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物業企業管理制度范文1
第一章 總 則
第一條 為加強公司投資管理，規范公司投資行為，提高資金運作效率，保證資金運營的安全性和收益性，根據外部規范與公司具體情況，特制訂本制度。
第二條 本制度適用于公司總部、各子公司及各分公司的投資行為。
第三條 本制度所指投資分對外投資和對內投資兩部分。
1.對外投資指將貨幣資金以及經濟資產評估后的房屋、機器、設備、物資等實物以及專利權、商標權和土地使用權等無形資產作價出資，進行各種形式的投資活動。
2.對內投資指利用自有資金或從銀行貸款進行基本建設、技術更新改造以及購買和建造大型機器、設備等投資活動。
第四條投資目的
1.充分有效地利用閑置資金或其他資產，進行適度的資本擴張，以獲取較好的收益，確保資產保值增值。
2.改善裝備水平，增強市場競爭能力，擴大經營規模，培育新的經濟增長點。
第五條 投資原則
1.遵守國家法律、法規，符合國家產業政策;
2.符合公司的發展戰略;
3.規模適度，量力而行，不能影響自身主營業務的發展。
第二章對外投資
第六條 對外投資按投資期限可分為短期投資和長期投資。
1.短期投資包括購買股票、企業債券、金融債券或自庫券以及特種國債等。
2.長期投資包括：
(1)出資與公司外部企業及其他經濟組織成立合資或合作制法人實體;
(2)與境外公司、企業和其他經濟組織開辦合資、合作項目;
(3)以參股的形式參與其他法人實體的生產經營。
第七條 投資業務的職務分離
1.投資計劃編制人員與審批人員分離。
2.負責證券購人與出售的業務人員與會計記錄人員分離。
3.證券保管人員與會計記錄人員分離。
4.參與投資交易活動的人員與負責有價證券盤點工作的人員分離。
5.負責利息或股利計算及會計記錄的人員與支付利息或股利的人員分離，并盡可能由獨立的金融機構支付。
第八條 公司短期投資程序
1.公司財務部應根據公司資金盈余情況編報資金狀況表。
2.證券資金部分分析人員根據證券市場上各種證券的情況和其他投資對象的盈利能力編報短期投資計劃。
3.公司的財務部經理、財務總監和董事會按短期投資規模大小和投資重要性，分別依照各自的職權審批該項投資計劃。
第九條 公司財務部按照短期證券類別、數量、單價、應計利息以及購進日期等項目及時登記該項投資。
第十條 公司應建立嚴格的證券保管制度，至少由兩名以上人員共同控制，不得一人單獨接觸有價證券，證券的存人和取出須詳細記錄在證券登記簿內，并由在場的經手人員簽名。
第十一條 公司購人的短期有價證券須在購入當日記入公司名下。
第十二條 有價證券的盤點工作應由公司財務部和證券資金部負責組織實施o
1.證券保管員和會計人員應在每月終了時進行月終盤點，并完成下列程序;
(1)盤點前必須將截止當月最后一天的證券登記入賬并結出結存額;
(2)實地清點實物，核對卡片;
(3)月終編制“有價證券盤點表。
2.財務部根據“有價證券盤點表”，認為必要時，可以抽樣核對，復核盤點表。
3.年終時，根據公司盤點指令。，組織人員，全面清點，編制“有價證券盤點表”，并由公司財務部負責人(或聘請注冊會計師)參加監盤。
第十三條 公司財務部應對每一種證券設立明細賬加以反映，每月還應編制證券投資和盈虧報表，’對于債券應編制折、溢價攤銷表。
第十四條 公司財務部應將投資收到的利息、股利及時人賬。
第十五條 應由財務部經理、財務總監以及董事會按其職權批準處置公司短期投資。
第十六條 公司對外長期投資按投資項目的性質分為新項目和已有項目增資。
1.新項目投資是指投資項目經批準立項后，按批準的投資額進行的投資o
2.已有項目增資是指原有的投資項目根據經營需要，在原批投資額的基礎上增加投資的活動。
第十七條 對外長期投資程序
1。財務部協同投資部門確定投資目的并對投資環境進行考察;
2。對外投資部門在充分調查研究的基礎上編制投資意向書;
3.對外投資部門編制項目投資可行性研究報告并上報財務部和總經理辦公室;
4.財務部協同對外投資部門編制項目合作協議書;
5.按國家有關規定和本辦法規定的程序辦理報批手續;
6.對外投資部門制訂有關章程和管理制度;
7。對外投資部門項目實施運作及其經營管理。
第十八條 對外投資權限
1.所有對外長期投資項目，均由總公司批準或由總公司轉報董事會批準，各子公司、分公司無對外投資權，但享有投資建議權。
2.總公司應在受理對外長期投資項目立項申請后一個月內做出投資決策。
第十九條 經批準后的對外長期投資項目，一律不得隨意增加投資，如確需增資，必須重報投資意向書和可行性研究報告。
第二十條 對外長期投資興辦合營企業對合營合作方的要求
1.要有較好的商業信譽和經濟實力;
2.能夠提供合法的資信證明;
3.根據需要提供完整的財務狀況、經營成果等相關資料。
第二十一條 對外長期投資項目必須編制投資意向書。項目投資意向書的主要內容包括：
1.投資目的;
2.投資項目的名稱;
3.項目的投資規模和資金來源;
4.投資項目的經營方式;
5.投資項目的效益預測;
6.投資的風險預測(包括匯率風險、市場風險、經營風險、政治風險);
7.投資所在地(國家或地區)的市場情況、經濟政策;
8.投資所在地的外匯管理規定及稅收法律法規;
9.投資合作方的資信情況。
第二十二條 國(境)外投資項目還應提供如下資料：
1.有關投資所在國(地區)的現行外匯投資的法令、法規，稅收規章以及外匯管理規定;
2.投資所在國(地區)的投資環境分析、合作伙伴的資信狀況;
3.投資外匯資金來源證明及投資回收計劃;
4。本國駐外使館及經參處對項目的審查意見;
5。本國外匯管理部門要求提供的其他資料。
