前言：中文期刊網精心挑選了商業招商業態規劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
商業招商業態規劃范文1
2004年SHOPPING-MALL這一新型業態的出現，為榕城的商業地產注入了新鮮的活力，為消費者提供了一站式購物的便捷。而步行街也在原有基礎上進行了優化，出現了第三代步行街，既保留了福州地方特點又引進了西方先進的模式。隨著福州東區的開發，社區商業也在逐漸興起，并輻射周邊地區，填補了東區商業的空白，豐富的業態使福州的商業蓬勃發展。
SHOPP ING－MALL
典型項目：寶龍?城市廣場、冠亞廣場、萬象城等
市場背景：2004年，冠亞廣場、寶龍?城市廣場、萬象城等大型商業購物中心，相繼破土動工，SHOPPLNG-MALL商業業態如浪潮席卷福州，也推動了福州的商圈和商業地產市場格局變遷。由于SHOPPLNG－MALL大多具有超大規模的商業面積，因此，這種商業業態也成為造就新商圈的主要力量。
寶龍?城市廣場：
福州最大的SHOPPING MALL
總建筑面積22萬平方米的寶龍?城市廣場，是福州最大的SHOPPING-MALL項目，集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓八項功能為一體。寶龍?城市廣場以商業迪斯尼為賣點，主題層達7米的挑高，迪斯尼風格主題購物公園，突出了其以娛樂帶動人氣的鮮明特色，努力構建一個“在購物中休閑，在休閑中購物”的新興商業樂園。現在美國時代華納、麥當勞、肯德基、必勝客等世界500強企業，均已進駐，家樂福將投資400萬美元，建成福州規模最大的生活品零售市場。
業態特征冠亞廣場：南門商圈重新崛起
冠亞廣場位于南門兜核心商圈，占盡天時地利人和，區位優勢得天獨厚。這里將引進三大主題百貨，并且在福州首家開創“小商鋪大商業”的全新商業經營模式，以整體大商業環境與小商鋪經營優勢互補整合。冠亞廣場與烏山風景區相連，冠亞廣場的建設將更好地讓烏山風景區歷史風貌得以重現。隨著冠亞廣場的竣工開業，一個具有全新商業形態的南門商圈將重新崛起在福州市中心。
萬象城：打造中國第二個廣州天河城
萬象城有近10萬平方米的商業面積，以一站式的購物理念為廣場規劃的核心，提供福州前所未有的“一站式購物”加“餐飲娛樂”集約式服務，它提出的口號“go購夠”體現了它的特點。萬象城首開福州“迷你鋪”先河，輕松投資5萬元做老板，目的在于降低投資門檻，減輕投資者的壓力。秉承“統一招商、統一經營、統一運營、科學管理”理念，開發商泛華建設集團欲把萬象城塑造成中國第二個廣州天河城。
點擊理由：隨著休閑購物觀念的興起和風靡，越來越多的購物者已不再是為了購物而購物。逛街、購物的同時，人們希望有更多的娛樂、休閑的東西來松弛疲勞的神經。而SHOPPING-MALL功能齊全、休閑購物一站式的特性，無疑最大程度契合了時尚一族的需求。因此這種模式在某種程度上代表了福州未來商業地產開發的一種趨勢。
國際都心復合街區
典型項目：群升國際
市場背景：
國際復合街區，這種商業地產模式雖然在國外大行其道，像法國的“香榭麗舍大道”、美國的“第五大道”都是其成功的典范。但在福州，還屬新事物。對很多人來說可能還比較陌生，比較抽象。
沒關系，不妨讓我們看看這個概念的導入者――群升國際是如何描述這個概念的。按群升國際開發商的設想，大型國際復合街區群升國際，將以福州商業中軸線八一七路為軸，有機組合多個主題街區，復合精品商業街、大型購物中心、生活超市、高尚住宅區、酒店、主題商業廣場、文化廣場、休閑娛樂會所等多種業態，結合其間的公園、銀行、學校、醫院、文化機構等，形成一個相互融合的、和諧的、開放的國際化街區。
業態特征：從上述的描述中，我們不難看出，國際復合街區的業態特征，更多表現在其超強的綜合性上，也就是說，它已不單單是一個商業的范疇，而是一個生活的概念。
點擊理由：隨著現代都市人生活質量的提高和生活步伐的加快，區域內學校、商場、公園、超市、醫院等扮演的角色越來越重要。而以社區為背景的國際街區，正體現了這種休閑情調以及舒適性的居住空間，購物及娛樂的便利性，很大程度節約了都市精英一族的生活成本。同時，由于這種業態有別于福州傳統的商業地產，目前在榕城還是一個空白，因此，成長空間還應該比較大。
“店中店+主力店商場”
典型項目：東方偉業商業廣場
市場背景：
作為東福州大商業配套的一部分，東方偉業(國際)商業廣場在引進國際零售業巨頭沃爾瑪后，考慮到業主自主招商，可能會導致重復招商或與沃爾瑪經營業態相沖突難以盈利的現狀，因此，在進行該商場一層產權分割后，采取了開發商統一招商的做法。也就有了今天福州商業地產的另一種勢力――“店中店+主力店商場”模式。
業態特征：在主力店招商之后，確定了商場整體的經營主題后，把主力店之外的商場分割成眾多小面積的店中店，出售給中小投資者。因此，這種業態的主要特征，就是小面積、低總價、獨立產權、投資風險較小。此外，按開發商的說法，該業態還具有統一招商、自主經營、自負盈虧的特點。
