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物業公司管理體系范文1
【關鍵詞】 母公司;海外企業;財務管理
一、我國企業海外投資在財務管理上存在的問題
1.規范海外業務運作的文件和管理辦法相對缺乏。通常來說,企業內適用于國內業務的財務管理有很多比較成熟的法規依據和管理辦法。對于海外業務,由于各業務所在地之間具體情況千差萬別,相對而言統一而適用的管理辦法要少得多,實際需求情況卻恰恰相反,海外業務更需要來自于總部的政策性指導和業務流程約束。
2.管理體制不順,管理級次多,管理成本高。部分大型集團型企業,對海外業務沒有一個統一的管理,母公司與各子、分公司多頭出擊,力量分散,重復消耗,甚至造成內部競爭的內耗局面。沒有整合集團內部的海外經營資源和力量,造成管理成本的浪費。
3.財務管理水平較低,不適應海外市場高風險的要求。由于海外業務發展迅速,相關人才儲備沒有跟上,許多管理制度都是粗線條的沿用國內業務的管理辦法,不能完全適合海外業務的實際需要。從機構設置上,許多海外業務的一線管理機構由于人員儲備不足等原因過于精簡,導致管理上不完全到位。
4.缺乏有效的監督管理風險意識薄弱。海外業務具有高風險的特點,需要加大監管力度,由于管理鏈條長、海外業務管理人員缺乏和素質不足等多種原因,監管很難到位。
二、加強海外業務財務管理的措施
1.理順管理機制、健全機構。這是進一步加強海外業務財務管理的先決條件。加強海外業務的管理,首先必須明確界定上級相關管理部門職責,統一公司海外業務管理主體,明確母公司各部門對于海外業務管理的分工和職責,盡量縮短海外業務管理機制模糊不清的過渡期。避免海外業務管理的分散性,縮短管理鏈條、降低管理成本,也使海外業務部門在管理流程中明確自身職責和地位,上傳下達,提高管理效率。
2.強化財務控制,實行財務集中管理,推行全面預算控制。為確保財務目標的實現,更好地發揮激勵機制的功能效應,必須強化對海外業務的財務控制,其核心就是財務集中管理,財務集中的核心又是資金的集中管理。母公司應通過財務集中管理實現對海外業務的財務集中控制,為更高層面的發展戰略控制和經營控制打下堅實的基礎。
(1)統一集團內部財務管理制度。一個集團應該有適用于自身經營目標和發展戰略要求的統一財務制度,且財務制度不可流于形式,照搬政策。集團的統一財務管理制度應對集團內部所有境內及海外財務業務有約束力和指導性。當然針對各海外業務所在地法規政策的差異性,各海外業務主體也可在集團統一財務管理制度的基礎上編制適合自身情況的附加管理條款,需報備母公司審查合理通過后尚可執行。
(2)建立強有力的財務集中控制系統。借助集團企業內部ERP系統和國際銀行的電子銀行系統等工具,實行合理有效的權限控制制度,結合所在國的具體會計制度,通過統一的會計軟件,實現集中核算。并借鑒先進管理經驗,對賬務進行集約化處理,使集團內部的核算辦法統一,會計政策統一,使母公司總部獲得的匯總財務信息基礎達到統一,為管理層提供有效及時的管理依據。在海外業務財務核算上,應避免設置“兩本賬”,為了短期局部利益而在當地設立賬外賬,逃避稅收或回避當地政府和審計的監督檢查?！皟杀举~”的做法,在短期內雖能解決效益問題,但會給海外業務及其母公司造成潛在的損害和后遺癥:首先是不合法的賬外交易不受保護,一旦與客戶發生貿易糾紛,無法通過法律途徑得到解決;其次賬外收支一經當地海關或稅務機關察覺,補交稅款、高額罰款和其他可能的法律追究,將帶來效益上和聲譽上的更大損失。更嚴重的是,如果母公司著眼于眼前利益,對海外業務設置賬外賬予以默許,就有可能在事實上鼓勵了海外業務設立既不為當地稅務和審計機構察覺、也不為母公司掌握的第三本賬,最后造成母公司對海外業務的財務失控,最終導致國有資產流失。
(3)作為財務控制的重要手段,還應強化海外業務的預算管理,尤其是將對海外業務及其管理人員的績效管理與預算管理緊密結合,這樣才能確保預算得到真正落實。通過對預算調整的審批,母公司也能及時掌握海外業務的各種動態,能夠及時作出反應。
(4)在資金管理方面,則應根據海外業務及其當地的具體情況,充分利用國際銀行及銀行間高效的電子銀行系統,實施統收統支或現金集合庫等方式,統一集團的資金管理。統一集團資金管理,首先要規范海外業務的開戶行選擇,海外業務應選擇具有發達的銀行網絡和完備的電子網銀操作系統,分支機構能夠覆蓋集團主要海外業務所在地的大型跨國銀行。大型銀行對金融危機與動蕩的抵抗力比較強,可以降低公司的金融風險,同時大型銀行的操作規范,分支網點多,有利于集團公司統一資金管理的進一步舉措。應嚴格禁止海外業務機構隨意選擇資信等級較低的銀行作為基本戶開戶行,所有機構開立銀行賬戶必須通過母公司審批方可施行。在此基礎上,母公司在資金管理上應發揮集團優勢,通過統一的資金沉淀和調度,保證資金聚而不死,保證調度的及時性、安全性。通過統一的資金籌劃,降低公司貨幣在匯率、收付款等方面的風險和成本。也可以利用資金池的沉淀進行投資和保值等業務,提高資金使用效率。除流動資金統一管理外,母公司應統一集團內部的投融資和擔保行為,對所有海外業務主體的投融資行為和第三方擔保進行統一管理,嚴格控制金融風險。
3.實現海外業務財務管理的國際化與本土化。海外業務與國內企業所處會計環境有很多差異,如會計準則的差異、稅收制度的差異等,這都加大了財務集中管理的難度。應該說中國會計準則尚未與國際會計準則完全接軌,存在不少制度性差異和技術性差異,如報表統計口徑、固定資產折舊年限的認定、權益作為資產投資、合并納稅等方面,客觀上給海外業務的財務管理造成了一些麻煩。針對海外財務管理要放開眼界,不僅要實現“國際化”,還要實現“本土化”。母公司在對海外業務的財務管理上:首先應結合國家間制度的差異,制定內部的會計規范,統一指導國內、國外的會計業務處理;其次是在海外財務人員的配備上,在可能的條件下,駐外財務負責人應委派管理,使財務人員對總部負責,而不是只對海外機構經理負責。在海外財務人員的配備上,也應大膽雇傭熟悉當地稅務、審計、銀行、法律等方面規定,業務精通、溝通良好的當地人才,輔助駐外財務機構負責人進行財務工作,使財務管理更有效地實現國際化和屬地化。
