房地產開發范例

摘要:隨著政府相關政策的出臺，我國的房地產開發行業進入體系化發展新常態，其發展環境得到一定的改善。但是房地產企業在開發過程中依然會遭遇較大的風險，因此房地產開發企業需要加強其成本核算工作，并根據市場經濟環境的變化在國家相應政策的指導下合理管控成本，提高自身的財務管理水平和效果，促使企業獲得更好的發展。對房地產開發企業而言，切實有效的成本核算工作可以提高企業整體的管理水平，從而使企業的市場競爭力得到提高，對企業后續發展極其有利。

關鍵詞:房地產開發企業;成本核算;問題及策略

一、房地產開發企業成本核算內容

房地產企業開發成本主要指相應房建項目在達到可使用狀態前所產生的各種成本和費用，主要可以分為以下三個方面:

(一)土地、土建、設備費用

土地、土建、設備費用是房地產開發建設成本的主要內容，最高可以占全部開發成本的80%，其中占比最高的就是土地費用。土地成本主要包括交換成本、動遷成本、租賃及批復成本，其大小是衡量房地產開發項目能否順利推進以及能否獲得預期收益的最重要的經濟標準。房地產開發企業在進行某個房地產項目的開發前需要根據相應土地的面積和容積比率測算預估土地成本，從而得到將來開發產品的單位土地成本，從而判斷相應開發項目的可行性。

(二)配套及其他費用支出

摘要：在我國市場經濟的發展下，房地產行業得到了飛速的發展與進步，這也導致房地產開發公司之間的競爭愈加激烈；因而作為房地產開發公司要確保自身的可持續性發展，就需要加強成本管理，從而在降低成本的同時提高其綜合競爭力。但當前房地產開發公司在成本管理中存在諸多問題，使得成本管理的實施與預期效果存在一定差異性。因此在本文中，將根據房地產開發公司成本管理的問題進行探討與分析，進而提出有效的解決方案。

關鍵詞：房地產開發公司；成本管理；問題；解決方案

近年來，我國的房地產行業的發展可謂如日中天，作為房地產開發公司要在激烈的市場競爭中脫穎而出，并持續穩定的發展下去，加強內部管理工作十分重要；通過對成本管理的控制，從而有效提高企業管理水平與運行效率，并實現自身經濟效益。因此加強對房地產開發公司成本管理的質量把控，正確面對在管理中存在的不足，并積極提出應對措施，才能確保公司盈利，提高自身市場競爭力。

一、房地產開發公司成本管理存在的問題

(一)缺乏對成本管理的正確理解

成本管理是指公司對房地產項目所有環節進行成本控制，但目前仍有多數房地產開發公司沒有提高對成本管理工作的重視，由于缺乏對成本管理的正確認知，因而在公司內部沒有設立專門的成本管理部門，也沒有將其作為日常的管理工作有序展開。相反多數房地產開發公司的成本管理部門均是由財務部門兼職進行[1]，甚至部分公司認為成本管理即為工程造價管理；這導致房地產開發公司在進行成本管理過程中缺乏更加深入、更全面的成本管理理念作為依據，使其無法充分發揮管理作用。

(二)沒有建立規范的成本管理體制

摘要：隨著我國社會經濟的迅猛發展，使得房地產行業的發展有了一定的提高。面對強大的市場競爭力，房地產企業從自身的開發項目入手，開展合約規劃下的動態成本控制，促使其自身保持良好的盈虧水平。合約規劃，簡單來講就是合同。合同作為重大經濟活動的基礎，在房地產開發項目中尤為重要?；诖?，本文從合約規劃與動態成本控制的基本概述出發，闡述了合約規劃對房地產開發項目進行動態成本控制的價值以及遵循的基本原則，探究了合約規劃下房地產開發項目動態成本控制的具體流程，希望能保證房地產行業平穩發展。

關鍵詞：合約規劃；房地產開發項目；動態成本控制

0引言

在房地產開發項目過程中，采取動態成本控制是施工的必要前提。在合約規劃下，根據房地產開發項目的市場需求，類似于契約關系的規劃，可以最大限度的減少由于人工失誤造成項目工程成本控制不到位。房地產行業屬于重大的經濟主體，所開展的項目也被稱為重大的經濟活動，必須要在簽訂合同的基礎上實行。因此，在當前時代，房地產行業具體的施工工作中，需要及時進行合約規劃，實現有效的動態成本控制。本文主要介紹了合約規劃下實行動態成本控制對房地產開發項目發展產生的積極作用，從而促進經濟發展。

1合約規劃與動態成本控制的基本概述

合約規劃是指涵蓋企業中所有部門的所有成員的規劃工作。在這一過程中，需要將目標成本合理的表示出來，朝著這個既定的目標發展。項目情況和投資指標之間有著極為密切的關系，應當對目標成本進行合理的分解，充分考慮合約中標明的條件。每個項目中，都會涉及到合約規定和金額等問題，需要在實際的工作中特別注意這些問題。動態成本控制是指在一個具體的成本生命周期中，將其劃分為不同的階段進行成本管理。分為前期、中期和后期。前期是對成本進行合理的預算，也是實現對成本控制的相對補充。中期進行成本核算工作，整個過程中應當充分的利用管理控制思想。后期對整個核算工作進行匯總，認真分析成本管理中金額的數量，最終構成具體的成本控制體系[1]。

