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房價調控范文1
土地調控平抑重慶房價
對重慶房地產來說，“新特區”是個好東西，但它只對夯實支撐房地產業發展的經濟基礎有效，房價非正常上漲，只能起到透支城市生命力的負面效應。
6月18日，國家發改委宣布，重慶與成都一起成為新的綜合改革實驗區。在利好刺激下，重慶房價猛然上躥。截至本報記者發稿時，重慶房價非正常上漲的勢頭仍沒有改變。
不過，本報記者獲悉，重慶國土局與當地物價局已經著手對一些房產商和建筑開發商展開調查，希望摸清漲價的原因。中原地產一人士稱，政府此舉意在希望房價理性。
7月4日，重慶地產集團董事長李英儒在接受媒體采訪表示，重慶市將通過調控土地投放來遏制房價飛漲。
購房者訴苦
對重慶房地產來說，“新特區”是個好東西，但它只對夯實支撐房地產業發展的經濟基礎有效，房價非正常上漲，只能起到透支城市生命力的負面效應。
一位重慶購房者在自己的博客中寫到：記得兩周以前，我打電話問融僑半島的房價，得到的答復是均價3700多。時隔不過10天，我再次詢問，房價已經變成“均價3900多”了。
“朝江一面的5000一個平方米。還有幾個樓盤，直轄10周年慶典之前，房價還勉強能夠接受，不過一個焰火晚會時間，房價已經讓我吃驚了?！边@位購房者抱怨說。據悉，目前重慶一些市民已經開始呼吁發起抵制購房活動。
重慶國土局的監測數據統計，6月17日――25日的9天時間里，主城區商品住房共成交4524套，面積41.33萬平方米，與國務院公布重慶成為試驗區之前的地價相比，每平方米價格由原來的2800多元上漲到3055元，均價上漲7.6%。這個重慶市國土房管局的最新統計數據，引來了人們對重慶房價的關注。
曾幾何時，重慶的老百姓被當地主政者譽為“最幸福的買房者”。記者了解到，2006年，重慶主城區商品房平均價格為2700元/米，主城區居民月均收入在2700元左右，基本實現了一比一的比例，而北京、上海等地相應的比例是三比一。
有分析人士指出，現在要想炒房，在北京上海炒風險非常大。放眼全中國，也只有重慶近期有概念，值得去炒。他們認為“現在來炒重慶房子，年底絕對會大賺一筆?！?/p>
不過，本報記者獲悉，重慶國土局與當地物價局已經著手對一些房產商和建筑開發商展開調查，希望摸清漲價的緣由。中原地產一人士稱，政府此舉意在希望房價理性。
重慶房地產行業主管部門承認，有個別開發商“捂盤惜售”，故意借機抬高房價，同時表示將對此加大查處力度?！熬科湟颍瑹o非重慶直轄十周年和成立新特區帶來的效應?！狈治鋈耸空f。
城區不缺地
數據公布后，重慶市國土房管局副局長蒙毅在接受新華社記者采訪時強調，相應成本的上升確實拉高了房價?！暗豢煞裾J的是，確實有個別開發商存在捂盤、惜售等情況，而對于這種情況，重慶國土局將加大打擊力度?！?/p>
從重慶房地產市場現有的供給和需求兩個方面來分析，目前市場暴漲的情況不是很理性。
本報記者了解到，在土地供應上，重慶主城現在有3萬畝土地可以供應，待開發建設的土地有7000萬平方米，主城占了70％，而這其中有3500萬畝按照規定要用于建設住宅。而從房源看，重慶可售的房子有82萬平方米，其中70％是實際銷售價格在3000元以下的。
另外，來自官方的統計是，2007年的市場放量在2600萬方米以上。
當地房地產商向記者介紹，2007年可以算做是外地開發商集中進入重慶市場的一年，很多國內大型開發商都紛紛看好重慶市場的潛力，百萬平方級別的項目屢見不鮮。
一位當地房地產商指出，2007年還有一個很重要的因素，去年國六條“90/70”規定的影響會在今年顯現出來?！熬退闶窃诳傮w放量不變的情況下，由于單套戶型面積減少，市場套數的供應將增多?！?/p>
記者從相關部門也了解到，重慶房地產市場的本地消費率在80％以上，外來的購買者并不多。
7月4日，重慶地產集團董事長李英儒強調，作為重慶市屬國有企業，重慶地產集團現儲備了10萬畝土地，而且主要集中在主城區，這些土地在2020年前完全可滿足重慶房地產開發需求。
