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高校的特殊性決定了高校物業管理與社會物業管理不同。首先，高校物業管理的機制與社會物業管理的機制不同。高校物業管理通常歸屬于后勤集團，是其下屬機構，同時還要受高校管理部門的領導，因此能夠提供的服務與社會物業管理相比范圍小得多。其次，我國大部分高校的物業管理權限歸屬于后勤總公司，其管理具有行政性、福利性;而社會物業管理屬于市場行為，具體由物業公司負責。最后，高校物業管理的資金主要來自于學校的經費劃撥，有很大的浮動性;而社會物業管理的資金主要是根據物業管理規定和行業標準對業主征收所得。
二、高校物業管理的現狀
(一)高校物業管理的模式
目前我國高校制訂的并不是嚴格意義上的物業管理制度，實際管理仍遵循原有的行政管理制度——低效福利型，管理模式、服務理念、人員配備等方面都存在較多問題，沒有真正做到社會化。這種管理模式不僅影響高校物業管理的發展，對高校其他事業的發展也造成了不良影響。由于高校的物業管理在學校的行政指令下進行，采取的是象征性的服務方式，因此服務費用不能按照市場規定收取，服務內容也無法按照市場標準提供，造成物業管理費用緊張，效率和水平低下。但總體來說，高校的物業管理還是有一定發展的。已由原來單一的行政管理和后勤保障發展為初成體系的物業管理，逐步形成了多層次的服務體系和相對專業化的管理模式，服務質量和水平有了一定程度的提高。我國高校的物業管理模式主要有以下幾種。1.事業型管理模式這種模式在高校比較常見，主要是通過成立物業公司或物業管理中心來對學校日常物業事物進行管理，但這種模式往往只涵蓋了物業管理的部分職能。由于物業公司或物業管理中心是由學校委托成立的，因此沒有正式的物業管理合同，這種模式往往是學校管理層進行管理的一種方式。2.半企業化管理模式這種管理模式同時具有企事業單位的雙重屬性。物業公司或物業管理中心雖然已經取得獨立的法人資格，但由于受學校的行政領導，只能與原來的后勤處一樣，沒有權限對所提供的物業管理進行收費，只能勉強運轉，不能提供更高水平的服務，也不具備走向市場的條件。3.完全企業化管理模式這種模式是指由專業化的物業公司對高校的物業事務進行管理或者使高校后勤社會化。由于有專業的物業公司提供服務，進行市場化操作，學校制約因素較少，因此可以提供更好的服務和管理。大部分高校物業管理的質量和水平取決于學校劃撥的管理費用，因此各高校的物業管理水平參差不齊。由于高校的自我保護意識，這類管理模式采用得比較少。
(二)高校物業管理的特點
近年來，我國高等教育事業快速發展，與此同時，高校物業管理也得到了一定程度的發展，越來越受到學校的認可和社會的關注。要做好高校物業管理工作，就必須認清物業管理的重要性和特殊性。1.教育屬性高校是教學和育人的場所，高校物業管理應圍繞教學和育人工作進行。物業公司或物業管理中心在做好校園物業管理工作的同時，應注意營造良好的教學、育人環境，從創造校園文化環境等角度出發，體現物業管理的教育屬性;而校園文化建設不僅會促進學校發展，也會對物業管理產生積極影響。2.知識的多學科性高校物業管理是一項較為復雜的系統工作，需要廣泛的知識作為基礎，這些知識不但涉及管理學、教育學、心理學、法學等學科，而且很多工作需要利用交叉學科知識。這就要求管理人員必須有廣泛和專業的知識，進行科學化的管理，實現管理工作的標準化和規范化，提高物業管理的水平。3.服務對象的特定性高校物業管理的對象比較固定，主要是教職工和學生。對于很多學生來說，學校就是第二個家，是他們生活和學習的地方，因此對物業管理水平及其人員素質的要求較高，尤其是在保持衛生和保證學生安全等方面。4.獨特的效益目標高校的特殊性使得其物業管理不能一味地追求經濟效益，而應兼顧高校的公益性，以育人為最終目標。因此，與社會物業管理相比，高校物業管理在資金方面顯得不足，往往需要學校撥款。5.管理模式的特殊性雖然高校后勤社會化改革進行了很多年，但有些學校受其自身發展狀況影響，改革無法深入進行。只有極少數高校實現了后勤部門與行政機構的脫離，大多數高校仍沿用傳統的管理模式，實行校內乙方管理。
三、高校物業管理存在的問題
目前我國很多高校物業管理沿用的是傳統的模式，這就嚴重制約了高校物業管理的社會化改革和高校的正常發展，并在日常管理中造成了很多實際問題。
(一)無法進行市場化管理
高校的特殊性決定了其物業管理的行政性。雖然大多數高校都通過組建后勤集團、后勤物業管理部門等方式將后勤部門從行政機構中剝離出來，但后勤部門人員的福利待遇、晉升、任免等還是由學校行政決定。這就產生了政企不分、權責不明等問題，進而引起資產占用、利益分配及行政決策上的諸多問題。由于高校物業不能完全按照獨立的企業模式來運作，因而無法實現真正的市場化和自負盈虧，也就無法實行真正意義上的社會化、專業化和規范化。