點擊理由：作為“店中店+主力店商場”模式的一個通病，就是中小產權人各自為政、各自招商，商場無法實現統一經營、統一管理，業主的利益無法保障。在定位之初，東方偉業(國際)商業廣場也充分意識到這一點，將采取有效措施規避這個商業“軟肋”。據開發商介紹，項目真正啟動后，開發商還將專門成立一個經營管理公司，負責商場的統一招商和日常工作，避免業主各自為政帶來的重復招商，以及招商業態和沃爾瑪相沖突帶來難以盈利的尷尬。
商業步行街
典型項目：福晟?錢隆世家、好來屋?星光大道、麗景東方街等。
市場背景：
商業步行街雖說已不是最新的商業地產形態，不過，這幾年國內商業步行街的開發一直是熱潮不斷。對于一個城市區域來說，商業街是不可缺少的基礎性商業設施，它對滿足一個區域的日常生活、娛樂、消費所需絕對是一項“基礎工程”。
業態特征：商業步行街除了具有立足周邊社區消費群體的基礎外，它更多的是把目標客戶鎖定在周邊區域的消費者。這種特性，決定了社區商業步行街不但經營的業態豐富多樣化，經營產品針對性強、檔次較高，而且大多是統一規劃、統一定位，甚至統一招商。
從福晟?錢隆世家、麗景東方街等項目的定位、招商情況看，我們不難看出，名品、名店是商業步行街普遍青睞的對象。
點擊理由：商業步行街一般地處人口稠密的居住中心區，其鋪面的商業價值較高，并且新的商業步行街項目在定位、開發過程中都會提煉一個主題，在這一主題定位指導下進行招商，使商業街形象和特色鮮明，也易于經營的成功和店面的升值。并且，由于規模較大、經營業態也比較全面，因此，開發商的重視程度比較高，在前期就做了統一規劃、統一招商定位；在產品的銷售和招商上，開發商還將投入大力氣，進行包裝推廣和招商。
社區“底商”
典型項目：榕城社區商業最普遍的一種業態
市場背景：
由于社區商業所能帶來的利潤價值遠比住宅高，因此，開發商做社區商業店面的積極性都很高。在這種情況下，如果商業面積比較小，開發商一般會以社區“底商”的形式直接出現。也就是說，“底商”是社區最原始、最普遍的形式。
商業招商業態規劃范文2
關鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續發展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1如何設計定位商業建筑
（1）市場調查商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢，經濟條件，交通狀況，周遍商業格局，城市基礎設施，城市發展規劃，商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。
（2）模式需求不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。言目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空問模式來分析和建議。
（3）可持續發展和特色商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能地少需要維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行了靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全、業態豐富、空間多姿、特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
2根據定位，準確把握設計原則
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規劃定位、招商、經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
（1）業態組合設計。商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益
（2）模式設計。商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產品，自我完善，打造更加符合商業需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間。
（3）人流，物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。
（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映了建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
1 JGJ48-88,商業建筑設計規范[S].
2 顧馥保.商業建筑設計[M].北京：中國建筑工業出版社，2009.
3 商業建筑設計規范JGJ48-88.
