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新規土地管理法范文1
【關鍵詞】農村宅基地 農村宅基地使用權制度 管理
ABSTRACT
This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.
Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：
一.前言
在我國的土地管理政策中，農村的宅基地，主要的是指在農村中，住戶或者是個人將作為住宅基地用地而發生占有，或者是利用的本集體的所有土地。宅基地既包括各種建造房屋占據的土地，也包括已經建好，或者是過去已經占用的土地，同時還將即將用于房屋建造的土地。在我國現行法律政策中，宅基地主要分為三類，已經建立房屋的占用地，建過房屋但已無附著物，不能居住的土地以和準備建房用的規劃地。其中，宅基地的所有權要歸屬于農村集體經濟組織。目前，由于我國的宅基地在制度體系，和分配政策上存在著很多的缺陷，使得我國的宅基地使用分配缺乏規范性，分配秩序混亂。在宅基地的使用分配過程中，受到來自各方面的影響較大，行政力量的干預更是嚴重，使用權的分配制度不嚴格，規范難以貫徹落實，很多地區分配過程中，都是由村干部進行決策，造成嚴重的不公平和不合理現象，不僅僅很大程度的喪失了公平性，也加劇了社會的矛盾。
二.農村宅基地管理現存的問題
宅基地關系到農村住戶和個人的切身利益，其管理是否科學合理將對宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影響，在我國現階段的國情下，農村宅基地雖然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明顯，依舊存在著很多問題。筆者將作出詳細分析。
1.規劃建設實施困難
在農村宅基地管理中，要嚴格遵守我國《土地管理法》的相關規定，在農村中，居民的住宅建設規劃要嚴格遵循當地鄉鎮或者是村里面的建設規劃。在我國現階段，很多村民在修建自己的住房時候，都具有很大的隨意性和自由性，為了滿足自己的需求和個性化的要求，當獲得了房屋建設的審批之后，并開始放線和施工，在房屋建設竣工之后，也不去土地管理機構請求房屋質量的檢查驗收，這使得農村的住宅建筑缺乏統一的規劃，布局顯得混亂，各種土地權屬矛盾不斷出現，嚴重影響到社會的穩定和農村的和諧。伴隨著我國農村經濟的飛速發展，農民生活水平的不斷提高，區域交通網絡逐漸完善，很多農村居民在建筑房屋時候，多會選擇交通便利，經濟發展潛力大的地段，在城市化水平不斷提高的同時，更多的村民會憑借經濟實力或者是私人關系在一些新規劃地區選擇更為優越的地段進行建房，那些經濟能力較弱的農民更多的希望在原地建房。各種因素的影響，使得農村宅基地規劃困難，新的規劃難以貫徹落實，老規化難以廢止。
2.“一多一亂”現象比較嚴重
在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農村村民并沒有嚴格遵守建房規范，同時，在房屋建筑施工過程中，通過各種手段擅自擴大房建建筑面積，更有甚者，在規劃自己將要修建的房屋的同時，用其他的方式將房屋基地邊上，本屬于集體的土地大肆占用，并在這些本屬于集體土地上發展農業，養殖業等，賺取經濟利益。在占用集體土地的同時，也忽視到土地管理部門的等級注冊，既嚴重阻礙了土地管理的規范性，造成了土地管理的難度，同時也造成了很多土地權屬問題的矛盾。
3.亂圈亂占問題非常嚴重
據我國相關的法律規定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農民在占用了基本的住宅建筑用地之外，為了滿足養殖畜牧等需求，在房屋附近修建豬圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜園等，既造成了空間的擁擠，也造成了嚴重的交通阻礙。同時，不利于區域的整體規劃。
4.無節制的占用好地
在筆者多年的農村宅基地管理經驗中，筆者發現，很多有經濟實力的或者還是有私人關系的農民，為了能夠選擇最好最寬敞的地方修建房屋，花費高昂代價占用一些優質土地或者是平坦地，從而造成了很多浪費，比如，村中心很多舊房都浪費，無人居住，村子外部卻大力修建房屋，造成嚴重的土地資源浪費。
5.違法用地查處執法困難
在農村，由于農民修建房屋相對而言投資都比較大，基本上都要花費掉很多的積蓄，而且受到一些傳統觀點的影響，比如房子的面積越大越好，規模越宏偉越好，房屋的結構設計越新穎越好，將房屋視為身份地位等象征，這便使得很多居民在修筑房屋時候，房屋面積經常會突破原有規劃的面積。同時，據我國的《土地管理法》相關的規定，土地監察人員對土地違法行為的制止權，當發生一些土地占用問題的時候，如果沒有能夠實施有效的阻止或者是限制，便只能依照相關的法律規范向法院提出申訴，但這需要一個過程，即使申訴得到貫徹落實，房屋已經建筑完成。在眾多調整的法規中，《土地管理法》剛性最強，但是其中的相關處理懲罰也只是進行拆除或者是沒收，但是沒有違法占用的房屋建筑結構屬于居民財產，要進行嚴格的財產評估，其操作十分困難，容易引發多種矛盾，也使得執法變得更為艱難。
6.村民宅基地私自出租，轉讓出售他人
在我國廣大的農村，由于很多農民的法律素質較低，對宅基地的相關的法律認識不清，多認為宅基地是自己的私人財產，可以進行自由的處理，比如自由交換，買賣，宅基地的交易都是屬于私人的事情，與土地管理部門無關，因此，無需去辦理相關的手續，同時，在很多農村中，村干部的管理水平有限，干部和群眾都對土地使用制度的改革不關心，缺乏熱情，私自將集體土地轉讓，或者是進行出售。造成了土地流失，管理嚴重脫節。
三.加強農村宅基地管理的對策建議
1.大力宣傳土地管理法律、法規
要借助各種傳媒面向社會通過各種途徑和形式宣傳土地管理的法律、法規及規章制度，宣傳土地基本國情，國策，國法，普遍提高廣大人民群眾的土地法制意識。尤其面向鄉鎮領導，要將《土地管理法》列入普法內容的重點進行宣傳，不斷提高各級黨員干部的土地法制素質，對各級主要干部學習貫徹執行土地管理法實行任前考試，任期評議，離任審核，凡考試不通過，評議不合格，審核有問題的干部不得擔任相應崗位的領導職務。
2.提高土地集約利用率
農村宅基地管理要以合理利用土地、節約耕地為原則，結合農地整理和村鎮建設現代化的進程，達到土地的集約高效利用。從長遠看，要結合鄉鎮土地利用規劃的編制，大力搞好村莊用地的整理。經濟實力較強的地方，可以村集體為單位建村民公寓樓；經濟實力較弱的地方則要大力整治空心村，對多占宅基地及亂圈亂占進行清理，從實際出發，區別情況，依法處理。
3.嚴格實施村民建房手續的審批
村民建房手續的審批要在嚴格執行有關法律法規，服從規劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續的條件、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限在各鄉鎮向群眾進行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現的以地謀私，亂收費的不正之風。
4.嚴格執法，加大執法力度
