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投資性房地產管理辦法范文1
貸款規模擴大融資方式多元
近幾年來,我國各家銀行在房地產領域的貸款規模不斷擴大,對房地產的相關貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調控力度空前的環境下,各家銀行對房地產行業的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數銀行的房地產行業貸款的投入比重依然高于2009年年末。
與此同時,因為房地產開發信貸受到嚴格控制,房地產信托融資成為許多房地產企業的新選擇。2010年上半年新發行房地產信托產品已近140款,規模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產投資信托,規模也僅327億元。股市中的房地產板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內地房市,2007年全國房地產典當業務平均占總業務量曾一度達到60%……隨著國民置業的剛性需求和流動性過剩的彈性需求,我國房地產金融市場經歷了整體規模迅速擴大、融資方式日益多元的發展過程。
完善調控手段加強管控力度
在房地產金融規模擴大、融資手段日益多元的同時,對應于房地產業的階段性“過熱”,房地產金融可能出現的不理性現象,我國政府與金融監管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產金融調控政策。
以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月12日,銀監會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,其中規定貸款人不得發放無指定用途的個人貸款,并要求執行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴厲的調控”之稱的“國十條”出臺,要求商業銀行應根據風險狀況,在房價高、房價上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房的貸款,加強對房地產開發企業購地和融資的監管;銀監會將對開發貸款和土地儲備實行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產開發領域的貸款實行全程監控,防范金融風險……
事實上,我國通過宏觀金融政策對房地產市場進行調控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產過熱現象,我國制定了“治理經濟環境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產市場進行了調控;2002年的121號文件涵蓋了整個房地產金融業務;2005～2008年上半年,我國連續8次提高貸款利率,并從2007年起連續15次調高存款類金融機構人民幣存款法定準備金率,凍結了商業銀行的大量資金,對防止房地產發展過熱起到了重要作用。
從我國住房制度改革至今,我國房地產調控從直接干預房地產信貸政策,到利用利率、法定存款準備金率、再貼現率和公開市場業務、匯率等工具,調節貨幣供應量,控制資金流向,有效地促進了房地產業的健康發展。
當前,我國對房地產業的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產金融尚未形成系統性風險。但同時也應該看到,我國的宏觀經濟金融環境依然復雜多變,房地產領域的投資、投機性需求依然存在,進一步加強房地產開發貸款管理,持續開展房地產及相關行業貸款壓力測試,堅持房地產金融調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性是金融業和房地產業實現良性互動,共同穩健發展的保證。
相關鏈接
我國房地產金融調控政策回顧
1998～2002年,這一階段房地產金融市場的重點是支持房地產市場發展。1998年,中國人民銀行出臺《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策。
2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調控的預警。文件要求房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的30%,嚴禁商業銀行以房地產開發流動資金貸款及其他形式的貸款科目發放房地產開發企業貸款;限制房地產開發土地供應貸款; 嚴格控制建筑施工企業流動資金貸款用途。
2004年4月25日起,實行差別存款準備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點。9月,銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產開發貸款和個人住房貸款等方面的房地產貸款風險管理作出詳細規定。
2005年,將自營個人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監會聯合了《信貸資產證券化試點管理辦法》,此后《資產支持證券發行登記與托管結算業務操作規則》、《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》、《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》等文件相繼出臺并實施。
2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調商業銀行貸款利率,收緊商業銀行流動性,嚴格對外資房地產企業開發經營活動的管理,控制境外購房需求等。
2007年,一年內6次加息,《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》、《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產金融調控政策主要是抑制房地產投資、投機的二套房貸款政策。
2008年,受全球金融危機影響,國家宏觀調控政策從“抑制過熱”轉為“穩健”,9月16日開始降息并下調存款準備金,100天內5次降息?！督洕m用住房開發貸款管理辦法》、《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》、《關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知》等文件。