第二十三條 投資意向書(立項報告)報總公司批準后，對外投資部
門應委托專業設計研究機構負責編制可行性研究報告。項目可行性研究報告的主要內容包括：
1。總論
(1)項目提出的背景，項目投資的必要性及其經濟意義;
(2)項目投資可行性研究的依據和范圍o
2.市場預測和項目投資規模
(1)國內外市場需求預測;
(2)國內現有類似企業的生產經營情況的統計;
(3)項目進入市場的生產經營條件及經銷渠道;
(4)項目進入市場的競爭能力及前景分析。
3.投資估算及資金籌措
(1)項目的注冊資金及其生產經營所需資金;
(2)資金的來源渠道、籌集方式及貸款的償還辦法;
(3)資金回收期的預測;
(4)現金流量計劃。
4.項目的財務分析
(1)項目前期開辦費以及建設期間各年的經營性支出;
(2)項目運營后各年的收入、成本、利潤和稅金測算，可利用投資收益率、凈現值以及資產收益率等財務指標進行分析。
5.項目敏感性分析及風險分析。
第二十四條 財務部和對外投資部門應在項目可行性研究報告報總公司批準后，編制項目合作協議書(合同)。項目合作協議書(合同)的主要內容包括：
1.合作各方的名稱、地址及其法定代表人;
2。合作項目的名稱、地址、經濟性質、注冊資金及其法定代表人;
3.合作項目的經營范圍和經營方式;
4.合作項目的內部管理形式、管理人員的分配比例、機構設置及實行的財務會計制度;
5.合作各方的出資數額、出資比例、出資方式及出資期限;
6.合作各方的利潤分成辦法和虧損責任分擔比例;
7.合作各方違約時應承擔的違約責任以及違約金的計算方法;
8.協議(合同)的生效條件;
9.協議(合同)的變更、解除的條件和程序;
10.出現爭議時的解決方式以及選定的仲裁機構及所適用的法律;
11.協議(合同)的有效期限;
12.合作期滿時財產清算辦法及債權債務的分擔;
13.協議各方認為需要制訂的其他條款。
項目合作協議書(合同)由總公司法人代表簽字生效，或由總公司法人代表授權委托人簽字生效。
第二十五條 對外長期投資協議簽訂后，公司協同辦理出資、工商和稅務登記以及銀行開戶等工作。
第二十六條 確定對外投資價值及投資收益的原則
1.以現金、存款等貨幣資金方式向其他單位投資的，按照實際支付的金額計價。
2.以實物、無形資產方式向其他單位投資的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價.
3.公司認購的股票，按照實際支付款項計價。實際支付的款項中含有已宣告發放但尚未支付股利的，按照實際支付的款項扣除應收股利后的差額計價。
4.公司認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照扣除應計利息后的差額計價。
5。溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項(扣除應計利息)與債券面值的差額，在債券到期以前，分期計入投資收益。
6，公司以實物、無形資產向其他單位投資的，其資產重估確認價值與其賬面凈值的差額計入資本公積金。公司以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單位沒有實際控制權的，應當采用成本法核算，并且不因被投資單位凈資產的增加或者減少而變動;擁有實際控制權的，應當采用權益法核算，按照在被投資單位增加或者減少的凈資產中所擁有或者分擔的數額，作為公司的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少公司的長期投資，并且在公司從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應增加或減少公司的長期投資。
7.公司對外投資分得的利潤或者股利和利息，計入投資收益，按照國家規定繳納或者補繳所得稅。
8.公司收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額,計入投資收益或者投資損失。
第二十七條 對外長期投資的轉讓與收回
1。出現或發生下列情況之一時，公司可以收回對外投資：
(1)按照章程規定，該投資項目(企業)經營期滿;
(2)由于投資項目(企業)經營不善，無法償還到期債務，依法實施破產。
(3)由于發生不可抗力而使項目(企業)無法繼續經營;
(4)合同規定投資終止的其他情況出現或發生時。
2。出現或發生下列情況之一時，可以轉讓對外長期投資：
(1)投資項目已經明顯有悖于公司經營方向的;
(2)投資項目出現連續虧損且扭虧無望沒有市場前景的;
(3)由于自身經營資金不足急需補充資金時;
(4)總公司認為有必要的其他情形。
投資轉讓應嚴格按照《公司法》和企業章程有關轉讓投資的規定辦理。
3.對外長期投資轉讓應由總公司財務部會同投資業務管理部門提出投資轉讓書面分析報告，報總公司批準o
4.對外長期投資收回和轉讓時，相關責任人員必須盡職盡責，認真做好投資收回和轉讓中的資產評估等項工作，防止公司資產流失。
第二十八條 公司累計對外投資不得超過公司凈資產的50%。
第三章 對內投資
第二十九條 公司對內投資程序
1.編制投資項目可行性研究報告;
2.編制投資項目初步設計文件;
3.編制基本建設及技術更新改造年度投資建議計劃;
4.按本制度規定的權限辦理報批手續。
第三十條 公司對內投資權限
對內投資采取限額審批制，超過限額標準的由公司董事會批準。
第三十一條 可行性研究報告的編制
1.公司項目承辦單位要在進行充分的調查研究和必要的勘察工作以及科學實驗的基礎上，對建設項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性提出綜合研究論證報告。