4.強化海外業務的內控管理。海外業務內控管理的急迫性遠高于國內業務,一些海外業務的財務機構過于精簡,如許多機構都配備一個會計和一個出納,甚至出納由其他人員兼任,有的干脆沒有出納,財務工作所有流程由一個人全權負責,這樣就容易產生許多不符合內控要求的現象。企業內部控制制度從財務管理角度可劃分為內部管理控制制度與內部會計控制制度兩大類。內部管理控制制度是指那些對會計業務、會計記錄和會計報表的可靠性沒有直接影響的內部控制如人事管理、技術管理等。內部會計控制制度是指那些對會計業務、會計記錄和會計報表的可靠性有直接影響的內部控制,如由無權經管現金和簽發支票的第三者每月編制銀行存款調節表、出納會計崗位分家,就是一種內部會計控制,通過這種控制,可提高現金交易的會計業務、會計記錄和會計報表的可靠性。海外業務制定內部控制制度的基本目的在于保證組織機構經濟活動的正常運轉,保護企業資產的安全、完整與有效運用,提高經濟統計(包括會計核算、統計核算和業務核算)的正確性與可靠性,推動與考核企業單位各項方針、政策的貫徹執行,客觀評價企業的經濟效益,提高企業的經營管理水平。需要指出的是。隨著海外業務的發展,這種要求將愈來愈明顯。
5.充分發揮人才作用,實現財務管理本土化。
(1)善于比較不同制度的運用,據以指導海外實務。我國陸續實施的《企業會計制度》和各項會計準則,在與國際接軌方面雖有了很大改進。在具體會計原則上,不同國家之間總存在著一些差異,這就要求派往海外企業的財務人員不僅要熟悉中國的而且要了解和掌握企業所在國的會計、稅務等制度。做到:使海外企業的核算制度和業務處理方法滿足所在國工商、稅務、市場和其他要求,提供符合當地法律法規的財務信息;根據會計制度的異同點,調整并編制合乎母公司要求的財務報告和財務事項說明;當所在國的債權人需要企業提供母公司的財務資料時,能就母公司提供的財務信息作出合乎其要求的解釋、說明和調整。由于會計制度的差別,我國境內母公司財務報表(按當時我國股份制企業會計制度編制)的一些項目在其他國家不能理解,一些境外信貸機構或者審計機構無法對母公司的財務狀況作出合乎當地會計標準的判斷。這就需要財務管理人員針對制度差異作出合乎其要求的解釋、說明和調整,消除對方疑慮。
(2)選派駐外的財務管理人員必須具備熟練的外語能力和電腦技能。派往海外企業的財務人員要能與當地稅務、審計、銀行和客戶進行口頭和書面上的直接溝通,還能采用當地認可的財務軟件建立電算化會計核算和其他有關管理系統。
(3)選派駐外的財務管理人員還應對當地風俗、文化、氣候、飲食等具備較強的適應性,迅速融入所在國社會,這種適應能力有利于提高社交能力,對開展財務工作大有幫助,也是一名駐外財務管理人員的必備能力。
6.尋求對海外經營者長期的激勵和約束。母公司要切實加強對海外業務機構的管理,確保境外資產的保值增值。
物業公司管理體系范文2
關鍵詞：供電企業 工程財務管理信息化 應用水平
2008年以來，青海電網企業全面推進SG-ERP企業經營管理系統建設，經過多年的信息化建設和持續創新，各供電企業財務信息系統從部門級發展到企業級，實現財務管理向營銷、生產、基建等核心業務前端的延伸，初步實現財務與業務信息共享，解決了長期以來“信息孤島”的問題。但是，對于工程基建財務信息化而言，仍然存在一些管理瓶頸和“信息孤島”的問題，需要深入思考和研究提出解決方案，解決工程財務管理中統計分析、財務決算編制、項目轉資等核心問題，必須通過信息化手段，才能降低項目管理成本，提高工作效率，提升財務管理水平。
一、工程財務信息化現狀
青海省各供電公司隸屬于青海電網企業，作為分公司管理，實行收支兩條線的財務管理模式。隨著省級電網企業全面推進SG-ERP企業經營管理系統的建設步伐，各供電公司的財務信息化管理也邁上了新臺階。供電公司財務信息系統從部門級發展到企業級，實現了財務管理向營銷、生產、基建等核心業務前端的延伸，初步實現財務與業務信息共享，解決了長期以來“信息孤島”的問題。
雖然，供電公司財務信息化建設和應用達到歷史最好水平，但工程項目財務管理信息化應用水平卻仍然處于一個相對落后的階段，手工處理方式和“信息孤島”的現象依然存在，業務與財務集成和系統功能缺失問題始終困擾著供電公司工程財務管理水平的提升。問題主要表現在以下幾方面：
（一）財務與業務系統集成性不強
目前，供電公司工程項目管理分別通過基建管控、財務管控、SAP及手工處理等方式進行管理。在工程項目管理過程中，項目概算、項目成本、在建狀態、工程進度、投資進度、資金支付、竣工結算、竣工決算等業務數據發生或存放在不同的業務系統中，還有一部分數據依賴手工整理，部分業務數據和業務流程無法實現關聯，使得供電公司工程項目整體流程和業務數據處于分散和散布管理狀態。例如：編制一個《在建工程統計報表》，業務人員必須從SAP系統、財務管控系統以及其他業務單據中逐個項目地抽掉統計，頻繁地切換系統進行查詢，才能完成一個工程項目數據統計?？上攵y計100個項目，甚至更多項目需要的手工勞動和時間，這給財務人員帶來了大量額外的工作負擔。同時，數據統計的準確性也不高。這就是目前現有信息系統集成性不強、數據共享度不高帶來的弊端。
（二）財務與業務信息反映不完整
工程項目管理的三個系統及手工處理的部分流程，只是獨立反映各管理部門需要或關心的業務信息，而是沒有從公司管理角度來考慮業務，造成現有信息系統各模塊孤島運行，項目信息反映不完整、不全面。由于三個系統的開發商和技術架構不一樣，短時期內無法實現業務流程和數據信息集成融合，因此，造成系統功能缺失，信息反映不完整。如：投資計劃管理、進度里程碑計劃管理、竣工決算編制管理、竣工決算流程審批管理、資金支付實時查詢管理等，這些具體的業務信息只能通過財務信息系統、業務信息系統或手工的方式來處理，數據信息很難實時采集。由于功能缺失、信息不完整，造成統計一個工程項目的概算、投資、進度、資金、成本等數據信息時，仍然擺脫不了手工補充統計的方式，也無法實現業務預警管理，發揮不了工程財務管控作用。
（三）系統功能設計與應用需求偏差大
目前，現有的管理信息系統還不能完全滿足工程財務管理的應用需求，系統功能與業務需求偏差大，造成財務人員仍不能擺脫繁瑣的手工操作。主要的功能缺陷有：項目數據集成、項目綜合查詢、項目統計分析、報表編制、項目稽核評價、項目決算編制、項目轉資等等，這些功能不能說完全沒有，但始終與實際工作需求差異較大，不能給財務人員帶來方便。究其原因，核心還是功能設計有缺陷、有弊端，不能充分發揮信息化的核心作用。
