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商業招商策劃方案范文1
投資者的這些疑慮，催生了商業地產咨詢業的發展。零售行業需要優秀的商業地產咨詢商為其規劃好投資置業的第一步。以上海著名的奧特萊斯品牌直銷廣場為例，由于建在非傳統的商業區位，許多國內外知名的公司都不愿接手奧特萊斯，大部分商家也對奧特萊斯望而止步，對未來入駐能否獲得收益充滿疑惑。面對這一系列問題，奧特萊斯迫切需要成熟的商業地產咨詢公司幫助其進行合理的策劃，經過多方考察，他們選擇了上海在行置業投資咨詢有限公司。針對奧特萊斯出現的問題，在行置業投資咨詢有限公司有針對性地制定了招商策略，幫助奧特萊斯取得了意想不到的成功，令業內刮目相看。
在行的策劃方案，將奧特萊斯11萬平方米的直銷廣場分為品牌主題商廈、餐飲板塊、休閑板塊和部分品牌招商四大板塊。其中主題商廈和餐飲板塊的招商是兩大難點。策劃者敏銳地抓住了奧特萊斯的經營產品適合上海人的品牌鑒賞能力強、消費能力相對弱的特點，為其制造了科學的招商策略。
在主題商廈板塊招商中，策劃方通過對奧特萊斯的業態融合性和物業特點進行判斷分析，發現兒童用品、家居更適合主題商廈的經營。因此，奧特萊斯的主題商廈被定位為兒童主題，劃分為青少年兒童用品城、運動城和生活館三部分。同時依靠精湛的招商技術，策劃方幫助奧特萊斯成功引進了寶大祥青少年兒童購物中心、德美生活中心等知名企業和品牌。
餐飲板塊的招商，首先從尋找具有外資背景的餐飲企業入手。在行認為，這些企業往往了解奧特萊斯的經營模式，對中國奧特萊斯的未來經營充滿信心。其次是尋找品牌餐飲企業。因為奧特萊斯的經營特點是服務有車族，消費人群是中等以上及中等層收入者，所以引進餐飲品牌與國際服裝品牌扎堆經營，更能滿足消費者的消費需求。第三是尋找連鎖餐飲企業。由于經營地設在市郊，餐飲企業的員工上班及物流都會發生困難。而連鎖餐飲企業,他們自有一套解決方案和完善的物流配送,在奧特萊斯進行長期經營不存在問題。
由于進行了成功的商業地產策劃，奧特萊斯取得了輝煌的成就。投資方原本準備用兩三年時間培育市場，先靠游客聚攏人氣，再逐漸吸引本地“有車一族”。但是由于策劃合理，在試營業后，第一個“五一黃金周”的7天中，奧特萊斯就接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，日均銷售額突百萬，刷卡率達到56%，目標顧客迅速鎖定。
此外，成功的商業運營也有力支持了物業價值的體現，原來奧特萊斯計劃銷售部分物業，以平衡整體資金。但是考慮到整個項目的完整運營，最終撤消了銷售計劃，以整體租賃經營方式運作項目。改售為租以后，整個項目的業態處于控制之下，項目特色鮮明、客源廣泛、經營穩定，成為上海商業發展和成功商業地產的標志性項目。
由此可見，選擇和制定好正確的地產策劃，對零售企業的發展，是十分重要的。走好這關鍵的第一步，才能在日后的經營中占得先機，獲得收益。
商業招商策劃方案范文2
我們已整體性進入買方市場，買方市場最重要的課題，就是怎樣把產品賣出去。賣東西一定要有策劃，哪怕編個吆喝詞兒，也有高下。就說有人在火車上賣襪子吧，從引起乘客關注，到挨個分發樣品，從極富銷售力的演講詞，到更具沖擊力的用鐵刷子做破壞性演示，環環相扣，一眼就可以看出營銷策劃的痕跡。
