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財務管理行業分析范文1
[關鍵詞]物業管理 集團公司 財務管理 戰略管理 對策
一、物業管理行業財務管理目前存在的主要問題
上世紀80年代,隨著改革開放的潮流,物業管理行業正式被引入國內,當時,其運作模式和財務管理都是學習香港、新加坡等的物業管理,并結合我國情況,總結出了適合我國當時實際的“收支平衡,略有節余”、“取之于民,用之于民”、“一業為主,多種經營”等財務管理的基本指導方針,進入90年代,深圳等一些物業管理較為發達的地區又進一步發展總結出“保本微利”、“量出為入”、“獨立核算”和“保證傭金”、“多退少補”等既保證業主利益,也保證企業利益,同時又促進行業發展的物業管理財務管理思路。如今,我國的物業管理行業已發展約30年,隨著時過境遷的變遷與與時俱進的潮流,業主的服務要求越來越高,相反,物業行業的服務水平與管理模式卻呈現落后,筆者將其歸納如下:
1、 物業管理行業管理者理財觀念相對落后
如今,隨著物業服務需求的進一步擴大,物業管理行業已經逐步市場化、專業化、規模化和智能化。但長期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。因此,物業管理企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。
2、 物業管理行業內部財務控制相對落后
當前,我國物業管理公司內部財務存在著諸多問題,其原因歸根到底是因為物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,很多物業管理公司甚至沒有制定相應的內部財務管理制度,這對于物業公司來說都是不合理的。大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。
3、 物業管理行業內部資金管理的力度不夠
主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。
4、 物業管理行業內部財務報表過于籠統
各層次的管理需要物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報表?，F今大多數物業管理公司只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。
二、物業管理行業財務戰略管理的目標和理念
眾所周知,物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理,在資金運行過程中,包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,必須遵循有關規定。只有規范了財務行為,加強了財務管理和經濟核算,物業管理行業財務管理才會更加完善。首先,物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益,擴大收入來源,使物業不斷保值增值,這就需要物業管理企業加大經營力度,建立多元化經營,僅此而言,便是增添了財務管理的工作量,這就需要物業企業建立更新更完善的財務管理模型,只有如此,才能使得公司本身在競爭中立于不敗之地。筆者在此嘗試擬定,其管理模型內容是:對資金籌集運用的管理,固定資產和出租房產租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業有償服務管理費的管理,流動資金和專用資金的管理,資金分配的管理,財務收支匯總平衡等。而其應當建立的主要任務是:
1、籌集、管理資金
主要是保證物業經營的需要,加快資金周轉,不斷提高資金運用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入,要大力組織租金收入,加強有償服務管理費的收費工作,做到應收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對各項支出要妥善安排,嚴格控制,注意節約,防止浪費。充分發揮資金的效果。
2、經濟核算
本文通過財務活動加強經濟核算,改善經營管理,降低修繕、維修、養護成本,降低消耗,增加積累,提高投資效益和經濟效益的最好方法之一。
3、多元經營
積極組織資金,開辟物業經營新市場,所謂“一業為主,多元經營”,只有不斷尋求物業經營的新生長點,不斷拓展物業經營的新領域,形成新優勢才能使得企業走的更遠。
4、財務監督
物業管理公司的經營、管理、服務,必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃,對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。
總而言之,物業管理行業未來發展的發展戰略、投資擴張規模和對資金鞏固及管理,應當兼顧資金籌措的難易程度和成本高低等因素,做出合理的籌資規模和結構決策。將資金投放戰略的重點建立在對集團內部的資金需求及時進行了解和分析,以提高集團的整體效益為出發點,根據集團內部和外部理財環境及其變化趨勢,對資金進行整體和長期的規劃,合理運用集團公司的財務分配功能,適當集中核心企業的收益,發揮資金的規模效益,培育利潤增長點。此外,重點培養和吸引一些熟悉國際理財規則、經濟分析專家、風險控制專家等知識型財務高級管理人才,為集團提升國際競爭力提供理財方面的人才儲備。
三、戰略財務管理措施
