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房地產項目可行性報告范文1
呈報單位：**房地產開發公司
呈報時間：二00五年六月二十七日
一、項目概況
（一）、開發項目區位條件
威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。
（二）、規劃方案
旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。 二、建設條件
（一）、建設地點條件
1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。
4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。
5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。
（二）、建設實施條件
1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。
2、威海市國土資源局公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。
3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環境分析
（一）、宏觀環境分析
1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。
2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。
（二）、微觀環境分析
1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。
3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。
4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。
四、市場分析與價格預測
（一）、市場發展前景分析
根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：
1、房價將持續穩中有升
近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。
2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢
一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產營銷方式的改變
房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
（二）、目標客戶的定位
目標客戶群主要分為四類：
一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；
二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；
三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；
四是致力于威海投資置業的購房群體。
（三）、價格預測
根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：
1、多層住宅均價3900元/㎡；
2、高層住宅均價4200元/㎡；
3、商業網點均價4500元/㎡；
4、辦公樓均價3000元/㎡；
5、車位均價10萬元/個；
6、儲藏室均價1000元/㎡。
五、項目實施計劃
（一）、工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。
3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。
（二）、銷售計劃及營銷策略版權所有
1、銷售計劃
根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。
2、營銷策略
秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。
（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。
（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。
（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區等多元化銷售方式。
（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。
（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。
（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。
六、項目財務經濟分析
（一）、投資估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）
（二）、資金籌措
根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）
（三）、項目經濟效益分析
1、利潤估算表（見附表5）
本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。
預測前提：
土地173.6萬元/畝；
營業收入33,666.10萬元；
平均銷售單價3,705.27元/平方米；
營業成本26,600.27萬元；
單位成本2,927.61元/平方米；
稅金3,854.77萬元；
費用1,070.00萬元；
貸款利息1,310.4萬元。
2、現金流量估算表（見附表6）
本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、靜態分析版權所有
投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。（數據見附表5）
（2）、動態分析
項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。
經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。
七、風險分析（項目盈虧平衡分析）
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計劃銷售量的92.82%
銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計劃銷售單價的92.82%
盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。
八、結論
房地產項目可行性報告范文2
關鍵詞：房地產項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規范房地產開發項目經濟評價工作，建設部頒布了《房地產開發項目經濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產開發項目經濟評價案例》。案例均包含了房地產開發項目經濟評價必須的基本要素“房地產開發項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產開發前期可行性研究和項目評估方面的內容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產出
生產性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產原材料、輔助材料、水、電、氣、產出產品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產出物數量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產品及副產品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產出物計算錯誤、投入物及產出物數量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據。
(二)保證建設投資、內容、工程量的統一、對應