（四）工程竣工決算管理職能不到位
由于現有系統竣工決算管理的功能設計有缺陷，系統界面不友好，操作過于復雜，造成財務人員短時期內很難掌握。加之，供電公司財務工程管理人員短缺，財務人員無法直接參與到工程決算的編制和管理工作中，所以只能依賴外部中介機構來完成，造成財務決算管理不到位。比如：根據業務現狀，手工編制一個項目的竣工決算需要十天/人，供電公司目前僅有一名工程財務管理人員，因此大部分工作精力只能放在日常會計核算方面，工程竣工決算編制和管理不得不依賴于中介機構來協助完成。長期以來，隨著新業務人員的接手和崗位的調整，業務人員對中介機構的依賴性越來越強，不僅對工程竣工決算的業務邏輯處理和過程處理不夠了解，更無能力對工程財務決算報告的準確性進行評價。因此，在工程項目管理中，留下了很多財務隱患，而且管理成本也很高。
二、提升工程財務信息化應用水平的必要性
（一）工程財務管理是供電企業財務管理的核心
青海電網企業實行收支兩條線管理模式以來，供電企業收入資金實現程序化流轉和管控，按日實時上劃省公司集中管理。所以，工程項目財務管理自然成為供電企業財務管理的核心業務，因為工程項目資金將占整個供電企業運營資金的80%以上，主要包括：電網基建、農網改造、技術改造、小型基建、電網大修、房屋及設備維護等資金，而管理費用及工資資金所占比例不足20%。當然，工程項目領域也成為了供電企業資金風險防范和財務成本控制的關鍵環節。因此，當前解決工程財務信息系統功能障礙問題，不僅可以提高工作效率，而且對提升供電企業財務管理水平有著重要的意義。
（二）現有系統功能缺陷制約工程財務管理水平提升
目前，青海供電企業工程項目管理信息系統主要由SAP財務模塊和遠光GRIS財務管控系統構成，SAP財務模塊管理項目成本核算、發票校驗、供應商管理、項目轉資等業務，財務管控系統管理項目資金支付、成本賬務、報表統計等業務。但由于兩套系統集成度不高，無法直接實現工程項目成本集中管理和控制。因此，造成供電企業工程財務信息化應用水平較低，對工程項目信息統計、分析決策、控制管理還采用手工的方式進行處理，造成許多工程項目信息來源滯后、數據質量不高、決策統計分析不完整等問題突出，影響和制約著供電企業財務管理水平提升。
（三）信息化手段是提升工程財務管理水平的必然途徑
隨著國家電網公司SG-ERP信息化的建設和深化應用，青海供電企業已經進入信息化時代，基本實現了以財務為核心的企業經營管理信息系統，實現了人、財、物、銷售、生產、基建等業務數據的共享。但是，由于工程項目管理工作分別在基建管控、財務管控和SAP等三個不同技術架構的系統完成，造成業務人員和財務人員工作量成倍增長，系統操作窗口不統一，數據信息不共享，最終導致工作效率低下，管理成本高，工程財務管理水平提升緩慢。因此，如何優化現有財務信息系統，已成為解決當前工程財務管理問題的重要課題。當然，目前也只能用信息化手段解決工程財務管理中存在的弊端，這樣才能深化應用財務信息系統，才能提升供電企業工程財務管理水平。
三、優化思路與措施
（一）整合工程財務數據資源，實現數據集中管理
通過搭建一個工程財務輔助管理模塊，利用信息化技術手段，將SAP系統中物資成本數據、非物資成本數據、概算數據、財務管控系統中工程資金支付數據以及的投資計劃、資金計劃、工程施工進度節點等數據及時歸集，形成一整套能完整反映工程項目基建狀態的財務數據體系，以便于項目的統籌管理。同時，供電企業基于該數據體系可以展開多維度、組合式或批量式查詢，并可以按業務對象（如：項目、成本類型、供應商等）穿透到其發生明細數據進行查詢，從而達到對各工程項目綜合分析、優化資源配置、強化過程控制的工程全過程財務閉環管理目的，數據整合原理見圖1。
（二）利用信息手段，實現工程財務報表自動生成
利用工程財務輔助管理模塊，可以將系統中形成的工程項目綜合數據信息，按照實際工作需要，依據預設的工程財務基礎管理報表模板，由系統自動進行統計匯總運算，并生成多種工程財務管理基礎報表，如：《在建工程項目統計明細表》、《在建工程成本及資金支付明細表》、《在建工程項目信息統計表》、《投資計劃完成情況統計表》、《在建工程項目稽核評價對比表》等。同時，工程財務管理基礎表的統計工作操作快捷、數據準確，并為年終工程財務決算報表編制工作提供了有力的數據支撐。
（三）資金信息實時采集，提升工程資金支付管控能力
利用工程財務輔助管理模塊，可以有效地從財務管控管理系統中，將上個月關于工程項目的月度資金計劃付款執行情況，通過集成接口自動抓取到工程財務管控模塊中，進行數據質量審核、驗證和分析。在資金支付控制時，系統會將數據與前期導入的工程WBS及工程成本情況相結合，業務人員可以通過在資金支付時的查詢進行及時控制管理。如：在系統中體現如下內容：項目名稱、供應商名稱、本月計劃、已付款、計劃比率（本次+已付）/項目概算等，其中，計劃比率整體小于概算85%，以便于對資金的整體分析和及時管控。
（四）開發工程財務決算編制功能，實現工程財務決算自助編制
財務人員利用工程財務輔助管理模塊，可以有效地將前期系統中導入的各項成本業務數據，如：施工成本業務數據、服務成本業務數據、財務憑證業務數據、物資成本數據等，按照建筑工程、安裝工程、待攤基建支出、設備基座、不需轉資的設備等工程竣工轉資清單進行成本歸集。同時，按照工程竣工決算的要求，針對工程竣工轉資清單的資產明細，將待攤基建支出費用按多種分攤計算規則（如：按資產數量分攤、按資產價值比例分攤、按指定比例分攤等）進行設置，如：將待攤支出――法人管理費分攤到相應的建筑工程上，將安裝工程發生成本轉資成為竣工設備等等。如此，系統在后期操作中，按照竣工決算規則的參數設定，自動進行竣工決算處理，生成總部要求的16張財務竣工決算報表和相應的資產卡片信息，從而完成工程財務決算自助化操作。
（五）運用工程財務決策分析工具，實現智能化分析
通過工程財務輔助管理模塊，可以對項目數據進行深入挖掘和優化分析，并以各種圖形對工程信息進行全面的分析和展示。此外，該系統還具備“一鍵式報告”自動生成功能，可以按照預設的統計報告模板，按月進行統計匯總，自動生成工程項目統計報告的管理功能，其業務架構體系見圖2。