財務戰略管理是現代企業財務管理的一個研究領域,有其發展的客觀性和迫切性。物業管理行業由于其特殊性,按照國際水準管理企業的各項經營活動、前瞻性地制定企業財務戰略十分有必要。本文作者力圖在這一方面做出新的嘗試,從戰略財務管理的角度提出以下建議:
1、貨幣資金集中管理
貨幣資金是企業的血液,任何企業的啟動和發展必須靠足夠的資金來解決,如果一個企業沒有資金或者是資金不足,再好的計劃、項目,都是空想,再好的投資活動都有可能中途擱淺。因此,物業管理行業加強資金的管理及控制具有十分重要的意義,而建立健全的管理體制,對物業管理行業經營環節實施有著根本上的影響。所以,物業管理企業務必做到對資金統一籌措、統一調度和統一監控。一方面將貨幣資金結算集中在集團的銀行存款結算戶,減少資金沉淀,確保經營的正常進行,另一方面,加強對經營單位資金使用的計劃管理,利用資金收支的時間差合理安排銀行貸款和還款計劃,節約資金利息支出。
2、統一財務會計制度
一般說來,財務管理是基于企業再生產過程中客觀存在的財務活動和財務關系而產生的,會計是運用憑證、帳簿和專門報表,采用以貨幣為主要計算單位的各種計量方法,收集、分類、記錄、報告、分析、比較和評價特定單位經濟活動和經濟效益的一種管理工作。所以,物業管理企業只有嚴格的遵從國家制定的會計制度的基礎上,再進行企業內部一系列會計制度的建立,只有嚴格遵守會計制度,才會進行會計工作、保證會計工作秩序、提高會計工作質量的重要前提。只有如此,各公司在費用管理、會計核算、資金管理等方面,執行集團統一制定的管理制度,及時、準確地填報內外部會計報表。
3、統一財務機構的設置和財會人員的管理
主要是各分公司的財務經理由企業財務部委派,其工資獎金由集團考核發放,分公司財會人員按集團的標準任用。以改革會計核算體制為契機,從嚴定崗,以崗定人,務必對全公司財會人員進行培訓、調整,使財會人員的綜合業務素質得到普遍提高。
4、統一稅務管理
一個企業由總部負責協調與稅務部門的關系,對各分公司所得稅、流轉稅進行統一管理,對增值稅發票要做到統一發放、統一管理,經常檢查,隨時監督,以免出現差錯。
財務管理行業分析范文2
伴隨我國物業行業的發展，大部分物業管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業管理發展時間短、物業財務管理人員專業素質不高造成很多問題。
1、會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統一規范的管理。會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數據失真或者不準確，作假帳的現象是依然存在的；會計核算和財務管理手續不合理，有些經濟業務甚至沒有正式的合同或者協議等現象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業公司對數據的判斷。
2、會計核算方式單一。很多物業管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業管理公司的業務范圍大，一個物業公司要同時管理好幾個小區甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區的具體情況分析和管理。
3、會計核算和財務管理手段落后。很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數據收集、分析、處理大部分依靠人工作業。這樣既耗費大量的時間，還影響數據的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結分析。
4、成本管理不完善，資金利用不當現象存在。成本管理有三種方式：調整經濟活動的規模效益；與供貨商談判交流，轉移成本；加強財務管理，強化預算管理，節約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業管理在對企業的供應和服務環節的成本管理，這樣對物業管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。
5、財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數據。很多物業公司對外提供的財務報表只是很籠統的資產負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統計的方法，統計工作時間長，數據不準確，不能滿足財務管理的需求。
6、稅務賬目不清楚，物業管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。
7、會計核算和財務管理分不清。很多物業公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。
二、提高物業管理行業會計核算和財務管理水平的方法
（一）規范管理會計核算和財務管理基礎工作
1、提高財務工作人員的思想素質和專業素質。對財務人員進行專業培訓和思想素質培養，提高財務人員的知識水平和管理能力，做好公司的財務管理工作。
2、建立健全公司內部的會計核算制度、財務管理制度、成本核算制度、財務清查制度等。讓公司的會計核算和財務管理有制度可依。
3、建立完整的財務監督體系。有了完整的財務監督體系可以規范財務管理的整個過程，提高財務管理的效果。特別是原始會計憑證的審核制度，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性。
