前言：中文期刊網精心挑選了策劃案營銷策略范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
策劃案營銷策略范文1
關鍵詞：安踏集團 國際化 SWOT分析 營銷
1 安踏集團國際化營銷現狀
在海外，安踏產品已經進入東歐的塞爾維亞、匈牙利，東南亞的新加坡、菲律賓，中東的科威特，南美的巴拉圭、秘魯等20個國家和地區。然而安踏集團真正開始國際化開始于2007年，截止到目前也就僅僅有4年半的時間。安踏的國際化道路才剛剛開始，未來安踏的任務還是極其的艱巨。就目前來看，安踏集團的國際化有：起步晚、市場份額低、市場局限、國際化戰略不清晰等特點。
2 安踏集團國際化營銷策略SWOT分析
2.1 安踏集團的營銷優勢
2.1.1 穩定的國內市場—全球化的扎實基礎 2006年至今，安踏在全國范圍內建造品牌旗艦店，運動生活系列、兒童系列等這些有針對性的店鋪也在有條不紊的推廣過程中。近年來，安踏品牌連鎖店遍布全國各大中型城市。如今，安踏的品牌營銷店已經滲透到了全國各個城市，在二線城市和經濟較發達的三線城市具有很大的競爭優勢，形成了強大的“銷售網絡帝國”。
2.1.2 強大的代言人團隊 安踏的代言人有籃球明星凱文·加內特、路易斯·斯科拉、史蒂夫·弗朗西斯、網球明星伊蓮娜·揚科維奇、跳水明星郭晶晶等。他們都是有著廣泛影響力，合理的和代言人合作、舉行一系列的活動可以增加安踏的全球知名度。以加內特為例，曾獲得NBA總冠軍、全明星賽最有價值球員、奧運會男籃冠軍等榮譽，同時今年36歲的他在NBA東部季后賽中打出了統治力的數據，如果安踏能夠充分利用他的影響力，那么提高自己的國際知名度就指日可待了。
2.2 安踏集團的營銷劣勢
2.2.1 全面發展稀釋企業資源 1999年開始品牌的全國之路，只用了四年，就成長為新生代體育用品品牌的領軍者，居全國第二。隨后的幾年，安踏在模仿李寧品牌的路上越走越快，全線出擊，進入了多達十五個運動領域。在這看似輝煌的背后，其實是巨大的品牌危機，企業資源與科研實力不足以支撐著這種全面出擊的發展方式。
2.2.2 研發投資不足及科技力量薄弱 作為一家只有28年發展歷史的企業，成立科研隊伍只有十年的企業，無論是從技術的積累上，還是創新上，安踏都無法與業內領導者相比。從直觀數據可能更清楚的看到安踏在研發方面與世界一流品牌的差距。從2008年開始耐克更是每年拿出占其銷售收入4%的資金投入于產品研發，安踏一直到2012年才打算將研發投入提高到銷售收入的4%，但是耐克2008年的銷售收入為186億美元約1209億元，安踏僅為46億元，前者是后者的26倍左右，同時耐克的研發投資只專注于十五項運動的裝備。由此可見安踏的研發投入是極其薄弱。
2.2.3 起步較晚經驗不足 安踏體育品牌國際營銷真正開始于2007年，相比較于李寧的2001年、匹克的2005年，起步明顯較晚。在很多市場已經被國內、外競爭對手占有的時候，如籃球市場有耐克，足球市場有阿迪達斯，網球市場有鴻星爾克等，安踏才選擇國際化，選擇進入某一個領域，這無疑增加了自己進入市場以及營銷成功的難度。
2.3 安踏集團的營銷機遇 2012倫敦奧運會安踏展現的大舞臺 頂級賽事和體育資源帶來的不僅僅是直接的賬面收入，其核心價值是提升品牌高度，與消費者產生強烈的品牌感知，這也是安踏進行國際化營銷所需要的，而奧運會則是頂級賽事中的頂級賽事。安踏的奧運營銷戰略已經全面啟動。倫敦奧運舉行在即，除了為中國體育代表團打造領獎裝備「冠軍龍服外，安踏體育還啟動一系列奧運營銷戰略，藉此支持中國奧運健兒在倫敦奧運再創佳績。
2.4 安踏集團的營銷威脅 成本上升之后的提價難： 2011年，漲價、招工難、電荒、資金鏈驟緊等使得中國鞋企本來就狹窄的生存空間更加狹窄，安踏也不能幸免。作為運動鞋主要原材料的國際原油、橡膠、棉花等價格的不斷攀升，再加人力成本提高，安踏的壓力不斷增大。以天然橡膠為例：天然橡膠價格更是達到歷史最高水平，2010年國內天然橡膠價格從25000元/噸開始發力，并在11月一度創下39800元/噸歷史最高水平。相關的投資報告認為，2012年天然橡膠價格還將繼續上漲。
在安踏2011年財報中，成本上漲的影響已有所體現。截至2011年12月31日，鞋類成本上漲2.0%，服裝成本上漲1.2%。鞋服成本的上漲使得安踏在2011年自行生產、外包生產成本分別同比上漲12.4%和48.1%。為了應付不斷上漲的成本壓力，安踏也不得不將提高銷售價格，幅度約在5%～10%。但是，亞洲、非洲國家的消費者屬于價格敏感性，一旦安踏提高產品的價格，那么隨之而來的則是低銷售額、低利潤。資金短缺將會在很大程度上限制安踏集團的國際化營銷策略。
3 安踏集團國際化營銷對策
策劃案營銷策略范文2
【關鍵詞】新形勢 廣告 營銷
新媒體的多樣化、多元化，不同領域、不同媒介可以同時進行傳播推廣的特性，在新的廣告營銷中必然起到了突出的地位，新的營銷是必要和新媒體相結合。相較而言，新的營銷宣傳要比傳統的單一營銷有效得許多。所以在新的市場環境下廣告行業如果不對原有營銷策略進行變更，是無法適應新的市場需求的，不滿足市場需求的產業是會被淘汰的，所以營銷策略的改變是勢在必行的。
一、當下廣告營銷行業的創新形式
新的市場環境下，新媒體快速發展，全國范圍性的開展創業熱潮，廣告行業成為最熱行業之一，而廣告行業的營銷策略的改革是順應大時代的必然趨勢。市場的需求是高效、廣泛、受眾性大、價格低效果好，所以廣告行業勢必依仗新媒體的勢氣，進行整體行銷策略的整合。
二、廣告產業營銷存在的弊端
（一）受面小
傳統廣告多是為企業進行宣傳，并多以電視廣告等形式投放，價格不低，這是一方面的受眾小，另一方面，電視廣告一般是針對在四十到六十歲左右年齡段的人群，從而致廣告行業營銷人群的單一，傳統的廣告營銷只針對小面積人群，并且投放模式也是針對小部分消費者，從而使廣告的效果并不能最好的展現，既花費了自己的時間精力，又沒有帶給客戶最大的利益收益。
（二）營銷被廣告投放模式“拖了后腿”
傳統廣告投放模式例如報紙廣告的投放，時效性差，即使最快出版的報紙也需要當天新聞，晚報或第二天早報登刊，如果是需要快速傳播的宣傳，那這就是致命的弊端。而且電視廣告等一天幾次一次幾秒，是很容易被錯失的，可能一個消費者對產品的認識可能需要幾天的時間，這樣高投入低回報的宣傳是不被新市場看好的，并且會不被客戶青睞。
（三）內容單一難以帶動受眾消費欲望
廣告的銷售賣點多為廣告的內容，然而無論什么形式的內容，多以產品為主題進行拍攝等，然而慣用的套路模式在新市場環境下也是有瓶頸的，各種各樣的廣告，各種各樣的產品，不同的行業，一樣的模式很難給客戶打動他的點，所以在銷售賣點上也應具備多元化。
（四）衍生效果欠缺
