建筑市場研究范例

摘要：

現階段我國綠色住宅建筑的開發建設已經處在全面高速發展時期，但獲取運行評價標識的項目數量遠不如設計標識，這樣的現象意味著綠色住宅建筑的運營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運營管理模式當中存在的問題并引出市場化的發展方向。提出了合同激勵方案設計，旨在使得業主享受綠色生活，物管企業獲取利潤激勵的同時，推進綠色住宅建筑運行標識的申報工作。

關鍵詞：

綠色住宅建筑；市場主體；運營管理；合同激勵

0引言

截至2016年6月底，我國累計綠色建筑標識項目已達4314個，累計建筑面積49988萬平米，其中綠色住宅建筑的數量為1986個。據有關機構預計，到2020年，新建綠色建筑市場增量規模將達到2100億元，年均復合增長率將超24%。然而，在政府大力推動下，如此快速的綠色建筑發展過程中，其運行標識的推廣滯后和運營管理過程中的問題也接踵而來。住宅建筑獲得綠色建筑設計標識的建筑數量在2008-2016年間呈突飛猛進的增長態勢，但運行標識的數量仍保持在一個較低的水平。甚至在增長率較高的2013-2016年，運行標識的數量反而呈現出萎縮的態勢。按照目前統計，綠色住宅建筑設計標識占評價標識總數96%，運行標識占4%。這樣的數據也在一定程度上揭示了現階段我國綠色住宅建筑產業只重形式、輕長效的薄弱環節。如若想要持續健康穩定發展，綠色住宅建筑的運行將是下一階段將要解決問題的重中之重。

1綠色住宅建筑運營管理發展動態分析

作者：董明興 單位：山陽縣建筑工程質量監督站

立足于工程建設項目的整體系統，把它看成完整建筑產品的開發生產過程時，理論上的研究和實踐中的探索表明了項目策劃工作在項目管理系統的重要作用，及其在我國目前建設管理中的薄弱狀況。健全建設策劃機制，增強工程建設策劃能力，提高建設項目策劃水平，做好建設策劃工作，是搞好工程建設現代管理、提高建設項目效益的關鍵，也是我國建設事業的當務之急。建設項目策劉的概念、內容、特點

1、建設項目策劃工作的概念，是指把建設者意圖轉化為意義明確、系統清晰、目標具體且富有策略性運作思路的高智力活動。是在特定的政治、經濟或社會生活背景下對建設立意的行動方案的構思與優化運籌工作。建設項目策劃的內容包括建設前期項目系統構思策劃、建設期間項目管理策劃和項目建成后的運營策劃，總稱建設項自發展策劃。系統構思策劃可分為總體策劃和局部策劃?？傮w策劃指項目前期決策過程進行的全面策劃。局部策劃是項目單項性或專業性的策劃，可在前期進行，也可在實施中進行。項目實施管理策劃即項目管理和目標控制策劃，旨在如何展開實施，變成可實施、可操作的行動方案，提出帶有謀略性和指導性的設想。它包括組織策劃、融資策劃、目標策劃、管理策劃、控制策劃等。

2、從國民經濟宏觀管理方面，可以進行國民經濟市場宏觀管理調整控制總體策劃。從微觀經營方面，可以進行建設項目市場策劃。例如商品房策劃，其具體的任務是:(1)進行商品房政策和市場調查研究，預測發展趨向，編制商品房項目開發戰略，提供伺尋項目的指導原則和營銷戰略;(2)進行項目可行性研究和項目營銷謀劃，提供項目決策建議;(3)編制設計任務書，并按既定謀劃進行監理，評審設計成果的符合性;(4)進行實施策劃;(5)隨項目進展進行策劃的動態修正;(6)對項目進行后評價，確定項目效益的實現情況和策劃品位。項目開發戰略研究是項目可行性研究的基礎，可行性研究是編制設計任務書、進行設計控制的基礎，兩者合稱為項目前期策劃，或項目設計前期決策策劃。