投資項目可行性研究報告與項目規劃、發展研究及課題存在一定聯系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內容、工程量及工程投資相互關聯，相互統一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產保全原則的基礎上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發所涵蓋的各項信息、數據、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產保全原則，原則中規定，項目開發過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產，根據不同形態可分為有形資產及無形資產。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產，應將其轉化為現值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產前的技術開發費用；國家及行業規定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。
(四)在建設方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設方案是一項在生產過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產項目評價中的市場調研
房地產項目開發是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調研分析和市場、產品定位都對房地項目開發具有決定性影響。因此要全面開展市場調研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產開發項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經濟情況及主要增長領域進行全面分析，發現并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經濟周期或房地產周期的哪個階段，分析區域經濟概括，預測國家及地區短期就業趨勢。確認區域內支柱產業及其產品。了解區域整體規劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產政策及未來發展趨勢進行短期預測，分析未來產業、市場及價格變化，對未來開發形勢及行業總體發展進行預測。
2.房地產開發項目區域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區域內就業情況、人口綜述、家庭規模及結構、收入情況，預測區域內市場需求類型。還要進行消費情況調查，了解住房需求情況及區域消費能力，判斷區域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產開發項目目標市場分析。主要是針對規劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發項目未來市場份額，明確項目產品競爭優勢。主要包含對項目區位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產開發項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產品市場。對于市場的定位，應分析區域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發，考慮市場未來發展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發。房地產開發項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規律，結合項目自身條件及社會經濟環境確定項目產品價格，考慮區域發展潛力及階段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產品競爭力。分析項目構成因素及未來發展潛力，走品牌發展的道路，突出項目規劃創意的優越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態環境優越等。
三、房地產項目評價的內容、方法
(一)制定設計評價指標
房地產開發項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現各影響因素相互統一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節能等相關專業，專業性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創意、平面設計及立面等因素。以產品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優化、統一。
(二)對項目整體規劃的評價
在充分考慮項目建設條件及控制性規劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規劃。
(三)項目的財務分析
房地產開發項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內容。綜合評價則是從區域及社會經濟的角度出發，通過對社會經濟效益及費用的計算，分析房地產開發項目對社會經濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統的財務評價指標
財務評價是在國家現行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產開發項目財務可行性。房地產開發項目綜合經濟數據及評價指標包含對項目的設計規模、經濟數據、財務評價指標。設計規模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經濟數據主要是指項目的總投資額、產品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。
綜上所述，房地產項目的開發運作，若要在長時間的建設周期內有效規避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發現問題、改進方案，保證后續業務流程的穩定運轉。
參考文獻：
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房地產項目可行性報告范文3
政府宏觀調控作用難發揮也使得房地產經濟管理陷入困境。隨著社會經濟的迅速發展，我國房地產在社會這個大的背景下也在不斷地發生變化，然而政府在房地產管理的過程中，出臺的政策無法與現行的房地產形勢相符合，因而也就缺乏了相應的約束力。加之一些房地產企業利用政策中的相關漏洞，投機取巧的進行投資，不僅擾亂了市場的正常運轉，同時還破壞了市場的發展秩序。因此，探索房地產經濟管理的出路勢在必行。
二、房地產經濟管理的出路分析
為進一步提高房地產經濟管理水平，推動房地產市場的發展，在了解房地產經濟管理的困境的基礎上，房地產經濟管理的出路，可以從以下幾個方面入手，下文將逐一進行分析：(一)提高房地產經濟管理意識提高房地產經濟管理意識是房地產經濟管理的關鍵。在房地產經濟管理中，要重視房地產經濟管理意識的作用，充分意識到房地產經濟管理的重要性，加大對房地產經濟管理的宣傳力度。在提高房地產經濟管理意識的同時，還要注意用意識武裝行動，結合房地產的實際情況，將房地產經濟管理意識落實到切實可行的計劃中。具體說來，房地產項目完成之前應該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準后，則通過房地產項目經理對相關內容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，還要增強房地產項目負責人的成本控制意識，使開支得到有效的節約。完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關負責人應該根據企業運轉、具體發展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導致企業損失大量的資金。(二)健全房地產經濟管理機制健全房地產經濟管理機制是房地產經濟管理的重要環節。為使房地產經濟管理有章可循，健全房地產經濟管理機制，通過制定制度的方式，堵塞房地產經濟管理漏洞，全面進行房地產經濟管理工作。對房地產經濟管理而言，制度建設包括兩個方面的內容，一是完善房地產經濟管理制度；二是健全房地產法規法律制度。其中，法規法律制度的建立應結合政府相關部門來完成，綜合建筑。房產、土地等相關法律共同構造。在完善房地產經濟管理制度方面，應通過分析房地產市場的實際情況，運用科學合理的經濟管理方法，合理的調整房地產市場，在對該項目的整個過程及其結果進行規劃的基礎上，以制度化的形式將房地產經濟管理工作確定下來。除此之外，在健全房地產經濟管理機制的時候，還要結合健全房地產經濟管理法律體系工作同時進行，以防止開發商利用法律漏洞發展房地產經濟行為的發生。(三)發揮政府的宏觀調控作用發揮政府的宏觀調控作用在房地產經濟管理中也必不可少。房地產市場混亂的情況能夠通過經濟管理體制改革來實現，政府在房地產經濟管理體制改革中具有重要的作用。從房地產企業戰略發展的角度看，必須加大與政府的密切合作關系，配合政府的相關政策方針開展經濟行為，有利于房地產企業持續健康發展。對政府而言，在房地產經濟發展過程中，要加大政府重視經濟管理作用的力度，才能發揮政府對房地產的宏觀調控作用。政府相關部門應該分析房地產市場發展的具體需求，通過調控政策調整的方式，給房地產經濟管理全面發展提供保障。相關部門還應該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產宏觀實施經濟管理的效果得到提高。
