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歷年土地管理法范文1
關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益
中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02
隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。
一、鐵路劃撥用地
1.鐵路用地及其特點
鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。
鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。
2.劃撥土地使用權及其特點
我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。
《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
劃撥用地使用權具有以下特點：
（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。
（3）不需要繳納土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。
（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用權
1.土地使用權收回的定義
所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。
2.政府收回土地使用權的主要依據
歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。
《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。
國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”
《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金?！?/p>
《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回?！?/p>
3.政府收回土地使用權的理由
鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。
（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。
（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。
（3）土地儲備?！锻恋貎涔芾磙k法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。
三、收回鐵路劃撥土地的補償
1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得
通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。
2.劃撥土地補償的依據
前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。
3.劃撥土地補償價格如何確定
《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及?！冻擎偼恋毓纼r規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。
四、實際工作中出現一些問題
1.劃撥土地收回補償法律的缺失
目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清。《物權法》中沒有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。
2.收回土地使用權的主體不清
收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用權并行
首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。
4.補償標準的不確定
相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。
五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施
1.堅持有償收回的原則
鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。
2.堅持土地置換的方式
土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。
3.積極參與城市建設規劃
鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。
4.開發利用盤活土地資產
鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。
歷年土地管理法范文2
第二條 本辦法所稱外商投資企業，是指中外合資經營企業、中外合作經營和外商獨資企業。
第三條 在本省行政區域內舉辦外商投資企業需要使用土地的，適用本辦法。
第四條 縣級以上人民政府土地管理部門負責外商投資企業用地的統一管理和檢查監督。
第五條 外商投資企業使用城市規劃區內的土地進行建設，應當符合城市規劃，服從規劃管理，節約用地，合理利用。
第六條 經同級人民政府批準，土地管理部門可以按規劃預征土地或預留土地。在預留土地的范圍內，任何單位和個人未經批準不得新建永久性建筑物、構筑物。
預征、預留土地的具體辦法，另行制定。
第七條 農村集體所有的土地，必須先經土地管理部門按照《土地管理法》的規定征歸國有后，再提供給外商投資企業使用。
第八條 外商投資企業用地的批準手續，由縣級以上人民政府授權同級土地管理部門辦理。
第九條 土地使用權出讓方案由土地管理部門會同城市規劃和建設部門、房地產管理部門共同擬定，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。
第十條 外商投資企業可以通過出讓、轉讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權。
中方企業可以以其獲得的國有土地使用權與外商合營、合作舉辦外商投資企業。
國有土地使用權出讓、轉讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關文書格式，另行制定。
第十一條 外商投資企業取得的國有土地使用權，可以依法轉讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權，必須在按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后，方可轉讓、出租和抵押。
第十二條 外商投資企業通過出讓方式取得國有土地使用權的，應當支付出讓金。
出讓金由土地管理部門收取，其具體數額由所在地縣以上人民政府根據土地開發程度、周圍環境等條件以及投資項目的具體情況，根據盡量優惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業配套的公用設施費之和。
第十三條 外商投資企業依法取得的國有土地使用權，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權范圍之內。
第十四條 使用土地的年限，按批準的外商投資企業經營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。
土地使用期滿需要繼續使用的，應提出申請，經批準后，重新簽訂土地使用合同，辦理續延用地手續。
第十五條 外商投資企業需要改變土地用途的，應當到原批準用地的土地管理部門辦理變更用地手續。
第十六條 外商投資企業使用國有土地，還應按每年每平方米0.1？12元的標準向辦理用地手續的土地管理部門逐年繳納土地使用費。
土地使用費的具體標準，由當地物價、財政、土地管理部門根據不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。
第十七條 土地使用費自批準用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。
外商投資企業在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執照確定。
第十八條 土地使用費由外商投資企業繳納，但中方合營、合作者以土地使用權折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。
第十九條 土地使用費標準自本辦法施行之日起，五年內不調整。以后隨著經濟發展，供需變化加以調整，每次調整的間隔時間不少于3年，調整幅度不突破基數的30％。
經批準改變土地用途的外商投資企業，從改變之日起，按新用途標準計收土地使用費。
第二十條 外商投資企業需要臨時使用土地的，應當向當地土地管理部門提出申請，經審查批準發給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。
臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經土地管理部門批準后可以適當延期。
外商投資企業獲準臨時用地，應當從獲準臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標準與非臨時用地相同。
第二十一條 外商投資企業可以預約用地。預約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當地土地管理部門申請預約用地登記，由土地管理部門會同有關部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預約金后，發給其土地使用預約證書。預約用地的有效期限最長為一年。
預約期內正式使用土地后，預約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準立項的退還預約金；項目批準后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預約，預約金不予退還。
第二十二條 外商投資企業下列用地，除享有國家規定的優惠外，還給予特別優惠：
（一）需要征用集體土地的，按當地征地費標準的下限支付征地費用；其中用于農、林、牧、漁業開發的，還可給予征地費標準下限的20％的優惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；
（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；
（三）進行農、林、牧、漁業開發項目的，自批準用地之日起十年內免繳土地使用費，十年后按標準的下限繳納土地使用費；
（四）興辦教育、科學技術、文化、醫療衛生等非盈利的公益事業的，免繳土地使用費；
（五）興辦產品出口型、先進技術型、交通、能源企業的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標準的二分之一繳納土地使用費；
（六）其他外商投資企業自投產之日起五年內按標準的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產之日起二年內免繳土地使用費。
第二十三條 外商投資企業可用應當繳納的土地出讓金開發當地政府規劃的公共建筑、市政設施。
第二十四條外商投資企業因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業申請，當地土地管理部門會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費。
第二十五條 外商投資企業通過投標、競買取得土地使用權的決標、拍賣過程和土地出讓、轉讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權合同，均應進行公證。
第二十六條 對外商投資企業按法定程序提出的用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地、過戶登記以及其他有關用地的申請，土地管理部門和其他有關部門均應在收文后十五日以內辦理完畢或作出不能辦理的答復。
第二十七條 土地管理部門在辦理城市規劃區內外商投資企業用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地申請的批準手續前，應當征得同級城市規劃部門的同意。
第二十八條 除法律、法規另有規定外，外商投資企業違反本辦法規定，由土地管理部門按下列規定給予處罰：
（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準或者超過批準用地的數量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規定處罰。
（二）不按土地使用合同規定的用途、范圍使用土地的，責令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權。
（三）破壞土地資源的，依照國務院《土地復墾規定》中有關規定處理。
（四）非法轉讓土地使用權的，按有關土地管理、房地產管理的法律、法規處罰；未經批準擅自出租、劃撥土地使用權的，沒收違法所得，并根據情節輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。
（五）未經土地管理部門批準，連續2年不使用土地的，按照審批權限報經批準后無償收回其土地使用權。