（二）建立二級會計核算和財務管理制度。
由于物業管理公司管理區域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數據信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區信息及進行整合分析，再將原數據和整合數據交由公司總財務部門，公司財務部門對每個小區的信息數據進行分析。必要時這些詳細的信息也是物業公司制定小區管理計劃的重要依據。
（三）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。
很多物業公司會計人員分不清楚公司“管理處”和業主委員會之間的關系、物業管理企業所有者權益和物業所有人權益之間的區別、物業管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。這些都導致會計核算和財務管理不當。要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業管理的財務工作，保證各方利益不受損害。
（四）對財務進行精細化的管理。
1、對成本進行精細化管理。建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。
2、對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結，還可以保證利潤數據信息的完整性。
3、對資金的精細化管理。首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現象的發生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業的風險意識，增強物業管理公司的抗風險能力。
三、結束語
財務管理行業分析范文3
關鍵詞 企業生命周期 企業管理 財務管理行為
1 企業生命周期理論概述
1.1 企業生命周期的涵義
對企業生命周期的涵義可以概括為：企業生命周期方法是通過描述企業存續時間及存續時間內各個發展階段所表現出來的特征，反映企業發展過程，診斷企業發展中的問題，制定科學的發展戰略，進而促進企業健康發展的一種管理方法。
1.2 企業生命周期的階段劃分及其特點
1.2.1 企業生命周期各階段的劃分
從企業的誕生到最終消亡，這個確定的時間段人為地劃分為很多階段，就是企業的生命周期各個階段。本文將企業生命周期劃分為初生期、成長期、成熟期、衰退期四個階段（見圖1）。
1.2.2 企業生命周期各階段特點
（1）初生期。初生期是企業創立和誕生的時期，相當于生物體的生長發育期。這一階段的主要特點是：資本實力不足；產品剛進入市場試銷，尚未被顧客所接受，表現為銷售額緩慢增長；生產批量很小，試制費用很大，因而產品生產成本較高；用戶對產品不熟悉和不了解，需要大量的促銷活動，銷售費用較高；產品剛進入市場，由于生產成本和銷售費用較高，企業在財務上往往表現為虧損。
（2）成長期。成長期則是企業開始由小到大、由弱到強的時期。這一階段的主要特點是：銷售量迅速增長；生產工藝及設備逐漸成熟配套，可以組織成批或大批生產，產品成本顯著下降；隨著產量或銷量的迅速增加，企業轉虧為盈，利潤迅速上升。
（3）成熟期。企業堅持度過了成長期，就會進入成長速度趨緩，但利潤率急增的收獲時期，即成熟期。這一階段的主要特點是：市場趨于飽和，銷售量達到最高；大批生產，成本低，利潤達到最高點；伴隨著很多同類產品進入市場，市場競爭十分激烈；成熟的后期，銷售額比較平穩，甚至趨于下降，并且該產品已經基本普及，可能出現性能更佳的新產品，預示著衰退期即將來臨。在成熟期后期，由于原有業務已經不能獲得所期望的成長空間和績效，追求持續成長的企業，一般會在原有業務領域外尋求新的增長點，利用獲取的豐厚利潤和自身的優勢資源投入到新的業務領域，開展多元化經營，以獲得更大的增長。
（4）衰退期。衰退期企業的主要特點是：企業產品逐漸被市場上其他產品所替代；除少數品牌產品外，大多數產品銷量下降；市場競爭突出的表現為價格競爭，市場價格不斷下降。然而，相對于生物的“自然生命”而言，企業是一個人造系統，它同生物體又有所區別，企業可以根據內外環境的變化進行相應的變革，從而避免衰退和死亡。
1.3 企業生命周期與企業管理
研究企業成長的規律，總結經驗，吸取企業過早夭折的教訓，根據企業發展的不同階段確定企業的發展戰略與管理行為，對企業的成長十分重要。本文從財務管理角度出發，研究企業生命周期各個階段財務管理行為的特點和管理要求，總結出一般規律性特點的財務管理基本辦法，確保管理的有效性，提高管理效率。
2 各階段主要財務問題的比較
依據對大量中小企業的調查研究，可將企業在不同生命階段所存在的主要財務問題及財務管理目標進行歸納（見表1）。由表1可知，企業在其生命周期各個階段存在著復雜的財務問題和風險，企業在設定和選擇具體的理財目標、實施財務管理行為時，應充分考慮其所處的生命周期階段特點，結合內外部實際情況，選擇適當的財務管理行為。
3 各階段財務管理行為的要求
3.1 初生期的財務管理行為要求
（1）多方籌集資金以保證生產正常運行。尋找可靠的資金源能力，成為企業能否成功進入下個階段的關鍵因素。但是，此時的企業財務信用關系尚未建立，導致企業融資渠道不暢。在規避風險的基礎上，企業應積極籌措資金，考慮風險投資，與銀行、信貸單位建立良好的關系，以緩解籌資渠道、方式方法無法選擇的局面。
