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房地產消費論文范文1
關鍵詞：文化遺產；保護；地方院校；圖書館
在我國的非物質文化遺產保護中，遍布各地的高等院校是重要的參與者和生力軍，地方院校圖書館該如何確定和把握自己在非物質文化遺產保護中的位置，具有什么樣的優勢和作用？本文試就此略作討論。
一、非物質文化遺產保護和我國非物質文化遺產的現狀
聯合國教科文組織在《保護非物質文化遺產公約·總則》中，對“非物質文化遺產”作了如下界定：“非物質文化遺產指被各群體、團體、有時為個人視為其文化遺產的各種實踐、表演、表現形式、知識和技能及其有關的工具、實物、工藝品和文化場所。各個群體和團體隨著其所處環境、與自然界的相互關系和歷史條件的變化，使這種代代相傳的非物質遺產得到創新，同時使他們自己具有一種認同感和歷史感，從而促進了文化多樣性和人類的創造力?！?非物質文化遺產主要包括：“(1)口頭傳統和表現形式，包括作為非物質文化遺產媒介的語言；(2)表演藝術；(3)社會實踐、儀式、節慶活動；(4)有關自然界和宇宙的知識和實踐；(5)傳統的手工藝?！狈俏镔|文化遺產的定義和主要內容包含了人類文化呈現的多樣性和復雜性。所有的人類文化遺產都具有不可再生性，對其進行有選擇的保護，實際上就是保護人類文化遺產的多樣性。保護與傳承非物質文化遺產，是對瀕危文化采取的“一種記錄、保存、評估、拯救、起死回生、繼續自續、人類共享的一項文化工程”。保護和利用好非物質文化遺產，對于繼承和發揚民族優秀文化傳統，增進民族團結和維護國家統一，增強民族自信心和凝聚力、促進社會主義精神文明建設都具有重要而深遠的意義。
近年以來，國家級、省級、市（縣）級非物質文化遺產保護名錄陸續公布，其數量和類別均非常豐富。2006年第一批公布的國家級非物質文化遺產名錄中有518個項目，2008年第二批又公布了510個國家級非物質文化遺產項目和147個第一批國家級非物質文化遺產擴展項目。僅此可以看出，我國的非物質文化遺產保護工程已取得了很大的進展。但同時我們也必須清醒地認識到目前我國在非物質文化遺產保護方面還面臨著諸多問題，前景不容樂觀。由于我國幅員廣闊、民族文化異常豐富，目前國家和地方所公布的非物質文化遺產保護名錄還遠遠不能涵蓋我國非物質文化遺產的全部。在現代化過程中，人們的生產方式和生活方式都在發生了巨大的改變，文化一體化使得主流媒體和流行藝術普及到千家萬戶，占居了公眾視野，同時也擠占了傳統文化遺產的存在空間。在這種主流媒體的強勢權威下，我們的整個民族，現在都在“自覺自愿”地拋棄自己的民族文化去追求現代化的文化。
二、地方院校圖書館在非物質文化遺產保護中的功能定位
非物質文化遺產保護是一項系統工程，迫切需要集合來自社會的各種力量，通過全社會各團體和個人的努力，才能使我國珍貴、瀕危并具有歷史、文化和科學價值的非物質文化遺產得到有效保護和傳承。非物質文化遺產雖然沒有物質形態卻有物質載體，非物質文化遺產的物質載體包括了與非物質文化遺產相關的實物、文化場所和對其過程記錄的文字、聲音、影像等等資料。這些物質載體與圖書館館藏之間卻有著密切的聯系。將非物質文化遺產進行物質化保護是國際遺產學界公認的一種非物質文化遺產的重要保護手段，而收藏非物質文化遺產的物質載體也是圖書館參與非物質文化遺產保護的一條重要途徑。無形的非物質文化遺產和有形的圖書館館藏就好像一個事物的兩個方面，物質遺產有其非物質性，非物質遺產也有物質性?？偫碓谖覈诙€文化遺產日參觀中國非物質文化遺產專題展時說：“非物質文化遺產也有物質性，要把非物質文化遺產的非物質性和物質性結合在一起。物質性就是文象，非物質性就是文脈。人之文明，無文象不生，無文脈不傳。無文象無體，無文脈無魂。文化文化，文而化之，化而文之，兩者要很好地結合起來?！痹诼摵蠂炭莆慕M織認為的圖書館四項社會職能中，保存人類文化遺產位居第一。在其《公共圖書館宣言(1994)》所賦予的公共圖書館若干主要使命中，即有：提高對文化遺產的認識，促進對藝術鑒賞、科學成就和創新的了解；提供各種表演藝術的文化表現途徑；促進不同文化之間的對話和文化多樣性的發展；支持口頭傳統文化等，上述表述都確認了圖書館保護非物質文化遺產的職能和地位。事實上，圖書館自誕生之日起就把文獻資料作為自己搜集、整理、開發乃至服務讀者的對象。
三、地方院校圖書館在非物質文化遺產保護中的優勢
首先，地方院校圖書館具有非物質文化遺產保護所需要的必要場所。它設有收藏書庫、報告廳、展覽廳、大廳或廣場等場所或設施，可以用于非物質文化遺產的資料保存、宣傳、展示、研究等活動。而且很多地方院校圖書館本身就有豐富的地方文獻資源，并把地方文獻的收集與利用作為其工作任務之一?？梢詾榈胤椒俏镔|文化遺產保護提供最基本的資料支持和幫助，這對非物質文化遺產保護工作的開展極為有利。
房地產消費論文范文2
關鍵詞：房地產需求，分析
近兩三年來，房地產價格成了人們關注的重點，經過2007年底的短暫調整之后，價格就進入了大幅度上漲階段，導致國家在2009年底針對房地產市場不斷出臺新的政策。對于當前的房地產價格，國內學者持有不同的觀點，部分學者擔心我國會重蹈日本泡沫經濟的歷史，認為房地產價格現在處于泡沫狀態，如果放任發展，必將導致泡沫破滅，拖累整個宏觀經濟。筆者認為，一個城市乃至國家房地產價格變動是一個非常復雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經濟環境、城市規劃、人口變動、供求關系等。近期，房地產供應持續增長，建筑成本增長有限的情況下，房地產價格卻出現了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動所致。本文試圖從房地產需求層面上探討一下我國房地產價格大幅變動的成因。
在商品經濟條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系就是供求關系，它是生產和消費之間的關系在市場上的反映。在商品經濟中，價值規律通過價格與價值的偏離自發地調節供求關系，供大于求，價格就下落;求大于供，價格就上升。結合到房地產上看，供求關系由以下兩方面構成：其一、房地產需求：在特定條件下，消費者對某種房地產愿意并且能夠購買（承租）的數量，此種需求數量同樣也要受其價格水平、消費者收入水平、消費者消費偏好、消費者對未來房地產價格的預期的影響。其二、房地產供應：在特定條件下，房地產開發商和房地產擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產的數量，這種供應數量要受其價格水平、開發建設成本、開發技術水平、開發商對未來預期的影響。
