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物業綜合管理制度范文1
[關鍵詞]高校；物業管理；市場化
一、高校物業管理市場化
高校物業管理市場化是指高校物業管理的運作完全按照市場經濟模式。高效物業管理部門不再是高效的下屬行政組織，高效物業管理部門可以組建物業管理企業，并且可以通過市場經濟原則獲取一定的利潤，利潤大小由市場決定。高校物業管理公司實現有償服務，高效物業管理公司可以根據服務的項目和內容，多層次、多元化的針對服務對象展開經營服務。要建立完整的高校物業管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，從職能管理轉到經營型管理，走市場化道路。這是高校物業管理發展的方向。
二、高校物業管理市場化存在的問題
（1）缺乏完善的管理制度。物業轄區管理制度和物業管理單位管理制度是物業管理制度的兩種主要類型。其中，物業轄區管理制度分為物業各區域內的管理規定、物業管理公約以及用戶手冊等。而物業管理單位管理制度主要包過行政、業務、財務、綜合管理制度等內容。對于高校物業管理部門來說，雖然也有工作程序、工作標準、崗位職責、行為規范等相關制度，但是并未形成完善的制度體系，管理的隨意性大，執行不夠嚴格。因此，高校物業管理如要實現市場化模式，就需要建立完善的物業管理制度。（2）缺乏專業化隊伍。高校中雖然有專門的物業管理部門，也有物業管理隊伍，但是這支隊伍的專業化水平還無法滿足高校物業管理市場化的需要。物業管理隊伍中，保安、維修和綠化等相關人員均需要較強的專業技術能力。由于高校物業管理隊伍都由原來的后勤隊伍轉變而來，未經過系統的專業知識培訓和專業技能訓練，也很少引進物業管理專業的優秀畢業生。隊伍的專業化能力還遠遠達不到高校物業市場化的需要。（3）缺乏物業管理市場化意識。高校物業管理雖然具有物業管理的共性，但是其作為高校工作的一部分，具有自身的特殊性。高校物業管理是為學生和教師的生活工作而服務，教師和學生往往對高校物業的有償服務很不適應，對這種市場化的消費觀念認識不夠，多年來習慣于傳統的帶有福利性質的管理模式，導致廣大師生員工的物業管理市場化意識不夠。
三、高校物業管理市場化的對策
（1）轉變思想觀念，形成市場經營意識。高校物業管理要想實現市場化模式，首先就要改變傳統的思想意識。首先，高校的領導層就應該樹立市場競爭意識，培養經營理念，推動高校物業管理的社會化、企業化和市場化，不僅可以減少學校對物業管理的投入，更能解決當前高校物業管理的困局。其次，高校的教職工要改變觀念，教職工以優惠條件購買了住房，就應有義務對住所的物業管理承擔費用，要建立有償服務的意識。最后，高校物業的管理人員也要樹立市場意識和服務意識，擺脫鐵飯碗意識。（2）建立完善的管理制度。高校物業管理若實現市場化，則高校物業公司需要脫離母體學校，以前的行政化管理體制也將轉變為市場化體制。要實現這樣的市場化體制，急需要高校物業公司建立一系列符合市場化特點的管理制度。首先，建立有效的管理規程，包括崗位職責、人事管理制度、員工手冊、員工考核辦法等。其次，建立有效的控制制度，包括人力資源控制、文件控制、采購控制、服務質量控制、預防措施控制等。再者，建立完善的維修工作程序，包括基礎設施的維修和保養、顧客的報修處理程序、維修工程規程等。最后，制定完善的行政工作規程，比如：文件管理制度、培訓管理制度、合同管理制度、會議制度等。（3）建立專業化的隊伍。首先，建立良好的人才機制，有目的的引進物業管理專業的優秀人才和畢業大學生。其次，建立良好的培訓機制，做好員工的培訓工作，鼓勵員工通過培訓進一步發展，獲取物業管理方面的專業知識。最后，加強與社會化的優秀物流企業的交流，學習優秀的管理經驗，使得自身的經營和管理水平不斷得到提高。
高校物業管理的市場化是其未來的重要發展趨勢。高校物業公司應并出傳統的行政化管理理念，樹立市場化競爭意識，建立現代化的管理制度和服務理念，在遵循為教育服務的基本目標下，建立具有高效特色的物業管理模式，真正把高校物業管理做好。
參考文獻
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物業綜合管理制度范文2
關鍵詞：物業管理；一體化；內容；措施；探索
大型項目物業管理一體化模式是對物業工作管理進行統一規劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業管理工作水平，統一物業管理的運作模式，統一物業服務標準和支付平臺，統籌資源配置工作，并對物業管理工作進行統一考核評價，從而構建規范高效的一體化綜合物業管理體系。大型項目物業管理一體化制定了物業管理標準，對物業管理流程進行規范，并推動了一卡通智能卡系統的建設工作，實現了統一支付，并對資源進行優化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現資源的按需分配；大型項目物業管理一體化并制定了統一的管理服務標準，并按照相關的標準對物業服務工作進行統一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質量。筆者就職于淮海商業集團置業發展有限公司，對物業管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調研工作有一定的了解，因此將根據自身的經驗和認識來對物業管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。