另外，記者從重慶官方得到的數據來看，在重慶新一輪總體規劃中，其一小時經濟圈有4200平方公里城鎮規劃用地待開發。
重慶市國土房管局副局長蒙毅還強調：“重慶地價占房價的比例，將控制在13以內，因而重慶房價不會出現大幅上漲。”
房價調控范文2
歷朝歷代，因房子出現的問題層出不窮，作為封建社會的最高統治者，皇帝們也都采取了一些措施，而且有些措施在現代人看來，仍有一定的借鑒意義。
宋太宗當政初期，購置房產都是先立契，再出錢，最后印契，就是請衙門在合同上蓋章。
但是后來，房價出了問題，有些房主為了掙錢，選擇將房屋以高價賣給一些外地人，后來，更是出現了專門囤地哄抬房價的地主。久而久之，出現了一個怪現象，大批房子空著沒人住，很多平民卻因為買不起房子，只能露宿荒野。
宋太宗意識到這是個大問題，經過深思熟慮，決定在買賣雙方簽合同之前加一道手續，叫作遍問親鄰。
宋太宗下了一道圣旨，明文規定：凡典賣物業地產，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人才得交易。
賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭容許，正規的做法是“依賬取問”，就是拿一個小本子，列個“問賬”，把親戚鄰居的名字都列在上面，并寫明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，然后先交給賣房人的親戚，如果他們不買，再去找鄰居，問問他們是否愿買。
總而言之，只有問賬上密密麻麻列滿了大家的簽名，才有權把房子賣給別人，否則就是違法，族人四鄰就有可能去舉報。而作為買主，是有權要求看這個文書的。
宋太宗的圣旨一下，房子價格迅速回落。
其實，我們國家現在采取的一些措施里，也有中國古代調控房價的影子，譬如廉租房。事實上，古代也有廉租房，但都屬于民間性質。
唐宋時期，廉租房主要來源于寺觀，寺觀的土地由政府劃撥，建房的資金由信民捐獻，歷年的房產維護費用則從香火錢里出。
唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前后兩個月，就一直租居在一個叫華陽觀的道觀里，因為那里房租便宜。
宋朝的辛棄疾，早年赴金朝中都燕京應試，為了省錢，住的是現在北京的憫忠寺。
明清時期，又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉人在客地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲臺、議事廳，以及客房。客房是為旅居在外，沒有住處的同鄉準備的，租金非常便宜。
為防止有人囤地起價，古人也采取過很多措施。后唐莊宗李存勖頒發過一道赦令：其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不見屋宇，亦許他人占著。
房價調控范文3
【關鍵詞】通貨膨脹 房價 政策調控
一、問題的提出
自從1998年我國實行住房貨幣化改革以來，政府進行過多次宏觀調控。從國八條、國十條、新國十條到2013年3月出臺的新國五條等房地產調控政策，旨在調控投機投資性購房及房地產市場過熱的現象。我國房地產市場持續“高溫”，調控效果受到市場廣泛質疑，我國房價調控仍然面臨著巨大的挑戰。
通貨膨脹對房地產價格變動影響的研究，徐忠（2012）利用我國2005-2011年的數據對房價、通貨膨脹和貨幣政策進行實證分析，結果表明：我國流動性對房價和通貨膨脹影響顯著，負利率推升了房價的上漲，貨幣政策的價格型工具對抑制房價更有效。吳衛紅（2011）利用2000年6月～2011年6月數據對我國房地產市場、股票市場和通貨膨脹的聯動關系進行實證分析，結果表明：長期內，通貨膨脹發生時房地產市場的繁榮會受到負面影響，短期內，股票市場受到自身的影響很大并且比較穩定，然而房地產市場受物價水平影響小。陸岷峰（2011）利用2005年1月～2010年10月我國房地產價格、股票價格和通貨膨脹三者之間的關系進行實證檢驗。