2合約規劃對房地產開發項目進行動態成本控制的價值

一、城市房地產開發對生態環境的分析

1房地產項目營運期不規范，造成水污染

開發商在進行房地產項目開發的時候為了節省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產開發項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護。當房地產項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產商沒有進行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴重。

2空氣污染物

在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運過程造成施工現場大氣中揚塵高于其它地區。開發商沒有綜合系統效率顧及到最優原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，阻礙了物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛入現場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態平衡的建筑環境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質量指標下降。使到舒適、方便、高效節能、健康環保和景觀美化等多方面都不能如人所求。

3光遮擋與光污染

在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

1.房地產開發工程技術管理的特點

1.1建筑施工人員來源復雜

根據實際調查統計表明，目前在房地產工程施工建設中，大部分的建設人員來源都很復雜，而他們不僅生活習慣存在著不同的差異，且在施工建設中的工作習慣都有所不同，導致在管理的過程中很難進行集中管理。而這樣不僅容易造成施工現場混亂的現象，并還會影響施工進度、施工周期、施工質量。而通過對不同來源的建設人員進行分組管理，對建設人員給予工作上與生活上的關心，并定期的對建設人員進行安全生產知識培訓，這樣不僅有利于對人員進行集中的管理，且還可有效的預防與控制施工安全事故的發生。同時，還有利于激發施工人員的自身工作潛能，使其提高工程施工質量，保障房地產工程的順利竣工。

1.2技術管理的多方面

目前，房地產工程技術管理，不僅僅只針對于設計圖紙與建筑房屋的管理，而是需要對建筑工程施工過程中的土建、水電、燃氣、施工安全等問題進行全方位的管理,這樣才可提高房地產開發工程技術管理的整體質量。另外，在進行房地產工程技術管理工作的過程中，還需靠考慮自然環境因素，并對國家以及個人的利益進行兼顧。因此，建筑工程企業管理人員可根據工程技術的特點，與我國對房地產項目方面的法律法規，來制度科學合理的發展戰略，使其獲取更理想的經濟效益。且在房地產企業發展的過程中，還應對社會效益、經濟效益、環境效益進行考慮，進而實現企業與國家雙贏的結果。

2.房地產開發工程技術管理中的資源優化配置措施

2.1強化工程技術管理團隊

摘要:隨著我國市場經濟發展步伐不斷加快，企業資金預算與成本管理的問題也引起學術界及企業界的關注。對于開發資金使用量大、投資周期長的房產地企業而言，能否提升自己的資金預算與成本管理能力，實現兩者的有效協同已經成為當前必須思考的問題。文章針對房地產開發資金預算與成本管理工作的開展情況入手，探究了兩者有效協同的模式。

關鍵詞:工程項目;資金預算;成本管理;有效協同

與眾多行業相比，房地產行業涉h及的項目開發資金特別大、投資周期特別長，具有極強的政策及市場風險，具體的預算管理與調控難度也較大。這就要求房地產企業在資金預算及成本管理方面有更為科學、嚴謹的態度，做好資金預算管理的同時提高成本管理的水平，實現資金預算與成本管理的有效協同，大大降低項目開發成本，合理支出各項資金，保證資金使用的合理性與效率性，降低資金風險的同時保障項目開發效益的最大化。

一、房地產開發資金預算及成本管理概述

(一)相關概念的界定資金預算管理。企業生存與發展的主要目的是盈利。企業為了獲取必要的利潤而持續對外提供產品或服務。在這個過程中，企業需投入一定量的資金。為了保證資金投入的科學性與安全性，要針對資金的投入與使用進行預算管理，通過對整個交易過程進行判斷后，確定最終的預算資金額，以保證交易服務順利進行的同時預控可能的風險［1］。成本管理。企業的發展過程也是盈利的過程，企業必須對運營及其他成本等進行管制，既保證企業收益最大化，也推動企業的健康可持續發展。