（2）控制投入以選擇合理的管理方式。處于初生期的企業，由于缺乏豐富的管理經驗，容易盲目增加投入，造成資源浪費。因而，應嚴格控制企業在固定資產上的投入，圍繞市場需求的技術和產品創新，根據自身的實際情況，選擇合理的生產經營管理方式。
3.2 成長期的財務管理行為要求
（1）調整資金流向。根據企業資金的并存性和繼起性的要求，需要將資金合理的分配在企業各個環節和各個職能部門，并加強資金在使用過程中的管理工作。同時，要求企業領導者掌握生產經營過程中的資金運行規律，分配好資金的流向，用好用活每一分錢，在保證生產資金正常需要的同時，加快投入產出快、效益好的產品的生產和周轉，才能獲取更大的收益。
（2）加強目標成本管理?？v向看，從市場調研到設計制造，銷售服務資金的投入和回收都必須按目標成本嚴格控制；橫向看，要落實到企業的各個部門、每位職工，人人都有明確的責任，充分發揮職工群眾的能動性。
（3）建立具有競爭力的價格體系。處于這一階段時，企業組織已經從最初的混沌狀態中走出來，形成了以企業管理和業務為中心的管理結構，因此，企業應該建立具有競爭力的價格體系，在價格的制定中要有長遠經營戰略思想，不能只顧眼前利益、短期行為。
（4）提高應收賬款回收率。應收賬款是企業的一項資金投放，是為了擴大銷售和盈利而進行的投資。而投資肯定要發生成本，這就需要在應收賬款信用政策所增加的盈利和這種政策的成本之間做出權衡。只有當應收賬款所增加的盈利超過了所增加的成本時，才能實施應收賬款賒銷；如果應收賬款賒銷有著良好的盈利前景，就應當放寬信用條件，增加賒銷量。
（5）重視無形資產的投資。企業成長期是無形資產的最佳投資期，企業應結合實際，切實做好可行性研究，進行充分的技術經濟論證，認準目標，積極投入。
3.3 成熟期的財務管理行為要求
（1）加強現金管理。在企業的成熟階段，企業的資金已經具備了相當的規模，為了防患于未然，企業應該加強現金管理，加速現金流轉速度，重視并確定最佳現金持有量。
（2）積極催收貨款以提高資金周轉率。企業的財務管理部門應該在積極規劃資金的同時，配合其他職能部門加緊貸款的回收工作，保證資金循環的暢通。應積極核對賬目，保證應收賬款的準確性和完整性；摸清外欠款的原因；對于無理拒付的，根據實際情況妥善處理。
（3）挖掘內部潛力以盤活企業資金。企業在資金使用上要落實目標責任制，從原材料的購入到產成品的形成過程都應有一套完整嚴格的管理辦法。在原材料的采購上，要有計劃、有組織地采購、儲備各種原材料；在日常的管理工作中，應對庫存商品的占用情況有詳實地了解；按期盤點庫存商品，清倉查庫；加強供銷合同管理。
（4）實行多元化經營投資。成熟期中后期，企業的發展速度明顯變緩，財務部門要積極參與市場調查，根據不斷變化的市場需求，積極開發新產品，不斷調整產品結構，在進行多元化經營投資的同時，需擺正原有專業化經營的位置，必須正確對待多元化經營與專業化經營的關系。
（5）實施有效的收益分配管理。企業收益分配必須遵循國家財經法規，兼顧國家、投資者和企業各方面的利益，使分配機制充分發揮利益激勵與約束功能以及對再生產的調節功能，充分調動各方面的積極性，促進企業經濟效益的不斷增長。
（6）對外投資控制。對投資控制的重點是抓好投資的可行性分析、投資來源分析、投資效益分析和風險因素分析，參與決策投資，監督投資決策過程，建立明確完善的投資分析、決策、實施和處置等相關制度，實施制度控制與過程控制相結合，并以過程控制為主。
3.4 衰退期的財務管理行為要求
（1）培養復合型人才。企業經營管理環境的日新月異要求財務人員不僅要熟練掌握會計的基本知識和操作技能，而且要具備多元化的知識結構和極強的職業判斷能力。處于衰退期的企業更應樹立“以人為本”的思想，加大對財務人員的培訓力度，抓緊建立財務人員培訓機制，引進和培養一些高素質、復合型的財務管理人才，加強對人的激勵和約束，充分調動人的積極性、主動性和創造性，這是企業順利而有效的開展財務活動、實現財務管理目標的根本保證。
（2）生死存亡與休戚相關。衰退期的企業，如果實施正確清晰的戰略將企業導入新的成長曲線。此時的企業與成長期的企業大不相同，企業有著豐富的行業經驗和管理經驗，有著暢通的融資渠道，企業只要按照戰略路徑的指引，合理地進行投資并謹慎的進行資本運作，就會有效地規避風險。而如果企業此時沒有進入新的成長曲線，企業就會面臨負增長的問題，這時可以根據企業發展策略、管理策略的改變，審時度勢，及時調整戰略，進行相應地財務改革，進而避免企業價值的大幅度縮水。
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財務管理行業分析范文4
關鍵詞：物業管理;財務管理
1 物業公司財務管理的現狀和難點
物業管理指的就是派遣專業的人員，受物業所有人員的委托，依據我國的相關法律法規，遵從簽署合同的各項條約，對已經完成建設并且投入應用的房屋建筑物以及相應的配套設施，應用經濟的手段對其進行全面的、有效的管理。目前，物業公司財務管理主要存在以下難點。
1.1 財務控制體系薄弱
1.1.1 物業管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業項目一般由“誰開發誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進行管理，為促進銷售，一些物業管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進行補貼，物管公司再進行調價比較困難;另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業項目的正常運行，物業公司往往采取降低服務標準、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務品質下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環。
