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物業一級資質申報材料范文1
2013年是中國養老服務業的元年，國務院于當年9月公布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，首次明確提出試點“以房養老”制度。九個月之后，“以房養老”推進到試點階段。
今年3月，保監會下發“以房養老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點。從征求意見到正式試點，僅用三個多月時間，動作神速。
保監會人身險監管部主任袁序成在“以房養老”試點通氣會上表示，開展此項試點，可以盤活老年人房產，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加一種新的養老方式，是實現個人經濟資源優化配置的積極探索，同時也是對現有商業養老保險的業務模式創新。
根據保監會的定義，“以房養老”屬于養老保險產品的一個新品類，與既有的養老保險產品相比，其專業程度更高、涉及的其他行業和領域更復雜。但是縱觀《意見》，保監會對“以房養老”的監管要求主要是原則性的規定，未對產品定價、房產估值、運營模式和風控等技術細節進行詳細規定，甚至對參與試點的房屋性質亦未作具體規定，僅要求申請人擁有房屋完全獨立產權。
“保監會主要對以房養老試點的開展進行指導，產品的具體定價模型、房產估值方法等內容，由保險公司根據自身的情況自行探索和采用，保監會不作具體規定，目前暫時不考慮出臺進一步的細則?！北１O會相關部門人士對《財經》記者表示。
對于這項被呼吁和研究多年的業務，業內對試點的反應并不急迫?！翱傮w來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹慎?！币晃粎⑴c“以房養老”試點項目研究的保險公司人士表示。
“這畢竟是新事物，現在還沒有一個適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時認為，試點初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規定或限定，讓各家試點公司自行探索，最后看試點的最終結果。邊試點、邊完善，這樣有更大的靈活性?！鄙鲜鲈圏c項目組人士表示。
執行力在于細節，對于試點保險公司來說，將“以房養老”從理論層面落地成為實體產品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規模試點
“老年人住房反向抵押養老保險”這個有點拗口的名稱，通常被人們用一個更簡潔而形象的詞來稱呼――“以房養老”。
這種養老保險業務將住房抵押與終身養老金保險相結合，申請人將其房產抵押給保險公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故。如申請人身故，保險公司可獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養老”是將個人房產未來收益的提前變現和使用，同時不改變房屋的消費屬性（即居?。?，為自身養老提供的新型融資方式。
早在2003年，我國就提出了“以房養老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產權房的孤殘老人，自愿將房產抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產權歸養老院所有。上海模式則相當于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產權房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉讓房屋所有權，且獲得的資金偏低，在當時難以獲得市場認可。
2011年北京民政局的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出，鼓勵商業保險公司、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展住房反向抵押貸款試點。
此次“以房養老”試點的主體則變為保險公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養老保險”這個更具保險特點的名稱。試點對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨立產權的老年人，試點時間為兩年。
為何首批試點城市選擇此四地？保監會相關部門負責人表示，北、上、廣是一線城市，經濟較發達，保險市場相對較成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量也較大。
有關數據顯示，北京退休老人月平均收入相當于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產權。
二線城市武漢的入選，則因業內首家開業的養老社區――合眾養老社區落戶于此，便于其探索“以房養老”與養老社區對接的嘗試。
據了解，美國入住養老社區的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費和后續服務費，這意味著，參與“以房養老”的申請人，未來有可能成為養老社區的潛在客戶，進而推動養老社區的發展。
《意見》要求，申請試點資格的保險公司，須滿足開業滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報告中測算，國內滿足相關試點要求的保險公司約33家。
單個保險公司接受抵押房產的評估價值，不得超過“4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分”，如以萬億元資產規模匡算，該業務的規模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險、太保和新華保險如試點“以房養老”，規模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業房地產評估價值合計不會超過180億元，市場體量不會太大，短時間內不會形成規模效應。
“試點初期，各家保險公司應該都會比較謹慎，可能遠遠達不到上限，而且初期可能主要針對失獨或無子女老人?！币晃槐ｋU公司精算人士認為。
據了解，中國60歲以上老人中，擁有獨立產權的占比約80%-90%，遠高于美國60%的比例。試點初期如以無子女或失獨老人為主，這部分人群的全國規模約為3000多萬人。
業內人士普遍認為，此時推出“以房養老”正逢其時，養老問題已成為擺在全社會面前不可回避的現實問題，民眾的養老意識也在逐步提升。保監會日前的《中國保險業社會責任白皮書》顯示，養老險的公眾關注度同比提升了70%，養老保險是公眾認為對自身最有益的險種之一。
養老需求如此旺盛，供給端卻面臨養老產品種類較少且同質化的尷尬：有關數據顯示，目前保險公司約7700多個在售人身險產品中，養老保險產品僅有60多個。“現在市場上缺乏真正的養老保險產品。”一位保監會人士表示。
“以房養老”的試點，無疑開拓了一種新型的養老方式和養老保險產品。“以房養老”的首創者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現最為積極，稱公司目前已初步完成產品開發和業務流程的準備，將積極上報相關試點申報材料。如試點資格獲批，將采取統一規劃、分步啟動的方式，在四地開展試點。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會積極參與試點。據了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險公司已遞交了試點方案。 待解難點重重