2.承擔可行性研究工作的單位必須是有資格的工程勘察設計單位或科研單位。
3.建設項目可行性研究報告的編制辦法和內容以及深度按國家有關規定執行。
4。建設項目可行性研究報告由公司財務部按本辦法規定的權限報批。
未經批準不得擅自改變建設項目的性質和規模以及標準，如需改變必須報原審批機構審批。
第三十二條 初步設計文件的編制
1.公司項目承辦單位根據批準的可行性研究報告委托有資格的勘察設計或科研單位進行工程初步設計。
2.初步設計必須以批淮的可行性研究報告為依據，不得任意修改、受更建設內容，擴大建設規?；蛱岣呓ㄔO標準，初步設計概算總投資一般不應突破已批準的可行性研究報告投資控制數。概算總投資如超過已批準的可行性研究報告投資控制數的10%，必須重新報批可行性研究報告。
3.經批準的初步設計文件，如確需進行設計修改和概算調整，必須由原初步設計文件編制單位提出具體修改及調整意見,經建設單位審查確認后報原批準單位批準。
第三十三條 年度計劃和統計
1.各分支機構所有新建、續建基本建設及技術更新改造項目，必須編報基本建設及技術更新改造年度投資建議計劃。
2.年度投資建議計劃于每年9月前報總公司審批?？偣居诿磕?月底前下達當年基本建設及技術更新改造年度投資計劃。
3.凡列入公司基本建設及技術更新改造年度投資計劃的投資項目，不需再行辦理審批手續，當年新增加的基建及技改項目，必須按規定的投資限額辦理報批手續，并增補列入當年投資計劃。
4.編制年度計劃，除認真填報有關的計劃表外，還要有必要的文字說明，數字要準確，文字要精練。
5.各分支機構必須嚴格執行總公司下達的：度投資計劃，無權自行調整，如確需調整，必須履行報批手續。
6.各分支機構必須及時、準確地向總公司，送基本建設及技術更新改造統計報表。
第三十四條 竣工驗收
1.基本建設和技術改造工程完工后，項目承辦單位應及時辦理竣工驗收手續。一般由公司財務部協同項目承辦部門組織竣工驗收。
2.工程竣工驗收參照有關國家標準執行。
3.對于工程竣工資料及驗收文件，財務部、項目承辦單位應及時歸檔。
第四章 投資管理機構
第三十五條 公司有關歸口管理部門或分支機構為項目承辦單位，具體負責投資項目的信息收集、項目建議書及可行性研究報告的編制、項目中報立項和實施過程中的監督、協調以及項目結束后的評價工作。
第三十六條 公司財務部負責投資效益評價、技術經濟可行性分析、資金籌措、辦理出資手續以及對外投資資產評估結果的確認等。
第三十七條 對專業性較強或較大型投資項目，其前期工作應組成專門項目可行性調研小組采完成。
第三十八條 公司法律顧問和審計部門負責對項目的事前效益審計協議、合同及章程的法律主審。
第三十九條 公司分支機構的對外投資活動必須報總公司批準后方可進行，各分支機構不得自行辦理對外投資。
第五章 附 則
物業企業管理制度范文2
一、業務性資金實行計劃管理
1、年初由財務部根據公司年度工作計劃和目標,編報資金使用計劃、單項工作計劃表,報董事會審批后執行。
2、公司各部門計劃內業務用資金,須填制資金使用申請表。由總經理審批,特殊情況下總經理可授權執行副總經理審批。
二、費用性資金實行一支筆審批管理
1、所有費用的支出,每月均有總經理審批執行。
2、費用支出在1000元以上的由總經理或財務總監審批執行。
3、費用支出在1000元以下的由執行副總經理會同財務主管審批后執行,同時上報總經理。
4、差旅費用的審批由執行副總經理和財務主管共同審批,同時上報總經理。
5、差旅費的開支標準由總經理或財務總監確定報董事會批準。
6、專用性票據要正規票據,
7、固定資產的購置必須經總經理審批報董事會同意后方可購置。
8、員工工資的審批由總經理審批。
三、控制現金使用范圍,嚴格票據和現金管理。
財務人員及時做好原始票據的催繳回收工作,杜絕白條下賬和抵庫。
1、職工因公領用款項,一般情況下要七天內核銷報賬,無特殊原因,月滿不報者扣發工資頂替。
2、內部職工個人借款,未經領導批準,不得辦理,經領導批準的借款,必須注明還款日期及辦法,否則財審部拒付。
3、不論支票、現金,發生費用時經辦人必須要求對方開具正式發票。支票發出時,財審部門要執行審批手續,登記支票使用備查薄。要準確填寫金額,如具體額度不確定,應限位數,使用限位數支票時,經辦人應親手填寫或嚴格監督收方填寫,并讓其在存根聯上簽字,以防公司受經濟損失。
4、支票領用人從領用之日起,七日內必須報賬,對到期不報者財務人員應及時督促,并拒絕再發放。因此造成損失的,由支票領用人承擔一切責任。
5、嚴禁開空頭支票、遠期支票。否則,出現問題糾紛、經濟責任、法律責任,由當事人自負。
6、差旅費報銷按公司規定執行。
7、職工工資及年終獎勵工資由公司董事會確定標準。辦公室負責填列考勤表,后由財審部做工資表,經總經理簽批后,由職工個人簽領。職工工資原則上不拖欠,適公司經濟狀況,最多拖欠不超過兩個月工資。
8、公司銷售發票由出納保管,并在主管會計的監督下按規定使用。
四、會計工作實行規范化原則管理
1、公司每月30日結賬,月末做出各項會計報表報送有關部門和總經理、董事會。年末做出決算報公司董事會和監事會。
2、財務部要及時審核各項財務收支手續,合理設置會計科目,正確及時記錄賬薄,準確核算成本。按時同有關部門對賬,做到賬賬相符、賬表相符、賬實相符。
3、對不合理和違反財務制度的開支和違反報批程序的行為,應予以抵制,問題嚴重的向領導請示處理。
4、依據《會計檔案管理辦法》的要求將會計憑證、賬薄、各項會計報表等整理、立卷、歸檔、保管。同時積極提供會計檔案資料為公司服務。向外部提供會計檔案資料時,原件不得外借,特殊需要的,須經總經理和財務總監批準后辦理借閱登記手續,按時歸還后清點歸檔。
