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摘要:
財務管理是提升企業價值的基礎，是建立以財務管理為核心的企業管理模式的起點，是為實現企業戰略目標、加強企業競爭力優勢的重要砝碼，通過財務管理的運用，來確定企業的競爭地位。物業管理是個微利的行業，若不加強公司的財務管理，公司很容易就會陷入經營困境，一旦出現虧損公司也就只有退出歷史的舞臺，因此物業管理公司的財務管理尤其重要。
關鍵詞:
物業管理公司；財務管理；探析
隨著我國物業行業的迅速發展，物業管理市場環境日益成熟，物業管理行業在經歷了一段時間的黃金時代后現在進入了一個瓶頸期。如何順利通過這個瓶頸期且積蓄能量有發展后勢是筆者較為關心的問題。由于物業行業有其自身的行業特點，因此在財務管理上也有其特殊性。其一物業公司財務管理不僅要從總體上實施有效地控制，還要輻射到企業的各個部門、各個項目；其二物業公司財務信息的使用者主要是業主和企業管理層，因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。物業管理公司的經營模式以及服務對象就地標了它的獨特性，物業管理公司的財務管理工作要遵守原則，結合物業管理公司的特征來建立符合公司發展的制度。下面筆者就當前我國物業管理公司在財務管理方面存在的問題進行簡要的分析并根據問題提出相應的改進措施。
一、物業管理公司當前存在的主要問題
(一)內控管理機制不健全，財務管理體系比較薄弱
由于物業管理公司的業務較為簡單，且物業管理公司大都負責住宅小區的管理，管理者在意識上對公司的內控管理機制建設不重視，認為物業管理公司就是做簡單的收費服務工作，只要收費率及客戶滿意度達到一定的標準就萬事大吉，而不去深挖管理潛力，久而久之收入沒有得到較好地監管，支出未能有效地節約，經營效益受到影響，開始走下坡路。有的物業管理公雖然按要求制定了內控制度，但內控制度中所涉及到的財務管理制度方面太過理論化而操作性不強，或在實際工作中不按內控制度要求執行，制度形同虛設。
(二)部分企業財務人員綜合素質有待提高
由于物業管理屬微利行業，管理者又認為其經營業務簡單，所以在選擇財務管理人員上更多地僅從節約用人成本上出發，而非根據人員的道德素質及專業水平為招聘準則，因此部分物業管理公司的財務人員都是從收銀員以及客服人員轉型來的，甚至有些財務人員還沒有相關的從業資格。除此之外，有些物業管理公司為了降低成本，在崗位設置上不合理，存在不相容職務不分離的現象。再加上公司不重視財務人員的后續培養，而財務人員自身除了能簡單完成賬務處理外也不加強對行業相關知識及自身專業理論的學習，造成財務人員綜合素質不高，只能完成簡單的記賬工作，而要想對公司提出有利于降本增效的建議幾乎是不可能的。
(三)會計核算粗放，各項目盈利情況不清楚
當前很多物業管理公司在會計核算上基本上能做到按所管物業分項目（樓盤）核算，但卻忽略了在同一項目中將不同的經營業務分板塊核算。比如在一個物業管理項目中，有寫字樓也有住宅，除提供主營物業服務外還提供停車場、食堂、維修、保潔等其他特約服務，而很多物業管理公司在財務核算上并未將不同性質（比如寫字樓與住宅）、不同業務板塊（比如物業服務與食堂經營）分項核算，這樣就會造成一鍋粥，各業務板塊的收入及成本都混在一起，搞不清楚哪個板塊在賺錢哪個板塊在虧錢，公司要想開源節流也不知從哪個經營項目或哪個環節下手，也就不容易發現公司新的利潤增長點。針對以上的財務管理缺陷，筆者認為可以從以下幾點加強管理和改進，以推進物業公司財務管理的水平，提高企業財務管理的精度與真實度，為決策者提供有效的數據支持。
二、提升物業管理公司財務管理策略
(一)健全內控管理機制、完善財務管理體系
物業管理公司內控制度的設計必須結合自身的經營特點和內部管理需求，而不能死板硬套，要有可操作性。不僅要制定出適合規范公司內部財務活動的《財務管理制度》，同時還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費管理辦法》、《票據管理辦法》、《空置房管理辦法》、《庫房物資管理辦法》等等。同時按照年初預算核定并下達管理者的考核指標，年終進行考核，獎懲掛鉤。內控制度健全后，在工作中就必須要嚴格按照制度執行。物業管理公司只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。
(二)將記賬員培養成具有較高綜合素質的財務管理人員
物業管理公司需要轉變觀念，不能一味地為了節約用人成本而降低財務人員的選擇標準，也不能只把財務人員當作簡單的記賬先生。企業可以對財務人員進行定期多方面的培訓，提高財務人員的理論知識，培養他們運用現代信息技術處理業務的能力，以適應未來不斷發展變化的信息社會。同時財務人員自身不能只滿足于會做賬，要深入到所管物業現場了解經營業務發生的過程及實際情況，要有從數據中發現問題、分析問題并提出解決問題的能力。另外既然物業管理行業具有其特殊性，那么物業管理公司的財務人員除了要不斷提升自身的專業技術水平還要學習物業行業相關知識，只有對自己的行業了如指掌了才能做一個合格的管理者，也才能提升自身的綜合素質。
(三)按經營業務性質分板塊核算，要為公司管理者的決策提供有效的依據
當所管物業項目中存在物業性質不同或服務內容多樣化的情況下，應按物業性質及服務內容分板塊核算。比如在同一物業項目中既有寫字樓又有住宅甚至還有商鋪管理，不僅在收入核算時要將上述三類物業分開，與之相關的成本費用也應分開核算，能區分所屬關系的就直接進入其成本，不能的則按一定比例分攤（可以參照收入占比分攤），這樣才符合配比原則。同樣，對所管物業項目除提供主營物業服務外，很多物業管理公司還同時提供比如停車場、食堂及維修維護等特約服務，這些均應按服務內容分項核算，只有這樣才能清晰地反映各業務板塊的真實盈虧情況，也有利于管理者及時發現經營中存在的問題。當我們的財務人員為公司管理者提供出各業務板塊的經營數據及業績分析時，公司決策者才能以此做出是擴大還是縮小經營規模，或者終止某個業務板塊經營的決定，也只有這樣物業管理公司才能進入一個良性循環，保持住主營有微利，挖掘出增值服務板塊的潛力，在同行業中立于不敗之地。
作者：陳潔 單位：成都交投資產經營管理有限公司
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