機技術和網絡技術來實現物業的綜合性管理，其設計過程中以人本理念、經濟理念、實用理念為基礎，全面的考慮到信息技術在高校物業管理中的可操作性，在有效管理的同時提高管理質量和管理效率。高校物業管理信息化的建設應包括以下三個原則：首先，物業管理信息化能夠解決人事管理所引發的困難和問題，并且能夠體現出計算機網絡化管理所帶來的優勢；物業信息化管理能夠自動的完成高校的各項行政任務，并及時的對物業信息、財經統計、維護成本進行系統的分析，準確的為高校領導提供相應的財務報表和管理決策依據；物業信息化管理能夠完成各部門之間的信息交換，提高校內各管理部門的協調能力和溝通能力，在強化管理效率的同時增加了學校的核心競爭力。
2高校物業管理信息化建設過程中存在的問題
2.1軟件問題
物業信息化管理軟件的質量參差不齊，這主要是軟件市場的準入標準沒有制約，一些軟件公司為了節省成本而粗糙的編寫軟件，并以較低的價格投入市場，引發了高校物業信息管理軟件的混亂，同時也降低了高校物業信息化建設的質量，有的軟件不僅影響到高校物業的發展，還影響到了學校正常的教學生活。物業信息化軟件還存在著過度開發，重復開發的現象，這主要是指各高校自行開發物業管理軟件，因自身需求不夠明確，高校物業運作流程情況不了解，而沿用陳舊的開發思路，開發過程中沒有對高校物業、固定資產等信息進行指導性規劃，最終造成軟件產品存在問題。
2.2物業管理信息化人才缺失
現今我國高校的物業管理部門都缺乏物業管理的信息化人才。物業管理的實際情況與物業管理人才需求存在差異性，主要是因為一般的物業管理人員都是通過業務培訓后上崗的，管理時只懂得物業管理知識，而缺乏對計算機知識、網絡技術、辦公自動化技術的掌握。軟件開發人員懂得計算機軟件及網絡技術，而不懂物業管理知識和物業管理中的聯動作用，這制約了高校物業管理信息系統的開發和使用，并且對高校物業管理的信息化建設形成了阻礙。
2.3物業管理問題
高校物業管理信息化建設中，復雜的物業問題會嚴重的影響信息化建設的正常運轉，主要包括以下幾個方面：首先，因各高校面積較大，教學樓、辦公樓、住宿樓、科研所、圖書館、體育館、食堂眾多，其水，電、采暖等管理費用的計算、錄入、校對都依靠人工完成，誤差率會相應的增大；其次，高校物業管理單位與水電相關單位簽訂合同時，因人事變動等因素使得合同收繳的數目不得不多次核對，影響到了高校物業人員的工作質量和工作進度。
3高校物業管理信息化建設的新思路
3.1高校應正視物業管理信息軟件市場
我國高校建設逐年加快，擴建合?，F象嚴重，這在一定程度上改變高校物業管理的方向，伴隨著教學環境和住宿環境的不斷提升，師生對在校生活的質量要求也越來越高，因此必須提高高校物業管理的水平，以滿足師生對生活質量和服務質量的需要。高校物業管理信息化是高校發展的必經之路，而物業管理軟件有一個較大的市場，所以高校物業管理單位應積極的面對物業管理信息軟件市場，通過科學、合理、有針對性的挑選管理軟件，加大軟件人力和資金的投入力度，為高校物業管理企業的發展打下堅持的基礎。
3.2物業管理軟件的積極使用
高校物業管理的發展在我國剛剛起步，在高校物業管理逐漸走向成熟的過程中需要培養了一批專業的物業管理部門，這些部門所掌握的方法和管理措施與國外高校相比較為滯后，需要學習和利用先進的軟件管理系統來強化高校物業管理措施。眾所周知，高校物業管理所提供的服務群體是學生和教師，因高校的性質是事業單位，其自身的利潤相對較少，而利用信息化管理軟件進行管理，是高校物業管理必須要走的一條路，只有走信息化管理這條路才能夠提升高校的管理水平，降低管理成本支出，為學校的進一步發展打下基礎。
3.3物業管理人員的培訓