結果表明：房價上漲刺激通貨膨脹，通貨膨脹對房價的影響方向是不確定的。高恒亮（2011）利用2000年1月至2010年12月期間的月度數據對我國房地產價格和通貨膨脹進行關聯性研究，結果表明：短期內，房地產價格波動對通貨膨脹影響較弱，長期內房地產價格上漲，物價也會上漲。AH Hui，WANG Jun，Wang Ruidong，TAO Yuanjun.（2012）使用2002年第一季度到2011年第三季度的數據，利用VAR模型對中國房地產價格波動的影響因素進行了檢驗，其結論表明，中國房地產的供求狀況不是影響房價快速上漲的因素，而房地產的調控政策才是影響房地產價格的重要原因。
二、實證分析
（一）變量選取
本文研究區間為2001年1月份至2013年3月份的160組月度數據。所有數據均已進行了對數處理，并用X12方法進行了季節調整，分別記為lny、lncpi。數據均用Eviews6.0軟件處理。
文中所用的變量情況如下：
1.房產價格：國房景氣指數，用y表示。國房景氣指數也稱國房指數，這是國家統計局在1997年研制并建立的一套針對房地產業發展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數體系，國房景氣指數每月初公布。因此為了準確的分析我國房地產價格變動，本文采用國房景氣指數作為衡量我國房價變動的指標。數據來源：wind數據庫。
2.通貨膨脹：物價指數，用cpi表示。CPI指在反映一定時期內居民所消費商品及服務項目的價格水平變動趨勢和變動程度。居民消費價格水平的變動率在一定程度上反映了通貨膨脹的程度。因此采用CPI衡量我國通貨膨脹變動的指標。數據庫來源：中國經濟社會發展統計數據。
CPI與國房景氣指數趨勢圖如下圖1：
圖1 國房景氣指數和cpi趨勢圖
（二）時間序列的平穩性檢驗
根據ADF單位根檢驗方法，對數據進行了季節調整和對數變換。對變量lny和lncpi進行平穩性檢驗。結果如表1：
表1 變量的ADF單位根檢驗結果
從表1可以判斷，在1%顯著水平上，2個變量都沒有接受單位根的假設，為非平穩序列，對變量進行一階差分后，在1%顯著水平下，變量lny和lncpi都實現了平穩。因此所有數據都為一階單整。
（三）格蘭杰因果關系檢驗
考證cpi與國房景氣指數的相互影響，對兩者進行格蘭杰因果關系檢驗。結果如表2所示：
表2 dlncpi與lny的格蘭杰因果關系檢驗
從表2可以看出，格蘭杰因果檢驗的結果表明，在5%水平上，dlncpi和dlny之間存在明顯的相互影響關系，dlncpi變化是dlny變化的格蘭杰原因，而dlny變化也是dlncpi的格蘭杰原因。
（四）VAR模型脈沖響應與方差分解分析
根據輸出結果，可以寫出VAR模型的估計結果：
y=1.227*y（-1）+0.262*y（-2）+0.182*cpi（-1）-0.263*cpi（-2）+0.532
cpi=0.203*y（-1）-0.168*y（-2）+1005*cpi（-1）-0.037*cpi（-2）-0.126
R2=0.959 F=897.40
根據AIC和SC滯后階數準則，最優滯后階數為2，建立y與cpi雙變量的VAR模型，如圖：
圖2 單位圓和特征根
圖中2的藍色點表示AR特征多項式的根的倒數，所估計的VAR模型有4個根，其中2個復數根，2個實數根，這些跟的模都小于1，可以看到這些點都位于單位圓之內，表明所估計的VAR模型是穩定的。因此，可以進行脈沖響應分析，追蹤期數為45期。
圖3 房地產沖擊引起的響應函數
圖4 通貨膨脹沖擊影響的響應函數
從圖3可以看到，給房地產價格一個正的沖擊，第一期的反應為0，從第2期開始對通貨膨脹有一個正的沖擊，達到最大至0.01%，然后開始逐漸弱并在第5期至0，之后持續下降至20期達負的最大為0.07%，此后，負影響逐漸減弱，持續趨近于0。
從圖4可以看到，給通貨膨脹一個正的沖擊，第一期的反應為-0.05%，逐漸上升到第7期達到最大至0.03%，然后逐漸下降到41期為0，之后產生持續下降的負反應。