5、財審部必須保存各種合同文本、概預算文件一份,有關部門要積極配合,完整提供。財審人員必須按時收集、匯總生產經營情況等方面的有關資料,分析檢查合同執行情況,為公司領導提供準確的財務信息資料和改進意見。
6、財務部庫存流動資金不超過1000元,使用現金如超過規定數額時必須提前告之。
物業企業管理制度范文3
香港《建筑物管理條例》的實施，為業主立案法團的成立和運作提供了法律綱領，同時也加強了物業管理運作的監管。香港政府和專業團體借鑒公屋的專業性房屋管理的概念，逐漸發展出以業主住戶為服還制定了一套《物業管理業能力標準說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明?！墩f明》主要涵蓋能力標準，而能力標準的劃定則按行業內執行每項職能時所需具備的能力為依據，其中，包括需要的行業知識、專業技能和軟等。這些能力標準以“能力單元”的形式表現出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標準及其能力要求。物業管理業資歷架構共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環境管理、建筑物維修保養、業戶管理及社區服務、設施管理、應用法律、財務及資產管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進一步細分為多個職能要項，如環境管理下細分為建筑物保安、緊急事故處理、環境安全、建筑物環境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環境保護等6個職能要項。每個職能要項根據能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標準來看，香港對物業管理從業人員能力培養上具有以下特點：務中心的專業物業管理服務。隨著城市房地產業的發展，各種新型業態物業的出現對物業管理從業人員的專業水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業管理行業成立了行業培訓咨詢委員會，以推動建立物業管理行業的資歷架構，旨在鼓勵行業人士通過各種職業培訓提升專業能力，獲得相關資歷。資歷架構是一個非強制性級別制度，主要是將業內的學銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細訂明每一項資歷級別所要求達到的準則。資歷架構的設計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統一的指引，制定個人的進修計劃。
一方面依照循序漸進的專門技能進修途徑（縱向發展），在某一特定專業范圍內提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進修途徑（橫向發展），達到一專多能。資歷架構劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業管理行業培訓咨詢委員會按以下四個指標作為劃分等級的依據：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應用能力、自主性及問責；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業化程度高物業管理業資歷架構將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環境、合作伙伴、保安系統器材、相關法律知識及工作指引的認識，正確和合法地執行建筑物保安職務”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業和法例的要求，引入先進裝置，持續改善公司所提供的建筑物保安服務?！鼻矣袆e于大陸地區物業服務從業人員的綜合認證，香港物業管理業資歷架構為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業員可以通過培訓和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當然其也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認證，其專業化程度更高。2.注重實務能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達到某一級別時所需要的行業知識，應掌握的專業技能和軟等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學習，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業管理從業員的職場發展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執行某項具體工作，其所對應的一般是執行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業員能夠作為管理者，督導和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業員能夠對某個職能要項有整體地統籌協調把握，能夠對工作做出宏觀規劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。
二、香港與大陸地區物業管理業資格認證制度的差別
