物業管理合同范例

1、高校圖書館物業管理社會化的必要性

（1）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用。

（2）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。

2、關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制

圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作。

2．1高校圖書館物業社會化后的監督機制

高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽。嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。

一、高層建筑物業管理消防安全存在的問題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用?；馂膱缶搫訙缁鹣到y是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。

(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。

一、高職院物業管理存在的問題

1物業管理專業化水平不高。

高職院物業有別于其它物業特點之一就它的行政陛，目前絕大多數高職院后勤部門都設有物管部(中心)。物管音儀中心)一舟鰭日有一支具有保潔、綠化、維修等功能隊伍初步形成了專業化的物業管理隊伍。但這支物管隊伍多是由本校職工組成與社會上有資質、正規的物業管理企業相比著遍存在人員年齡大文化層次低服務意識不強加之物業管理時間不長經驗不足，綜合管理水平及專業技術水平都函待提高。

2物業管理制度不夠健全。

制度建設是物業管理規范化、人性化服務強有力的保障。當前各高職院物管部(中心)盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、服務流程、員工行為規范等相關的物管制度但還不夠完善不成體系執行也不夠嚴格。特別是在對引進社會專業化物管公司及本院從事物管工作的在職職工的考核制度、監管制度、獎懲制度上不規范、不嚴謹。

3物業管理引進方式招標價格不合理。

高職院引進社會專業物業公司的方式主要有兩種卜是通過政府平臺公開招標二是自行邀請招標。無論何種招標形式戶標價多數是招標最低價中標。社會專業物業公司為爭奪高職院物管的市場份額或考慮能得到長期的物管經營權物業勞動價值被嚴重低估、被低算造成最低價中標的物業管理經營權中高職院給付的物業經費嚴重不足物業公司很難貫徹落實《勞動法》造成高職院物業公司提供的大量服務在低水平上重復。

摘要:隨著我國房地產的加快發展，城鄉結合部興建了大量的小產權房。在城市房價快速上漲，就業人員收入與房價占比懸殊的情況下，盡管選購小產權房存在極大的購房風險，仍然受到了越來越多市民的青睞。小產權房自身的局限性也給物業管理工作帶來極大的挑戰。加強小產權房的物業管理，使之規范化、法制化十分必要。

關鍵詞:小產權房;物業管理;法制規范

雖然國家采取立法、行政法規、規章等各種方式規制小產權房的發展，但在高房價的壓力下，小產權房仍在法律的夾縫中快速生長。新興的物業管理行業也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小產權房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物業管理共性問題的基礎上，還存在其特有的問題。因此，一方面須管制小產權房開發建設，從根源上消除物業管理諸多問題。另一方面應規范現有小產權房物業管理工作，加強其規范性，使之向法制化方向發展。

一、小產權房物業管理現狀及存在的法律問題

(一)小產權房物業管理現狀

小產權房大多分布在城鄉結合地帶，其業主主要是農民及少數城市居民。這一地緣及人口結構就決定了物業管理模式的多元化。具體來說有委托式、村民自制式、鄉鎮統一外包式三種物業管理模式。由于我國沒有物業管理的專項立法，物業管理工作則缺乏統一標準，不同管理模式下提供的物業管理制度亦參差不齊。委托型的物業管理模式下物業制度相對全面，物業服務內容、收費標準、組織結構及人員構成、管理人員分工、工資結構的規定較為具體。村民自制式的物業管理，其對于收費標準、雇傭人員等方面并無具體的規定，而且雇傭的服務人員以村民為主，缺乏專業的物業管理知識及人員培訓，導致物業服務水平較低。同時，業主構成的較大差異，引發了物業服務需求存在差異、物業消費理念不同、物業糾紛解決途徑難以達成共識等問題，加大了物業管理的難度。