投資性房地產管理辦法范文2
【關鍵詞】凈資本管理，信托公司，發展
隨著2001年《信托法》的頒布實施，我國信托行業在過去的十年取得了健康快速的發展。如今，信托行業已經初步建立以《信托法》為核心，《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》與《信托公司凈資本管理辦法》為支撐的“一法三規”監管體系。作為我國信托監管制度的重要組成部分，《信托公司凈資本管理辦法》已實施了三年時間。
一、凈資本管理起源
自1979 年我國信托行業的誕生以來，我國信托行業先后經歷了五次重大整頓的坎坷歷程。直到2001 年《信托法》的正式施行，我國信托業才逐步走上規范運營的發展道路。2007 年中國銀監會頒布實施了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。新“兩規”出臺后我國信托業務的發展依舊極不均衡。銀信合作業務以及與宏觀調控政策背道而馳的房地產信托業務、地方政府融資平臺業務等均迅猛發展。為了避免整個信托行業重蹈歷史覆轍，銀監會于2010 年9 月正式頒布實施《信托公司凈資本管理辦法》，以規范約束信托公司業務的發展。
二、凈資本主要監管文件分析
1.凈資本管理辦法。《凈資本管理辦法》中明確規定，凈資本是指根據信托公司的業務范圍和公司資產結構的特點，在凈資產的基礎上對各資產項目、表外項目和其他有關業務進行風險調整后得出的綜合性風險控制指標。其計算公式為：凈資本=凈資產-各類資產的風險扣除項-或有負債的風險扣除項-中國銀監會認定的其他風險扣除項?！秲糍Y本管理辦法》對風險控制指標做了如下規定：第一，信托公司凈資本不得低于 2 億元人民幣。第二，凈資本不得低于各項風險資本之和的 100%；凈資本不得低于凈資產的 40%。其中最核心的就是：凈資本/各項業務風險資本之和大于等于100%，即信托公司凈資本應覆蓋各項業務風險資本。
2.銀監發[2011]11 號文。為進一步加強信托公司分類監管，確保信托公司業務發展與其風險管理能力、內控水平相匹配，2011 年1 月27 日，銀監會了《關于印發信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》。該文對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監管指標作了明確規定，內容涉及不同評級結果信托公司的風險資本的計算方法及不同類型信托業務風險資本的計算標準。
三、 凈資本管理對信托公司業務的影響
面對“一法三規”的約束，信托業務發展受到了諸多限制，但信托業依舊高速增長。截至2013年第一季度末，行業信托資產規模達到8.72萬億元的歷史新高。凈資本管理對信托業務的影響主要有以下幾點：
1.差異化監管問題突出。盡管銀監會就凈資本、風險資本、監管指標作出了規定，但是鑒于信托業務的復雜性，各信托公司及銀監局對于凈資本的計算缺乏統一標準，加之各地銀監局對信托公司監管松緊尺度不一致，這就導致不同地區對于類似的信托業務卻采取著不同的風險資本計提標準，從而使行業監管存在較大不確定性與不公平性，這導致各信托公司對風險資本計提大小不一。
2.優先發展信托業務，壓縮固有業務規模。按照凈資本管理辦法規定，固有業務要消耗信托公司的凈資本，還要計提風險資本，而且兩者的系數都遠遠高于信托業務風險資本計提水平。因此，發展信托業務、壓縮固有業務成為主流趨勢，比如民企控股的中融信托、新華信托等的固有業務收入占比分別僅為1.5%， 2.6%，遠低于行業平均水平27.99%。
3.被動管理型單一類業務歸于事務類業務。根據凈資本管理辦法及其配套措施，“事務類信托”在各類信托業務中所占的風險資本計提系數是最低的。對于被動管理型單一類項目，不少項目本身接受原狀分配，信托公司實際風險較小，符合“事務管理類”要求。因此，由于監管政策界定的模糊性與風險的可控性，某些信托公司將被動管理型單一類項目解釋為“事務類”業務，這以大大節約凈資本占用。
4. 房地產信托花樣百出。房地產信托業務是《凈資本管理辦法》的主攻對象之一。房地產信托風險資本計提比例高達3%，是計提比率最高的。為了順應宏觀調控的政策，銀監會于2011 年6 月開始要求房地產信托項目需要報批。在監管層嚴厲政策出臺后，房地產信托出現了明顯下滑的趨勢。此后某些信托公司推出了類房地產信托產品以規避行業監管，并降低了風險資本的計提。
四、凈資本管理辦法的主要缺陷與完善對策
《凈資本管理辦法》的初衷主要有二：一是控制銀信理財合作、房地產信托等高風險業務的規模超速發展，確保信托項目順利兌付；二是引導信托公司朝中長期投資等主動管理型業務轉型發展。此辦法雖可能是當前對于信托業監管最有效的手段，但該辦法仍存在一定瑕疵，有待改進與完善。
1.“剛性兌付”的監管思路利弊參半。凈資本管理辦法的各項條文表明確?！皠傂詢陡丁比允潜O管政策的重點。信托業務雖然是受托業務，但在“剛性兌付”的前提下，一旦項目出現風險，信托公司仍要以各種方式來彌補損失，以保障支付項目的本息。剛性兌付對于信托業的高速發展利弊參半。一方面，信托行業規模迅速擴大很大程度上歸功于剛性兌付的保障。然而，剛性兌付也存在某些弊端。剛性兌付致使“投資者自擔風險”的信托合同形同虛設。另外，投資者具有剛性兌付的預期。長此以往，信托市場很可能出現“劣幣驅逐良幣”的現象。
2.立法完善乃治本之道。筆者認為監管層通過凈資本管理約束保障信托公司剛性兌付的初衷雖好，但在實際執行中卻難以充分落實。相反，這種監管思路還有可能導致風險的積累，從而引發信托公司乃至整個行業風險的爆發。監管層如若能夠大膽打破剛性兌付的監管思路，或許更有利于行業健康穩定發展。對此，筆者建議我國應盡快出臺《信托業法》或者頒布“受托理財管理條例”等法規，明確受托人的謹慎投資義務，以保護投資受益人利益為核心，以受托責任為標尺，統一理財市場監管規則。
參考文獻：
投資性房地產管理辦法范文3
［關鍵詞］投資性房地產；商業銀行；資本成本；轉移路徑
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中圖分類號］F832.48［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年來，隨著商業銀行機構網點及業務規模的較快增長、經營管理模式的調整變化，分支機構營業用房購置面積在考慮前瞻性的基礎上逐步擴大，對于暫時閑置部分往往會對外出租。這是基于充分利用資源所作的暫時性安排，但從長遠來看這些出租房產都將逐步轉為自用，而此部分房產是否應確認為投資性房地產，普遍存在爭議。從會計準則的規定來看，商業銀行現有對外出租的部分房產一般為臨時性出租，持有目的不是賺取租金或資本增值。另外，出租部分的房產，由于不是獨立的房產項目，如何公允地“切分”并實現單獨核定其價值存在一定難度，賬務處理也會復雜化。