一、在我國，房地產需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結婚購房、動拆遷購房、求學就業的臨時性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€定性，其對產品、地域的限定性也比較明顯，對就近的交通、商業、服務、教育、醫療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進程和人口流動的加快，城市規模在不斷擴大，導致基本性需求呈不斷擴大的趨勢。由于房地產需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個性化的居住生活（休閑、度假）的改善等等。其最重要的特點在于：改善性需求、發展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩定性兼而有之，因為改善和發展是一個總的方向，同時也受社會經濟、政策、市場特別是個人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性?？萍颊撐?。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩步提高，是房地產價格穩步提高的基礎。它們涉及到城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮化和人口的發展比較穩定，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。
3、投資（機）性需求：投資（機）需求的部分則不外乎資產保值、房產市場中長期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。此類需求相對來說以投資性的購房置業較多，包括部分個案性的特殊需求，局部也會有投機現象存在。其可變性較強，受政策、市場、金融、經濟等方面的影響較為明顯，也會存在一定程度的泡沫現象。相比較而言，其可控制性很強。從2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發房地產價格快速上漲的首要推動力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來，基本性需求保持穩定發展，而改善性需求比例逐步形成規模。從1996年開始，我國進入了城鎮
化加速發展階段，城鎮人口年均增長超過2000萬，城鎮人口的大量、快速增加將對我國的房地產市場產生巨大的需求。同時，近年來我國家庭小型化趨勢明顯、伴隨婚齡人口持續增
加以及大量外來務工人員進入城市等，都必將形成對了房地產基本性需求的增加，并將在今后一段時期內繼續發揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資（機）性需求當中投資和投機的成分會隨外在環境的環境的變化而發生變化。房地產投資需求是把房地產作為投資或理財對象，通過擁有房地產的方式，來使財產保值增值?？萍颊撐摹７康禺a投資及理財的收益，主要來源于兩個方面，一是房地產用于出租的租金收入，二是房地產買賣價格上漲所帶來的增值收益。相對于消費性房地產而言，房地產投資及理財的風險較大，受到市場波動、利率調整和流動性變化等多種因素的影響，將房地產市場與資本市場更緊密地聯系在一起。在我國居民儲蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產投資已經成為和股票投資一樣的居民投資手段，現階段，一家擁有兩三套住房已較為常見。作為房地產投資的一種特殊形式，房地產投機主要是為了賺取買賣之間的差價。房地產投機的適度存在有利于房地產市場的發展：在房地產市場低迷時，投機者通過購買房地產可以刺激房地產市場需求的增長；而在房地產市場時，投機者通過賣出房地產而增加供給，從而在一定程度上發揮了維穩作用。當然，房地產投機者為追求高利潤而發生的過度炒作行為也會對房地產市場的價格穩定產生一些消極作用，影響人們對未來價格的預期，在一定意義上虛增了房地產的供應和需求。近一年來，房地產價格的不斷大幅度攀升，以投資、投機為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費（投資）者而言，包括人口數量、人口的自然增長情況、家庭結構變動、居民收入狀況、職業情況、教育水平等等。科技論文。另一方面則是就房地產市場環境而言，包括政策環境、市場環境、自然環境等。涉及到的影響手段包括國家相關政策、法律、房產消費稅及其稅率、銀行存貸款利率。應該關注的是，政策環境更多地應該是調控房地產投資、投機性需求，對于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應該以保護為主的。這也是體現政府建設和諧社會，保障房地產市場穩步、健康、規范發展保證。從最近的國家宏觀調控政策來看，無論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過快增長的房地產投資（機）需求。
鑒于我國土地資源的極度稀缺、社會經濟發展水平較快、人口增長短期難以扭轉和人民收入水平大幅提高的實際情況。作為國家相關部門應當注意以下問題：
1、調控政策的重點：
近兩三年來房地產市場經過2007年底的短暫調整之后，價格就進入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠遠超過大部分人的承受能力，由于房地產投資投機賺錢效應的影響，越來越多的人加入到投資投機的行列中來，使得房地產需求在基本和改善性需求沒有大幅度變化的前提下，出現了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長進一步刺激了房價的上漲。如果不加以引導和控制，此種惡性循環將越演越烈。所以，國家的房地產調控政策首先要解決的應該是在保障住房正常供應的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過度投資和投機。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發展的需求之一，其滿足與否關系到社會穩定，人民安居樂業，是城市化進程的極其重要的動力來源。所以如何建立能滿足社會不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應