四、預期成效
（一）系統功能增強，工作效率明顯提升
通過工程輔助管理模塊，實現對工程財務管理自動化管理，工程項目查詢和統計分析、統計報表的編制等管理效率和工作質量得到明顯提升。筆者以編制《在建工程統計明細表》為例：由于現有系統中，只能對單項工程項目進行工程成本查詢，無法同時對多個項目成本明細進行綜合查詢，也無法針對工程項目資金付款明細進行查詢，業務人員只能采取傳統的手工的方式進行工程成本和資金支付的綜合統計工作，工作量非常繁重。對于完成《在建工程項目統計表》編制工作，一個業務專責需要4-5天時間，在多個系統間大量的切換，逐個項目地進行手工匯總統計才能完成，由于數據量較大，統計的數據質量也難以保證。如果想進一步查詢統計并在附表中體現某項在建工程中項目法人管理費、生產準備費、前期費、成本列支明細及實際資金支付明細時，則對于一個工程項目，需要一天的時間才能完成，對于每年300個工程項目的某供電企業，這種工作效率顯然是難以接受的。在應用該系統后，用戶只需輕點統計按鈕，“一鍵式”即可完成所有項目的財務數據統計工作，而且還可以按項目穿透到費用及成本明細進行單項工程財務數據的查詢匯總。整個《在建工程項目統計明細表》數據質量準確可靠，大大提升了工作效率。
（二）管理成本降低，經濟效益明顯提升
通過工程輔助管理模塊，實現工程財務管理智能化、精細化，財務人員對工程業務處理的能力和素質得到明顯提高，有效降低了工程日常管理成本，提升了經濟效益。例如：某供電公司在應用該系統前，手工編制一個項目的竣工決算，通常依賴中介機構2-3名專業人員花費10天左右的時間才能完成，而該公司每年的工程項目大致在300個左右，這種工作效率顯然難以達到公司的管理需求。此外，這種方式的管理成本也非常高，中介機構通常收取的決算編制服務費用比例比較高，許多工程項目收費比例甚至達到了6-7‰，這已遠遠超過了總部工程竣工決算2.5-4‰的標準比例。就該公司而言，每年編制工程竣工決算支付的服務費用達200多萬元?，F在，通過系統操作，財務人員用2天左右的時間，就可單獨完成竣工決算編制工作，不僅大大提升了工程竣工財務決算編制的及時性和準確性，而且還節省了大量的人力和財力資源。
（三）加強過程管控，工作質量明顯提升
通過工程輔助管理模塊，數據的有效采集并儲存系統中，并形成能完整反映整個工程業務狀態的一體化數據，從而有效加強了工程財務全過程的管控，財務人員的工作質量明顯提高。例如：利用該模塊前，編制一個《在建工程統計報表》，業務人員必須從SAP系統、財務管控系統以及其他業務單據中逐個項目地抽掉統計，頻繁地切換系統進行查詢，才能完成一個工程項目數據統計。由此可想而知，統計100個項目、甚至更多項目需要的手工勞動和時間，這給財務人員帶來了大量額外的工作負擔?，F在，通過系統操作，財務人員可以按業務需要，輕松從數據體系中提取完整準確的數據，編制各類報表，分析各類報告。
（四）實現工程竣工決算自助編制
物業公司管理體系范文3
關鍵詞：物業公司；財務管理；問題；措施
隨著房地產的快速發展，物業公司也如雨后春筍地冒了出來。但是明顯可以發現，我國大多物業公司成立時間晚，公司結構不完善，財務管理體系不合理。根據物業公司財務管理具體實行過程中，其管理內容大致包括三個方面：一是籌資管理，二是投資管理，三是利潤分配管理。這三個方面包括了物業公司為發展進行的資金來源管理，資金使用方向管理等。大部分物業公司為開拓資金來源，開辦小區洗衣房、超市商店、藥店等便民服務機構。但是正因為如此，造成了很多財務管理結構上的混亂。
一、物業公司財務管理存在的問題
（一）物業公司缺乏市場發展方向，定位不清晰。大多物業公司沒有嚴謹的戰略發展目標。距我國第一家物業公司成立到現在約有35年了，物業管理發展到現在，有一種專業的、系統的、科學的管理模式。但是我國大多物業公司管理制度得不到有效的執行，管理層沒有明確的市場定位，物業公司下面的各種資源得不到有效的利用。這樣使財務支出沒有明顯的方向，導致企業得不出有效的市場信息，使物業公司的業務不能更好的擴展。
（二）財務管理中的內控制度不健全。一家物業公司的資金來源主要有以下方面，一是業務管理費。這是業務公司的主要資金來源。二是各種便民服務項目的收入。目前，物業公司在這些資金來源管理就存在著部分問題。財務管理內控體系不完善，財務管理不規范。比如業務管理費的按時收納和按流程進行的情況一直不是十分樂觀，有些業主水電超支費用，水電表不能正常計費等都沒有進行合理的登記或審查，收費管理程序的不嚴謹可能使物業公司資金鏈的安全性得不到保障。另一方面是物業公司的庫存材料和相關物資管理存在問題，有的在購買時重價不重質;有的是在購買后沒有進行有效的管理，使物資損壞，從而導致公司財務的虧損。最后是便民服務項目收入沒有進行合理的登記統計，很多項目收費被員工私拿或等，這些都導致了物業公司收入的損失，不利于物業公司的發展。
二、完善財務管理的措施
（一）建立健全物業公司財務內部控制體系
前文分析出現物業公司財務資金管理不完善，無論是財務收入還是費用支出，都沒有進行嚴謹的控制管理與分析。建立健全財務控制管理體系，有利于保障物業公司資金的安全性和財務核算的真實有效性。建立財務內部控制體系主要從下面三個方面著手，一是物業公司主營收入管理，即物業服務綜合費。費用的收取必須規定明確流程，每個環節都需要用制度來約束，并及時登記管理，以便于時刻查看和監管。同時，在制定流程章節時，依照本物業公司和管理區域的現狀，使制度科學、合理。二是對公司庫存物資和材料的管理，建立物資后勤系統。實時更新物資材料的現狀和損壞情況，方便采購時做到不浪費。其次必須做到采購環節的公開化、透明化。制度規定采購人員和庫存管理人員的職責和義務，最后采購和使用時要做到財務部門、采購部門、使用部門的三者結合，并給總經理簽字蓋章，減少物業公司物資方面的財務浪費和做假賬行為。三是對物業公司的運營成本支出控制。包括日用公共設備維修費用、綠化管理費用、保安費用、辦公費用、清潔費用、其他管理人員和工作人員費用等，這些費用都是需要明確統計和管理的。尤其是對公共設備維修費及綠化管理費，這是一筆不可確定的費用，物業公司應該公共設施加強管理和必要宣講，以便于減少這方面的開支。
