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投資性房地產范文1
(一)新企業會計準則的規定
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。
(二)企業所得稅相關法規的規定
納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。
(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產
在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規定進行稅務處理。
二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較
(一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定
企業會計準則規定，投資性房地產發生后續支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發生的時候直接計入當期損益。
(二)企業所得稅相關法規的規定
企業所得稅相關法規規定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。
(三)會計準則和企業所得稅規定的比較
對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，會計準則和企業所得稅法規都做出了規定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業所得稅的規定不同。
三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認
會計準則規定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。
采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。
(二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致
1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致
會計準則規定，在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致
存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。
企業所得稅相關法規規定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較
1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。
2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
新企業會計準則規定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較
1.會計準則規定
新會計準則規定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。
2.企業所得稅相關法規規定
企業所得稅相關法規規定，開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。
3.會計處理和稅務處理的比較
當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。
五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
新會計準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。
企業在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。
參考文獻：
[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.
[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.
[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業會計準則與涉稅處理精解》.經濟管理出版社
投資性房地產范文2
摘 要 為了順應國家發展的需求，實現更加方便與國際接軌，我國于2006年了新的會計準則，確定了新的符合我國國情的會計準則體系。新的會計準則的實行必然對投資性的房地產企業產生不小的影響。本文對投資性房地產會計準則進行了分析研究。
關鍵詞 投資性房地產 會計準則 研究 公允價值模式
一、新的會計準則與現行會計準則的區別
新準則明確了投資性房地產的定義及范圍，“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不含自用房地產和作為存貨的房地產。