一、大型項目物業管理工作中存在的問題
(一)物業管理工作難以根據一體化模式的要求進行及時調整
大型項目物業管理工作模式與原先的物業管理工作模式是不同的，物業管理工作的重點內容和物業管理思維方式發生了改變。物業管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進行調整。但是，由于存在慣性效應，再加上物業管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業管理一體化模式產生了消極觀望的態度，對物業管理業務的廣度和專業化程度不夠了解，物業管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應。比如新都會項目置業公司原先管理的物業基本都在淮海路或沿線區域，且房屋產權相當一部分屬于淮海集團公司，置業受集團委托直接管理這些物業，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，在走出現有區域，改變現有管理模式，直接管理極富市場經濟韻味的新都會物業方面，工作人員面臨一系列困難，物業管理工作模式無法進行及時的調整。
(二)大型項目物業管理工作面臨的風險較大
大型項目物業管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由于物業管理收費標準設置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業管理工作需要大量的資金支持，導致物業管理工作的財務風險和經營風險系數較高。比如新都會項目的最大風險在于效益風險，由于該項目的初定物業管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風險增大。(三)缺乏相應的人才，管理工作混亂大型項目物業管理一體化模式的實施需要相應的管理人才和工作人員來執行，但是由于物業管理模式變更后相關調整工作存在一定時滯，相關的人員的思維方式難以及時轉換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉變，管理工作定位不正確，導致物業管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉變兩個方面，尤其是專業門類補缺，正式管理項目的范圍和數量，設備設施，管理的對象都發生了變化；再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開發商和招商公司以及各家商戶、各位業主和政府相關部門的關系。
二、構建大型項目物業管理一體化模式的措施
(一)健全物業管理體系，營造良好的物業管理一體化氛圍
構建大型項目物業管理一體化模式，首先就要健全物業管理體系，要優化物業人員配置，嚴格落實物業成本預算預審制度，統一執行物業繳費標準和成本預算，并要嚴格執行物業服務考核標準和細則，明確保障服務提升的方向，以便營造良好的物業管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質量。例如，新都會管理處在走進市場經濟運行過程中，認識到其外界的協作關系發生了很大變化，努力理順同開發商、招租坊、商鋪客戶、各位業主與政府相關部門之間的關系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經常性的工作交往溝通，分清各相關分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務管理程序行事，明確物業服務考核標準，做到公平公正。
(二)完善物業管理制度，做好物業風險管理工作
完善物業管理制度可以對物業一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業管理經營風險，明確財務管理制度，可以降低財務風險和資金流動風險，提高物業工作的經濟效益。例如新都會物業管理部門健全了有效的管理制度和先進質量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質量，公司還派出了有豐富管理工作經驗的老同志協助新都會管理上的持續改進工作，直接對制度、規劃出謀劃策。
(三)重視物業基礎管理，構建多層次服務平臺
物業管理工作的重要內容就是提供物業服務，物業管理人員要做好后勤保障工作，要積極構建多層次服務平臺，保持物業管理活動和經營活動的順利開展，提高企業的公司形象。例如新都會業務管理工作首先啟動的就是形象識別系統，追求品質更高、維修及時、質量優良、服務全方位、服務創意新穎實用的品牌形象，從而實現形象塑造與服務品牌的完美統一。
(四)重視市場調研和人才管理工作
新都會項目初期，為了全面論證新都會項目的可行性，公司領導會同各職能部門按項目標的反復修改測算，公司組織相關人員到大型物業項目中進行實地考察，完善了新都會項目的初步框架和實施設想。其次，公司領導提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內部現有豐富管理經驗的老同志和年輕人，培養出了一些具有責任心、管理能力、專業技能的新生代管理者，新都會物業管理部門不斷調整管理人員的工作內容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進入新都會。