本文所稱物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。大陸地區獲得物業管理師職業資格的途徑是通過住建部組織的全國統一考試，考試合格并經注冊者，即可以“物業管理師”的名義從事物業服務工作?？荚嚳颇堪ā段飿I管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》以及《物業管理實務》。各科目側重點不同，應試者應全面掌握物業管理基本制度、房地產與物業管理相關法律政策、物業管理與經營實務、房地產投資和評估、經濟學、管理學、心理學、統計學、公共關系理論、建設工程和物業設備相關知識等多學科知識，形成綜合性的知識架構。由于歷史背景和物業管理行業發展進程等不同，香港地區和大陸地區的物業管理師認證制度存在差異，主要如下：
1.級別梯度和定位不同
香港物業管理業資歷架構對人才培養的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認證，從事本職能工作的從業人員也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。而大陸地區的物業管理師資格的取得，則是一種考試認定，其對人才培養的定位是“通才”，從業者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應資格。按照目前規定，大陸地區實施的物業管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業學位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業管理職業技能考試制度不同。
2.知識和技能要求不同
香港物業管理業資歷架構要求掌握環境保護等七大職能范疇的相關知識和技能，該七大職能范疇多與物業管理工作直接相關。而大陸地區則要求從事物業管理工作的專業管理人員除了要掌握與物業管理工作直接相關的知識外，還要掌握經濟學、管理學、營銷學、心理學、統計學、公共關系理論、保險理論等與物業管理非直接相關的知識。由此，香港和大陸地區對物業管理從業人員的知識和技能要求存在較大差異。
3.取得資格的方式不同
香港地區物業管理從業者獲得物業管理業能力標準說明中的相應資格，應當通過香港資歷架構委員會的評估，評估方法通常包括查驗年資及相關工作經驗證明文件、面試、筆試、實務測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區獲得物業管理師資格的途徑則是通過全國統一考試，考試通過者即可獲得《物業管理師資格證書》。
三、對完善大陸地區物業管理師制度的啟示
1.合理調整知識結構
當前物業管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產投資分析、物業管理、工程建設、市場營銷、公共關系、心理學、管理學、法學等知識，從業者除了要掌握與物業管理直接相關的知識外，還要掌握其他專業領域的知識，而且要求不低于其他專業領域。在這種考試制度下，物業管理師的定位不僅僅是物業管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應知識，由此讓物業管理從業人員學到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應合理調整物業管理師所需具備的知識結構，加強考查與物業管理直接相關的專業知識，適當減少工程建設、財務會計、心理學、經濟學等專業知識的權重，應當先將物業管理師培養為物業管理業的精英專才，在此基礎上，再考慮所謂的“復合型人才”培養。
2.完善考核認證方式
大陸地區物業管理師以考試方式進行考核認證，這種認證方式更強調從業者的知識掌握程度和應試技巧，對從業者的實踐應用能力的考查不足。而香港資歷認可的評估方法既可考核從業者對相關知識的掌握情況，又可考核其實踐應用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認證方式。完善大陸地區物業管理師認證制度，可參考借鑒香港地區對于物業管理從業者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環節或實踐考核環節，綜合評估從業者的實踐能力。
3.推動不同的物業管理從業人員
物業企業管理制度范文4
一、企業財務內部管理體系
內部財務控制是從財務的角度對企業生產經營活動與過程進行監督控制，充分發揮財務部門的“監控器”職能。整個管理體系包括管理的內容、目標以及管理方法。
1.財務內部管理的主要內容
企業財務內部管理體系的對象是企業財務本身，通過有效的管理手段，能夠穩定企業財務發展狀況。從宏觀層面來書，財務內部管理內容包括三個方面。第一，企業財務活動的監督。財務活動的監督是企業內部財務管理的最主要內容。財務管理部門根據當前的市場發展狀況，建立科學的決策機制、執行機制和監督機制，從而確保企業經營管理目標的實現。第二，財務風險的管理。資本在市場的運作過程中，會面臨一系列的風險。企業通過內部財務管理，建立有效的風險控制系統，強化企業發展過程中的風險管理，從而保證企業各項活動的順利開展。第三，糾正企業的財務漏洞。在企業發展過程中，由于各種隱患和漏洞的存在，使得企業財務活動面臨各種欺詐和舞弊等行為，所以企業通過內控管理制度，能夠良好的保護企業財產的完整性。
2.財務內部管理的主要目標
管理的目標是管理內容的方向，也是財務內控對于企業發展起到的實際作用。在實際中，企業內部財務管理的目標主要體現在三個方面：第一，保證企業財務的完整性；第二，保證企業財務的合法性；第三，保證企業財務的作用的有效性。