(二)小產權房物業管理中的法律問題

本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業技術學院

學習目標

學生通過該課程的學習，在任課教師的指導下能夠實現以下目標：知識目標學生能了解物業管理招標、投標的程序；學生能掌握物業管理招標文件的內容；學生能掌握物業管理投標文件的內容；學生能掌握一定物業管理投標策略與技巧。能力目標學生能按物業管理投標程序完成投標工作；學生能按物業管理招標程序完成招標工作；學生能夠進行物業管理招標文件的編寫及標底編制工作；學生能進行物業管理投標文件的編寫及報價文件的制作；學生能熟練運用適當投標策略。素質目標提高學生對物業管理相關法律法規知識的了解，并自覺遵守；鍛煉學生的文字表達能力；鍛煉學生的口頭表達能力；提高學生的綜合知識應用能力；提高學生靈活應變能力；提高學生的抗壓能力；提高學生的競爭意識。

基于工作過程的教學設計

載體選擇本課程依據學習目標，選擇載體（以學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目作為前期物業管理招投標項目背景），在教學中以“一個完整項目”的物業管理招投標工作過程貫穿始終；依據這個載體的工作過程設計學習情境、學習單元，教學方法上采用行動導向的教學方法，展開以學生為主體的物業管理綜合能力訓練過程。基于工作過程劃分學習情境本課程依據載體（即：學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目的前期物業管理招投標）的工作過程設計學習情境。東原D7區住宅項目的物業管理招投標過程：開發商方：開發商進行物業管理招標方案準備→招標文件編制→招標公告、邀請書及資格預審公告→組織現場勘探及標前會議→組織開標、現場答辯、評標→組織物業服務合同簽約儀式。物業公司方：物業公司進行東原D7區項目前期物業管理投標準備→查閱開發商招標公告、邀請書及資格預審公告→召開投標會議決定投標→參加現場勘探及標前會議→按要求制作投標文件→參加開標、現場答辯→參加物業服務合同簽約儀式。由此，設計出六個學習情境：第一，物業管理招標備案材料；第二，物業管理招標資格預審；第三，物業管理標前會議；第四，物業管理投標文件；第五，物業管理開標及答辯；第六，前期物業管理合同簽約儀式。行動導向設計由于物業管理招投標是一個問題的兩個方面（開發商的物業管理招標即對應物業服務公司的投標），學生在先修課程中已了解開發商及物業服務公司的角色特征，故本課程將全班學生分組，一部分擔任開發商角色（每組作為不同開發商制作招標文件，然后競選優勝者作為惟一開發商），另一部分擔任物業服務公司角色（將四組學生作為四個物業服務公司參與競標），展開東原D7區項目前期物業管理招投標工作。每位同學都會在物業管理招標組織機構、物業管理投標組織機構中有一個具體的工作崗位角色，比如開發商工程監理、開發商董事長、開發商前臺秘書、物業服務公司總經理、物業服務公司項目經理、物業服務公司項目工程服務主管、客戶服務主管、安防服務主管、保潔綠化服務主管等。每位同學都將以該工作崗位職責去全力參與招投標工作，以任務、行動引領該課程的學習。

學習評價方式

針對本課程的特點，對學生的考核評價建議采用以下組合方式：標書制作得分因為物業管理招投標標書文件的制作技術含量很高，能考查學生的細心、耐心及標書制作技巧，以及文字寫作能力。而且因為標書工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學生團隊協作能力及組織能力?，F場表現得分因為在物業管理招標、投標過程中，有很多現場表現的時候，同學們作為開發商角色或者作為物業服務公司角色，都全程以行動導向進行學習，在此過程中能體現他們的學習參與態度及能力提升情況。發言人得分因為物業管理招投標有幾個場合需要個人代表集體，充當發言人，能獨擋一面完成任務，比如標前會議時、開標答辯時，需要參與者能具備相關素質能力進行發言。

摘要：從開發商自建自管的物業管理模式入手，分析了以居住環境為賣點的項目中，開發企業所實施的物業管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項目未來的物業管理乃至物業管理市場帶來的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動物業管理領域真正實現質價相符的市場原則。

關鍵詞：前期物業管理；物業管理模式；質價相符

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理合同的主體是物業的建設單位和物業管理企業，合同的標的是物業服務，物業服務的供給是物業管理企業，需求方是業主，而業主并非前期物業服務合同的主體，雖然在購房合同中會涉及到相關內容，但業主在物業管理企業的選擇上并沒有主動權。