第二十九條 外商投資企業對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第三十條 土地使用合同糾紛，由當事人協商解決；協商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當事人可以申請中國涉外仲裁機構仲裁或者直接向人民法院起訴。
第三十一條 本辦法施行前舉辦的外商投資企業，未辦理用地手續的，應當自本辦法施行之日起六個月內補辦用地手續，違者，按本辦法第二十八條的規定予以處罰。
補辦用地手續后，土地使用費標準仍按原合同規定執行；未規定的，從本辦法施行之日起按本辦法執行。
第三十二條 出讓金和土地使用費的上交辦法和業務費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關規定另行規定。
第三十三條 僑胞、港澳臺同胞和外省企業、組織或者個人在本省投資舉辦企業需要使用土地的，除法律、法規另有規定外，參照本辦法執行。
第三十四條 本辦法具體應用中的問題由省土地管理局負責解釋。
第三十五條 本辦法自之日起施行。除《江西省關于鼓勵開發昌九工業走廊的規定》外，本省各級人民政府以前的有關規定與本辦法不一致的，按照本辦法執行。國家有新規定的，按新規定執行。
江西省人民政府關于修改《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規章的決定
（2001年2月26日江西省人民政府第65次常務會議討論通過 江西省人民政府令第105號公布）
全文
根據國務院關于轉變政府職能、改革行政審批制度的指示精神，省政府決定對《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規章作如下修改：
……
五、《江西省外商投資企業用地管理辦法》
第二十四條修改為：“外商投資企業因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業申請，當地土地管理部門會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費?！?/p>
……
歷年土地管理法范文3
城鎮化是伴隨經濟的發展，通過人口的產業轉移和區域集聚而形成的。經過三十多年的發展，我國城鎮化水平與世界水平基本持平。我國的城鎮化過程一方面是經濟發展自然形成的，另一方面政府也起了很大的推動作用。但在城鎮化過程中，部分失地農民的權益得不到保證，這種情況在小城鎮建設中尤為嚴重。通過探討將土地資源作為農民城鎮化中的保障，以此保證農民在城鎮化過程中能夠平穩過渡，走上共同富裕的道路。
關鍵詞：
中小城鎮；農民；城鎮化；土地資源
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）09017802
1中國城鎮化進程現狀
城鎮化是指隨著經濟的發展，伴隨著人口從第一產業到第二、第三產業的轉移過程，人口集聚到一個地區，并衍生出相應的社會機構來支持和管理這個社區。因此，城鎮化包含了兩大要素，產業轉移和地域轉移（曾湘泉等2013），目前有超過半數的世界人口住在城市里。
根據2014年3月16日中央政府的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》。從1978年到2013年，我國經濟建設發展的高速增長相適應，我國城鎮化率已經達到了53.7%的水平，基本與世界水平持平。
在經濟發展過程中，大量的農民從土地中分離出來，成為從事第二、三產業的重要力量，為中國的經濟起飛提供了勞動力要素。不僅成為中國發展中最重要的“人口紅利”因素，而且也是推動城鎮化發展的主要力量，通過人口不斷地向城鎮轉移，推動了中國城鎮化的發展。同時由于城鎮中的基礎設施建設比較完善，也吸引著農村人口不斷地遷往城鎮。
從總體來看，我國的城鎮化過程是健康的，已經成為推動我國經濟發展的主要動力。由于《國家新型城鎮化規劃》將加快發展中小城市，有重點地發展小城鎮放在一個非常重要的位置上，因此，與小城鎮相關的農村人口的城鎮化問題已經成為發展新型城鎮化的關鍵因素，也是優化城鎮化布局和形態中的重點問題。
2中國城鎮化進程中農民利益保護問題
城鎮化的過程也是一個城鎮設施不斷完善，更加適合人類居住的過程。在這個過程中，需要不斷地投入資金來完善城鎮的各項設施。從目前來看，我國城鎮化建設的投資主體是政府。
雖然我國城鎮建設投資模式已經從過去的完全計劃控制，財政預算支付轉化成了以財政資金為主，其他社會資金配合，但作為投資主體的政府的角色并沒有完全改變。這種由地方政府主導的城鎮化模式，加快了城鎮化的建設步伐，也使我國的基礎建設在短時間里面取得了很大的變化。但同時也造成了一些問題，包括土地財政問題，地方政府負債問題，以及失地農民權益保護問題等。