每個企業都需要營銷策劃，成千上萬的企業需要有水準的營銷策劃，但有多少企業跟策劃公司合作呢？很少。是企業自己的策劃力量都足夠強嗎？顯然不是。筆者接觸過很多老板，沒有一個不需要策劃支持的。即使是在市場里摸爬滾打多年的老板，即使是自以為很懂策劃的老板，即使是策劃人出身的老板，也都無一例外的希望得到“外腦”的專業化營銷策劃支持。問題出在哪里？
絕大多數企業不找策劃公司，或找到了卻不能達成合作，原因只有一個，就是策劃公司的服務模式不能滿足企業的需求，企業心里沒底兒。
策劃公司的服務模式是怎樣的呢？最主流的服務模式就是“交單賣方案”。像做貿易一樣，企業是甲方，策劃公司是乙方，你企業給我多少策劃費，我就在多長時間內給你出多少什么樣的東西。一上來就列出長長的作業清單，而且用的都是專業術語，弄得許多企業老板當頭就是一暈。暈只是一瞬間的不適，不消一個囫圇覺的功夫就清醒了，我這幾十萬上百萬，就換得一大堆方案??？誰知道好用不好用??？廣告按照你給的方案上了，渠道按照你給的方案鋪了，促銷按照你給的方案做了，結果銷售起不來怎么辦？別說策劃費打了水漂，廣告費、渠道費用、促銷費用才是真嚇人！更有甚者，連公司架構、崗位薪酬也按照你的方案搭建或調整了，搞不好管理問題沒理順，倒弄得民怨沸騰，中堅離散！
策劃人都知道，做營銷策劃第一要把握的是研究消費者的需求。可做為策劃公司，怎么就很少去研究自己的消費者——企業（客戶）的需求呢？筆者代表某營銷策劃公司與企業洽談合作，發現來談合作的企業，十有八九都會表達這樣一種想法，就是希望雙方緊密、長期合作，最好是“捆綁到一起”。相信所有的營銷策劃公司都會遇到同樣的情形。對此，策劃公司自有一番計較。企業的擔憂不無道理，但策劃公司很難接受企業提出的這種合作模式。因為如此一來，企業就不必一下子支付大筆的策劃費，而策劃公司的的收益無法得到保障，實際上是企業把風險轉移給了策劃公司。這也難怪，招商分賬也好，銷售提成也好，策劃入股也好，在實踐中真正履行到位的畢竟很少。
“合作共贏”早已成為時代的主題，以“智業”自居的策劃公司應該有足夠的智慧破解這個困局，既能消除企業疑慮，又保證自己的收益，則企業幸甚，策劃業幸甚！事實上，已經有策劃公司在這樣想，在這樣做了。有家非著名的營銷策劃公司，叫五月花號（北京）營銷策劃公司，他們推出一種全新的“策劃服務模式”，就是“做企業的企劃部”，堪稱破局之舉。
“做企業的企劃部”，就是策劃公司擔當起企業的企劃部職能，從新產品上市到招商鋪通路，從終端陳列維護到舉辦各種促銷活動，從報紙電視廣告，到一個手冊一張DM，為企業長期提供貼身的策劃支持，隨時隨地幫助企業解決營銷過程中遇到的一切問題。企業和策劃公司一般簽訂至少半年的長期合作協議，并按月支付策劃服務費，每月數千元到一兩萬元不等，一般是五千到兩萬元左右。
這個模式一經推出，便得到了眾多企業，特別是中小企業的積極回應 。對于企業來說，通過這一模式跟策劃公司合作有三大好處。第一，可以回避一下子支付大筆策劃費的財務風險。第二，合作過程中，策劃公司全程跟進企業的營銷活動，不斷調整方案，確保策劃方案的可執行性和有效性。第三，企業能夠以低成本獲得高水準的營銷策劃支持。企業自建企劃部一直是一件很頭疼的事情。聘用的人員薪酬高了養不起，薪酬低了又不免能力平平。人員進進出出，一個企劃部一年下來少說也得投入個十幾萬元，而做出來的東西，無論從把握行業動向的高度還是策劃表現的深度，一般都無法與專業的策劃公司相提并論。
對于策劃公司來說，這種模式能夠帶來幾倍于從前的商業機會，節省了“簽單成本”，人事架構更加穩固，財務狀況更加穩健，公司高層能夠從繁冗的洽談事務中脫出身來，更專注于策劃工作本身（一個策劃公司往往就一兩個高層真正具有豐富的從業經驗和較強的策劃能力）。