該切實落到實處。
3、合理引導改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質是基本的權利，是房地產業發展的重要目標，也是房地產業發展重要方向，也是市場發展極其重要方面。
4、嚴格規范投資性需求和控制投機性需求。
基本性需求和改善性需求應該市場需求的主體，而投資和投機性需求則屬于我們市場需求的補充和發展。投資和投機性需求的發生、發展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產市場。同時，如果發展得不好，也容易造成投機泡沫，從而破壞市場，甚至對整個國民經濟運行造成巨大傷害和損失。所以，在當前房地產價格超常上漲的情況下，對于投資（機）性需求我們要特別重視并加以嚴格規范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個月，中央已經在政策、利率、稅收方面有所表現，包括國務院辦公廳的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產市場的發展方向。我們也一定會看到其滿意的結果，那就是房地產市場健康、穩定的發展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻：
[1]、彭大 余晶晶 《我國房地產市場的供給需求分析》（J）經濟師 2009（8）
[2]、于琳芳 《我國現行房地產宏觀調控政策存在的問題與對策建議》（J）
房地產消費論文范文3
1.房地產的概念。在我國所謂房地產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產開發經營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說,一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下:
房地產概念圖
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略,辨別外界環境的發展變化,通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商,首先要對市場變化和需求等做出預先反映,并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系,作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員,不但要熟悉市場環境等市場經濟知識,還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識,以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言,為了達到獲取利潤的目的,公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
房地產營銷策略論文
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父,他提出了最早的營銷4C理論,是現代營銷的基石,4C包括產品、價格、促銷、渠道,從這四點出發,衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中,目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場,將其劃分為較小的細分市場,選擇最有開發價值的細分市場,并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素(4C)所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合,企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動,企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法,分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天,房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代,只有簡單的“房地產”概念,很長一段時間,我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式,而且住宅的建設標準由政府統一制定,造成所有的設計全按標準圖進行建設,形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——
