房地產合同范例

摘要：目前，多數施工總承包企業與許多地產企業保持著戰略合作關系，承接著大量房地產建設項目，如世茂地產、恒大、碧桂園等。隨著房地產行業市場環境競爭的日益加大，行業信息逐步趨于透明化，購房者對住房品質越來越高，房地產企業的生存發展受到了更大的挑戰。為加快產出，減少資金占用，盡快實現利潤，“搶預售”“高周轉”“大穿插”成為目前各地產商的普遍手段；為保證交付品質，減少業主投訴，地產企業普遍實行第三方飛檢評估制度。在此形勢下，房地產項目的重要性合作方對施工總承包單位的管理能力提出了更高要求。如何做好這些房地產戰略客戶項目管理，實現高質量履約，從而維護與戰略客戶的可持續關系是亟需思考的問題。文章結合某地產項目管理中的相關經驗，以工期進度、技術質量、商務合約、安全文明等為切入點，進行管理經驗分享，以供交流。

關鍵詞：房地產；戰略客戶；工期進度；商務合約；履約

項目建設單位為國內優秀地產開發商，建設單位有一整套成熟完善的項目管理體系，標準高，要求嚴。該項目共6棟樓（其中3棟為11層，另外3棟為33層），總建筑面積17.7萬m2，為精裝備案，精裝交付。施工總承包范圍主要包含土方、基礎、主體結構、砌筑、屋面、內外墻抹灰、地下防水等基礎土建工程，業主相關管理目標如下。（1）工程質量及安全文明目標：地市級優質結構工程，地市級文明標化工地。（2）發包人集團在建評估排名須位于西部區域前3，集團前15。發包人集團品質排查及交付評估須排名集團前3。（3）工期要求：高層750個日歷天，小高層洋房550個日歷天（開工至合同范圍土建完工并移交精裝修單位，包含春節等節假日）。

1工期履約管理

項目合同總工期要求相對合理，但在合同中對部分節點工期要求較嚴，工期整體呈前緊后松。業主重點關注前期預售節點和后期交付節點，在過程中則重點關注飛檢。結合該項目工期履約情況，對工期管理有以下幾點經驗分享：

（1）關于預售節點工期。搶預售節點是大多數戰略客戶項目都面臨的問題，進場搶預售是業主要求的第一個工期節點，這是與客戶合作的第一步，表明業主態度和決心的時候，肯定要全力以赴。但同時要讓業主知道“服務”是有償的。業主提出要求的時候，也是客戶提出合理訴求的機會。若是超越合同的搶工期，需制訂詳細的搶工計劃及資源配置計劃，制定相關技術措施，對比正常施工組織設計，涉及增加的費用與業主洽商，盡量以搶工獎勵等方式達成一致，確保獲得此部分費用。同時注意對于不切實際的目標節點需與業主協商并明確目標節點需要完成的程度。在施工過程中注意收集過程資料，機械臺班使用，過程的簽證資料等，同時加強過程管控，合理組織施工，減少窩工，機械閑置等不必要資源浪費。

（2）關于過程工期管理。預售之后，過程中業主對施工進度相對不是太關注，只是針對飛檢當中進度板塊所要求的時間節點做要求，但對節點達到的要求不會太強硬，原則上盡量滿足即可。但作為總包方，應該按照合同要求，做好總進度計劃，結合合同施工范圍，總分考慮各分包單位的插入時間，做好內控管理。要時刻警惕工期風險，組好工期預警管理，業主過程中不追究，不代表最后不追究。但若后期業主存在交付工期風險，肯定要對照合同要求進行索賠，這就要求相關人員做好工期索賠準備。過程中，應以按時移交甲指分包工作面為目標，制訂階段性或節點進度計劃，以此分解到月計劃及周計劃。工作面移交后及時辦理書面移交手續。對于進度出現偏差及時總結分析，尤其收集業主及政府等客觀方面原因，做好過程中工期索賠資料。

摘要：房地產開發企業開發過程參與主體多,開發建設周期長,涉及造價咨詢合同、招標合同、設計合同、監理合同、施工合同等多個方面。內容多而雜，合同管理難度大。本文主要介紹了施工合同及其作用，并從房地產開發商的角度分析了當前施工合同管理中存在的問題提出了一些需要改進的具體措施。

關鍵詞：房地產開發項目；合同管理；研究

房地產開發企業從土地獲取、前期手續辦理、招投標、施工建設到完工交付，參與主體多,開發建設周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現的問題及解決方案。

一、工程合同概念

建筑工程合同指的是承發包雙方以實現建設工程目標,明確相互責任、權利、義務關系的一項協議；是承包人實行工程建設,發包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質量,從而確保工程建設活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內容主要由建設工期、工程造價、技術資料、工程質量、材料與設備供應責任、撥款與結算、竣工驗收、質量保修范圍和質量保證期、雙方相互協作等條款構成。