何時能夠正式推出產品、能否順利試點，有關公司的表態卻模棱兩可。
對于保險公司來說，還有很多技術和實際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點在于房屋估值、產品定價和房屋處置方式等。
在產品模式的選擇上，《意見》規定，可按照投保人所抵押房產增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產品，指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。
一家計劃參與試點的保險公司精算師表示，就現實情況來說，如采用非參與型，領取的養老金額固定，且房產增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費者的接受度更高?！安捎媚姆N方式，關鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費者的利益?！?/p>
隨之而來的一個問題便是產品定價。據了解，國際上主流的定價方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價因素包括利率波動、通脹率、貸款期限、房產價格波動率和投保人死亡率等，由此根據模型確定貸款價值比和支付因子。該模型在美國應用得較廣泛。這種定價方式更關注財產價值變動對價格的影響，并需要歷史數據來確定支付因子。
精算模型法分為一次支付和終身年金定價兩種，相對而言，該方式更具實用性和精確性。不過，有種業內觀點認為，由于我國房價波動大，利率決定機制亦與歐美不同，采用這兩種定價模型都有一定的局限性。
定價的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規定，由具有一級資質的房地產估價機構進行房產價值評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。據了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。
“如果每年對單個房屋逐一評估，對保險公司來說管理成本太高了，不是我們所設想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進行持續管理也是一個問題。”上述試點項目組人士表示。
在歐美發達國家，房屋的管理和維護一般委托給專業的物業管理機構，并通過購買房屋財產保險來補償房屋在使用過程中發生的損失。
房屋處置方式則是“以房養老”的又一大難點或者說是最大的難點。“回收處置是一個大問題，因為對一些現行法律規定形成新的挑戰，現在大家也沒有探討出一個特別好的方式?！鄙鲜鲈圏c項目組人士表示。
據介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個難點在于能否順利執行。根據現行規定，只有非自住的房屋才能執行拍賣，這與“以房養老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。
美國在推行“以房養老”的過程中，對此進行了專門的立法，同時創造和運用了一些金融工具?！氨热缈蓪⒎慨a資產進行證券化，做成資產包在二級市場上打包發售，通過金融市場實現流通，這樣保險公司不用沉沒大量的現金資產，只需要在二級市場賺一個利差就可以?！鄙鲜鲰椖拷M人士介紹。
據了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產凈值轉換抵押貸款）模式的成功，關鍵在于依托“房利美”等機構，實現了抵押資產的證券化，從而解決了保險公司持續多年無法處置房產、回收現金的困局。不過，從目前國內資本市場的現狀來看，短時期內尚難運用此類金融工具。 風險因素眾多
在“以房養老”試點方案中，除了試點地區、目標客戶、產品設計思路與定價、業務流程等內容，亦要求保險公司必須列明風險防范措施等。據知情人士透露，在各家公司提交的試點方案中，對風險的測算和評估占據了相當的篇幅。
由于“以房養老”一端關聯波動較大的房地產市場，涉及領域廣泛，業務期限較長，法律關系復雜，風險因素眾多，對保險公司的風險管控能力提出了更高的要求和挑戰?！兑庖姟芬螅ｋU公司要在“以房養老”的條款制定、流程設計、法律合規、業務管理等方面加強風險防范和控制。
概括來說，保險公司開展“以房養老”主要面臨的風險包括政策風險、利率風險、房價波動風險、長壽風險和現金流風險等。
不過對保險公司來說，最重要的風險主要是長壽風險和房價波動風險。不過這些風險并非不可化解。以長壽風險為例，可以通過與現有壽險產品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險機制實現風險轉移和分散。
對于房產波動風險，有業內人士建議，可以制定合理的價值比例，做好精算定價，在機構設置和承保上分散抵押房產的分布。
以北京為例，市區、郊區的房價差別巨大，房產新舊程度、以及城區區位和地段的不同，房價基數和波動程度也各不同。如果在不同地區開設分支機構，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統性風險，分散房產價格的個體風險。
試點雖然已開閘，有意試點的諸保險公司，卻仍陷入對諸多風險的左右思量之中。一位業內人士指出，如果在產品設計中把所有風險因素都考慮進去，并把風險全都轉移到消費者身上，如果從“以房養老”獲得的養老保障和其他養老產品并無多大差別，消費者怎么會買單？ 業務延伸空間
即使在“以房養老”業務發達的美國，其占比人群亦屬小眾。有關數據顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。
英國、日本等發達國家推行“以房養老”的歷史經驗顯示，當目標群體占比很高時（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。
中國的“以房養老”雖經十年探索終獲試點，但從當前法律環境、養老觀念以及保險業現狀來看，真正落地可能尚需時日。一位監管層人士認為，在現有養老保險體系中，“以房養老”面臨諸多的問題和挑戰。
孤掌難鳴，“以房養老”的順利試點，需要在整個養老保險體系中尋找合力。《意見》指出，保險公司應在服務領域延伸、服務內容多樣和服務手段創新等方面積極探索，完善與“以房養老”相關的養老服務鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫療保險、健康管理、金融理財等服務。
青松居家康復護理機構總裁王燕妮在去年的一個健康險研討會上曾表示，國內目前有超過98%的老人選擇在自己家里養老，這些老人如享受相關的護理服務，最大的問題在于支付來源。
“以房養老”可為此提供一個資金來源。上述計劃參與試點的保險公司精算師表示，“以房養老”將來可以對接重疾險或大病保險，可以設計“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關的醫療費用。
與養老社區的對接，亦是“以房養老”拓展養老產業鏈的重要一環。此外，保險公司還可為房屋所有者承保人身險和家財險、住房反向抵押貸款保證保險，以及將抵押房產連接年金產品等一攬子“以房養老”保險服務。