1.1.2 由于物業管理行業特性，使得物業公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現金多等特點，如果公司的財務管理制度不健全，再加上執行力度不夠、監督不嚴格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設備設施維保用、護衛用、食堂用等各類物資，品種數量多且采購頻繁，如果公司財務管理制度不健全、支出審核審批手續不嚴，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業公司的服務品質和效益，阻礙公司的長足發展。
1.1.3 財務人員的素質問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規模的限制，物業企業在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規模物管項目。財務部門也是如此，特別是基層財務人員如收費員通常兼物業管理服務崗位，不僅要具備財務人員的基本素質，還要有物業管理的業務能力，現實中能達到該能力要求的人員很少，不能讓財務管理在企業基礎管理和控制中發揮很好的作用。
1.2 缺乏現代化的管理理念和手段
現代的管理理念和手段是保證物業公司服務質量的重要基礎。隨著市場經濟體制的不斷完善和現代科學技術的應用，物業管理逐步走向市場規范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應現代物管的需要，同時也對財務管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標、前期介入，以及后續管理都需要財務管理的全程參與和介入，如果企業還在以陳舊的理念和手段進行物業管理，勢必限制企業業務的拓展，影響企業管理的質量效果和經濟效果，同時給財務管理增加了工作量與難度，難以發揮財務在企業內部控制和監督管理中的作用。
2 解決物業公司財務管理難點的措施
本人從事物業公司的財務工作多年，總結建議以下幾條措施以供參考：
2.1 完善公司財務管控制度并有效實施
公司應高度的重視財務管理制度的建立健全與有效實施，財務部門應對物業管理流程中涉及的財務事項進行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權限等方面，建立健全財務管理制度和具體實施細則，并在實際運用中根據管理要求及時修改完善。嚴格執行財務管控制度，定期不定期檢查制度執行情況，可以將制度執行情況作為部門（項目）考核指標之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。
2.2 資金收支管控方面
資金收入管理重點規范收款流程管理，包括收款標準、規范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細節管理，有條件的可以利用現代信息技術將收款流程納入財務信息系統管理，以提高管理效率，同時建立內部和外部（業主或客戶）的監督機制，對收款流程進行檢查監督，減少資金收取過程中的損失。
2.3 提高財務人員的素質和業務水平
財務人員的職業素養與業務能力，對財務管理工作的質量和效率有著決定性的影響。物業公司應重視財務管理人員的職業素養與業務能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務管理部門的部門職責、崗位設置和崗位說明。②嚴格把關財務人員上崗前的資格要求，如學歷、從業資格證、職稱等。③注重財務人員培訓，培訓內容包括物業管理相關知識、法律法規、公司各項規章制度，特別是基層財務人員要熟悉公司業務管理制度和財務管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務人員進行工作績效和職業素養的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調動財務人員的積極性。對于財務人員的違規違紀行為，應及時采取處罰、調離財務崗位、辭退等措施，情節嚴重的還應追究法律責任。⑤有條件的物業公司，應對財務人員定期輪崗，以提高物業公司財務管理工作質量。
2.4 開展財務分析，發揮財務管理預警作用
物業公司財務部門應根據公司戰略目標，組織分析公司和項目的現狀，包括現有資源、管理規模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預算，協助公司決策層制定公司年度管理目標和經營目標、下達具體考核指標（包括管理指標、經營指標）。定期統計匯總公司、項目各項指標的實際完成情況，對照預算及目標，分析差異的內外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預算執行情況、警示所發現的管理和經營風險等信息，以便公司能采取措施及時解決經營管理中的問題和風險，做到“事前和事中控制”，充分發揮財務管理的預警作用。
財務管理行業分析范文5
[關鍵詞]物業管理；行業困境；財務報表；分析法
