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房地產項目策劃方案范文1
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫1、湖北省宏觀政策的指導年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。2、政府出臺房改政策，取消福利分房自年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《年經濟發展情況新聞稿》）以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。5、同類物業的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況
一、建設地址新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規?！靶嘛L小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2平方米。本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市年度房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約人。
三、總體規劃設計理念1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。1、規劃結構小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。2、建筑單體設計小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。3、建筑環境及園林景觀設計整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項目市場分析與整合營銷
一、項目市場分析
1、地段環境優越本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。2、周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。3、園林景觀設計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）。4、教育配套優勢顯著自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注?，F代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。5、建筑施工品質過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。6、市場供求關系良好本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。7、開發區的升值潛力巨大本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從年1月我公司對市場同類產品的價格調查可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價（元/m2）1380161614481428均價（元/m2）1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
房地產項目策劃方案范文2
房地產廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產策劃模式，基本可反映出房地產策劃的過去、現在和將來。
1、概念策劃模式
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
4、房地產全程策劃的內涵
（1）土地價值研判
（2）概念設計
（3）視覺設計
（4）營銷策劃
（5）市場推廣、媒體組合
（6）工程質量、成本、工期控制
（7）物業管理、售后服務
（8）品牌培植與運用
房地產項目的選擇與論證
──房地產項目發展策劃的內容與方法
一、對房地產項目選擇與論證認識的誤區
誤區一：房地產開發經營的簡單化、概念化
誤區二：房地產后期營銷、廣告萬能化
誤區三：房地產項目選擇與論證的形式化
以上認識的誤區，導致眾多開發企業不重視開發項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業無一套系統的開發模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。
二、從房地產開發的基本特性認識項目選擇與論證的重要性
1、房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業。