1居住類物業的前期物業管理模式

1．1房地產開發商，組建自己的物業服務公司，自建自管

在房地產市場競爭越來越激烈的今天，房地產開發商越來越重視企業品牌。開發商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌向企業品牌轉移，形成企業的品牌形象，提升本項目的銷售業績，同時為下一個項目的開發銷售提升賣點。那么，組建物業公司，通過前期物業管理招投標獲得自建項目，從提升賣點的角度實施物業管理，是很多實力雄厚的開發企業的首選。當然，也有一些小型的房地產開發商，他們可能只為某個項目而存在，當項目開發結束，為了解決部分人的就業安置問題，也常常會成立物業管理公司，通過招投標的方式管理自建物業。據不完全統計，我國目前大約有80％以上的新建住宅小區實施這種物業管理模式。

1．2房地產開發商，不成立物業服務公司，與外來物業公司形成戰略伙伴

本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦

目前，出現了物業管理區域中有很多的物業管理企業，以前是開發商留下來的下屬企業，開發企業職工的小區內可以聘請原來的物業管理公司，這樣在小區里面會出現兩個物業管理公司，業主委員會只能看著兩個物業公司打架而沒有辦法。第二個現象是，有的小區很大，有4000到5000住戶，成立業主委員會時需要2/3的業主同意，這是一個成本很高的會議，很難按要求達到2/3的業主同意，于是業主委員會很難成立，或者說很難合法成立，當發生問題時業主會否認業主委員會的存在，或不遵守業主委員會和物業公司簽定的物業合同，拒絕交費導致物業公司和業主委員會產生矛盾。第三個現象是，業主委員會沒有經濟地位，所有的費用由物業公司向業主收取，這樣會出現有的物業公司卷款而逃的現象，物業公司走了業主沒有辦法，整個物業管理就會癱瘓，業主委員會沒有資金，無法行使正當的監管權利，小區管理出現管理混亂狀態，糾紛產生。物業公司和公共服務行業之間的矛盾(行政服務與市場服務之間的矛盾，也可說是壟斷和市場的矛盾)。

目前，公共服務收費不能到最終客戶，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業公司出面收取，即使少數部門做到收費到最終客戶，因為服務不到位，業主對物業公司的服務仍不滿意。公共服務部門動輒停水、停電、罰款解決問題，造成物業公司夾在這些部門和業主之間，左右為難，矛盾重重。物業公司和服務人員、業主之間的矛盾(服務質量與費用匹配矛盾)。首先，物業公司和服務人員之間是雇傭關系，為了節約成本，物業公司和服務人員之間不是以服務標準為主，而是以工資(或利潤)多少為紐帶，這樣常常出現服務人員少，工作量大，工資低，當然會出現服務質量差的現象。由于物業公司不代表業主的利益，所以在出現這種情況時，以自身利益為先，態度含糊，加上業主委員會形同虛設或有的小區根本就沒有業主委員會，導致無人能代表業主對物業公司進行監督，于是出現了業主不滿服務質量尋找物業公司解決，物業公司站在自己的立場上發生推諉現象。另外，也出現物業公司服務內容和業主要求標準不一致而產生的矛盾，如物業公司收著二級服務費用，按三級服務內容服務的現象，導致業主拒絕交費，物業公司拒絕服務，小區出現無人管理的現象。

在房地產的前期開發中，開發商和政府之間的關系為這些矛盾的產生提供了條件。在土地開發之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開發商處在被管理的地位，特別是大多數地方政府盲目追求GDP數值，買賣土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強大力量把政府和開發商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監管開發商的職能就出現了監管難、甚至不監管的局面，于是就出現了未建預售的不合法樓盤、老百姓在需求強大的面前，盲目信任開發商等于相信政府(因為地是從政府手中拿的，理所當然政府是要負監管責任的)，實際情況是開發商經常欺騙老百姓，于是出現了開發商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質量差、設施設備短缺等不符合合同標準的問題，甚至有開發商攜款而逃坑害百姓的事發生。開發商在交付房屋時，由一個中間組織去面對各個業主，以便為自己開脫，而此時各個物業公司為了能接手小區的物業管理，出現在開發商面前，法律上定為前期物業管理。前期物業管理合同的當事人是開發商(或建設單位)和物業公司，按法律要求此時的物業公司只負責公共部分管理，公共設施短缺、不合格的問題就此掩蓋(真正行使這部分權利的主體—業主委員會還未成立);而業主自有部分的承接查驗是業主和開發商之間的問題，但迫于自身利益，物業公司替開發商行使了剝奪戶主維護自身利益的權利，如以不給鑰匙、轉嫁費用、停電、停水要挾戶主，使得業主找不到開發商，難以維護自身利益，同時也把開發商遺留的矛盾接轉在物業公司和業主之間，矛盾就此產生。此時的矛盾是政府、開發商和物業公司這幾個利益體之間，為了平衡內部利益矛盾而“團結”起來轉嫁矛盾給業主而且立法滯后產生的。