廣告營銷策略多是單一針對雇傭客戶的，單一的考慮客戶的利益，而沒有考慮到行業大環境的情況，從而廣告不具有整合性，并且也不能對行業起到代表性的宣傳作用，如果是行業抱團取暖的形式，會使行業整體對消費者有一個新的認識，從而大環境造就小企業，像這種廣告衍生宣傳效果欠缺。
（五）營銷手段改革適得其反
在新的環境下不進則退，但是改革中走偏路更會適得其反，舉例說明，為了多渠道，多形式為客戶提供廣告宣傳，從而贏得客戶青睞，使之廣告內容形式用盡其極，把廣告依托廁所、小飯館、井蓋、門縫等介質展現本身就是低端的，出現得頻繁會使消費者產生視覺疲勞，同時會產生一種低廉劣質洗腦的感受。如果給客戶提交這種廣告策略，會使客戶失去對廣告公司的信任，這樣的營銷就是失敗的營銷。
三、如何改進廣告營銷策略
（一）多形式的進行推廣
單一的形式必然會產生受眾面小的后果，所以在廣告的銷售策略中推廣必須要考慮到各個受眾面。一方面對于客戶的選擇不要單一的選擇企業等，如今創業正如火如荼，所有需要推廣宣傳的都是潛在客戶，不要像以往傳統廣告一樣“一口吃個胖子”，新形勢下的市場帶來改革同時也是機遇。另一方面，不要單一形式進行推廣，每一個年齡段有每一個年齡段關注的內容，有看報紙的、電視的、也有刷微博或看網絡新聞的，所以廣告可以是文字形式、視頻形式、圖片形式也可以是動畫出現在游戲中等等。
（二）為客戶提供多渠道投放廣告策略
新媒體的優點在于快速新鮮有時效性，并且簡單方便，所以廣告的改變也要和新媒體緊密結合，在傳統的投放基礎上，還要在不同的介質上進行投放，比如時下傳播最快的微博、微信、網絡新聞等，因為每一種投放渠道都有其自己固定并且忠實的客戶群體，并且每種渠道的客戶都是有差異的，因此廣告投放要考慮到受眾人群有針對性的進行投放。這種為客戶利益最大化進行考慮的營銷必然得到認可。
（三）豐富廣告營銷內容
廣告營銷內容一定是圍繞客戶需求而展開的，所以如何展開才能不落俗套，有新意并且使內容豐富讓客戶留下印象，這就要求廣告營銷人員的素養之高，所以在豐富廣告營銷內容的同時，也需要豐富廣告營銷人的思維，需要廣告營銷人員人多交流學習，多思考創新，在廣告內容形式上為廣告策劃取得先機。
（四）以營銷“產業宣傳進行整合行業帶動企業”為亮點
在宣傳中對行業進行整體宣傳是新形勢的行業發展[2]。然而對于廣告營銷策劃者是具體有極高挑戰的，使行業形象放大，再使宣傳企業從中獲利，這種形式不僅在實施過程中很難做，客戶對這種營銷內容也不盡認可，同時市場上并沒有很多的成功案例進行學習，只有積累經驗，一點點摸索，進行不同的嘗試才可以取得一定的成效。
（五）規范廣告營銷策略改革勢在必行
無論是什么的改變，沒有規范的依據，會出現不同情況的問題，即使在以創新取勝的廣告行業也是一樣，沒有規矩不成方圓。為了顧客的利益大面積的宣傳，不顧后果的進行惡意廣告或使用過度營銷廣告，會使宣傳效果起到反作用，即使讓更多的人認識到了產品，但對產品產生了一種抵觸心理，對產品沒有信任感。所以在優化過程中必須要有規范性的要求。
在新的市場環境下，為了滿足市場需求，為廣告行業創造更多利益，廣告營銷策略的改變是勢在必行的。依照為客戶提供多形式的進行推廣、多渠道投放廣告、豐富廣告營銷內容，以產業宣傳進行整合行業帶動企業為賣點、規范廣告營銷策略改革等就可以使廣告策略不被市場所拋棄，并得到很好的效果。
策劃案營銷策略范文3
關鍵詞:市場營銷策劃;企劃案;改革
一、改革思路
福州外語外貿學院轉型為應用型大學，培養學生的實踐能力。市場營銷專業是應用型人才，是對理論知識的“用”，其本質是學以致用，而如何能學以致用?各級教育機構所舉辦的各項學科競賽，就是在校本科生學以致用教學的成果驗收。如2016—2017年各項相關學科競賽包括第七屆全國大學生電子商務“創新、創意及創業”挑戰賽、“互聯網+”大學生創新創業大賽等20余種。而各項學科競賽均涵蓋創新、創意及創業的精神，且在競賽中，學生需要展現出來的是撰寫策劃案(通稱企劃案)和簡報的能力，從中顯示出創新、創意及創業的成果。因此，要提升學生學以致用能力，展現出創新、創意及創業的職業能力(檢稱職能)，首先要訓練學生的策劃力和簡報力。
二、解決的主要教學問題
傳統的教學模式與內容主要是教師講授、學生聽課的傳統模式，而教學內容以教材為主、個案分析為輔。這種教學方式適合于理論性的課程，而“市場營銷策劃”偏向應用的科目，如受限于教學內容，學生缺乏撰寫實踐歷練，故并不適用。本課程采取營銷企劃案實踐撰寫教學模式，除了基本的理論課程講解的教學方式外，規劃課程一半課時，采取學生撰寫營銷企劃案實踐模式。在教學中，要求學生設定策劃案題目、進行分析、小組討論、制作PPT、上臺簡報、修訂策劃案并積極報名參加各項學科競賽，激發學生積極性，能夠使學生撰寫的企劃案更精進、可行。
三、改革實施成效應用效果
(一)展開教學內容，與實務工作更貼近
本課程共48學時，其中規劃理論教學內容24學時，實踐教學內容24學時，占二分之一，學生實際操作市場營銷企劃案，配合理論教材驗證，熟悉營銷企劃案的撰寫模式，從中激發與培養學生創新、創意、創業能力。本課程結合教材理論教學、企劃案格式內容展開實踐教學，企劃案核心概念、原則及教學問題分述如下。1．教學內容本課程采用任錫源教授主編的《營銷策劃學》為教材，共11個章節24課時，采取學生課前備課、課堂中領同學導讀、教師講解的形式，其改革精神為:由學生主導教學，教師輔之教學模式。不僅提高學生參與學習的意愿，也讓教學內容更加深入，而非局限于教材內容。2．實踐教學依據企劃案撰寫格式，分24課時展開實踐教學，內容包括每一個格式的核心概念、原則，依序分述如下。(1)營銷企劃案題目輔導，包括如何選定合作企業、企劃案題目討論與修訂、個案簡介、產業環境分析;核心概念包括所選擇的企業要可接觸、信息可取得、計劃有范圍可達成，即能判斷產業發展趨勢。(2)合作企業營銷策略現況運作模式的調研與敘述，包括以營銷4P分向論述、顯示企劃案的核心問題、既有現象分析，找出產生現象的核心問題。(3)同業競爭者個案分析，核心概念包括分析同意競爭者處理類似問題的策略、策略執行后的現象及可參考信息。(4)SWOT分析與策略擬定，包括列出合作企業營銷策略的優勢、劣勢、機會及威脅，規劃出SWOT執行策略。核心概念包括，列出企業SW，以及外在環境所產生的OT，與SO、WO、ST、WT策略，列為執行工作項目。(5)規劃執行核心工作。項目，設定企劃案的核心工作(6)設定預期效應:預定完成目標與本企劃案的貢獻。核心概念包括目標達成后的預期效益，問題的解決，營業額、利潤的改善。(7)以流程圖繪制工作項目執行順序與預定完成時間。企劃案的核心工作包括運用流程圖的方法與要領、規劃執行工作項目。(8)編制完成目標所需的細目工作項目，每一個項目包括人、事、時、地、物。(9)編制工作管制表(甘特圖)、團隊人員職掌表。企劃案的核心工作包括說明工作執行階段與時間管控，說明團隊成員編制與成員個人主要任務。(10)編制預算表與財務風險分析。企劃案的核心工作包括說明企劃案所需經費、預期效益與支出之比較分析、財務風險預測。(11)預判企劃案執行困難點與解決方案。核心概念包括執行本案的困難點預測以及解決方案之規劃。