三、結論及調控政策
結論一，格蘭杰因果檢驗發現，CPI的變化導致了國房景氣指數的變化，國房景氣指數也導致了CPI的變化，即通貨膨脹與房地產價格存在雙向格蘭杰因果關系。房價漲幅增加會刺激通貨膨脹，通貨膨脹也會影響房價。為此，調控政策關鍵是穩定通貨膨脹率，避免與房價形成惡性反饋圈。通貨膨脹率增長，居民消費價格水平上升，引起物價上漲，消費增加，進而造成房價上漲；而房價上漲，房產擁有者財富增加，從而刺激消費，過度的消費又會進一步加劇通貨膨脹，反之亦然。正是因為通貨膨脹率與房價之間的這種相互影響的關系，形成了通貨膨脹與房地產價格的一個循環圈，造成房價居高不下的狀況。要想改善房地產價格的現狀，必須要從穩定通貨膨脹率著手，通過對通貨膨脹率的控制，逐步減少房地產價格上漲。
結論二，脈沖響應函數發現，短期內，房地產價格波動對通貨膨脹產生正的影響，慢慢趨于0，長期來看，房地產價格波動對通貨膨脹產生負的影響，負影響逐漸減弱，持續趨近于0；而通貨膨脹對房地產價格的影響很長時間都是正影響。在現階段，希望我國房地產價格下降是不現實的，一方面房地產是我國國民經濟支柱產業，房地產價格下降將導致通貨緊縮。另一方面，通貨緊縮政策，將導致就業減少、經濟增長乏力等局面，后果將十分嚴重。因此，正確的選擇是采取有效的調控組合政策，保持房地產緩慢上漲、產生溫和通貨膨脹。調控組合政策應該包括土地、金融、稅收等政策。首先，應該加強土地政策的連續性和系統性，抓緊建立土地合理供給機制。其次，政府應合理壓縮貨幣投放和信貸規模，適當、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產泡沫。第三，抓緊實施房產稅，抑制投資性購房需求、穩定購房剛需。
參考文獻
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房價調控范文4
與此同時，我國房地產市場，在最近幾年出現了非理性的繁榮發展，房價不斷攀升。雖然隨著政府調控措施的紛紛出臺，房地產市場逐漸冷卻下來，但沒有一種調控措施，既能夠起到調控房價，又能解決日益嚴重的養老問題的功效，而“倒按揭”正是這種理想工具。
一、“倒按揭”的養老功能。
“倒按揭”，學名叫做“逆向年金抵押貸款”，俗稱“以房養老”。它是房地產抵押貸款的重大創新，由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行在上個世紀 80 年明的。眾所周知，人們在年輕時，為了擁有自己夢寐以求的住房，往往要兢兢業業努力工作幾十年。然而，當他們還完銀行的房貸，擁有住宅的全部產權以后，已步入了晚年。而晚年的收入水平大大下降，從而生活水平受到了較大影響。為了幫助消費者實現橫跨生命周期的預算平衡，實現一生大致均衡的消費，使老年人在能夠依靠自己的住房獲得收入，從而提高自己的消費水平，金融機構設計出了“倒按揭”這種“抵押貸款”的創新產品。
所謂“倒按揭”，就是老人將自有住房抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構通過有關的資質審查后，定期向老人發放貸款用作生活費用，貸款期間老人擁有繼續在抵押房屋居住的權利。貸款期結束，老人或老人的后人通過出售房屋或者其他途徑償還貸款本息的貸款方式。
美國為 62 歲及以上的房產所有人提供了三種“倒按揭”的貸款方式 ：第一種是居住期產權抵押貸款，即在房屋所有人居住該房產的時間內，由貸款機構每月向他們提供貸款 ；第二種是規定期抵押貸款，即在規定的年數內，由貸款機構向借款人每月支付一定的貸款額 ；第三種是信用額抵押貸款，即允許房產所有人在信用額度內連續提款，直到累計提款額加上應付利息達到貸款本金限額。
新加坡允許 60 歲以上的老人將房子抵押給有政府背景的公益性機構，由該公益性機構一次或分期支付老人養老金，等到老人去世以后，房屋產權由這些機構處理，然后把出售房款所得扣除貸款本息后的“剩余價值”交給老人的后人。