[中圖分類號]F274 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2014）04 ― 0067 ― 02
改革開放特別是90年代以來，我國物業管理行業高速發展，取得了令人矚目的成績。但在一些經濟欠發達地區，特別是部分老城區，也普遍存在著物業企業管理不規范，服務水平不高，從業人員素質偏低，業主對服務不滿，各種矛盾沖突較多的問題。財務報表分析法起源于上個世紀初西方金融業大發展時期，原本是用于金融業對生產企業的監控評價，后逐步發展為市場經濟體制下應用及其廣泛的一種財務管理手段。本文擬以黑龍江省齊齊哈爾市為例，探討將財務報表分析法應用于物業管理行業的路徑。
一、齊齊哈爾市物業管理行業概況
齊齊哈爾市現有住宅小區260個，其中實施物業管理的253個，占小區總數的97.4%。國家級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范住宅小區43個，市級物業管理示范住宅小區83個。物業管理總面積3827萬平方米，其中北三區2358萬平方米、南四區694萬平方米，各縣（市）775萬平方米。全市物業服務企業165戶（北三區58戶），從業人員5480人。2013年全市物業企業年經營收入1.1億元，上繳稅金683萬元。
二、齊齊哈爾市物業管理行業存在的問題
齊齊哈爾市物業管理行業起步于1996年，基礎差、遺留問題多，一些小區特別是老舊散小區的物業管理問題尚未得到根本性解決。突出表現在以下幾個方面：
1.物業企業管理不規范，隊伍素質和服務水平不高。在全市165戶物業企業中，一級資質企業僅1戶，二級資質企業僅5戶，其余的均為三級，三級資質企業占全市物業企業總數的比例達96.4%。按照《物業管理企業資質管理辦法》規定，資質的等級決定了物業服務企業可承接物業服務項目的規模，并可影響企業的物業管理收費標準。齊齊哈爾市物業企業資質整體水平偏低，直接影響了物業服務行業的健康發展。目前，全市大部分物業管理企業是由開發公司所屬的子公司接手，由于政府沒有相應的引入機制和退出機制，這就導致大多數物業企業管理不規范、服務隨意性大、交叉管理、重收費輕管理等問題頻繁發生。單就信息公開一項，很多物業公司不能將物業費收繳、使用情況，以及服務內容和收費標準等全部公開。
2.收費標準偏低，收費難現象較為普遍。齊齊哈爾市物業收費現行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5個標準，由于物業費采取業主和物業企業協商定價機制，在實際執行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收費標準低，加之雇工工資和材料漲價等因素，各物業企業普遍采取裁員、購買低等材料、甚至降低服務標準等方式以維持日常運轉。這就導致部分業主因不滿物業服務而拒繳物業費，物業公司以業主不繳費為由不提供物業服務。久而久之，便形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。此外，部分困難群體因經濟原因交不起物業費，有些業主包括個別黨政機關、事業單位工作人員帶頭拒繳物業費，也在一定程度上加深了這種循環。據統計，齊齊哈爾市物業費收繳率平均在50%左右，最低的僅為7%。
3.業主自治意識不強，大部分業主委員會形同虛設。按照《物業管理條例》規定，全體業主組成的業主大會是小區物業管理的決策主體，業主大會的執行機構是業主委員會。物業企業作為服務的提供者，必須按照業主大會的決議開展工作，業主委員會負責監督，這是規范的物業管理工作體制。但是，從實際操作看，由于業主對物業管理和業主委員會組織普遍不了解，加之業主彼此之間不熟，大多數業主對召開業主大會和成立業主委員會漠不關心。在全市224個業主委員會中，真正由業主大會選舉出來的為數不多。由于業主委員會缺少敬業、富有號召力的組成人員，除部分小區業主委員會真正發揮作用外，大多數業主委員會沒能擔負起協調、服務、監督的職責，致使業主與物業公司之間矛盾不斷。
4.老舊單散樓房數量多，改造壓力大。齊齊哈爾市屬于東北老工業城市，很多樓房都是上世紀七八十年代建造，由于年久失修，很多小區沒有物業管理企業，房屋漏雨、管網老化、墻體不保溫、環境臟亂差等問題突出。目前，僅市中心城區就有600多棟老舊住宅樓，約占中心城區全部樓房的15%。這些老舊樓房的配套功能欠缺，跑、冒、堵、漏等問題普遍存在，有的連最基本的物業管理條件都不具備。加之沒有房屋維修專項資金，發生的各類問題得不到及時處理和有效解決，升級改造壓力很大。
5.物業管理立法滯后，缺少法律依據和執行規范。齊齊哈爾市現行《齊齊哈爾市城鎮住宅區物業管理辦法》制定于2001年，由于操作性不強，隨著發展，已不能適應現代物業管理的需要。特別是關于房屋維修資金方面的法規尚未正式出臺，房屋維修資金的歸集、續籌和使用工作有待于進一步加強。目前，齊齊哈爾市共欠繳物業維修資金大約2億元（按每年支付2000萬元計算，可連續使用10年），占全市現有房屋維修資金賬面資金4.6億元的43.5%。
三、財務報表分析法綜述
財務報表分析由最初的為金融系統分析生產或服務型企業的償債能力，發展到為投資人分析預投資企業的盈利能力、發展前景，為企業經理人員分析內部數據以改善管理行為。財務報表分析的應用范圍隨著市場經濟的深入發展，正越來越廣泛。財務報表分析法是以企業的各類財務報表或其他所有財務數據為依據，采用分析和綜合的方法，系統分析和正確評價企業過去、現在和將來的經營狀況。財務報表分析的最終目的是為科學決策提供咨詢服務，以期減少決策的不確定性。