（二）擴展財務來源解決財務資金不足的問題
物業公司經營一直面臨著物業費收費低，收費不及時的困惑。很多物業公司都面臨著虧本的威脅。那么，在物業公司發展過程中，應該充分利用資源來擴展業務，擴寬財務渠道。一是依托于家居裝潢，即可中介，也可以自己組建裝修隊。二是廣告招商，物業公司在指路牌或其他可用區域來出售廣告位來增加收入。三是建立信息平臺，為小區業主提供各種便民服務，如報紙、牛奶、清潔、家政、代駕等一體化的信息服務平臺。一方面有利于財務收入，另一方面有利于打造小區人文環境，增加物業公司知名度等。
（三）加強全面預算管理制度來控制成本
預算管理機制包括財務預算和財務監管。物業公司在內部建立全面的預算管理體系，從財務預算的編制到預算的執行，到最后預算的監督評估都是物業財務合理運用的保障，預算時，要考慮公司現有業務和支出范圍，制定科學的、明確的預算標準。加強執行力度，將執行和監督統一起來。確保執行的資金到位，執行的目標到位。最后，設立財務監督評估分析體系。財務部門通過預算的財務和實際財務來分析物業公司的財務狀況。分析財務管理的缺失，并進一步完善財務管理制度。
三、結語
如何在眾多的物業公司突出自己的特色，提高知名度，達到營業利潤增加的效果。財務管理制度的完善是必不可少。在財務管理與運用中，保證物業公司資金的安全，使物業公司有多余的資金進行投資管理，開發其他相關業務。建立服務信息一體化平臺，提高核心競爭力，使物業企業做大做強。提高物業財務管理人員的素質，加強服務人員的服務能力，不斷完善財務內部管理，促進物業公司更好更迅速的發展。
參考文獻
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[2]李英.試論物業公司財務管理存在的問題及對策[j].財務與管理.2016.04
物業公司管理體系范文4
摘 要 隨著物業服務行業的不斷發展，服務外包逐漸成為物業公司提高綜合競爭力的一項重要措施被廣泛應用，服務外包可以有效提高物業管理企業的生產效率和服務的專業化水平，但受內部因素及外部條件的影響，物業公司在業務外包過程中暴露出些許問題，給企業安全管理增加了難度。本文結合某物業公司服務外包過程中的安全管理問題，探討服務外包環境下如何實施的有效的安全管控措施，加強對外包方的安全管理。
關鍵詞 物業服務 外包 安全管理
業務外包也稱資源外包、資源外置，它是指企業整合運用外部優秀的專業化資源，以達到降低成本、提高效率、充分發揮核心競爭力和增強對環境應變能力的一種管理模式。物業公司將部分服務業務承包給一些專業的公司，可以有效降低用工風險，彌補勞動力不足，節約運營成本，實現資源的優化配置，提高服務質量。但同時，外包方在提供服務的同時，也暴露出諸多問題。物業管理企業應加強對外包方的監管，杜絕業務外包過程中因監管不力而出現的安全隱患，做好對外包方的安全管理工作。
一、物業服務外包安全管理現狀及問題分析
（一）物業公司對外包方監管力度不夠
物業公司對外包方的管理意識不強。按照法律法規要求，物業公司在引入外包方提供服務的同時都會與其簽訂安全管理協議或者在合同中規定彼此應該承擔的安全責任。物業公司往往認為與外包方簽訂了安全協議，相關的安全風險就可以完全轉嫁給了承包方。但合同或者協議的內容往往不夠清晰和具體，對彼此該承擔的安全管理任務和職責并不完全明確。在后續管理工作中，物業公司也缺乏對這種協議或者合同在實際中的實質約束力進行評估，導致安全責任得不到切實落實，一旦出現問題，便會出現互相推卸責任的現象。
物業公司對外包方的監督體系運行不暢，管控乏力。物業公司將服務區域內的某些服務項目委托給其他服務機構后，在日常安全監管中，并不再將這部分外包業務納入職業健康安全與環境管理體系、質量管理體系等相關范疇中，所提供對外包業務的作業指導、培訓與檢查與非外包業務在頻次和效果控制上都有所差別。對外包方監管的內容與方式并不明確、加之缺乏專門的對外包方的監管人員，導致且監管能力不強，很難掌握外包方工作情況，員工素質與能力，不安全行為以及安全隱患狀況。
物業公司對外包方的規章制度執行不力。物業公司未建立對外包方的明確的并與經濟處罰掛鉤的績效考核標準，未明確偏離崗位用工標準、教育培訓要求等等情況出現時的處罰與約束機制，即便在實際工作中外包方所提供的服務與合同規定的要求有所差距，也較難進行約束和控制?；蛘呶飿I公司雖然建立了對外包方的考核制度，但實際工作中不能嚴格按照考核機制進行考核，考核制度落實情況不佳或考核制度就本身難以落地，導致考核結果不能反映實際情況。同時，物業公司與外包方簽訂的合同中對服務標準的規定就較為模糊和不確定。例如物業公司在與外包方簽訂合同時，沒有對人員更換頻次進行規定，同一崗位人員更換頻繁，導致公司不停地對新員工進行崗前教育，在加大教育成本的同時，仍然不能完全避免新員工在適應新崗位過程中可能出現的安全問題。
（二）外包方自身安全管理薄弱，忽視崗位要求
外包方實際提供的服務與招標時的文件標準及合同標準有所差距。外包方人員流動性大，且專業化水平較低，個別崗位配備的員工因人工成本等因素影響，文化水平不高且年齡偏大，能力和技能不能勝任崗位要求。外包方實際提供的服務質量與物業公司的要求有所差距。
外包方安全管理基礎工作較為薄弱。外包機構與物業公司有著不同的安全文化和服務標準，在安全文化建設，制度建設、教育培訓、應急能力、監督檢查等等各安全管理體系建設方面，現場檢查的頻次、范圍及標準要求等等，均與物業公司自身體系運行狀態存在差距。外包方的安全管理不一定能滿足物業公司服務區域內崗位安全管理要求。例如外包方的員工培訓通常缺少針對性。外包方開展的員工教育培訓，只能為通用崗位要求，不能體現崗位特色要求，不一定完全適用于業務的實際崗位要求。
二、在外包環境下做好安全管理工作的措施
（一）明確管理責任，嚴格準入機制，把好選擇關
物業公司要落實安全管理責任。物業公司應承擔起社會責任，堅持走可持續發展道路，充分認識到對外包方的安全管理職責。明確外包方管理的責任部門，明晰各級人員在外包管理中的責任。制定具體的對外包方管理標準。嚴格合同管理，細化合同內容，明確具體要求，在與外包方簽訂的合同中要明確規定主要人員的技術能力、占比、流動率等方面要求。