高校物業管理的信息化建設離不開硬件建設和軟件建設，硬件建設主要以計算機辦公設備、網絡設備、服務器、網絡布線等為主，而軟件建設除了相應的辦公軟件和物業管理軟件外，還應提高高校物業信息化管理人員的業務素質，因為只有強化物業信息管理人員的業務素質才能夠實現高標準的物業管理質量，使物業管理人員既懂得計算機知識又懂得物業管理知識，發揮物業管理人員在物業管理信息化建設中的作用。
3.4物業管理信息化軟件的設計
高校物業管理信息化軟件是以物業管理信息為基礎而開發的一種軟件，其開發和使用都以高校物業管理內容和學校需求為指導?，F今，我國高校物業管理信息化軟件較多，但缺乏相應的規范和標準，軟件的平臺、物業管理內容、硬件接口、服務器標準、運行周期等相關性能都存在一定的差異，不利于推廣和集群使用，所以應注重高校物業管理信息化軟件的設計與研究，統一開發軟件的規范和標準，促進高校物業管理信息化軟件的良性發展，為高校物業管理信息化建設提供幫助。
作者：姚群清 單位：廣東工貿職業技術學院
第四篇：高校新校區物業管理模式
一、高校物業管理的現狀特點
(一)服務對象和服務需求具有較為明顯的群體特征差異
高校物業的服務對象多為知識分子，其中學生群體流動性較強，需求突出體現在校園及設施設備安全、生活學習區域的衛生保潔、宿舍基本設施維修、生活基礎商業設施配套等方面;教職工群體相對穩定，需求突出體現在辦公區域的衛生保潔、辦公用房及設施設備維護、接待服務水平等方面。
(二)管理對象具有社區性
高校是上萬或者數萬名師生學習、生活、工作的區域，具有社區性。高效有序的社區管理離不開高效有序的物業管理。高水平的物業管理是優質社區管理的物化表現，能夠讓師生切身體會到社區的服務品質，繼而促進高校社區的服務、整合、凝聚、穩定和發展等功能的有效實現。
(三)在服務性質上的非營利性
大學教育，特別是公立大學教育具有非營利的性質，高校物業管理的基本方向是為教學科研服務和為師生服務，高校物業管理在經費來源上多依賴學校財政撥款或以某些收費服務的款項作為經費補充，如舉辦展覽、圖書復印等，只能進行微利經營。
(四)對物業綜合服務能力的要求更高
高校內的圖書館、檔案館、博物館收藏的古籍、文物、珍貴資料等，在防火、防盜、防光、防潮、防灰、防蟲、防鼠、防有害氣體等方面有特殊要求;實驗動物房、實驗尸體間等在無菌化等方面要求很高;實驗室廢物、廢液等的處置有特殊的處置流程等，這些都需要專業化的管理。此外，高校物業管理的內容繁雜，涉及給排水、供電、消防、安全、衛生、接待、電梯等設備維護、門窗桌椅等設施維護、綠化養管、垃圾清運等諸多方面，要求高校在物業管理方面提升綜合服務能力。
(五)校園消防及安全管理舉足輕重
高校的校園綠化率一般均較高、樓宇與大片綠化區域穿插交互，樹木密集，綠化養管面積大;化學、藥學等實驗室易燃易爆危險試劑種類較多;各類人員流動量較大，人員活動時段較長等。這些因素使得校園在消防、安全等方面管理存在著較大風險。
二、當前高校物業管理存在的主要問題
(一)校內教職工住宅區是高校物業管理的難點
由于教職工住宅的維修資金主要來源于學校行政撥款，學校財政包袱沉重。住宅區內還有大量校外人員居住，且比例不斷增加，管理難度很大。教職工住宅區一般由學校后勤部門、街道、派出所、環衛等部門共同管理，由于“婆婆”太多、責任不清、各自為政，容易導致互相推諉，管理工作難以到位，社區整體功能較差。
(二)條塊分割明顯，協同工作機制不健全
目前，高校物業管理基本上按處室進行條狀管理，在投資、分配、維修、設備配套等方面分別由有關處室負責，而不同處室經常由不同的校級領導分管，并與學校上級主管部門的有關業務處室聯系，校內各處室之間缺乏溝通，協同工作機制不健全。
(三)物業管理模式改革具有政治性，推行現代化物業管理的阻力較大
多數高校在編的物業管理人員“等、靠、要”觀念嚴重，缺乏競爭能力，服務意識和業務技能較差，對社會化的改革難以應付。而如果把這部分人從事業編制系統中“剝離”，進入市場化的物業管理企業工作，由于觀念固化，必然會引發抵制，甚至會引發較激烈的群體事件。