(1)房地產開發需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風險；
(2)由于開發周期長，開發者需要預計市場變化，開發條件變化所產生的風險程度；
(3)開發商要衡量自身承受風險的能力與限度。
一項成功的地產發展項目，可以換來高額或穩定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。
2、房地產項目開局的好壞是項目成敗的關鍵所在。
(1)房地產開發前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。
(2)項目選址不當，前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。
3、房地產開發具有很強的地域性和產品差異性。
(1)一方水土養一方人，任何成功的開發經驗都必須與當地的開發條件與市場狀況相適應；
(2)同一地塊不同時期，不同的開發方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發展是極具創意和面對市場挑戰的。
因此，缺乏前期對項目市場與開發專業的研究論證工作，任何人都不能輕談對發展項目有勝的把握。
4、房地產開發具有很強的系統性和時序性。
房地產開發是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發企業普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。
三、房地產開發項目選擇的概念和步驟
1、概念：項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發投資成敗的關鍵。
2、項目選擇的步驟：
a、廣泛尋找投資項目
b、精心篩選投資項目
c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）
d、項目投資談判
e、詳細可行性研究（發展策劃）
f、公司的決策與實施
四、房地產開發項目的論證（可行性研究或發展策劃）
1、概念：房地產開發項目的論證是在項目投資決策之前或初步決策之后對擬開發的項目進行全面、系統的研究和分析，運用已有的經驗和專業的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。
2、項目論證的階段性
(1)項目投資開發的機會性論證
指在規劃參數尚未獲得政府批準的前提下，以經驗為主，按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標、開發成果指標和項目的特點，就其開發的市場機會、開發條件、投資效果和可能出現的市場、技術、經濟問題進行研究論證。
(2)項目投資開發的詳細論證
指在規劃、開發的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術經濟指標問題，還要確定開發、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產經驗與專業的系統性必須更高和更為全面。
3、項目論證要解決的問題
(1)立項時的宏觀環境是怎樣的
主要了解項目所在地區的政治、經濟、文化、地理地貌，當地居民生活特性、風俗習慣及城市規劃、整體房地產狀況走勢、外來人口增長等因素。
(2)立項時的微觀環境是怎樣的
了解企業的環境、開發經營能力，競爭對手的狀況所在區域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規劃建設要求，項目參與各方的狀況與優勢。
(3)項目的市場定位分析
包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。
(4)初步確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案
投資建設成本的估算，從管理角度向項目開發提建議。
(5)項目開發分期與樓價的初步設定，項目投資與效益測定
(6)項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性。
五、項目選擇與論證要注意的問題
1、營銷與規劃設計必須前期介入，強調市場為先導的同時又應注意兩者相適應。
2、項目定位以市場調查為依據，但關鍵在于對市場表象有質的提升。
3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。
4、開發者的能力與素質是決定項目后期成敗的關鍵。
5、既要借鑒成功項目的經驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。
六、房地產項目發展策劃的工作理念簡介
房地產項目發展策劃的工作理念
1、服務性質：輔助決策
2、對客戶的適應性：滿足需求引導需求發掘需求
3、服務的目標：
(1)建立能夠達致利潤最大化的發展模式
(2)建立資金運用的最優化策劃方案