商業招商業態規劃范文3
關鍵詞：商業地產；開發；招商；經營管理
1商業地產概念介紹
商業地產包括商業和地產兩個概念。商業，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務行為；地產，是指在一定的土地所有制關系下從事的土地開發和地上物建設行為。從經營模式、功能和用途上講，商業地產通常指以提供各種辦公、貿易、商業、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產商業業態或商業綜合體的投資開發建設行為。商業地產的投資比例和規模體現了一個城市或地區經濟發展水平和繁榮程度，是拉動城市或區域經濟繁榮的主要驅動力和核心產業。由于國內商業地產起步較晚，商業地產的投資機構、開發商大部分從住宅開發領域轉型而來，尤其是成功型、業界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經驗及住宅開發的慣性思維，沿襲“拿地—規劃—設計—建設—銷售”住宅開發模式，以銷售為最終目的，規劃上只考慮能建什么樣的商業業態，沒有考慮區域商業的客觀需求；產品功能上只是停留在住宅開發所能滿足的基本功能，而忽視了商業地產所特有的招商運營需求；即使注重了商業業態，也是采用“先開發、再招商、后運營”的開發思路，各環節沒有系統規劃和整體考慮，各自為戰，環環脫節。由于住宅開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業地產開發與招商、后期運營管理及發展不相適應，以至于招商受阻、經營冷淡，嚴重影響了商業地產的持續、健康、繁榮發展，與最初預測的示范經濟效應相差較遠。
2商業地產存在的主要問題
按照房地產市場行業權益劃分，商業地產有四個基本權益——即開發的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。商業地產這四個權益在不同階段代表著不同權益主體的利益訴求，特別是開發階段、招商階段和后期經營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關系，就特別容易產生開發、招商及經營之間脫節或不匹配現象。總結商業地產的開發、招商及經營不匹配的各種案例和現象，主要表現在以下幾個方面：
2.1規劃設計和市場定位不匹配
商業地產項目涉及的是地產開發與商業經營兩個專業領域，需要進行科學、系統的規劃設計與市場定位。但多數開發商在商業項目規劃設計和建設中，僅僅將自己定位在商業地產項目的開發和建設上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調查、科學合理的市場定位。在規劃設計時，通常只追求經濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設成本最低而規劃設計，從而給后期經營管理帶來很大的局限性。具體表現為：①市場定位不合理，商業功能規劃時貪大求全，脫離當地消費水平；②功能設計沒有結合當地人文風貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業形態，造成了不必要的嚴重浪費。
2.2開發建設和招商經營脫節
目前，國外商業地產受土地所有制性質的影響，經營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經濟效益。而國內商業地產受資金、利潤及經營思路的影響，通常講究開發節奏“短、平、快”，循環周期越短越好，過度追求“開發、出售、再開發”，加快資金流轉以賺取更多的利潤，只關注開發、建設和出售，不關注后期的招商和經營。項目售出后很多開發商不愿意承擔更多的招商和經營責任，也很少去思考創造良好的商業整體經營環境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權與經營權分散歸屬，開發商管理干涉比較困難，從而造成開發與經營的嚴重脫節或不匹配。
2.3商業規模與經濟發展水平不適應
自2010年以來，我國商業地產的投資規模增長迅速。雖然受電子商務及網絡購物的影響沖擊而有所回落，但商業持有量及待開發商業地塊仍然占據比例較大。2016年1月12日，仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據仲量聯行統計，2015年約7成的租賃成交來自內資企業，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優質零售物業市場，2015年是調整年，電商重塑消費者購物習慣，對實體零售經營表現持續施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業地產的發展，對商業地產領域必然展開大規模的追逐投資。但是，如果不科學預測經濟發展水平和商業需求，帶來的結果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業地產項目增長速度已遠遠大于經濟發展速度的現象。近兩年，恰逢國內電商業務蓬勃發展，這些城市的商業地產項目均存在著空置率不同程度的持續攀升，造成了社會資源的巨大浪費。
3原因分析
近幾年，國內連續出現商業地產項目破產、并購及股權轉讓、收購事件，都是因為商業地產前期開發、招商與后期經營不善導致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環原“金隅大廈”被光耀地產收購開發成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業地產項目破產、并購及股權轉讓的原因，大致可以總結歸納為以下幾種類型。
3.1商業經營的長期效益是主要原因
目前，在房地產市場，通常是住宅項目搭配商業配套一起開發。且在當前國內土地市場出讓體制下，開發商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產項目周期通常是二至三年。由于房地產的主要“原料”土地獲取的非連續性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產公司在一個項目開發結束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應而被迫停止開發，甚至面臨公司解散的危機。而商業地產項目要求長期持續經營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業配套時通常采用以出售為目的商業開發，而開發商固有的短效行為與商業開發的長期效益形成了這一行業的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。
3.2缺少商業地產各項技術人才
商業地產是一項涉及面很廣的系統工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發，在建筑外觀、機電安裝、配套設施、物業管理及通風朝向等方面有更多、更高的專業技術要求。且住宅與商業地產的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環境和生活的舒適、品質，產品的性質應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業地產則側重經營的增值和投資的潛力，產品的性質應歸類為間接用于商業經營的投資匯報。商業地產作為整個商業經濟產業鏈條中一個基礎性的硬件產業，它的開發任務包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環境設施、服務技術要求等專業內容，而其商業屬性更是涉及到區域經濟、人口數量、消費水平、業態選擇、市場定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產跨行業的多重屬性，因此在商業地產開發中，無論在項目規劃、設計、選址、立項等方面，還是在建設、招商、運營、管理等環節，都需要有效整合地產和商業兩大領域內的人才、資金、技術、管理等優質資源，這是滿足商業地產開發的必要條件。然而，很多房地產公司恰恰缺少跨行業資源的整合管理經驗和復合型專業人才團隊，這是導致當前商業經營和地產開發存在問題的一個現實原因。