要對繼續違法超占集體土地的人員依法從嚴處理，對仍然違法建房超占集體土地的，必須依法從重處理。一是要按照《土地管理法》規定，該拆除的堅決拆除；二是對不符合農村規劃的建房一律不批，新建房必須和舊村改造結合起來。這樣持之以恒堅持下去，原來超占集體土地隨著有償使用的矛盾緩解，新建房違法戶得到及時查處，舊村改造也有了啟動資金，自然就能加速村莊改造步伐，于國于民均有利。
四.結束語
宅基地的管理關系到農民的切身利益，關系到我國農村土地資源的管理效率。要在分析管理中存在問題的基礎上，采取科學有效的措施，嚴格執法，做到管理的規范化和制度化。
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中國政府日益認識到土地政策問題在實現預期的經濟與社會結果中的重要性。事實上，中國近些年來的土地政策是與這種快速變化的環境相適應的。迄今為止的改革值得稱道，但還不夠全面，在土地政策和實踐方面仍存在一些遺留問題亟待解決。
一、農村與城市土地制度仍然維持著二元性，以及相關的國家對城市土地一級市場的壟斷現象，造成了經濟的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增長
在一個城市以史無前例的速度增長以及城市與農村經濟越來越整合的年代，中國土地政策的一個最重要特征卻是對待城市與農村土地上的一直絕然分割。這兩類土地受制于不同的權利體系并由分立的機構和法規所管理。
作為這一分割的主要結果是，政府成為農地轉變為城市土地的惟一仲裁者，它擁有從農村獲得土地及將之轉換給城市使用者的排他性權力。在現行法律下，所有土地進入城市市場必須首先由城市政府當局進行強制征用，然后通過幾種方式將之再配置給城市使用者。換言之，在土地轉換用途的過程中，不需要在原有的農村土地擁有者和最終獲得土地的城市新使用者之間進行直接交易。無論是土地被作為公共目的、準公共用途還是明確作為私人使用，都是如此。
這一特征以國際標準來看是非常獨特的——在世界上沒有一個主要的市場經濟像中國這樣維持著城市與農村在土地權利、管理與市場上的絕對分割。而且全球趨勢與這一特征正好相反。這些國家日益認識到，隨著城市與農村經濟的日益整合、城市的快速增長、人口與資本的流動，對土地的區別對待將是不合時宜的，其效果是適得其反的。盡管不同類型的土地確實需要有不同的規劃方法和程度不一的規制和經濟干預，但越來越清楚的一點是，將城市和農村土地人為地歸入完全分割的兩類制度體系并不是最好的方式。
近年來，隨著城市化的加速，中國這種區別對待的做法越來越受到質疑。這些關注可以被分成幾個基本方面：
1．對農村土地使用者的不公正對待?，F行做法對農村土地所有者和使用者十分不利，因為它造成他們不能分享自己的土地在城市市場所產生的增值收益。另一方面，他們也不能將自己的土地直接投放市場。與此同時，他們所獲得的土地補償只與這些土地被用作農作時的價值相關，常常只是其農用價值的若干倍，遠遠低于它們在城市被作為他用時的土地價值。這種土地收益分享的極大反差所產生的不公平，已經日益成為社會緊張的來源。
2．城市以無效的方式增長。由于可以人為低價地從農村獲得土地，助長了土地更為粗放利用的投資方式。它刺激了對土地的無效利用，包括強調城市的外延擴張，而不是對現有城市空間進行更有效利用（這一做法又經由現行城市土地制度的特征而得到強化）。在城市周邊對用于房地產和其他商業開發的土地的新需求在一定程度上有人為的成分，因為有現存的廉價農村土地讓他們垂手可得，將這些土地納入賬下何樂而不為呢！在其他條件不變時，這一方式使得設計和實施保護農地的措施很難成功。
3．地方政府對通過土地征用獲得收益以及以其補貼基礎設施投資的過度依賴?，F行做法助長了地方政府對土地強制征用的不健康依賴，因為政府既要依靠它獲得預算外收入，也要以此去補貼發展。
至于受到廣為關注的預算外收入的功能，政府的這塊收入取決于土地在轉讓給城市使用者時——它們常常被用作商業或住宅目的——采取以所謂“市場”（即拍賣）方式出讓的績效。與所征用的土地總面積相比，盡管這部分通過市場出讓的土地比例相對較?。ㄍǔＶ徽?0%－20%），但它們的出讓仍然是地方政府收入的盈余來源，否則，他們只能主要依賴于中央政府的轉移支付和那個在缺乏財產稅制下的十分不發達的地稅體制。
政府征用的大多數土地只是扮演了補貼的功能，它們的定價并未參考城市土地市場價格，因而不具有增加政府收入的目的。這些土地或者被劃撥給其他政府單位用于基礎設施建設，或者以人為的低價供應給工業使用者，在地區之間激烈競爭的環境下，這種方式被地方作為吸引工業投資者的主要手段。國務院第28號文件（《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，簡稱28號文件，下同）試圖抑制這一做法，旨在尋求阻止地方通過低價來吸引私人投資的辦法。它敦促地方要建立最低價格標準，并要對此進行檢查。
4．為腐敗創造了機會?，F存體制助長了腐敗行為的發展——特別是，由于支付給農民的補償與土地做為城市用地來使用的價值之間的巨大差額這一事實，加上從農村獲得的土地只有很小一部分采取公開拍賣的方式，以及許多地方的土地管理（包括土地利用規劃和估價）缺乏透明度和問責，因而在土地領域出現大量腐敗就是不可避免的。
簡言之，城市與農村土地權利的截然分割，以及政府在控制土地農轉非的一級市場上所起的獨特作用，對其他重要的土地政策產生了多重影響，并與之相互交織。
二、強制征地與補償措施的不公平
中國的土地征用政策與做法可以從五個方面來進行全面評估：
（一）目的
在中國的法律中，很少有對政府利用強制性征地權進行征地的目的進行明確的限制。憲法第10款提出，政府為了“公共利益”有權征用土地，但是在隨后的法律中沒有對這一概念給出明確的定義，也沒有對其具體范圍進行嚴格限定。相比之下，在大多數成熟市場經濟中，土地征用法都是在尋求對政府征用權力設置一系列條件和范圍限定。在不同國家，到底設定了哪些條件以及施加了怎樣的限定，存在很大的不同。在有些國家，其法律在公共目的或公共利益的定義下提供了一個準許使用土地的清單。在另一些國家，還為這些條目提供了更為明確的辨識標準和解釋。在大多數情形下，一個共同的原則是，政府只有在市場的運作不能很好地滿足公共需要時，才會動用這一非同尋常的權力。我們也沒有發現有哪一部法律允許政府視強制性征地權為一種獲得土地的常規方式，來達到明確為純商業或工業的目的。
中國這類限制的缺乏，為政府壟斷土地一級市場提供了便利。只要政府是城市新增用地的惟一供應者和分割的城市和農村土地市場壁壘的惟一仲裁者，給予強制性征用的目的一個寬泛的可接受的范圍，在某種程度上就是不可避免的。
（二）補償標準
對有關補償額的不公平的抱怨，常常與支付給農村土地所有者的數額與土地一旦被轉為城市使用后的實際價值的巨大差額有關。人們已經認識到，土地強制征用后所產生的巨額利潤沒有為失去土地的集體和農民所分享。
補償問題的背后是城市與農村土地在權利擁有及它們在市場上的實現能力方面的差異，這一差異是農村和城市土地價值差異巨大的基礎。盡管現在農民在農村土地承包法下已享有對土地的巨大利益，從邏輯上講它應該是補償的目標，但它沒有考慮到土地管理法所設置的補償范式。因此，在缺乏一個有效市場的情況下，以土地承包法所確立的土地權利的“價值”是否能為任何情形下的補償標準提供公正的指導，是不清楚的。