(五)要不斷積極探索，重新定位企業形象，打造高端項目品質
公司從滬東商業中心的模式中吸取教訓，總結經驗，積極探索。公司在之后的承接物業項目時，拋棄了薄弱的招商服務，重新著力于物業項目的物業管控上，堅持“高起點、高標準、高品質”的發展理念，推行“規范化、標準化、個性化”的服務模式，以“持續發展、追求卓越”為管理目標，努力實現“客戶滿意、業主放心”，提升管理品質，打造精品項目，走高端優質路線。公司根據市場需要，并積極探索發展出路，及時調整企業發展方針，根據周邊情況對公司項目形象進行重新定位，將滬東商業中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務商業中心；將原來的零售、娛樂行業終止租賃轉型為教育培訓、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務類商業中心，滿足市場發展的需要，使得公司獲得了進一步的發展。
(六)要明確了解企業優勢，并根據業務性質健全企業管理制度建設
公司對自身的優勢進行了詳細的分析，并根據市場情況建立了嚴格規范管理制度。在為業主、客戶提供物業服務的同時，還對業主、客戶在商業經營中出現的各類突發事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實。公司還專門制定了一套商業、辦公管理制度，如《品牌商業街維護服務規范》、《重大商業活動保障管理規定》等；針對酒類經營類、煙草專賣類、餐飲服務類、鐘表珠寶類等不同專業門店，分別制定了《專業門店督導規范》，并同時建立《商業治安管理突發事件處置應急預案》等規章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區商業物業中，從而為提供優質的商業運行奠定扎實的基礎。其次，公司重視誠信管理制度的建設，以誠信承諾的服務理念為指引，重視企業與業務和客戶三者之間的關系，比如在業主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務及公共場所治安責任書》，并建立誠信經營檔案，要求入駐業主、客戶提供品牌授權書、企業營業執照等相關證照，保證引進品牌真牌真品；同時，公司要求商家建立售后服務制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責任制”，并保持投訴處理時間和處理結果的記錄，使工作始終處于良好狀態。
(七)要建立健全監督控制機制，提高管理工作水平
公司在日常經營過程中十分重視監督控制機制的作用，不斷建立健全監控制度，并將監控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責，建立了完善的問責追償制度。比如公司以專業轉向的檢查督導為保障，每天園區物業處管理人員將對業主、客戶進行消防安全巡查；每周管理處經理將進行安全巡視；每年定期組織園區業主、客戶開展消防安全應急預案演習。每逢節日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業的相關證照，而且還將對園區內的餐飲企業在食用油的采購記錄、供應商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態。
三、對大型項目物業管理一體化模式的展望
(一)要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業管理工作要實現一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業管理協會，設立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業的知名度，新都會項目告訴我們：雖然一個企業的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優狀態，就能實現降低成本，提高資源使用效率的目標。
(二)關注品牌建設，重視人才資源的更新
新都會項目告訴我們，要形成特色服務品牌，至少應該做好服務制度、管理方式和服務創意這三大建設，要在服務制度上真正顯示出優質服務，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務項目的設立改進、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創意的新型活動。同時，新都會項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模塊輸出。新都會項目的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養、使用、留才的良性循環機制對公司未來的發展具有重要作用。
(三)規范物業管理工作程序，設立財務代表
構建物業管理一體化模式，就要對物業管理工作程序進行科學規劃，可以借助法律專家的專業知識，服務于物業管理中出現的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發商、招租方進行財務溝通，可建立財務代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項目的財務現狀，進而防范財務風險，促進物業管理工作穩定發展。
參考文獻：
[1]張軍.用心服務是物業管理企業發展的基石[N].中華建筑報，2011.