七、最佳的服務過程：全程參與（前期發展研究過程參與營銷培訓與監測）
八、前期發展研究的主要服務模塊：
1、項目的區位價值評估；
2、項目地塊的開發價值評估；
3、重要宏觀經濟指標的監控與分析；
4、微觀房地產市場評估（主要細分市場和區域市場）；
5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；
6、開發模式的選?。毞质袌龅娜笨诜治觯夹g經濟指標對比）；
7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；
8、物業管理的要求；
9、規劃建筑設計方案的要求與評估；
10、成本效益分析；
11、風險分析。
房地產項目策劃方案范文3
關鍵詞：高職教育；房地產經營與估價專業；工作過程；職業能力；課程體系
中圖分類號：G718 文獻標識碼：A 文章編號：1672-5727（2013）12-0046-03
20世紀90年代以來，隨著我國住房制度改革深化和房地產市場的建立，房地產行業發展迅速，對房地產專業型、技能型人才的需求量較大。目前，房地產從業人員的職業技能素質良莠不齊。在當前全球經濟低迷、國家經濟轉型和政策調控的宏觀背景下，中國房地產行業面臨著產業結構調整和升級的重任，而人才因素已經成為制約各房地產企業能否順利完成調整升級，并持續保持健康快速發展的關鍵因素。與房地產行業快速發展態勢相比，高職院校房地產專業人才培養建設相對落后，出現了房地產業紅紅火火，但高職院校房地產專業發展卻“慘淡經營”，兩者反差強烈。究其原因，主要是高職院校一直沿用本科院校學科本位課程體系，過分強調系統性、完整和獨立性，造成課程內容不符合技能型人才知識結構的要求，培養出來的學生實踐能力不強、職業能力和職業素質不突出，難以適應沿海發達地區房地產企業對房地產高技能人才職業能力和職業素質的要求。學生就業主要面臨如下矛盾：一方面，高職房地產專業學生就業范圍窄、專業對口率不高；另一方面，房地產企業高技能、高素質人才極其匱乏。因此，以房地產工作過程為導向，以學生職業能力為本位，與企業共同研究各職業崗位群的工作過程和典型工作任務及其職業能力的要求，來構建房地產經營與估價專業課程體系是行業發展和學科發展的現實需要。
課程體系構建是人才培養的關鍵?；谝陨峡紤]，本研究在對珠三角地區房地產行業和企業職業崗位，以及人才需求調研的基礎上，對相關崗位的工作任務和職業能力要求進行了深入分析，最后基于職業行動領域開發了以工作過程為導向、職業能力為本位的學習領域課程體系。
房地產經營與估價職業崗位分析和職業能力分析
（一）職業崗位群分析
課程內容的選取和課程體系的設計，應首先建立在社會和企業需求調研的基礎上。對行業發展和企業需求調查顯示，目前市場上房地產企業可以提供給高職房地產經營與估價專業的職業崗位群大致可分為四大類：（1）營銷策劃類：銷售人員、策劃助理、策劃專員、市場調查專員等崗位；（2）評估咨詢類：估價員、估價助理、行政文員、市場業務員等崗位；（3）經紀類：二手房經紀、產權登記過戶員、按揭專員、投資咨詢師等崗位；（4）物業服務類：物業管理員、客戶服務代表等崗位。
由于房地產經營與估價專業涉及面廣，就單個高職院校而言，很難全面涵蓋該行業的專業知識內容，現實的做法是根據所在地方的社會需求及學院自身優勢，選擇其中一些方向進行重點培養。廣州番禺職業技術學院地處珠三角發達地區和穗港澳經濟區的心臟地帶，該區房地產業起步早、發展成熟，成為廣州地區房地產開發最活躍的區域之一。隨著廣州“南拓”步伐的不斷加快，整個番禺地區的房地產業仍舊保持著快速增長的發展態勢。課題組通過對我校房地產經營與估價專業近五屆畢業生的就業跟蹤調查，發現大約60%的畢業生進入房地產開發企業或房地產中介企業，從事銷售、策劃或者估價方面的工作，這與珠江三角洲地區房地產業發展蓬勃，以及房地產交易十分活躍密不可分。再考慮到我校該專業發展的基礎及師資資源優勢，房地產經營與估價專業主要著重于營銷策劃類、評估咨詢類兩大職業崗位群人才的培養。
（二）崗位職業能力分析
房地產經營與估價專業的崗位職業能力如下頁表1所示。
基于工作過程導向和能力本位的高職
房地產經營與估價專業課程體系開發
（一）工作過程分析，提煉出崗位具體工作任務
房地產銷售崗位的工作過程可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業務接洽、簽訂合同等）、銷售準備（包括資料準備、樓市采盤等）、銷售實施（包括客戶接待、樓盤介紹、實地看房、洽談與促交、簽訂購房合同等）和售后服務管理（包括客戶跟蹤、協助交房、權證辦理等）。這四個階段的過程主要集中在銷售實施階段。將房地產銷售工作過程進行詳細分析，歸納總結為工作任務，提煉出典型工作任務如表2所示。
房地產策劃咨詢崗位的工作過程同樣可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業務接洽、簽訂合同等）、策劃準備（包括團隊組建、資料收集等）、策劃運作（包括主題策劃、市場策劃、投資策劃、產品策劃、銷售策劃、廣告策劃、形象策劃）和策劃方案執行監測。這四個階段的主要過程集中在策劃運作階段。將房地產策劃工作過程進行詳細分析，歸納總結工作任務，提煉出典型工作任務如表2所示。