在后續計量方面，新準則引入公允價值模式，規定當滿足公允價值模式使用條件時，企業既可以選擇公允價值模式也可以選擇成本模式，而不滿足條件時企業只能選擇成本模式。準允企業在一定條件下選用公允價值模式進行后續計量是新準則與現行規定差異較大的地方?，F行規定由于未引入公允價值模式。新準則規定，企業“采用公允價值模式進行計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益”。
現行規定要求各項資產均采用成本模式計量，所以關于投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產的處理方式僅涉及核算科目的轉換，且金額保持不變。新準則采用成本模式計量的投資性房地產轉換的處理與現行做法基本一致，但在采用公允價值模式計量投資性房地產的情況下，當自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，應“按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益”；當投資性房地產轉換為自用房地產時，應“以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價。
二、新的會計準則在投資性地產中的運行狀況
（一）投資性房地產的界定
目前對于部分行業如特殊行業如旅館、酒吧、飯店、辦公樓等企業持有的用于出租的房地產是否作為“投資性房地產”核算，還沒有明確的界定，因此對于新會計準則的運行范圍還有待與相關財務部門進行相關的制定。
（二）新會計準則的運行方法
新會計準則中的公允價值模式方法和信息數據的提供方向的差異，直接導致投資性房地產企業價值體現的不同。如運用后續計量的公允價值模式，資產負債等信息必須在取得公允價值下才能夠運行，如果房地產的性質發生改變將無法使用此方法。我國現行的房地產市場并沒有一定行業范圍可循，對于新會計準則中公允價值的體現，公允價值信息的獲取存在很多的不確定性，這在一定范圍內阻礙了新會計準則的實行。
（三）公允價值的運行有可能提高企業的運營成本
新會計準則中的公允價值模式方法的確認的時間長，時間的界定不統一，容易使得公允價值在運行中獲取的信息并不十分的準確，而且重復的進行公允價值模式運行，給投資性房地產企業帶來一定的困擾，在無形中增加了企業的運行成本。
（四）新會計準則不能同時適用與不同類型
投資性房地產有多種類型，即使在同一家房地產公司也會同時存在多種類型的運行模式。而新會計準則中明確：投資性房地產的計量模式確定后不能隨意變動。對于不具備新會計準則中公允價值模式運行條件的部分，不能用公允價值模式方法運行，繼而采用成本模式運行，相關的信息會以不同的方式體現，造成實際信息與財務顯示的信息不相匹配。
三、新會計準則完善了投資性房地產的財務制度
新會計準則在投資性房地產企業中的運行，為社會了解投資性房地產行業的情況提供了有力的財務信息，為投資者提供了較強的企業信息參考。新會計準則的建立，完善了財務信息財務信息管理體制，使投資性房地產企業的信息可以以規范的、統一的形式表現出來，在一定的范圍內保證企業信息的準確性和真實性。新會計準則中公允價值模式的運用是一種接近國際性的財務運行方法，新會計準則的運行意味著我國的會計行業正在與國際接軌，投資性房地產企業在運行在采用新會計準則，可以更加規范的管理財務制度。通過新會計準則實現信息的準確性、公平性和透明性，可以更方便與國際市場融合，有利于投資性房地產企業更快的發展。
四、新會計準則應加大監管制度
新的會計準則與原有的會計準則最大的區別之一就是新會計準則規定企業在一定的范圍內使用公允價值模式，公允價值模式的使用方法是否正確、規范、合理，是投資性房地產企業在實行新會計準則中的重點問題?？茖W的運用公允價值模式，合理的規范行業行規，都需要從各方面加強和完善監管的制度。
新會計準則中的公允價值模式計量具有很強的專業性和范圍性，監管部門不一定具有專業的知識，很難直接的進行監管，可以采用會計準則中的信息披露的方面，要求投資性房地產企業按照公允價值模式計量內的信息披露制度，提供企業年度的信息披露以及針對某項單獨的信息披露，如投資性房地產的位置、成本等，規定詳細的信息以信息披露的形式上報，可以加強企業信息的透明化，可以有效的對投資性房地產企業的財務制度進行規范的管理與監管。新會計準則的運行需要一定環境和范圍，因此要求各個投資性房地產企業有條件均采用新會計準則的，要嚴格執行新會計準則，形成統一的監管，為投資性房地產行業的發展提供有力的制度監管。
綜上所述，新會計準則的實施，為投資性房地產企業提供了系統全面的會計信息體制。新會計準則的運行實現了我國會計信息與國際的接軌，提高了財務管理制度，推動了房地產企業財務制度的完善。在投資性房地產企業中運行新會計準則，可以對房地產行業進行更加規范的監督，加強行業的財務管理制度。新會計準則的運行給投資性房地產企業財務管理和信息的準確提供了有力的保障，為投資性房地產企業向國際化發展提供了良好的支持。
參考文獻：
投資性房地產范文3
【關鍵詞】投資性房地產 成本價值模式 公允價值模式
投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。
一、《投資性房地產》準則的創新
（一）將投資性房地產單獨列示
