物業管理范例

摘要：

隨著我國社會經濟、文化等的發展與進步，小區物業管理的模式有了很大的改變，提高了物業管理的積極性，物業管理效率得到提升。筆者就新鄉行政管理之下的物業管理進行了分析。

關鍵詞：

新鄉；物業管理；車輛管理；綠化

隨著經濟的發展，人們當前的生活水平有了顯著的提升，人們對自己的居住環境和質量有了更高的要求。物業管理是城市管理的一項重要的內容，物業管理水平的高低直接影響著小區人們居住的質量，良好的物業管理可以實現人們生活質量的提升，但是物業管理不合理會導致業主和管理人員之間的矛盾，不利于社會的和諧建設。就新鄉行政管理下的物業管理而言，其在小區的管理中不斷完善自身的管理工作，實現了小區人們的生活品質的提升。下面就新鄉小區的物業管理工作進行論述。

一、新鄉小區物業管理的現狀

新鄉小區的物業管理的內容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環境衛生管理、小區便民服務、HSE管理以及供暖工作等。目前小區的綠化管理和維修、房屋管理、衛生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環境的質量。下面就新鄉小區HSE管理工作以及供暖工作進行簡單的分析。

物業管理有狹義和廣義之分，從狹義上說是指對建筑物和附屬物進行專門管理，從廣義上說包括總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護和綠化、保潔等等。機關事業單位的物業管理社會化，向社會購買服務，由專業公司承接管理已經成為一種業態。

一、機關事業單位物業管理的趨勢

我國機關事業單位物業管理經過了起步、發展、升級的過程，最初是由單位自行管理，現在，一種由專門的物業管理公司負責，為機關事業單位提供更加專業、全面、完善的物業管理模式逐步發展起來。特別是黨的十八屆三中全會提出，要求行政事業單位在公共服務領域更多地利用社會力量，只要屬于事務性工作的，都可以通過招投標，向社會購買服務。機關事業單位的物業管理屬于事務性工作，很多單位均逐步采用向社會購買服務，對外委托承包。中央辦公廳和國務院辦公廳《關于加強和改進新形勢下檔案工作的意見》也明確指出要推廣政府購買服務，凡屬事務性管理服務要引入競爭機制，向社會購買服務，檔案部門的總務后勤、基本建設、保安、消防、電力、安防監控的運行維護等事務性業務向社會購買服務，將相關事務性管理工作委托給專業公司進行管理，以解決檔案部門缺乏相關領域的專業技能，而且長期以來人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來新建成的檔案館的運行維護為突出代表，將大量的事務性業務向社會購買服務，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會經濟發展和社會化分工的結果，是必然的趨勢。

二、單位物業管理的現狀問題

（一）單位物業管理的現狀

我單位物業管理過去是單位自行管理，但是隨著單位業務的發展，特別是隨著社會經濟的發展，物業管理更多地轉為向社會購買服務，委托專業化公司進行管理。一是安保值守，單位大門、中控室、資料樓、備份庫全天24小時均有安全保衛值守，每月一次對圍墻護欄、監控報警設施、消防設施、門窗水管等進行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統，具有相關資質的專業公司全年每天24小時保養維護，嚴格執行云南地區電氣安全工作規程和電氣設備運行管理規程，定期對配電室內的高低壓設備及設施進行運行巡視、管理與維護；三是消防系統，具有相關資質的專業公司對消防安全設施設備定期維護保養，定期對滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測消防管道水壓和相關消防設備，發現問題及時處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災、搶險、逃生的基本知識和技能，增強消防意識，提高防災能力。四是監控信息系統，具有相關資質的專業公司負責周界報警系統、高清數字監控系統、門禁系統、紅外線報警等系統的運行維護；五是電梯管理，配備專人對主樓、資料樓、備份庫的電梯等特種設備進行嚴格的安全管理,并委托專業公司定期維護保養，電梯設備安全措施到位，杜絕超載和帶病運行情況發生；六是車輛管理，車改后留用的公務車定點維修保養；七是保潔綠化，委托具有相關資質的專業公司對單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區域進行清潔、衛生，并對院子進行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對外承包，給職工提供一個干凈、經濟、安全的就餐環境等等。