加拿大規定 62 歲及其以上的老年人可以將房屋抵押給銀行，獲得 1.5 萬到 30 萬加元不等的貸款。貸款期間只要老人不搬離住房、不出售住房，房屋的產權關系可以保持不變，老年人可以一直住到逝世，然后由后人通過出售房產的方式折還貸款。
在我國，中信銀行正在北京等城市進行“倒按揭”的試點。中信銀行面向中老年人推出“信福年華”借記卡，允許年滿 55 周歲的中老年人以房產為抵押，向銀行申請貸款養老。具體操作是，老人將其房屋抵押給銀行，銀行根據房產的價值和合理的養老金金額確定貸款金額，累積貸款總額不超過房產價值的 60%，并且每月支付的養老金最高不超過 2 萬元。在貸款期間，老人只需償付利息或部分本金，貸款到期后一次性償還剩余本金，如果到期不能正常償還本金，將以房產變現資金償還銀行貸款。
不難想象，如果將來類似于中信銀行“信福年華”這樣的“倒按揭”能夠在全國范圍內廣泛實施，不僅能夠實現廣大老人整個生命周期的平穩消費，而且還將緩解養老問題給政府財政造成的巨大壓力，擺脫“未富先老”的困境。
二、“倒按揭”調控房價的功能。
我國房地產市場實際上是在三個層次上運行的 ：一級市場是土地使用權的出讓市場 ；二級市場是房地產增量市場，就是通常所說的一手房市場 ；三級市場是房地產存量市場，就是俗稱的二手房市場。隨著房地產市場的發展，房屋的總量將不斷增加，因而二手房市場的交易量也將逐漸增多，并在房地產交易中占據主要地位。
這種房地產三級市場日漸繁榮、二級市場日漸萎縮的發展態勢是房地產市場走向成熟，回歸理性的必要條件。
由于房地產二級市場的交易主體是開發商和普通購房者，開發商壟斷了大量的房源，從而導致了二級增量房市場成為一個壟斷市場。開發商與購房者之間不平等的市場地位賦予了開發商對房屋壟斷價格的權利，從而使成交價格普遍高于競爭充分條件下的房屋市場價格。在房地產發展的初期，增量住房的交易往往構成整個房地產市場交易的主體，由于房屋的存量交易比重較小，存量房的交易又往往采取隨行就市的定價策略，使房地產二級市場的房屋成交價格成為了房地產交易市場的風向標，很容易使整個房地產市場的成交價格背離競爭充分條件下合理的住房價格，導致房價畸形高漲的局面。只有存量房的交易成為整個住房交易的主體，才能破解壟斷定價的怪局。由于房地產三級市場的買賣雙方人數眾多，存在廣泛的激烈競爭，所形成的住房價格比較能反映整個住房供求的基本面，因此價格也較為合理。因此只有當三級市場成為整個住房交易的主體時，房地產市場才能走上健康、可持續的發展道路。
而“倒按揭”的廣泛實施，非常有利于三級市場的發展壯大。由于“倒按揭”貸款的償還依賴于老人過世后所遺留住房的出售，銀行的這種出售行為將增加存量房市場的住房供應量，增加存量房市場的交易規模，促進房地產三級市場逐漸替代二級市場成為整個住房交易的主體，從而推動房地產市場走向成熟，房價回歸理性。
三、“倒按揭”實施的困難及建議。
我國在實施“倒按揭”貸款方面還存在很多障礙，主要障礙及對策如下。。
（一）70 年住房土地使用權的限制。
由于法律規定我國的城市住宅用地僅僅享有 70 年的土地使用權。因此，假設一個人 30 歲買房，等到 60 歲申請“倒按揭貸款”時，房屋僅剩下 40 年的土地使用權。
等到老人去世，銀行、保險公司等金融機構獲得該房屋的產權時，房屋的使用年限已所剩無幾。因此，即便是中信銀行推出的“信福年華”也僅僅規定了最多 10 年的貸款期限。雖然，《物權法》規定了住宅類土地使用權到期自動續期，但對自動續期是有償還是無償未作進一步說明。
因此，如果使“倒按揭”這一模式能夠在全國廣泛實施，立法部門應盡快制定詳細明確的法律條文。
（二）傳統觀念的制約。
由于我國自古便有“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統，因此很多老人仍然不愿意采取“倒按揭”的方式獲取養老金，而寧愿生活水平下降一些，也要將住房作為遺產留給子女。因此，除了法律和制度的完善以及民政局、房管局、金融保險機構的配合外，“養兒防老”的傳統觀念也需要逐漸轉變，這就要求加大對“以房養老”模式的宣傳力度，從而實現老人對“倒按揭”態度的轉變。