物業綜合管理制度范文3
關鍵詞：物業 財務管理 現狀 改進
物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理起源于19世紀60年代的英國，于20世紀80年代從香港傳入我國大陸。1981年3月，在深圳成立了我國大陸第一家物業管理企業，標志著我國物業管理時代的到來。目前，我國物業管理企業大多是微利企業。作為一種以營利為目的的經濟組織，加強管理、促進經濟效益的提高，始終是物業管理企業的重要課題。財務管理作為企業管理的核心部分，滲透到企業的各個部門、每個環節，甚至每一名員工。財務管理水平的高低，決定著企業的興衰成敗，決定著企業的戰略管理和經營管理的效果。
通過對物業管理企業財務管理現狀的了解，筆者發現物業管理企業在財務制度建設、資金運作、財務基礎工作、內部控制等方面存在一些亟待解決的問題。為了企業價值最大化這一財務管理目標的實現，有必要針對這些問題進行探討。
一、財務管理概念及內容
企業財務管理，是指在國家法律法規和方針、政策指導下，根據國民經濟發展的客觀規律和企業對資金管理的要求，有組織地對企業財務活動及財務關系所進行的一項管理工作。企業財務管理是企業生產經營管理的一個重要組成部分。
物業管理企業所有涉及資金的活動都是財務管理的內容，包括籌資管理、投資管理、資金的運用和資金的分配等。財務管理的實質是以價值形式對企業的生產經營過程進行綜合性的管理，
二、我國物業管理企業財務管理現狀
（一）財務管理制度不健全不完善
物業管理行業至今沒有一套健全、完善的財務管理制度，物業管理企業仍然存在執行不同會計制度的現象。盡管我國已經頒布了《會計法》、《企業會計準則》、《會計基礎工作規范》、《物業管理企業財務管理規定》、《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業管理企業財務管理實施細則》等等會計制度法規，提供了物業管理企業制定內部財務制度的依據和參照，但是，在實際執行過程中仍然存在行業內部制度執行混亂現象：有的執行事業單位財務會計制度；有的執行外商投資企業財務會計制度；有的執行旅游、飲食服務業企業財務制度；有的執行施工、房地產開發企業財務制度；有的執行工業企業財務制度等等。物業企業財務管理制度過于多樣化，導致會計人員在具體財務工作處理上存在較大差異，既不利于行業內財務狀況和經營成果的統計和比較，也不利物業管理這個新興行業持續穩定的發展。
（二）資金運營缺陷
我國的物業管理企業大多規模較小資金少，受委托管理的資產量大、風險大、責任大，物業企業盈利性差。受上述因素影響，物業管理企業籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進一步造成了其資金短缺。物業管理企業依據物業合同提供物業服務，支付公共部位的設備設施維護維修費、綠化保潔、垃圾清運、物業人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費等，承擔大量資金流出的同時，還要面臨業主不按時繳納費用，甚至是長期拖欠物業管理費的現象。某些物業管理企業無視國家制度，私設“小金庫”或是違規使用資金購置汽車、違規改善企業經營環境，占用大量的資金影響企業的資金流動。資金流動是企業的主動脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業管理企業，其經營情況可想而知。
（三）內部控制體系缺失
內部控制是由企業董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證實現企業基本目標的一系列控制活動。內部控制不僅能維護企業的財產安全、防范經營風險，還可以保證會計信息的采集、歸類、記錄和匯總過程準確無誤，從而真實的反映企業的生產經營活動的實際情況，并及時發現和糾正各種錯弊，從而保證會計信息的真實性和準確性。有些物業管理企業由于對內控工作不夠重視，存在如下問題：沒有建立內部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒有貫徹實施，缺乏有效的監督機制，存在內部審計職能弱化的現象。內部控制體系的缺失，必然導致財務管理的混亂，導致企業經營風險增大。
（四）財務人員職業素質不高