物業公司和業主委員會都未能合法成立，出現互不“買賬”的現象，有的物業公司是開發商臨時成立的，當然代表開發商的利益。我國物業管理法規還處在“摸著石頭過河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護業主權益，這樣即使是合法成立的物業公司，業主也不會認可。業主委員會不是法人，沒有獨立的經濟權利，如物業公司服務合同是和業主委員會簽定的，而費用是直接向每個業主收取的，導致業主委員會無法在經濟上制約物業公司，也不能有效行駛監督權。

我國大多數地區的群眾必須接受的服務行業由大型國企壟斷，缺乏競爭，服務不到位，使這些壟斷企業易產生惟我獨尊，發號施令的現象。政府行政部門立法滯后，監管不力，導致出現這些問題后，管理不力，受損企業無法申述，抗拒無力，又離不開這些服務，只好忍氣吞聲，轉嫁成本。首先是權利的不對等。在簽定物業服務合同時，合同主體是物業公司和業主委員會;出現問題時，物業公司面對的是各種各樣要求的業主;而收取費用時直接面對的是每個業主，這種權力不對等導致物業公司耗時耗力，舉步為艱地經營企業，甚至虧損、倒閉。還有費用不匹配的現象存在，導致服務人員和物業公司、物業公司和業主之間的矛盾，如服務人員的工資和服務工作質量不對等、物業服務合同內容和費用不對等等現象。以上這些原因總結起來有:政府存在與民爭利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執行性、服務范圍不確定性，服務標準不可測量性、權利不對等性。政府行政監管滯后是造成目前物業管理問題眾多的主要原因之一。市場不規范性，如壟斷長期存在。

加強對物業管理行業的法制化管理，建立具有政府職能的專業化監督機構，政府必須發揮政府職能、管理部門的作用。在目前市場條件下，要全面提高物業管理企業整體素質和服務水平，只靠行業自律或通過業主委員會和物業管理企業的協商是不可能的，由于物業管理法律法規不健全，行業標準沒有形成，走完全市場化道路，通過市場調節提高物業管理企業服務質量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執法職能。首先保證優生原則，就是一個前期物業管理，政府如何控制一個優等的物業管理公司，不能出現代表開發商利益的物業公司，政府嚴格禁止與開發商權利不對等的物業公司充當前期物業管理，或說應該由獨立合法的、能真正有能力公平地擔當前期物業管理的物業公司擔任，如果出現信任危機，特別是業主對其不認可的現象，政府應有責任取消該物業公司的牌照或降低其等級，嚴格對業主把關。二是后期物業管理和前期物業管理不能由同一個物業公司承擔，這樣能有效避免物業公司又服務開發商又服務業主，因利益的取向替開發商承擔不必要的義務，傷害業主利益，物業公司自己也左右為難，舉步維艱。#p#分頁標題#e#

摘要：醫院物業外包服務是醫院后勤社會化的重要組成部分，物業外包費用在醫院的成本中占較大比例，本文通過對醫院支付給物業外包公司的成本分析，提出合理控制物業成本的方法。

