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經濟適用房管理辦法范文1
第一條為建立和完善住房保障制度，保障低收入家庭的基本住房需求，改進和規范經濟適用住房建設和管理，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》精神，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。
本市行政區域內經濟適用住房的建設和管理活動適用本辦法。
第三條經濟適用住房建設和管理工作堅持政府主導，并遵循以下原則：以區為主、全市統籌；自愿申請、逐級審核；公開透明、公平公正；嚴格交易、動態監管。
第四條市政府建立本市住房保障管理工作的協調機制。市建委負責全市經濟適用住房的管理工作。市發展改革、國土資源、規劃、財政、稅務、民政、交通等有關部門和相關金融機構按照職責分工做好相關工作。各區縣政府房屋行政主管部門負責本區縣經濟適用住房管理工作。
第二章供應對象
第五條申請購買經濟適用住房的家庭應符合以下條件：
(一)申請人須取得本市城鎮戶籍時間滿3年，且年滿18周歲，申請家庭應當推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。
(二)申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產符合規定的標準。城八區的上述標準由市建委會同相關部門根據本市居民收入、居住水平、住房價格等因素確定，報市政府批準后，每年向社會公布一次；遠郊區縣的上述標準由區縣政府結合實際確定，報市政府批準后，每年向社會公布一次。
第六條申請家庭成員之間應具有法定的贍養、扶養或者撫養關系，包括申請人及其配偶、子女、父母等。但申請家庭成員中已享受經濟適用住房政策或已作為其他家庭的成員參與經濟適用住房申請的人員，不得再次參與申請。
第七條家庭住房是指全部家庭成員名下承租的公有住房和擁有的私有住房。申請家庭現有2處或2處以上住房的，住房面積應合并計算。
第八條家庭收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。
第九條家庭資產是指全部家庭成員名下的房產、汽車、現金和有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。
第三章房源籌集
第十條市建委根據需求和資源狀況，制定經濟適用住房建設、收購計劃。各區縣政府負責解決本行政區域內經濟適用住房房源問題。對部分房源不足的區縣，市建委可以適當調劑。
第十一條經濟適用住房采取集中建設和商品住房項目配建方式籌集，也可采取在市場上收購二手房、單位集資合作建設的房屋或社會機構投資建設的房屋等方式籌集。
第十二條采取集中建設方式的，項目用地由市、區縣土地儲備機構提供，由市、區縣政府組織公開招標，確定項目法人或代建單位。
采取配建方式的，由市規劃委、市國土局等部門在區域適宜的商品住房建設項目中，確定經濟適用住房的建設比例。土地入市交易時，與商品住房項目同時招標、配套建設，分別銷售、分別管理。
第十三條經濟適用住房開發建設享受以下優惠政策：
(一)建設用地以行政劃撥方式供應。
(二)免收建設和經營中的行政事業性收費。
(三)小區外基礎設施建設費用由政府負擔。
第十四條經濟適用住房項目應保持合理的開發規模，戶型設計控制為中小戶型，具體標準由市規劃委制定。
第十五條收購二手房、單位集資合作建設的房屋或社會機構投資建設的房屋作為經濟適用住房的，要按小戶型、滿足基本住房需求、節能省地的原則收購。
第十六條經濟適用住房銷售價格由項目開發成本、稅金、利潤組成，通過競價或政府審核方式確定或調整。有關競價方案或價格審核工作由市發展改革委牽頭，會同市建委等部門辦理。
第四章審核與銷售
第十七條對申請購買經濟適用住房的家庭實行三級審核、兩級公示制度。
(一)申請：申請家庭向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮政府提出申請。
(二)初審：街道辦事處或鄉鎮政府通過審核材料、入戶調查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產等情況進行初審，提出初審意見，并將符合條件的申請家庭報區縣住房保障管理部門。人戶分離家庭在戶口所在地和實際居住地同時進行公示。
(三)復審：區縣住房保障管理部門對申請家庭進行復審，符合條件的，將申請家庭的情況進行公示，無異議的，報市建委。
(四)備案：市建委對區縣住房保障管理部門上報的申請家庭材料進行復核，符合條件的，市建委予以備案。區縣住房保障管理部門為經過備案的申請家庭建立市、區縣共享的住房需求檔案。
第十八條對符合條件的家庭，由區縣住房保障管理部門組織輪候搖號配售。其中劃撥經濟適用住房建設用地涉及的被拆遷家庭、重點工程建設涉及的被拆遷家庭、舊城改造和風貌保護涉及的外遷家庭以及家庭成員中含有60周歲以上(含60周歲)老人、嚴重殘疾人員、患有大病人員、優撫對象、復員軍人等住房困難家庭可優先配售。
第十九條符合條件的申請家庭只能按照規定的標準購買1套經濟適用住房。
第五章監督管理
第二十條經濟適用住房產權登記在購房人名下，購房人擁有有限產權。房屋行政主管部門進行權屬登記時應當在房屋權屬證書上注明“經濟適用住房”字樣。
第二十一條經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，可向購買人戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。
購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。
已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。