目前城鎮化進程中主要通過征收農民土地來獲得建設所需的土地和資金，特別是土地財政下，地方政府通過土地二元化制度中的差價來獲得巨額的財政收入，這種方式有可能造成通過壓榨農民征地收入的方式來獲得土地，會造成了社會不公，影響社會安定。從歷年的被動的農村人口城鎮化過程來看，大都市郊區農民由于補償的經濟價值高，雖然失去了耕作的土地，但通過集體土地的出讓、出租，住房出租，較好的市場社會保障體系等，從而獲得了經濟與社會保障。但對于大多數其他失地農民而言，特別是欠發達地區小城鎮的建設過程中，土地資源的失去相當于失去了仰賴的生活，部分農民不具有城鎮工作能力，無法適應城市的生活方式，被迫從事最艱苦和工資最低的工作，甚至沒有工作，從而造成生活水準低，不少人淪落為城鎮中的貧民階層，這是一個值得注意的問題。根據世界銀行以及加拿大國際發展研究中心和英國國際發展部聯合所作的研究，城鎮化常常會帶來貧窮和暴力問題（Baker and Schuler 2004，Maggah 2012）。
從上面的分析可以看出，由地方政府主導的城鎮化，雖然在前期對于城鎮化建設起到了很重要的作用，但由于其主要關注的是區域的城鎮化問題，而較少關注到被征地農民的城鎮化問題，往往侵犯了農民的土地權益，阻礙了城鎮化的和諧建設，特別造成了土地資源的浪費和人口城鎮化的自然過渡，因此，有必要改變這種模式。
要建設新型城鎮化，就必須面對這部分人口的城鎮化問題。這部分人口的城鎮化需要有兩重保障：第一是有適合城鎮工作的勞動技能和能力；第二具有城鎮人口相關的基本的保障。對于農民而言，土地是他們最賴以生存的資源，因此，如何合理利用土地資源，通過土地資源的合理使用，來保障失地農民的權益，提高他們在城鎮中的生存能力，這是新型城鎮化中的關鍵因素。
3用好土地資源，將土地資源作為保障農村人口城鎮化的主要來源
從目前的情況來看，改變土地財政政策，將土地資源變成農民向城鎮人口轉化過程中的保障資源，是我國建設新型城鎮化的關鍵要素。
根據2006年國務院出臺的《關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作的指導意見》以及勞動和社會保障部，國土資源部在2007年出臺的《關于切實做好被征地農民社會保障工作有關問題的通知》，社會保障問題和就業培訓問題已經被提出來，并成為能否征地的一個重要因素。但是，從目前來看，發達地區和城郊農民的保障問題，相對做得比較好，但欠發達地區和小城鎮的征地工作則問題比較嚴重，特別是在征收工業用地時，對于農民的保障程度很低，并屢次成為不安定因素的導火索。而從國家新型城鎮化的規劃來看，小城鎮的發展是城鎮化發展的方向，而失地農民的再就業問題關系到人口城鎮化平穩過渡的關鍵因素。根據改變土地財政政策，將土地資源作為保障征地農民的資源的思路，可以做好以下幾個方面的工作：
第一，在征收城市基礎建設用地時須保障農民的培訓費用，根據國家的相關規定，農村人口的培訓是通過財政資金來解決的。但是農民失去土地以后無法再取得相關的收入。而在部分城市財政資金緊張，因此擠占培訓資金的問題十分嚴重。而二元土地使征地收入差異很大。因此，應該在土地出讓資金中預留被征地農民的培訓費用，以真正保障農民合法權益。
第二，在征收工業用地和基礎設施建設用地時須特別增加土地資源入股的問題，并由相關企業來解決農民的部分就業和培訓費用，解決失地農民的生計問題。目前各地政府為了招商引資，在企業用地的供給方面特別便宜，以促進當地的經濟發展。從目前征地的情況來看，企業用地在很大程度上侵占了農民的利益。而將農民的土地資源轉化為企業的股本，不僅可以促進當地農村人口的就業問題，更可以促進農業人口與企業之間的互利關系，減少社會矛盾。在農民不參與經營的情況下，為了避免農業土地資源在企業經營不善時被任意處置或被惡意處置，在股權設置時應該有所創新，給予農民以合理價格贖回的權利。
第三，在征收土地時應該盡量減少付現金方式，增加保障收入。由于土地資源是對生活的保障，因此，減少現金支付，增加農民在保障方面的收入，同時通過職業培訓，從而減少農業人口城鎮化過程中的返貧現象。
第四，在建設住房時，可以建立公管公寓，產權屬于政府、住戶和農民共同所有，每年以租金的方式交付給入股的農民，以土地稅等的形式解決政府沒有收取土地出讓金的問題，這樣可以部分地保障農民的權益，也減少了城市開發中由于招拍掛等導致的住房價格高企現象，降低城市居民的生活成本。
4如何保障土地資源的有效體現
將土地財政轉化為保障農民收入的土地資源形式，對于現有的財政收入模式是一個很重要的挑戰，但目前這種形式也在不斷的嘗試，也有很多成功的案例。主要難點在于估計土地資源的價值，而我國土地法的修訂遲遲沒有出臺，也為正確估計土地價值造成了很大的困惑。在目前條件下可以做到的包括：