三、結束語
房地產項目可行性報告范文4
關鍵詞：房地產；開發項目；可行性研究
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
引言
近十幾年來，我國在經濟建設方面取得了巨大的成就，各行各業都進入到了快速發展的時期，房地產業更是進入到了黃金發展時期。在社會主義市場經濟體制下，房地產業的競爭越來越激烈，房地產也本身也蘊含巨大風險。在房地產項目開發之前，進行科學的可行性研究，能夠有效地降低市場風險，保證房地產企業經營效益，提高企業的核心競爭力，對房地產企業長期穩定經營十分必要。如果房地產企業投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至會給房地產企業帶來致命打擊，所以房地產企業必須高度重視可行性研究工作。可是因為各種主客觀原因，現階段房地產企業對開發項目的可行性研究工作，存著在很多問題。
房地產開發項目的可行性研究工作中的問題
缺乏扎實的基礎工作
房地產企業要想編制出一份優質的房地產開發項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎性工作，搜集豐富的基礎資料?？墒乾F階段很多房地產的可行性亞久報告的編制單位因為受到經費、時間、人力等等方面因素影響，基礎性工作做得不夠深入和透徹，嚴重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現有數據或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴重的影響了房地產開發項目可行性研究質量。
工作人員素質有待于提高
房地產開發項目的可行性研究廣泛的涉及到經濟、工程技術、法規、房地產開發經營、稅務等等方面的專業性知識。但是現階段房地產開發項目的從業人員的職業素質還無法道道相應要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應問題，所以很難編制出高質量的房地產開發項目的可行性研究報告。
對房地產開發項目的可行性研究缺乏深度
深度比較合理的房地產開發項目的可行性研究報告應具備這樣幾個方面的特點：相應工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數據必須滿足初步設計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要?？墒乾F階段的房地產開發項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設規模論證；重要的參數、數據來源不清，根據不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地產企業都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產項目的的可行性，從而導致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風險因素。沒有充分利用逆向思維科學分析那些不利因素對房地產開發項目成功的影響。
無法充分預測風險，參考依據不足
房地產企業開發經營的主要風險通常包含政治風險和宏觀經濟、市場風險、政策風險、企業風險、資金運作風險等等風險，可是實際工作中很多房地產開發項目所進行的可行性研究，對上述風險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應的投資估算當中，缺乏合理的工程造價標準及定額；進行經濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數及財務比率。
不重視方案優化
方案設計為房地產開發項目一個必要程序，為提高企業經濟效益的重要方法。可是很多企業進行的方案設計都比較重視美觀性及技術先進性，缺乏對提高企業經濟效益的充分重視。
保證房地產開發項目可行性研究質量的措施
為了全面提高房地產開發項目的可行性研究質量，房地產企業及有關員工必須做到以下幾點。
有效突出重點，積極提高工作效率
因為不同規模、不同類別的房地產項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側重。
嚴格審批程序，強化項目管理
相應的房地產企業必須認真按照建設程序來辦事，對可行性研究進行嚴格的審批。嚴把房地產建設項目的前期質量關，認真遵循基本的建設程序，各類開發項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權限及簡化建設程序，對相應的可行性報告、項目建議書、初步設計等等文件如果達不到一定的深度及規定內容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。
建立起房地產開發項目可行性研究數據庫
現階段，我國的房地產市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準確的市場信息，相應信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數據，建立起相應的可行性研究數據庫。此外，如果條件允許，房地產企業還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產開發項目的可行性研究實用性。
強化市場培育及專業化工作
房地產企業應積極強化專業化和市場培育的工作，有效推進行業的專業化和規?；瑥亩龠M可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制。現在我國的房地產開發市場正逐步走向成熟及規范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業對可行性研究工作的重視及強化。
充分認識風險分析的重要性
房地產投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認識進行項目風險分析及控制的重要性。為了對投資風險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應項目潛在的風險因素進行深入挖掘，科學評估相應風險發生頻率，風險可能會造成的經濟損失等，然后采取科學的風險防范措施。在經濟風險分析方面來看，這種分析絕不是經濟評價當中的普通的不確定性分析，要從不同方面認真分析各個風險因素發生變化的可能性，分析對企業經濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產開發項目的風險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風險單元，從而制定出更加具有針對性的風險防范措施。
房地產項目可行性報告范文5
【關鍵詞】 房地產；質量；控制
【中圖分類號】 TU712.3 【文獻標識碼】 A【文章編號】 1727-5123（2011）01-011-01
1引言
在房地產項目開發過程中，開發企業通過對各項資源(如策劃單位、規劃設計單位、建造單位、物業管理等)在調研階段、策劃階段、規劃設計階段、建造階端、服務階段等環節進行有效整合和提升，形成企業的核心競爭力，并開發出高質量的項目。各環節和各資源往往是相對獨立卻又密不可分的，如何把各方面資源協調運作好，是關系到房地產項目成敗的重要問題。而這一切要靠建立完善的房地產產品質量保障體系來實現。
2目前房地產開發項目有關問題的剖析
在房地產項目開發中，一般對開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均己確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都己經審查通過，這時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，則很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查(宏觀、微觀調查)，及對調查結果進行深入分析和對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題己嚴重影響了開發項目的產品質量。
3開發項目前期工作的質量管理
3.1建立開發項目質量管理責任制。項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是；①根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施;②按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動;③對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告;④編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。