房地產估價崗位的工作過程同樣可以歸納為五個階段，即受理業務（包括接受委托、業務洽談等）、現場查勘（包括拍照、記錄、搜集資料等）、實施評估（包括測算價格、撰寫初評報告）、審核溝通（包括送估價師審核、與委托方溝通評估結果等）和考核歸檔（出具報告、資料歸檔等）。這五個階段的主要過程集中在現場查勘和實施評估階段。將房地產估價工作過程進行詳細分析，歸納總結工作任務，提煉典型工作任務如表2所示。
考慮到銷售崗位和策劃崗位的工作任務有許多相互滲透之處，我們決定將銷售崗位和策劃崗位合并為營銷策劃類專業方向。由于工作性質和工作任務的獨立性，估價專業單獨成為房地產評估類專業方向。
（二）轉換職業行動領域為學習領域
根據德國各州文教部長聯席會議的定義，所謂“學習領域”，是指一個由學習目標描述的主題學習單元。我們根據房地產估價職業情境和銷售情況，策劃職業情境中的工作過程分別確定兩個專業方向的多項典型工作任務（職業行動領域），分別對其進行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程。在學習領域，按照從簡單到復雜和知識技能的內在邏輯聯系進行序化，形成專業課程方向的模塊體系，具體如圖1所示。當然除了專門化方向的職業專門技術能力模塊課程之外，專業學習領域，課程體系還設置有一系列通用能力課程，具體包括房地產經濟學、房地產法規、房地產開發經營與管理、城市規劃原理、建筑工程識圖與AutoCAD、建筑材料與建筑裝飾裝修、房屋建筑構造等課程。
基于工作過程導向的課程教學實施
（一）以學生為中心，運用多元化的教學方法實施教學
高職房地產類專業相關工作過程的課程教學，對教師的專業素質和教學能力提出了非常高的要求。一方面，要求專業教師不僅要具備較高的業務水平，還要擁有一定的企業工作經驗，要熟悉房地產行業相對完整的工作流程和工作要點，并且能夠進行示范教學；另一方面，要求教師徹底改變傳統教學的方法，實施以學生為中心、以能力素質為本位、以引導為途徑、以多元考核為手段的教學理念和方法，真正實現以學生為主體的教育方式。以學生為中心的具體教學方法主要有如下幾種。
“項目引導、任務驅動”的教學方法 “項目引導、任務驅動”的教學方法就是將所要學習的新知識，隱含在典型的工作項目和學習型工作任務之中，學生在教師幫助下對多項工作項目、工作任務進行分析和討論，大體明確基本的工作思路，然后由教師“引導”和“驅動”學生由易到難、循序漸進地完成一系列“項目任務”，引導學生積極主動運用學習資源，進行自主探索，并且做到互動協作。在完成“項目任務”的同時，培養學生獨立探索、勇于進取的自學能力和分析問題、解決問題的能力，進而激發他們的求知欲望和創新潛能。以我校房地產專業教學團隊開發精品課程《房地產項目策劃》為例，課程以房地產策劃人員的崗位為中心，按照實際工作過程，整合序化教學內容，設計教學環節。將房地產策劃工作任務分為10個項目，并確定23個學習型工作任務，重點突出策劃人員的工作。任務教學活動的安排如下頁表3所示。
團隊合作法 良好的合作意識和團隊精神，是現代人應具備的基本素質，同樣也是每個用人單位選擇人才最重要的衡量標準之一。而傳統的教學方法與考核辦法往往是針對學生個人進行的，缺乏對學生競爭意識與團隊合作的訓練和考核。團隊合作教學法是貫穿整個課程教學過程的，因為任何一個學習型工作項目的完成，往往是一個團隊合作的成果。以工作過程導向課程《房地產項目策劃》為例，課程一共設計了12個實訓項目。因此，學生會有多次團隊合作的機會。比如市場定位策劃這一實訓項目，在項目洽談階段，先由策劃團隊負責人（學生組長扮演）跟開發商（教師扮演）進行溝通，了解客戶對產品的策劃要求和策劃目標。在策劃研討階段，團隊每一工作成員（學生小組成員扮演）通過開會進行頭腦風暴，來確定整體的策劃思路。在市場調研收集資料階段，每名工作人員都有明確的工作任務。例如：有的負責問卷設計工作，有的負責現場查勘收集項目信息，有的負責資料的整理工作等。在方案撰寫階段，大家又分工負責撰寫其中的某一模塊，最終由策劃團隊負責人將各位同事的文案進行匯總和完善，最后將策劃方案提交給開發商。教師對各策劃團隊的方案進行可行性和科學性評價，并決定是否采納這一方案。這樣做的目的是讓學生在學習的同時，提前得到崗位工作經驗，使學生的溝通能力、表達能力等得到綜合鍛煉。
角色扮演法 角色扮演法是房地產專業教學的創新方法之一，它以職業技能培養為目標，以互動教學、仿真模擬為特點，可以極大地調動學生學習的積極性和創造性。具體組織過程如下：由教師給出一定的仿真情境和提出要解決的問題，要求學生以小組團隊合作完成。各小組成員分別從所扮演角色出發，運用所學專業知識和技能，獨立分析與解決所面臨的問題。圖2是工作過程導向課程《房地產項目策劃》中的角色扮演教學環節。
（二）課程考核方案