同時，我們注意到，2012年6月7日中國銀監會印發了《商業銀行資本管理辦法（試行）》，商業銀行在采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數上調至1250％。因此，商業銀行持有大量的投資性房地產會承擔過高的資本成本，付出高昂的代價，這與商業銀行目前普遍推行的發展低資本消耗業務的戰略轉型背道而馳。
針對上述問題，本文剖析了投資性房地產的概念內涵，從風險、資本的角度分析了其對商業銀行經營管理帶來的主要影響，并設計了有效防范風險、降低資本消耗的管理路徑。
1 投資性房地產的界定
《企業會計準則》（2006年）對投資性房地產的確認、計量和披露作了具體規定，但是如何準確界定商業銀行的投資性房地產，在實際執行中仍存在一定分歧。
1.1 會計準則的規定
根據《企業會計準則》（2006年）及其應用指南的有關規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下特征：①投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產。企業持有的房地產除了用作生產經營活動場所外，出現了房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產核算和反映，與自由房產加以區別，從而更加清晰地反映企業持有房地產的構成情況和盈利能力。③投資性房地產有兩種后續計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，方可采用公允價值模式進行后續計量。
投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為提供服務或經營管理而持有的房產，不屬于投資性房地產，如用于經營管理的辦公大樓屬于固定資產；用于經營管理的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務企業自身的經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到服務中去，通過提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。某項房地產部分用于經營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性房地產；否則，不應確認為投資性房地產。
當有確鑿證據表明房地產用途發生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業應將其從固定資產轉換為投資性房地產。
1.2 判定的依據
從上述會計準則的規定看，在判斷一處自有房產是否應確認為投資性房地產時，我們應綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉換條件等因素。即投資性房地產應同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。
2 投資性房地產對商業銀行的主要影響
投資性房地產對商業銀行的影響主要體現在法律風險、財務風險、審計風險和資本成本等方面。
2.1 法律風險
根據《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外。依據該規定，商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險，可能遭受處罰。
2.2 財務風險
投資性房地產的財務風險就是無法實現其預期資本價值的可能性，這在經濟景氣時可能不太明顯，但在經濟下行周期會比較突出。投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于其他資產，當用現金流量來評價其可行性時，現金在不同階段流入、流出的不確定性就表現為財務風險。影響投資性房地產財務風險的因素很多，主要包括外部風險因素變化引起的系統性風險、每年為維持投資性房地產帶來租金收入的經營成本變動情況、出租需求的變動情況、調整租金的能力、租戶違約的可能性等等。
2.3 審計風險
當自有房產滿足投資性房地產的各項確認條件時，商業銀行應將其納入投資性房地產管理，并進行披露。如果不確認并核算為投資性房地產，可能在認定層次上出現重大錯報風險，會使財務報表在所有重大方面未能按照企業會計準則的規定編制，即未能公允反映財務狀況和經營成果。
2.4 資本成本
根據《商業銀行資本管理辦法（試行）》的相關規定，在計算風險資產時，自用不動產，以及因行使抵押權而持有并在法律規定處分期限內的非自用不動產的權重系數為100％；包括投資性房地產在內的非自用不動產的權重系數高達1250％。就非自用不動產的具體內涵，銀監會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產；除包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產外，還包括固定資產中的對外出租部分。如果按后者來確認，在一定假設條件下，投資性房地產對商業銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。
3 國內商業銀行投資性房地產的管理情況
從年報公開披露情況來看，國內商業銀行對投資性房地產的確認持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小（見表1）。經分析，主要呈現以下特征。
3.1 金額相對較小
從2011年度財務報告來看，13家國有銀行和股份制商業銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產，且與固定資產相比金額相對較小。在合并報表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產最多，金額為146．16億元，與固定資產的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產的比例為1．72％；與固定資產比例最高的是深發展，為8．31％，金額為2．13億元。
