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摘要:文中通過分析建設工程竣工規劃條件核實中存在的問題,提出了一些具體的實施對策,規范了建設工程項目竣工規劃條件核實,加強了城鄉規劃管理。
關鍵詞:竣工規劃;條件核實;問題分析;對策
當前經濟不斷發展,城市建設工程五花八門,建設工程規劃進入一個的新階段,而對這些建設工程有效規劃管理就迫在眉捷,有一策略叫“三分規劃、七分管理”,說明規劃管理的重要性,特別是建設工程竣工規劃條件核實的管理,本文通過對建設工程竣工規劃條件中存在問題與對策進行探討與研究,加強審批源頭管理,建立第三方中介復核制度,制定規定細則,實施信用管理等方面進行探討分析,使建筑工程建設符合規劃要求,規范了建設工程項目竣工規劃條件核實,加強了城鄉規劃管理。
1建筑工程竣工規劃條件核實的作用與影響
根據相關規定未經核實或者經核實不符合規劃條件的,建設單位不得組織竣工驗收,且建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料”,由此可見,建設工程竣工規劃條件核實的法律地位及作用,并且把建設工程竣工規劃條件核實的意見作為建設單位組織竣工驗收和辦理房屋產權登記的依據,也就是說,沒有對建設工程進行竣工規劃條件核實,或者核實不通過,也就沒有辦法進行竣工驗收,也無法辦理房屋產權證,如房地產商住房項目沒有經過竣工規劃條件核實的,就無法竣工、居住及交易,小孩入戶入學也成問題,安置房項目就不能交房入住,工業廠房項目就不能動工生產,經濟不但受到影響,個人生活也受到嚴重影響。一些建設項目由于沒有符合規劃技術要求,無法通過核實,無法取得不動產權證,引起群眾上訪,影響社會穩定,因此,加強建設工程竣工規劃條件核實重要性日趨突出。
2建設工程竣工規劃條件核實內容及存在問題
2.1進行建設工程竣工規劃條件核實,應當核查下列技術內容:(1)總平面布局,內容包括用地紅線,建、構筑物的滿外尺寸、位置、間距、退讓距離,場地道路、綠化、出入口等位置;(2)技術指標,內容包括建設規模、建筑層數、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位等;(3)建筑單體,內容包括各建筑物的使用功能、高度、層高、立面效果等;(4)配套工程,內容包括社區用房、開閉所等設備用房、停車場等配套設施;(5)建設工程規劃許可證的其他規劃技術要求;(6)核查用地紅線內臨時建筑和設施是否及時拆除。
2.2建設工程竣工規劃條件核實內容經常出現的問題。2.2.1建筑物建筑面積不符。在建設工程竣工規劃條件核實中,由于建筑經濟成本及管理等各方面原因,經常出現建設項目建筑物建筑面積竣工測量與規劃要求不符,這個問題出現時,我們要根據審批建筑圖紙與現場竣工建筑,測量資料進行核對,找出建筑面積差別在哪,找出原因,根據筆者經驗,差別原因主要如下:(1)如果竣工建筑物實際測量建筑面積比審批要求面積減少,核實建設單位是不是沒有按照審批圖紙實施建設,故意對一些建筑物沒有建設,或者部分地方尺寸減少,減少建筑成本,比如一些配套公共廁所、公共老人活動房、社區用房、以及配套幼兒園等沒有實施。(2)如果竣工建筑物實際測量建筑面積比審批要求面積增加,核實建設單位有沒有增加建筑物,比如商住房建筑項目,商業建筑面積有沒有增加,住宅面積有無增加,陽臺尺寸有無增大,建筑物有無增加層數導致面積增加,有無增加沒有經過審批的附屬樓等。(3)是否存在建筑測量誤差,在一些項目建設竣工測量,一些測量人員責任心不強或粗心導致,或者測量儀器導致的誤差[1]。