3.3缺乏完善的商業網點規劃
2012年9月12日，國務院頒布《國內貿易發展“十二五”規劃》通知，要求地方政府應完善商業網點規劃和土地政策，強調各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學抓好商業網點規劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業地產開發仍然處于一種無序狀態，政府招商無限放寬條件，開發商追求利潤不顧及社會責任，擅自更改規劃事件屢見不鮮。某些開發商拿到土地開發權，只關注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業的經營發展，不做市場調研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業地產。這種開發思路導致了商業網點布局嚴重失衡，商業功能設置不合理。另外，業態趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經營艱難的窘境，許多已經建成及即將建成的商業設施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。
3.4商業地產容易導致經營資金斷裂
商業地產特別是大型商業綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發商引進了一些具有較高的經營水平、品牌效應、強大“領頭羊”效應的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業地產項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售或稅費貼補返還等。在目前國內銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業地產開發面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發，資金鏈就是開發商的生命線，迫于資金壓力，開發商往往只有提前預售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發、招商和運營環環脫節問題的自然發生。
4影響后果
商業地產開發是房地產開發行業難度和復雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發、招商與運營的相互關系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。
4.1降低了管理控制能力
國際大型商業地產經營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業地產項目通常按照房地產開發理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產權屬于不同的人，很難統一各出售商鋪所有者的意愿，導致開發人員對出售后商業項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業項目經營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發企業的后續管理缺乏整體控制能力，純靠分散業主自己管理調整，結果很容易出現房地產熱銷售后，開發商賺錢退場，而商業經營業務則開始呈現消退冷落局面。
4.2減少了規模效益
近年來，許多商業房地產開發規模面積很大，但往往得到的規模經濟效益不很明顯，這主要表現在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統一，而租賃業主更多的從自身利益出發，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經營項目和產品檔次，形成項目交叉重復，雜亂無章，業態、店鋪、經營產品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業經營布局無序、無特色，服務功能殘缺，嚴重影響企業的品牌形象、市場聲譽和規模經濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經營，但可能嚴重影響整個商業項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業地產的規模效益。
4.3限制了業務宣傳推廣
宣傳推廣是商業地產業務經營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經營預期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業前的早期推廣費用由開發商支付通過管理公司，開發商也會把這個費用包含在項目開發成本；然而，在正式開業后，后期的商業推廣費用往往成為各商家店鋪爭執扯皮的焦點問題。另外，物業陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業利潤高低不一，很難做到均衡統一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業業務的可持續經營和發展。
4.4阻礙了資源合理配置
前幾年，國內商業地產快速發展，尤其是大型商業設施建設，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經濟發達的沿海城市，存在嚴重的結構性失衡和區域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業地產開發呈現一定程度的飽和現象。在一些大型城市商業地產開發比大小、拼奢華的同時，廣大欠發達城市和農村仍然缺乏最基本的商業設施。同時，甚至在商業地產比較發達的一線城市，仍然還存在中心城區、老城區商業設施過于密集，而遠郊區尤其是新建社區商業設施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區許多小型社區由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區；上海是中國商業貿易最發達的一線城市，盡管它的遠郊區社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區的許多新興社區商業設施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業體。上述問題凸顯了商業資源配置的結構性矛盾和我國商業地產發展面臨的不合理布局問題。
5建議和對策
商業地產價值是實現運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產開發和商業經營集成向金融價值投資的最大化實現。商業地產的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應是從商業經營的角度，經過長期、持續的經營、發展和培育達到物業升值，真正實現房地產未來增值空間的價值最大化。因此，開發商要實現從地產開發到商業經營者角色的轉變，改變過去只重視開發和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務的錯誤思路，建立商業地產開發、運營并重的經營格局。
5.1搞好商業地產前期市場定位