課程考核方案是教學實施的重要內容之一，它在課程教學實施過程中對學生的學習過程起著重要的導向性和激勵性作用。工作過程導向和能力本位的課程考核，必須改革傳統的以結果性評價為主的單一手段，而應重視過程性評價和結果性評價相結合的多元化評價手段。以本院房地產專業教學團隊開發的網絡課程《房地產銷售實務》為例，課程考核包括“技能考核、基礎知識考核、職業素養考核”三個方面，分值比例分別為50%、30%、20%（見表4）。（1）技能考核是課程考核的核心內容，包括過程考核、結果性考核。過程考核是階段性學習成果的考核，它是對學生完成各個工作項目的學習態度、團隊協作、完成效果等方面進行考核。根據各項目地位和作用的不同，分別設置不同的權重值，將各項目成績累加起來得到過程考核的總成績。結果性考核是對學期末綜合實訓項目——房地產項目銷售策劃方案的質量和成果完成過程的匯報答辯情況進行考核。（2）基礎知識考核和職業素養考核的具體考核內容及分值詳見表4。
參考文獻：
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房地產項目策劃方案范文4
關鍵詞：房地產項目；項目策劃；項目創新
Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.
Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一般來說，房地產項目的基本項目策劃包括這幾個部分：項目區位的分析與選擇；開發內容和規模的分析與選擇，；開發時機的分析與選擇；開發合作方式的分析與選擇；項目融資方式和資金結構的分析與選擇；房地產產品經營方式的分析與選擇等。當然，在項目分析的過程中，還必須要對項目的創新開發，進行相應的考慮，確保產品的市場競爭力。
1.房地產項目的基本策劃
1.1區位分析與選擇
在房地產領域，“地段、地段，還是地段”的地段論，一直是開發商進行地產項目開發的金科玉律。的確，房地產開發的不僅僅是房子，更是人們的生活方式。而人的生活是有區域性的，項目地段的優劣，也就成為消費者選擇的主要標準了。因此，在項目的策劃過程中，研究小組需要對房地產開發項目的區位進行分析選擇。具體就包括地域分析與選擇、具體地點的分析與選擇。
地域分析與選擇是戰略性選擇，這主要是基于項目宏觀區位條件的分析與選擇，考慮的是項目所在地區的政治、經濟、文化教育、自然資源等因素。
具體地點的分析與選擇，主要是對房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇。具體來說，就是要對項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素，進行全面的分析。
1.2開發內容和規模的分析與選擇
房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，是決定項目形態的主要因素。一般來說，房地產項目需要在符合城市規劃的條件下，進行開發使用。選擇最合適的用途和最合理的開發規模，是項目能夠符合市場要求，符合居住要求的關鍵所在。
如成都的【華潤二十四城】總占地1082畝，總建筑面積達210萬平方米，其中包括約60萬平方米的商業面積，是成都市三環內迄今為止規模最大的都市綜合體。開發完成后可為2萬個家庭5-6萬人提供舒適生活空間?！救A潤二十四城】未來將在城市核心區域形成以萬象城為核心,集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、文化產業、優質教育資源和高檔住宅為一體的大型都市綜合體。
此項目，在開發的內容和規模上，做到了極致，也使得此項目成為成都房地產界的明星地產，社會評價極高。、
1.3開發時機的分析與選擇
房地產項目開發時機的分析與選擇，必須要考慮的一個因素就是項目開發完成后的市場前景。在此基礎上，再考慮項目的場地和建設時機。這對房地產項目的開發至關重要，畢竟房地產項目規模大，周期長，投資大，如果在開發時間上選擇不當，那對項目的發展是極為不利的。
在這方面，成都的【麓山國際社區】可謂做到極致。【麓山國際社區】是成都規模最大的別墅社區，占地4300畝，其選擇在2000年開始建設，此時正處于房地產開發黃金期。這也為其4300畝的規模，在長達10余年的建設中，始終保持了相對的穩定性，奠定了基礎。
1.4合作方式的分析與選擇
房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要是對開發商自身的優勢進行分析。主要包括土地存量、資金儲備、開發經營專長、經驗和社會關系等進行評估。從分散風險的角度出發，一般開發商會選擇合資、合作(包括合建)、委托開發等合作方式進行選擇。
1.5融資方式與資金結構的分析與選擇
房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
1.6產品經營方式的分析與選擇
房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。
2．房地產項目策劃中的創新問題
創新是房地產行業發展的希望所在，也是房地產建設項目能否在競爭激烈的市場中，獲得最大利益的關鍵所在。因此，在房地產項目策劃中，策劃人員還必須在各個方面進行創新設計，確保項目的競爭優勢。2.1理念創新