3、建設項目策劃具有系統性特征，策劃工作首先要分析項目投資環境，亦即存在于項目系統之外的物質的、經濟的、信息的和人際的相關因素的總和。明確資源配置約束、政策約束及項目系統的各種輸入變化。其次是系統目標分析，明確完成期限、投資回收期限、利潤等指標，建立項目目標指標體系并使其定量化。其三是明確項目系統構成，做好子系統分析和整合策劃。系統規律告訴我們，系統的要素一樣，結構不一樣時其能量就不一樣;系統整體的功能不等于各組成系統功能的機構相加。說明了一個成功的整合策劃，無疑會大大增高項目的效益期望值。

4、建設項目策劃具有多學科復合性、高智能性特征，具有知識經濟特征。建設項目策劃要求策劃學、建筑學、項目管理、系統工程等多學科知識，它是高科技知識信息的儲備、生產、使用的高智能活動。社會建筑技術生產力發展的水平一是施工水平，二是設計水平，三是策劃水平。策劃無疑是知識經濟最重要的一種資源與最活躍的生產力要素，知識經濟為策劃業的產生和發展提供了沃土和美景。行業系統的自組織性、社會的科技進步性、經濟的發展特性，使行業策劃正在成為時代主流。高水平的項目策劃.將在項目管理中發揮重要的作用，使項目決策明智化、項目管理科學化、項目效益最優化。

5、建設項目策劃具有實踐性和動態性特征。建設方案的產生，并不是由投資主體的主觀愿望和某種意圖的簡單構想就能完成的，它必須通過專家的總體策劃和若干重要細節的推敲，如項目定位、系統構成、目標界定及管理運作等的具體策劃，并進行實施可能性和可操作性分析，與市場實踐緊密結合，才能使建設方案建立在可靠的基礎上。在此基礎上進行項目可行性研究所提供的經濟期望值才能具有可實現性。如果僅憑理想條件出發作出決策，這種可行性研究得出的結論雖然很樂觀，而實施中卻不能按預想的方案運作，實際結果可能會與原結論相悖。同時，項目策劃具有隨項目逐步發展而深入和隨發展中的變化逐步修正的動態特征。建設項日菜劃的重要性、必要性

一、索賠機會管理

1.加強合同管理，按約做好工程建設，才具有索賠機會

業主方、承建方的權利和義務主要甚至全靠建設合同約定，因此建筑施工企業必須首先做好合同管理，按照合同約定全面履行自己在工期、質量等方面的義務，在此基礎上才可能具有向業主方、監理方提出索賠的機會。如果工程質量有欠缺、工期拖延或者安全文明施工方面出了問題，施工企業即便找理由提出索賠，最終也難以成功。施工方做好合同管理的另一層重要含義是：合同是提出索賠的重要依據，所以日常應注重工程施工相關資料的搜集和整理，尤其是要隨時確認口頭變更指令，做好鑒證工作，以便編制索賠報告和及時索賠。這樣才會抓住一切索賠機會及時索賠并占得先機，同時也可比較有效地規避對方的反索賠。

2.與有關各方保持良好關系

工程索賠是一項系統工程，牽涉方方面面，所以施工企業在平時一定要和業主方、監理方、設計方以及相關政府職能部門保持良好的溝通、合作關系，以便使索賠工作順利進行。

3.盡量創造索賠機會

首先，施工企業在工程的招投標階段，要認真、深入地研究工程招投標文件，組織專業技術人員認真勘察施工現場，以便尋找到招投標文件中的缺陷，為以后的索賠埋下伏筆。其次，在組織編制工程量報價表時，要善于合理利用不平衡報價等投標策略。在簽署建設合同前，要高度重視對合同的認真審查和反復分析，以預測和發現潛在的索賠機會，尤其是要對建設合同變更、價格補償、工期索賠的條件、程序等給予特別關注和專門分析。最后，施工企業在建設工程實施階段要善于發揮自己懂技術、熟悉現場等優勢，在不違背商業道德和國家法律的前提下，合理引導業主方、監理方、設計方為自己創造索賠條件。比如，可建議、引導他們變更設計、提高建設標準、更改施工方案、變更建設程序等，當然這當中的每一步工作務必做到合情合理合法，這樣才可能被各方所接受。