物業公司應采用公開招投標方式引入外包方。市場上可供選擇的外包服務方很多，但業務水平和能力參差不齊。要通過招標方式，對投標方服務質量、價格、資信等進行評估，最終確定合作方。在外包方選擇上，應嚴格對機構及其人員的資質審查和能力審核。應選擇具有相應資質和一額定業務水平，有良好的信譽度和服務理念，符合服務要求的專業服務機構。同時，外包方的管理人員和崗位人員應具備相應技能和能力。特殊崗位如供電系統維修、弱點監控、消防監控、安防監控等，因對服務標準和服務能力的要求^高，員工要確實符合資質要求，應持證上崗。而辦公大廈保潔、會服人員還應符合甲方的保密要求。
（二）加強日常的監督考核，實現有效的過程管控
物業公司應強化對外包方管理的制度建設，使對外包業務的管理有章可循。要構建長效的監管機制和完善的評估體系，制定與經濟掛鉤的績效考核制度，量化考核內容和績效評估標準，實行有效的考核和評價，對外包方提供的服務保持有效監督和定期檢查?？己送獍椒帐欠衽c約定內容一致，是否符合服務標準，考核要落實到人，并進行相應金額扣罰，實現優勝劣汰，適時淘汰不合格的外包隊伍。
物業公司應強化人力資源配置和管理隊伍建設，將外包方的安全管理納入職業健康安全管理體系和安全生產標準化體系中，統一標準，統一管理，將“三基”建設，應急管理、教育培訓、安全檢查、安全文化建設延伸至外包隊伍，杜絕安全隱患。物業公司在對外包方自己的檢查、培訓內容、頻次及效果進行監管的同時，應將外包業務的檢查納入日常檢查范圍，將外包人員培訓納入培訓計劃。通過培訓，使管理人員達到管理水平，技術人員滿足技術要求，崗位員工掌握必備安全知識符合崗位要求。
物業公司應做好與外包方的溝通工作。對外包隊伍要及時進行必要的技術交底與問題溝通，當外包方所提供服務與崗位標準有所偏差時，要及時協調。要隨時對外包方管理提出相應要求，推動良性互動，實現共同發展。
三、結語
物業公司尋求專業服務機構承接非核心業務，從而使其專注核心專業，實現人力資源、資金、管理技術的重新整合。這種服務外包管理模式的運用，有效實現了資源優化配置，達到降本增效、提高核心競爭力的目的。但外包方的選擇上要采取公開招標的方式，建立在對服務報價、職工質素、服務質量進行充分對比，資質進行細致審查的基礎上。而物業公司也要對外包服務進行有效的日常監管和考核，從而在真正發揮業務外包優勢的同時杜絕安全隱患，實現企業的可持續發展。
參考文獻：
[1] 徐向東，趙宏展.業務外包環境下的企業安全管理[J].中國安全科學學報，2007（8）：59-64.
物業公司管理體系范文5
一、全面成本管理概述
（一）全面成本管理內涵
全面成本管理指的是以成本管理的科學性為依據，建立由全員參與、包含業務管理全過程的、全面的成本管理體系，并匯集全員智慧，發揮全員主動性，讓各部門全體員工自主改善不斷降低成本，使經營層與各部門員工具有降低成本的一致性，謀求在最低成本狀態下，進行生產管理與組織運作。
（二）全面成本管理體系
如圖所示，全面成本管理體系的建立包括了全方位管理，全程管理和全員參與三部分。全方位管理必須要落實企業的成本責任制，以及聚焦企業的核心成本因素；全程管理主要包括實行成本前段控制，加強全程控制和進行投入產出分析制度；全員參與又可分為組織體系支持，推進全面成本管理理念創新，和建立成本管理信息的定期機制三部分。
二、物業公司成本分析
（一）成本結構分析
從A物業公司成本結構看，物業成本從大到小依次為保安費、人工成本（含社保福利等各項費用）、小修費、保潔費、綠化費等費用。前四項費用合計達到了總成本費用的絕大部分。因此，要做好A物業公司的成本費用管理，則必須加強對上述四項費用的成本控制分析。
（二）勞務外包方式分析
A物業公司存在兩種勞務外包的方式，保潔保安采用實際成本發生法加管理費方式結算費用，物業維修采用實際報修業務量加固定窗口費的方式結算費用。兩種勞務外包方式優點是結算費用比較方便，但也存在著質量控制和成本控制的問題。
實際成本發生法加管理費方式，其操作模式是把一體化公司作為一個勞務輸出公司進行管理，每月根據人員結算工資，人員越多則管理費用越大。在這種模式下，一體化公司自然不存在經營風險，所以也就沒有控制成本的動力。
實際保修業務量加固定窗口費的方式，雖然業務模式比較合理，但缺點也同樣明顯，一是監管難度大，復核單據需要大量時間；二是會造成維修公司虛列維修單據來提高結算費用，或者維修公司不愿意采用根治性維修；三是容易造成技術不精干員工的業務量，反而會超過技術熟練的員工的業務量，進而導致技術熟練員工在維修公司無市場，維修公司更傾向于雇用便宜的勞務工，最終導致維修單位綜合業務技能普遍下降。
（三）費用發生方式分析
目前公司的費用發生主要是事后控制，雖然也有部門合同會簽制度，但合同會簽是在合同成立以后進行，對合同的控制力度較小。
（四）工作效率分析
公司信息傳遞級次多，信息從領導班子到基層單元需要多次傳遞，部分管理信息傳遞到基層單元往往會遺漏失真。如某些管理制度需要由小區收費員執行，公司也已經在小區經理會議上布置了工作，但某些小區經理開會后沒有及時告訴收費員，造成收費員無法有效執行公司指令。
小區的管理處是物業公司的基本管理單元，但目前管理處存在著多頭管理的問題。如小區的保安保潔、維修、綠化、建筑垃圾清運都隸屬于不同的專業公司，小區經理需要通過公司來協調遇到的具體管理問題，造成管理效率降低。
（五）績效制度分析
公司沒有將成本控制指標列入員工工資績效考核，導致員工對成本管理缺乏必要的重視，沒有認識到成本管理對公司經營的重要影響。所以，在財務部進行成本控制時，其他部門員工不肯配合財務部開展成本控制工作。當公司有些成本管理措施影響某些員工個人利益時，甚至于還會引起某些員工的抵觸。
（六）控制職責范圍分析
公司在做預算指標分解時，將成本費用管理列為財務工作范圍，其他職能部門和小區管理處不涉及成本控制目標，而財務部由于不處于費用控制第一線，只能對成本費用總量控制，無法精確控制。
三、全面成本管理物業公司應用
（一）落實成本責任制