房地產項目的創新，首先要建立在開發理念創新的基礎之上，開發理念創新是本、是綱，其他創新是目，完成理念的創新，才能完成規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。
在90年代，地產剛剛成型之前，房地產開發處于賣方時代，開發商只要有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把房子賣掉。然而，隨著房地產市場的成熟，再加上國家對房地產項目的調控，使得市場競爭尤為激烈，開發商要想在困境中生存，閉關獲得更大的發展，就需要理念創新。也就是說“房地產開發不等于鋼筋加水泥，而是賣生活方式”，如近兩年涌現除了旅游地產、文化地產、養老地產、教育地產、公園地產等，這些都是開發理念的創新。因此，在新的形勢下，房地產策劃人員，還必須在開發理念創新上進行更多的思考。
2.2產品策劃創新
（1）建筑風格和戶型設計
建筑風格的創新，也是房地產開發項目的所必須要考慮的問題。而對建筑風格的變換，也是開發商所認同的。從起初的筒子樓，到2000年前后的“歐陸風情”，到近年來的新古典主義風格，以及新中式，再到中式庭院的回歸，其實都是開發商對建筑風格的不斷變換，這些變換主要基于市場競爭，以及項目客群的需要。
而近幾年來，在建筑風格日趨多樣化的背景下，一些富有民族氣息和風情的項目開始嶄露頭角，如深圳碧云天的“嶺南”風情，大連明珠小區的“海洋文化”氣息，長沙萬熙園的“湖南民宅”風情，長沙順天黃金海岸項目，合肥明月港灣項目的“水生活”性質等。
而在戶型設計方面的創新，則經歷了從“三大一多一少”，到錯層、躍式和復式設計，以及雙衛生間、窗臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設計等的演變過程，這也給項目策劃帶來新的啟示，即人們對居住舒適度的要求越來越高，戶型的設計也就需要根據這一要求進行不斷的創新。
（2）景觀設計創新
現代房地產項目的開發，對居住環境的改造極為重視。而這也是人們對自身生活環境要求的提高所決定的。在這樣的背景下，項目的開發，必須要在園林景觀的打造上，進行全面的思考，以確立項目的景觀特點。如深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，在業界引起了很大的反響；深圳金地集團開發的金地翠園，對其地下架空層及其他可能的位置都進行了綠化，就算是在小區的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境，這也讓業界為之一振。
（3）會所與配套設施創新
對配套的追求，是所有居住者的共識。無論是別墅，還是一般的住宅項目，配套都是業主最為關心的問題之一。這就要求項目策劃組，在策劃的過程中，根據地區情況，根據自身的資源優勢，打造獨具特色的配套設施。如順德碧桂園最早與名校聯姻，因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望，使得這種方式成為開發商推售自己樓盤的重要方式。
又如，對智能化小區的打造。如北京現代“SOHO”，大連“e人家”等。通過對寬帶、家電遠程控制、遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋／視網膜門鎖、三表遠傳、室內報警等一大批高科技產品與技術的應有，打造極具科技性的小區。這也是房地產項目取勝的渠道之一。
結語
上文只是就房地產項目策劃的一些要領進行分析。其實，任何一個房地產項目的開發，都是在極為復雜和嚴謹，極為科學和理性的策劃案的指導下完成的。這就需要開發商注意對項目策劃的全面性和可行性，通過基本的項目策劃和項目創新，對策劃方案進行細化和調整，從宏觀上保證項目的科學性。
參考文獻：
1 周前鋒,馬智利;重慶市房地產發展現狀及展望[J];重慶工學院學報;2011年01期 （2005年1月）
房地產項目策劃方案范文5
產品鏈條是支撐開發商打造好產品的基礎。上海越來越多的開發商具備優秀的產品理念，房子越建越好已成為消費者的共識。在整個產品開發與運作的過程中，建筑商、建筑設計公司、景觀設計公司、專業裝潢公司和專業物業管理等等，都是產品鏈條的重要組成部分，彼此間環環相扣，圍繞開發商品牌和產品品牌來運轉。產品鏈條的組建是開發商越來越嫻熟的主要技能，因為重視，所以產品鏈條也越來越完善和穩固。
市場鏈條是由項目策劃、產品宣傳和銷售推廣這三個部分組成。有了好產品，如何銷售和推廣出去，達到和超過預期收益，是樓盤成功的重中之重。因為，無論是業界還是消費者，衡量一個樓盤項目的成功，其標尺更多是業績，開發商所做的所有工作都是為業績服務。值得說明的是，這里所指的業績不僅僅是銷售額，還包括品牌收益、企業形象收益和隊伍收益等等。
策劃、宣傳和銷售推廣是市場鏈條的主體，本文將重點分析房地產市場鏈條的欠缺和各環節的權重，為開發商提供一些參考。
一、 房地產市場鏈條的缺憾
開發商在做一個項目的時候，通常是在產品規劃和主體定位已確定的前提下，開始尋求市場層面的合作，比較常見的模式有兩種，即全程和部分。全程模式是指開發商將產品策劃、宣傳和銷售推廣的工作委派給一家房地產策劃公司，并以分成形式支付費用。部分模式是將銷售或廣告一個塊面包給一家公司來做，開發商自己做銷售或策劃。