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品” ，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第 57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產，轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認?！庇兄黠@差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢?，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
（三）區分投資性“房產”與“地產”
我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、 實施《投資性房地產》準則對企業的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。
（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期
在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3，075，856，831.60 元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）
名稱 股票號 總資產 投資性房地產 投資性房地產占總資產的比例 無形資產
（待定土地)
金橋
600639 4，853，790，713.60 3，075，856，831.60 63.4%
天津
海泰 600082 798，648，137.85 221，306，797.99 27，7% 96，119，477.56
天創
600791 88，321，806.68 162，245，926.03 16.4%
上海
海鳥 600634 340，104，358.99 49，590，758.65 14.6%
實發展 600748 3，815，870，943.60 444，282，443.57 11.6%
全行業 106，721，460，484.3 7，029，633，926.93 6.59% 413，483，024.93
由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。
（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000 m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000 m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/ m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
投資性房地產范文4
投資性房地產是指為用來賺取租金或獲取資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產屬于正常的經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益應確認為企業的主營業務收入，也就是的。投資性房地產要能夠單獨計量和出售。企業在正常生產經營的前提下，有機會動用一部分資金來進行房地產投資。當企業決定購買房地產時，往往會面對可能的優惠情況選擇，如房地產商可能給出的一次性付款折扣條件；允許分期付款時可以選擇的貸款方式等，不同的資金來源會影響企業的投資成本，進而影響企業進行決策。這就需要進行投資性房地產購置決策分析。
一、不考慮通貨膨脹的投資性房地產購置決策分析
［例1］A企業決定在開發區購置一套房屋，房價700萬元。房屋開發商可以接受兩種付款方式：一是采用分期付款的方式，購房時先付清全款的50%，其余款項分成5年支付，但是需要負擔6.90%（以2011年7月7號后基準利率為參考）的利息，每年計復利一次，五年中要等額償還本息；二是一次性付清全部房款可以享受房價5%的優惠。該企業預計未來五年現金流量的貼現率為10%。
采用凈現值法對該項投資進行投資決策分析
方案1：分期付款方式：
（1）購房首付款＝700*50%＝350（萬元）
未來五年每年年末等額還本付息額=■
=350/4.111203=85.133232（萬元）
（2）編制未來五年等額還本付息計劃表（如表1所示）。
（3）分期付款現值=350+85.133232*■=350+85.133232
*3.79079=672722（萬元）
方案2：一次性付款方式：
需付金額＝700×（1－5%）＝665（萬元）
（4）結論：分期付款現值是672.722萬元，大于購房一次性付款665萬元，則選擇一次性付款為更優方案。
二、考慮通貨膨脹的投資性房地產購置決策分析
通貨膨脹率與利率之間的關系：企業進行投資性房地產購買決策時，通常使用預期收益率作為折現率對未來現金流量調整到投資現值。在通貨膨脹的情況下，企業預期投資回報率將大大降低，如果不進行調整，將無法真實地反映項目的凈現金流動。因此，折現率的確定應當要考慮通貨膨脹率的影響。根據與通貨膨脹的關系，利率分為名義利率和實際利率。名義利率（I）、實際利率（i）和通貨膨脹率（f）三者之間存在著以下關系：I＝（1＋i）（1＋f）－1。對投資性項目進行決策分析時，如果給定的是名義利率則直接進行折現；如果給定的是實際利率，則需要將實際利率換算成名義利率之后再進行折現。如某項目投資者要求10%的報酬率，通貨膨脹率為5%，則折現率應為15.5%。