改變A物業公司以財務部為成本控制主體的成本管理制度，建立以部門、各管理處為控制單元的成本控制體系。在年初分解成本指標時，將成本控制目標以工作任務書的形式落實到各管理處和各部門。年末考核小組根據各員工成本控制的實際情況與工作任務書進行比對考核。這樣公司全體員工都會成為成本控制主體，人人關心成本控制情況，A物業公司的成本會大大改善。
（二）關注核心成本因素
根據A物業企業的成本結構，可以看出保安費、人工成本（含社保福利等）、小修費、保潔費是公司費用的控制重點，應重點進行成本管理。
A物業公司首先優化原來的勞務外包方式，改變原來一體化公司不承擔任何風險的實際成本發生數+管理費的勞務外包方式，可采取根據小區管理面積計算勞務費用的勞務外包方式。勞務外包方式轉變以前，需要設置科技程度高的樣本小區，采集樣本數據，以成本控制好的樣本小區設置面積單位定額數，逐步改變一體化公司的勞務外包方式。充分利用現代化物業管理工具替代人工，如自動道閘系統減少主門崗的保安人數，利用電子門卡減少副門崗的保安人數，根據小區面積擴大配置巡邏崗，面積小的小區可以實行多個小區共用一個巡邏崗。應該建立一體化公司保障金制度，將一體化公司勞務費用總資金的一定比例作為保障金。小區管理處與公司業務部門具有對一體化公司打分的權力，年末物業公司根據小區管理處和公司業務部門的打分情況，作為對一體化公司的考核依據，進行獎勵或者懲戒后發放一體化公司保障金。
集團設立統一的保修平臺，以及保修服務后續跟蹤系統，可以大大減少維修公司的虛報維修業務單據的問題，是物業維修公司“實際保修業務量+窗口費”勞務發包方式的有效補充，成本控制已經取得了很好的效果。維修費用的成本控制可以建立在集團保修平臺的基礎上，利用保修平臺的數據庫系統進行數據分析，獲得小區維修投訴量，維修人員的維修情況，小區維修及時率情況等數據，以此作為對物業維修單位進行費用獎懲的依據。
加強季節性災害天氣前的養護工作，減少災害天氣對小區的影響。保修平臺的數據庫和維修基金分攤平臺的數據庫對接，減少由于兩個獨立的數據庫導致的單據重復輸入問題，以減少平臺作業人員。選擇維修公司時，應該考核維修公司是否具有相應的維修資質，專業維修人員的職業證書，維修單位的投訴情況，然后分別按項目賦予分值，根據打分情況選擇合作的維修公司，并建立后備合格維修梯隊。當維修公司發生投訴量上升，維修人員維修及時率不足，或者虛列維修業務單據問題時，則將其從合格供應商數據庫中刪除。這樣維修公司才會端正維修態度，減少維修費用支出。
由于人工成本每年持續上升，所以控制人工成本的關鍵是控制員工數量。控制員工數量的措施首先是建立制度，A物業公司需要建立以工作量為考核依據的工資考核體系，鼓勵員工多勞多得，增加工作寬度。當遇到員工退休或其他特殊情況出現崗位空出時，應該考慮先從內部挖潛，鼓勵員工兼職，如果內部不足再考慮對外招聘崗位人選；提高組織工作效率，利用微信等通信手段按照員工級次分別建立工作群，如全體員工、中層干部、管理小區等，將需要傳達的信息按照需要直接傳遞到相應的信息接受者，盡量減少通過會議傳達這類低效率的工作方式，以增加小區經理等在一線的有效工作時間；建立完善的培訓體系和崗位輪換制度，鼓勵基層單元的員工一專多能，做好物業管理人才隊伍的儲備，提高基層員工的實際業務能力。
（三）實施成本前段控制
按照成本管理的控制效果分析，事先控制的成本控制效果最好；事中控制次之，事后控制效果最差。A物業公司應建立事先控制的控制體系，主要是要做好合同控制和預算控制。
業務部門在簽訂重大合同以前，應該對合同的總金額、支付方式、資金來源、稅收條款、質量控制、安全管理、獎懲措施、違約責任等，及時同公司相關部門溝通，取得一致意見后再簽訂合同，力求合同簽訂時風險最低。由于A物業公司實行的是總分包制度，A物業公司在簽訂合同時，還必須要考慮分包商維修公司的稅負情況，防止出現由于維修公司不能開具增值稅專票，導致A物業公司實際稅負上升的合同風險。
預算控制是通過年度預算的方式，提前獲取公司的年度預算總成本，通過上級單位的核定以及歷年數據查詢的方式來確定當年部門控制數的方法。預算控制的關鍵是預算指標的分解落實，使得預算指標的分解與公司的績效方案相結合，變公司的總體成本預算目標為全員成本控制目標，讓公司的每位員工都參與到預算控制中來。
（四）建立投入產出分析制度
建立投入產出的分析制度，需要做好工程項目和小區管理兩個方面的投入產出分析。作為合同項目總包方，A物業公司必須事先做好工程項目的投入產出分析，控制收取的物業管理費和承擔的稅負，以及可能發生的項目風險，防止出現項目虧損的情況；A物業公司財務部應分析小區收入和成本支出情況，定期編制小區盈虧情況表，并對部分虧損嚴重的小區進行成本分析，然后將成本分析情況匯報公司管理層，以及時采取止損措施。如可以采用業委會提升物業管理費，街道爭取專項補貼之類的成本轉移手段，或者合并虧損小區管理處，降低虧損小區人工開銷等降低成本方法。
（五）建立成本管理定期機制
成本管理是一個動態連續的過程，為了使企業成本管理獲得更好的效果，A物業公司要定期公司已發生成本的最新動態，方便公司員工對照自己的年初任務書，了解自己成本控制的完成情況，為公司員工下一階段的成本控制工作開展提供數據支持。成本管理的定期也可以使公司的管理層能夠及時了解公司的經營動態，為公司的精細化成本管理提供數據支持。
（六）組織體系支持
作業成本法要求，企業應進行價值鏈分析，消除重復和無效的價值鏈，優化企業的組織結構。按照作業成本法的原理，A物業公司組織結構在某些節點上還存在著優化的空間。如A物業公司在小區里已經匯集了小區經理、小區管理員、收費員、一體化公司保安、一體化公司保潔、小區維修人員、安全巡視員等工作崗位，小區經理主要負責小區收費工作和小區綜合協調，但小區經理對保安員、保潔員、維修人員沒有直接管轄權，需要通過公司業務部門傳遞相應指令，工作效率低；同時小區管理員負責小區內違章建筑和建筑垃圾的治理，這些工作與小區保潔員、保安巡邏崗的工作內容有相似處，完全可以由保潔人員或保安巡邏崗兼顧。
按照作業成本法對價值鏈分析，上述現象表明A物業公司存在著低效的價值鏈，可以對價值鏈進行優化。對A物業公司小區管理處經理進行授權，使小區經理可以直接管理小區的保潔、保安事務以及小區內維修事務，同時在小區內簡化事務，把小區巡邏、建筑垃圾巡查、小區違章巡查等合并成一體，另外把小區經理對專業公司的年末打分計入專業公司的績效分。對歷年完成情況不好的專業公司亮黃牌警告，真正起到小區經理對專業公司的制約作用，使小區事務能夠達到簡潔、快速、高效的目的，同時實現A物業公司成本控制的目的。