關鍵詞：公立醫院；物業；成本控制

醫院后勤服務工作是醫院運行系統中重要組成部分，公立醫院的后勤工作普遍只講保障，很少考慮到成本因素。在后勤社會化改革中，將物業服務外包成為多數醫院的選擇，醫院希望通過物業外包，降低醫院的運營保障成本，由專業人員從事專業工作，確保醫療資源的合理配置。醫院外包的業務主要包括綠化、保安、保潔、工程信息維修、維保等方面。目前醫療市場競爭日趨激勵，民營醫院發展迅速，同時DRGs醫保支付改革的實施，公立醫院的經濟運營面臨嚴峻考驗；這些需要公立醫院轉變管理思路，將醫院管理從粗放型向精細化轉變，而后勤服務社會化的服務、成本、風險控制是醫院控制服務成本、提高服務質量的重要方面。本文以某醫院為例，針對物業管理中發現的問題，提出醫院物業外包成本控制的方法。

一、物業服務外包存在的問題

醫院保潔、運送等人員普遍年紀偏大、文化層次低、人員整體素質低，工作人員多數來自農村或城郊。受上述客觀條件限制，工作人員對醫院后勤保障上的要求認識不夠完善，即使進行由醫院物業辦進行業務培訓，但受人員素質影響，培訓效果差，造成工作效率、工作質量上欠缺。另外保潔、運送人員受工作量、服務區域面積、人流量等因素影響，存在人員配置變化大，人員成本難以控制。醫院對外包物業公司主要根據合同進行管理，而外包物業公司考慮人力及管理成本，往往在人員配置和服務質量方面打折扣，難以達到院方要求，再加上醫院對物業工作難以有效監管，忽略質量監控，從而造成服務質量下降、運營成本增加。

（一）人員未足額

20xx年1-9月，根據外包物業公司駐醫院管理人員提供的月度在崗人員名單及排班表，外包物業月在崗人員平均227人。而外包物業承諾配備263人，人員配置率86%，月均缺少36人。在人員緊張的春節期間，1月僅在崗207人，人員缺少56人，缺少率高達21%；2月缺40人，缺失15%；3-9月月均缺少33人，缺失比為12.5%。由于人員配備不足，容易產生以下問題：1.因人員不足，導致無法保證服務質量，如保潔效果、巡查次數、運送及時性等；2.因人員不足，可能會導致“合同范圍外”加班增多，增加管理考核難度。除類似于文明城市檢查、等級醫院評審、義診活動等臨時增加的合理支出外，每月均有固定加班支出，本應臨時的加班支出變成固定支出，如：運送取血車費補貼、供應室加班、血透室周日大掃除加班等，這些加班存在的合理性值得推敲。3.因人員配備不足，造成醫院多付物業管理服務費。以1-6月投標數據為例：（1）以當地最低工資2700元/人/月計算，36人的月度工資9.7萬元，全年116萬元。（2）年休假、節假日加班、最低工資預提費用、福利費等（其中高溫費、節假日年休假增量費用、其他補貼等尚未考慮），月度多付2.4元；年度多付近30萬元。（3）多支付社保費、社保補助及商業保險的單位繳納部分。月度多付3.1萬元，年度多付37萬元。上述（1）-（3）合計183萬元。（4）除人員不足造成醫院多付外包物業公司社保資金外，在合同中也存在多付社保費、導致外包費用增加的可能性。依據國家政策，物業外包公司只需對“未達退休年齡、未交足15年社保資金”的在崗人員承擔單位繳納部分的社保支出，每人每月862.3元。以合同中20xx年1-6月投標費用計算，該公司將應配置的260名服務人員中的一半人員130人，確定需由單位繳納社保費，以此估算的單位繳納部分的社保費。而醫院外包服務人員中，多數是已達退休年齡的，無需單位再繳納單位承擔部分（每人每月862.3元）、僅需每月支付此類人員70元的費用。故醫院支付的130人的單位社保資金，以四分之一繳保人員剩余測算，每人每月節省800元，外包物業公司月度節省2.4萬元，年度節省近30萬元，致使醫院承包服務費多付。（5）因人員工資、其他費用等直接費用多付，按合同約定，相應醫院要多支付“管理運行成本”（直接費用的6.5%）和“稅金”（直接費用和管理運行成本的6.8%），即醫院除支付虛增的直接費用外，還多支付虛增部分管理運行成本和稅金。