目前，我國物業管理企業的財務人員的職業素質普遍不高，或無證上崗，或不具相應的會計技術資格證。財務人員職業素質的高低直接關系到企業會計工作的質量。實際工作中，有的財務人員職業道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財務人員缺乏法律意識，不熟悉財經法規、制度；有的財務人員缺乏職業判斷力，業務處理能力較差；有的財務人員缺乏風險意識，保守商業秘密觀念較差；有的財務人員不注重自身業務水平和技能的提高；有的財務人員服務意識較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛崗敬業的精神。
三、完善物業管理企業財務管理的措施
（一）完善財務管理制度體系
物業管理是一個新興的行業，物業管理企業在會計核算工作中無法吸取行業會計制度的經驗，當前的會計制度、條例等也沒有提供具體的、詳盡的指導意見，這就要求物業管理企業在了解、分析物業管理業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理企業自身的內部財務管理制度。物業管理企業的非流動負債、營業收入、成本費用等核算內容區別于其它行業，物業管理企業財務數據定期地向業主報送，從而更具透明度。物業管理企業具有較多的委托經營業務，會計核算應該強化資產核算的及時性、真實性和準確性。物業管理企業應該依據上述核算特點，制定內部財務管理制度體系。
（二）加強物業管理企業資金管理
資金管理是財務管理的核心內容。物業管理企業在財務管理過程中，應該將資金集中進行管理，這將有效降低企業的財務風險。具體可以參照“資金池”的方式進行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業資金頭寸，統一、合理的運作企業的資金，利用閑散資金進行對外投資，謀求資金的中短期收益。物業企業應認真做好營運資金的預算，分別細化到每年、每月、每周編制資金預算，使預算在不斷的變化中與實際收支趨于一致。要求各相關部門上報資金預算，據此對各部門的日?，F金流量進行控制，并對資金預算情況進行跟蹤分析和考核。事先有預算、事中有控制、事后有分析，才能強化物業管理企業的營運資金管理。資金集中進行管理可以改善物業管理企業的經營狀況，提高企業盈利能力，降低經營風險，從而拓寬企業從內部和外部進行融資的渠道。
（三）加強物業管理企業內部控制
1、遵循不相容職務相分離的原則
物業管理企業大多屬于小規模企業，機構設置相對簡單，人員較少。在機構和崗位設置上，更應該嚴格執行不相容職務相分離的原則。如財務工作中的會計和出納就屬不相容職務，需要分離。
2、授權批準控制
授權批準控制指對單位內部部門或職員處理經濟業務的權限控制，它可以保證物業管理企業各項業務的執行和限制。如物業管理企業處置廢品的數額超過某部門的批準權限時，只有經過更高級別的部門批準，才能進行該項經濟業務。
3、實物資產控制
實物資產控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業管理企業除物業特定維護人員外，其他人員則限制接近公共區域內的大型機器設備，可以保證資產安全。定期進行實物資產清查，可以保證賬實相符，如發現賬實不符，應查明原因，及時處理。
4、風險控制
物業管理企業經營過程中面臨的風險，主要包括物業管理的服務風險和物業管理的財務風險。物業管理企業唯一的產品就是服務。在提供服務的過程中，物業企業受托管理的資產存在發生各種災害的可能，面臨經營風險。財務風險又稱籌資風險，是指由于舉債而給企業財務成果帶來的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無力償還到期債務，企業便會陷入財務困境甚至破產。
（四）提高會計人員職業素質
由于目前網絡、媒體等極度發達的社會環境，物業管理企業對財務人員的會計電算化水平的要求進一步提高，對高知識存量、高技能型財務人員的需求進一步增加。企業財務制度是隨社會經濟發展需求而不斷更新、細化的，財務人員只有具備終身學習的意識，才能夠跟上社會的發展變化，滿足財務工作的需求。財務人員應該有意識的進行知識更新，自我“充電”，提升自己的業務水平、法律意識，職業判斷能力和職業道德水平。
綜上所述，物業管理企業財務管理過程中，還存在財務制度不完善、營運資金管理不規范、內部控制缺失、會計人員職業素質較低等現象。針對這些現象，筆者提出了改進方法。但就目前物業管理企業財務管理現狀而言，改進過程仍然需要一個較長的時間過程。物業管理企業既是一個勞動密集型企業，又是一個管理密集型企業。物業管理企業只有重視財務管理，才能在當前風險與機遇并存的形勢下，實現企業價值的最大化。物業管理企業應在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，向規?；l展。