(二)提升學生概念能力
在企劃案的格式當中，每一項所敘述的內容是有差異的，主要區分現象敘述與分析、策略的制定以及行動規劃。但在教學實務當中，發現學生對于現象、策略、行動并無概念，常出現張冠李戴的現象，造成撰寫企劃案時的邏輯概念偏差。在改革的教學中，針對學生撰寫的企劃案，按格式逐一討論，厘清格式中需要的論述重點，并有效修正學生觀念與企劃案。
(三)提升學生簡報能力
企劃案教學中，先由學生設定題目，按格式撰寫企劃案內容，然后制作PPT。由學生簡報，教師與其他同學共同討論，其中要求報告學生小組指定成員做記錄，再下一堂課簡報修訂結果。要求每一位成員都上臺簡報，累積學生上臺簡報經驗，提升學生簡報能力。
(四)增加學生參加學科競賽的信心
本課程在第一次上課時將學生組隊參加學科競賽的行動列入加分項目，但學生參賽的意愿并不高，主要的原因是學生沒有把握，能完成參賽企劃案。本課程在執行到學期中時，學生參賽意愿增加，并有小組積極尋找指導老師，報名參賽。
(五)完成企劃案，并能積極參加學科競賽
本課程在學期末實踐后，學生各分組皆完成企劃案共14個企劃案。并有4個小組參加6項學科競賽，其中題目為“鮮到鮮果品牌議題營銷———做你的營養師”的小組與成員得到第八屆高等院校全國企業競爭模擬大賽一等獎，全國高校商業精英挑戰賽品牌競賽獲二等獎。
四、特色與創新點
(1)改進教學方法，跳脫傳統教學方式，改革以撰寫營銷企劃案的實踐教學為主，理論教學、教材為輔助的教學模式。(2)改變以教師為主、學生為輔的教學方式，調動學生的學習積極性，強調學生是學習的主體、內因為主，教師是教學的組織者、外因為輔。(3)實踐結果之企劃案與學科競賽相結合，不斷增強學生學習的信心以及學習參賽的意愿與范圍。(4)學習與應用研究相結合，強調原理學習與應用研究的結合，要求學生依據案例進行個人分析、小組討論、制作PPT、簡報、修訂，借此調動學生的積極性，讓學生所撰寫的企劃案更精進。
五、問題反思
1．教師的實務經驗本課程教學模式對于授課教師是一項挑戰，面對不同的產業與企劃案，教師本身的教學經驗與實務經驗必須不斷累積。要解決這一問題，授課教師除了平時的備課外，需要建立接受挑戰的信念，不畏懼教學內容的復雜性，不斷透過教學相長的模式，增進教師的教學能量。2．學生的學習意愿本課程的改革過程中，在初始階段多數學生由于無法適應導致學習意愿并不高。要解決這一問題，授課教師要有耐心，不斷重復地教導;要堅持改革的教學模式，讓學生能在改革教學的氛圍里漸漸適應;要逐步執行對改革課程的有效規劃并不斷修訂，讓改革課程在規劃與摸索中更加精進。3．授課時間限制因為受限于授課時間，本課程的教學模式是以學生分組方式進行。但也產生多數學生的依賴心理，限制學生的成長。且授課課時是固定的，要改善不容易。解決規劃:(1)修訂實踐，每一位學生撰寫一份企劃案;(2)將按格式逐一教學改為由學生依據課堂的討論修訂，并自行收集相關信息，提高學生主動學習和創新的能力。4．教授班體制本課程執行的班級為行政班級，人數在40人左右，按編組授課，時間與教師授課的壓力已經到達極限。
參考文獻:
［1］任錫源．營銷策劃學［M］．北京:中國人民大學出版社，2016．
［2］吳建安，聶元昆．市場營銷［M］．北京:高等教育出版社，2015．
策劃案營銷策略范文4
我現在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。
——威廉姆·巴特勒·濟慈
I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.
——William Bartler Jice
——賽博地產顧問機構——
前言
第一章、市場分析
一、 無錫別墅市場分析
二、 競爭對手分析
第二章、SWOT分析
一、 現狀分析
二、 SWOT分析
第三章、產品策略
一、 產品定位及布局規劃
二、 獨立別墅外立面風格建議
三、 其他物業形式的建議
四、 功能配套
五、 環境建議
六、 物業管理規劃
第四章、目標客戶群分析
第五章、營銷策略
一、 推廣案名、Logo
二、 項目核心價值體系的建立
三、 主題定位、廣告語、賣點提煉
四、 推廣策略
五、 推廣重點——讓Townhouse迅速竄紅市場
六、 價格策略
七、 現場銷售策略
八、 階段性媒體計劃及SP活動策略
第六章、營銷管理
一、 營銷管理
二、 人員配置及培訓管理
前 言
別墅物業曾經作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。現在，無錫的國民收入已達到中等發達國家水平，城市白領階層、中產階級的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優化居住環境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。
繼多層、高層、小高層產品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。
對于無錫的開發商來說，別墅物業開發的經驗從總體來說并不豐富，但大多數參與別墅開發的房產商，都在做著努力——讓產品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業品牌更有魅力！
項目應該怎么規劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。
第一章、市場分析
一、 無錫別墅市場分析
1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發的焦點
無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區，有開發商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。
別墅是一種詩意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位于城市外面像一個衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。
太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發焦點。