（1）合理評估土地資源：土地是一種稀缺資源，也是農民目前手中最為值錢的產業，但由于目前在征地補償中往往采用的產值法，并沒有將土地未來可能的增值部分考慮進去，而且在征地補償是大多采用現金方式，對于僅僅獲得幾萬元收入的農民而言，并不能保障他們的未來生活。例如，根據《土地管理法》第47條規定，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及土地附著物和青苗的補償費?！边@些補償費總和一般只有土地年均產值的15-30倍。以平均每畝年產值1500元計算，征地的補償費用每畝不到5萬元（范進等2012），這遠低于土地出讓市場的價格，雖然在2012年底出臺的《土地管理法修正案草案》中目前已經刪除了30倍上限這個規定，但由于草案并沒有得到人大通過，成為立法。而我國農民占用的耕地水平很低，因此，人均獲得的補償收入也低。因此，在土地資源估價時應該充分考慮到農地的轉化價值，農地的未來價值等，合理體現土地的資源和財產屬性。
（2）明確土地資源的產權，包括繼承權等。由于農村土地屬于集體所有，沒有私有財產權，因此，這部分土地雖然有承包人，但從長遠來看，缺乏責任人，從而導致了農用土地的低價出售，也使農地難以得到合理的評估。因此，加快土地法的修訂，明確農村土地的性質，才能使農村土地資源得到合理的評估。而農村土地的合理評估，有利于小城鎮的建設。
5結語
在建設新型城鎮化過程中，人口的城鎮化相對于區域的城鎮化更為重要，在這個過程中，利用農民擁有的土地資源，減少農民在城鎮化過程中的不利因素，是保障我國農業人口走向共同富裕的關鍵因素。從目前的情況下，根據新形勢，進一步修訂土地管理法，是土地管理法修訂案成為新型城鎮化建設的法律保障。
參考文獻
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歷年土地管理法范文4
一、農村集體土地使用權流轉中存在的問題及原因
1.管理部門職責不清,落實不到位。
按照有關規定,縣級以上行政主管部門分別依照各自職責,負責本行政區域內農村土地管理。土地部門主要管理集體土地建設用地,改變土地性質這一塊。但在農村土地流轉中,相關管理部門之間職責并不十分明確,管理上存在多頭管理,各部門的職權不清。
2.農戶承包土地經營權流轉不規范。
3.有關的法律法規、政策宣傳不到位。
4.農村土地流轉的管理機制不健全。
5.土地流轉市場化程度低,缺少中介服務機構。
土地流轉沒有形成完善的市場體系,缺乏一個由上到下網狀的中介服務機構,不能為農戶提供農地評估、土地法律咨詢等方面的服務,致使土地供求雙方的信息受阻,信息輻射面狹小。
6.土地流轉出現的糾紛開始顯現。
由于對土地流轉前期管理不規范,一些鄉鎮已開始出現土地流轉糾紛。許多糾紛是由于土地承包和延包時,農戶的土地承包經營權證標明的面積大小、四至界限、圖文與其實際占有不一致。現在取消農業稅,經營土地效益提高,土地流轉獲利,受利益驅動,原來埋下的隱患,現在顯現出來了。
7.極少數農戶把承包地多數流轉,變相成為失地農民,其生存與發展令人擔憂;極個別村組集體只顧眼前利益,將集體擁有的土地一次性轉讓,一次性收取租金,成為集體經濟空殼村。
8.改變耕地使用性質的現象仍存在。
在農田流轉或重組過程中仍有一部分無視《基本農田保護條例》的規定,擅自改變其土地使用性質或改魚塘或種植長期作物,甚至占用建房,特別是公路沿線,農戶將承包地自建房屋、或轉讓出去后被承租人建房、建廠房等,改變了土地使用性質,未辦理合法手續。
二、規范農村集體土地使用權流轉管理的建議
1.進一步加強對涉及農村集體土地使用權流轉的相關法律法規的培訓、宣傳和教育。一是加強對業務部門人員技術技能培訓,充分掌握農村土地流轉的法律、法規和政策以及操作規程。二是采取多種形式廣泛開展《農村土地承包法》、《合同法》、《土地管理法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的宣傳教育活動,廣泛組織村民學習,做到進村入戶,家喻戶曉,提高廣大農民的法制意識和誠信意識,讓老百姓懂法守法。
2.進一步明確相關部門的管理職責,形成齊抓共管的局面。雖然現行的相關法律法規還不是十分完善,但只要解決好它們之間的銜接問題,使各部門和各級組織的工作相互銜接起來,明確各自的職權、責任和相應的利益,形成合力,土地流轉就能走向規范化。
3.清理整頓和規范歷年土地流轉的積留問題。鑒于大多數土地流轉不規范,必須用一定的時間對歷年土地流轉的不規范合同、沒有簽辦合同的進行清理整頓或補辦手續,印制規范的土地承包經營權流轉合同文本,在全市統一使用,以使其規范化,也為第三輪土地承包打下好的基礎。
歷年土地管理法范文5
原告甲與被告乙的宅院南北相鄰。2001年8月份,被告方建房時將新建房屋的根基20厘米建到原告的宅基上,原告以此為由向法院起訴,要求被告停止侵權,恢復原告對該宅基地的使用權。被告答辯認為,被告建房的根基在地下,且被告并未干涉原告對該宅基地地表面的正常使用,故被告并非侵權。
評析:
此案提出了這樣一個值得探究的理論問題:宅基地使用權的范圍能否及于地下。