在土地管理法下，土地的價值是根據其在城市的位置來確定的，它與補償的目的無關。相反，補償的標準是與過去三年農業年均產值的倍數相聯。在土地被作為商業用途時，給農民的補償明顯會低于政府從最終使用者那里獲得的轉讓費。土地管理法所規定的目標是要確保維持被征地農民的現有生活水準不變。盡管這一目標從國際通行做法來看沒有例外，但是考慮到城鄉之間的收入和生活水平差距之大且還在擴大，以及這一差距本身有部分還由于城鄉土地市場之間的嚴重分割而得以強化這一背景，這一目標也是有問題的。
（三）補償在集體和農民之間的分配
補償及其多少為適當的問題由以下事實而變得復雜，即在農村土地層面，有三個層次的當事人介入：政府、集體和單個農戶。即便補償的數額在理論上是適當的，也還有一個這些資金是否能到達農戶手中的重要問題。在實際操作中，這一補償有很大部分被集體拿走，并被集體用于投資，這些投資也有可能最終為失地農民提供了可選擇的就業機會。
作為對現行做法所派生出的困難的回應，中央政府了28號文件來敦促地方政府努力改進補償的狀況。它旨在尋求將土地補償集中于農戶手上。它提出，有關的政府應當制定土地補償在農村集體經濟組織內部的分配程序，其基本原則是，“土地補償首先要用于被征地農戶?！?/p>
28號文還規定，補償應該足額到維持被征地農民的原有生活水準不下降，同時還要能支付無地農民的社會保障費用。如果沒有做到這些，省、自治區、直轄市人民政府應當準允增加對被征地農民的土地補償和安置補助。如果土地補償和安置補助的總額盡管達到了法定上限、但仍然未能保證失地農民得以維持其原有的生活水準的話，當地人民政府可以動用土地有償使用費來對他們進行補貼。不過要注明的是，它只是允許城市地方政府提供更好的補償，它并未要求他們必須這樣去做，盡管有些城市地方政府可能會作出回應，而另一些地方政府卻可能會不予理會。
（四）補償因土地的用途或類型而異
與變化相關的另一個受關注的問題是：補償的數額是如何決定的，它取決于征地的目的。土地管理法設置了補償的最高限，但允許在這一限額內有一個變化幅度。這樣，地方政府在決定不同情形下的補償時，采用了明顯不同的尺度。在有些情形下，它允許受影響的農村社區與地方政府就補償額進行談判，期望以此來避免因補償不當在一些地區已經發生的普遍不滿。在一些情形下，正如第三部分的案例研究所表明的，補償的水平與土地的最終使用相聯系。例如，當土地被行政劃撥用于基礎設施項目時，將導致補償水平相對較低，而當同樣的土地被用做商業使用時，其補償就可能較高。一旦補償因征地的目的不同而異時，公平對待土地擁有者的原則就可能會變味。
盡管有關補償的爭論大多集中于農地上，還有其他一些重要領域也需要予以再審查及在法律上進行改革：在城市地區，早在有土地管理機構之前，土地就已被事實上的土地占有者合法持有。他們所持有的土地沒有完整的法律文本，當他們的土地被征用時，主要是對其建筑而不是土地（或土地使用權）進行補償；土地管理法沒有明確給出，當擁有土地使用權的城市土地被征用于公共福利時，其補償的標準如何；法律只是簡單地表明使用者應該得到“合理”補償；有些集體農地被農村集體組織拿走，且已變成了集體建設用地，在這種情形下，農民獲得的補償一般不超過轉為城市建設用地；有些類型的農村土地被明確地排除在土地管理法的標準之外，包括林地和草地；對中、大型的水土保持或水電項目，國務院設置的補償水平一般較低，且游離于土地管理法的標準之外。
（五）征地過程
為了確保強制性征地的公平性，或者至少被認為是公平的，有必要設置透明的程序，以允許相關當事人有機會參與征地事務的談判，并讓他們得到相關的信息。中國1998年修訂的土地管理法比以前有了更高的透明性，它要求地方政府必須將安置計劃公開，以接受集體組織及生活于被征土地上的農民的評議。然而，值得注意的是，它只是發生于征地已經被認可之后——沒有明確要求在征地之前要聽取集體或農民的建議以及給予他們對建議作出反應的機會。
2004年，國土資源部了關于國土資源聽證的新規定，它要求當基本農田被轉為非農使用時，必須舉行聽證，以及在發生其他征地情形時，相關當事人必須被告知：他們有權在補償標準和安置方案被認可前對其進行聽證，且這一聽證必須在向被征地當事人發出通知后的5天內舉行。28號文將這一規定又向前推進了一步，聲明在征地方案被批準之前，其征地目的、位置、補償標準、安置措施都應當告知被征地農民，對即將被征土地的現況調查結果也應得到農村集體和農戶的確認。
簡言之，改進征地程序的努力從集體所有者和農民方面都已經邁出了重要步驟。然而，還有必要對相關規定作出進一步的修正，更重要的是，有必要對相關當事人——土地所有者和農戶進行能力建設，以使他們切實利用這些程序來保護自己。
三、農民對土地的權利一直處于相對弱勢，致使他們容易遭受不公平的對待，由此也制約了他們參與經濟增長的能力
集體管理者和農民在補償分配上的問題必然會引致更為寬泛的問題——即農民土地權利的繼續相對弱化。
土地政策在過去20多年變遷的一個脈絡是，使農民的土地權利得到不斷增強，因為政府認識到，確保農戶對土地權利的穩定是糧食安全和農業增長的關鍵條件。農村土地承包法的起草及其相關政策的制定就是在這一原則指導下達成的。
另一方面，這一原則和愿景迄今還只有部分得到了實現。農民的權利仍然受到制約，且由于一系列的影響而受到損害，這里面既有權利實施的困難也有對權利本身的重大限制。我們已經在強制征地情形中看到了這一點，在確保公正對待相關土地使用者的程序和法律保障上也常常存在相當大的限制，至少在做法上是如此。
這類問題也見于農村土地承包法中對土地再調整的規定。保護農民免受集體對土地的再調整所產生的不穩定，是新法的一個核心目標——也就是說，再調整的做法是與新法賦予農民的土地權利不一致的。法律在阻止在大多數情形下集體對土地進行再調整的做法方面邁出了重要一步。
盡管法律在總體框架上取得了進步，但是在權利保護方面還是設置了一些重要的資格條件，由于法律起草上的模糊性和對例外情形的解釋定義過松，這將容許地方在實際操作中仍然作出大大超出例外情形的規定。例如，在法律中仍然允許在“特殊情形下”對土地進行再調整。由于這一例外情形的原則可能受到地方青睞，在缺乏對“特殊情形”給出非常明確和狹窄的定義時，就存在地方將之作出過寬解釋用于支持更為寬泛的土地再調整的危險，從而與新法精神所期望和所考慮的目的相違背。
關于這一點，我們可以再度在征地后的補償分配情形中找到例子。在有些地區，集體已經將“部分集體土地被拿走”作為進行再調整的借口。因此，為了對被征地進行補償，集體組織采取的做法是，通通減少村內所有農戶的土地，而不是專門針對那些受征地影響的農民，也沒有考慮他們對土地所作出的任何改進或投資。這一做法的危險性在于，它將繼續被當作農村土地承包法下的一種“特殊情形”而予以寬恕，除非受到專門的制止，它將對土地制度的穩定性產生損害效應。
在關注農民土地權利的性質這一比較大的問題時，作為其中的一個分支——單個農民與集體之間的關系問題，也是如此。由于在集體層面缺乏相對透明和可問責的治理結構，在集體管理者作出影響農民土地權利的決策時，承包土地的農民也很難確保集體組織的這一決定是否明智。在這一框架下，很顯然會有濫用權力和腐敗的可能性。