2、近年來別墅市場開發的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。
無錫的別墅物業，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業。這與無錫這個人均GDP在全國排名前列的中等發達城市來講，別墅市場的開發無論在數量還是質量上都嚴重滯后。所以市場已經積聚了巨大的消費空間。從2003年房交會上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業的稀缺就可見一斑了。
3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅
無錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對市場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業中獨樹一幟。
4、別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。
以往的無錫市場因為，別墅物業的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節的創造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創意的SP活動尤其重要。
二、競爭對手分析
太湖虹橋花園
太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當的優勢，但是規模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規劃有所變化，所以此項目正在調整之中。因為量體小和部分內部消化的原因，估計此項目不會有太大的市場炒作，所以不會對本案構成嚴重的威脅。
太湖明珠苑項目（湖光山色）
與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業價值。現在本地塊已經由有著商業大廈上市公司背景的民生房產以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發理念，肯定會造成高檔的別墅區。2003年秋季房交會上，此項目已經亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應繼續密切地關注此項目的發展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。
寶界山莊
地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規模較小，估計售價在10000元/O以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項目所無可匹敵的，聚江公司計劃建造傳統與現代相結合的類似于上海云頂別墅的風格，估計會利用項目的山體優勢進行大量的半地下室設計，力求更多的可銷售面積。
太湖威尼斯花園二期
策劃案營銷策略范文5
關鍵詞:企業;營銷策劃;誤區
中圖分類號:F270 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)11-0120-02
一、我國營銷策劃的誤區
盡管營銷策劃對企業營銷活動產生巨大促進作用,但在中國企業､尤其是大中型企業沒有得到足夠的重視,這與中國企業面向全球化經濟發展極不適應有關｡究其原因,主要存在以下六點誤區:
(一)策劃“萬能論”
隨著市場競爭的激烈,企業在經營與管理中遇到的難題也越來越多,一些管理者就把解決問題的希望幾乎完全寄托在某些策劃者的策劃上,這是極其錯誤和危險的｡首先,企業自身練功是最重要的｡任何一個企業在市場競爭中,首要任務是苦練本身內功,企業自己的綜合素質和領導者的綜合素質是決定企業成敗的關鍵因素｡因此,作為企業應該首先是圍繞自己本身如何加強整體素質,如何加強企業的市場應變能力､核心競爭能力,把眼光盯在自己身上｡
(二)策劃“實踐論”
有些人在企業營銷一線的實踐經歷時間比較長,有豐富的行業營銷管理經驗,甚至對自己所從事的行業市場營銷還有一定的研究,因此就認為自己可以做好策劃了｡實踐證明,有實踐經驗是做好策劃的必要條件,但不是充分條件｡也就是說,要做好策劃,做一個優秀的策劃者,一定要有市場營銷的實踐經驗,沒有實踐經驗,不了解企業的營銷運作,不了解行業動態的策劃人,可能會憑空編造,很難做好策劃｡策劃人不僅要有實踐經驗,還要具有豐富的專業知識,應既是一個思想家又是一個雜家,還是戰略家｡
(三)策劃“模仿論”
這實際上是對策劃核心的誤解,策劃的核心是創意｡也就是說,每一個策劃方案都是一種新的思維的表現,是贏得競爭勝利的先決條件｡在市場競爭中,市場的形勢復雜多變,作為企業要獲得競爭的優勢,就必需要對自己的競爭手段進行創新,這樣才能戰勝對手｡如果策劃方案可以模仿,這樣的方案不能叫策劃方案,也沒有力量去戰勝對手,甚至還可能貽誤商機,給企業造成不必要的損失｡因而,策劃方案是不能模仿的,一定要從創新基點出發來構思策劃方案,對于每一次策劃都是對營銷理念和營銷手段的創新,也只有這樣才能體現策劃方案的價值｡
(四)策劃“文案論”
有些人認為一個好的策劃就是要方案寫得好｡這是牽涉到策劃的效果問題,策劃的效果,要由實施策劃方案后所產生的營銷效果來決定｡營銷效益好,當然可以說策劃方案好｡
(五)策劃“造勢論”
不少策劃人時刻想制造轟動效應,以求得媒介的免費宣傳與消費者的關注｡營銷策劃關于傳播部分要求是有效傳播,即將正確的信息傳達給潛在消費群｡所謂“造勢”也好,“轟動效應”也好,絕大部分只能是幫助提高知名度,而追求此效應的企業,為了一時的新聞價值,往往不能將正確的產品或項目信息傳遞給有效的購買人群,最終導致營銷策劃工作只能停留在追求熱鬧的表面上｡
二、企業營銷策劃誤區產生的原因
(一)觀念認識方面問題
改革開放初期,一方面,不少自吹自擂､功底不深的策劃者,抓住人們對突如其來的改革和市場經營不知所措的心理,到處兜售自己的所謂點子､策劃方案｡不少方案并未給企業帶來效益或渡過難關,甚至有不少反而坑害了企業,無疑給整個策劃業的形象抹了黑,導致有不少方案企業談“策”色變,對策劃者和策劃方案嗤之以鼻｡另一方面?熏雖然有不少企業并未引進過策劃,但他們看到或聽到市場中關于策劃的評介,也隨之產生了誤解､恐懼｡
(二)營銷策劃整體水平問題
1.缺乏科學的營銷策劃與決策