上述由政府回購的房屋繼續作為經濟適用住房向符合條件的家庭出售。
上市交易交納價款的具體比例和政府回購的具體辦法由市建委會同市國土局、市財政局、市發展改革委、市規劃委等部門研究確定，報市政府批準后實施。
第二十二條市、區縣住房保障管理部門建立全市統一的經濟適用住房管理信息平臺，對全市經濟適用住房建設、供應和需求進行動態管理。
第二十三條已經由市建委備案的申請家庭，在家庭收入、住房或資產情況等方面發生變化的，應如實向區縣住房保障管理部門報告，區縣住房保障管理部門會同有關部門對其申報情況進行復核，區縣住房保障管理部門也可對申請家庭的收入、住房和資產情況進行檢查。對經檢查核實，不符合購買經濟適用住房條件的家庭，取消購房資格。
第二十四條經濟適用住房建設單位有下列行為之一的，由相關部門依法進行處理：
(一)未經批準擅自改變經濟適用住房土地用途的，由市國土局處理。
(二)違反經濟適用住房價格管理有關規定的，由市發展改革委處理。
(三)擅自向未經住房保障管理部門確定的配售家庭出售經濟適用住房的，由區縣建委責令建設單位限期收回；不能收回的，由建設單位補交同地段經濟適用住房與商品住房的差價，并對建設單位給予處罰。
第二十五條對弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產狀況及偽造相關證明的申請人，由區縣住房保障管理部門取消其申請資格，5年內不得再次申請；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。已騙購經濟適用住房的，擅自改變房屋用途的，擅自轉租或轉借他人居住的，由區縣住房保障管理部門責令購房人退回已購住房或按同地段商品住房價格補足購房款；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
經濟適用房管理辦法范文2
第二條 本辦法所稱已購公有住房，是指本市城鎮職工根據國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策的規定，按照成本價或者標準價（含標準價優惠辦法，下同）購買的公有住房。
本辦法所稱已購經濟適用住房，是指按照市人民政府規定的指導價購買的經濟適用住房，包括本市城鎮職工按照高于國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定的成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設的住房。
本市城鎮職工根據國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策的規定，按照成本價或者標準價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房，應當視為已購公有住房。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場出售的管理。
對在京中央和國家機關職工以及中央在京企業事業單位職工進入市場出售已購公有住房和經濟適用住房的管理，本市另有規定的，從其規定。
第四條 市房屋土地管理局是本市已購公有住房和經濟適用住房上市出售的主管機關，負責本辦法的組織實施和監督檢查。區、縣房屋土地管理局負責本行政區域內已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。
本市計劃、財政、稅務、物價、城鎮住房制度改革等行政管理部門按照各自的職責權限，依法做好已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。
第五條 已經取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以進入市場出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得進入市場出售：
（一）以低于城鎮住房制度改革政策規定的價格購買并且沒有按照規定補足房屋價款的；
（二）已經被列入拆遷公告范圍內的；
（三）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（四）有所有權糾紛的；
（五）已經抵押并且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（六）上市出售后形成新的住房困難的；
（七）擅自改變房屋使用性質的；
（八）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的；
（九）法律、法規以及市人民政府規定的其他不得出售的情形。
第六條 房屋所有權人要求進入市場出售已購公有住房和經濟適用住房的，應當向房屋所在地的區、縣房屋土地管理局提出書面申請，并提交下列材料：
（一）已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表；
（二）房屋所有權證書；
（三）身份證或者其他有效身份證明；
（四）房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；
（五）已購公有住房的房屋所有權人與房屋原所有權單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應當提供房屋原所有權單位同意出售的書面意見；
（六）市房屋土地管理局規定的其他材料。
第七條 區、縣房屋土地管理局應當自受理已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請之日起15日內作出批準或者不予批準的決定；作出不予批準決定的，應當書面說明理由。