研究表明，有關土地管理法和農村土地承包法下的農民權利，農民對這些權利的知識仍然很缺乏。其實施迄今也沒有建立任何易于利用的流程，以使農民可以對任何侵犯他們權利的行為進行抵制，或是以此來挑戰集體土地所有者的行動?？傮w而言，在農村土地承包法下發展詳盡的實施規定的進展非常緩慢。
四、地方政府對土地轉讓收入及土地相關融資的過度依賴
政府對土地一級市場的壟斷，刺激了地方政府嚴重依賴土地轉讓所形成的收入，用以補充正常的財政預算資金和城市擴張所需的資金。同時，地方政府也日益依賴于通過土地儲備方式把征用的土地用作抵押物來獲得銀行貸款。這兩種做法均刺激了地方政府冒著潛在風險去積極征用農地，造成城市以不合理的方式增長。
地方政府來自于地方來源的收入有兩個核心部分。一部分是預算收入，它是由地方政府從各種費、稅形成的收入，其中有部分直接來自于土地和不動產。另一部分來自于地方政府的預算外收入，其中很大一部分與土地及房地產活動相關。
對土地和不動產的征稅、收費受限于這些稅費制度本身的缺陷，且十分復雜。它們或者只對交易環節征收，或者是設立的固定稅，且常常以成本為基礎進行評估，與當前的資產市場價值無關。因此，它們無法為地方政府提供有力的以資產為基礎的財產稅。在許多國家，這種以市場價值為基礎的財產稅是地方政府財政收入的主要來源。在中國，考慮到很大部分家庭并沒有對他們所占有的住宅資產支付任何稅，形成這一例外的格局也就不言而喻了。
另一方面，地方政府的預算外收入非常龐大，且有很大部分來自于土地儲備部門的利潤。在許多情形下，來自這一來源的預算外收入可能等于甚至超過地方政府的總預算收入。
國家壟斷土地供應，地方政府過度依賴開發土地獲取財政收入，使地方政府卷入這一幾無風險、但同時也是一個充滿投機活動的領域。地方政府的巨大可能風險包括，他們并不處于決定土地最終需求的位置，他們受制于利率的波動，尤其是事實上地方政府設置的土地儲備和開發機構是按土地的“市場價值”評估所發生的巨額借貸。駕馭財產市場的規則受到地方政府的激勵而發生極大扭曲，無論從機構層次還是個人層次都是如此，它鼓勵了農村/集體土地盡可能地轉化為城市/國有土地。
地方政府收入來自于這一領域的收入所具有的潛在易變性，由于影響市場需求的因素一旦發生重大變化所帶來的這一收入的可持續性，用于擴張的土地資源的有限性，以及利率的波動，這些要進一步關注的領域都明顯超出了地方政府的范圍，但對它們的行為卻具有潛在的影響。此外，考慮到盡管財政預算資金和預算外資金要受到檢查與監督，但預算外資金的管理和開支卻缺乏審核和透明度，以上所述的政府行為極其可能風險就是可以理解的了。
五、減低農田流失率的困難
城市的快速擴張日益加深了對中國農田流失的擔憂。這一擔憂由于中國的可耕地比例相對小以及國家長期堅持承諾要實現糧食安全而進一步加深。
為了回應這一趨勢，中央政府對農地的轉用已采取了一系列限制措施。1995年設立“基本農田”作為需要專門進行保護的農田。按照法律，這類耕地最低不得低于可耕地的80%；在某些地區，基本農田已占到農地的85%－90%。28號文重申了不允許將這類土地進行轉用的嚴厲措施，即它是不得逾越的“紅線”，并再度強調了基本農田對于中國糧食安全的重要性。
土地管理法（第31－42條）為了對所有農田提供保護，而設立了控制轉用的法律規定。所有可耕地在用于其他目的時，必須要有其他類似規模和質量的土地來替代它。不允許有農田的凈損失，且只有在符合規劃指標時農田才能轉換為其他使用。此外，在以下幾種情形下的征地要得到國務院的批準（第45條）：（1）占用基本農田；（2）耕地在35公頃或以上；（3）其他土地在70公頃或以上。
農田轉用的計劃指標是于1997年設定的，它涵蓋了13年的用地計劃，直到2010年。指標由省級及省內各級設定。但是，在有些省，農田轉用速度非常之快，有些省及省以下單位已用完了分配給它們的指標。超過指標的面積要么從其他地區通過指標的交易來補足（允許在省內異地平衡但不允許在省之間進行指標的平衡），要么通過土地整理來補足。土地可以通過破產的鄉鎮企業、河堤或村邊地的整理來完成。也可以通過將廢地或未利用地投入使用來實現，其辦法是，權利持有者在3年內未用，其土地將被收回，或通過土地集中的辦法來實現。
上述做法都在28號文中被明令禁止，且要嚴格實施（“嚴重的要進行調查和提請訴訟”）。28號文將地方政府的最終征地批準權予以收回，將之放到省級水平。意在讓沒有直接的經濟利益的一級來決定土地征用的審批。28號文還力圖確保規劃的更有效利用，通過嚴格預審來阻止那些沒有合適計劃指標的項目上馬，還宣布那些2004年已超過指標、又無法交納土地整理費的單位，分配給它們2005年的指標將被延遲。
政府對農田轉換實行從緊的管制的努力源于國家看待這一問題的重要性。留待觀察的是，新近的這些措施在多大程度上是有效的。如果不采取根本改變促進現階段城市快速擴張的經濟激勵結構，就很難抑制各地采取各種規避管制的措施。
六、土地法律框架不完整
總體而言，中國近些年在界定土地使用者與國家的權利及責任方面所進行的改革已取得進展，盡管是沿著城市土地和農村土地兩個軌道分別進行的。1982年的憲法是將中國的土地歸為兩種不同制度體系進行管理與利用的起點，它確立了城市土地歸國家所有，而農村土地由集體所有。1988年的憲法修正案明確了土地的使用權可以依法轉讓，因此確認了土地使用權可以從土地所有權中分離出來。
對于農村土地，國家強調的是，通過增強農民對其所耕種土地的承包權的穩定性，來刺激生產率的提高、增加投資和促進社會穩定。盡管仍然維持著集體所有制的框架，但通過采取一些法律措施還是逐步強化了農戶在這一框架下的地位。1998年修訂的土地管理法向單個農戶提供了30年的承包權，并要求以書寫的、登記文本形式對土地權利予以確認。這一改革經由2002年的《農村土地承包法》得以加強和深化，這一法律實質上將農戶的土地承包權上升到物權的地位，按照這一法律，向農民提供的這些權利至少應該在30年內保持不變，而且它實質上還取消了集體對土地進行調整的權力，除了幾個限制性情形外。這一法律還允許合同持有者以其土地權利進行某些交易，同時它還明確阻止各種專斷或終止合同的不公平做法，以對土地承包人的權利進行更有效的保護。在城市土地方面，土地由國家所有，不過城市土地使用權市場的法律基礎已經正式確立。新近起草的物權法草案考慮到要整合迄今已經取得的法律進展并將之予以擴展。現在起草的這部法律一旦被采用，它將是中國邁向通過界定與強化產權以支持經濟成長和社會穩定的重要一步。
除了界定和強化土地的產權外，過去20年的改革也在努力尋求更有效的機制、激勵和許可來刺激土地在競爭性使用間的更合理配置。中央政府對于城市快速擴張導致農地大量流失給予了特別關注。政府設置了許多限制土地轉用的措施，包括設定“基本農田”作為專門用于土地保護的比例；在土地管理法中設置了各種控制措施來確保農地不再凈減少；對省級和省以下各級政府設定農田轉用的計劃指標。
與此同時，也得承認仍然面臨一些嚴峻的挑戰，而且要應對這些挑戰還受到一些因素的嚴重制約——比如管理土地的制度和法律框架相互矛盾且支離不全。
1．涵蓋面存在差距。意即，一些重要的活動領域缺乏由明確、適當的規則和程序提供的指導。目前還缺乏一個規制土地儲備的框架。無論是對土地儲備部門還是更為一般的金融部門，這都會造成十分嚴重的風險。在《農村土地承包法》下，關于抵押的法律也是不完整和不充分的?！掇r村土地承包法》中的許多表述過于寬泛，缺乏實施條例。對目前集體建設用地的現行做法實質上還缺乏一個法律框架。適用于城市財產抵押的法律存在混淆和重疊。與此相關的要關注的一點是，目前缺乏規制土地收益權質押貸款的政策和法律。