參考文獻：
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物業綜合管理制度范文4
由于電力企業長期以來一直將物業管理部門當做是后期服務部，正是由于對其的定位錯誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業管理員工培養方面存在嚴重不足，結果導致現階段電力企業物業管理人才嚴重匱乏。作為物業管理人員，不僅需要具備物業管理專業的知識，還必須掌握經濟管理、房地產、建筑、法律等方面的技能，就我國電力企業現階段的物業管理人員配置來說，文化素質以及專業素養有待提升，在很大程度上影響了物業管理的發展。
2.優化電力企業物業管理的對策
2.1早期全面介入，強化物業建設質量
只有具備高品質的物業，才能提高物業管理的水平。這就需要物業公司盡早的介入，作為物業管理企業來說，應當考慮從后期物業管理的角度出發，綜合考慮業主、開放商等各方面的利益，將物業管理各個細節延伸到開發建設的各個環節，提出行之有效的規劃、設計建議，為物業后期管理提供便利。
2.2加強電力企業內部管理，強化服務意識
為了提高物業管理的服務質量，首先就需要從物業管理企業的內部出發，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業技能以及理論知識的培養，執行競爭上崗制度，合理安排物業管理的程序。具體的措施體現在以下幾個方面：
（1）引進優秀的物業管理高層人才，充分發揮其在物業管理中的領導才能。
（2）加強對物業管理企業員工的培訓，包括專業管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；
（3）加強物業管理企業的內部管理制度，建立良好的企業文化，增強企業的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業管理整體的服務質量。
2.3規范物業管理自身的行為
為了規范物業管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：
（1）物業管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環節繁雜等特點，需要加強對物業的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優化物業管理的中心環節。
（2）完善物業管理相關的法律法規，有效的約束物業管理的行為。物業管理企業也需要引進質量體系，制定質量監督手冊，運用國際通用的準則，規范物業招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。
（3）物業管理企業需要加強對企業員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。
3總結
物業綜合管理制度范文5
關鍵詞：物業檔案管理；對策；創新
1.當前物業檔案管理存在的問題
目前物業檔案管理的水平普遍較低，主要存在的問題如下：
1.1檔案管理人員專業素質不高。目前，我們雖然有了一支穩定而發展的檔案干部隊伍，但這個隊伍的文化程度和專業素質還不適應新時期開展檔案工作的需要，特別是進入21世紀，熟悉物業檔案內容，能進行物業檔案信息深層次研究和開發的專業人才十分匱乏。
1.2是檔案材料缺失情況比較嚴重。很多設施設備管理檔案中的開箱驗收證明書、裝箱清單、安裝使用說明書、產品合格證書、產品原理圖等隨機文件，設備安裝、調試記錄、驗收單、移交清冊等重要檔案材料缺失，從而影響設備檔案的質量和設備的使用。
1.3是檔案材料不完整。例如員工入職表中本人簽名、填表時間、審核簽字不齊全；裝修備案表中裝修內容填寫不完整。
1.4是檔案管理不夠規范。材料排序雜亂無章。很多檔案中多年來形成的檔案材料簡單地塞到檔案袋中，沒有進行過整理和排序。
1.5是檔案材料缺失責任不清。由于檔案管理工作不規范，檔案材料在轉遞過程中手續不健全，對缺失的檔案材料互相推委，造成檔案材料收集、補充工作異常困難。。。
2.物業檔案管理工作存在問題的主要原因
針對當前物業檔案工作存在的主要問題，究其根源，主要有五個方面的原因：