3.2建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司完成項目咨詢工作以后，開發商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方。建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。在開發項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關。
4設計階段的質量控制
4.1方案設計階段。開發商在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在方案設計過程中，業主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。
4.2設計階段質量控制方法。為了有效地控制設計質量，應對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。
5施工階段的質量控制
項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差，以此確保工程的工作過程質量。只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。在過程控制中需要用到的工具和技術有；檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖。在實際工作中，可以委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控;監督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態，是否符合保證質量要求;做好設計變更的控制工作;做好施工過程中的檢查驗收工作;做好工程質量問題和質量事故的處理。當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當施工現場出現質量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令;要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度;對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。
房地產開發企業應通過建立和實施質量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準確地過渡，提高工作質量，降低不可預計風險，滿足市場需求。還應滿足該組織規定的質量目標，確保影響產品質量的技術、管理和人的因素處于受控狀態。所有的控制應針對減少、消除不合格，尤其是預防不合格，進行質量改進。
參考文獻
房地產項目可行性報告范文6
1.1 論文選題背景
從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產業提供了一個比較廣闊的發展空間,通過相關部門的數據顯示:我國的房地產投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經出現了 5 年的高增長,而我國的國內也出現了十分嚴重的通貨膨脹現象,為了將通貨膨脹現象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產業在2008年出現低迷現象,使得我國的國民經濟出現衰退現象,為了刺激經濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關的政策不斷促進房地產的發展。近年來,我國的房地產業出現新的發展態勢,從2012年的房地產市場發展趨勢來看的話,出現了上半年回落而下半年穩定,而到了年末之時則出現了回升現象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產業的事業總體發展態勢來講,當前我國已經同“高增長”的時代告別,而在“穩中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調微調”而當前的外部環境依然比較嚴峻,現在已經逐漸演變成依靠內需為主而拉動我國經濟增長。所以,在 2013年經濟發展速度逐漸提升,宏觀經濟的形勢對房地產市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變為當前房地產開發項目之中的必須經過的一個環節。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產開發企業進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關投資者進行合作的主要依據。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業的資金狀況,為房地產開發企業帶來一定的打擊,可能還會出現銀行貸款沉淀,進而出現爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產開發項目投資的效益評價。
沈陽Y房地產公司G小區開發項目是Y房地產開發有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經過省建設廳批準成立,有著三級開發資質的房地產開發企業,從公司開始創建之時,堅持做責任地產,著力打造“營口港”品牌,旗下所開發的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發的新港小區被評為遼寧省優秀示范小區。
1.2 論文選題意義
對于沈陽Y房地產公司G小區投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:
1.2.1 保證項目投資決策的科學性
G 小區項目規劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區項目背景、市場狀況、經濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產開發行業中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產開發項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。
1.2.2 保證項目投資的開發價值
一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內主要有遼河、渾河、蒲河、細河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉鎮,根據第五次人口普查數據,總人口 501627 人,其中非農業人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區GDP實現246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現15500元,相比2009年的城鎮居民可支配收入增長了36.3%;而對于當地農民人均純收入實現10050元,相比2009年的農民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態水城。同時遼中大力發展特色農業、觀光農業、品牌農業,推進傳統農業向現代農業的轉變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經濟區,沿產業大道的綜合發展為主軸,通過北部生態農業片區、南部工業片區以及沿蒲河、渾河、
遼河的濱河生態景觀帶,實現本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結構。因此本項目具有極大的開發價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經濟效益。 第 2章 理論基礎
2.1 項目評估理論
在房地產開發之中不可離開房地產項目開發評估,其可以給房地產投資決策提供一定的判定依據。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現虧損現象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當地產項目開發則是使用一部分投入而得到一定的產生,同時投入是比較現實的以及確定的,然而產出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產投資項目經濟評價則是應該對此種投入以及產出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。