（七）推進全面成本管理理念創新
物業公司管理體系范文6
1.財務管理與會計核算仍在初級階段
財務管理與會計核算在企業中都屬于核心部分，企業業績如何完全取決于財務管理水平。物業管理行業是最近幾年才興起的一個行業，目前仍在初級發展階段，大部分企業對財務管理的突出作用認識不足，現行的財務管理體系也缺乏完善性，實際效率不佳。
2.財務管理與會計核算方面的問題會計管理基礎工作薄弱
建賬速度緩慢，未嚴格根據相關的會計制度對各類賬目進行分類。原始資料的真實可靠性低，用于會計核算的基礎資料不齊全，常出現打白條的情況，會計資料的手續不健全，部分關鍵性業務缺乏必要的合同；會計科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點財產的制度，或者實際存在該制度，但執行力不夠。以上種種現象將嚴重影響到會計核算的準確性、規范性，無法將企業會計信息真實全面的反映，這無疑阻礙了會計報表使用者的正常作業。管理資金力度有待提高。當前，資金緊缺已經是物業管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數量均十分的有限，具體項目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經營性收入、管理服務費。
一般情況下，物業公司屬于中小企業規模，注冊的資金并不多，資金實力薄弱，銀行認可的不動產數量較少，很難向銀行貸款。成本核算方法太過單一。關于成本核算，公司財務部門常常是以集中核算為主，設置二級明細科目，相關職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設置收支總賬。物業公司的管理與服務涉及面廣，一個公司可對數十個小區進行管理，服務事項眾多，所以必須精細化的對小區服務成本進行管理，結合具體的項目與類別明確匹配的明細分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學決策具有有力的依據，達到企業管理需求。會計核算體系缺乏統一性國。由于物業公司的發展時間在我國還較短，所以實行的會計核算制度缺乏統一性，公司進行會計核算過程中，未充分掌握會計核算制度中規定的要求。此外，公司當前采用的會計核算管理制度不夠嚴謹，為了在市場上更好的發展，公司應加強會計工作，構建一套行之有效的會計核算體系，以保證財務管理水平及效率。成本管理方法滯后。傳統成本管理的重心主要是實現預期的規模效益；增強與供貨商談判的能力，節約企業成本；由財務部門對費用有效控制，降低預算與開支。從上述中可以看出，關于成本因素方面未進行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業內部實施成本管理，而對于供應與服務方面的成本管理甚少考慮，企業的市場形象與品牌效應關注的很少，缺乏有利于企業全面發展的途徑，也沒有一套成本管理體系。
二、強化物業公司財務管理及會計核算的對策
1.對會計基礎管理工作加以完善
物業公司應嚴格按照國家頒布實施的有關文件及時有效的建賬，不斷強化會計人員培訓力度，以保證會計從業人員都具有較高的業務素質；構建并落實完善的會計管理制度；在公司內部構建匹配的會計監督體系，將會計具有的監督職能作用全面發揮，認真細致的審核與稽核原始憑證，從而增強會計信息整體質量水平。
2.加強財務分析
物業公司經濟收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務后收取的相應費用；公司通過多樣化的經營方式來實施多元化投資，以從中獲取一些經濟效益。物業公司要想將自身規模進一步擴大，推動財務管理順利有序進行，就必須將真實可靠的信息及時的提供給客戶，這就需要物業公司對自身的財務狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負債及資產情況，科學合理的判斷存在的運營風險。此外，物業公司還可在市場化經濟發展中了解自身的資金構成情況，將閑置的資金投入到其他地方進行使用，對成本運轉有效控制，完善現行的財務管理制度，促進財務管理良好發展。
3.落實績效考核制度
物業公司要想具有較高的競爭實力，擁有一批專業優秀的管理人才、服務人才與技術人才是關鍵，并加強績效考核，促使企業戰略目標的有效實現，提高企業競爭實力。實踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業服務較高水平，節約人工成本，加強績效考核至關重要。
4.加強資金管理
資金管理過程中應做好以下幾方面的工作：推動資金有效運行，提高公司整體收入；對資金實施跟蹤管理，強化資金利用率，做好資金調度工作，專門款項用于專門項目，嚴厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發生；加強應收賬款的催收力度，適當的降低應付款比例，提高存貨管理水平；規避風險，收取一定的水電費押金，與保險公司、保安公司構建良好的合作關系，從而避免資金風險與索賠風險情況的發生。
5.構建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存
當前，在我國房地產的大量開發下，各類以獨立核算為主的物業公司對多數獨立的物業小區與項目提供了相應的管理與服務。管理過程中，這些小區與服務項目都明確強調獨立進行人員、物資、服務的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業產權人的合法利益，各小區應設置專門的業主委員會，主要職責任務是實時監督小區財務狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計核算優勢作用全面發揮，保證核算質量，精確的反映與詳細記錄企業資金流動情況與經營成果，推動公司持續健康發展，就必須改革會計核算體制，以二級核算財務管理為主。
三、結論