3.財務內部管理的主要方法
在實際中，財務內部管理的方法有很多種。例如：職務分工控制、授權批準控制、業務記錄控制等。這些控制方法屬于傳統的內控管理模式，對于當前市場較大波動背景下的企業發展實用性不強。根據當前市場發展需求，筆者認為在實際中財務內部管理應當利用三種方法開展。第一，全面預算控制。全面預算控制是目標化控制方法的重要內容，它是財務內部管理過程中計劃職能的體現，對于內場的控制提供了標準，對于中小型企業而言較為適用。第二，風險控制。風險控制是內部財務控制管理的重要內容，也是提高企業財務預警能力的重要方式。在實際中，要加強內部管理的風險意識，從多個層面強化財務風險、經營風險等各類風險預算。第三，內部審計控制。審計是財務管理控制的重要方法，也是財務自我評價的重要方式。通過這種方式，能夠提高企業對自身財務管理水平的認識，從而提高財務管理的靈活性。
二、企業財務內部管理制度的建設
在企業內部財務管理制度的具體建設時，要根據企業自身情況出發，根據企業發展的目標，建立科學合理的體系性制度。
1.企業財務內部管理制度建立的原則
從內部財務管理目標出發，企業財務內部管理制度的原則主要體現在四個方面。第一，合法性。合法形式財務內控管理制度建立的前提，也是企業財務體系建設合理性的重要標準。因此，企業內控管理制度不能僅僅從企業發展的角度出發，還要考慮企業發展與社會發展之間的管理。第二，適用性。這一層面是很多中小型企業應當考慮的內容，由于中小型企業在財務管理過程中沒有過多的資金、人員進行內控體系的建設，所以在財務內控管理過程中更要根據企業生產經營、市場業務管理的特點和要求進行制度建設。第三，可行性。財務管理制度應對經濟業務的處理程序要有明確規定，并要簡便易行，便于實際操作和運行。第四，健全性。財務管理制度應規范企業各項經濟活動，覆蓋產、供、銷的全過程，涵蓋對人、財、物的全方位管理。
2.企業財務內部管理制度建立的步驟
要建立完善的財務內控管理制度，必須經過準備、調查、設計、試行等幾個過程。在準備階段，要確定制度設計范圍，落實設計人員，安排進度；調查階段要總結企業內外的基本情況，以及企業自身的財務現狀，明確制度建立的目標；設計階段是對各個制度方案進行規劃、比較的過程，最終實現良好的制度體系；試行階段則是為了對完整的內控管理制度進行可行性與有效性的驗證。
3.企業財務內部管理制度建立的管理與優化
物業企業管理制度范文5
關鍵詞：財務管理制度；管理價值增值；管理科學
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）15-0180-02
我國的企業改革和發展的主要目標之一是建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代化企業制度。而財務管理制度又是現代企業制度的核心制度，能夠實現管理價值增值。
一、完善財務管理制度的意義
（一）財務管理制度是企業各項管理制度的核心制度
企業的管理制度是對企業各項經營活動的管理規范，企業的活動可以分為供銷活動、制造活動、財務活動、會計活動和人事活動。因此企業的管理制度就包括供銷管理制度、生產管理制度、財務管理制度、會計管理制度和人事管理制度等。
但是，現代企業制度下，企業管理的目標是企業價值最大化或股東財富最大化，資本增值成為企業的根本目標。企業財務管理和會計管理本身就是一種價值管理，企業的供銷、生產等活動最終都將通過財務活動和會計活動來體現和反映，因此，財務管理（含會計管理，下同）就理所當然地成為企業管理的中心，財務管理制度也就財成為企業各項管理制度的核心。
（二）財務管理制度能夠實現管理價值增值
完善企業的財務管理制度，可以使企業管理有章可循，進行有效管理，實現管理價值增值，主要表現在以下幾個方面：1、完善企業的成本費用管理制度，可以減少成本費用的浪費，降低企業的管理成本，進而增加企業的利潤，實現管理價值增值。2、完善企業的資金管理制度，可以有效運用資金；提高資金使用收益，降低資金使用成本，進而增加企業運用資金的經濟效益，實現管理價值增值。3、完善企業質量管理制度，可以提高企業產品質量，提高產品競爭力，形成企業的無形資產——商譽，實現企業價值增值；4、完善企業資產管理制度，可以提高資產使用效率，增加資產使用效益，進而實現管理價值增值；5、完善企業的分析與考核管理制度，可以做到權責明確，獎罰分明，提高企業職工的積極性，進而實現價值增值；6、進行企業經營分析，可以為管理決策提供非常有用的信息，有利于提高管理決策的效率，實現管理價值增值。
二、我國企業財務管理制度建設的現狀
（一）取得的成績
伴隨企業財務自的不斷擴大，很多企業也在不斷探索適應市場經濟的財務管理的辦法，也取得了一定的成績，如實行財會人員崗位責任制，實行責任成本管理，班組經濟責任制，招標比價采購，實行成本費用定額管理。建立以記賬、算賬、報賬為主要內容的比較規范的會計核算體系，建立財產物資管理及盤實制度，建立了財產物資收發領用的計量驗收制度等。
（二）財務管理制度建設存在的問題
1.財務基礎管理制度不完善。有的單位存在原始記錄和憑證失真，定額管理流于形式、計量驗收制度不嚴格、內部控制制度不健全、稽核制度不完善等問題。
2.資金管理制度不嚴。目前，企業私設“小金庫”和多頭開戶現象普遍；資金使用“一支筆”的職責權限不清，資金使用“一言堂”現象嚴重；企業的對外投資收益低下，盲目投資，投資風險意識較差，可行性分析不充分，也沒有投資跟蹤分析；資金使用效率低下，周轉率較低，存貨、應收賬款占用較多。