財務報表分析既是一個分析的過程也是一個認識的過程，通過財務報表分析可以發現企業在經營活動中存在的問題。例如，一家以生產通用設備為主營業務的企業，收益率低，通過財務報表分析可以了解到是資產流轉率低，進一步進行財務報表分析還可以知道資產流轉率低的原因是存貨過高，再進一步對財務報表進行分析可以知道存貨過高是由于產成品積壓造成的。企業財務報表主要為投資人、債權人、經理人員、供應商、政府、雇員和工會以及中介機構等服務。企業財務報表一般使用比較分析法對多個相關數據進行對比，找出差異進行分析。
四、財務報表分析法在物業管理行業的應用
一般情況下的企業財務報表是根據報表的全體使用人的一般要求設計的，并不十分適合特別報表使用人的特殊要求。物業公司特別是內地老城區的物業公司，各種矛盾交錯縱橫，除應有一般公司財務報表要求外，還有一個重要方面是向自己的客戶和監管部門，即物業的業主和政府有關部門匯報財務情況，這就要求物業管理公司的財務報表有與一般公司不一樣的特殊要求，即要適合于物業業主和作為各種矛盾調解人的政府的實際需要。一個優秀的物業管理公司，若要獲得良好的績效，必須建立與其服務對象的相互信任關系，即要面向物業業主公開披露信息，物業管理公司需要信息披露的內容很多，茲就其主要而又特色的部分分析如下。
1.物業管理費收繳說明書。物業管理費收繳說明書應該作為物業管理公司向業主收繳物業管理費用的依據和必須的要件。物業管理費收繳說明書應包括收繳的依據、標準、類別、條件等要件。
2.物業管理財務預算。物業管理財務預算是物業管理企業全面預算的一部分，它和其他的預算是聯系在一起的，整個全面預算是一個數字相互銜接的整體。物業管理企業預算不僅僅是一個控制支出的工具，也是物業管理企業使自身資源獲得最佳生產率和獲利率的一種方法。
3.定期報告和臨時公告。物業管理公司的定期報告一般可以分為年度報告和中期報告。年度報告內容包括公司簡介、財務數據、公司管理層的業務報告、相關的財務報表、年度內發生的重大事件等。中期報告內容包括財務報告、經營情況的回顧和展望、重大事件的說明等。臨時公告一般是指物業管理公司臨時發生的關系到公司及其服務對象的重大事件。
五、財務報表分析破解物業管理行業困境的的作用
1.財務報表分析法有利于進一步提升物業企業服務水平。物業企業是物業服務的根本依托。唯有物業企業有實力、有作為，物業服務水平才能有新提升。因此，必須加大物業企業財務管理力度，才能不斷提升服務水平。通過財務報表分析有利于政府資質評審，也有利于退出與準入制度的真正實行。財務報表分析可促進物業行業實行市場化運作和公開招投標，引進資質高、實力強、服務好的物業企業，從而提升物業企業規模和質量，淘汰差的企業。財務報表分析法有利于進一步加強行業自律，規范行業經營模式，提高經營管理水平。財務報表分析法便于監督物業企業收費標準、服務內容、服務標準和物業費使用情況，滿足業主知情權，有利于消弭矛盾。財務報表分析法有利于加強物業企業信用考評，支持業主評議物業企業。
2.財務報表分析法有利于進一步提高物業費收繳率。物業費是物業管理系統高效有序運轉的前提和保障，必須轉變觀念、強化措施，在全社會建立一套物業企業積極服務、業主主動繳費的良性循環體制。財務報表分析法有利于物業企業調整收費思路，便于引進第三方對物業服務進行評估，以評估結果作為收繳物業費的依據。財務報表分析讓所有財務活動公開透明，便于取得業主的支持和理解。惡意欠費必然受到道德譴責。財務報表分析有利于核定收費標準。物業企業應以財務報表分析為基礎廣泛征求意見、搞好聽證，核準物業服務收費等級基準價格。只有這樣才能化解收費矛盾，整合社會力量，建立物業糾紛調解平臺，最大限度化解物業企業和業主之間的矛盾，維護雙方利益。
財務管理行業分析范文6
一、物業管理公司財務管理的特點
1、物業公司的財務管理體現于綜合性的管理
隨著市場經濟的不斷發展,物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性,它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以,物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高,現代物業管理公司的財務管理,在管理上已經廣泛實行財務預算、財務動態分析方法、加強預算控制、參與企業經營管理決策等;通過計算機的應用和分析,實行數字化管理,從而使財務管理的綜合性大為加強,財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。
2、物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面
物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務,是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體,企業從事生產經營活動,須擁有一定數量的資金,這是企業進行各種經營活動的基礎。從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。各個部門都要使用資金,沒有資金做基礎,任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出,從而影響整個企業的經濟效益。由此可見,物業公司財務管理涉及的面相當廣泛,企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。