摘要：隨著科技的發展，新媒體得到越來越多的關注，新媒體比傳統媒體更加具有及時性，針對性。建筑材料市場也要順應時代的潮流，通過新媒體方式進行有效的市場宣傳營銷。本文通過對新媒體時代下我國建筑材料市場的分析，提出了應對我國建筑材料市場現狀的營銷策略。

關鍵詞：新媒體；建筑材料；市場營銷

建筑行業是我國經濟發展的重要支柱，所以建筑材料的生產以及營銷同樣也得到了廣泛的關注。如今是信息化網絡化的時代，人們逐漸摒棄了傳統的營銷方式，進入到了新媒體營銷的模式，這也使得建筑材料市場得到了更好的推廣，獲得了更豐厚的經濟效益。

1新媒體營銷概念及特點

1.1新媒體營銷的概念

新媒體是指利用數字技術、無線通信網、有線網絡，通過互聯網網絡技術，移動技術等渠道，以及數字電視、電腦、手機等向用戶提供信息和娛樂的傳播形態。新媒體的營銷則是指利用新媒體平臺，如微博、微信、抖音、論壇、知乎等app基于特定產品的概念，訴求和分析，對消費者進行心理引導的一種營銷模式。區別于傳統的報紙、收音機、雜志、電視廣播等傳統的營銷模式，新媒體營銷對信息數據的收集更加的精準，可以篩選出更加精準的目標客戶，借助媒體來宣傳自己的產品，最終達到盈利的目的。

1.2新媒體營銷的特點

一、BIM技術在當前國情下存在的背景和現狀

(一)國家政策的扶持和BIM技術的研究

建筑行業發展的主要方向和必然趨勢是建筑信息化，我國相關領導人在“十二五”發展規劃期間就提出了全面提高建筑行業信息化水平的要求，并倡導將BIM協同等技術應用在工程技術中。近年來，隨著國家對BIM技術重視的提高及對該項目投資力度的加大，我國在對這項技術的研究方面也取得了一些成果。如:清華大學張建平完成了對“基于IFC的建筑工程4D施工管理系統”的研究，并將其應用到國家體育場等多個大型復雜工程中;清華大學和中國建筑科學研究院建立了完基于IFC的BIM的框架體系。BIM技術在市場研究方面也得到了關注與支持，2009年，Autodesk公司組織編制了“BIM建筑信息模型在中國市場的研究報告”，報告中詳細說明了BIM在中國建筑行業的發展前景，并對BIM在建筑工程領域的使用和完善進行了幫助指導。

(二)BIM技術在應用方面的現狀

通過對BIM技術研究的深入，我國在該項目上獲得了許多令人欣慰的成果。尤其是在2005年，沈陽建筑設計院將Re-vitArchitecture軟件運用到大型重大工程項目中，例如北京奧運會國家游泳中心、上海世博會等建筑物的施工規劃方案都融入了BIM技術，這對我國建筑行業不斷向著科學性、先進性的方向發展起了很大的促進作用。①對BIM軟件的開發利用方面。BIM相關軟件是以BIM技術為理念制作的專業軟件。在國外，AutodeskRevit系列、BenetlyBuilding系列ArchiCAD等專業軟件已經普遍被運用到了建筑行業中，然而，目前在我國這些軟件并沒有得到普及，一切還處在初級階段。②BIM技術支持方面。近幾年國內出現如北京柏慕進業、魯班咨詢等一些提供BIM技術支持和管理方面的服務。③國內院校方面。在最早研究BIM的國家，他們的課堂積極的引進BIM技術，并不斷地探索和完善這項技術。而在我國，對培養這些專業人才的重視程度和資金投入還遠遠不夠，落后于西方發達國家，如:2012年4月華中科技大學才開始招收首屆BIM方向的工程碩士。因此，國家相關部門和高等院校要更加重視BIM技術的學習和推廣，并增加資源投入。

二、BIM在住宅建筑設計應用中存在的問題

(一)建立BIM模型的方法

摘要：在新的發展背景下，建筑業在發展的過程中，要將可持續發展作為行業發展的關鍵要求。當前，綠色經濟盛行，其強調高效低耗，且較為推廣新材料和新技術?；诖?，建筑行業相關人員應提高對綠色經濟的重視程度，積極轉變發展理念，并在實際建設過程中加強對新材料和新技術的應用，保持經濟發展和生態環境之間的平衡狀態?；诖耍疚脑诜治鼍G色經濟和建筑經濟可持續發展時，主要對綠色經濟背景下建筑經濟可持續發展現狀進行簡要介紹，并對綠色經濟背景下實現建筑經濟可持續發展的有效路徑進行了具體探討。