第八條 已購公有住房和經濟適用住房進入市場交易，買賣雙方當事人應當簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內到房屋所在地的房地產交易管理部門辦理房屋轉讓和變更登記手續，并按照規定繳納房屋轉讓手續費和房屋變更登記費。
買賣雙方當事人在辦理房屋轉讓和變更登記手續時，應當向房屋所在地的房地產交易管理部門提供區、縣房屋土地管理局同意已購公有住房和經濟適用住房上市出售的批準書、房屋買賣合同、房屋所有權證書以及買賣雙方當事人的身份證明等材料。
第九條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售，應當依法納稅，由辦理房屋轉讓和變更登記手續的房屋所在地的房地產交易管理部門代收代繳。
第十條 本市東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山等城近郊八區的已購公有住房和經濟適用住房上市出售，房屋買受人應當按照房屋所在地標定地價的10％繳納土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款；房屋所在地沒有標定地價的，按照房屋買賣成交價格的3％繳納土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款。
本市遠郊區、縣已購公有住房和經濟適用住房上市出售，應當繳納的土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款的具體標準由區、縣人民政府制定，報市人民政府備案。
應當繳納的土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款由辦理房屋轉讓和變更登記手續的房屋所在地的房地產交易管理部門代收代繳，并按照規定上繳中央財政或者市財政，或者返還房屋原所有權單位。
第十一條 已購公有住房上市出售收益分配的具體辦法按照市人民政府的有關規定執行。
第十二條 根據國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策的規定，本市城鎮職工按照標準價購買、擁有部分所有權的已購公有住房，可以直接上市出售，其收入在按照規定繳納有關稅費和收益后，由城鎮職工與房屋原所有權單位按照房屋所有權比例分成。房屋原所有權單位撤銷的，其應當所得的部分由房屋所在地的房地產交易管理部門代收后，納入市住房基金專戶管理。
根據國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策的規定，本市城鎮職工按照標準價購買、擁有部分所有權的已購公有住房，也可以在按照成本價補足房屋價款以及利息，取得房屋所有權后上市出售。
第十三條 已購公有住房和經濟適用住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協商確定。
辦理房屋轉讓和變更登記手續時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區、縣房屋土地管理局應當進行現場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。
買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內向市房屋土地管理局申請復核，市房屋土地管理局應當自接到復核申請書之日起10日內作出復核決定。
第十四條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售前后一年內該戶家庭按照市場價格購買住房的，可以視同房屋所有權交換。
第十五條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，房屋的維修管理按照國家和本市的有關規定執行。
第十六條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照國家和市人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定的成本價購買公有住房。
第十七條 違反本辦法第五條規定的，房屋所在地的房地產交易管理部門不予辦理房屋轉讓和變更登記手續。
違反本辦法第五條第（一）、（七）、（八）項規定的，由市或者區、縣房屋土地管理局給予警告，并視情節輕重，可以對房屋出賣人處以1萬元以上3萬元以下罰款。
經濟適用房管理辦法范文3
關鍵詞：經濟適用房 經濟適用房特點 工作建議
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2011)05-183-01
一、經濟適用房涵義及其工作出發點
經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。
經濟適用房政策主要是通過對房價、戶型面積、銷售對象三個方面進行控制，由政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格。因目前沒有全國統一的經濟適用房政策，各地的經濟適用房管理辦法不同，但經濟適用房建設的目標只有一個，就是“經濟”和“適用”。各地按照國家有關規定，結合地方實際，進行房型、價格的定位，主要由主管部門制定管理辦法，將已經建成的經濟適用住房按照其建筑性質的價格銷售。
二、經濟適用房的特點
1、政策的地域性。全國各地城鎮經濟發展不同，居民生活狀況的地域性較強，這使得經濟適用房也表現出“因地制宜”。經濟適用住房的建設需要根據出臺的政策、市場的需求、城市的規劃等各方面因素來決定，因此呈現出經濟適用住房較強的地域性。各地多樣化的經濟適用房的管理辦法也反映出了政策的“靈活性”。