(二)管理人員觀念落后
高校物業的管理人員大部分都是原來后勤部門的人員，很多人的管理觀念還是停留在原有的行政管理上，缺乏"服務第一、用戶至上$的理念，且市場知識和管理經驗不足，容易導致管理機構重效益、輕服務。同時，由于高校物業的市場化、社會化改革，很多從業者缺乏競爭意識，對有償服務理念不了解。由于無法得到無償的后勤保障，很多教職工和學生都感到不適應，使管理人員的工作難以展開。
(三)從業者缺乏專業技能和知識
我國高校物業管理還存在人員結構不合理和缺乏專業人才等問題，主要表現為在編人員結構老化、缺乏系統的培訓等，致使服務和管理都跟不上需要。一些學校由于資金問題，降低了人員雇傭標準，往往雇傭文化水平不高的人。這些人的觀念和意識相對落后，接受和消化能力不強，嚴重影響了高校物業管理水平的提高。
(四)資金投入不足
隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理中更深層次的問題逐步顯現，如物業管理服務價格問題。由于高校物業管理的收費標準是由學校與物業公司商討后確定的，往往不夠科學，且物業管理在實際上并沒有與學校管理真正剝離，使得服務價格無法真正與市場接軌。另外，教職工認為物業管理具有福利性質，這又不利于合理調整物業管理服務價格，使得管理費用收繳難度增大，物業管理資金缺乏。目前高校的物業管理資金主要來自于學校的行政撥款，而學校由于自身發展需要，對物業管理經費支持不足，造成高校物業只能通過壓低管理成本、降低服務水平來維持正常運行。而長期低效率、虧損的狀態，成為高校物業向企業化、市場化方向發展的嚴重阻礙。
四、提高高校物業管理水平的對策
推進高校物業管理社會化改革，根本目的在于減輕高校后勤的經濟負擔，提高物業服務質量和管理水平，進而降低高校辦學成本，改善學校的教學、科研和生活環境。針對目前高校物業管理存在的問題，主要從以下幾個方面入手，提高高校物業的服務質量和管理水平。
(一)采用獨立的市場化運營模式
高校進行物業管理社會化改革，旨在通過為高校內部特定服務對象提供全方位多層次的有償服務，形成專業的管理模式，營造良好的校園文化氛圍。針對傳統的管理模式和運行機制，首先要將屬于物業管理范疇的資產和人員等從行政管理系統中完全剝離出來，實行真正意義上的獨立的市場化運營模式。物業管理不再隸屬于高校行政部門，一切運營都需自負盈虧，以增強物業管理公司的獨立性和創造性。剝離出來的物業管理公司應嚴格按照企業化管理模式，完善運營機制，主動接受校方和師生員工的監督，并將此作為規范化經營管理的重要條件之一，建立一套完整的科學規范的管理制度和工作標準。同時堅持以服務為本，開展多元化多層次的有償服務，彌補物業管理經費的不足，體現高校物業管理的商品屬性和教育屬性。學校的主要任務則由指導轉變為監督。
(二)提高從業者的管理水平
隨著時代的發展，高校物業管理工作對從業者的要求越來越高。高校在社會分工中承擔高層次的育人責任，因此其物業管理人員的業務素質、文化素質和心理素質都應較高。所有從業人員都需要進行專門的素質教育崗位培訓，并通過技術考核。不僅要通過多種形式培養高素質的物業管理人才，還要通過從校外引進物業管理專業人才來增強從業者的競爭意識，提高物業管理人員的專業水平和服務素養，進而打造一支專業化的物業管理隊伍。高校物業應建立公平、公正的人才錄用機制，實施科學化的人事管理制度，按照企業的要求和崗位的標準嚴格選拔人才，使物業管理隊伍朝著年輕化、知識化的方向發展。在對物業管理人員進行培訓時，可以通過理論、業務學習來提高人員的實際操作能力，挖掘從業者的最大潛能，提高管理服務的水平。
(三)營造良好的校園氛圍，加大資金投入力度
高校物業管理具有特殊的社會功能和目標。物業管理進入高校以后，改變了高校原有的后勤管理模式。以往學校提供的是無償的后勤服務，實行物業管理后，有些服務將轉變為有償服務。對于學生和教職工來說，需要一個適應的過程，因此，在改變管理理念的同時，應做好師生的服務工作。另外，資金不足一直是高校物業管理的軟肋，由于高校的特殊性，物業管理的發展更離不開學校和政府的政策扶持。政府可以通過降低教育土地使用費用和減免教育貸款利息等方式對高校辦學給予支持;學校也應當利用自身的資源和技術優勢，為物業管理提供一定的支持。這樣高校物業才能"以管理為手段，以服務為中心、，努力克服各種困難，積極探索高效的物業管理之路。
五、結論
高校物業管理是一項繁雜的系統性工作，其水平在一定程度上代表著高校日常管理水平。做好物業管理工作既是高校物業管理人員的職業道德要求，也是學校進步與發展的需要。高校物業管理工作應當以學校發展為前提，以服務為宗旨。沒有高質量的物業管理，高校的各項工作都會失去發展的基礎。因此，如何提高高校物業管理工作的質量和水平，是每一位高校物業管理人員必須認真思考的問題。
作者：夏寰 單位：江蘇經貿職業技術學院