商業招商策劃方案范文3
關鍵詞：屬相文化博覽會 會展專業 職業體驗
中圖分類號：G640 文獻標識碼： A 文章編號：1672-1578（2013）03-0068-01
1 課堂背景
為了踐行貴州省文化產業規劃提出的貴州會展業經濟培育戰略及其貴陽市“十二五”規劃提出的以打造“夏季會展名城”為目標，集中力量培育會展品牌的工作思路，促進中國屬相文化的市場繁榮，助推貴陽會展業文化項目的創新開發，實現會展專業實踐教學的創新，提升會展專業學生綜合職業素養，為貴陽會展業提供后備人才，貴州商業高等?？茖W校旅游系在去年成功舉辦首屆校園屬相文化博覽會的基礎上，于5月24至5月25日，在學校體育場舉辦了“2013第2屆中國（貴陽）屬相文化博覽會”。
2 設計思路
本次博覽會由貴州商專旅游系會展策劃與管理教研室承辦，邀請旅游主管部門和學校有關部門主辦，會展企業協辦，按照大中型博覽會的運作流程進行策劃和組織實施。博覽會活動過程以學生為主體、教師為主導，以學生職業能力培養為主線、以博覽會項目為載體，以項目工作任務為驅動力，調動學生的學習積極性，激發學生的工作熱情，發揮學生的專業特長，充分利用學校和社會資源傾力打造中國唯一的集時尚、休閑、康體、娛樂和購物等多種元素于一體的創意屬相文化博覽會，為文化創意產品與服務搭建了一個展示、交流和交易平臺，促進會展專業建設和會展產業良性互動發展，推動學校校園文化建設創新發展。
3 組織實施
博覽會從啟動到閉幕，采取全班參與，競聘上崗，小組完成分解工作任務，各小組協同完成總體工作任務的工作思路，進行博覽會人力資源管理。
首先，項目任務分工。（1）項目方案策劃分工：項目總經理召集項目組成員完成博覽會總體方案策劃，根據項目結構進行項目工作任務分工，項目副總經理根據項目模塊分工，完成分項目大綱策劃，然后引導學生自由組合，組建分項目團隊，完成項目方案策劃。采取集體競標，優勝者承擔競標項目工作任務，通過競聘，并產生5個項目經理，并在副總經理指導下項目經理組織團隊成員完善項目策劃方案。（2）工作任務分解：組建博覽會項目會務組，總經理、副總經理和項目經理是會務組成員，共同商討博覽會的各項事宜，項目經理接受總經理和副總經理的領導，根據策劃方案，選聘自己的分項目副經理，再由項目副經理招聘自己的項目成員，然后組織成員完成項目所屬工作。例如：招展項目組，根據對貴陽市場屬相文化產品類型的調研，大致分成10類，再根據產品的市場情況把展商分為4大類，每一大類有一個項目副經理，共4個項目副經理，項目經理負責組織項目副經理在所屬類型產品范圍內進行招展，避免出現跨界而出現重復招展，每2人組成一個小組，共同完成1-2家展商入住博覽會，項目副經理對項目經理負責，及時向項目經理反饋招展進度和招展過程出現的問題及其數據統計，并將其整理好的數據及時上報博覽會會務組。
其次，展會項目控制。按照項目工作任務分解制定具體的執行手冊；實行項目工作任務完成過程定時交流制度，每完成一個項目工作任務，必須做資料整理和總結交流；實行項目初步完成后的定時會議制度；實行定時培訓制度，每開始一個新的任務必須作崗前培訓；實行兩級管理制度，項目經理在總經理和副總經理的指導下按要求完成工作任務，項目副經理及其成員在項目經理的指導下完成相關工作任務。