2、工作的艱巨性。基于我國人口眾多的國情、住房保障是一項艱巨的任務，相比于商品住房可觀的收益，經濟適用房則沒有受到社會的追捧。沉重的擔子落在少數負責人的肩上，加重了任務的艱巨性。重大難題就是資金，發展經濟適用房既要承擔解決房地產建設所需的資金，又要長期不斷地負責房屋維修和其他相關補貼，而經濟適用房的資金回收又比不上商品住房。
建設部曾要求各地住宅建設中的70％至80％應建經濟適用房，銷售給中低收入家庭。但時至今日，經濟適用房在住宅建設中的占有率仍然較低，供需矛盾十分突出。
3、利益的整合性。整合性是一種綜合折衷的思想傾向，也就是說政府在處理私人、開發商、困難群眾、國家政策的關系上，采取了利益兼顧的辦法，從而發展了經濟適用房。
開發一個房地產項目，要辦齊“五證”、蓋好20多個公章，這些環節除涉及規劃、國土、建設等部門之外，還要經過房管、工商、稅務、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘察、園林、人防等眾多機構的審批或備案。因此，在任何一個環節的關系處理上，政府雖然依然把國家政策放在重要的位置，但是越來越多地增加其他相關因素，呈現出綜合折衷的思想傾向。
4、觀念的傳統性。由于我國經濟適用房制度的實行時間短暫，再加上我國城鎮建設的特殊性，所以還無法完全擺脫傳統住房的束縛。因此，現今中國的經濟適用房還無法脫離“市場”單獨搞“保障”，群眾也無法去除“渾水摸魚”的投機心理。
從“養兒防老”到“養房防老”，中國人的傳統觀念依然是“娶妻生子置業買房”，對政府出錢造福百姓存在著疑惑，對不完善的住房保障體系采取冷漠態度，這勢必加大了住房保障工作的難度。
三、完善經濟適用房的建議
1、以經濟適用房存在的不足為前車之鑒，對城市未來住房保障進行合理規劃。自從全國各地經濟適用房的種種弊端被媒體多次曝光后，讓一些政府官員對這種政府住房保障模式產生質疑。問題的本質并非是住房保障模式的問題，各地城市應該根據住房困難戶的不同情況制定發展多層次住房保障體系的長期規劃和年度規劃，從城市實際出發，既要加大發展力度，又要切實可行。如建設廉租房，使低收入群眾由買房為主變成租房為主。
2、加強住房保障制度的嚴密性，正確處理好房產的商品屬性和保障屬性的關系。房產具有商品屬性和保障屬性。政府把住房的消費和投資區分開來，有效控制投資，同時對信用政策進行很好的規定，房地產業就可以在拉動經濟與促進民生福祉二者之間實現均衡發展。住房保障區別于以往福利房的主要特點是對象的特定性。由于保障對象的模糊或過于寬泛，沒有正確把握保障市場的度，從而導致經濟適用房沒有真正起到“雪中送炭”的效果，逐漸演變成了一種中高收入的人以利用財政補助搞投機置業的手段。住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障。然而，由于目前住房保障相關規定和實施方案還主要以政府文件的形式出臺，缺乏強有力的約束。為此，為住房保障立法或許是當務之急，以此來進一步完善住房保障制度，加強住房保障制度的嚴密性。
3、重視住房困難戶的適應性教育，創造和諧社會。每一輪的“房改”政策的實行，對于住房困難戶來說總感覺“只聽樓梯響，不見人下來”，甚至更多的是“丈二和尚摸不著頭腦”，一個重要的原因就在于政策的宣傳執行不到位。每一次新的政策的調整，把門檻越抬越高，導致許多住房困難戶對此失去了信心。許多地方政府擔心更多的市民百姓因為飛漲的房價將淪為新的住房困難戶，房價過高會令人覺得改善生活無望，從而對社會產生不滿情緒，這種不滿情緒的積累會導致社會的不穩定。因此，各種形式的保障房的推出，必須明確適應范圍，防止魚龍混雜，使該享受的困難戶真正能享受，以樹立信心。
經濟適用房管理辦法范文4
【關鍵詞】搖號銷售 土地供應 政策建議
經濟適用住房作為具有政策優惠性的保障性商品房，目的是為了解決中低收入階層住房困難問題，然而由于和普通商品房的價位不斷拉大，經濟適用住房在銷售上出現不少問題，甚至是暗箱操作等，嚴重削弱了國家政策的保障性。為此國家出臺新的《經濟適用住房管理辦法》，著重加強經濟適用住房的建設和銷售管理，并取得較好的成績，2007年7月13日晚間新聞聯播特意強調2007年1-5月份經濟適用住房用地增加了166%。各地響應國家政策，普遍采用搖號銷售形式。
一、現行經濟適用住房存在的問題
經濟適用住房實行搖號銷售增大了銷售的透明性，顯示了公平、公正，但一些不合常情的事實還存在。
1、經濟適用房的“灰市”交易
2006年6月12日《大河報》報道，龍鑫苑經濟適用房小區388套住房中的126套被鄭州市直某機關“團購”，另有130多套被一家外地企業異地認購。龍鑫苑占地6萬平方米左右，樓間距內有2/3以上被綠化帶覆蓋，并有兩個巨大的地下車庫，每個車庫各有56個停車位，且最大戶型150平方米以上、最小為93平方米。誰批準建設這樣的經濟適用住房？誰授權團購經濟適用住房？誰能按政府指導價先于別人獲得購房權？普通居民不知道這個經濟適用房小區，誰壟斷了龍鑫苑是經濟適用房小區的事情？要知道經濟適用住房的審批、建設及銷售都是政府一手操辦的，而出現這樣的局面，說明經濟適用住房市場存在灰市場?；沂袌霰厝淮嬖诨沂兄虚g商，這樣的中間商也許另有其人，也許就是能按照政府指導價拿到房子的人。另外在某些網站公開叫賣經濟適用房排號單。某些房地產中介機構有排號單，最貴的一個單子要賣3萬元。中介機構號碼的來源，一方面，找到開發商，通過關系提前把房子買出；另一方面，派業務員排隊買號；北京天通苑小區銷售時也爆出4萬元可買一個“內部號”。
2、面積超標
鄭州市首期經濟適用住房“西湖春天”項目原先計劃推出的200套經濟適用住房，分別是90平方米左右的兩室兩廳型占60％左右，120平方米以下的三室兩廳型占40％左右。但實際上還推出35套頂層復式，面積分別有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。鄭州鴻基置業有限公司的趙總介紹：“推出一些頂層復式的原因主要是前段時間通知入圍家庭前來看房時，從購買意向來看許多家庭都中意大戶型的房子，所以才在房源上做出了一些調整?！比欢鴱倪x房的樓層來看，1樓和3樓比較受購房者的青睞，5樓和頂層復式因為樓層高和面積大等原因，顯得有些冷清。全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化住宅區，180多平方米以上的經濟適用房并不少見，天通苑經濟適用房面積190平方米也大有所在。