（二）單位物業管理存在的問題

1、物業管理企業文化的管理內涵及意義

（1）影響著物業管理企業的經濟活動的環境。對企業進行文化創建，有利于文化中的價值理念、思想觀念、精神內涵等的傳遞與滲入，能夠進一步改善企業的管理環境，更有利于企業贏得市場競爭力和實現持續、健康發展。

（2）影響著物業管理企業的發展結構。特定的企業文化創建決定了企業有效的組織形態，而這樣的文化發展結構也決定了服務與產品的質量與類型，影響著物業管理企業的管理定位。

2、物業管理中企業文化創建與定位存在的問題

2.1企業文化與企業經濟發展脫節

本質上講，企業文化與企業經濟發展并不矛盾，兩者都是為了企業取得更大發展。但現階段而言，很多企業認識不到文化建設的重要性，認為只是對于企業形象有作用，而對經濟發展則沒有推動作用，將企業文化孤立于經濟發展之外空談建設。

2.2企業文化存在口號化問題

摘要：

物業管理的本質可以說就是對建筑物本身的打理，而建筑也的確需要良好的打理來維持建筑本身的生命力。綠色物業作為新型的物業管理模式，必然是引領行業創新的中堅力量，同時綠色物業所涵蓋的綠色環保等理念也在促進著行業的規范化。

關鍵詞：

綠色物業；綠色建筑；新型物業；低碳環保

隨著經濟發展給環境帶來的壓力不斷加大，人們對良好居住環境的重視度不斷提高，綠色的生活方式也由理論逐漸走進人們的生活。建筑作為最主要的資源消耗者和環境污染者，其綠色化發展就顯得更為迫切。在建筑的綠色化的發展中，相比于依靠高新技術的所帶來的能源節約，建筑綠色化的管理和維護則更為容易實現。而人們對生活品質的持續最求，促進了綠色物業成為物業管理模式的主流方向。

1綠色物業是綠色建筑的延續

綠色建筑的定義是指“在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源，保護環境和減少污染，為人們提供健康，適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。”[1]這里突出強調的是建筑的使用和評估是在建筑成后直到建筑被棄用拆除，所以在使用過程中所能達到的節能和環保才是綠色建筑的意義所在。而物業管理的本質可以說就是對建筑物本身的打理，而建筑也的確需要良好的打理來維持建筑本身的生命力。建筑周邊環境衛生，空氣污染程度，垃圾在建筑里滯留時間都深刻的影響著建筑的使用。新建筑因不環?；蚴褂貌环奖愣缭绫徊鸪亟ǖ睦訉乙姴货r。一個可怕的現象是，中國許多建筑的壽命僅僅只有三十年，而這顯然是有有悖于綠色低碳的理念。正如華遠地產董事長任志強在“博鰲21世紀房地產論壇上”表示的：“中國不是建筑的壽命太低了，而是使用的壽命太低了。如果未來的建筑都不具備節能環保條件，建多少就要拆多少。”基于可持續性的發展和使用，要求建筑設計師在設計之初就賦予建筑綠色的理念，而同時也需要綠色的物業管理措施來維護建筑的使用，創新和完善建筑的綠色化發展。一個優秀的綠色建筑必然是建筑設計本身和綠色物業共同實現的。

摘要：伴隨著智能科技的應用，人們對物業服務的要求也越來越高，高品質的物業服務也被重新定義。在新時代下，物業企業該如何提升服務品質，促進企業發展，文章結合筆者工作經驗，提出了自己的幾點見解。