三、新制度主義經濟學視角下的新校區物業管理
美國新制度經濟學家道格拉斯•C•諾斯認為，當“現存制度安排的任何改變都不能給經濟中的任何個人或任何團體帶來額外的收入”時，因為一些外在事件能衍生出制度安排創新的壓力，如制度安排創新的潛在收入可能會增加、組織或者操作一個新制度安排的成本可能發生改變等事件，將誘致制度發生變遷。高校物業管理正處于計劃向市場的過渡時期，人們已經意識到了過去一些做法的不足，但由于觀念的固化，在沒有強烈的外在事件壓力的情況下，物業管理模式的改革缺乏動力。筆者認為，一個又大、又好、又沒有教職工住宅區的新校區無論對于高校物業管理模式改革，甚或是高校教育模式改革都是一個非常強烈的外在壓力事件，需要高校決策者以莫大的勇氣和智慧來推動改革，實現學校的管理制度創新。
(一)新老校區物業管理相對獨立運營，“老區老辦法，新區新辦法”
諾斯的路徑依賴理論認為，一種制度形成以后，會形成某種現存體制中既得利益的壓力集團?；蛘哒f，他們對這種制度(或路徑)有著強烈的需求。他們力求鞏固現有制度，阻礙進一步的改革，哪怕新的體制較之現存體制更有效率。因為沿著原有制度變遷的路徑和既定方向前進，總比另辟蹊徑要來的方便一些。若在新校區因襲老校區的物業管理制度、機構、人員等，將形成新的制度依賴，對實行現代化物業管理造成阻礙;若借新校區之機，在老校區同步推進物業社會化改革，在實施層面也會存在較大的阻力，影響新校區物業模式創新步伐。在新校區實施新的物業管理制度后，待形成試點效應再在老校區逐步實施物業管理改革，是提高效率、降低成本較為可行的辦法。
(二)依托市場化的物業管理企業或成立學校的物業管理公司實現新校區物業現代化管理
在市場經濟環境下，企業是更具效率的制度形式。新校區除了綜合服務類的物業內容之外，可以將房屋小修、管網小修、商業配套設施及一些校內收費項目委托企業管理，一方面物業管理企業可以通過多種經營，“以業養業、自我發展”，使物業管理具有造血功能，降低學校財政負擔，在保證較高服務水平的前提下，實現“非營利性”經營。另一方面可以降低學校管理風險。新制度主義經濟學認為“腐敗=壟斷+處置權－責任”，企業化管理在預防壟斷、監督處置權特別是責任追究方面具有傳統管理模式較難比擬的優勢。學?？梢砸笃髽I就管理費用收支賬目做定期報告，并對其進行專項審計，對服務質量較差、管理不力的企業可以進行經濟追責，直至更換調整，最大限度地降低腐敗風險和管理風險。
(三)理順新校區“學校各職能部門(學院)—物業相關業務處室—物業管理企業”之間的物業管理機制
新校區要實現綜合、有序的物業管理首先需要明確各方的管理職權和審批流程。需要掌握以下幾個原則:一是需要學校強化物業相關處室的行政管理權，明確建設、維修、養管、房屋分配等的規劃審批流程，避免因管理權弱化、虛化而導致的隨意改建、占用等問題的發生。二是需要明確1個與物業管理企業及各使用單位的對接管理單位，便于雙向統一協調管理，避免因對物業管理企業的多頭指導等因素而導致的責任不清、互相推諉、效率低下的問題。三是需要明確學校物業相關業務處室與物業管理企業的工作邊界，如房屋、道路、管網的大修、中修、翻修及綜合維修工程等由學校負責，小修、日常維修養護等由企業負責等。
(四)物業管理與學校社區管理相結合
高校的社區性要求物業管理在服務、整合、凝聚、穩定、發展等方面服從于高校功能和社區功能目標。新校區物業管理可以在宿舍管理、消防巡邏、樹木灌溉等方面與相關業務處室協同，或借助學生社團、勤工助學等形式開展多樣的合作管理或自治管理，在節約管理成本的同時，提高師生對學校事務管理的參與度，有助于提高學校人文精神共鳴度，實現服務育人。
作者：郭偉 單位：南開大學新校區規劃建設指揮部綜合部部長