3、供需矛盾問題日益尖銳
以鄭州市為例，目前鄭州市符合購買經濟適用住房條件的家庭約8萬戶，約占城市家庭總數的14％，而每年投入市場可供市民選擇購買的經濟適用住房按開工數量最多的2005年為例（91.23萬平方米），一年僅可解決9000戶左右市民的住房困難。除去每年新增購房戶外，僅現有的人員要想全部住上經濟適用房也要8-9年時間。首次面向社會公開銷售1050套經濟適用住房時，報名的人數已達到5000多人，報名人數與中號人數比例高達5：1，而第四期經濟適用住房銷售時比例高達11：1，而這樣的情況從全國范圍來看都是普遍存在。嚴重的供不應求的狀況與國家大力倡導的加大經濟適用房建設規模的總體指導思想是有差距的。
4、項目法人招投標無地可供
經濟適用住房的總體規模不大，跟經濟適用住房用地行政劃撥關系很大。根據《鄭州市經濟適用住房建設管理辦法》的要求，經濟適用住房建設應由政府供應土地，項目法人實行招標確定。但自《辦法》實施至今，房管局與土地部門多次協商，土地供應仍難以解決，無米之炊的現狀致使招標工作無法適時推進。這就造成，一方面長期存在的由開發公司自行購置土地進行開發的現象依然成為經濟適用住房開發的主要渠道，甚至有些開發企業拿到計劃后到處找地的現象也時有發生；另一方面，由于管理部門掌握不了真實情況，也就無法給鄭州市政府提供可靠的開發建設意向及布點方案，只能被開發企業牽著鼻子走，他們把地塊談到哪里，政府計劃就下到哪里。
二、我國經濟適用住房政策調整建議
1、進一步縮小購房人數，提高中號率
從目前經濟適用住房政策運行模式來看，誰直接購買了經濟適用住房，誰就享受了政府進行社會再分配的好處，而那些沒有排到號或由于經濟適用住房位置不合適而放棄購買的中低收入階層，即使是他們更需要政府補助，但也無法獲得。同樣是受國家政策優惠的群體，不同的結果，造成有房與沒房兩種孑然不同的命運；同樣的搖號銷售，在同樣的階層上造成了分配不公平。
這種不公平與人們日常生活聯系重大，因為對很多人來說，一輩子的心血也就是一座房子而已。因此應該消滅這種不公平，即盡量使所有有資格購買經濟適用房的人都買到經濟適用住房。而根據現有的購房條件，有資格的人實在很多，國家政策保障不過來。實在不能滿足所有人的經濟適用住房要求時，政府有必要進一步縮小保障對象。政府可根據每年能劃撥的經濟適用住房土地，估算每期搖號的經濟適用住房套數，保障提供的經濟適用住房套數與需求戶數相當。
2、完善購房人資格審查條件
按目前《經濟適用住房管理辦法》規定：“申請經濟適用住房必須由單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明，對出具虛假證明的單位，由經濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任”。規定清楚，但由于經濟適用住房主管部門與申請人之間存在信息不對稱，難以全面有效的遏制經濟適用住房的騙購行為。為減少這種情況的發生，建議在購房人資格條件中附加個人擔保制度，即每個經濟適用住房申請者都要找到一個擔保人，由擔保人擔保申請人收入、住房情況等的真實性。擔保人必須符合一定的條件，最起碼有穩定的收入或不動產之類，類似于銀行貸款所需擔保人的條件。一旦政府主管部門查出騙購行為，即要處罰申請人也要處罰擔保人，這樣不符合政策條件的家庭因為申請難度增加，而選擇退出。
建議收入具體化。衡量家庭總收入的標準應該包括家庭總資產和現期收入兩個部分，而不單單是工資收入。家庭總資產包括家庭擁有的不動產與金融資產，具體為在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產和其他不動產的產權價值；現期收入包括家庭所有成員的工資、薪金所得、住房公積金的單位交納部分、住房補貼、生產經營所得和對企事業單位的承包、承租所得、勞務報酬所得、股息紅利及利息所得以及其他所得，各個部分收入情況列舉清楚。
3、加大懲罰措施
《經濟適用住房管理辦法》對違規建設和交易等有明確規定，如“擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由經濟適用住房主管部門責令建設單位限期收回或補繳價格差，并對建設單位的不良行為進行處罰”等，但是懲罰措施并沒有詳細規定，對經濟適用住房主管部門的違規行為懲罰也比較模糊。各地經濟適用住房主管部門應對各地經濟適用住房銷售情況負有不可推卸的負責，如果出現經濟適用住房暗箱操作，相應的管理部門應該受到懲罰。如鄭州市房管局應該對鄭州所有經濟適用住房房源登記清楚，保證所有經濟適用住房都采取公開銷售形式，避免開發商操作部分經濟適用住房，也避免政府內部人提前把經濟適用住房劃出去。
可規定強制措施，一旦發現開發商進行不正當銷售或超標準建設經濟適用住房時，嚴格執行經濟懲罰，懲罰力度要達到違規操作可獲收益的幾倍；而如果經濟適用住房主管部門進行暗箱操作銷售，除了經濟懲罰外，還直接與政績掛鉤。同時為了盡量避免開發商和主管部門合謀，建議設立全國經濟適用住房監督管理系統，各地所有經濟適用住房情況都需要在此系統上登記與更新，任何人都可以在網上或管理中心查到所有經濟適用住房房源等信息并可舉報違規事件等。
4、鼓勵建設經濟適用住房，增加土地供應
美國1986年推出一項旨在促進中低收入家庭住房建設的LIHTC方案：對于建造符合一定建設標準住房的開發商，政府在10年內返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內分期返還；要求所建住房能被60%以上的當地平均收入家庭所接受，并且這種購買力要持續10年。各地政府可以借鑒該方案，通過優先供應土地，優先提供信貸，逐年返還稅費等措施，鼓勵和引導開發商建設符合廣大中低收入階層需求的經濟適用住房。