（三）樓市的過度扭曲。
現在金融機構之所以對“倒按揭”采取一種不冷不熱的態度，一個最重要的原因，就是如今樓市的過度扭曲。
由于金融機構對“倒按揭”貸款的發放，需要建立在對房地產市場價格中長期走勢、老人的預期壽命等因素預測的基礎上。因此為了防范風險，金融機構在發放“倒按揭”
房價調控范文5
國務院“新國八條”要求地方政府在今年一季度公布房價控制目標，這是房地產調控措施的一大亮點，然而各地公布的變相漲價目標令人痛心，甚至還有一些城市至今未公布這一目標。最近國務院房地產督查組到各地調研，發現一些地方政府執行調控政策不力的問題，要求地方對于不合理的房地產價格控制目標進行糾偏。那么，在有的地方抵制中央房地產調控情況下，下一步的調控政策應當如何取舍呢？
個別地方政府抵制調控是事實
4月10日至21日，國務院派出8個督查組，對北京市、上海市、江蘇省、浙江省、海南省、甘肅省等16個?。▍^、市）貫徹落實國務院有關房地產市場調控政策措施情況展開督查。
從督查情況看，近期投機投資性購房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量環比總體回落，新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格總體趨穩，房地產市場調控初顯成效。
但是在督查的過程中，也發現了一些突出問題，尤其是地方政府對中央調控政策的落實情況不容樂觀：一些地方本年度新建住房價格控制目標較為寬松，與人民群眾的預期還有一定距離；一些地方的保障性安居工程建設資金尚未足額籌措到位；個別城市配套政策措施不夠堅決有力等。
個別地方政府認為當地“房價不高”，不愿意對房地產調控“動真刀”，并要求在調控中實行“分類指導”。所謂“分類指導”，其實就是地方政府要求在政策執行中應考慮當地房價不高、上漲不快、投資需求不旺盛等實際情況，適當減弱執行力度，就是要求放松中央調控政策在當地的執行力度。
這樣的情況說明，在“新國八條”出臺后的3個月里，已經出現一些地方政府把制定房價控制目標變成漲價目標等放松執行中央政府調控政策的現象，甚至個別地方政府想進一步松動調控，這與近期國務院強調“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”的態度、決心不一致。
值得注意的是，那些為執行不力找借口甚至公開要求放松調控的地方政府，無一不是對土地財政依賴過高的城市。督察小組到訪的城市中，房地產稅費和土地財政占當地財政收入的比例均在50%以上，這些地方政府對土地和房地產業的依賴十分嚴重。
目前房地產市場正值敏感時期，在對待房地產調控、房地產市場、房價等問題上，個別地方政府與中央政府的博弈心態依然強烈。
癥結在于地方政府角色不清
根據國民經濟行業分類，房地產業主要由四類細分行業構成：一是房地產開發經營業；二是物業管理業；三是房地產中介服務行業；四是從事其他房地產活動的企業。然而實際情況是，上述行業只是我國房地產業的冰山一角。其中最大的問題是地方政府經營土地和全民炒房活動并未被包括在內。由此，可以將中國的房地產業分為三個部分：一是經營土地的地方政府。有的地方政府過度依賴土地財政，辦有土地儲備中心或直接改制為地產集團，他們是中國當前房地產業的重要組成部分。二是房地產商，包括開發商、為房地產提供各類服務的中介、評估、融資公司。其中商業銀行業30%的業務為房地產融資服務。三是指參與房地產經營活動的房地產投資者（個人）和規模龐大的房地產投機群體。房地產投資將買來的住房用于經營，例如出租，實際上與旅館業相當，只不過沒有注冊公司，沒有被看作企業進行統計。投機住房的，就是把房子買進來不住，等待時機高價賣出，屬于典型的囤積商。這些人和第二個部分的區別，就是沒有要求注冊公司和辦理營業執照，其經營活動缺乏連續性和持久性，但本質是一種經商業務。目前這個群體是構成房地產業中人數規模最大的部分。