2．權利、責任和權力的不明晰。由于對負責土地管理方面的不同機構在功能上的不明確和不一致，導致不同機構的當事人和他們的人在扮演各自角色時的不確定性。
3．規章過多，導致不必要的、重復的官僚程序，造成極高的交易成本和潛在的尋租行為。
新規土地管理法范文3
【關鍵詞】農村宅基地；宅基地管理
當前，隨著國家對社會主義新農村建設步伐的日益加緊，農村土地管理中的宅基地出現越來越多的問題，而這些問題因為直接關系到農民的生產生活而又影響到農村的社會穩定，進而阻礙新農村建設的進程。下面，筆者將結合實際談談一些看法：
一、存在的問題
作為土地管理中最基本的宅基地管理近些年雖然在保障農民權利、加強耕地保護方面起到了積極的促進作用，但隨著社會的不斷發展，農民生活觀念的不斷變化，一些新的問題層出不窮，主要表現在：
（一）“空心村”流轉問題
因農村普遍存在農民進城打工、經商以及子女赴省城上學等人口流動現象，大批空閑宅基地導致“空心村”問題。而“空心村”問題又將直接導致土地資源的浪費，并從一定程度上引發農村社會的不穩定因素，這將嚴重違背社會主義新農村建設的初衷。所以要加強對空閑宅基地的管理，做到開發合理，流轉合法。從而達到維護農民權益，保護國土資源的目的。
（二）一戶多宅問題
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，因此對多宅、多占的違法占地應一律予以拆除。同時嚴格宅基地申請條件，對不符合條件的、不符合規劃的不應予以審批。
（三）城里人購買宅基地問題
1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，對城里人購買宅基地的，應要求退還所購土地。
（四）使用權秩序混亂問題
現行法律對宅基地的使用限制較多，但明確賦予宅基地使用權人的權利較少。對于宅基地使用權的一些基本權能，如占有、使用、收益等，都未做明確規定，對于宅基地使用權人的處分權規定幾乎沒有。這不僅不利于使用權人有效利用宅基地，而且易導致鄰里之間的糾紛。更為突出的一個問題是，依《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，但法律并沒有禁止房屋的出租、出賣，包括繼承，導致了宅基地使用權轉讓秩序的混亂，宅基地非法進入房地產市場的行為，更是嚴重干擾了土地市場秩序。
二、出現問題的原因
1.農民思想觀念陳舊，法制意識淡薄
在調查中發現，隨著經濟的不斷發展，農民建房熱情普遍高漲，農村住宅的質量、規模和數量成為衡量村民財富和身價的重要標志。盡管近幾年老百姓對宅基地的審批制度有了一定的認識，但是農村的土政策使得農民不能依法逐級報批，還是按照過去的老方式申請宅基。國家規定夠條件的農戶可以無償取得集體土地使用權建住宅，但是一些村干部仍然把持著宅基地的審批權，以此作為“搖錢樹”，越權批地、違法批地。農民的法律意識不強，不管手續是否合法，只要交了錢、占住地就吃了“定心丸”，即使違法也要去建住宅。
2.布局散亂，規劃未能統一
按照相關要求，有些地方制訂了村莊發展規劃，但大部分村鎮存在觀念老化，缺乏整體的、長遠的考慮，規劃存在不完善，管理機制不健全，導致宅基地布局零散，土地低效利用。加之一些農民對農村稅費改革中取消建自用房收費的認識不足，村莊相應地占用耕地外擴、村內老宅基閑置、宅基地零散無序，隨處占用耕地建房現象日益嚴重，村莊規劃嚴重滯后，宅基地安排難以做到規范、有序、科學合理的布局。特別在建設社會主義新農村的今天，村鎮基礎設施建設需要占地、公共事業需要占地、農村人口增長需要批劃新宅基，而在不占用耕地的前提下，這些過期的規劃已經不能適應當前城鎮建設的快速發展。
（三）違法占地，執行缺乏力度
可以說，農村村民違法用地是宅基地管理混亂的主要問題。表現在：一是未批先建、少批多占現象較普遍。根據現行法規政策，宅基地分配與集體經濟組織成員身份密切相關，具有無償性、無期限性特點，許多村民受經濟利益驅使，未批先建、少批多占住宅現象比較嚴重。從前幾年土地登記中看出，土地審批很大部分是未批先建，然后再履行補辦審批手續；部分用地戶實際占用面積基本上超出批準面積。二是“一戶多宅”、建新不拆舊，宅基地閑置率較高。長期以來，由于宅基地管理粗放、松散，很多村民在建新房的同時，原有的舊宅基地雖然與村里簽訂了拆除協議，但因監管和處罰措施不到位，建新不拆舊現象仍很普遍；再受經濟、環境等因素的影響，率先富裕起來的村民紛紛到交通便利的地方搶建住宅，形成了村內舊房無人住，村外新宅不斷建的空心村”現象。三是宅基地私自非法轉讓現象時有發生。法律規定，宅基地轉讓只能在本集體經濟組織成員之間流轉，不能向非集體成員轉讓。但外地進城務工人員及部分城鎮職工到“城中村”、“城郊村”購買宅基地的現象大量存在。四是在土地管理上，上下信息不暢通，缺乏行之有效的空閑宅基地退出機制，加上沒有賦予執法監察人員強制性執行權力，對土地違法案件的查處和執行難度不斷增大，執法過程流于表面，執法力度往往出現“疲軟”，導致對多占多建、亂建亂轉等違法行為的責任追究過松過軟，對一些鄉（鎮）干部及村干部、越權劃撥土地的監管履責不到位，違法建房形成惡性循環。
三、今后的努力方向
農村宅基地管理作為當前深化社會主義新農村建設的一個重要內容，要始終堅持以合理利用土地、節約耕地為宗旨，切實維護好農民的權利，保護好國家的土地資源。今后的工作中要努力從以下幾方面著手：
（一）加大宣傳，珍惜土地
近年來，國土部門在各鄉鎮進行了法律宣傳，農民對土地管理常識也有一定的認識，但是真正運用法律保護自己合法權益的意識依然淡薄。我們應當在過去的基礎上加緊采取各種方式方法，一是結合4.22地球日、6.25全國土地日、12.4全國法制宣傳日等有利時機，按照“貼近實際、貼近群眾、貼近生活”的宣傳工作方針，通過出動宣傳車，制作宣傳標語，發放普法書籍、宣傳圖畫、各種宣傳資料，在全縣各村巡回宣傳。二是利用各鎮農村大集，開展法律咨詢服務。三是充分發揮電視臺、報刊等新聞媒體的強大宣傳功能，開辟國土資源管理知識專欄。四是每年定期舉辦各種類型的法制培訓班，加大對村“兩委”成員的培訓力度，使其成為農村土地管理的明白人。五是采取群眾喜聞樂見的形式，編排國土資源法律、法規節目進行廣泛的宣傳教育，努力做到保護土地資源的觀念家喻戶曉，深入人心。從而提高廣大農民尤其是土地干部合理用地、依法用地、集約用地、節約用地的思想觀念和意識，為切實保護耕地、保護農業資源提供思想保障。
（二）規范管理，嚴格制度
深化土地使用制度改革，集約利用現有的鄉鎮存量建設用地。一是要規范農村宅基地申請報批程序，對農村村民需要申請宅基地和經依法批準的宅基地，要在其所在地的集體經濟組織或村民小組張榜公示。二是要加強農村宅基地初始、變更登記工作，加強農村宅基地檔案建設，實行動態登記，電子管理的模式，充分發揮地籍檔案在農村宅基地監督管理上的作用。三是要嚴格執行宅基地申請相關規定，按照“一戶一宅”的要求，堅決貫徹宅基地面積規定標準。對于以往一戶多宅和宅基地超占部分實行有償使用制度；對以前未批先建又不符合相關要求的，按照土地管理法第77條的規定予以拆除，恢復土地原貌；對建新拆舊的，規定由村級組織每年收取宅基地有償使用費，直到履行拆除義務為止；對新審批宅基地屬于遷建性質的，在新審批前，由申請戶與村委會簽訂定期拆除協議書，并收取一定數額的保證金；對非法買賣宅基地的，不為其辦理過戶手續，杜絕或減少非法買賣宅基地的現象發生。