（1）做好商業地產項目前期市場定位。因為商業地產與市場需求密切相關，商業地產的規劃設計，市場定位是關鍵，同質性管理只會導致社會資源和企業資源的巨大浪費。只有精確定位，科學管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續發展。為了實現精確定位，一方面必須適應市場需求；另一方面也要結合企業自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業地產市場定位的前提，尤其是對商業集中地區，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業網點的規劃和布局管理。加強商業網點的規劃布局論證，提高商業網點規劃的科學性和可操作性。規劃布局應注意以下幾點：①商業網點規劃布局應與城市規劃相結合。應與城市整體發展、人口分布、消費需求、交通系統、環境保護相結合，通過相關產業配合，發揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規劃和調控必須結合市場資源配置的基礎調控作用，避免盲目開發、重復建設和無序競爭。規劃必須尊重市場規律，在市場規律基礎做出規劃，并給市場留下足夠空間；③以規劃引導市場，讓市場競爭來實現資源的優化分配，不能讓規劃來代替市場的調配作用。（3）遵循商業規則選擇合適的商業業態。商業地產項目選擇什么樣的商業業態或以什么樣的業態為主，必須遵循商業規則，并結合區域經濟發展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據國際上發達國家和地區的商業開發經驗，在商業業態與經濟發展水平之間存在著如下幾點規律：①當人均國內生產總值(GDP)為1000美元，主導業態為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導業態為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領先商業業態演變為大型購物中心或購物廣場（SHOPPINGMALL）。如果是社區底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設施等。
5.2實行“訂單合作”經營模式
近年來，國內許多實力強大的開發企業常常尋求與國際知名品牌商業巨頭強強聯合，建立戰略聯盟，分別借助對方的行業優勢和專業力量進行市場規模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關系，指的是知名品牌商向商業地產開發商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關系，是指知名品牌商向商業地產開發商以相對固定和低廉的租金形式提前預定租賃商鋪物業，保證了商業租賃的穩定性；③合作關系，免費提供商鋪物業吸引知名品牌商提前入駐起到“領頭羊”效應，但開發商要從品牌商的銷售營業額中提取一定比例的經營擔保金和利潤分享。市場上習慣把上述商業模式稱之為“訂單合作”商業。與先建設、再招商、后運營管理的傳統商業模式項目，這種模式更能適應市場環境的變化，具有多種優點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰略聯盟，并讓其提前參與商業地產的前期策劃、市場定位和規劃設計，有助于彌補開發商在商業地產運作中人才緊缺、經驗不足的弱點，并幫助開發商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業態組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩定的租金收入保證了商業地產項目的固定投資回報，可以借助商業品牌和“領頭羊”效應，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業業態有不同的空間、功能和配套設施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設施設備和足夠多的停車位；餐飲行業需要排水、排油煙和燃氣供應系統；娛樂業需要嚴格的消防系統、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業地產模式，開發商可以提前按需設計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。
5.3實行“售后回租”經營模式
售后回租是一種新型的商業模式，開發商和商鋪所有者簽訂合作協議約定，授權開發商或專業商業機構統一管理商鋪，開發商或專業商業機構承諾給商鋪所有者一定年限內的固定回報。售后回租本質上也可以理解成固定回報換取特許經營權。在當前我國金融體系環境中，長期持有型的開發商較少，為確保商業管理的整體性和系統性，建議開發商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統一管理中形成合力，最大可能發揮規模經濟效益。售后回租應做到三個基本統一：（1）統一招商管理。這有助于促進商業品牌審核和規范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業務類別、商品層次、業態位置必須選擇根據整個市場統一規劃布置；在選擇商戶時，不僅關注租金高低，更應該關注商戶的業務、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業務與物業類型、設計是否沖突，行業之間有無競爭，與其他商戶經營的商品是否互補。（2）統一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統一管理商業品牌廣告和商戶的促銷活動，統一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業項目的整體形象。（3）統一的服務和監督管理。統一指導、協調、監督和服務入住商戶，以確保高效的商業開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導和服務，如統一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統一培訓，物流運輸統一保障等；另一方面，對商戶進行統一公平、公正、公開的監督管理，違反市場規則和法規，損壞商場形象、品牌的商戶應嚴肅處理，情節嚴重應堅決清理退出。
5.4拓展商業地產投融資渠道
靈活、機動、有效的投融資渠道是商業地產開發面臨的最關鍵問題，也是解決目前國內商業地產開發、招商、經營管理各環節容易脫節的核心問題。因此，建立商業地產市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業領域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業地產項目開發所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統單一的國有銀行信貸風險。借鑒國外，大多數商業地產項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業基金機構通過社會募集資金來投資建設的。然而，目前我國商業地產的開發資金來源主要來自于銀行貸款，據初步統計，我國商業地產銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業地產項目甚至超過80％。近年來，國家在商業房地產市場不斷創新投融資機制，積極開放和引進國、內外風險投資和專項投資基金進入商業地產；借鑒一些發達國家(或地區)商業房地產開發投融資的成功經驗，引入房地產投資信托(REIT)和保險基金進入房地產投資領域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I和基礎設施建設投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業地產拓展融資渠道發揮積極的推動作用，應大力鼓勵和支持。
作者:曲松 單位:五礦地產天津公司工程管理部
參考文獻：
[1]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(7):38-41.