［例2］依照例1，如果A企業考慮之后的五年內平均每年通貨膨脹率為7%，其他條件不變，再對一次付款合算還是分期付款合算進行決策。
（1）求考慮通貨膨脹的貼現因子
（1＋貼現率）×（1＋通貨膨脹率）＝（1＋貼現因子）
貼現因子＝（1＋10%）*（1＋7%）－1＝17.7%
（2）分期付款現值=350＋85.133232*［1-（1+17.7%）-5］/17.7%=618.05（萬元）
（3）結論：考慮通貨膨脹率的分期付款現值為618.05萬元，小于購房一次性付款665萬元，則選擇分期付款為更優方案。
三、投資性房地產公允價值變動時決策分析
在現行的《企業會計準則——基本準則》中，對公允價值的定義是：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量?！惫蕛r值的實質就是客觀價值，它在本質上強調的是對資產客觀價值的計量。在這種計量方式下，企業應當根據報告日的新情況，對各項資產和負債項目進行重新計量，動態且及時地反映資產和負債的價值變化，并反映在企業報表中。根據現行準則的規定，投資性房地產既可以采用成本模式計量，也可以采用公允價值模式進行計量，但是最初入賬時，一律要按照取得時的成本來進行初始計量。
采用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷，公允價值變動的金額計入當期的“公允價值變動損益”科目。公允價值計量模式的應用，可以真實地反映投資性房地產的價值，準確地反映企業的利潤，因此增加報表中信息的相關性，使會計報表更加符合實際的反映資產價值及利潤。在這種思想指導下，當公允價值發生變動時，關于投資性房地產的持有和出售也需要作出相應的決策。
［例3］上述A企業2010年9月用665萬元購入一套房屋，2010年12月31日此房市場價格上漲到718萬元（上漲率8%＝718/665*100%）。現有一位客商愿意出價730萬元購買該房。A企業對此有兩種決策方案：一是現時出售（2010年12月31日），收現款730萬，扣除各種稅費30萬元，實得銷售凈值700萬元，將資金進行運作，預計稅前收益率能達到8%。二是持有房屋至2013年底售出，A企業預計未來三年該房價格平均每年遞增7%。
對其予以決策：
（1）對2007年的公允價值變動應做的會計處理為：借記“投資性房地產——公允價值變動”53萬元（718-665），貸記“公允價值變動損益”53萬元（由于是“未得利潤”不繳納稅費）。
（2）方案1：現時出售房屋獲利＝730－665－30＝35（萬元）
售出房屋運作資金未來三年稅前收益 = 700*（1+8%）3 -700 =
181.79（萬元）
現時出售房屋收益＝35＋181.79＝216.79（萬元）
（3）方案2：持有房屋到2010年末增值=（718-665）+718*（1+7%）3
-718=214.58（萬元）
（4）結論：由兩種方案計算比較可以看出，如果是第一種決策方案，現時出售房屋并運作該所得資金，A企業得到實際收益和未來收益合計216.79萬元；而對于方案二將房屋持有至2013年底，該企業預期“公允價值變動損益”累計增加214.58萬元。由此，作出決策結論為A企業應選擇現時出售為更優方案。
參考文獻：
投資性房地產范文5
關鍵詞：投資性房地產；會計準則；會計處理；影響；研究
目前，投資性房地產準則是房地產管理工作的重中之重，占據著重要的社會地位，尤其對房地產行業會計處理產生了極其深遠而持久的影響。投資性房地產是房地產行業領域中重要的投資經營模式，對于房地產行業的良好運作具有極其非常重要的推動作用。要加大新會計準則在投資性房地產會計處理工作中的應用，并且擴大其影響范圍，進而實現房地產行業領域的發展目標。
一、投資性房地產準則對房地產行業會計處理概述
(一)投資性房地產的含義主要是指房地產開發商賺取并擴大租金和資本增值，為了獲取較多的經濟利潤而進行的一種地產開發型活動，目的性和商業性比較明確，不斷實現利益最大化的開發目標。
(二)投資性房地產相關會計處理分析1.確定環節根據新會計準則的出臺，投資性房地產主要是為了獲取大量的經濟租金，主要包括已經出租出去的土地使用權和已經出租的建筑物等。投資性房地產旨在通過投資市場的渠道來獲取相應的租金收入，并不重視在出租過程中贏取的額外效益或者利潤。判斷投資性房地產的方法，重點是要分析此類房地產是否為可出售的房地產，如果符合則可以認定為商品性房地產，根據制定的相關準則可以進行會計處理。2.計量環節初始計量和后續計量是計量環節的重要組成部分。其中，初始計量主要側重于成本計量的模式，而且要想充分獲取房地產的初始計量，可以通過外購和自行建造等方式，是比較可行的方法；而對于后續計量而言，要根據具體情況選擇成本計量模式和公允價值模式，而且模式的確定不能輕易進行變更。
二、投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響分析