（三）合理規劃，科學布局
要以節約用地為原則，因地制宜地制定農村建設規劃，合理確定不同用地類型規模，科學規劃功能分區，避免盲目擴張，力求集約用地。同時，結合社會主義新農村建設的總體要求，在不違背相關法律法規的情況下，科學制定適合本地農村宅基地發展的村莊建設規劃，提倡各地結合實際，統一設計，統一標準，創造農民集中成片建房、節約集約用地的平臺。一是由專業部門根據本地經濟的發展情況，本著節約、集約土地的原則，將工業用地、商業用地、生活住宅用地和耕地集中區片進行詳細的規劃，形成一定的集聚規模；二是結合新一輪的土地利用總體規劃，向村莊集中型推進，推行老村改造和建設農村中心住宅小區的新規劃，盡量避免或減少占用耕地建住宅；三是對待遠離城鎮、經濟基礎較差、人口少、面積小的村莊，在有必要時可以撤村或并村，集中起來建設中心村；四是，對農村中小型養殖場集中規劃，建立統一的養殖區來發展農村小經濟支柱形產業，改變養殖和住宅混在一起的臟、亂、差局面，使村容村貌得到根本性的改觀。從而使土地規劃和農村規劃有機結合起來，形成一套科學合理的運行機制。
（四）加強監管， 規范秩序
宅基地管理中出現的大部分問題，如上所述的無規劃、違法占地、流轉秩序混亂等，又比如在執法、監管上的不力、缺位等問題，都是因現行宅基地法律法規未能健全所導致。因此要面對新形勢下的新情況積極研究，加強立法，對已經出臺但未能得以實質性執行的法律法規要進一步加大力度，確保宅基地管理走上科學規范的軌道。做到：一是建立宅基地管理動態巡查和監管制度。鄉鎮國土所和村民委員會是宅基地動態巡查工作的實施主體，對動態巡查負直接責任，二者既要各司其職，又要密切配合。切實做到對宅基地違法、違規行為，早發現、早制止、早報告、早查處，建立動態巡查和監管長效機制；二是建立土地執法監管網絡。建立以政府為統一領導、國土資源部門牽頭，各部門齊抓共管的土地管理工作新格局。要進一步完善國土、公安、司法、城建、電力、水利、紀檢監察等部門協作辦案制度，形成土地違法案件查處的橫向聯動機制和執法合力，提高結案率和查處到位率。落實工作責任，構筑縣、鄉、村三級土地執法監管網絡。三是設立土地協管員，落實人員和報酬，建立規章制度，對違法線索實行有獎舉報，要充分發揮好村民自治組織在宅基地管理中的作用，筑牢“第一道防線”，力爭把土地違法行為消滅在萌芽狀態。
參考文獻：
[1]趙莉. 諸城市農村土地流轉問題研究[D]，中國農業科學院碩士學位論文，2009.
[2]百度百科 /p-77087024 5120.html.
新規土地管理法范文4
關鍵詞：土地利用規劃；增減掛鉤項目；預審管理
2013年是實施“十二五”計劃的關鍵之年，規劃工作要以科學發展觀為統領，以加快轉變經濟發展方式為主線，緊緊圍繞保障發展、保護耕地的“雙?！狈结槪凑照案呶磺筮M，加快發展”的工作要求，進一步強化土地利用規劃管理，而其中規范增減掛鉤實施行為尤為重要。
單就重慶而言，相關管理部門要嚴格遵照《國土資源部關于印發》的通知》（國土資發〔2008〕138號）、《國土資源部辦公廳關于加強城鄉建設用地增減掛鉤試點在線監管工作的通知》（國土資廳函〔2011〕975號）、《重慶市城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法（試行）》（渝國土房管發〔2010〕180號）、《重慶市國土房管局關于穩步開展城鄉建設用地增減掛鉤試點工作的緊急通知》（渝國土房管發〔2011〕127號）、《重慶市城鄉建設用地增減掛鉤試點項目區實施規劃編制技術要點（試行）》等規制，做好具體的實施工作。
--！> 一、進一步強化土地利用規劃實施管理
（一）土地利用總體規劃在土地管理中的作用
土地利用總體規劃工作的優劣的影響非常明顯，也是非常重要的一項工作，從國家層面解讀，是政策制定的基本依據之一，從工作本身來解讀，它是對土地進行綜合化管理的關鍵，也是對土地用途合理分配的重要參考依據和標準，同時，從法律和法規的層面來看，它也是保證城市用地有序健康發展的重要措施之一，是實現土地社會經濟發展必不可缺的方面之一，是實現城鄉規劃的基本起點和落腳點，更是實現十二五規劃的重要一環。
（二）土地利用總體規劃的審批
根據《土地管理法》第二十一條規定：土地利用總體規劃實行分級審批，市、縣（區）級土地利用總體規劃報省政府審批，而鄉鎮土地利用總體規劃可以由省政府授權的設區的市、自治州人民政府審批。土地利用總體規劃一經批準，必須嚴格執行。
（三）土地利用總體規劃的實施管理
1、進一步提高規劃實施法律意識
當前在規劃實施中廣大干部，特別是基層領導干部，依法實施規劃意識淡薄重規劃編制輕規劃實施的思想依然存在，在工作中不重視土地利用總體規劃的宏觀調控作用，不明白是土地利用總體規劃，指點“江山”，特別是在當前經濟高速發展，在招商引資中不考慮規劃，隨意承諾提供土地。
而因項目選址不符合土地利用規劃，需調規，而且有的項目還占用基本農田，無法按時提供土地，給投資商造成經濟損失影響招商投資環境，造成社會的不和諧。所以，我們要清醒認識，特別是我們基層國土人員，更應該提高認識，要有政治敏銳感，要有自我保護意識。
2、規范土地利用總體規劃調整行為
土地利用總體規劃一經批準就具有法律效力，我們不能隨意調整。確需調整和修改的，必須報原批準機關批準，這是《土地管理法》明文規定的。在此必須注意兩點：一是除法律規定允許占用基本農田的項目外，其余的規劃調整一律不得占用基本農田，二是必須依法完善相關手續，并將調規相關資料報相關部門備案。
二、嚴格規范增減掛鉤項目實施行為
（一）統一思想認識，進一步明確掛鉤工作的指導原則和重要意義
總的來講：掛鉤工作要以落實科學發展觀、構建和諧社會為統領，堅持以改善農村生產和生活條件為目標，以優化用地結構和節約集約用地為重點，以保護資源，保障權益為出發點和落腳點，充分認識掛鉤工作的重要意義，統一思想認識，明確指導原則，嚴格規范管理，扭轉片面追求周轉指標規模等傾向，防止大拆大建，強行拆遷，拆而不整，侵害農民權益等行為發生。
“雙掛鉤”工作是當前和經后一段時間國土管理上的一項重要工作，它不僅是成片推進新農村建設的重要手段，也是解決我市年度用地計劃和規劃用地指標嚴重不足的重要措施。
（二）審查主要內容及要求
1、資料完整性
（1）項目區實施規劃文本、項目區土地利用現狀圖（2012變更）、土地利用實施規劃圖、城鎮實施規劃圖（紙質需區縣規劃部門蓋章）一套；（2）項目區基本情況表一份；（3）項目區建新、拆舊拐點坐標標準EXCLE或文本格式電子檔一份；（4）申請項目區審批和申請下達周轉指標的報件資料；（5）拆舊地塊權屬證明材料、協議書；（6）拆舊復墾項目入庫備案通知書、或測繪審查意見；（7）資金承諾證明。
2、文本審查要點及要求：（1）基本情況表：須按照備案要求表格式填寫。（2）關于建新、拆舊區。
拆舊來源：已驗收、已入庫備案、或已通過測繪審查的復墾項目。拆舊規模大于建新規模，拆舊復墾新增耕地大于建新占用耕地面積。疊加土規，核實布局，特別注意以下幾點：
