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摘要：隨著我國經濟和社會發展的日新月異，在我國快速發展之下人們的生活水平不斷得到提升。生活觀念和消費方式也在向多樣發展，房地產企業發展中最重要的便是財務工作，新時期營改增政策發展下，對房地產稅收也產生一定影響，房地產企業如何在這新形勢下進行發展，是亟待思考的一個問題。這篇文章來進行討論，房地產企業經營管理中營改增政策下稅收管理的相關策略，不僅要考慮當前發展的狀況而且也要考慮到未來公司的發展狀況，使我國的經濟健康穩定的發展。
關鍵詞：稅收政策；房地產企業；經營管理
在現階段的經濟市場發展過程中全球經濟一體化是成為其主要發展形勢，從現階段的發展形勢來說，傳統意義上的營業稅、增值稅已經無法與之相適應。在發展過程中重復增稅現象出現的幾率不斷的提升，這對于房地產穩定發展會起到不利影響作用，同時也會對我國經濟的發展產生影響。對于現階段我國經濟發展的現狀，“營改增”政策的推行和發展成為必然趨勢，并從局部試點推行逐漸向全國范圍內推行。
一、我國現階段房地產企業所面臨的財政方面的問題
(一)進項稅額抵扣不足風險
在房地產進行企業項目開發過程中，在整個的總成本費用支出中項目建設支出所占據的比重相對來說比較大，建設材料成本而在項目建設總支出中建設材料成本占據較大比例，建筑材料支出主要包含有混凝土、鋼筋、瓦塊等建筑材料的支出。在房地產開發企業選擇甲供材料模式進行項目建設的時候，通常來說建筑項目所使用材料都由開發企業自行購買，建筑方負責勞務工人輸出。在對傳統的房地產開發企業財務報告進行分析的過程中，我們可以發展建筑材料成本占在整個的項目開發總成本中建筑材料成本要占據其中的六成左右。而房地產開發企業為了獲得更多的進項稅額抵扣，因此會對材料供應商提出要求傾向于選擇規模較大、資質優良的材料供應商來供應項目中的一些大型建筑材料比如說鋼材、水泥等材料，這會為房地產開發企業獲得專用增值稅專票從而進行進項稅額抵扣提供便利。但從總體上來說建筑材料供應商自身具備規模比較小、分布零散、數量多等特點，房地產企業在對磚瓦、石料及其他比較零碎的材料進行購買的時候一般都會采取分散購買的方式，很難有供應商能夠全部供應這些材料，企業很難對這些材料集中進行購買，會從多個原材料供應商處購買材料，一般來說材料售價比較低的原材料供應商規模較小，這些企業很難提供足額增值稅專用發票，這就會對房地產企業進項抵扣的實現造成影響作用。除此之外，有很多包工隊或者是個體戶很難提供增值稅專票，當在項目工程施工過程中將部分建筑修繕工程外包給這部分隊伍，也無法保證房地產開發企業進項抵扣增值稅發票，以上情況相結合就會使得企業的進項抵扣增值稅發票。
(二)對企業稅款繳納的影響
我國的相關稅務規定中就對企業稅款繳納提出要求，規定在一般納稅人在銷售自行開發的房地產項目過程中如果采取預收款的方式，就必須遵循在取得預收款之后的次月按照百分之三來征收的預征率預繳增值稅。而增值稅的繳納需要等到真實的交房的那天才開始，因此我們可以了解到在一般情況下，收款和交房這兩者并不是同時進行的。這個規定對于房地產開發企業是來說是十分有利的，當增值稅繳納的時間越晚，企業所需要擔任的稅負將會逐漸降低，這會為企業發展提供便利，進一步的降低企業負擔。
二、針對企業的財務會計問題的解決方法
(一)對增值稅抵扣鏈條進行籌劃
增值稅是以增值額為征稅對象，實行商品或貨物流轉過程中每個環節只要有增值即要征收稅款，而上一環節的銷項稅即為下一環節的進項稅，因此，每個環節就形成抵扣鏈條。因此若企業納稅人身份為一般納稅人的話，隨著進項稅額的增加，可抵扣的部分也隨之增加。因此企業必須對于發票進行嚴格控制，考慮到各個項目的各方面，來考慮是否應該開增值稅專用發票等問題，來保證對于增值稅抵扣鏈條進行科學合理的籌劃。