銷售策劃。在這個階段,房地產剛剛走向市場化,大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代,策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論,而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識,開發的項目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實,使開發商認為消費者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高,消費者對居住條件的需求層次日益明顯,房地產市場供應量的增加,導致需求相對減弱及消費者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應賣方市場和消費者理性選擇,開發商認為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等,雖然提升了樓盤品質,但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望,并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身,轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益,各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來,企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務,企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
房地產營銷策略論文
三、房地產營銷策略的現狀
目前,我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客,顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發商的風險,通過商的服務性質,更易于把握市場機會,能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段,實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比,網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本,可以實現零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通,可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產企業的無形資產,有利于消除銷售的地域性等優勢
房地產營銷策略論文
當前,我國房地產市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
進度跟進迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現階段性銷售目標;
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓>！
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
房地產營銷策略論文
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下,隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,這就要求房地產企業積極思考,探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中,需要注意幾個關鍵的因素。第一,項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二,強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性,要求房產設計上要符合消費者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業管理信譽要好,已解決業主的后顧之憂。第三,突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異,可以提高房地產產品的價值,形成競爭優勢,其中產品差異是最基礎的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力,同時要根據項目本身的開發目的確定。第五,積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下,開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前,全國各地的房地產發展都處于期,人們對房地產的需求較大,對于各大房地產商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產市場通過近幾年的發展,已經開始轉向買方市場,所以,根據目前的市場狀況,各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新,這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前,房地產市場競爭日趨激烈,房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識,更是寶貴的無形資產,能強化企業在市場和行業中的地位,并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用,從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優良的品質,適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力,以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中,由于資金的周轉,市場的激烈競爭等問題,導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累,往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終,不是個別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業的競爭優勢;另外,企業往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分,品牌應該注意“內外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質量及服務,做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的,為顧客創造良好的環境,體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”,對于現在正處