3.2 境內分布相對較少
國內商業銀行投資性房地產主要分布在境內以外的其他地區，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產與固定資產比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發展和華夏銀行的投資性房地產主要分布在境內，但金額普遍較小。
注：本表數據來源于公開披露的年報。
4 投資性房地產的轉移路徑
經上述分析，我們看到，對滿足一定確認條件的自有房產，商業銀行應納入投資性房地產管理，但納入投資性房地產后可能面臨法律風險和財務風險，并且還要承擔過高的資本成本。因此，商業銀行要加強對自有房產的管理，避免形成投資性房地產。就如何轉移投資性房地產的風險和成本，主要路徑是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。
4.1 存量部分
4.1.1 轉移路徑
商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為戰略合作對象，根據自有房產的市場評估值向其發放一筆貸款，隨后做一筆自有房產的售后租回交易業務，這樣自有房產的產權就轉移給第三方，但商業銀行仍保留使用權。該交易完成后，由于第三方向商業銀行提供物業服務，商業銀行需要向第三方支付租金；由于商業銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業銀行支付貸款利息。若商業銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續性（見圖1）。
通過設計的上述轉移路徑，自有房產將不在商業銀行表內反映，同時，由于與第三方保持戰略合作關系，又能保證營業用房供給的穩定性，滿足經營管理的需要，從而達到防范風險、節約資本的目的。
4.1.2 模式分析
商業銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據《商業銀行法》的有關規定，商業銀行在境內不得從事信托投資，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資；另一方面，金融危機以來，監管當局加強了對“影子銀行”等重點領域的風險防控，設立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。
此外，監管當局近來加強了對商業銀行的并表監管，商業銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設立特殊目的公司（SPV），運作成本可能相對較高。
從目前監管政策來看，房地產公司、資產管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機制，不斷增強合作的穩定性。
4.2 增量部分
4.2.1 轉移路徑
就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統籌運作，運作的實質是“以租代購”。商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為穩定的合作對象。根據機構網點建設規劃確定所需房產后，商業銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達到既節約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖2）。
4.2.2 模式分析
“以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業用房的實際使用需求，更重要的是可以達到節約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產行業，當商業地產不景氣時可能面臨較大風險，對此，商業銀行與第三方之間需要設置防火墻，購置房產的資金應來源于資本市場，而不是商業銀行的信貸資金。②商業銀行營業網點一般選取在繁華地段，房產持有人可能存在惜售心理，導致第三方無法購置，從而造成商業銀行無法鎖定租金成本。③若網點經營業績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。
5 結論
本文首先深入剖析了投資性房地產的內涵，經分析，我們認為若自有房產納入投資性房地產管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。
針對投資性房地產帶來的風險、成本影響，除一般企業面臨的財務風險和審計風險外，對商業銀行經營管理影響最大的是法律風險和資本成本。我國法律明確規定商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險。根據即將于2013年1月1日起實施的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達1250％，會過度消耗資本。同時，我們注意到，考慮到投資性房地產帶來的重大影響，國內商業銀行對投資性房地產的確認普遍持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小。
對此，本文提出了防范投資性房地產相關風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業銀行采取的總體策略是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。同時，商業銀行分支機構購置新大樓或機構搬遷時，應同時將原營業用房一并處置，嚴禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產。
主要參考文獻
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投資性房地產管理辦法范文4
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：
1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
投資性房地產管理辦法范文5
廣東省建設廳轉發建設部《商品房銷售管理辦法》的通知
一、各市要按照省人大頒布的《廣東省商品房預售管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》及其他有關規定，結合今年全國統一開展的整頓和規范市場經濟秩序工作，進一步加強商品房預售管理，制止虛假廣告、貨不對板、面積不夠、質量低劣及其他違規銷售商品房的行為，保護購房者合法權益。