(一)成本模式和公允價值模式對投資型房地產行業的影響1.新會計準則的出臺和頒布，針對自用房地產和出租房地產的區別做出了明確地規范和說明。具體要求成本模式和公允價值模式均可以對投資性房地產行業進行會計處理，對企業的資產結構產生了深遠的影響，從而將固定資產和無形資產在整個資產中保持合理、適當的比值。2.在新會計準則的制定中，投資性房地產行業的評價主要是采用公允價值計量模式。市場環境的不斷發展變化，房地產行業的市場價格也在普遍升溫。基于此，如果房地產行業一直沿用公允價值模式，一定程度上會增加投資性房地產的賬面價值，有效提升了資產的凈值，進而推動房地產行業償債能力的提升。3.計量方式與所產生的利潤有著緊密的聯系，計量方式的不同，也會影響到所產生的利潤。其中，成本模式比較穩定，主要是由于成本模式有著固定的會計時間，便于對成本費用進行預計和控制。在特殊的情況下，成本模式可以為房地產行業帶來廣闊的發展前景。根據公允價值計量模式的影響進行分析，所得利潤的不確定性比較明顯，不用像成本計量模式進行折舊計提、累計攤銷，成本費用會隨著市場價格的變動而發生變動?；诜康禺a的發展前景來分析，房地產行業具有廣闊的發展潛力，采用公允價值計量模式更有助于房地產企業的長遠發展，利潤空間更大。
(二)新會計準則對投資性房地產行業納稅的影響1.獲取時納稅的影響根據稅法來分析，并沒有過多對投資性房地產和非投資性房地產來進行區分，而是將其轉化為固定資產或者無形資產。同時，在會計處理中，對于本月所增加的固定資產不用進行折舊計量，因此固定資產在兩種計量模式下的賬面價值是相同的。2.后續計量的納稅影響(1)在成本計量模式中的后續計量方面，稅法和會計的不同之處就體現在投資性房地產的折舊、攤銷以及減值準備等。(2)在公允價值計量模式的后續計量方面，投資性房地產行業的計量標準就是去掉實際收入成本減去按稅法規定的抵扣金額。由此可見，針對計量方式的影響，房地產行業要進行納稅的調整和變更。3.處置過程的納稅影響稅法已經明確規定了投資性房地產的處置方式，在公允價值模式的計量下，應納稅的所得稅額就是由于處置收入減去歷史成本而產生的差價。但是在會計處理中，要將累計公允價值和已經計入所有者權益的金額一并歸為處置資產的當期損益。基于此，會計和稅法在處置資產的損益中具有較明顯的區別，因此要適當地進行納稅調整。通過上述的分析可以看出，兩種計量模式下當期所交納的稅額基本一致。其區別就在于，公允價值計量模式在會計處理的過程中會因其變動而發生變動，進而使投資性房地產的計稅基礎和賬面價值金額出現了較大的差異。針對資產的投資過程來分析，成本計量模式和公允價值計量模式具有相同的現金流量計算方式。
三、投資性房地產準則
對房地產行業會計處理影響的具體建議
(一)建立健全會計管理制度投資性房地產行業要以新會計準則作為行業的指導，要充分結合國家出臺的相關法律法規來貫徹實施，并且要堅持實施求是，一切從實際出發的原則，進而建立健全房地產行業的會計管理制度體系，要體現出一定的科學性、規范性以及合理性。對于制度建設的內容，要加大對財務管理制度、物資采購制度、會計核算制度以及考核評價制度等方面的建設力度，而且會計管理制度要與投資性房地產行業的發展情況和目標相互統一、相互協調。
(二)加大新會計準則的應用力度1.要及時調整會計處理工作，不斷適用于新會計準則的發展需要。要適度改革以往傳統的會計編制制度，新會計準則中已經明確規定了投資性房地產企業的計量方式，建立起完善的企業會計制度體系。2.新會計準則中的公允價值計量方式并不能有效地減緩稅收，但是更有利于資產的管理。加大新會計準則的執行力度，對于投資性房地產企業來說影響深遠。3.房地產會計處理人員要加強對于新會計準則的學習，予以高度的重視，定期進行業務培訓與指導工作，從而不斷提升相關人員的崗位意識、專業水平以及技能涵養等，將新會計準則的工作落到實處。
(三)確保投資性房地產會計管理工作較高的經濟利潤投資性房地產企業在不斷的發展進程中，經濟效益與社會效益的提升是重要的管理保障。在新會計準則中，公允價值計量模式的運用，就是要將投資性房地產體現在企業的各個層面，進而不斷符合資產投資市場的發展需要。投資性房地產企業要在新會計準則的引領下開展房地產投資收益分析活動，擴大并增長資本投資運作效率和回報率。
(四)簡化投資性房地產準則的會計處理程序在新會計準則中，對于符合條件的投資性房地產企業可以采用公允價值計量模式進行后續計量工作。因此，對于效益的盈利或是虧損，都要及時反映在當期利潤中，進而在整體上把握好投資性房地產行業的投資效益情況。對于在投資性房地產準則中出現的相同問題，要進行統一、規劃地管理，降低企業會計處理工作的難度性與復雜性，強化信息的對比程度。
四、結束語
綜上所述，加強投資性房地產準則對房地產行業會計處理影響的分析勢在必行，可以不斷順應投資性房地產行業的發展步伐，提高房地產行業的市場競爭地位，在激烈的行業競爭中始終立于不敗之地，開拓房地產行業嶄新的發展空間。因此，投資性房地產行業的建設任重而道遠，要善于抓住機遇，勇敢地迎接挑戰，不斷與時俱進、開拓創新。要嚴格遵守新會計準則的相關規定，科學合理地選擇科學合理的計量模式，以便于會計處理工作的正常進行。同時，投資性房地產企業要結合企業自身發展的實際情況，綜合對比和考量，進一步規范投資性房地產企業的市場行為，實現房地產行業可持續發展的戰略需求。
參考文獻：
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[2]李丹.淺析投資性房地產處置時的會計處理及對財務報表的影響[J].財會研究，2013(05)：51-52.
投資性房地產范文6
關鍵詞：新會計準則 投資性房地產準則
一、投資性房地產概述
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和后續計量
1、投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