于買方市場的房地產企業,應該更加注意與顧客建立良好的關系,與顧客形成互動,展示企業形象的同時,更讓顧客感受到關懷,在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以,從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識營銷。目前,對于大多數消費者而言,他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會,在宣講會前可以進行問卷調查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹,然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題,最后總結以上的內容,達到讓消費者獲得知識的目的。可見,宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時,又宣傳了企業的品牌,提高大眾的認知度,增加購買欲望;同時,對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求, 促使房地產開發商運用新技術,創造新工藝,推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是,企業紛紛提出以環境保護為營銷理念, 以綠色文化為價值觀, 以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”,綠色節能住宅的發展將成為趨勢,也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣,對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先,應該積極與下游供應商進行聯系,由于長期的合作,可以給開發商帶來一定的折扣,減少成本;同時,消費者購買商品房之后進行裝潢,開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料,既為房主提供了優惠,同時會給供應商帶來不少的收益。第二,開發商積極與金融信貸部門進行聯合,前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式,向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作,利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發商進行聯合造勢,形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶,并協助他們辦理相關手續;在現實中,消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務,但是,房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理,導致產生糾紛,這對企業的聲譽影響是很大的。因此,開發商應當注意商品房產品的售后服務,對業主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業公司或委托第三方物業管理, 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境,這是時展的必然,同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的,主張企業提供的產品和服務,不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益,對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了,銷售量和利潤也自然得到提高。
房地產消費論文范文4
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念的營銷活動和營銷過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高?！爱a品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把體育活動引入樓盤銷售。
3、 提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體水平、實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
房地產消費論文范文5
【關鍵詞】中小城市 房地產市場 發展潛力
一、引言
做好房地產開發工作不但能促進我國城市化進程的健康發展，還可以擴大內需，提高人們的生活水平，同時還可以對區域經濟發展產生協調作用。下面就先對中小城市的特點進行分析，然后再對其房地產發展潛力進行分析研究，以便在中小城市房地產開發過程中能鞏固對其有利因素進行充分利用，揚長避短，最大化地促進房地產業的健康發展。
二、中小城市的特點
中小城市和大城市相比，具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。
三、中小城市房地產市場發展潛力分析