再次，項目工作質量評價。評價內容主要包括三個方面：一是專業能力的評價，主要衡量標準是屬相文化博覽會項目方案制作的水平及其可操作性；二是社會能力評價，項目方案在實施過程中所體現出來的工作態度、組織、溝通、團隊合作、紀律、獨立思考等方面的素質；三是方法能力評價，項目方案在制定和實施過程所反映出來的工作效果，如資料全面收集和有序整理、與參展商的有效溝通、現場突發事件的合理處置等。主要評價依據有二：其一，各個項目團隊或個人招商招展、新聞宣傳、現場管理工作任務完成的質量和數量；其二，記錄個人參與博覽會全過程的點滴工作記錄及其完成的個人項目工作報告。
商業招商策劃方案范文4
“萃生坊防感一噴靈是一種功能產品.非迫切需求”
“醫藥保健品處于薄弱期，新品上市成功率降低”
“萃生有多少資源，20萬元的總體投入，只能是向市場打水漂”
“隊伍在何處?依靠一個招商回款運做的可能性有多大？”
…………
我幾乎沒給回話的余地，拒絕了合作的要求
“你忽略了我們合作的誠意”
“產品是有一點問題，但不能說明沒有市場機會”
“作為一個藥企，不斷的開發產品是絕對生命線”
“作為企業只有勇敢的面對挑戰，披荊斬棘的前進，沒有退路”
面對萃生老總激動漲紅的面孔，我沒有再爭執，我們是多年的朋友，我理解他目前的處境，新藥還沒有批下來，老產品的市場生命周期已到，銷售回落，開發一個邊緣性市場產品也是迫不得已的華山一條路。
然而明確的事實已經擺在我的面前：首先是如何能在總體投入不增加的情況下，保持市場運做的現金流不斷？其次是如何將萃生坊這種無法感知的預防性功能產品，打造成消費者的非迫切性需求？如何使這種產品能向全國市場推廣并逐步提升，比較現實的營銷方法和營銷思路在那里？有多大的成功率？最后一點問題是我們的服務費如何支付……
雨越下越大，路上的人越來越少，那些蒼白路燈顯得孤單而沒有生氣。我的心情也隨著點燃的香煙的裊裊的煙霧漂動。多年的營銷咨詢服務經歷，使我深深的喜愛上了這個職業，看到自己打造的品牌在市場上一步步從嬰兒茁壯成長為行業的中流砥柱，在市場撕殺中摧城拔寨，心中總能生出無盡的成就感和價值感。
屈指一算，我們竟然在3年多的時間沒有服務過年銷售額在6000萬元以下的企業了，而腦海中留下卻都是在采納剛成立時幫助以10萬元起家的客戶服務經歷和故事；在眼下這個醫藥保健品的薄冰期，市場的進入門檻越來越高，對營銷策劃和顧問服務西求最大就是這些缺乏資源的小企業，難道我們拒絕小企業咨詢策劃服務要求的原因真的是因為服務費用的問題嗎?還是我們喪失迎接挑戰的的勇氣?我的內心在焦灼、在斗爭……
于是在這秋雨蕭瑟的夜晚，有了采納醫藥保健品老虎團隊。職業操盤手的概念，也有創新策劃咨詢服務模式和萃生坊市場生存實驗活動。
未雨綢繆，剖析中小企業企業面臨的十大難題：
1、 老產品壽命即到，利潤越來越薄，新產品的開發周期加長，市場面臨真空期；
2、 GMP改造占用企業大量的流動資金，現金流嚴重短缺；
3、 市場進入門檻越來越高，銷售成本增大，投入產出不成比例；
4、 習慣于專業市場運做，缺乏OTC市場運做經驗及隊伍；
5、 醫藥保健品市場面臨信任危機，品牌的構建要投入大量的資金和時間；
6、 以大包為基本模式的醫藥保健品企業的銷售隊伍缺乏對公司的忠誠度和接受挑戰的能力；
7、 專業的經銷商對生產商失去信任，在市場風險極大的條件下市場投入額度極大的縮水，市場成功率降低；
8、 產品概念創新的可能性減少；
9、 信息媒體多樣化的今天，廣告的作用究竟有多大?
10、企業沒有高手，業務員的管理難以管理。
梳理一下，萃生目前的資源情況，我們除了要直面以上這些問題外，最為棘手的還是集中在三個方面：一是資金，二是隊伍，三是產品。 20萬元能在市場做什么?