二、各市要按照建設部《商品房銷售管理辦法》的規定，制止開發企業采取返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房，以及采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
三、各市要貫徹執行省建設廳、物價局印發的《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，推廣使用省建設廳、工商局印發的《廣東省商品房買賣合同示范文本》和《廣東省房地產買賣合同示范文本》。預售商品房均按套內建筑面積計算房價，銷售已建成的商品房及各類二手房實行總價交易。
廣東非商品房去庫存周期達44個月
廣東房地產市場去庫存出現分化，截至今年8月底，該省商品房去庫存成效明顯，去庫存周期為13個月，但非商品房庫存面積仍高達6321萬平方米、去庫存周期為44個月，前后二者相差31個月之久。
廣東省發展改革委副主任陳志清27日受廣東省人民政府委托，向該省人大會報告廣東供給側結構性改革情況時透露以上消息。據介紹，8月末，廣東商品房庫存面積為14977萬平方米，比20xx年底減少1375萬平方米。
據陳志清介紹，廣東針對各市按照房價上漲過快、商品房銷量大、庫存規模大等幾大類型，分別提出指導意見;完善土地供應方式，合理控制商品房供應規模，將全省21個地級以上市以及佛山市順德區按照住宅用地供應量顯著增加、增加、持平、適當減少、減少至暫停等標準，劃分為五類城市進行分目標調控，在重點城市采取措施抑制房價過快上漲，努力保持房地產市場平穩運行。
此外，廣東貫徹落實國家住房金融、稅收優惠政策，下調房貸首付比例。目前廣東住房公積金已經實現全省互認互貸。
廣東引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置，打通商品房與保障房通道。20xx年國家下達廣東省棚戶區改造任務為新開工安置住房78500套，截至8月底全省新開工61640套，完成進度接近八成。
廣東省國資委會同該省住房城鄉建設廳等單位率先組建省屬國企專業化住房租賃平臺，租賃平臺首期運營資金規模50億元。目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點，擬多渠道購住房30萬至70萬平方米，總投資額約50億元，力爭平臺組建后一年內完成運營70萬平方米。
前三季度廣東商品房銷售均價破萬
前三季房地產開發投資同比增18%
據介紹，今年以來，廣東房地產開發投資增幅快速走高，連續四月增幅回升后小幅回落逐步企穩。前三季度，廣東房地產開發企業共完成開發投資7222.55億元，同比增長18.0%，增幅比上半年回落2.8個百分點，比1～8月提高0.6個百分點，比上年同期提高2.0個百分點。
統計數據顯示，廣東房地產市場延續了去年的回暖行情，深圳、珠海、東莞、佛山和惠州等一二線城市，市場行情火熱。前三季度，廣東商品房銷售面積10317.98萬平方米，同比增長32.0%，增幅比上半年提高2.4個百分點;商品房銷售額11522.86億元，增長50.5%，增幅比上半年提高4.2個百分點。按類型分，商品住宅銷售面積和銷售額分別增長31.0%和52.2%，分別比上半年提高2.5個和5.2個百分點。
其中，9月當月廣東商品房銷售面積1576.71萬平方米，創當月銷售面積歷史新高,同比增長46.8%，環比增長48.2%。
深圳房價均價高達46722元/㎡
投資性房地產管理辦法范文6
關鍵詞：成本管理；房地產；項目
中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：
近年來，我國房地產業的發展速度日益加快，目前，房地產已成為了我國國民經濟的支柱產業。房地產市場日益規范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產開發項目中，企業必須采取科學有效的成本管理辦法，以提高房地產企業的經濟效益，促進企業的發展。房地產開發項目具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產開發項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現了企業的經營管理水平，加強房地產開發項目的成本管理不僅有利于提高企業經濟效益，對企業綜合效益均有重要意義。
一、房地產開發項目成本管理存在的問題
（一）項目開發成本管理認識不足
在房地產開發項目中，長期存在“重規模輕效益”、“重數量輕質量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發過程中，過分強調開發項目的規模大小，甚至以開發規模作為衡量房地產開發企業實力以及領導能力的主要指標，而忽視了其在生產效益中的規模。此外，部分企業開發的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。
（二）缺乏科學的成本管理辦法
部分房地產開發項目中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規劃設計成本、土地成本、配套設施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在項目選址、規劃設計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業不斷地設法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預防缺乏有效的措施，企業步入債務的惡性循環中。
（三）缺乏有效的成本監督機制和激勵機制
房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。
二、加強房地產開發項目成本管理的策略
（一）明確成本管理戰略