第一，拆舊地塊不能布設在有條件建設區內；第二，城鎮建新地塊應優先布局于允許建設區內，特別是中心城區有新增城鎮工礦的，應在新增使用完后才能布局于有條件建設區；布局于有條件建設區內的，須保證城鄉建設用地不增加、允許建設區規模不增加；城鎮建新區應在城鎮規劃范圍內布局；第三，中心城區布局的城鎮建新地塊應是非經營性用地；第四，項目應安排5%的周轉指標用于農村建新，并明確用途；第五，核實減少的城鄉建設用地指標是否大于等于新增的城鄉建設用地指標。
（3）地塊詳情：每一個拆舊地塊中應分清農村居民點、工礦廢棄用地、其他建設用地面積；每一個建新地塊應分清位置具體用途，占用耕地和占用耕地質量情況。在文本中對拆舊地塊匯總說明，建新地塊分城鎮和農村匯總說明，在附表中表達清楚每個地塊詳情。
3、掛鉤周轉指標使用、歸還計劃
要求按照區縣計劃使用情況和實際復墾安排，進行制定。
4、安置補償方式
方案中應詳述拆舊建新地塊涉及農戶的安置方式，明確需要貨幣安置、住房安置的戶數和人數；需要住房安置的，應明確安置住房面積標準。
5、關于資金分析
（1）參照《重慶市國土房管局關于調整地票價款分配及撥付標準的通知》（渝國土房管發〔2011〕170號），對拆舊區以及農村建新區的投資費用進行計算，對土地增值收益進行測算，提出增值收益及時全部返還農村和農村集體經濟組織。
（2）城鎮建新費用不填入項目區基本情況表資金預算總額內，但應納入文本分析投資總額。
（3）闡述清楚先期投入拆舊區以及農村建新區的資金籌措渠道及資金量。
（4）編制總體資金平衡表和典型農戶收益情況平衡表。
6、權屬調整
權屬調整方案中補充規劃實施涉及征為國有土地的面積，鄉（鎮）、村、村民組集體土地所有權調整面積，農用地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權之間的調整面積。
（三）掛鉤周轉指標的使用與管理
掛鉤周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行管理，專項用于項目區內建新地塊的面積規?？刂疲⒃谝幎〞r間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標。其他地類整理復墾的耕地不能用于核定歸還指標。
三、建設項目用地預審管理概述
（一）建設項目用地預審權限
根據國土資源部《建設項目用地預審管理辦法》（第42號令）的有關規定，建設項目用地實行分級預審，需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審。需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。
（二）建設項目用地預審文件的有效期限
建設項目用地預審文件的有效期為兩年，自批準之日計算。
總結
在把控好政策大局和形勢大局的前提下，認真落實做好規范增減掛鉤實施的相關措施，就一定可以達到我們管理部門的工作目標。
參考文獻
[1]武會玲.周富娟.探析農村建設用地國有化的具體操作方案[J].知識經濟.2009年16期.
新規土地管理法范文5
一、指導思想
以推進社會主義新農村建設為出發點，以繁榮圩鎮經濟為目的，全面整治和建設好圩鎮，不斷增強小城鎮的集聚、輻射功能，推動我鄉經濟發展和社會進步。
二、工作目標
按照縣委、縣政府《關于加快小城鎮建設若干意見》文件的精神，到2012年圩鎮人口達到三千人以上，每年增長130-150人，鎮區道路、供水、電力、市政公共等基礎設施不斷完善，加強環衛設施建設，完善鄉機關辦公條件，建立長效管理機制，成立小城鎮建設管理隊伍，小城鎮載體功能不斷增強，城鎮化水平不斷提高，鎮區內道路硬化達到90%以上，自來水管達到100%，主要街道全部綠化，“五整治、三建設”全面達標，圩鎮面貌大為改觀。
三、工作內容
根據“五整治、三建設”的總體思路，按照集鎮總體規劃的要求，開展好“一個規劃，兩個建設，三個整治”為主要內容的各項工作。
（一）規劃、編制、實施好長塘面移民居住小區的建設，力爭到年內新建十套以上住宅。
（二）兩個建設
1、基礎設施建設
（1）北門至南門的排污排水溝、街道硬化工程；
（2）振菖路兩邊的排水排污溝工程；
（3）新市場內的排水排污溝工程；
（4）東門街（原糧站腳下）道路整改硬化，排水排污工程；
（5）新建生活垃圾焚燒爐一個。
（6）在集貿市場附近建一個公廁。
2、景觀園林綠化建設
（1）完善圩鎮各街道、中心花池等綠化；
（2）完善振菖路邊旁綠化（鄉政府門口至林業工作站）；
（3）完善中心橋三角區休閑、健身場所的建設；
（4）繼續抓好居民區、單位庭院的綠化。
（三）三個整治
1、全面整治圩鎮環境衛生，穩定現有環衛隊伍，不斷提高服務功能；
2、對占道經營進行全面整治，從而規范經營秩序。整合新街兩個現有的貿易場所，進行重新規劃設計，現有貿易亭的土地，通過法定程序掛牌、拍賣、引進外貿進行改建，計劃底層作貿易市場，二樓以上建成商品房出售，總體設計為六層，力爭到2012年將搬至新貿易亭開展經營活動；
3、整治臨街搭亂建的違章建筑，全面清理未批先建，批少建多等違規違章建筑。
通過以上的整治與建設，使整個圩鎮環境大為改觀，達到“衛生整潔、綠樹成蔭、環境優美、經營有序、管理民主“的工作目標。
四、工作步驟與時間安排
（一）宣傳活動階段（2012年3月1日-3月30日）
1、召開一次由圩鎮住戶代表、個體工商戶代表、各單位負責人、縣、鄉人大代表、老同志、老干部等參加的動員會，廣泛征求意見，營造濃厚的工作氛圍。
2、確定整治范圍，整治工作組將組織人員逐條街道、逐棟樓房建筑，逐戶商鋪店面開展拉網式巡查。對照“五整治”標準，確定整治清理對象，列出清單，落實責任單位、責任人。
3、下發整改通知書，以鄉政府的名義，對相關單位、居民戶、個體工商戶或其他責任人，下達限期整改通知書，明確告知整改內容，整改標準，整改時限及其他處罰措施等。
（二）集中整治建設階段（2012年4月1日-10月30日）
1、開展專項整治，用一個月的時間重要抓好環境衛生，占道經營、亂搭亂建等現象進行集中整治。
2、按照本方案確定的建設項目，分輕重緩急，首先解決群眾反映強烈，關系群眾密切的民心工程。
五、加強領導，成立機構
為了切實抓好我鄉小城鎮建設，現成立菖蒲鄉2012年小城鎮建設工作領導小組。
組長：
副組長：
成員：
領導小組下設辦公室，由兼任辦公室主任。辦公室負責承辦領導小組會議決定事項的上呈下達，組織、協調和督辦工作事宜、負責收集、匯總、審核、上報、下發有關材料、日常工作檢查、考評及其結果登記、公布工作。
六、資金籌措
按照政府主導，市場運作，社會參與的思路，依照《城鄉規劃法》、《土地管理法》等法律法規進行處罰，盤活現有兩個貿易場所的土地，依法實行公開掛牌拍賣。以上所得收入，用于項目建設。
1、積極向上爭取項目資金；
2、開展向各方熱心人士募捐活動。
3、全面清理未批先建，批少建多的違規違章建筑。
新規土地管理法范文6
關鍵詞：磐石市征收補償安置工作 完善 對策
中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A
1.盡快制定出臺磐石市征收補償安置標準