關鍵詞：新時代；物業管理；對策

在報告指出，永遠把人民對美好生活的向往作為奮斗目標。作為一個與人民群眾生活、工作息息相關的行業，物業服務質量不僅承載著人民對美好生活的向往，更關系到和諧社區的建設和城市文明程度。伴隨著智能科技的應用，人們對物業服務的要求也越來越高，高品質的物業服務也被重新定義，那么在新時代下，物業企業該如何提升服務品質，促進企業發展呢？我認為應該從以下幾個方面進行思考。

1要守住物業管理的本業

守住本業就是指物業管理企業要將物業管理中安全管理、環境衛生管理、設施設備養護、工程維修管理、園林綠化管理等基本服務內容做好。如果物業管理企業讓保安、保潔、設施設備維修、園林綠化等基本業務都放手了或者轉手了，我們還能守得住物業管理項目和業主資源嗎？事實上，每次物業管理招標的標書內容主要的還是物業管理的幾項基本業務，業主看重物業公司的也是這些基本業務的好壞，物業管理公司被業主炒魷魚大多數原因也是因為“本業”沒守住。所以，做好物業管理，首先要以做好物業管理常規經營為前提，提升所管小區的業主和顧客的服務滿意度，與顧客之間建立良好和諧的關系，從而增加顧客粘度，只有這樣物業服務公司才能贏得業主的信任和支持。因為只有好的服務品質在市場上形成好的口碑，并通過有計劃有步驟的實施品牌推廣，才能提高企業的知名度和認同感，樹立物業公司自己的品牌形象。通過品牌效應可以擴大市場規模，有了較大的市場規模才能有客戶基礎。

2多關注客戶需求

物業公司的多種經營應以業主需求為切入點，緊緊的圍繞“衣食住行”充分利用區域優勢和及時、可靠、個性化的行業特點來實施。利用日常管理中跟業主的溝通和交流的機會了解業主的真實需求，并建立信息數據庫，綜合統籌各個區域的業主的需求來提供有針對性的有償服務。第一，利用互聯網，通過建立微信或手機APP等手段，及時接收業主的各種報修，快速采取維修行動，以解決業主的困難。還可以通過互聯網與廠家聯盟開展各種生活必需品的經營，經營好最后500米的生活圈，如水果、送鮮花、蛋糕、送米、油、水等各種生活必需品，以方便快捷的方式來吸引業主。還可以開展互聯網金融，通過建立網上交費系統，方便業主交物業費。同時也可以吸納業主的一些閑散資金在小區內建立小額貸款業務，為小區內需要資金創業和企業發展的業主。第二，針對個性需求，如對一些商業繁華地區，房屋租賃業務需求大，可以開展房屋出租出讓中介，為業主提供專門的房屋業務。在平時的物業服務中對業主的生活習性了解，對其要出租或出讓的房屋了解充分，能夠的有針對性并利用互聯網尋找客戶，為業主提供更加專業的服務，以減少眾多房屋中介騷擾業主的情況。同時能有效的監管小區的進出人員，避免閑雜人員在小區內的流動以確保安全和給小區一個安靜的居住環境。第三，圍繞業主生活息息相關的需求來開展，比如深圳這種年輕，生活節奏快的城市，為年輕的上班族開辦托兒所，為上班族提供接送小孩和下班前的小孩的照顧服務，解決上班族接送小孩的煩惱。小區放心食堂，通過與業主一起篩選出好的蔬菜、米、油、肉等供應商，合理的定價來經營放心食堂，使業主吃得安心。還可以開展家政服務，如干洗、清潔鐘點工等服務，為業主減少家務時間。要想物業經營突破瓶頸，必須打破物業管理傳統的盈利模式，但同時要防止“頭腦發熱”式的盲目擴張，水能載舟亦能覆舟。在增加新的經營項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，以不侵害業主權益為根本，以物業服務和業主利益雙贏為前提，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案，這樣才能促進企業的健康發展。