關鍵詞：綠色經濟；建筑經濟；可持續發展

隨著城市化進程的推進，我國每年新增建筑數量逐漸增多。建筑行業為能耗水平較高的行業，尤其在我國當前資源消耗總量較大的背景下，建筑行業相關人員應認識到轉變工作理念和方式的必要性。傳統的建筑模式下，建筑工程成本較高，同時很容易造成資源浪費以及環境破壞，在這種情況下已無法滿足當前建筑行業發展的多重需求，基于此，建筑企業負債人應意識到綠色建筑理念的提出和實施使中國建筑行業占據了更多的市場份額這一發展現實，確保加深研究，加強實踐，以有效提高建筑整體經濟效益。

一、綠色經濟背景下的建筑經濟發展現狀

（一）法律法規不健全?，F階段，雖然我國有相應的法律法規來保障綠色建筑的順利實施，但是不夠完善和規范。相關政府部門以及工作人員對于綠色建筑缺乏充分地了解，更無法制定出具有針對性的政策文件來保障綠色建筑的實施，就算制定出了相應的規范建筑企業也不能完全依據要求踐行，在這種情況下，綠色建筑無法實現進一步的發展。

（二）鼓勵性政策較為缺乏。當前我國綠色建筑無法實現真正意義上的發展，其重要原因是缺乏相應的鼓勵性政策。激勵政策和法律可以通過結合來保障綠色建筑的發展。由于缺乏相應的鼓勵性政策，一些企業無法融入其中，也很難在企業發展中樹立起可持續發展的理念。因此，為了助力于綠色建筑經濟的發展，政府部門不僅要建立健全相應的法律法規，還要設立專門的鼓勵性政策，以提高企業的參與度和積極性。

（三）缺少專業的綠色技術支持?？萍际瞧髽I發展的主要推動力，想要實現綠色建筑經濟的可持續發展，必須依托于科技的支持。不管是落實綠色建筑經濟理念，還是實現設計想法，都需要開展大量的研究工作以及技術創新工作，為這些想法和理念的實現提供有力支撐。和傳統的建筑經濟發展相比較，綠色建筑經濟發展其技術含量相對更高，其相關的規范和制度相應也更為完善。但是科技創新不是一蹴而就的，其具有投入大、期限長、技術門檻高的特點，這是憑借個體企業的力量無法做到的，因此需要政府部門提高重視力度，從經濟、政策等方面進行大力扶持，從而激發社會團隊主動參與開展技術研發，以推動綠色建筑經濟的進一步發展。

一、創建好經營工作內外部環境

（一）創建好企業經營管理的內部環境

企業根據自己的經營目標和經營戰略，整合企業內部各種資源，以人才和組織作保證；以先進的技術做支撐；以經營工作為策應，創新管理流程，形成協調統一的高效的內部管理機制。經營目標和經營戰略的設定。企業要全面分析企業自身的優勢和劣勢，根據市場的需要制定企業經營目標和經營戰略，并根據市場的變化進行調整。河南省交通規劃勘察設計院有限責任公司由主要面向鐵路的鐵道勘察設計院轉為面向全國的跨行業的綜合性設計院，經營目標調整為：以市場經營為“龍頭”，以先進技術為支撐，全員、全過程、全方位參與市場競爭，鞏固和提高市場占有率。經營戰略調整為“：立足鐵路，面向全國，做強市場，揚長補短”的十六字戰略，不斷在鐵路、交通、市政、建筑等領域拓展市場。企業經營管理制度是企業面向市場而制定的基本制度，是用來調動企業全員參與經營管理并貫穿于企業經營活動的全過程。核心是組織創新、人才、管理流程創新、先進技術、分配和激勵。組織創新主要是以生產調度為中心的生產指揮系統調整為以市場為中心的經營管理系統，設置專門機構，負責信息收集、加工，項目跟蹤、牽頭投標管理、負責合同管理、負責客戶管理和跟蹤服務。人才是做好市場營銷的關鍵，要配備高素質、懂經營的復合型人才。管理流程創新是提高企業效率的關鍵，流程要有利于形成全員參與的市場競爭機制。先進技術是產品質量的保證，是提高市場占有率的基礎。合理的分配制度和激勵機制可以給經營管理提供源源不斷的動力。企業必須樹立全員經營理念。市場經營的好壞，不僅需要經營人員對市場的綜合、全面分析，明確發展目標，努力開拓經營，更需要院內各部門、各單位及全員的密切配合。哪一方面沒有做好，沒有做到位，再好的市場也談不上持續發展。因此，市場經營既要做好今天的經營，更要做好市場的長期培育，做到有計劃有目標的經營。既有經營的投入，也有技術的投入。經營要不斷創新，企業的生命在于它的創造力。永無止境的創新是勘察設計企業長期穩定發展的要訣。因為不斷的創新才能使企業提高其應變能力，以適應外部環境變化，才能充分地挖掘和利用其內在潛力，創造出一流的技術、培養出第一流的人才、設計出一流的成果。