科學合理的成本管理戰略是房地產企業經營戰略的關鍵部分，應貫穿經營活動的全過程，在經營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業成本管理戰略的目標要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產行業的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產開發項目成功的保證。與其他建設項目不同，房地產項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業的價格就越有競爭力。但成本結果實際上是由用戶對企業產品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產開發項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業務過程，具有動態性。傳統的成本管理主要是對企業內部資金在運動過程中產生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是一個動態的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應貫穿項目開發的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產項目成本管理應貫穿項目開發的全過程，不僅是尋求成本優勢資源降低生產成本，更要注重開發各個環節的優化，保證開發過程的連續性。
（二）加強房地產開發項目全過程各階段的成本管理
1、項目的決策階段
在房地產項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產總成本的20%-40%左右，因此，應重點控制房地產開發項目的土地費。房地產開發商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當地政府對于土地的供應能否維持一個動態平衡的局面，另一方面是通過各種關系和正當的手段來獲取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發展及城市規劃建設，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。
2、項目規劃及設計階段
在房地產開發項目的規劃及設計階段，成本管理主要包括招標費用、設計費用以及地質勘查費用等。設計費用所占的比例通常在成本總數的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設計質量直接關系著施工階段的投資規模，同時也影響項目在銷售期的經濟效益，決定了項目的產品是否符合消費者的需求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規劃設計階段特別是設計任務書、設計過程、設計成果評審優化和設計變更四個環節的成本控制。在總體設計規劃階段，可以采用設計招標，將設計方案與工程造價充分地結合在一起，擇優選擇方案設計單位及建筑設計單位，在確保建筑造型美觀、質量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設計階段，則應充分分析市場在一定時期內的需求，在技術分析及經濟分析的基礎上開展應用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設計人員的激勵機制，以提高設計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應加強設計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設計階段，可委托監理單位對設計進行監理，確保工程的安全性、技術性、周密性和經濟性，從而減少或者避免設計不合理或者設計失誤導致投資損失。
3、項目施工階段
在施工階段，加強項目質量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，對工程的技術質量全面監管，同時也可協助業主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應選擇較好的承包企業，選擇施工工藝先進、報價合理、工期較短、技術力量雄厚和社會信譽較好的施工企業，以有效縮短工期，并節省工程造價。第三，簽訂合同時，應明確合同內容，根據建筑市場情況、建筑行業的相關標準、規范以及項目建設過程中可能出現的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監督以及審核，確保建立及甲方現場代表的簽證，并由開發商的成本管理部門核實。第五，應加強材料及設備成本控制。加強市場價格調研工作，做好材料及設備的采購、驗收等，確保質量和價格合理。第六，加強現場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現場人員的安全意識，加強現場安全管理和安全事故防范措施，及時發現并處理安全問題，盡量避免安全事故的發生。
4、項目竣工結算階段
在項目竣工結算階段，所有結算工程均必須按照設計圖紙以及合同規定完成，并且應驗收合格，對于取消項目應有相關手續，并在結算中將其扣除。同時，應嚴格執行投標單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應嚴格按照相關協議以及合同內同，合理地確定優質獎和工期獎等相關的費用。應建立健全并嚴格貫徹落實工程的結算復審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結算的質量。最后，應正確地處理索賠費用。
5、銷售階段
房地產項目的銷售與建設幾乎是同步進行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發商會委托專業的銷售機構進行銷售，因此，應加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。
（三）完善成本管理制度優化成本管理系統
實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用?？赏ㄟ^建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。
三、結束語
在競爭日益激烈的今天，房地產企業要想提高自身綜合效益，實現可持續發展，在項目開發中就必須加強成本管理。房地產成本管理應堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監督和分析，為企業制定并調整銷售策略提供可靠依據，從而使企業獲得更大的社會效益和經濟效益，并增加企業的核心競爭力，促進企業的良性發展。
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