1．關于我國物業管理模式的反思

1．1物業管理主體嚴重錯位。

物業管理在本質上是業主們實行的一種共同管理，物業的所有權歸業主所有。但在我國物業管理的發展過程中，業主的主體地位和權力長期被漠視，物業管理企業成為物業管理活動的實際主導者，《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業管理企業的單一物業管理方式。物業管理企業和業主在物業管理中主題角色的錯位，客觀上導致了社會上對物業管理的錯誤認識，限制了業主對物業管理方式行使自由決策權和選擇權，也業主怠慢與行使共同管理物業的權力、不履行義務留下了制度上的缺口。

1．2物業服務市場機制完全失靈。

在物業管理市場上，賣方顯然是物業服務公司。由于物業服務的提供帶有集體性，所以其屬于準公共物品的范疇，任何單一業主都不能決定其價格。換句話說，只有業主全體或代表業主全體的業主大會才是真正的買方。但在我國的物業管理市場上，作為真正買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業管理市場處于有賣無買，強賣強買的狀態。在這種狀態下，物業服務企業即使不提高自身服務水平，也能夠生存和賺取暴利，導致我國物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙物業管理行業的健康發展。

1．3物業服務和政府提供的相關公共服務界限不清。

在現行的物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。物業服務和政府提供的相關公共服務界限不清，一定程度上免除了政府應當承擔的職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。由此導致了物業服務企業以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物業管理核心價值。這不僅給政府的公信力和威信帶來了負面影響，也阻礙了物業管理企業的健康發展。

一、老舊小區物業管理的現狀

（一）基礎設施條件

老舊小區的基礎設施條件差、相關配套設施落后。而且老舊小區通常都實行帶有福利性質的低租管理模式，致使老舊小區的房屋、基礎設施和相關配套得不到合理有效的維修和保養，從而造成房屋失修失養，破舊不堪，因此，很難在老舊小區開展比較專業的物業管理。在這種情況下，國家不得不把老舊小區的物業管理工作攬在自己手上。相比之下，新建的商品房小區，房屋質量高，相關配套完整，環境整潔，專業的物業管理公司就容易進來進行管理。

（二）房屋產權

老舊小區房屋的產權比較復雜，包括公共產權、集體產權和私人產權。與此相對應的，房屋的所有人也比較復雜，包括住戶個人所有、產權單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個層級的機關單位部門，公共所有人又包括各個層級的銀行、郵局等事業單位。由于房屋產權的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區開展物業管理的方式方法上，基本上是根據每個小區自身產權特征和其它現實基礎條件來具體安排的，所以老舊小區物業管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區不存在這個問題，它們都是直接賣給住戶，產權形式比較簡單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進行專業的物業管理。

（三）資金來源

老舊小區里很多房屋產權人是單位，單位倒閉后房屋的物業管理責任不明確，也就沒有人來負責，向小區住戶收費根本不現實，連基本的生活垃圾費都很難保證，況且老舊小區還住著相當一部分靠吃低保生活的住戶。國家不得己通過財政來補貼這類房屋，以此來解決其所必須的物業管理費用。相比老舊小區，新建商品房小區的物業管理費用則簡單的多，由小區住戶直接承擔，物業管理公司只用進行簡單的預算，以此來確定向小區住戶收取的物業管理費用的多少。

［摘要］物業管理水平體現著一個城市文明建設水平，它是建設社會主義和諧社會戰略總要求中的重要組成部分。但是，我國現代物業管理和運營中出現了一系列的問題，對于業主和物業公司來說是雙面的傷害。文章通過分析物業管理行業的特征和普遍存在的一些問題，提出了一系列解決問題的對策。希望研究成果對現代物業管理和運營能力提高起到一定的啟示作用。