盡量擴大經濟適用住房建設規模，保證土地供應。各地政府組織相關部門分析、預測經濟適用住房市場需求，編制各地經濟適用住房發展規劃。經濟適用住房市場需求旺盛，無疑可以把計劃編制得大些，然而“鄭州市經濟適用住房建設年度計劃應當控制在當年住宅建設總量的20%以內”，這種現象在全國都很普遍，究其原因是土地供應不足。相關部門應高瞻遠矚，設法擴大土地來源，在穩步增加住宅建設用地供應總量的同時，優化供地結構，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發用地供應不足的壓力；減少高檔住宅的土地供應，盡量滿足經濟適用住房的用地需求，支持擴大經濟適用房的建設規模，切實為廣大人民服務。
經濟適用房管理辦法范文5
摘 要 經濟適用住房出租牟利,供不應求,缺乏退出機制等問題凸顯,經濟適用住房制度尚存在缺陷。筆者以武漢市為研究切入點,討論經濟適用住房制度的問題,同時提出解決問題的思路和建議。
關鍵詞 經濟適用房制度 經濟適用房 武漢
一、背景介紹
經濟適用住房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有經濟性和適用性的住房。2002年底由國家計委和建設部下發的《經濟適用住房價格管理辦法》對經濟適用住房的概念作了說明:“本辦法所稱經濟適用住房,是指納入政府經濟適用住房建設計劃,建設用地實行行政劃撥,享受政府提供的優惠政策,向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。”2004年,建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合的《經濟適用住房管理辦法》又給經濟適用房下了定義:“經濟適用房,是指政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房”。和其他許多國家一樣,經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排,
武漢市在住房保障體系的建設一直走在全國前列。1994年在全國范圍內率先開展經濟適用住房的建設。2005年開始全面推行經濟適用住房網上登記,計算機搖號和簽約網上備案工作,從程序上保障了經濟適用住房銷售的公平,公正,公開。經濟適用住房建設已經作為“武漢模式”在全國推廣。但是2009年武漢市發生的“六連號”事件暴露了申購經濟適用房造假,資格審查形同虛設等問題。為了避免“六連號”事件的再次發生,武漢市修訂了《經濟適用住房管理辦法》,對經濟適用住房的申請和審批作了更加嚴格的規定。另外經濟適用住房出租牟利,供不應求,缺乏退出機制等問題凸顯,經濟適用住房制度尚存在缺陷。筆者以武漢市為研究切入點,討論經濟適用住房制度的問題,同時提出解決問題的思路和建議。
二、存在的問題
(一)部分經濟適用住房出租牟利
近年來武漢經濟發展很快,很多購買經濟適用住房的人也富裕起來,已經購買了其他的住房,甚至多套住房,很多住戶將原來購買的經濟適用住房出租牟利的現象泛濫。武漢市明文規定,個人購買的經濟適用住房不得用于出租經營。但是經濟適用住房監管薄弱,持法偏軟,大部分經濟適用住房出租被查出后都只是整改,因為出租而回收經濟適用住房的案例屈指可數,經濟適用住房租賃已屢見不鮮了。
(二)經濟適用住房“適用性”不足
經濟適用住房大部分建在城市的和自然環境相對較差的地區。雖然滿足了中低收入者的居住要求,但是生活卻沒有那么方便了,有的居民是遷移來的,很多人需要重新尋找謀生手段。部分新建小區配套設施不全,交通不便,經濟適用住房“適用性”不足凸顯。而周邊配套相對成熟的武漢后湖的經濟適用住房小區君安花園一經推出就受到了歡迎。由此可見,地點偏、交通不便、生活配套不足是經濟適用住房“不適用”的主要原因。
(三)經濟適用住房供給不足
近年來武漢市舊城改造工作的推進,經濟適用住房面向拆遷戶的比例增大,面向社會供應的比例有限。而經濟適用住房可以上市,這樣就出現了一面是城市“公房”遠遠供不應求,一面又出現了“公房”被人出售牟利的局面,富人將房買下然后抬價轉賣,出現“套利”行為,造成有限社會資源的嚴重不公平分配。通過對 2006年2月至2008年5月武漢市公開發售的22個經濟適用住房項目進行統計,公開發售的經濟適用住房的套數只占總套數32.6%。而登記人數卻遠遠高于公開發售的經濟適用住房的套數。自2005年推行搖號購房以來,絕大多數項目的供求比例都在1:10以上。
三、對策和建議
(一)嚴控經濟適用住房租賃
武漢市對經濟適用住房出租的管理措施還比較嚴格。根據2009年《武漢市經濟適用住房管理辦法(修訂稿)》,購房人擅自出租、經營或違反規定轉讓的,由區房管部門責令限期改正,拒不改正的,依規定收回或按合同約定處理,并取消其再次申請購買經濟適用房的資格。但是仍然有經濟適用房被出租的現象。建議首先規范房產中介機構的居間服務,嚴禁其為經濟適用住房進行出租,一旦發現立即處理,沒收非法所得。其次接受群眾舉報,一旦有中介或者個人進行經濟適用住房出租,均接受群眾的舉報進行處理,同時將被處罰的房產中介和個人名單公布,以便于群眾今后對其更好的監督。
(二)經濟適用住房選址的適宜分布
經濟適用房空間上的隔離易帶來的社會階層的隔離和心理上的隔離。英國政府新建住房采取分散建房的途徑,即政府通過規劃手段,強制要求新的住宅建設項目必須有一定的低收入居民住房。這個比例一般占項目建設總量的15%-50%①。建議借鑒英國的做法,將經濟適用房與普通商品房小區結合分布。這樣即能滿足不同收入階層居住的需要,維護社會的穩定,中心城區的配套設施和交通的便利又能滿足經濟適用房居民的需要。
(三)完善經濟適用住房發售方式