嚴格講，一個產品的上市用20萬來啟動市場，只能算一種賭博行為，勝算率極小，何況萃生坊這區區20萬還要包括產品包裝、宣傳用品、隊伍建設、廣告費用等一切費用。
區區20萬元，就是明擺著讓我們來做一道無米之炊。
面對20萬元的投入，首先要做的是將有些人提出用20萬元來作招商的賭博思想消滅于萌芽狀態。
根據20萬元投入的基本條件，我們制定的營銷戰略簡單而明了：
第一：保持產品市場運做的現金流不斷。
第二：三個月內形成一個可持續發展的并經歷市場檢驗的營銷套路。
第三：持續穩定，半年內形成月銷售量20萬的樣板市場。
且看我們給20萬元上市資金做的細帳：
產品包裝5萬；
招商廣告3萬；
模板市場運做5萬；
市場宣傳2萬；
人員費用及差旅費5萬。 策劃不是變魔術
也許是我們策劃加市場的運做管理執行模式讓企業放心，也許是老虎團隊的幾位名師的背景讓企業信任，反正自簽了合同的那一天起，萃生企業將20萬元劃入專用的帳戶和將產品的批文等手續交于我們再也沒有過問。這樣以來，如同我接到了一個借腹生子的任務。從產品的孕育、分娩、養育全部接納。 雖然老虎團隊的幾位老師，均是久經沙場的醫藥高手，但我們也明白策劃不是變魔術，要使萃生坊防感一噴靈日后枝繁葉茂，產品核心概念的提煉是重中之重。
核心的概念產品就是能讓產品能面對消費者時有一個明確的利益點，并更滿足消費者細分需求，更好的區隔競爭對手。
好在老虎團隊成員浸市場營銷策劃工作多年，從產品思路、產品命名、定位、入市方案的形成，并不象有些人渲染的那樣絞盡腦汁。
1、產品思路
防感一噴靈為“消字號”產品，以多種中草藥萃取而成。
具有預防感冒，用于緩解感冒引起的咽喉腫痛、鼻塞等癥狀，使用時噴入口腔或者噴灑在室內而達到預防感冒防止傳染的目的。這種形式從產品的功效及命名來看，其他功能定位的想法已是不可能，根據目前的市場環境，老老實實地以誠信的面孔出現，才有市場機會。經過反復的權衡，我放棄了原定的入口小瓶的產品形式，轉而主推殺滅空氣病菌的大瓶包裝，將入口的小瓶當作豐富產品線之用。
2、產品命名
產品設計思路明晰了，用什么樣的品牌名稱來取悅消費者并能從品牌的名稱上讓消費者感知產品的利益呢？
以我們的經驗，一個好的品牌名稱開始著手，總能演繹出一出精彩的整合營銷傳播的大戲。排比了產品的特性，借用了一個能反映防感一噴靈中草藥特性，并能借用企業資源的品牌名新鮮出爐——萃生坊。具有中國文化的現代風格萃生坊品牌的形成，點亮了整個包裝和傳播要素。
3、萃生坊防感一噴靈的產品USP
有了萃生坊的這個品牌big idea（大創意），產品USP及廣告語的形成就顯得非常流暢，水到渠成。
萃生坊產品USP——有效殺滅空內流感病毒，阻斷流感傳播。
傳播廣告語——萃生坊家庭環境醫生。
事實表明，萃生坊的產品USP和廣告語，做流感市場的差異化，簡單有效的擠進了消費者殺滅室內流感病毒這塊未滿足的需求。
4、定位
關于萃生坊的定位問題到是費了一些口舌，不是因為其定位的難度，而是要我們自己勇敢的放棄，許多可能的功能誘惑。
近兩年，隨著環境的惡化，城市流感在春秋冬季時肆虐泛濫，特別是冬季窗戶禁閉，室內空氣不流通，一人感冒可以帶來全家人的連鎖反應。從表面看需求確實很大。但是以我們多年的醫藥保健品運作經驗判斷，中國老百姓沒有多少預防的習慣。抓住第一使用人群，并能使其接觸產品時，即能產生迫切購買需求的人群最為關鍵。我們最終選擇了家有孕婦的和嬰幼兒的家庭，作為第一目標人群。 市場出真知
每一個產品的暢銷。都不是偶然因素，它凝結著許多營銷人員的新血。作為萃生坊更是如此，我們面臨的首先是推廣的難度，做為一個非迫切需求的保健藥品，如果在藥店走傳統的OTC路線，那么它將是和白加黑、泰諾等治療型藥品直接的競爭，也就是萃生坊用它最短處和強勢品牌的最長處相拼，這樣的明顯的劣勢地位我們將如何改變呢？經過權衡我們選擇了社區作為市場的主力渠道，采用側翼進攻法，避免正面交鋒。
社區推廣的方式已經被大多數乙肝、心腦血管、胃病等藥品多次咀嚼已經變成無味的雞肋，但是我們應該看到不是這種方式的老化，而是這種方式被醫藥廠家急功近利的心理作祟，到處打著免費義診的旗號，招搖橫行欺瞞善良的消費者，將資源進行惡意的透支，加上目前醫藥保健品的信任危機，這種方式已經被消費者所厭煩，因此如何消除影響，用真誠的服務贏得消費者的青睞是我考慮的主要問題。鑒于此，我們主張在社區工作中堅決不賣產品的方式，這種看似匪夷所思的策略實際是我們策劃思想的核心。如果是傳統的以銷售為導向的社區工作，那么所有工作人員必將竭盡全力去叫賣，這樣不僅僅有損萃生藥業的企業形象，更為重要的引起消費者和小區管理者的反感，事倍而功無。
我們和省流感預防監測中心合作，在社區、寫字樓、幼兒園這些目標消費者集中的場所開展流感預防的知識講座，主要以普及流感的預防知識為主，用教育營銷的模式使產品知識潛移默化的傳遞給目標受眾。并且開展免費的萃生坊流感預防服務。凡在萃生坊推廣期間撥打健康熱線的消費者，都可以享受三次萃生坊綠色服務隊的上門服務，幫助消費者殺滅居室、辦公、學習等空氣中的流感病毒。萃生坊的綠色服務隊采用統一服飾、統一服務口號、統一工作流程等和家電業的海爾相同的服務標準，所以整個活動期間在幼兒園，在寫字樓，在小區，萃生坊綠色服務隊像一道流動的風景線，給廣大消費者帶來了健康和關愛。用服務營銷這個拓展市場的利器，樹立良好的企業和品牌形象，提高消費者的美譽度。 由于我們沒有大量的資金運用在媒體方面，但是還要依靠媒體的力量將產品的理念傳播出去，孫子兵法云：“善戰者求之于勢”，勢，就是我們可以利用可以依靠的外在資源。企業找到策劃機構，，實際上都希望策借助外腦實現“四兩撥千斤”的效果，但是就是這翹動千斤的支點，也是所要借助“勢”，策劃案中的精髓難尋呀。
我們利用流感在本省的發病情況，并結合流感預防監測中心的政府資源，聯合晚報社開展了流感預防知識的有獎問答活動，為了淡化商業氣息，在整個問答活動中不出現企業的和產品名號，只是咨詢電話由萃生藥業提供，以公益活動的形式獲得廣大市民的積極參與，獎品自然也是萃生坊防感一噴靈的系列產品。在整個持續一個月的活動中，共收到消費者的參與信件8千多封，咨詢電話1萬多個，使公眾對流感的關注達到空前的高度。這種以事件行銷為契機，有效結合企業自身資源情況的手法，將整個推廣活動推向了一個新的。
在整個推廣活動中，我們充分利用了綠色服務隊這個地面部隊，用服務營銷推進，在媒體利用流感知識普及事件行銷這個高空精確制導炸彈，直擊目標消費者，利用兩種方式所收集到的消費者信息，經過分類整理開展數據庫營銷，循序漸進一波三折，將多種看似平淡的營銷方式的巧妙組合，產生出非同一般的銷售熱潮。 五萬元的招商怎么做？
時下，招商幾乎成了所有資金不足、隊伍不足的企業的“救命稻草”。也許是炒作過熱的緣故，翻開專業雜志：“5萬招納5個億”“一日進帳800萬”。各種招商神話充斥版面，不能不讓老板血紅心跳。我們不是懷疑其真其假，而希望這海市蜃樓的故事還是少演為好，最起碼在目前醫藥保健品市場狀況下，不可能再有如此美好之餡餅，而且我們的資金全只有5萬元，連象樣的經銷商會也組織不起來。