二、建設單位合同管理常見問題

（一）招標階段工作不當

摘要：

在目前的房地產發展中，針對空余房地產租賃的合同進行管理力度的加強，有著一定的重要性。就現階段的空余房地產租賃的合同管理來說，其中還存在著很多的問題，針對這些問題就需要有效的采取相應的措施進行解決，使得空余房地產租賃的合同管理更加的科學化和系統化。本文就主要針對加強空余房地產租賃的合同管理進行了簡要的探究，僅供同行參考和交流。

關鍵詞：

空余房地產；租賃合同；管理

在人口不斷集中的過程中，空余的房地產數量也隨之增加，空余房地產出租從原先的單獨出租，發展到目前的大規模出租，在管理上，也實現了由分頭管理轉變為集中化管理。特別是在一些大中型的城市中，空余房地產的升值空間更大，在目前的房地產事業中，空余房地產租賃管理已經成為了一項重要的課題。而空余房地產租賃管理本身就具有較強的復雜性，其所涵蓋的內容有很多，而合同管理則是其中一個關鍵的環節，其貫穿空余房地產租賃管理的全過程，在租賃管理中占據重要的地位。下面本文就主要針對加強空余房地產租賃的合同管理進行深入的探究。

1、加強空余房地產租賃管理中合同管理的重要性

一般來說，合同受到法律的保護，其所起到的主要作用就是維護社會主義市場經濟發展的秩序，另外也是對個體行為進行保護，其可以有效的維護個體的權益。合同的簽訂都需要嚴格的依據法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會受到法律的保護?？沼喾康禺a租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優勢，而最為明顯的就是全過程以及系統化的管理優勢。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結束的一系列過程。而所謂的系統性就是指代的合同中的各項有關的房地產管理內容都要進行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴格的按照合同中的內容進行各項活動的開展，針對合同實施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項條款都要進行有效的管理。

摘要：房地產行業是我國經濟發展的支柱性產業，對于促進經濟發展，保障社會的穩定運轉起到了重要的推動作用，在目前的房地產開發中，建設工程一直是整個開發期最主要的部分，而控制工期以及質量的約束性責任就在于合同的簽訂，因此，在房地產內部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于這種背景下，首先闡述了內部控制以及合同管理的相關概念，對其有一個大體的了解，其次，闡述房地產內部控制中合同管理的必要性，最后，針對房地產內部控制中的合同管理提出相應的優化建議，以求促進房地產行業穩定發展。

關鍵詞：房地產；內部控制；合同管理；優化建議

一、內部控制以及合同管理的相關概念

內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。

二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析

房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。

1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛

1合同的事前管理

a．合同的策劃。招投標的過程是合同訂立的要約和承諾，雙方的行為都要受到法律的約束。一旦中標，雙方訂立合同的實質性內容不得違背招標文件和投標文件。因此房地產企業要做好合同前期階段的管理就必須從招標文件的編制開始，做好合同的策劃工作。在招標文件的編制階段，合同主管部門就應當會同有關部門從工程的規模、技術復雜程度、質量要求、工期要求、企業自身管理人員的水平、投資回報要求、資金供應能力等方面研究確定工程的承包范圍、合同工期、質量標準、計價方式、結算方式、付款方式、后期服務等主要條款。

b．合同談判。一旦中標，招標文件中合同的主要條款已經確定，那么合同談判階段主要任務就是對合同的細節進行研究協商的過程。建設過程中存在著許多不確定因素，通過談判完善合同內容，合理分配合同風險。比如施工合同中配合費包括的工作內容、清單工程量變化措施費的調整方式等;分包方實際的水電費承擔、垃圾清理、對總包方工期的影響等這些細節都是合同談判過程中應該考慮到的問題。

c．合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴密、細致、準確。例如:在設備采購合同中，對設備供貨商的卸貨地點、卸貨方式、一般合同都會明確，但有時表述不夠細致，如有的大項目，工地現場比較大，而合同條款僅寫明地點為工地現場，沒現場的具體范圍，這樣在合同的履行過程中就有可能產生糾紛。

2事中管理階段

a．重視合同交底。合同簽訂后，就進入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個階段對合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質量、財務、預算等多個部門。合同簽訂后，合同管理部門應該對合同履行相關的部門進行合同交底。只有各相關部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設過程中，只有依據合同相關條款對工期、質量、投資進行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業的投資取得最大的收益。

b．在合同履行過程中對偏離合同的事項，要及時采取措施。尤其對施工合同中安全、進度、質量、投資的控制，一定要注重過程的管理。只有在合同履行過程中控制好每個環節，才能保證合同的順利履行。項目建設過程中安全是第一位的，一個小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應當對施工單位編制的安全生產專項施工方案嚴格審核，并且對方案的落實情況進行檢查監督，比如四口五臨邊的防護、配電箱的設置、臨時用電等，對于有可能造成安全事故的操作及時糾正。工程進度涉及到業主和承包商的利益，工程進度控制的依據是施工進度計劃，科學合理的工程進度計劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現場管理人員要對承包商所制定的施工進度計劃的合理性和可行性進行審查，并對計劃的執行情況進行追蹤檢查，當發現實際進度與計劃不符時，必須及時提醒承包商，幫助分析查找原因，適時指導承包商調整進度計劃，并監督其采取行之有效的補救措施。質量是工程建設的核心，也是施工過程中管理的核心工作。