土地管理法規定,依法登記的土地所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯;公民的宅基地使用權受法律保護。宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利,宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地,一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地?；谝陨戏梢幎?第一種觀點認為,宅基地的使用權及于地表而不及于地下;第二種觀點認為,宅基地使用權的范圍不僅及于地表而且及于地下。筆者同意第二種觀點,理由如下:
第一,根據宅基地使用權的本質特征來分析,宅基地使用權應及于地下。宅基地使用權的主體主要是指我國自然人個人,包括城市居民和農村的村民,自然人對于經審核批準的宅基地有長期使用的權利。自然人有權在宅基地上建造房屋及其他建筑物,有權種植竹木。那么,權利人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、種植竹木等權利的行使有賴于地下,如建房挖根基、種植竹木挖樹坑等,若宅基地使用權僅及于地表,那么宅基地使用權將是一個無法實現的法律概念。
歷年土地管理法范文6
2008年7月8日上午9時30分，平湖市曹橋街道孔家堰村。頂著烈日，一群圍觀的群眾流露出期盼的目光。隨著現場總指揮的一聲令下，挖掘機舉起了巨大的鐵掌，向搭建在農保田里的違章建筑猛烈地砸了下去，5處共1260平方米的豬舍應聲倒塌……這是平湖市“兩違”集中清理整治百日行動中的一幕。
整治“兩違”，還田于耕，美化環境，老百姓拍手稱快！而鮮為人知的是，這場聲勢浩大的“兩違”集中清理整治百日行動緣起于今年年初人代會上的一份代表聯名議案。
兩次聚焦“兩違”整治
近幾年來，平湖市的城鄉建設可圈可點：舊城改造、東湖新區建設、南市新區開發的“三區聯動”態勢儼然形成；30平方公里的城市道路框架日趨完善；平湖特色的親水綠廊初現形象……平湖人引以為豪的經典景觀越來越多。
然而，在大力推進城鄉一體化，建設和諧平湖的主旋律之中，出現了一些不和諧音――違章建筑和違法用地，猶如城鄉肌體上的毒瘤，侵害著健康的肌體。它阻礙了城鄉建設，破壞著城市的景觀，污染往來游人的視線，攪擾老百姓的生活秩序，群眾對此反響十分強烈。
“是市長電話嗎？我舉報一處違章建筑，在經濟開發區有一戶人家擅自在房前屋后搭建房子，共租給了30多個外地人居住。他們隨地扔垃圾、大小便，晚上噪音很大，環境越來越差了，周邊的群眾都埋怨，你們來管管吧！”一位姓李的女士打來舉報電話要求政府對擾民的違章建筑進行拆除。2008年上半年，“兩違”問題成為市長電話受理中心受理的熱點問題，數量躍居受理總數的首位。
“毒瘤”不除，城鄉建設就無法得到健康推進！
從2005年6月開始，平湖市就按照“堵新、清舊、抓長遠”的指導思想，大刀闊斧對城鄉“兩違”現象進行清理整治。2006年，平湖市人大常委會將“兩違”整治議案列入大會議程，進行處理。通過全市上下的努力，“兩違”整治取得了一定成績，城鄉面貌得到了較大改善。
但與此同時，由于長效管理機制不盡完善以及經濟利益的驅動力依然存在，頂風違章、拆而復建的現象屢禁不止，新的違法違章搭建屢禁不止，“兩違”清理整治的形勢不容樂觀。
2008年1月，在平湖市十三屆人大二次會議上，許多人大代表紛紛痛斥私搭濫建，歷數其危害，要求政府加大整治力度，從根本上消除“兩違”。陸葉根等10位代表聯名提出的加大“兩違”整治力度、推進城鄉和諧社區建設的議案經過議案審查委員會審查，決定列入大會議程。陸葉根等代表建議，要制訂相應的政策、措施制約“兩違”情況的出現；加強“兩違”整治執法隊伍建設，強化政策、法律法規的宣傳教育，營造“兩違”整治工作氛圍；采取強有力的措施，集中時間、集中精力、集中人員堵新拆舊，重點處理好歷史遺留問題，推進城鄉和諧社區建設?！皟蛇`”問題再次聚集了眾人關注的目光。
為“兩違”整治把脈開方
同一內容的議案，兩次列入大會議程，在平湖很少見，足以說明人大對“兩違”整治的重視。
人代會后的一個多月里，城建農經工委在人大常委會副主任劉耀明的帶領下，馬不停蹄，深入鎮、街道、有關部門調研，邀請提出議案的部分市人大代表進行座談，走訪市“兩違”清理整治辦公室、國土資源局等有關部門以及曹橋、當湖、全塘、黃姑等鎮、街道聽取意見建議，在此基礎上形成了關于“兩違”整治議案調查情況及處理意見的報告，指出了“兩違”整治中存在著六大問題：“兩違”整治工作進展不平衡，部分市民法制意識淡薄，“堵新”整治難度增加，巡查和執法體系欠缺，農村規劃點外建房現象較嚴重，臨時用地補償費收繳不均衡。
為了確切掌握全市“兩違”的具體情況，平湖市人大常委會副主任劉耀明認為應當將“兩違”整治列入土地管理執法檢查內容，通過執法檢查來進一步摸清“兩違”家底。