窮人的孩子早日當家，精打細算。對萃生來講除打招商成交率，我們別無他法。從《中國經營報》第一塊6×8㎝招商廣告開始，共計6期，招商回款50萬，投入產出比1：10。事后總結這次招商成功，原因只有兩個字“誠信”。
誠信一：以經銷商角度考慮市場，考慮風險，考慮利潤。
萃生坊招商首次進貨最高限額5萬元，以經銷商承擔的風險來考慮首次進貨額。
誠信二：與經銷商直接交流我們規劃的運作方案，請經銷商來根據自身經驗來判定市場運作成功性，從而決定是否進貨。
誠信三：直言告訴經銷商選擇萃生坊只是選擇一次市場機會；雖然我們上市方案經過實戰專家所策劃，但成功還需要市場運作來證明。
告訴經銷商我們未來的最大盈利機會在于其它經銷商以汗水和心血換來的市場經驗。 誠信四：我們5萬元在打造樣板市場，隨時歡迎來電、來人咨詢樣板市場的運作情況和進度。 己所不欲，勿施于人.萃生坊首創全國市場同步運作法
招商進行了一個月后，我們有了一批經銷商，我們并沒有無限制地從經銷商身上榨取資金。雖然后續要求做萃生坊經銷商的電話不斷，我們還是階段性地停止了招商工作。我們選擇了6位信心很強，且具有很強執行能力的經銷商實行市場同步運作法。（由于保密緣故，在此省略產品入市方案）即根據我們事先策劃好的入市方案，在同一天同一時間開始進行市場推廣。每天由6位市場策劃人在晚上八點鐘與經銷商交流當天的市場推廣進度、活動情況、廣告文案。及時發現解決出現的問題，并安排第二天的工作。
6位市場負責人由企業老虎團隊成員組成，并且承擔樣板市場每天的實際銷售工作。我們策劃方案每天都在完善，所以每一個經銷商的投入成功率十分之高。二個半月同步市場運作，我們市場策劃方案才真正固化下來，據統計45天6個市場投入30萬，創下銷售回款72萬元的業績。
“投入10萬元市場產出120萬”看到這些數字才真正讓老虎團隊人員的臉上露出了喜悅。 報告總結
通過萃生坊階段性工作總結：我們認為小企業小產品以小資金規劃全國市場，應著眼于以下兩點：
第一：端正心態，確切定位。
第二：全國市場規劃分兩點：第一步實行生存實驗就，保持企業資金流；第二步實行全國區域規劃標版性區域市場運作，實行企業整體資源整合，在網絡資源中實現后續產品導入。
我們要思考點什么？
思考一：超越現實條件的營銷怎么做？
萃生坊的成功，我們認為創新是根本，務實是出路；縱觀醫藥保健品市場發展歷程，太多的神話故事鼓噪著企業，一次一次的市場投機使多少企業由成功到歸零。有效地整合企業資源，努力使其最大化；創新不能以“奇”而論，對企業講如何保持現金流不斷，應是其運作市場最具體原則。也許有一句話對現在的醫藥保健品來講更為合適，生存比發展重要，今天比明天重要。
思考二：誠信是目前整個醫藥保健品企業最主要的經營思想。
醫藥保健品的過度競爭和市場透支，從經銷商到消費者已對生產商產生了嚴重的信任危機。萃生坊從品牌構建到招商的“實話實說”也許是其成功的根本。所以我們不得不奉勸曾經嘗到招商甜頭的生產企業和一些策劃公司，不要沉溺于招商的虛擬經營，己所不欲，勿施于人。
思考三：營銷策劃行業的營運模式是否該變一變？
商業招商策劃方案范文5
步行街商業策劃書一
項目運作策略及構思
(一)、項目運作策略
1、成立商業經營管理團隊，獲得統一經營權
在目前商業街人氣不旺，經營氛圍慘淡的現實情況下，大部分業主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業態規劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委托我公司實施統一運營。確保商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理的工作的有效實施。
2、定向招租，龍頭店鋪帶動
在一定區域內，根據商業規劃，選擇主力店帶動區域發展。同時，從市場調研反映的結果，目前出租的商鋪數量占總商鋪數量的23%，根據龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業街整體經營店鋪超50%，商業氛圍可培育起業。
3、放水養魚，培育商業氛圍
降低商鋪租金，或實行三個月免租，招集商家加盟，使商業氛圍火爆起來。
4、以點帶面，吸引人氣
在商業街內布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。
(二)、項目定位及業態規劃
項目定位
觀瀾區域首個特色風情商業街
定位詮釋：
觀瀾區域突出本項目的地理位置和地域優勢。
首個突出首個，突出在創意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業街。
特色風情觀瀾片區消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。
1、一層業態規劃
通過對觀瀾片區商業、項目周邊商業、項目自身商業的研究分析，結合項目皇家英里路的定位情況，業態組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區便利店、精品店、戶外休閑來點綴。
酒吧街特點
此區域內有比較寬闊的街道和清新優雅的小河，并且此區域處在商業街內部，白天商業人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業項目的品位、檔次，填補區域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環境，體現了皇家英里路這一定位。
特色餐飲街特點
特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結合了三種因素：一是這里面向工業大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。
家電體驗街特點
近兩年來，家電行業競爭異常激烈，不少連鎖企業已開始動用體驗營銷來網羅顧客。此類體驗是企業以服務為舞臺，以產品為道具，以消費者為中心，能夠創造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統的封閉式玻璃櫥柜的產品銷售，這種體驗式營銷更專業、更具人性化。根據消費者反映：購物有了現場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業指導，購物避免了盲目性。
服裝服飾、體育用品街特點
商業街內部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業連接起來。
2、二層業態規劃