（二）創建好企業經營管理的外部環境

要在遵守法律法規的前提下，充分利用社會的各種資源，樹立企業的良好形象，提高企業市場占有率。重點處理好與政府、競爭對手、客戶三方面的關系。要利用媒體宣傳和客戶滿意來提高企業的知名度和美譽度?？辈煸O計企業不能僅以價格取勝，既要追求經濟效益，更應承擔社會責任。

二、加強市場研究，創新組織和管理流程，重點做好與客戶的溝通，開發市場，鞏固和提高市場占有率

（一）建立以市場研究和撲捉目標項目為重點的信息管理系統

一、建筑環保節能所面臨的現實問題

我國建筑環保節能實施時間并不長，加之建筑設計在環保節能方面是一個系統功能，在具體實施過程中難免會出現這樣或那樣的問題。其中比較突出的有五個方面。建筑環保節能標準要求過低，且存在標準推行北方快南方慢的狀態，尤其是中小城市，環保節能的建筑設計以及對可再生能源利用的理念并沒有規?；呢瀼貙嵤画h保節能監管不嚴。

監管部門對于違規的相關部門或建筑商在處罰力度上比較松散，一些交付驗收的建筑對于環保節能環節比較輕視，原因在于監管尚未形成合力；建筑環保節能的氛圍并有形成，無論是執法部門還是建筑部門，缺乏對于環保節能緊迫感的認識，缺乏對環保節能建筑的宣傳；環保節能型建筑設計缺乏必要的政策法規支撐，但目前建筑節能政策法規存在不健全、不完善的狀況，僅有少數地區出臺了地方性建筑環保節能法規，但面對市場，缺乏配套的政策扶持，節能環保建筑依然難以推進。

二、建筑設計環保節能的原則

面對建筑能耗過大的現狀以及建筑環保節能所面臨的相關問題，了解和把握建筑設計環保節能的原則至關重要，它是科學指導推進建筑設計環保節能的總體要求。建筑設計環保節能要把握高效資源利用率原則。環保節能的理念就是突出對可再生能源的綜合利用以降低非可再生能源利用帶來的環境惡化影響。這就要求建筑設計應該充分考慮的建筑所需的土地、水、建材等相關材料利用率的最大化，盡可能的利用自然資源替代非可再生能源。要把握污染最小化原則。

建筑環保節能強調的就是在突出建筑使用性的同時達到對環境影響的最小化，這就要求建筑設計要考慮多種要素。比如建筑要盡量減少對土地、水和空氣的污染，就地取材，減少耗材運輸給環境帶來的影響，多采用可回收利用的建材，達到對建材的后續綜合利用；要把握基于生活適應性的生態環境和諧原則。建筑生活適應性突出的是人的需求，但人的生活環境離不開生態環境，人與自然的和諧相處才有利于實現人的生活適應性，這就要求建筑設計環保節能應充分考慮到建筑、人以及自然的整體生態和諧；要把握可持續性、推廣性原則。

三、建筑設計環保節能的措施