2.1是對檔案管理工作缺乏足夠的重視。企業一般都制定了較為健全的管理制度和各級各類人員工作職責，而涉及檔案管理的制度、職責較少或是沒有，相關的制度和檢查考核措施沒有。在物業目標管理考核方案中，一般也沒有將檔案管理納入目標考核。尤其是一些基層物業檔案管理人員存在對物業檔案“只存不管”的現象。
2.2是檔案管理人員在專業素質、理論水平、文化程度等方面參差不齊，責任心不夠、業務不精。很多檔案材料的缺失應歸責于檔案管理人員沒有及時地將檔案材料收集、歸檔，有的甚至不清楚哪些材料應該入檔，哪些材料不應該入檔。
2.3是工作規范性不強，檔案管理格局混亂，職能不明確，機構不健全。很多企業的部門檔案都是自行管理，在一個單位內形成多部門管理檔案的格局，比如業主檔案由客服部管理，工程檔案則放在工程部，行政部、安防部也都各自保存了部分檔案。因此，在人員調動和檔案借閱的過程中極容易造成檔案流失。
2.4是物業企業管理人員的檔案意識普遍較差，未將檔案管理與企業建設同步規劃、同步發展?，F在企業很多中層管理人員甚至包括高層管理人員都沒有檔案管理意識，在物業近期和遠期規劃中，一般對物業規模、設施設備、人員結構等都作了比較詳盡的規劃，而對檔案管理、檔案設備投入等考慮較少或完全未納入規劃中，造成檔案管理水平不能與業務同步發展，檔案管理水平滯后，而且部分人員在對檔案材料的收集過程中不積極配合，持無所謂態度。
3.解決物業檔案管理工作存在問題的對策
通過對當前物業檔案工作中存在的問題及主要原因的分析，我認為，要進一步做好物業檔案工作應從以下幾個方面入手：
3.1要從上至下加強檔案意識
企業領導要對物業檔案工作高度重視，通過完善制度，落實責任，加強管理，切實做到把物業檔案工作作為物業質量管理和目標管理的重要考核依據。要通過組織參加檔案知識培訓、答卷等有效措施增強全體物業管理人員的檔案意識，達到人人關心檔案工作，人人支持檔案工作。
3.2要加強檔案管理人員的責任意識和奉獻意識
要安排綜合素質高、責任意識強、工作認真扎實、富有奉獻精神的人員從事物業檔案管理工作。物業檔案管理工作是一項長期性的工作，檔案管理人員應具備細心、耐心和恒心，把檔案工作當成一項事業。要保證檔案管理隊伍的穩定，切實為做好企業檔案管理工作提供充分的保障。
3.3要完善制度，進一步規范工作程序
檔案管理制度是檔案管理工作的重要依據，需要不斷科學化、規范化，需要不斷完善改進，同時需要根據項目管理狀況不斷創新，只有這樣才能更好的管理檔案。檔案工作應由專門的人員進行統一指導、監督和檢查，建立起一個完整的檔案管理體系。這個體系要始終規范檔案工作，要對檔案管理的實際效果進行檢查和監督，并且做到檔案信息共享。建立科學的檔案管理體系，健全檔案管理的規章制度，嚴格執行檔案管理制度，并結合實際制定切實可行的具體措施，抓好物業檔案管理的每一個環節的工作，使物業檔案工作走上規范化管理軌道。同時，在工作中，要嚴格執行工作規程，做到手續完備，為物業檔案管理工作奠定良好的基礎。
3.4要強化業務培訓
統一大家的思想認識，引起公司員工特別是基層檔案工作者對檔案工作的重視。上級部門應加大對基層物業檔案管理人員的培訓力度，努力提高檔案管理人員的業務素質和綜合素質，使之能接受到更多更新的專業知識及管理技能。在物業人才培養中，對檔案管理人員的素質提高和繼續教育納入計劃，提高檔案管理人員的管理水平，改變思想觀念，建立檔案管理人才梯隊，緊跟時代的發展，創新檔案管理手段，激發工作活力。
3.5要開發檔案資源，為物業管理工作服務
通過檔案深層次開發，提高檔案的使用價值，為物業管理及物業使用人服務。。同時，通過利用檔案為物業創造良好的社會效益和經濟效益，提高檔案在物業管理中的地位和作用，促進檔案建設。
綜上所述，物業檔案管理工作面臨深刻的變化，我們必須正確認識存在的問題和尋求切實可行的對策。因此，作為物業管理從業人員只有正視現實，及時調整管理思路，積極改進檔案管理的方法，與時俱進，才能適應形勢的要求。
物業綜合管理制度范文6
關鍵詞：物業公司；會計核算；財務管理；問題；對策
在我國經濟整體快速發展的前提下，各行各業都展現出了很好的發展勢頭，物業管理雖然是出現較晚的一個行業，發展的時間也不長，還處于初級階段，但是其未來的前景以及現在發展的形勢都呈現一種很好的趨勢。在激烈的市場競爭中，物業管理行業也凸顯著自身的特征。對于物業公司來說，會計核算和財務管理對于公司財務系統的管理以及公司整體的發展具有重要的作用。
1.物業公司財務管理的特點
1.1綜合性