以上三個部分構成完整的中國房地產業，主要特點有四：一是地方政府作為公共機構，利用土地剪刀差獲取利益；二是房地產開發商與地方政府分享房價上漲的利益是基本商業模式；三是銀行業成為房地產業的一個部分，商業銀行大量做房地產信貸業務，與房地產業密不可分；四是存在規模龐大的全民炒房經營活動，公眾既擔心通脹稀釋貨幣資產，另一方面又成為推高房價的重要力量。
以上只是房地產業本身，如果加上其上下游的產業，規模和范圍就更大了。把房地產行業加上生產性行業，再加上后續服務性行業，房地產業就是一個非常龐大的行業，對國民經濟的影響非常大。正是因為如此，中國房地產的各種聲音，其中來自產業界的聲音是最大的，這些聲音包括地方政府、商業銀行、開發商、各類房地產服務商、數目龐大的炒房群體，而來自民間的呼聲是非常微弱的。這其中最值得注意的是地方政府的角色，地方政府本應作為民生、民意的代表行使權力，但實際上一些地方政府卻在調控房價問題上猶豫不決，其癥結就在于這些地方政府也是房地產經營者的一部分，房價的漲跌關乎地方政府的切身利益。
加大對地方政府的問責是調控關鍵
下一步房地產調控政策的重點是什么？主流的觀點是中央將在與房地產相關的稅收、信貸、土地等政策方面持續加碼，以抑制地方政府試圖松動調控的暗流，降低地方政府等方面的觀望情緒，鞏固和擴大房地產市場調控成效。筆者同意房地產調控持續加碼的政策取向，同時強烈建議加大對地方政府問責的力度，并將其作為調控的抓手。
當前的中國，個別地方政府將大量精力投入城市經營，特別是土地經營和公共工程投資，由此導致一些城市規劃修編混亂、大拆大建和房屋空置現象嚴重，高房價和地方融資平臺債務累積，嚴重影響著我國的金融安全。一部分地方政府缺乏控制房價的動力，反而變相維護不斷上漲的房價，在房地產問題上口惠而實不至，影響群眾對調控效果的信心。
事實上，個別地方政府圈占土地大搞工程建設，表明他們已不滿足于僅獲得地方稅收，而是希望通過對土地和公共工程的直接經營，獲得大量土地財政收入，并立竿見影地拉升地方的GDP?？紤]到工程建設過程中存在權力介入和腐敗現象等問題，有些地方政府的形象工程背后還隱藏著違法的利益分配關系。
從這個意義上說，即使加大了中央對地方分稅的力度，甚至普遍在各地推行了房產稅制度，但在個別政府日益公司化經營的體制下，在一些地方規模龐大的公共工程投資需求面前，地方政府經營土地的動機依然強烈。
有效的手段是加強自上而下的地方政府的行政問責?？紤]到地方政府在當前房價形成中的關鍵作用，有必要對地方政府進行嚴格問責，對于各地房價控制目標的糾偏，原則上都應修訂為穩中有降，并制定出年度降價目標，中央政府依此目標進行政績考評。針對保障房建設中個別地方政府哭窮問題，加大問責是完成保障房建設任務的關鍵?？紤]到保障房建設中的多數資金可以回收，中央政府如果加大對地方政府的壓力，一定能促使地方政府從賣地轉向住房民生，將絕大多數的土地出讓收入用于保障房建設，或通過土地使用制度創新引導農村集體、機關事業單位、企業甚至個人投資者參與保障投資和建設。
總之，通過行政問責和政府引導的強有力的輿論監督，將地方政府從參與房地產經營的熱情中隔離出來，促使之回歸公共服務機構的本色，形成房地產財政收入主要用于住房民生的體制和機制，應成為我國房地產近期和中長期調控的重點。
房價調控范文6
關鍵詞：貨幣政策工具；調控房價；有效性檢驗
文章編號：1003-4625(2011)03-0051-03
中圖分類號：F832.45
文獻標識碼：A
筆者選取合理的貨幣政策工具和房價指標，從趨勢水平上運用VAR模型，分析貨幣政策調控房價的整體效果及各工具調控房價的差異性；從波動水平上運用條件異方差模型，檢驗貨幣政策工具組合調控房價的效果；并結合實證檢驗結果，就提升貨幣政策調控房價的有效性進行思考和探討。
一、我國貨幣政策調控房價有效性的實證檢驗