一些企業在重大經營項目上,不進行市場調查和預測,不做科學的可行性分析研究,匆忙做出決定,帶有較大的盲目性､隨意性,結果造成資金浪費或產品積壓滯銷｡一些企業目光短淺,營銷行為短期化,營銷手段低格調,許多企業把降價作為第一重要而有效的營銷手段,忽視或者盲目開發新產品,產品設計雷同嚴重,在分銷實踐中,生產者與中間商關系因短視而不和睦,不注重樹立企業形象｡
2.營銷水平有限，企業競爭力弱
一是高水平的營銷人才嚴重短缺,而現有的營銷人員受自身素質等限制,缺乏高水平的營銷策劃能力｡二是整體技術手段落后,市場調查預測缺乏科學的定量定性分析和動態研究,使之流于形式,從而制約著營銷決策的正確制定和實施｡三是缺乏整體營銷策略,不少企業營銷管理只停留在如何做廣告宣傳､如何推銷產品的較低層次上,缺乏內部營銷和外部營銷的整體有機配合,缺乏創名牌產品和名牌企業的方略和氣魄｡由于目前市場經濟的法律規范､競爭機制還不健全,以致有些企業寧愿大手筆跑關系､爭投資､搶項目,卻不愿多投入培養營銷人員｡
3.涉及營銷策劃理論研究的人員很少
目前,我國尚無適合中國國情的企業營銷策劃系統理論,策劃研究無從參考,雖然目前有少量的營銷策劃專著和營銷策劃案例,但未形成完整､科學的理論體系,自然,實踐操作就變得十分艱難｡
4.缺少必要的策劃與咨詢組織機構
雖然目前國內涌現出許多營銷策劃公司､咨詢機構等,但水平較低,很難滿足企業發展的需要｡
(三)經濟體制方面問題
體制是企業經濟發展的重要保證,好的體制能推動企業發展,落后的體制則束縛著企業發展｡我國建國后一直引用前蘇聯的計劃經濟體制,一切按計劃辦,營銷策劃自然沒有市場｡現在雖然進行市場經濟建設,但許多企業仍沒有完全擺脫計劃經濟模式,計劃的定式､計劃的惰性仍然存在,不能夠也不可能一夜之間消滅,所以,營銷策劃要全面進入企業,必須加快經濟體制改革,創建一個自由､開放的市場秩序,否則,企業營銷策劃就無從談起｡
三、避免企業營銷策劃誤區的對策
(一)要有良好的經營理念
良好的經營理念是成功策劃的重要因素｡正如企業的一切經營活動都不能背離企業文化一樣,營銷策劃也是如此｡由理念延伸而確定下來的策劃目標,在行動過程中不能出現漂移,否則就達不到最終的目的,所以,良好的理念會促進策劃方案的運行｡
(二)策劃要善于尋找“盲點”
市場總是有一些“盲點”存在,這些“盲點”就是消費者沒有被滿足的需求｡市場的“盲點”往往是大家都不太注意的地方,需要通過潛心分析和敏銳捕捉才能識別發現,所以誰先發現它､利用它誰就容易取得成功｡如果企業在進行營銷策劃時,善于尋找市場的“盲點”,在“盲點”上做文章,不但可以避開激烈的市場競爭,而且可以創造出非凡的業績｡
(三)加快企業營銷策劃人才的培養
人才是最寶貴的資產,企業間的競爭歸根到底是營銷人才的競爭,只有擁有符合要求的高素質營銷策劃人才,才能保證企業營銷的成功｡因此,促使企業從戰略的高度認識市場營銷人才的重要性,從戰略的高度考慮“獲利的唯一辦法就是培訓人才”｡同時,要建立相對穩定與合理流動的營銷人員進出機制,真正建立“學習型企業”,不斷對營銷策劃人員加強知識教育｡
(四)廣普營銷知識,力薦優秀策劃案例
市場經濟雖然在我國建立并逐步完善,但市場營銷知識還沒有深入到每個企業,許多企業領導者還缺乏系統的學習,這就急需加強營銷知識宣傳和普及,使營銷知識滲透企業的每位員工,這樣有利于搞好營銷策劃工作｡同時,作為新聞媒介等應加強對企業成功策劃案例宣傳,使企業有機會接觸成功營銷案例,從中學習,體驗到策劃效益,為企業營銷策劃提供理論指導,自然主動地去思考營銷策劃,以推動企業營銷策劃的發展｡
(五)營銷策劃案決定后要堅定不移地執行
企業的管理者對決定的策劃不要忽左忽右,隨意改變｡因為在目前競爭慘烈的市場態勢下,幾乎不存在今天策劃,明天立刻顯效的策劃,任何優秀的策劃,都需要一個必要的執行過程,才能顯示它的效果,計劃方案一步一步地完成,在執行過程中要檢測執行時間､執行進展､執行速度和執行效果等情況,以確保營銷策劃達到預期效果｡
市場營銷策劃,作為伴隨市場經濟體制的建立和市場營銷理論的引入而出現的一個新興行業,目前還存在諸多的問題是在所難免｡我們應該重視它,研究它,并且應該思考怎樣去克服它,解決它｡使我們新興的這個行業健康發展,使市場營銷策劃業發揮更大的效力,推動市場經濟的發展和增加企業的核心競爭能力｡營銷策劃是一項復雜的系統工程,是一項高智能的腦力操作｡做好企業的營銷策劃工作,企業領導要高度重視,充分認識,準確把握;策劃者要認真對待､細致研究､周密計劃､妥善安排､有序地進行營銷策劃｡這樣企業才能做好營銷策劃工作,才能保證企業各項活動正常､順利的開展,真正起到指導企業發展的作用｡
參考文獻:
[1] 菲利浦?科特勒.市場營銷管理[M].北京:科學技術文獻出版社,2004.
策劃案營銷策略范文6
別墅策劃案
山水湖濱別墅策劃案
我現在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。
——威廉姆·巴特勒·濟慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——賽博地產顧問機構——
前言
第一章、市場分析
一、無錫別墅市場分析
二、競爭對手分析
第二章、SWOT分析
一、現狀分析
二、SWOT分析
第三章、產品策略
一、產品定位及布局規劃
二、獨立別墅外立面風格建議
三、其他物業形式的建議
四、功能配套
五、環境建議
六、物業管理規劃
第四章、目標客戶群分析
第五章、營銷策略
一、推廣案名、Logo
二、項目核心價值體系的建立
三、主題定位、廣告語、賣點提煉
四、推廣策略
五、推廣重點——讓Townhouse迅速竄紅市場
六、價格策略
七、現場銷售策略
八、階段性媒體計劃及活動策略
第六章、營銷管理
一、營銷管理
二、人員配置及培訓管理
前言
別墅物業曾經作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”?，F在，無錫的國民收入已達到中等發達國家水平，城市白領階層、中產階級的形成，更使居住理念發生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優化居住環境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么無錫樓市將在近兩、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。
繼多層、高層、小高層產品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。
對于無錫的開發商來說，別墅物業開發的經驗從總體來說并不豐富，但大多數參與別墅開發的房產商，都在做著努力——讓產品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業品牌更有魅力！