物業管理，就是一些專門的人員和機構，受物業主的委托，依照相應的法律法規，利用經濟手段，對已經開始試用的房屋建筑或者相關的配套設施進行管理。物業公司與其他相關的服務行業不同，它提供的服務是全天候無間斷的，而且服務的范圍也非常的廣。在現代化水平不斷提高的前提下，物業公司的管理也得到了很大的提高，數字化及智能化的程度越來越高，管理呈現綜合性的發展勢頭。
1.2設計企業的多個方面
物業公司的財務管理和公共服務是群體性的，而且在其運作過程中必須有資金的支持，因為物業公司提供的服務與其他行業不同，員工的工資、相關設施的維護及維修等都需要資金的支持來完成，如果失去了資金方面的支持的話，物業公司很難維持他們的服務，很多活動都不能繼續開展下去。物業公司的財務管理也涉及到很多的方面，而財務的管理又對物業公司的服務有深刻的影響，因此，物業公司必須做好財務管理工作，合理地使資金得到分配，使各個部門所占的資金比例都得到很好的優化。
2.物業公司在會計核算及財務管理方面存在的問題
2.1會計核算、財務管理處于初級階段
一個企業的發展離不開財務的管理，財務管理的好壞也直接影響著企業的正常發展。對于物業公司而言，它在我國出現的時間并不長，而且物業管理是一個新的行業，整體還處于初級階段，在財務管理方面，也存在著欠缺，體系尚不完善。
2.2會計核算和財務管理出現的問題
物業公司在市場競爭中主要還是為了提高自己的服務，增強競爭力，獲得更多的經濟效益。隨著物業公司的不斷發展，企業的規模和服務水平都上升了一個水平，因此，更加注重財務的管理，有一些物業公司在財務方面的投入已經逐漸增加，但是財務管理過程中還是存在著一些問題。
2.2.1會計管理基礎工作較弱
在建賬時，沒有按照實際的花銷進行及時的建賬，賬目分類工作也沒有做到位。會計核算的相關資料不完善，而且遇到很多打白條的情況，給會計核算帶來了困難，還有一部分相關的合同沒有簽訂。在會計科目的劃分方面也存在問題，比如資本性的支出和收益性的支出并沒有很明確的區分開來。這些現象說明，在會計核算過程中還缺乏規范，這不利于核算的順利進行。
2.2.2缺乏管理資金力度
在物業管理中，面臨的最普遍的問題就是資金不充足，資金的來源和數量是有限的，而且一般因為物業公司的規模并不大，不能從銀行獲得貸款，所以可以支配的資金并不多。
2.2.3成本核算的方式比較單一
公司一般采取的成本核算方法是公司的財務部門進行集中的核算，對于一些明細的科目到二級，職能部門一般不進行成本核算。物業公司的服務范圍廣，提供的服務類型也比較多，因此在成本核算的時候，必須要進行精細化的管理，按照明細來對賬進行分類，以使企業得到更好的管理。
2.2.4會計核算體系缺乏統一性
物業公司在會計核算方面發展的時間不長，因此管理也缺乏統一性，在會計核算工作方面的經驗也不是很豐富，由于物業公司自身的工作特點，在對其財務進行核算的時候，一般是有會計制度的，目前來看，會計制度比較寬松，因此，物業公司要想提高自身的管理水平，使公司更快的發展，就要完善會計制度，建立核算體系。
3.物業公司進行會計核算及財務管理的對策
3.1完善會計基礎管理的工作
結合國家頒布的相關文件進行建賬，對會計人員加強培訓，提高會計人員的業務素質；建立會計管理制度并嚴格執行；在公司內部建立會計監督體系，發揮會計監督的功能，對原始憑證加強審核及稽核，確保會計信息的質量。
3.2進行財務分析
物業公司經濟收益來源如下：一是公司在向客戶提供相關的服務之后收取一定的費用；二是公司實行多種經營方式，進行多元化投資，獲得部分經濟效益。物業公司要想擴大發展，確保財務管理的正常進行，必須及時地向客戶提供一定的信息，這就要求物業公司調查公司的財務情況，了解在特定的階段內公司的負債及資產狀況，對企業運營風險進行準確判斷。
3.3進行資金管理
資金管理主要表現在以下幾個方面：首先，提升資金運作的水平，增加公司的收入；其次，對資金進行跟蹤管理，強化資金的使用及調度工作，實現?？顚Ｓ茫苊獬霈F挪用和占用資金的情況；再次，對于應收賬款，需要增加催收的力度，減少應付款的比例，促進貨款回籠，減少存貨所占的比例，強化存貨管理。
4.結語
在市場經濟條件下，物業公司需要提升自身的競爭力，促進自身的發展。物業公司需要認識到自身存在的問題，明晰部門的責任，在資金運作方面做好規劃及計劃，健全財務管理制度，認識到財務管理的重要性，采取措施促進企業的發展。（作者單位：深圳華聯物業集團杭州分公司）
參考文獻：
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