3、物業公司的財務管理的其他方面特點
(1)由于物業管理企業的經營過程既不涉及生產活動也與銷售活動無關,大多數情況下僅涉及提供維修維護等管理服務,其資金運動過程及形式必然相對簡單,從而決定了財務核算對象相對簡單。(2)物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身,還來自政府有關部門以及物業的業主等,使其對資金運作過程的監督更為全面。(3)物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。
二、我國物業管理公司財務管理現狀
1、管理者缺乏現財觀念,不重視成本管理工作
傳統意義上的物業管理走的是“誰開發,誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大,物業管理開始走向市場化、專業化、規模化和智能化。但長期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。因此,物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。
2、內部財務控制不規范
總體來說,我國物業管理公司內部財務控制不夠規范,物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,而且有的物業公司由于核算簡單,并沒有制定相應的內部財務制度,這對于物業公司來說都是不合理的。大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。
3、資金管理的力度不夠
資金不足和籌資能力差是當前物業企業管理中普遍存在的問題,物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。
4、財務報表過于籠統,無法滿足各層次的管理需要
物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。
三、完善物業管理公司財務管理的建議
1、強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度
物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,提高全員成本素質和意識,使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。
2、要全面展開財務分析,保證資金合理運用
物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤,使得企業發展壯大,就要對企業進行有效的財務分析,保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資,企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率,及時了解企業的運作情況,要對企業的財務制度進行檢查,以有效防范經營風險,健全財務控制,保證業務流程流暢運作。最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業要進行利益分配,就要對企業的獲利能力進行評價,贏利多少不僅跟自身有關系,而且跟投資者、債權人都息息相關。因此,對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。企業在財務分析的過程中,要重視財務預測與計劃,現今市場競爭尤為激烈,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。
3、加強物業管理資金的籌措及運作管理
物業管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業管理項目上,增加資金使用的透明度。另外,進行科學的投資決策,積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業,更應選擇科學合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學合理的投資模式下,加強投資項目的可行性研究和論證。同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監督工作。
4、建立和健全物業公司內部財務管理制度
物業管理企業應根據國家統一規定,結合本身的經營特點和內部管理要求,制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務管理有關的分支管理辦法,如《收費員管理辦法》,《預售電費系統工作規則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標;并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此,物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度,才能充分落實好理財自,形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制,才能規范企業的財務行為,促進物業管理企業的健康有序發展。