一、引言

隨著我國房地產行業的不斷發展，社會資金不斷涌入，房地產行業競爭日益劇烈，如何加強企業內部控制提升管理效率是每個企業做強做大的必經之路。絕大多數企業收入、成本都是通過合同來約定，房地產企業合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時間長。本文以房地產企業加大合同管理為研究對象，希望通過本文的研究為相關企業提供借鑒意義。

二、房地產企業合同管理過程中存在的問題

合同是企業經濟業務的反映，是經濟業務起點到終點的規范和約束。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統全程的動態管理過程。合同管理不僅僅關注合同的訂立內容，還關注合同簽訂前的準備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產企業合同管理大致存在下列問題。

1.相關主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產項目的審查包括承辦方的信用審核和資質審核。房地產項目合同簽訂之前的擬定環節、相關主體的資質和履約能力等等直接關系到盈利能力。房地產公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風險，導致內控管理機制失效，甚至影響房地產公司的正常經營。因此，如何加大對合同主體的審核機制是房地產工作簽訂合同之前的重要內容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質，也缺少固定的營運場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業騙得發包方對施工方的信任，倘若房地產企業忽視了對其的資質審查，很容易影響其后續的盈利能力。

2.合同文本內容不細致嚴謹。合同是企業經濟業務經濟行為的規范和約束，若合同條款內容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經濟利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關的糾紛矛盾也將隨之發生。

3.合同重簽訂，輕執行，違約風險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔相應的責任和義務。房地產企業的施工合同、銷售合同等履約時間長達好幾年，部分企業在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關鍵要素沒有持續跟蹤，導致出現未按合同履約或者違約現象。例如某房地產開發企業資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預算，后續的工程款無法按約支付，導致拖欠工程款、農民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴重的訴訟案件，拉低了該房地產企業的社會信譽，造成了無法挽回的經濟損失。

摘要：在進行房地產造價控制的過程中，項目合同管理能否得到落實，直接影響房地產造價控制的有效性。文章根據房地產以及項目合同管理的特點，分析了項目合同管理在房地產造價控制中的作用，并探討其作用在實際造價控制中的具體發揮，以此來推動房地產行業的可持續發展。

關鍵詞：項目合同管理；房地產項目；造價控制

當前我國的建筑行業正處于一個飛速發展的階段當中，并且隨著用戶對建筑水平以及建筑施工質量要求的不斷提升，房地產建設的成本也在逐漸提高。因此，為了實現對房地產造價成本有效控制，就需要對項目合同管理在此過程中發揮的作用進行深入研究，從而保障房地產成本控制的質量與效率。

1項目合同管理在房地產造價控制的作用

1.1實現合同的規范性

房地產項目建設的過程中，其自身不僅需要滿足項目落實后的經濟效益，也要確保其具備有對應的經濟效益。然而在工程展開過程中，往往會由于環境、氣候等不可控因素的影響，導致房地產項目在項目成本以及建設工期上發生變動，偏離原本的工程預算。而通過對項目合同管理的規范，能夠使工程項目的相關內容實現協調運作。使作為項目合同主要簽訂人員的發包方與承包方，都能夠在遵守并發揮各自義務與權力的前提下，實現對合同中相關內容的嚴格執行。同時，想要確保項目合同在簽訂后的嚴格、規劃、合法、有效，就要在進行制定的過程中，充分考慮項目發包與承包雙方自身的工作職責與資質，以此來使合同的規范性作用得到充分發揮。

1.2明確合同標的物屬性

摘要：房屋交易網簽備案可體現政府公信力、約束中介行為、規避“一房多賣”問題，由此可見房屋交易網簽備案對規避交易風險有利。同時，房屋交易網簽備案對調控房地產市場、加強房地產市場監管有利。我們可推廣、落實房屋交易網簽備案，以推動房地產市場健康發展。

關鍵詞：房屋交易網簽備案；房地產市場；作用

0引言

由于購房人對交易風險認知不全面，房地產交易中可能“一房多賣”、“陰陽合同”、交易合同不明確等問題[1]。在房地產行業發展的同時，我國政府部門對房地產市場的管理力度逐漸加強，且采取多種措施以預防交易風險?！蹲〗ú筷P于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號），是國務院同意頒發的文件，其中指出我國需落實房屋買賣合同網簽備案機制，保證網簽備案業務流程規范性。

1房屋網簽備案對防范交易風險的意義

部分購房者認為買房需要經過看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過程，其認為網簽與備案是同一項工作。房地產交易雙方通過網絡簽訂房屋買賣合同即網簽；房屋買賣合同簽訂完畢后，由房產管理部門公示房屋買賣合同信息的過程即備案。房屋網簽備案對防范交易風險的意義主要為以下幾方面：

1.1房屋交易網簽備案將體現政府公信力