2.1.1 經濟效益評估
所謂的經濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經營成果。由此不難看出,經濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產成果之間的比較。人們口中的經濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產開發項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數據中最重要的基礎。該項目提高企業的管理水平,成本的經濟評價,房地產企業是實現的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經濟評價經歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經濟指標已審批的基礎成本評估,以評估的基礎上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經濟評估的合理性及全面性。經濟評價的第三階段是全面預算管理業務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產項目只能通過房地產管理活動,經濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產項目內部固定的問題。
一般情況下,建立科學,合理的經濟評價指標體系,靜態盈利指標和盈利能力指標是項目的動態經濟評價的主要方法。此外,房地產開發項目不僅要考慮,以避免項目開發的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經濟指標。
2.2 可行性研究理論
其可行性研究指的是在當前的環境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術、經濟、法律、社會以及生態等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產項目可行性研究則是對規模、開發項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業融資能力等等方面,而進行全面的調查以及全面的經濟技術分析探討,在一定的程度之上可以決定開發項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據的有效方法。
2.2.1 房地產項目可行性研究的內容
當前房地產開發項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規模的不同,依據可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產開發項目可行研究的內容主要有對于項目選址、規劃設計、經營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。
2.2.2 房地產項目可行性研究的作用與意義
房地產項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎,同時也是做好項目審批的依據,所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產項目,而其主要的依據則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規劃管理、編制設計任務書以及開發商同各個方面而簽訂的合同的主要依據。
房地產開發可行性研究是基于當前我國相關法律法規,也應該對當前城市規劃和行業發展的實際情況,及時調整我國的宏觀經濟政策以及行業準入標準的研究,同時還需要做好城市地質、水文、氣象、社會、經濟等方面的資料收集,也應該對項目規劃條件之中指標和經濟參數,同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產開發項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。
第3 章 投資項目背景..........11
3.1 開發商概況...........11
3.2 項目概況........11
3.2.1 項目名稱和簡介........11
3.2.2 主要建設規劃要求 ............12
3.2.3 投資概況.........12
第4 章 投資項目的市場分析..........15
4.1 沈陽市經濟環境分析........15
4.1.1 政策法規環境分析..........15
4.1.2 城市與區域規劃環境分析 ..........16
? 4.1.3 行業準入分析............19
第5 章 項目的經濟效益分析.........26
5.1 項目的投資預測及資金籌措........26
5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26
5.1.2 銷售收入估算........27
5.1.3 稅金及利潤..............29
5.1.4 項目資金籌集與運用.........30
第 6章 項目的社會效益分析
6.1 項目的環境影響分析
6.1.1 建設項目周圍環境現狀
本項目位于遼中縣商業街內,建設范圍為西至規劃路,東至商業街,北靠北三路,南抵北環路。項目用地周邊均為現有居民區。
本項目開發地塊以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環境優美,利于居民生活。
6.1.2 項目主要污染源
(1)執行標準
《地面水環境質量標準》(GB3838——88)
《環境空氣質量標準》(GB3095——1996)
《城市區域噪聲標準》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和運營過程中將對擬建區域的自然環境產生一些負面影響,主要有:
一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環境的污染;
二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產生的噪聲、廢氣、塵埃等對環境的污染。
該項目環境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。
6.1.3 施工期環境保護措施
在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現場,出現刮風或者是車輛經過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環境。使附近的居民區、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環境以及居民生活產生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。
施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。
為減小施工期環境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。
第 7章 研究結論及建議
7.1 G 小區項目投資效益評價結論
繼國家實施東北老工業基地振興重大戰略之后,沈陽經濟區上升為國家戰略,遼中作為沈陽經濟區的重要組成部分,有著獨特的政策優勢和區位條件。遼中充分發揮自身優勢,創造性地提出了近海的理念,規劃設計了沈西工業走廊遼中段兩側 668 平方公里開發建設近海經濟區。因此本項目的區域發展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發商,在諸多的品牌開放商聯合作用之下,那么整個區域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經濟的發展,從戰略的高度、長遠的角度力推遼中工業的快速發展,提出了“近海經濟”概念,成立了沈陽近海經濟區。俯瞰遼寧經濟版圖,遼寧沿海經濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業走廊是一根弦,那么沈陽近海經濟區就是一只蓄勢待發的箭。近海經濟區,正在從母城沈陽附屬地區轉化為具有專業化職能、服務中心城市、支撐中心城市發展的新區,成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區延伸的觸角和出?？凇Ｈ绻蟹舷嚓P要求的入區項目,政府需要將給予一定的優惠,比如說沈陽 Y 房地產公司則提供了一個較好的先例。創設出一個良好的開發環境,于此同時 G 小區則是該公司相關產品的延續,同時對于G小區項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產公司品牌營銷有一定的意義。