項目應該怎么規劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。
第一章、市場分析
一、無錫別墅市場分析
1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發的焦點
無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數十平方公里內將建成上百萬平方米的高檔別墅區，有開發商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。
別墅是一種詩意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位于城市外面像一個衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。
太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發焦點。
2、近年來別墅市場開發的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。
無錫的別墅物業，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業。這與無錫這個人均GDP在全國排名前列的中等發達城市來講，別墅市場的開發無論在數量還是質量上都嚴重滯后。所以市場已經積聚了巨大的消費空間。從20xx年房 交會上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業的稀缺就可見一斑了。
3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅
無錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內，無錫將有大量的高品質別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對市場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業中獨樹一幟。
4、別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。
以往的無錫市場因為，別墅物業的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節的創造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創意的活動尤其重要。
二、競爭對手分析
太湖虹橋花園
太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當的優勢，但是規模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規劃有所變化，所以此項目正在調整之中因為量體小和部分內部消化的原因，估計此項目不會有太大的市場炒作，所以不會對本案構成嚴重的威脅。
太湖明珠苑項目（湖光山色）
與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業價值?，F在本地塊已經由有著商業大廈上市公司背景的民生房產以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發理念，肯定會造成高檔的別墅區。20xx年秋季房交會上，此項目已經亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應繼續密切地關注此項目的發展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。
寶界山莊
地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規模較小，估計售價在10000元/㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項目所無可匹敵的，聚江公司計劃建造傳統與現代相結合的類似于上海云頂別墅的風格，估計會利用項目的山體優勢進行大量的半地下室設計，力求更多的可銷售面積。
太湖威尼斯花園二期
金馬地產把地塊轉讓給了益都開發，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區域，該項目的物業檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區，估計還有部分高級公寓。該項目的設計風格仿照杭州著名的別墅項目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項目已全部交給星觀達陣的話，其以后的營銷策略也應該密切關注。
蠡湖新城1號地塊
20xx年9月陽光集團以16.71億拍得蠡湖新城1號地，如此高昂的價格和1.2的容積率，開發商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結合的建筑形式，結合蠡湖新城的規劃方案，該地區的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現代式風格。有政府宣傳作為其項目的有力支持，在社會上市民的關注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強勁的競爭對手。
太湖·金色水岸
地處馬山太湖十里明珠堤兩側，有241套別墅，分三期開發，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。由于地處馬山，離市區距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅?，F在此項目一期以4000-6500元的市場價格已經銷售一空，因為其定位與本項目有很大的差異性，故不會對本案造成太大的競爭壓力。上海新聯康的營銷策略也沒有很大的突破，作為20xx年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。
馬山檀溪村地塊
本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現在正在拆遷階段，一部分對供電局內部職工，一部分對外銷售，銷售價格會有較大優勢，估計會在明年五、六月份上市。