(4)是否在辦理建筑工程規劃許可證審批時,審批圖紙本身尺寸出現問題,這是設計人員在建筑設計階段計算不符導致,及建設單位,審批人員把關不嚴格引起的。(5)計算標準規則不一致導致,由于一些長度、面積計算規則不一致引起不符[2]。2.2.2綠地率不夠。由于一些建設單位由于經濟成本問題或者場地另用它途,也有一些審批建筑經濟指標計算不實等問題,在實施建筑綠地綠化方面,由于不是涉及安全問題,沒有按照審批圖紙的綠地實施,導致綠地率不夠,特別是一些商品住宅居住小區,綠地率不足不僅影響小區美觀,而且影響小區的居住的舒適性。當然也一些原因是歷史遺留,比如在辦理建筑工程規劃許可證時,部分設計單位計算不實造成的,以致在工程項目建設中無法實施,導致后面的工程建設綠地率核實無法滿足。筆者在核實一個商品房住宅建設項目時就遇到這種情況,該商品房項目總平面建筑施工圖中建筑經濟指標綠地率是32%,但通過建筑CAD測量該項目的總平面圖面積綠地率數值為27%,而測繪單位現場實測綠地率為23%,這是因為在申請辦理《建設工程規劃許可證》及附圖過程中,設計單位設計計算不實造成,同時也是建設單位把關不嚴的原因,因此后面竣工規劃條件核實增添麻煩,無法核實。按照批準的建筑施工圖紙施工,最多只能實施綠地率為27%,還差5%現場沒有剩余地方可以實施,導致綠地率不夠,不能通過核實。2.2.3配套設施不符合要求。在筆者核實的建設項目中,經常遇到實施建設項目的停車位個數不夠,社區文化室、社區衛生服務站、老人活動室等配套不符或者沒有實施,這些給居住的群眾生活造成不便。
3針對建設工程竣工規劃條件核實中問題的對策
3.1加強審批源頭管理,確保依圖核實。通過加強辦理建設工程《建設工程規劃許可證》及附圖階段的管理,確保建筑工程竣工規劃條件核實做到依圖核實。首先挑選一批資質合格,業績執業良好的優秀設計單位組成設計庫,從設計庫中挑選設計單位進行設計,確保設計的內容符合要求。第二,加強審批人員專業素養培訓,嚴格把關審查內容。
3.2建立第三方中介復核制度,精確經濟技術指標數據。建立一些符合條件的復核單位組成第三方中介,對審批的面積及其他經濟技術指標進行復核確保審批圖紙的數據精確無誤。
3.3制定標準細則,統一核實內容標準,規范自由裁量權。對一些福建省城市規劃管理技術規定中沒有具體的要求,制定本地區城市規劃管理技術規定和實施細則,如誤差范圍的規定,制定建筑層高規劃條件核實標準,實測建筑層高與規劃許可要求誤差小于等于0.05m的,給予通過規劃條件核實,這樣便于統一核實內容標準,并進行表格清單化,規范自由裁量權,減少核實點人為遺漏,同時給建筑工程竣工規劃條件核實留痕。
3.4實施信用管理,加強建設單位管理。建立規劃建筑市場主體信用事中事后監管體系,制定一套信用評分標準,對建筑市場主體信用等級進行信用評分,并把信用評價推送至省市級信用信息平臺進行應用,實現共享,構建“一處失信,處處受限”懲處機制,并做到褒揚誠信的建設單位,通過加強建設單位管理,使建設單位按照審批圖紙進行建設實施。
4結語
綜上從竣工規劃條件核實中的存在的問題及對策進行探討分析,使建筑工程竣工建設符合規劃審批要求,建筑工程核實符合法規規定要求,規范了建筑工程竣工規劃條件核實,加強了城鄉規劃管理,維護建筑規劃嚴肅性和權威性。
參考文獻
[1]張國良,張云,王勝.淺談建設工程竣工規劃條件核實竣工測量技術經驗[J].測繪通報,2013(S1):124-126.
[2]杜科惲,羅生強.探討建設工程竣工規劃條件核實測量技術的經驗[J].中國房地產業,2016(6):142.
作者:許俊峰 單位:莆田市鄉村規劃中心