借鑒新加坡的訂購抽簽制度,在修建經濟適用住房之前規劃,統籌供應。盡量靠近城區,交通方便,以便利用現有的公共設施,發揮經濟適用住房的“適用性”。新加坡的定購抽簽制度是指政府首先將擬建的組屋項目及其空間位置進行公布并接受居民的訂購。在掌握了每個不同位置項目的需求情況以后,政府再對建造計劃進行調整,在實在無法滿足需求的情況下再采取抽簽方式,中簽者交付定金和20%房價款,兩年之內政府負責交房。新加坡實行訂購制度以后使組屋建設計劃更加切合實際,縮小了各地區,各類型新房的供求差距,真正實現“訂單式生產”。讓政府在經濟適用住房真正破土動工之前可以掌握不同項目供需狀況的信息,并根據這些信息在宏觀上對建設計劃做出調整。
(四)擴大保障覆蓋面
無論是經濟適用住房的購買者還是廉租房的受惠家庭,都要求擁有本地戶籍。而事實上城市化的快速進程使得大量的農村剩余勞動力向城鎮遷移,這些“新移民”常年租住、工作在城市里,是城鎮的實際居民,他們是推動經濟增長的不可忽視的一股力量,為城市化做出了巨大貢獻,卻不能享受最低的住房保障。這些人多處于低收入階層,他們只能在城中村及在城鄉結合部租住低標準的住宅,從而也引發了一系列的社會問題。為完善住房保障體系,反映社會公平,建議保障對象的面應將常年在城市務工而沒有城鎮戶口的低收入人群納入保障體系。
(五)規范化嚴進,有條件化退出
應該根據職工工資,家庭收入,家庭結構等因素,綜合界定購房目標群體,嚴格執行經濟適用住房認購申請和審核制度,同時向社會定期公布,讓公眾參與監督。從獲取經濟適用住房共有產權之日起,住房社會保障部門依據購租房檔案每年對其進行一次普查考證。具體由住戶申報、社會公開、公平普查核實。在經濟適用住房的搖號過程中除了請公證機構公證以外,同樣也可以請地方人大代表和政協委員進行監督,并通過網絡進行視頻直播,以增強操作的公證性和透明性。
建立和完善經濟適用住房準入和退出機制,實行經濟適用住房動態管理,完善責任機制與監督機制,建議盡快建立經濟適用住房的退出機制,已經購買其他住房的應將原來購買的經濟適用住房退出,政府按照規定回購,這既能緩解當前經濟適用房供給不足,供求矛盾的現象,又能有效地實現經濟適用房的循環使用,保障經濟適用住房的社會保障功能。
參考文獻:
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經濟適用房管理辦法范文6
【關鍵詞】 經濟適用房;運行效率;建議
根據2007年頒布的《經濟適用住房管理辦法》中有關規定:經濟適用房是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。
一、國內觀點綜述
1999年到2005年間是經濟適用房的高速發展階段,但從2005年開始,各界人士對其運行效率提出了質疑。現在對中國經濟適用房的討論主要有以下幾種爭論:
(一)經濟適用房應廢止
這種呼聲近幾年越來越高,持這種觀點的人大多是從維護市場公平角度出發,認為經濟適用房嚴重干擾了市場的發展,導致了價格雙軌制和市場的不公平競爭。
北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶指出:“政府在幫助低收入家庭解決住房困難應當把社會救濟和市場機制嚴格分開,倘若市場交易和計劃分配同時并存,尋租幾乎是不可避免的后果”。著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾認為:“經濟適用房是席卷全國的最大的腐敗,經濟適用房既沒效率又不公平,只有毛病沒有好處”。
(二)應加快廉租房的建設以替代或減少經濟適用房
呼吁減少甚至以廉租房替代經濟適用房的學者認為:經濟適用房作為我國房改中解決中低收入者住房的過渡性政策,應隨著廉租房和商品房的建設而逐步減少甚至被取而代之。
中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員尚教蔚認為:“經濟適用房政策作為我國住房體制改革一種過渡措施,與住房商品化、市場化改革的長遠目標并不一致,經濟適用房政策實施的時間越長,成本越大,對房地產市場建設(價格雙軌)越不利”。中國經濟導報李坤民認為:“公房改革的初衷是推進住房市場化,我國中低收入者解決‘住’的問題,不應都靠購買經濟適用房,盡快擴大廉租房的范圍是當務之急”。
(三)經濟適用房應堅持
支持這種觀點的主要是一些學者,他們從社會公平的角度出發認為經濟適用房應該堅持。首都經貿大學城市學院邢亞平認為:“從現在的房地產市場行情看,土地價格和房價正處于一種緩慢的持續上漲中,部分中低收入者的收入增長趕不上房價和地價的增長。這部分人需要借助政府的優惠政策來解決住房問題。如果取消經濟適用房,將導致一部分人永遠也買不起房子”。旅美作家薛涌認為:“即使像美國這樣的發達資本主義國家,經濟適用房也扮演著重要角色。對經濟適用房政策,我們應該逐一認真研究,以制定中國經濟適用房的政策”。
尋租問題的產生歸根結底是由于政府的只能確實和監管不力,導致了經適房的過度市場化。廉租房雖然可以在很大程度上解決低收入者的住房問題,實現“居者租其屋”。這并不符合中國的居住文化深――人們更傾向于“居者有其屋”,還會出現住房“夾心層”。
一個社會里大部分人都是中間收入階層,隨著房價的不斷上漲,將大部分的人推向市場化的商品房,既不公平也不現實的,只會激化住房矛盾。經濟適用房在運行中出現的各種問題并非是不可解決的,應繼續堅持經濟適用房的建設并加以政策上的完善。
二、我國經濟適用房運行現狀
1998年采用經濟適用房政策是為了解決中低收入者的住房問題,目標是建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。而在實施的十多年間經濟適用房的運行效率低下、問題突出,最主要的問題歸結起來主要存在于以下幾個方面:
(一)購房主體的錯位