（一）中小城市房地產市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調控的逐漸影響下，居民的置房需求會進一步得到釋放。一方面在上世紀50年代是一個生育高峰，造成現今社會上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數量占有很大比例，這些人正處于消費和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會帶來房地產的一個新的發展階段。隨著我國對市場經濟控制力的增強，吸引了一大批國外企業來我國設立區域總部或者研發中心，這些企業的聚集，必然會吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業圈的不斷擴張，則就又為房地產市場的發展帶來了一個新的發展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結構不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現在的人們結婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢，這些都會引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產市場發展分析。中小城市的房地產市場需求大部分都是為了滿足當地居民的住房需求，所以說中小城市的房地產投資需求比較小。如果從建筑形態來看的話，中小城市的住宅項目大多數還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現今隨著人們生活水平的提高，人們的置業周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業周期已經是6～8年，有的更短；如果從價格方面來看的話，中小城市的房地產則具有穩中有升、趨于平穩的特點。一個樓盤從開盤到銷售，其房價的漲幅都不大，更多的時候是處于平穩狀態。甚至有些項目從頭到尾都不用進行價格調整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價格問題，其次才是交通、地段、物業等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非?？欤灰M行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實實在在的東西，所以中小城市的期房沒有現房好賣?？傮w來說，中小城市房地產市場建設項目只要能夠和城市的特點相符合，其發展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產市場發展所面臨的機遇和風險。目前來說，中小城市房地產市場發展面臨的基于主要有：農村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機會成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發商建立自己的市場等。面臨的風險主要有：市場容量??；客戶消費能力低；政策變化比較大；區域風俗習慣比較強等。
四、結語
總體來說，只要抓好時機，認準市場，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。為了能夠最大化地減少風險，抓好機遇，一方面要算準建設周期，最好在一屆領導任期內完成，另一方面就要充分做市場調查，依照當地的風俗習慣和人文環境，做好產品定位以及戶型設計，最好還要進行適當的推廣宣傳，建立良好的商業信用，口碑相傳的效果要遠遠優于廣告的效果。
參考文獻
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房地產消費論文范文6
論文摘要：本文指出當房地產企業出現價格戰時，其競爭戰略選擇應是差異化，該結論為房地產企業進行經營管理決策提供了科學合理的理論基礎，并為房地產企業培育差異化核心能力提出了建議。
房地產業是我國經濟的一個主要增長點。2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，過度需求泡沫得到有效的抑制。進入2009年，房地產業在大量資本的推動下又呈現量價齊升的上漲勢頭，相關部門也再次提示風險。國家采取有保有壓的政策，有利于房地產市場健康發展。面對變化莫測的市場環境，房地產企業如何在新經濟條件下求生存、求發展，必須盡快形成、完善、維護和再創企業的競爭戰略。
1980年，邁克爾波特（M.E.Porter）在《戰略管理》一書中提出了行業內五種競爭力戰略模型，5種力量包括潛在的競爭者、替代品的威脅、供應商的力量、購買者的力量和競爭對手。他認為5種競爭力的合力決定了公司利潤的平均水平和投資回報率，并明確地提出了三種通用的競爭戰略，即價格領先戰略、差異化戰略和專一化戰略。本文通過對房地產企業之間價格戰的博弈分析，認為房地產企業應該采取差異化戰略。
房地產市場價格戰的博弈分析
在價格決策方面，房地產企業間的博弈情形相當復雜，從早期的項目策劃、地塊投標到項目建成后的銷售推廣、售后服務等等，處處都有博弈。關于開發商之間的價格博弈，以前業界曾掀起我國商品住宅市場會不會爆發價格戰的討論。有的人認為前幾年中國的房地產已經存在泡沫，且存在大量的空置商品房，樓價之戰不可避免；還有的人認為商品房不會打價格戰，理由是商品房的流動性差，商品房市場是區域市場，而不是統一市場，胡挺、肖海蓮（2004）論述了房地產企業之間進行價格戰，將是兩敗俱傷；如果建立攻守同盟，這種同盟也異常脆弱。針對我國目前房地產市場的現實情況，下文從博弈論的角度，建立模型來分析房地產企業的經營戰略選擇。
在庫諾特（Cournot）模型中，產品是同質的。在這個假設條件下，如果企業的競爭戰略是價格而不是產量，伯特蘭德（Bertrand，1883）證明，即使只有兩個企業，在均衡條件下，價格等于邊際成本，企業的利潤為零，與完全競爭市場均衡一樣。這便是所謂的“伯特蘭德悖論” （Bertrand Paradox）。
解開這個悖論的方法之一就是引入產品的差異性。如果不同企業生產的產品有差異，替代彈性就不會是無限的，此時消費者對不同企業的產品有著不同的偏好，價格不是他們感興趣的唯一變量。在存在產品差異的情況下，均衡價格不會等于邊際成本。
本文建立如下假設條件：
假設1：市場上有兩個寡頭企業——企業1和企業2，他們調整自己的價格策略以期實現利潤最大化，q1和q2分別是企業1和企業2的需求量，p1和p2分別是企業1和企業2的產品價格。
假設2：di為商品差異性使得消費者愿意多付的價格，pi為實際價格，pi＇為產品不存在差異性時消費者支付的價格。即有：p＇=pi-di，i=1，2。