[2]趙章對.完善商業地產開發與運營模式探析[J].現代經濟信息,2013,(2):200+221.
商業招商業態規劃范文4
在進行大型商業專業市場項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
1、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。
大型商業專業市場項目的可行性研究要以項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。
定位是項目入市的第一步。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：
a.項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。
b.項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。
c.項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。
d.項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
2、建設方案規劃設計
建設規劃設計是專業市場項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1）城市基礎設施發展狀況。
2）城市未來規劃發展趨勢。
3）項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4）商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
3、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、室內公共區域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
4、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、綠化景觀設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
5、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、
制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
7、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
商業招商業態規劃范文5
主持人方志華：商業地產是介于房地產與商業領域之間的一個新興而又傳統的業態，其營銷的核心不是銷售而是長期經營，那么應該如何看待營銷對商業地產的推進作用？地產開發商關注的是找到好的商家，而商家要尋找的是目標消費者以促成購買，商業地產應該如何營銷才能做到雙贏？
商業地產營銷的三個層面
王鑫華（頤高數碼連鎖集團總經理助理）
商業地產的營銷可以從三個層面來理解。
首先，是針對業主的銷售，商業地產的分割銷售其實不應該成為主流，它是很多小型房地產開發商在現金流短缺的情況下不得已而采取的一種方式，所以它的銷售會涉及短期套現問題。什么樣的商業地產項目才算成功？所謂的成功并不是價值一億元的項目能賣到2億元，而是在賺錢的同時還能在幾年之后良性地經營下去。這是頤高數碼連鎖集團一貫堅持的觀點。
因此，在營銷方面投資商必須考慮很多細節，例如，租金回報率與業態所可能獲得的經營價值是否吻合，續租的各個環節能否在前期就能解決，等等。很多商業地產商在開發項目時，還在采用住宅地產的思路，過分注重外包裝和一些表面因素，而對真正核心的元素卻并不看重。北京中科貿就是其中一個失敗的案例，它所提倡的7年14%的返租就遠遠高于其運營價值，這最終導致這個項目很難運營。頤高數碼連鎖集團本身也在開發和收購樓盤，但更多的是拯救爛尾樓，因此，我們會將經營價值的判斷和后續租賃的細節放在首要位置。
其次，是招商部分的營銷。我認為重點在于對資源的控制上，而不是營銷面。大多數招商項目都類似于頤高數碼連鎖這樣市場業態的項目，因此對資源控制能力提出了更高的要求。最初我們針對基層經銷商進行直接招商，但是后來發現效果并不好，原因有二：一是招商談判有難度，二是培育期較長。后來，我們開始針對上游資源進行整合，與上游廠商建立戰略合作伙伴關系。我們每到一個地方都會借助廠商的力量來做營銷工作，雖然我們的招商對象沒有變，但經過整合后，招商變得非常容易。例如我們到青島招商，一個禮拜就全部完成，一樓的核心商鋪都是由廠商來圈定的。通過這樣的資源整合方式，營銷就會變得簡單。