這兩種模式無論哪一種似乎都忽略了項目策劃的重要性，所以無法讓市場鏈條良性運轉。開發商因自身市場運作能力較弱或精力跟不上，會選擇全程的模式。接受委托的公司，目標非常明確，就是將產品快速的銷售出去，這樣一來，僅以產品銷售目標作為產品運營的唯一的導向，難免就忽略了其它方面的收益。開發商與全程公司在一個項目合作之后，沒得到應有的積累。如：開發商的品牌效應、樓盤品牌的延續性、多個項目之間的關聯性等等。
當開發商具備一定的市場運作能力，就會選擇部分模式，但此模式也存在弊端。例如與廣告公司合作，它的宗旨是創意出令開發商滿意的廣告，只要創意通過，收到錢，似乎廣告投放效果與自身并無大礙，忽略了廣告最重要的目的是讓消費者有感覺。那么，廣告效果預測由開發商自己判斷，而往往開發商并不是廣告方面的行家，所以只要廣告公司所創意的廣告表現夠現代，文案夠華麗就是好的廣告，而忽略了廣告的最終目的是為了促銷和品牌積累。
二、 市場鏈條的黃金三角組合
項目策劃、廣告宣傳和銷售推廣是組成地產項目市場鏈條的三大主體，每個主體的角色應該由專業的公司來擔當，由此才能產生市場鏈條的黃金三角組合。每一個合作商的角色不同，出發點不同，發揮的作用也不一樣，所以項目策劃功能應該被單列出來，并作為市場鏈條的核心，引導整個市場工作有序開展。
但在實際操作中，項目策劃功能被很多開發商忽略，或被打包在全程公司的工作范疇之中。策劃報告成為公司的附加產品，公司自然也不會在上面放太多精力，往往采用比稿階段多家競標企業的報告來拼湊，以這樣的策劃報告，擔當整個項目運營的綱領和主要策略，其效果就會大打折扣了。
銷售公司的任務是銷售，注重的銷售策略和銷售業績達成；而廣告公司的任務是配合銷售做產品創意和傳播，主要的任務是讓目標消費者獲得產品信息并打動他們；項目咨詢機構是以甲方思維進行項目的整體規劃和策略制定的工作，其任務是把握整個項目資源的合理調度，以市場導向進行產品硬件規劃和市場營銷計劃，是產品鏈條和功能鏈條的主線。舉例說明，項目咨詢機構會在項目先期通過客觀的市場分析和調研，確定項目的定位、價格等基本要素，客觀和注重實際是他們的操守和準則，銷售公司的利潤來自于銷售，那么他們制定的策略往往是以快速銷售為導向，壓低價格是他們常常采用的方法。
三、 策劃功能如何在市場鏈條中凸現
1、項目的介入：介入越早越好
一般開發商聘請專業咨詢機構，往往是在項目已經進入實質階段，即規劃設計要點已經審批，設計單位已經委托，甚至部分項目形象進度已做好的時候。咨詢機構此時接受業務，能夠做的工作是對項目進行診斷并提出新的包裝、推廣計劃，這對項目內在素質的提升極其有限。
項目策劃從前期對市場、功能、產品、開發策略等的研究與制定，到執行階段結合市場變化、環境變化及營銷過程的把握，事實上，這些花多少工夫都是值得的。
因此，從取得土地開始，項目咨詢機構就需要介入項目，從市場需求角度出發，對項目進行前期策劃。在項目規劃及前期策劃中，根據市場趨勢、項目區位進行產品的功能規劃，解決開發商項目定位的問題，這樣可以預先有目的地安排項目內容的主要賣點。
2、項目的運作：規劃與策略制定
房地產項目策劃是運用整合營銷概念，對建設項目，從項目概念、設計方向、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、營銷策略等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。
一個真正的策劃方案就是要將項目置于區域城市地產發展的大背景下進行具體分析，以消費者的未來期望、市場的現實需求、行業的競爭態勢為依據，通過房地產市場細分，來確立它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發商的項目整體概念，制定出適應市場項目策劃方案。
3、項目的把握：執行效果和節奏的把握
房地產項目策劃方案范文6
[關鍵詞]房地產產品；營銷策劃；理論；應用研究
1、引言
房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣
等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發項目規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。
營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場營銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的
預測，并根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為占有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要采取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，借助多門學科的知識制定營
銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。
2、房地產營銷策劃的階段和方法
2.1房地產營銷策劃的階段
房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。
根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項目市場推
廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買欲望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點，吸引消費者。
2.1.1開發階段的營銷策劃
企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處于保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。
2.1.2銷售階段的營銷策劃
企業在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關系等手段，讓更多的消費者了解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期占有市場。
2.1.3物業管理階段的營銷策劃
物業是連接企業和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過物業了解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
2.2房地產營銷的幾種方法比較
為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關系。幾種方法的主要特點見表1。
表1幾種營銷方式對比
2.2.1廣告推廣
廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境并明確要求、分析廣告產品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。
2_2.2活動推廣
活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的。
活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。
2.2.3品牌推廣
品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推廣，提升了項目的附加值，充實了項目的內涵。
可采取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。
2.2.4公共關系
公共關系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關系，調研活動；對外聯絡協調工作。
通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建筑設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。
3、“DL—YLY”項目的營銷計劃
3.1項目基本情況
DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產業帶，屬于宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中小學校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。
3.2項目營銷計劃
一期在2016年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。
（2）2016年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。
（3）2016年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。
（4）2016年8、9月續銷。
（5）2016年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源（秋展強銷）。
（6）2016年11、12月續銷（活動促銷）。
（7）2017年3月完成配套及室內裝飾；參加2017年春季房展會準現房促銷。
（8）2017年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。
（9）2017年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。
“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。
結語：