于是他們各自的需求函數為：
q1=q1(p1＇，p2＇)=a1-p1＇+b1p2＇
q2=q2(p1＇，p2＇)=a2-p2＇+b2p1＇
其中，a1，a2為一個正的常數（價格為0時，仍有市場需求），b1，b2>0為兩個房地產企業產品的替代系數；且當q1，q2
其利潤函數為：
π1(p1＇，p2＇，c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1＇+b1p2＇)
(p1＇+d1-c1) （1）
π2(p1＇，p2＇，c2)=q2(p2-c2)=(a2-p2＇+b2p1＇)
(p2＇+d2-c2) （2）
對式（1）、式（2）兩邊求pi的偏導，并令其為0，可得：
求出兩企業對對方策略（價格）的反應函數分別為：
解上述方程組得最優解為：
為了分析方便，將模型簡化，令ai=0，如果是價格戰的情況下，最終結果將是：p1＇*=p2＇*，即c1-d1=c2-d2。即使c1≠c2，只要d1=d2，也有可能使得c1-d1=c2-d2，即p1＇*=p2＇*，并且此時(p1=p1＇*+d1)≠(p2=p2＇*+d2)。
在庫諾特模型中，當產品為同質的情況下，當c1≠c2時，高成本企業則會被淘汰出局且利潤為0。而在考慮其差異性的模型中，即使c1≠c2，兩家企業有可能在市場中生存下來，甚至和平相處，而且各自不斷創新自己的差異性di，使得d1≠d2，且最終反映在消費者實際支付的價格Pi上。
當在保持房地產實際價格pi不變的情況下，根據p＇=pi-di，則如果房地產企業提高di的價值，則勢必降低pi＇，那么該企業將可能擁有整個市場份額（在不考慮企業生產能力的約束下），而另一家企業則會得到0的企業利潤，最終被市場淘汰出局。于是，競爭在考慮到產品差異的情況下將進入更高級階段，成為另一種形式的價格競爭。同時該修改模型也表明，價格競爭并不是無謂的降低成本、減少單位利潤，同樣需要企業擁有相當的實力，如宣傳力度、影響深度、品牌號召力、技術創新能力、售后服務質量、地理優勢、良好的時機把握等。
基于上述分析以及房地產企業核心能力的構成，可以看出房地產企業的競爭戰略選擇應該是差異化，而在開發差異性房地產產品過程中，要注意以下問題：開發差異性產品必須真正以客戶需求為導向，切忌脫離市場來炒作概念；注意產品的整體綜合質量；善于發揮自身優勢；把狹義的開發觀念更新為廣義的開發觀念，使產品的開發有更廣闊的空間；有足夠的信息量。
房地產企業差異化競爭戰略的培育
（一）把握客戶個性化需求
現代經濟的發展提升了消費群體整體素質和人們的生活品質，同時帶來了生活和工作模式的變化，使得每個人的需求有了新的變化。因此，房地產企業必須以客戶需求為導向，開發個性化的住宅。
具體來說，房地產企業對客戶個性化需求的把握可以從以下三方面著手：第一，把握個性化住宅基本功能需求的變化，包括面積、戶型、結構、實用性等諸多方面；第二，了解個性化居住相關精神文化需求；第三，應該運用現代手段更快、更直接把握客戶需求。如建立客戶（包括潛在客戶）數據資料庫，分析研究需求；通過網絡進行客戶調查，利用網絡豐富的資源，采集需要的數據等都是很有效的現代管理手段。
（二）品牌化經營
品牌與產品異質有著密切的聯系，品牌是房地產企業信譽、素質、服務和文化品位的一種標志，其核心是產品怎樣“特別”。首先，品牌是產品異質的必然產物。因為每個企業生產的產品都與其他企業生產的產品有或多或少的差異，為了體現這種差異，讓消費者便于辨認本企業的產品，企業必須將其產品品牌化，以品牌來標志產品的特殊身份，與其他產品區別開來。其次，品牌本身也是產品差異的重要體現。一個品牌是一個復合體，它反映了產品的市場定位、開發理念、文化以及綜合品質等方面。
實踐證明，優秀品牌是企業獲得競爭優勢的利器：優秀品牌的知曉度和忠誠度能夠為企業贏得市場份額并降低營銷成本；客戶的品牌偏好加強了企業對價格的控制力，從而獲得品牌溢價；品牌信譽有利于開拓市場，進行品牌擴張。因此，企業只有認真制定和實施品牌戰略，才能在競爭中贏得市場，并實現持續長久的發展。
（三）規?；c專業化經營
房地產企業應集中公司的資源從事規?；?、專業化開發經營，在這一過程中逐步形成自己在經營管理、技術、產品、銷售、服務等方面的核心競爭力。目前，大批外資大財團出擊中國房地產市場，整個行業的游戲規則都將隨著外資房地產的涌入而逐漸完善。市場準入規則與開發成本的提高，將使那些資質等級低、開發實力弱的企業成為行業“洗牌”的犧牲品。境內的大型企業之間也需要進行聯合、購并、重組，以加強企業資源的整合，提高企業競爭力。
另外，只有較大規模的企業才有財力和能力吸引眾多高素質人才為其服務，才能聘請優秀的專業機構、專家以保證各個開發環節的質量，從而使自己的產品更富有競爭力。
（四）融入創新意識
創新是差異化概念形成的關鍵，同時又是難度最大的一步，因為它是尋找超越現有產品的突破口，是一種理念的創新。因此，企業需要掌握和研究大量的有關信息，包括客戶需求信息、企業資源信息、開發理念信息等，將它們相互碰撞產生的新的思想火花，再綜合、升華和提煉成新穎的、獨特的概念，抓住理念創新是提升核心能力的關鍵點。
現代住宅理念要求開發商不斷滿足消費者需求的多元化，不斷提高新產品研究開發能力，提高建筑產品的科技含量，在住宅的戶型設計、功能設置、區域劃分等方面充分體現“以人為本”的思想；在規劃、設計和實施過程中要高度重視消費者的健康、安全、環保、綠化、節能、便捷以及個人生活的私密性等，注重新技術、新材料的應用，不懈追求科學合理，充分彰顯產品個性，提升技術創新理念，為提高企業核心競爭力創建技術優勢。
（五）運用現代營銷手段
對于消費者而言，住宅是一種復雜性產品，消費者購買住宅時需要獲得大量的信息，要仔細考慮諸多問題，如：銷售合同的簽訂與公正、產權證的辦理；居住地段是否適宜以及區位價值的判定等。商品提供者提供的信息越全面細致，就越有利于把握消費者的需求?；ヂ摼W的24小時服務方式不但滿足了消費者的這種溝通愿望，而且為賣方提供了便捷的客戶關系管理工具，而這將為銷售者降低銷售成本；網絡營銷傳遞信息的全息性，也就是對產品信息傳遞的真實、準確、完整、全面性，可以滿足消費者的差異性要求，提高其滿意度，并通過滿意的消費者帶來新的消費者，以此形成良性循環。
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