3.企業成本費用管理制度不嚴。不按權責發生制和受益性原則對發生費用進行確認，故意少轉成本費用，虛增利潤或虛減虧損；多轉成本費用，截留利潤，降低存貨資產價值；預算體系不完善，對企業成本費用支出沒有計劃，缺乏約束。
4.企業購銷環節缺乏信用管理，收入管理制度。大部分企業對購銷環節缺乏激勵約束機制，購銷人員權利責任不對等；對客戶信用管理不嚴，造成應收賬款占用資金較多；收入計量確認時間不準，人為調節利潤等現象普遍。
5.資產管理制度不完善。資產管理制度不完善，存在盲目投資，資產閑置；企業改組中不評估資產，造成國有資產流失；長時間不辦理竣工決算，不斷增大固定資產成本，虛增利潤。
三、如何完善企業財務管理制度
（一）明確財務管理制度在現代企業管理中的核心地位
如前所述，財務管理制度是現代企業管理制度中的核心，財務管理可以反映和調控企業的其他經營活動，可以通過經濟核算、財務監督有效制約和檢查企業的各項經濟活動，完善企業財務管理制度，首先要明確財務管理在現代企業管理中的核心地位，做好以下兩件事情：
1.建立以產權管理為核心的現代企業財務管理制度?，F代企業制度的要求之一是“產權清晰”企業財務關系的產生、財務管理的內容、目標、運作也都離不開產權管理。建立現代企業財務管理制度，必須明確產權關系，在理順產權歸屬的前提下，優化資本結構，強化財務約束，形成激勵與約束機制，才能真正實現管理價值增值。
2.理順財務部門與職能部門的職權關系?，F代企業管理制度下，實行財產委托經營，財務管理既要服務于企業外部報表使用人的信息需求，更要服務于企業內部管理者的決策需求。根據財務管理的核心地位，財務管理部門要對其他職能部門行使監督和檢查的權利，同時又要以價值反映其他職能部門的活動并進行價值管理。這樣必須明確財務管理部門的核心地位與價值管理職能，確保財務管理部門價值管理與財務監督職能的行使。
（二）完善現代企業財務管理制度
現代企業財務管理制度是一個完善的制度體系，要實現管理價值增值，必須建立完善的財務管理制度體系，主要包括：
1.企業財務管理基礎工作制度體系。包括原始記錄管理制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、財務報告與分析制度、會計檔案管理制度、內部稽核制度、財務收支審批制度等。這些財務管理基礎工作制度可以保證企業的基本財務管理工作有章可循、有據可查。
2.企業成本管理制度。包括成本預算與責任制度，成本核算與控制制度，成本分析與考核制度等。
3.企業資金管理制度?！百Y金是企業的血液”，它對企業的生存和發展起著至關重要的作用。完善企業的財務管理制度，必須建立完善的資金管理制度，貨幣資金管理制度（含財務結算中心或廠內銀行的管理制度）等。
4.企業資產管理制度。包括存貨制度、固定資產管理制度、在建工程管理制度和無形資產與遞延資產管理制度等。
5.企業的購銷管理制度。購銷活動雖然不是財務活動，但企業的購銷活動影響到企業的收支，所以完善企業的財務管理制度體系也必須從財務角度來完善企業的購銷制度、包括：采購管理制度、銷售管理制度（如銷售人員責任制及收入的確認等）、信用管理制度等。尤其是企業的全程信用管理涵蓋企業的采購及應收賬款的管理兩個方面。
物業企業管理制度范文6
關鍵詞：企業；財務內控；管理制度；建立完善
引言
企業財務內部控制管理制度的建立，可以使公司內部控制更加符合有效。保護資產安全，避免出現資產流失的情況，時刻保持真實準確的會計信息。對財務報告及相關數據的規范及完整做出保障，節約開支降低經營成本。增強公司財務內控能力，提升經濟效益。
一、企業財務內控管理制度的建立
企業需建立適合自身發展、統一且全面的財務管理體系，設置獨立的財務部門。根據企業發展情況，設置會計工作者和監督管理人員，制定公司財務管理規章制度，保證企業財務信息完整和條理清晰，符合國家相關制度規定并接受監管部門的監管。重視內控管理的建設，為保障企業嚴格執行財務收支標準，規劃日常經營活動等工作。首先，資金管理應嚴格依照規章制度執行。對企業現金和銀行存款需優先使用轉賬的形式實施財務支出，嚴格執行公司制定的預算，在預算之外的支出內容不予執行。設置審查制度并定期對企業資金展開核對，嚴格制定資金收支記錄表。對企業每日流水、銀行支出、現金支出，員工工資核算、差旅費用報銷、獎金福利等必須現金支出仔細核對，保證企業現金存儲符合制度要求。其次，補充缺失的政策支持避免出現空白區。補充健全制度的過程中，工作人員應從實際出發遵循企業情況和法律法規。充分使用內控管理方式，保證制度的可行性和適用性。定期對現行制度進行修訂，根據會計準則和相關規定進行更新，保持制度和辦法的時效性，逐步形成制度補充和提升機制。例如，制定完善的財務管理條例。對財務部門的編制進行重新調整和考核，明確崗位人員職責做到分工明確。必要時可聘請外部機構進行公司財務管理評估，以高管及股東意見為主進行調整。最后，應建立合理的企業財務信用管理制度。加強對收入款項管理，企業資金收入必須按時入賬不得拖延，定期審核各部門的收支情況。針對已經出現的壞賬和疑賬進行審查及核對，實施責任管理制度?！皩Ｈ藢ｍ棥睂崟r管理所負責的項目，保障企業賬目和收款得到有效處理。企業建立專業的采購項目負責人，采購部需與財務部劃分明確。物資采購人員應根據規章制度，實施相關工作。將采購物資入庫并進行記錄，明確物資數目、價格以及規格型號。采購工作應接受財務部門的監督和管理，全面保證企業內部財務系統的統一和完善[1]。
二、企業財務內控管理制度的完善
（一）定期核查企業資產與稅務風險