最后，是針對消費者端的營銷，這是真正核心的部分。我認為針對消費者的營銷重點應在于媒體的整合上。每一個業態有一個固定的消費人群，每一個媒體也有其特定的消費人群，所以我們每進入一個城市都會對每一個媒體進行深入剖析，并盡可能有針對性地做一些營銷工作。
發現商業價值：商業地產營銷的根本
（深圳市京基百納空間商業管理有限公司總經理）
商業地產的營銷大多數情況下與價格無關，但與管理和服務所產生的商業價值有關，尤其是MALL和購物中心。以我從事的一個項目華南MALL為例，它當初是一個地產項目，沒有任何商業概念，只是想通過MALL的概念炒作來提高租金價格。后來我們發現，必須挖掘其商業價值，才能賣得更好。2000年，中國還沒有主題式的購物公園，沒有任何可供借鑒的成功經驗。在這個項目中，我們是摸著石頭過河，也總結了很多經驗，其中的一條是必須將租金價格與商業價值結合起來。
華南MALL如果追求的是一種具有親和力的文化，那么它的價值就很難估量。當商業物業處在建筑形態和產品的雛形期，價值是無從產生的，來自于文化、休閑、娛樂等多業態的結合和整合才使它煥發了活力，凸顯出商業價值。商家真正感興趣的是商業價值，而不是地產價值。沒有持續的營銷環境和良好的服務能力，好的商家也不可能進來。
華南MALL中期逐漸集中在品牌、服務、管理等方面進行系統營銷，它們直接影響了租金的價格，而這正是投資者真正關注的。很多投資商都會模糊價值與價格的概念，但事實上，租金水平只是冰山一角，充分挖掘商業價值才是最重要的。
所有的營銷最終要歸結到資產與資本的營銷，只有不斷累積商業價值，才有可能進行資產和資本的營銷，才能實現資本市場上的價值。以廣州天河城為例，其資產與資本價值遠比最初的地產價值高出許多倍。它的商業價值究竟有多大？即便從租金收入與固定資產角度去計算，它的數字也是很驚人的。
從地產營銷到商業地產營銷再到資產與資本的營銷，整個過程，我個人稱之為大營銷。
推廣期與經營期的商業地產營銷
吳澤丹（廣東北亭商業經營管理公司副總經理）
從購物中心的兩個時期來看，我所理解的營銷可分為推廣期的營銷和經營期的營銷，不同的階段有不同的營銷策略。
推廣期更多地表現在策劃上。主題、背景、定位、功能、業態，這些都是前期的商業規劃，而最終的目的是要讓更多的消費者去認識，這便要有一個傳播、推廣的策劃。這個策劃過程實際上就是一個營銷的過程。有一些人可能覺得策劃很虛，我的理解是策劃不可能把腐朽變為神奇。策劃的作用有兩個：一是讓更多的人了解項目，二是挖掘項目的潛力。商業地產策劃不可能解決立地、建筑、規劃等招商所存在的問題，但是優秀的策劃能挖掘項目優勢，整合資源，讓它更有商業價值。例如我們現在開發的項目叫北亭廣場，英文叫UNI-MALL，給它的定位是廣州首家娛樂MALL。在這期間，策劃是起主導作用的。
經營期的營銷體現在兩個方面，一是樹立品牌形象，我們不可能在經營期拋掉主題。營銷會有很多層面，有些以文化理念的價值為導向，有些是以價格為導向，比如大甩賣，但對我們來說，前者更重要，所以保持我們一貫的品牌形象和理念很重要。第二是增強商業中心的人流量和影響力，提高知名度和美譽度。所以，我們現在跟行業資源和媒體資源共同舉辦了很多活動，通過活動來促進商家的銷售，從而提升我們的持續經營能力。
租金價格：商業地產商的博弈之源
商業招商業態規劃范文6
1、區商務局的政府職能和管理的行業
（一）、貫徹執行國家、自治區及*市關于商貿流通方面的法律、法規和方針、政策，制定*區商貿流通發展規劃。
（二）、研究提出流通體制改革意見，培育發展城鄉市場，推進流通產業結構調整和連鎖經營、物流配送、電子商務等現代化流通方式。
（三）、負責對*區各種經濟成分的商貿流通企業實施宏觀管理和指導，研究擬定現有商業企業的改革與發展的意見，推進現代化企業制度的建立，指導企業實施戰略性改組改造。
（四）、負責全區流通領域的行業管理，包括從事日用工業品、副食品、服務、旅游、進出口的經營活動。監測分析市場運行和商品供求狀況，組織實施重要消費品市場調控和重要生產資料流通管理。
（五）、負責全區商貿流通領域的對外開放、招商引資工作，協調指導商業企業的招商引資活動，幫助商業企業申請項目，爭取資金。
（六）、研究擬定規范市場運行、流通秩序和打破市場壟斷、地區封鎖的政策措施。對煤炭和成品油市場經營業戶的資質進行初審，對其經營場所進行整體規劃、合理布局。
1、組織實施煙、酒等重要消費品市場調控和監管，對煤炭、成品油、散裝水泥等重要生產資料的流通管理。
2、負責對拍賣、典當、租賃、醫藥流通、民爆器材經營流通、舊機動車交易、廢舊鋼材等舊貨流通行業業戶的資質進行審查并對其業務指導和管理，監督其依法經營。
3、負責全區畜禽屠宰市場的規劃、審批和管理。