近年來，在農業補助這一政策的激勵下，平湖的農戶紛紛效仿周邊縣市搭建豬舍養豬，使得農村“兩違”屢禁不止?！耙獏^域聯動治‘兩違’！”經過一段時間的具體調研，市人大常委會組成人員深深感到“兩違”整治是一項涉及方方面面的艱巨工程，必須多管齊下。
2008年2―5月，在嘉興市人大常委會的統一部署下，平湖市人大常委會開展了土地管理法執行情況檢查。通過調查摸底，“兩違”數浮出水面：2005年“兩違”清理整治以后全市新出現“兩違”戶達2066戶，非法占用土地158757平方米，違法違章建筑240744平方米。
4月20日，嘉興市土地管理執法檢查組來平湖檢查，充分肯定了平湖市將“兩違”整治納入土地管理執法檢查范圍的做法，并聽取了區域聯動整治“兩違”的建議。
4月30日，平湖市人大常委會召開會議，聽取和審議了城建農經工委關于“兩違”整治議案調查情況及處理意見的報告。會上，執法檢查組也向人大常委會作了關于土地管理執法檢查情況的匯報。
“土地是不可再生資源，一定要利用好、保護好。通過這次執法檢查，我感到，土地管理的形勢非常嚴峻，再不深入開展‘兩違’整治，那就是部門的失職，政府的失信！”市人大常委會副主任武圣平憂心忡忡。
對于房前屋后亂搭建和畜牧養殖戶違章搭建臨時棚屋這兩類最為嚴重的“兩違”問題，市人大常委會副主任劉耀明認為，應該化堵為疏，從源頭上加以遏制?！耙咨平鉀Q小企業用地及外來員工住宿問題，有效引導規模養殖戶的集約管理?！眲⒁髡f，“政府要針對以上問題出臺具體實施意見?！?/p>
“政府相關部門要嚴格執法，強化長效管理機制。該拆的要堅決拆，該補辦手續的要及時補辦。同時要公正執法，堅決拆除新增違章建筑?！敝苁?、劉平等委員對政府部門提出了具體的要求。
…………
在總結與會人員發言的基礎上，市人大常委會主任何大利指出：“政府要總結工作經驗，進一步完善工作機制，注重發揮鎮、街道和村基層組織的主體作用，建立長效管理的機制，把違章建筑遏制在萌芽狀態?！?/p>
會后，兩份沉甸甸的材料交到了平湖市政府。一份是加大“兩違”整治力度，推進城鄉和諧社區建設的議案調查情況及處理意見報告，另一份是常委會組成人員的審議意見。
重拳出擊“攔路虎”
兩份材料如同GPS定位導航系統，為市政府開展工作提供了有力指導。市政府在找準“兩違”癥結所在后下定了決心。
集中清理“兩違”的集結號吹響了。2008年5月23日上午，平湖市召開深入開展“兩違”整治工作會議，決定從5月下旬到8月31日，利用100天時間，在全市范圍內開展“兩違”集中清理整治百日行動。會議發出了全市上下要統一思想，形成合力，以“鐵的決心、鐵的紀律、鐵的手腕”，堅決打贏拆違戰役的動員令。
隨后，“兩違”整治實施意見、“兩違”整治百日行動方案以及“兩違”整治工作考核辦法等一系列文件相繼出臺了。文件明確要求，在3個月內，對2005年后新出現的農村“兩違”戶，要有70%以上的處置率。同時，考評辦法把“兩違”整治工作考評結果納入各鎮、街道、有關部門年度工作目標績效考評。對“兩違”整治考評達不到下限考核標準的鎮、街道和考評不合格的部門，實行評優“一票否決”。
領導小組、聯合執法組相繼建立，百日行動按照既定方案，圍繞“堵新、清舊、抓收費”有條不紊地開展起來。但是，新的問題又出現了。
根據出臺的政策，至2008年6月30日，農戶歷年欠繳的臨時用地補償費收繳率要達100%。而時至7月20日，全市2007年度補償費收繳率只有77.30%。特別是全塘鎮和鐘埭街道才達到55.54%和12.31%。歷年臨時用地補償費的收繳問題成了百日行動的攔路虎。
朱衛東是全塘鎮前進村黨總支書記，他所在的前進村“兩違”戶有365戶，占了全塘鎮總數的1/3。對于收繳歷年臨時用地補償費的問題，他深有感觸：“經過前段時間挨家挨戶做思想工作，我們村歷年臨時用地補償費收繳率到現在為止是69%，剩下的農戶都不愿意交，他們都說前幾年整治的時候沒交也沒拆房，等等再說。一些村干部也不敢去得罪老百姓，怕下次選舉的時候老百姓不選他了?！?/p>
2008年8月1日，平湖市人大常委會副主任劉耀明到全塘鎮走訪代表，就做好“兩違”整治工作特別是歷年臨時補償費收繳工作，與代表們進行了探討。
“2005年的‘兩違’整治政策偏軟，有些‘兩違’戶拖著不交臨時用地補償費，到后來也拖過去了，導致現在有些人就抱著這樣一種觀望心理，再看看、再等等，希望能夠僥幸過關。所以這次整治要堅決處理歷史遺留問題，對逾期不繳費的一律拆除，體現政策的公平性，不能再像前幾年整治的時候那樣了?！?/p>
“政府制訂政策要慎重，百日行動從5月底開始，要在6月底前完成歷年臨時用地補償費收繳工作，有點不切實際?！?/p>
“現在主要是通過巡查和舉報發現‘兩違’，而熟知情況的村干部報上來卻很少，要做好村干部的思想工作，充分調動村干部積極性，發揮村干部的作用?！?/p>
代表們把在走訪選民時聽到的關于“兩違”整治的呼聲都一一進行了反映。不久，一份關于百日整治行動的代表建議交予政府研究辦理。