(二)房地產企業資金預算與成本管理的重要性。加強資金預算管理的重要性。加強房地產企業資金預算管理能夠實現對企業資金的宏觀調控，既能夠保證企業各項業務開展的資金需求，又能提高資金的利用效率，并最終實現企業整體收益的提高;加強企業資金預算管理還能夠有效維護企業現金流的穩定性。現代企業的資金預算管理是對企業運營的全過程預算，能夠最大限度地穩定企業的現金流，為企業的發展提供必要的資金支持;加強企業資金預算管理能夠強化企業內部控制。資金使用貫穿于企業運營的全過程，資金使用中可能發生的風險等級最高，強化了對資金的預算管理就是強化了企業的內部控制，強化了企業風險的防范與管控。加強成本管理的必要性。房地產企業實施環環相扣的成本管理，并定期不定期地對項目開發成本進行科學分析，能夠實現企業開發成本的動態監控，及時發現問題并解決問題，實現對項目開發成本的有效控制，為房地產項目開發、企業運營目標的實現提供助力;科學的成本管理能夠很好地協調各利益相關方及企業內部各部門之間的關系與利益，實現企業整體運營的協調性;成本管理是對企業運營各環節、各層級的全方位系統控制，企業管理層能夠通過成本管理獲取的信息與資料監控企業的運營過程，減少不必要的浪費行為，發現并及時制止違法行為。資金預算與成本管理有效協同的必要性。對于房地產企業而言，資金預算與成本管理是企業管理的重要內容。房地產企業項目開發周期長、資金投入大，政策、市場及社會等眾多因素都會對項目開發造成影響，并且有些影響因素是無法防范或規避的，這使得房地產企業面臨的財務風險相對較大。因此，房地產企業必須做好財務管理工作，對項目開發的成本實施全環節、全流程的全面控制，從而科學有效地落實財務監管的職能。資金預算與成本管理的有效協同能夠更有效地分析對企業運營造成影響的各種因素，降低財務成本、提高資金流轉率，在滿足項目開發資金等各方面的需求的同時降低企業財務成本。同時，資金預算與成本管理的有效協同能夠使企業管理層更全面地掌握市場動向及項目開發情況，準確分析項目投資決策的可行性，為后續的成本管理工作夯實基礎［2］。

二、房地產開發資金預算與成本管理的有效協同

如果想要在如今市場競爭激烈的房地產開發項目分得一杯羹，企業必須將發展的重心轉移到對開放項目的質量控制上來。在這里要指出的是，這個“質量”并不是狹義上的質量，它可能包括:在施工前選地選址的質量、項目規劃設計質量、施工中工程完成的質量以及施工后服務和管理的質量等等。因此，企業在自身開發項目的同時，構建起一個合理的有序的項目質量控制體系可以打造自己的品牌贏得更好的信譽口碑，有更大的增長上升的空間。

一、建立房地產開發項目質量控制體系

要建立房地產開發項目質量控制體系，應成立控制小組，并確定該制度的負責人來管理房地產開發項目的質量控制。該質量負責人的責任是按照開發商的項目要求，編定具體的項目質量控制計劃，并組織人員進行實施和監督，確保計劃的順利進行。在遇到十分嚴重的質量問題時，要盡力組織小組研究解決問題，同時編寫質量問題報告，上報上級部門。

二、施工前的質量控制

(1)方案設計階段。房地產開發項目在設計階段分為方案設計、初步設計以及施工圖設計。在方案設計階段需要進行可行性研究、市場調研以及產品策劃定位后，再確定方案設計。所以，選擇一個優秀的全程策劃咨詢是房地產開發項目必不可少的任務。依據一些以往的工作經驗，房地產開發商可以依照具體項目定位，擇優選出幾家有實力且有想法的的設計公司對項目進行量身定制，在設計前，讓設計公司充分了了解到項目的可行性研究、市場調研和產品策劃定位的結果，設計公司根據以上方面進行方案設計，組織團隊開展研討會，選出最優的設計方案。(2)初步設計階段。對于初步設計的管理則更為嚴苛，要對確認的方案以及基礎的技術指標細化，并且要對項目中的例如水、電、煤氣、水暖、通風等基礎配套設施的設計方案進行修正，使其更具實用性和功能性，并完成項目的初步預算。(3)施工圖設計階段。該階段的設計是在前兩階段的設計已經完成且通過審核之后展開的，在該階段，要完成對具體設計的說明，要通過與建筑方面的專業設計進行深入的配合，確定工程項目施工的可實施性，完成項目施工圖。

三、施工中的質量控制

1、施工現場安排質量控制負責人，對施工方的施工質量進行監督。

摘要：房地產施工現場管理是工程項目建設中的重要組成部分，對提升房地產項目開發質量、提高房地產整體建設水平等有著重要的影響。房地產開發過程中受到諸多因素的影響，嚴重制約了施工現場管理水平的提升，為了進一步解決房地產開發施工現場管理中存在的難點，不斷促進房地產企業經濟效益的最大化實現，本文重點對房地產開發施工現場管理中存在的難點與解決方法進行分析，以推動房地產工程建設水平的提高。

關鍵詞：房地產開發；施工現場管理；難點解決

1引言

房地產開發施工現場管理中應對設計圖紙、原材料、機械設備等進行確認，工程開發與建設為了能夠體現重要的價值，項目建設過程中應注重對施工現場管理的重要性進行明確。房地產開發項目中現場管理是施工管理的重要組成部分，對確保房地產開發的順利進行有著重要的影響。房地產開發施工現場管理中存在諸多難點，制定解決方法予以完善，最終獲得預期的效益。

2房地產開發施工現場管理的原則

2.1確保工程的質量和安全

施工現場的質量是保證整個工程施工成功、投入使用的關鍵。開發與建設過程中需堅持安全第一的原則，只有確保施工現場的基本安全，才能更好地促進施工的順利進行。房地產項目的質量和安全是保證其在后期正常使用、滿足設計生命功能的重要前提，也是提高房地產企業社會形象的保障。