巨大中高檔樓盤對本案的沖擊
以上的競爭對手都是別墅物業，但本案不是純粹的別墅社區，還有相當的townhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫市場今明兩年的中高檔物業都將給本案帶來巨大的市場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構件廠地塊很大量體的townhouse、陽光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的市場沖擊，而現在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案的導入，所以各項目的動向都應該及時關注。
第二章、SWOT分析
一、現狀分析
無錫有得天獨厚的自然風光和豐富的人文資源，無錫近幾年來在經濟和城市建設上都取得了極大的發展。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關注的焦點。
本地塊位于五里湖之畔，無論是到市區還是太湖風景區都非常便捷，西側的蠡湖新城現在已經初綻芳容，而地塊隔湖相望是規劃中的蠡湖新城國際級演藝中心，所以本地塊是建設高檔住宅的理想用地。
二、項目SWOT分析
優勢：
1、地理位置優勢非常明顯，三面環湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區。
2、規模優勢也很明顯，今年上半年樓盤多為大盤，大盤也成為市民購房的一個重要籌碼，本項目建筑面積22萬多平米，也是市民心目中最理想的規模。
3、地塊方正，規劃設計可發揮空間較大。
4、亮麗的美湖路已成為一道風景，周邊的綠化等都已初具規模。
5、市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規劃雛形已現，這種高品質生活可成為現實。
6、無錫樓市一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對樓市充滿信心。
7、政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。
8、蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業中心將給社區購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。
9、規劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業與新區的距離大大縮短了，將能吸引新區很多白領及金領的目光。
劣勢：
1、目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來諸多的不方便。（隨著政府規劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區商業部分和內部配套也會彌補這方面的不足）
2、目標客戶都比較注重學區，但本社區沒有很好的學校。（建議利用泰德學校超前而氣派的硬件設施，聯系名校進駐，變劣勢為優勢）
3、地塊的保留建筑為94年建造的，無論是外觀立面、整體布局，還是現在的居住人群素質，都影響社區的整體品質感。（可以在社區規劃中分割成不同的組團，對其外立面與綠化景觀作整體調整）
4、地塊對岸的現狀破舊不堪，成為目標客戶的形成購買的障礙。（隨著規劃不斷進展，政府重金打造的金色港灣將很快啟動，這些都將得到徹底改善，銷售說辭和銷售道具中應充分體現這些規劃的優勢）
5、市民對本地塊還比較生疏，要認識其價值，除靠政府規劃宣傳外，還需要較長時間的導入。（全面導入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理離）
6、離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。（隨著地塊的逐步成熟這種現狀會逐步改善，也可開通社區巴士，既服務于業主，又是樓盤的形象宣傳）
7、區域內跨湖的水管會擋住部分視線，規劃設計中也要為其讓路。（景觀設計中，因勢造景，可以營造優美的水系）
機會：
1、政府總體規劃中的地塊周邊基礎設施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質。今年10.1對市民開放的環湖路周邊區域，其嘆為觀止的美讓人對蠡湖的價值有了感性的認識，本地塊所在的區域內，政府明年將重金打造的“金色港灣”將吸引眾人的目光，市民對本項目會更有信心。
2、蠡湖新城一號地塊的拍賣更幫助支撐起本案的價值定位。
威脅：
1、明年無錫整體房地產市場的上市量將持續放大，townhouse的上市量會迅速增長，本案目標客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤將陸續在今年下半年和明年強勢推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對的非常激烈的市場競爭。
2、本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯村地塊），會擁有更大的價格優勢,從而分流掉部分客戶。（針對這些現狀，首先本案在規劃上要出奇制勝，在銷售過程中導入強有力的營銷策劃也非常重要）
第三章、產品策略
小區就應該是一個社區、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間。
一、產品定位及布局規劃
根據地塊特征及指標，結合本案目標客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現精品樓盤的氣質和韻味，所以應充分考慮建筑的節奏感于韻律感。利用地塊較方正的優勢，形成一個圍合式的布局，優美的立面天際線摒棄傳統建筑高度一致或相差不遠的特點，講究建筑高度的變化等落差。在地塊西南湖景最開闊處應該造獨立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級公寓，使整個社區擁有優美的立面天際線。
本地塊的總體規劃原則是要通過道路使新建筑與保留建筑各自成區又相互聯系，充分考慮到沿湖的景觀與美湖路沿路的景觀，形成高低錯落的湖畔風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。