4、負責全區綜合市場、專業市場、集貿市場等各類市場建設的規劃和審批及各類市場物業的規范和管理。
5、負責全區?；方涗N行業的規劃、管理或備案。
（七）、分析研究國際、國內貿易政策，提供區內外貿易、進出口貿易信息并組織相關活動，指導并幫助企業按國際化標準從事生產經營活動，爭取商品出口配額，解決貿易爭端。
（八）、負責外經貿發展促進資金、中小企業國際市場開拓資金項目的申報和管理；協調辦理出口退稅工作；指導外經貿企業的會計、統計業務；收集、分析、對外經貿信息和信息咨詢服務。
（九）、代表區政府協調海關、商檢、外匯管理、國稅等中區直部門落實有關外經貿企業的優惠政策。
（十）、承辦*區人民政府和上級業務主管部門交辦的其它工作。
2、全區商貿流通及服務業的基本情況
到*年全區各類商業網點達1.98萬個，其中：城區網點15268個，農區網點4450個；商品交易市場38個（含4個在建市場），交易額66.9億元，其中：城區市場22個，年交易額58.3億元，農區市場16個，年交易額8.2億元；年銷售額超億元的市場有8個；規模較大的業態形式有綜合、專業及集貿市場38個，連鎖超市60個，大中型百貨店9個。大型賓館10所。全區現有建成營業面積144萬平方米，其中：市區114.5萬平方米；商貿流通業從業人員有7.8萬人；新型商業流通業態正在形成，各類連鎖超市網點已發展到60多家，國內大型連鎖超市店、品牌店紛紛進駐*區，連鎖經營收入近10億元，年均增長90％，占城市社會消費品零售總額比重由2000年的0.95%，增長到了14.5%。幾年來，隨著城市建設及環境改造的快速發展，社區商業也得到了長足的進步。
現代物流開始起步，多層次物流體系、多元化市場格局日漸形成。
全區個體商業實現營業額50億元以上，占全區批發零售貿易業商品銷售總額的80%以上，剔除石油、煙草等壟斷行業營業額，個體私營商業已經成為商貿流通業的絕對主力。
二、區商務局的重點工作
*區商貿流通業發展的總體思路。以全面建設小康社會為主題，以增強城市綜合服務功能，提高人民生活質量為核心，以推進流通現代化發展為重點，以市場為導向，以企業為主體，調整業態，擴大規模，提高消費在國民經濟中的比重，充分發揮流通行業在我區經濟增長中的先導性作用，促進內蒙古東部商流、物流、信息流中心城市建設和社會全面進步。
1、打造蒙東商流、物流、信息流中心城市，做大作強蒙東物流園、工業物流園。以*物流園區為核心，加強物流信息整合，促進以信息化建設為重點的現代商貿物流業的發展；
2、要加快我區商貿流通業的發展，就要盡快制定行業發展規劃，在現代商貿流通理論的指導下，改變現有的商業網點布局不合理、企業規模整體偏小、業態雷同、服務功能不全、資源浪費現象嚴重的粗放式發展方式。我們認為，制定發展規劃，應從以下幾個方面入手：一是高起點建設全國性商品批發市場。走有形市場與無形市場共同發展的批發市場體系建設路子。并建立適應商品特性的流通方式，按專業特點分層次組織批發市場。為此，政府要加強宏觀調控，避免出現重復建設、有場無市的局面，要改變現有的招商、擺攤和趕集等落后模式，充分發揮大批量集散、配送、加工、信息處理等現代物流功能；二是繼續構筑多元化的商貿網點建設投資格局。在政府的統一規劃和管理下，通過招商引資和調控投資導向，積極調動本地商人積極性，鼓勵各方按規劃要求參與商貿網點建設投資；三是加強軟件建設，強化商業網點建設監督、管理和服務體系，不斷提高商貿網點建設的現代化、規范化程度，提升商貿流通品位；四是積極引進國際知名品牌連鎖企業，催生新型流通業態，加快流通活市進程。整個流通經濟以開放、激活零售業為重點，加快發展商業連鎖、超市、專業店、特許經營、物流配送、電子商務、會展營銷等新型流通業態方式。
3、根據科區商業網點建設的實際情況和國民經濟發展要求，科區商務局會同市商務局共同聘請北京時代澳商城市環境研究院完成了《*市城區商業網點規劃*-2010》編制工作，并經*市政府批準實施。
4、目前推動的重點工作
一是全面推動*區“萬村千鄉市場工程”建設工作，加強農牧區商業網點建設改造力度，滿足廣大農牧民的生產生活需要。到*年底前，將有196個“農資農家店”以嶄新的面貌為廣大農牧民生產生活服務，為建設社會主義新農村服務。
二是協調、服務、建設好以華融五金建材市場及木里圖工業園區綜合物流園為代表的市、區重點市場物流項目。
三是著力培育以百貨大樓、金葉廣場、太平洋商業廣場、露天市場為主要構成的明仁大街城市商業中心，規范發展大中型零售商業網點。
四是著力培育以清谷新禾、萬順達淀粉、威世國貿、興合化工、富鏵農業等外貿企業為主的出口創匯能力，特別是要改善出口產品結構努力提高加工貿易在出口總值中的比重，提高出口產品質量檔次，逐步改變我區“大內貿，小外貿”的局面。
五是大力扶持餐飲服務業，特別是以蒙古族飲食風格為主的特色餐飲。