財務部門負責資產的統計和稅務的管理工作，需有機結合開展相關工作。依據年度、季度或者月度的核算，采取統一計算方法和統計單位。要求會計的收據憑證、賬目清單、報表資料都使用相同的文字和規定進行記錄，全面保障財務資料的規范性和合理性。制定財務報表說明書，結合企業財務資料和相關文件規范報表格式，保證內容的完整、正式和準確程度。資產和稅務清查過程包括對倉庫物資的核對，對原料、庫存、消耗品等依照實際成本進行核算。主要核算內容包括存貨、固定資產、土地所有權、金融資產等。對于正在建設或執行的賬目，應對其實際情況進行核算。根據達到預定可使用的時間段，明確資本化和費用化劃分。依據我國稅法的規定，企業應對運營期間的所得及時信息申報和繳納。統一設立發票管理人員，專門負責企業發票管理。國家稅收的稽查憑證就是發票，企業所有的發票必須做好相關記錄。嚴格制定發票管理制度，堅決避免隨意篡改發票內容或代開發票。
（二）嚴格執行預算管理與績效考核
嚴格預算執行管理和績效考核相結合，每月對日常預算執行進行核查，及時反饋預算執行情況。預算報表主要分為收入預算和支出預算報表，通過每月匯總的預算執行情況，分析企業年度經營目標的執行和落實。嚴格按照年初預算要求，部門負責人嚴格把控，企業管理人員根據執行情況，結合績效考核指標進行薪酬激勵。提高收入預算執行的落實，是保障公司收入和責任管理制度落到實處。同時各部門加強預算支出管理，避免超支的情況出現。企業管理人員應定期對預算及收支情況進行審查。檢查實際情況和財務報表是否相符，并將審核結果加入員工考核內。
（三）完善重大事項報告與備案管理
完善財務重大事項報告制度，是全面提升企業財務管理的有力抓手。實踐中應在會計制度上制定符合企業經營管理體系的規范標準，使財務重大事項報告制度與企業經營管理體系保持一致。對遞交的重大事項進行分類，對企業經營比較重要的事項，及時反饋給企業管理層，作為企業經營決策的依據。有助于提升企業管理人員對重大財務事項的重視程度，準確把握企業經營風險點。配套做好備案管理，重大事項報告由專人負責保管，年度進行匯總整理，作為年度財務資料的組成部分，在次年6月前移交檔案部門歸檔，形成重大財務事項的管理閉環。
三、加強企業財政內控管理制度的策略
（一）強化內控理念
企業需隨著時展的腳步，不斷更新財務內控管理觀念，將內控理念貫穿在企業管理過程中。企業高層管理人員應在內部控制管理工作中發揮帶頭作用，重視公司內部控制氛圍的營造。深化建設企業文化氛圍，進一步加強內部控制監督工作。避免的情況發生，培養企業員工積極向上的工作意識和責任觀念。加強對內部控制管理工作的重視程度，定期舉辦相關內控管理活動。進一步了解工作業務、財務以及生產等方面的實際情況，加強內控管理制度提升公司資產的安全性。合理經營企業項目，將員工工作行為與績效管理聯系起來，減少人才流失的可能，增強職員工作積極性。
（二）實施風險評估
企業保證經濟收益的同時，應做好自身風險評估和預測工作。樹立全體工作人員的資金風險預防管理意識，加強財務風險評估力度。做好可能面對的風險預估工作，與當前經營制度相對比。制定符合實際的風險應對舉措，確定風險面對承受等級。根據實際優化企業配置，為持續發展提供應有的保障。做好企業的管理工作，包括資金、預算、合同以及安全管理。核算出的財務工作體系應作出適當的轉變，管理性的財務工作體系才更加適合當前的市場經濟需要。與此同時，需完善并健全企業財務風險控制體系。增加風險監控范圍，合理制定成本的具體目標并結合各項費用使用情況。采取行之有效的舉措解決當前面對的財務風險，選擇科學的分析方式確定控制內容。按照風險影響程度進行排序，面對重大風險應持續監測及時預警內容、制定緊急預警、調整控制方式。保證企業財務風險控制在可以承受的范圍內，完善企業財務內部控制的風險評估管理工作。
（三）加強控制工作
公司財務內部控制管理工作開展的重要環節就是控制活動。首先，各項經營活動開展的過程中，企業高管應通過權力賦予的形式。保證各個層級管理職員的權力是工作開展的依據，并保證各項目可以有效運行。貫徹落實管理制度，保證權力的平衡管理。其次，劃分好權責關系和職位界定。落實基本工作，將具體權責劃分到位。如現金管理人員在取用過程中，需與授權職位進行分離。有效監督物資采購、檢測、記錄、存儲等工作，使企業資產長期保持完整安全。最后，資金方面需落實財務內控制度。杜絕資金閑置和斷裂的情況發生，控制好經營過程中的費用核算。減少費用重報、漏報、謊報的情況，仔細核對各項開支。避免職權濫用，全面保證財務數據的清晰準確和完整真實。
（四）建立線上審批
財務內控管理需積極引進現代信息化管理技術和設備，選擇現代信息交流平臺更好地實現企業財務與各部門之間的溝通。保證企業內部每個部門可以隨時財務部門相關變化，建立與經營模式相適應的信息模式。促進內部信息交流和系統的有效結合，實現具體事宜的自動控制。例如，企業可以采取完整的財務軟件完成工作監督和數據傳輸。通過信息系統的建立實現在線審批，全面提升工作人員的效率，隨時可進行部門人員的工作監督及考核。
（五）健全財務監管
首先，不斷完善企業內部監管體系，設立完整的內部監管機制并落實到實際。其次，加強企業財務審計工作。內部審計作為監督工作的重要組成部分，需獨立進行并配置專業人員不斷向管理人員匯報工作進度。通過企業的內部監管機制，提升整體管理水平。最后，結合時代的發展應不斷變化財務管理方式和評估方式，更科學的做出財務監管工作，若發現企業存在危險就應及時制止。將一切影響企業發展的因素控制住，全面確保財務工作的安全性[2]。
結語
綜上所述，當前激烈的市場競爭下企業財務內控管理制度比較重要。相關工作關系到企業是否可以健康發展，并決定未來的經營方向。建立相關制度的過程需遵循時代的發展步伐，結合實際情況找出企業財務存在的不足之處。積極實施應對舉措，改善企業管理制度提升整體管理水平。
參考文獻
[1]姚慧芳.企業內控管理制度的建立與完善[J].大眾投資指南，2020（08）：105–106.