本項目地分成三個部分：
第一部分位于美湖路北側，獨立成區，建議做成高層，成為一個高品質湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風光，面湖一側以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。
第二部分位于美湖路南側的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級電梯公寓，并與保留建筑形成整體。
第三部分由星級酒店和提供度假式服務的獨立別墅。
美湖路南側的有兩個入口，一個是在社區中央的美湖路沿路，還有即在星級酒店廣場和會所處入口。沿五里湖是退湖50米的綠化帶，也是整個小區的公共部分。本社區的幾個部分是相對分離，但又擁有許多共享的風景與配套，建議在沿湖適當堆坡造景，使獨立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領略到五里湖的秀麗水景。
二、獨立別墅外立面風格建議
別墅物業在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現代完美融合的歐式城堡；也有內廊環繞、實用美觀的歐美鄉村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。
對于開發商來說，開發獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會責任，應該更是城市新的生活方式的引導者，這才是開發商真正的貢獻所在，也是能夠迅速提升開發商品牌知名度的捷徑，這就需要開發商的智慧、勇氣和創新。如始終站在中國房地產風口浪尖的潘石屹的soho現代城、建外soho曾一度成為中國房地產的里程碑，其在?？陂_發的博鰲藍色海岸的現代式風格一舉成為別墅產品創新的旗幟！所以建議開發商在建筑風格上要有創新，將自然資源和建筑的靈性發揮到極致！
建筑風格建議：
根據以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優勢和機會點非常清晰，處在政府規劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤的外立面風格建議以下兩種：
1、美國鄉村別墅
推薦原因：
無錫至今還沒有這種風格的別墅項目（僅有湖光山色在規劃中），美式別墅也是最經典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉村味和藝術感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。
可能發生的情況及解決方案：
雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。所以在主題定位上應該有很大的差異性。獨特的促銷手段也要讓其脫穎而出。
2、現代歐式別墅
推薦原因：
現代歐式別墅這種風格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現代歐式的，所以這種風格在推廣中沒有什么市場風險。
可能發生的情況及解決方案：
與威尼斯二期等項目形成激烈的市場競爭，可以在產品的內部結構上有所創新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結構放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設置地下室，增加功能區。另外在營銷導入獨特的U，使本案在眾多項目中獨樹一幟。
三、其他物業形式的建議
1.保留單位
項目地中的保留單位是本項目產品設計中的一個難點。保留單位建設初期是外銷房，當時檔次并不低，但是幾年下來，數易其主，加之有一部分一直沒有銷售出去，由建筑工地上民工居住，所以整體檔次不高。為避免保留單位影響本項目的整體品位，我們建議在整體規劃設計上，考慮別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風格等，對保留單位進行一定的改造，保證整個社區格調的整體性，同時又要將保留單位與別墅及TOWNHOUSE適當分離，建議采用紅外線報警系統進行隔斷，別墅和TOWNHOUSE入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進入別墅區。對于幾幢民工租住的部分，建議尋找其現在所有權人，協商進行收購，對立面、樓道、景觀進行處理后可進入二手房市場進行銷售。
2.雙拼別墅、TOWNHOUSE及疊加式別墅
對于TOWNHOUSE我們建議采用化整為零，各個擊破的方式。本項目中TOWNHOUSE、疊加式別墅及花園電梯洋房占的比重很大，而無錫的別墅市場至今還沒有一個真正的TOWNHOUSE項目，這是我們的優勢，同時也會成為我們銷售的一個風險點，因此我們建議將這些建筑設計在外立面風格上建造成時尚簡潔的現代式風格，規劃和景觀上設計為幾個小型組團，結合本項目“水邊的法爾內塞貴族生活”（見后），分別以意大利著名街區命名，同時在景觀設計上、小品運用上與街區風格相吻合，這樣每個小組團都各具特色。
戶型建議：
別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。Townhouse和花園洋房的戶型上做大面寬、小進深的設計，這樣才能讓本項目在產品上與其他項目有所區別，公寓房可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修花園，而公寓房有電梯也凸現了社區的每一個業主都有著尊貴的身份。
面積控制：
獨立別墅：350-500㎡，主力為400㎡左右
townhouse:聯排：220-250㎡
疊加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本項目具有自然資源優勢，但是相對于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環境與物質環境和諧統一，才能吸引消費者的關注。
針對本項目多種不同的物業形式，功能配套在總體協調基礎上，不同物業也應有其不同的配套。
總體配套：
游艇碼頭
高爾夫球推桿練習場
學校（建議在原泰德國際學?；A上進行改建，與名校聯合辦學）
五星級VIP會所
不同產品功能配套：
獨立別墅：中央空調系統
私家游泳池
太陽能熱水系統
中水處理系統（中水用于花園灌溉）查字典版權所有
衛星電視接收系統
精裝修花園
Townhouse：精裝修花園