二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。
項目執行案
(一)、成立項目運作小組
為了確保商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理的工作的有效實施， 需構建商業物業經營管理的全程服務機構，需要有完善的人才架構與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構如下：
(二)、收集資料
建立檔案，收集業主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。
與管理處聯絡，收集購買合同范本、物業管理合同，了解項目購買以及物業管理的具體條款、協議。(執行人：)
與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集業主資料，理清產權關系。(執行人：)
與管理處或觀瀾地產營銷部聯絡，收集項目工程結構圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執行人：)
通過訪談及抽樣調查，了解業主對商業街經營情況的看法、對前景的信心、對現有租金的滿意度、能承受的商業培育期等信息。(執行人：**、)
(三)、召開業主懇談會
除天虹商場以及肯德基為開發商持有外，其余商鋪產權均為私人業主持有，私人業主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業規劃無法實施，從而導致經營混亂，無法整合業態。產權的分散給統一的商業規劃、策劃、招商運營和后期經營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業主委托我公司實施統一運營。
根據業態規劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業主相關信息，開展洽談工作。(執行人：**、)
擬定懇談會議題，選擇有經驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業主探討運營思路及模式。(執行人：項目部)
(四)、條件的確定
為了有效的與業主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定期限，租金支付方式等條款，確定條件。
對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業市場開展市場調研，了解該片區消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。 (執行人：**、)
采用市場比較法，根據市場調研數據，結合項目業態的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執行人：項目部)
擬定協議，考慮到商業氛圍的培育，期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業主支付或免除相應的租金沖抵。(執行人：項目部)
簽訂協議，取得統一經營權。
步行街商業策劃書二
*廣場步行街商業策劃書前言**廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級市口的商業街，當前緣何一時難熱?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準病灶對癥下藥。據考察和分析，**一期商業步行街主要存在先天與后天兩方面原因。
(一)、商街設計先天不足
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的旱式噴泉、簡易花壇，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的絆腳石。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內外街連接通道商用功能缺失。**街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的幽巷，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。
4、**街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃后天失調
1、**廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的靈魂，即戰略定位和商業主題。**廣場商業街最早定位是**街(很好)，后來又定位于***很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以**廣場步行街(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上我是誰、我為誰服務的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、**廣場是一處很好的市民廣場，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的廣場文化，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，**廣場的磁場效應不佳，所以商街難熱。
3、打造商街，服務缺位。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的老皇歷。事實上，經營**廣場商業街，物業管理代替不了商業管理，商業街由冷到熱需要專業策劃管理機構來操盤運作，此所謂泛商業地產運作。**廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶婚姻自主，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象炒作，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1、街名：**廣場時尚麗人街
2、概念：**廣場**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的***。
3、廣告語：**廣場/時尚麗人街與**相約，與**同行
4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。
7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃
**廣場時尚麗人街的招商，屬于突破困局的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《**晚報》、**電視臺招商公告，突出介紹**廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及**國貿市場有意入駐**廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：
1、**廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;
2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。
(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關租金政策**一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主招商前，必須做好兩項重要工作：
第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開天價。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。
第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。
當前，**一期店鋪比較合適的租金是：外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將放水養魚，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場時尚秀活動;
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予**廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商街硬件改造建議
1、**北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、**一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。
3、臨**街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
商業招商策劃方案范文6
房地產項目策劃書一
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
房地產項目策劃書二
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了
銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
b、 小戶型市場概況。
自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
房地產項目策劃書三
今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同。總體上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。其工作計劃如下：
一、 以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務
XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：
(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。
XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。
1、土地征拆工作。
春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關系的協調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯系，適時調整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并行簽訂施工合同;確定監理企業并行簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。
4、工程質量。
XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優工程。
5、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。
(二) 切實完成年營銷任務，力保工程進度不脫節
公司確定的二00六年醫藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好營銷這篇大文章。
·市場工作計劃書 ·教學工作計劃書 ·會計工作計劃書 ·招商工作計劃書
·服裝店工作計劃書 ·項目計劃書 ·企業計劃書 ·培訓計劃書 ·創業計劃書模板
1、實行置業任務分解，確保策劃合同兌現。
2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協議書，該任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃公司可實行置業任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動。可采取更為靈活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
3、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。
(三)全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是XX建成后運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、結合醫藥市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規定，XX應于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
3、明確招商任務，打好運營基礎
XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業、總經銷商、總商、醫藥商業機構等任務為300家。由策劃公司與招商部共同承擔。