(二)做好稅收規劃
其中在房地產企業生產經營中開發建設是其中比較重要的組成部分，其中每一個房地產企業發展階段都有自身所需要完成的建設目標以及規劃。其中對于企業的不同發展階段都會面臨著不同的風險，而當房地產企業在發展過程中和建設項目、投資相對較大、建設周期等特點相結合，這將會使得企業在發展過程中所面臨的經營風險大大的增加，同時這也會使得企業納稅的風險在一定程度上有提升的趨勢。從總體上來說房地產業是一個相對比較特殊的產業，不僅僅包含著徒弟的收購、土地的開發以及建設、完成銷售等很多環節，其中發展所涉及到的環節都會和稅收繳納問題有所牽扯。很多房地產企業在進行項目開發建設的過程中都會涉及到各種稅收的征收比如說是稅收耕地占用稅、個人所得稅、土地增值稅、使用稅以及營業稅、企業所得稅等多種稅收。
(三)使用信息化技術，建立風險管理體系
第一點想要使用信息化技術首先就需要企業建立自身的數據信息庫，在信息庫中對企業以往的發展數據以及信息進行收集、整理以及分析，這些信息需要和現階段企業發展的實際情況相結合，并通過使用相應的軟件以及技術對數據以及當前發展情況進行整合分析，對企業發展所需要面臨的風險進行識別，在當前的數據統計分析軟件使用較多并且效果相對較好的就是SPSS軟件；第二點就是需要對風險管理的信息化水平進行提升。在信息時代信息的共享是非常重要的，企業可以建立信息共享服務中心，從而保證對內部控制情況掌控的及時性，對并信息的處理能力和使用價值進行提升，比如說企業的財務、業務、成本等進行關聯性分析以及全面評價，進一步使得內部的控制能夠具備及時性和有效性。
(四)加強成本管理
其中在房地產企業計劃中房地產成本管理也是其中一個關鍵部分，但是對于成本管理在計劃中所占據的比例相對較大，成本管理對于整個企業資金鏈發展會起到關鍵性的影響作用。在現階段所施行的營改增會進一步促進成本管理的相關結構的變化，對于此情況還需要保證機制補充完善的及時性，避免出現資金鏈斷裂的現象對企業發展產生影響作用。還需要對規范流程嚴格的進行把關，推動房地產業發展進步。在企業成本管理中責任的分配需要保證相關任務能夠有序的進行，不同工作崗位的人員需要充分了解自身的工作范圍，保證成本管理體系能夠得到良好的運行，同時成本管理所涉及到的環節以及領域非常的廣泛，因此負責成本管理的相關部門還需要和各部門保持一種良好交流以及合作，從而為成本管理工作的進行提供便利。同時為了進一步的對員工積極性進行提升，還需要不斷加大對獎懲制度的管理，保證每一位員工都能夠在工作中保持積極性，進一步對成本管理發展效益進行提升。同時對于以下幾點也需要多加關注：第一點財務管理策略。在營改增中實行財務管理中的會計核算需要面臨一些列的問題以及矛盾點，對于在會計核算中該如何通過不同的計算方式來進一步促進會計核算能夠具新的形式出現，同時企業還需要不斷的對自我管理進行加強以及提升，使得企業能夠更好的和經濟市場的發展相適應。第二點，需要對發票的運營進行改變改變。發票的形式主要有營業稅和增值稅，而增值稅的發票又分為普通和專用兩種。普通、專用這兩種發票所具備的功能存在差異性，對于發票的管理應制定相應的制度來進行，保證每種發票都能夠發揮出自身的作用。其中在營改增過程中帶來嚴重的監控和專業的指導，這會進一步對發票使用的準確性進行提升。
三、結束語
綜上所述，其中房地產企業在發展過程中需要重視營改增對企業發展的影響，通過優化內部控制環境、建立健全監督體系、提升人員專業以及道德素質、風險管理等方面對創新和改進，從而對實際的控制效果進行提升，提高企業對營改增的利用效率，從而達到降低稅負，減輕企業經濟壓力的效果，這也會給企業內部控制水平的提升奠定一定的基礎。
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作者:李芊 單位:北京天潤置地房地產開發(集團)有限公司