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，由區（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構具體實施征地房屋補償工作。并由區（縣）征地事務機構與宅基地使用權或房屋所有人簽訂房屋補償安置協議。但目前仍有部分鄉鎮或國有公司作為拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收補償事務中心正式掛牌成立。在區征地事務機構成立后，補償安置協議應由磐石市征地和房屋征收補償事務中心與被征收人簽訂，同時應按新的補償標準簽訂協議。所以，盡快制定出臺磐石市征收集體土地房屋補償安置標準系磐石市征收補償安置工作的重中之重。
同時，根據吉林市關于征收補償安置的相關新規定，征地房屋補償以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。所以，根據上述規定，磐石市征收補償安置新標準的制定出臺，前文所述的包括拆遷基地戶口大量回流、重復安置、假離婚分戶等問題均將迎刃而解。
2.適當運用司法訴訟，加快推進司法強遷
關于通過司法途徑解決征收補償工作中出現的問題，可以按以下途徑解決。
其一，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，對于被征收人及公有房屋承租人在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區（縣）人民政府依法申請人民法院強制執行。宅基地使用人或者房屋所有權人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執行。由于磐石市各鄉鎮、街道及工業區的拆遷基地均有一些所謂的“釘子戶”，在規定的期限內不肯搬遷，有的被拆遷人已逾期搬遷二年以上，甚至更長時間。同時，這些被拆遷人漫天要價，使得拆遷實施單位無能為力。這些被拆遷人的行為嚴重影響了磐石市重大項目、實事工程及招商引資項目的推進。有的鄉鎮、工業區為一個項目召開了好幾次的項目推進會，無法推進的原因卻一直是拆遷問題。所以，磐石市法制辦、房屋管理部門及土地管理部門應及時與法院進行溝通，協調司法強制執行的機制，爭取通過司法強制執行，以案說法，提高公民的法律意識，帶動同基地的其他人順利搬遷。
其二，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟或者仲裁”。當前的征收補償工作中，有部分被征收人（或被拆遷人）簽訂補償安置協議后，又反悔不交付征收房屋的鑰匙，也不在約定的期限內搬離房屋。導致拆遷實施單位對此沒有任何辦法。對于簽訂協議后不肯搬遷的，若系國有土地上房屋征收，可根據所簽訂的協議直接向人民法院提訟。如系征收集體土地房屋的，或“協議拆遷”的，建議向法院訴調中心申請調解，爭取得到法院支持。如金山工業區被拆遷人李某，于2011年11月30日簽訂拆遷補償安置協議，根據協議約定，被拆遷人應于協議簽訂后的七天交付鑰匙并搬離拆房屋。但協議約定的搬遷期限到期后，被拆遷人不肯搬離。拆遷實施單位多次做工作，也不肯搬離。為此，工業區向磐石市法院訴調中心申請調解。在調解中，法院委托的調解人員向被拆遷人耐心勸說，講法說理。終于在法院調解人員的主持下，此案圓滿解決，被拆遷人也按調解協議確定的時間按期搬遷。需要說明的是，對于上述案例，是在法院訴調中心調解下解決的，因目前該類案件是否屬于法院的受案范圍尚不明確。據了解，需待我國的“土地管理法”修訂后才能明確。
3.保證征收補償費用足額到位
征收補償資金到位包括兩方面，即對于用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前（或在征地房屋補償方案公告前）足額到位，專戶存儲、專款專用。同時，對于用于建設產權調換房屋的資金應及時到位。磐石市目前安置房源緊缺，用于貨幣補償的資金及建設安置房源的資金不及時足額到位，給征收補償工作帶來了直接的負面影響。一些重大項目、實事工程及招商引資項目資金量大、資金壓力也大。保證征收補償費用的足額按時到位，才能確保征收補償工作的順利進行和項目的按時推進。所以，對于征收補償費用不能足額到位的項目，區政府不能作出房屋征收決定或不能批準征收集體土地。對于資金能夠落實，征收補償費用及時足額到位的項目，政府應給與支持。
4.設置征收補償機構，加強從事征收補償工作人員的隊伍建設
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，區（縣）房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。街道辦事處、鎮（鄉）人民政府，應當配合做好征收與補償相關工作。根據上述規定，征收補償具體實施單位由原鄉鎮、街道、工業區具體實施拆遷安置補償工作變為由區房屋、土地管理部門具體實施。征收補償實施單位的變化，直接導致實施人員的變化。這種變化將直接導致征收實施機構的設置、人員的配備、銜接等。關于機構設置、人員配備等應由區政府與區房屋管理部門、區土地管理部門、區組織人事部門及各鄉鎮、街道、工業區進行協調，依法形成征收補償的條線機構設置和相對應的工作人員。
同時，對于從事征收補償的工作人員，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》明確規定了應通過有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。區政府應考慮年富力強，具有一定法律知識和業務知識的人員從事征收補償工作，在編制、待遇等方面優先考慮。
5.建立征收補償的監督機制
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，市、區（縣）監察機構應當加強對參與房屋征收與補償工作及參與征地房屋補償工作的政府、有關部門或有關單位及其工作人員的監察。而上述規定，沒有對征收補償安置工作的其他監督機制作出規定。鑒于征收補償安置工作需要公平、公正、公開。建議磐石市對征收補償工作引人外部評價（第三方監督）機制。由群眾代表、人大代表、政協委員、專業人員等組成，并由磐石市政府抽調上述人員組成評價小組，對項目征收中的資料依據、安置人口認定、補償標準、補償費、安置房的建設等進行評估和監督，接受群眾和輿論的監督。
6.其他建議
（1）減少或避免“協議拆遷”。鑒于先拆遷后征地項目可能出現嚴重問題，特別是無征地手續，就無司法訴訟，也不可申請強制執行。建議磐石市減少或避免“協議拆遷”，而應按照《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定實施征地補償工作。
（2）增加征收補償工作的透明度，做到征收補償政策的統一性。
目前在征收補償中，一些鄉鎮、街道及工業區對于一些特殊的、法律法規沒有規定的情況，往往以會議紀要、文件等形式規定了征收補償安置標準，即所謂的“土政策”。而各地區、各階段的規定又不僅相同，缺乏統一性。建議區政府協調相關部門，明確在本區范圍內的統一標準。真正做到征收補償安置工作的公開、公正和公平。
（3）落實資金，加快安置房的建設。
磐石市安置房缺口大，被征收人臨時過渡周期長。這不僅使征收補償工作難度加大，也勢必造成社會的不穩定。切實落實資金，加快安置房的建設，已到了刻不容緩的地步。