在我國現行收入信用體制不完善的狀況下,對中低收入者的界定和審核顯得模糊不清,政府和購買者之間存在著嚴重的信息不對稱,導致了眾多高收入者趁機購買經濟適用房,政府對低收入的補貼反而轉嫁給了高收入者。
如在北京,購買者符合中低收入,且是家庭住房困難戶資格的人占北京人口總數的60%～70%,而經濟適用房政策能解決的僅有2%左右的真正低收入人口,政策的真正受益者是中高收入階層。在2005年REICO工作室對北京、太原、西安三大城市的經濟適用房調查中發現,真正銷售給低收入者的經濟適用房除了太原剛達到50%,北京和西安均只有22.3%;而北京和西安銷售給高收入者的比例分別達到了25.8%和32.9%,均高于銷售給低收入者的比例。
(二)經濟適用房本身既不經濟也不適用
根據經濟適用房的定義,經濟適用房應該具有經濟性和適用性兩種特征:經濟性是指其價格適當、中低收入家庭通常能夠承受,具有較強的可支付性;適用性是指住房設計建造標準符合居民的需要,面積適當、功能適用、交通便利、公用配套設施齊全等。
建設經濟適用房制度設計的初衷,就是保障低收入者能夠買得起普通住房,享有基本的居住條件。而現實的情況是,即使是相對廉價的經濟適用房價格,也超出了大多低收入群體的經濟承受能力。另外,經濟適用房在設計和戶型上的不合理也是普遍存在的問題。如濟南首批經濟適用房均為51.07至63.04平方米的一室一廳,但有一種戶型為中間沒有隔斷的通房,客廳和臥室聯為一體,沒有孩子住的地方。對于現在以三口之家為主的城市家庭來說,這樣的設計和戶型顯然是完全不適用的。
(三)經濟適用房的位置問題
由于經濟適用房的經濟性是政府通過土地劃撥供應、免除有關稅費、規定開發商的利潤上限等手段來實現的,對于要實現利潤最大化的企業來和目前將土地收入作為大頭的政府來說,勢必會通過各種方式降低其成本。
其中最明顯的就是將經濟適用房大規模建在偏遠郊區,這些區域的交通和生活配套設施都及其不完善。即使低收入者能承受相對廉價的經濟適用房,但高昂的上下班交通費用以及周邊不便的生活設施所引起的生活綜合成本的上升,也是他們無法接受的,最終導致了供給和需求的異位,不斷出現經濟適用房 “棄購”現象。
三、國外經驗總結及比較
我國的經濟適用房還在不斷的摸索中,各種機制并不健全。香港和新加坡的住房政策經過幾十年的探索和實踐, 已形成了相對完善而又有各具特征的成熟體系,是國際上公認的經濟適用房的成功模式。香港實行居屋與公屋并舉的住房社會保障制度,現在香港600多萬人口中,有10%的人住在居屋,35%住公屋,住在私人住宅的則有55%(其中不到10%是100平方米以上的豪宅)。新加坡從上世紀60年代開始,便大力推行“居者有其屋”計劃,倡導和幫助沒有能力購買私人住宅的家庭購買(而非租賃)公屋的使用權?，F在85%的人住在由HBD建設的組屋中,其中92%的低收入家庭擁有自己的房屋。香港和新加坡成功最主要的原因在于以下兩個方面:
1.高效、專門的組織機構
香港自興建公屋以來成立了房屋委員會(簡稱房委會),全面統籌有關政府公屋的供應、編配及管理工作,形成了一個以房委會為核心的龐大機構,負責從建設、維護、資格審查到物業管理和社區服務的全過程。
新加坡的HBD作為國家開發部下屬的法定結構, 全權負責所有的公屋房產及其規劃、建設和管理業務。1960年開始實施的《土地征用法》賦予了HBD強制征用土地的權利,這一法規不僅為新加坡大規模的新城建設和公屋開發提供了可能,也使得HBD的政策更加強硬有力、運行也更加有效率。
2.雄厚的資金支持
香港房屋委員是自負盈虧的獨立機構,在保障資金支持上香港采用了“以屋養屋”的策略。房委會除通過出售居屋和出租公屋取得收入外,還通過出租公屋的商業設施和停車場獲取巨大收益。據統計,1993～1994至2003～2004的11年間,公屋運作赤字為120.36億港元。但同期,僅出租屋苑附屬商業設施的收入就達216.02億港元。在扣除50%給政府的紅利后,其余額就基本上可以彌補公屋運作的赤字。
在提供住房專門機構的資金支持以及維持持續運營方面,前者主要通過貸款和補貼的方式對出售型公屋和小面積的低收入家庭套型進行了重點扶持, 后者則通過1968年的《中央遠大基金法》規定:國民可以抽調他們在CPF 儲備中的80 %用于購房, 前提是他們必須按月將規定的金額存入個人的CPF 賬戶。
四、建議
通過對香港和新加坡模式進行對比分析,發現兩者成功的原因最主要的是他們都成立了高效、專門的組織機構對經濟適用房進行管理,并擁有強大的資金支持,這也為我國經濟適用房的建設提供了一些借鑒經驗。
(一)建立專門的經濟適用房管理機構,健全資格審核和房屋銷售機制
建議政府通過建立專門的經濟適用房管理委員會,形成一種更有效的建設、開發、分配和運營模式。管理委員會應設置為政府支持下的非營利性組織,獨立于其他機構,負責經濟適用房從選址、設計、建造到銷售和管理的全過程。通過統一專門化的管理,不僅可以改善政府在經濟適用房提供中的缺位現象,還可以建立起更加嚴格和健全的審核制度,減少尋租行為,避免購買對象的錯位。
經濟適用房管理委員會可以給中低收入者在購買經濟適用房申請貸款時提供貸款擔保,使得需要購買經濟適用房的人能夠獲得銀行的貸款支持,可以大大減少因經濟適用房“不經濟”帶來的棄購問題。
(二)借鑒香港“以屋養屋”策略,保證經濟適用房管理委員會的運行資金
相比于新加坡主要依靠行政力量保證HBD的資金需求,香港更多的憑借市場力量, “以屋養屋”策略具有強大的可持續發展能力,更值得我們借鑒。
經濟適用房是一項長期且投資巨大的民生工程,我們不能希望完全依靠財政資金的支持。“以屋養屋”的策略不僅能保證經濟適用房管理委員會的基本資金需求,還能略有盈余,這就大大減輕了財政壓力。在我國經濟適用建設中,也可以因地制宜的采用“以屋養屋”策略,在經濟適用房小區中配以部分商業設施,如商場、商鋪和停車場等,在保證低收入者住房的同時,利用附屬商業設施創造收入,彌補經濟適用房低價的虧損,減少對財政的依賴性。經濟適用房管理委員會不僅實現了地位上的獨立,還達到了經濟上的獨立,真正地自負虧盈、獨立運作。