［關鍵詞］物業管理;物業運營;行業特征

1物業管理行業特征

物業管理是一個具有美好前景的朝陽行業，它有效的管理了住宅小區的日常活動?，F代物業管理企業在市場環境中面臨著一系列的機遇和挑戰。物業公司可以在“互聯網+”環境下，構建信息化平臺，更快效率和更高精度的處理數據。但是，現代法律、人員素質等方面的問題也帶來了物業管理中一系列的問題，需要對這些問題給予關注和處理，避免對企業產生一系列不利的影響?，F代物業管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯網+”概念的發展，以及通信技術的發展，很多物業公司開始和新的技術結合，開發了屬于自己小區的App，或者建立小區的線上社區，或者公眾賬號。業主們可以通過線上的方式參與小區的投票或者活動。很多投票和報修功能因此更加便捷有效。這些技術理念和技術手段是新時代物業公司展現的新特點。物業管理整個行業的利潤都不高，屬于一個低收益的行業。任何行業想要長期存在并發展都需要保持一定的利潤水平，如果這個利潤水平低于市場的平均利潤水平，經濟學原理預測這些公司會退出該行業選擇其他行業。物業屬于房地產行業的附屬行業，其收益與居民的經濟條件有著密切的關系。中國所處的經濟發展階段決定了中國物業行業將長期屬于微利行業。這個微利的特征將對物業行業發展帶來持久和全面的影響。物業公司之所以在管理過程中出現一系列的問題，與時代的發展有很大關系。物業管理屬于建筑銷售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來自直屬公司的撥款，自己并不能自負盈虧。并且隨著中國房地產業的發展，住房的數量在不斷增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。直屬公司為了削減其成本選擇不斷的壓縮物業成本，大幅度降低了業主的滿意度。業務和物業管理公司之間的矛盾也不斷被激化，物業公司在運營和管理中出現了一系列問題。

2物業管理和運營中存在的問題

第一，物業企業的規模普遍較小，收益水平較低。物業企業的發展依托于其管轄的小區，小區的規模限制了物業企業的規?；?。很多無資質或者微小的房地產公司都建立了屬于自己的物業公司。但是這些物業公司都存在規模比較小，提供的服務質量不夠標準化等問題。但是很多這樣的項目又會造成資源的浪費，并不能集中力量干大事。小規模的物業企業不利于規?；\作，也無法形成高的收益。第二，物業管理過程中監管不足。物業管理是一項復雜的工作，涉及小區生活的方方面面，物業管理工作需要各方面協調監管才能取得比較好的成效。但是，現在的物業公司都存在著監管不力的問題。首先，政府部門對于物業這樣的新興行業的工作內容和工作規范了解并不全面，所制定的法律和現實工作還存在一定的差距。其次，物業工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突。最后，物業公司和其他相關的外部公司和部門之間也無法形成協調一致的觀點和意見，對于暖氣、供水、自來水管修理等工作的處理準確度和響應速度也存在問題，最終導致業主將物業公司告上法庭。第三，物業行業的法律法規建設落后于管理實踐。政府在其制定的法律法規中有規定物業公司對普通的住宅收取物業費用的基本標準。但是，對于收費項目的明細并沒有明確列出來。很多物業公司在基本物業費用的基礎上設置了一些其他收費項目，其中某些項目還存在嚴重的超標收費問題。業主和物業管理層在這些問題上找不到相關法律的保護和支撐，只能各執一詞，最終導致大的糾紛產生。司法部門接收的物業管理案件的數量也日漸增多，這些都是因為法律法規的不明確和不完善造成的。第四，物業管理企業缺乏專業的物業管理人才。物業管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時代下，物業管理行業需要新的人才。員工在日常生活中花費大量的時間處理一些瑣碎的事情。智慧物業的思維使得物業公司可以采取網絡平臺或者App的方式對于住宅小區的用戶進行高效管理。但是，因為很多物業公司吸引不到具有網絡運營能力或者高端網絡技術的管理人員，使得手機的App在線服務、在線繳費、在線保修等好的管理設想石沉大海。

3解決物業管理中存在問題的對策