我國運用貨幣政策調控房價，主要是通過貨幣供應量、利率、差別化信貸政策三類工具實現的。本文選取M1作為貨幣供應量工具的代表指標，選取全國銀行間同業拆借市場加權平均利率作為利率工具的代表指標，選取房地產開發貸款和個人住房貸款指標作為差別化信貸政策的代表性指標。同時，筆者通過計算商品房銷售額與商品房銷售面積的比值，得到商品房銷售平均價格，將其作為房價的代表指標，對貨幣政策調控房價的有效性進行實證檢驗。
在樣本數據方面，本文選取了我國2005.01-2009.12各指標的月度時間序列數據，所涉及的數據均來源于《中國經濟景氣月報》。同時，為了保證數量模型變量定義的一致性，筆者統一將房價、個人住房貸款、房地產開發貸款、利率和貨幣供應量指標分別定義為變量P、IN、CO、R和M。
(一)趨勢水平上貨幣政策調控房價的效果檢驗
筆者運用VAR模型從水平趨勢上分析貨幣政策調控房價的效果，由于VAR模型要求樣本數據必須是平穩的時間序列，筆者對貨幣政策工具及房價各指標時間序列數據進行單位根檢驗，結果如表1所示。由表1可知，各指標數據序列都是平穩的，可以進行接下來VAR模型的Granger因果關系檢驗和方差分解分析。
1 貨幣政策工具調控房價的有效性檢驗
筆者運用Granger因果關系檢驗來分析在趨勢水平上貨幣政策各工具調控房價的有效性。在VAR模型分析過程中，Granger因果關系檢驗有兩種方式：一種是在VAR視圖下進行；一種是在組(Group)視圖下進行。利用兩種方式進行Granger因果關系檢驗的結果如表2所示。
由表2可知，無論采用哪種Granger因果關系檢驗的方式，無論滯后期選取1、2或者3，都可以得到一個較為穩健的檢驗結果：在5％的顯著水平下，個人住房貸款、房地產開發貸款和貨幣供應量都是房價變動的Granger原因；而利率則不是房價變動的Granger原因?！皞€人住房貸款、房地產開發貸款和貨幣供應量是房價變動的Granger原因”，說明了差異化信貸政策和貨幣供應量工具在長期趨勢上可以調控房價，在調控房地產市場方面有著較好的效果。但是，“利率不是房價變動的Granger原因”的結論應該引起我們的注意。
2 貨幣政策各工具調控房價的貢獻度分析
本文利用方差分解分析貨幣政策各工具對調控房價的貢獻差異。如表3所示，在對房價方差的解釋能力中，房價自身波動的貢獻最高，其解釋能力平均達到58.8869％。而在貨幣政策各工具中，房地產開發貸款對房價方差解釋的貢獻度最高，其解釋能力平均達到25.4571％；另外是個人住房貸款(10.3717％)、貨幣供應量(5.0942％)，利率對調控房價的貢獻度最低，僅解釋房價方差的0.1901％。由于房地產開發貸款和個人住房貸款分別調控房地產供給市場和需求市場，房地產開發貸款和個人住房貸款對房價解釋能力較強的結論，說明我國貨幣政策在結構層 面調控房價效果顯著。同時，由于我國房地產市場的投資投機性特征，個人購房對貸款的依賴性不如開發商對貸款的依賴性強，房地產開發貸款對房價方差的解釋能力大于個人住房貸款對房價方差的解釋能力。
(二)波動水平上貨幣政策調控房價的效果檢驗
本文從總量調控、房地產供給和房地產需求的結構調控三個角度分析貨幣政策工具組合調控房價的有效性。由于貨幣供應量調控房價時，沒有區分房地產供需結構、房屋性質、房屋面積等結構因素的差異，只是從整個國民經濟貨幣供應量的總量層面對房價施加影響。因此，筆者從貨幣供應量調控房價的角度，分析貨幣政策總量調控房價的效果。而在結構調控方面，貨幣政策可供選擇的工具有利率和差別化信貸政策，但是根據上文的分析，利率從趨勢水平上調控房價的效果不理想，因此，本文通過分析差別化信貸政策研究從結構視角調控房價的有效性。并且，從個人住房貸款調控房價的視角，考察貨幣政策調控房地產需求、進而調控房價的效果；從房地產開發貸款的角度，檢驗貨幣政策調控房地產供給，進而調控房價的有效性。利用條件異方差模型進行反復嘗試和檢驗，最終的實證分析結果如表4所示。
一方面，從方差方程分析結果來看，無論是僅僅考慮結構調控組合，還是僅考慮需求調控和總量調控組合，抑或是僅考慮供給調控和總量調控組合，虛擬變量dt-1前的系數都為正，房價波動整體上增大。但是，從結構組合調控，到需求+總量組合調控，再到供給+供給組合調控，虛擬變量dt-1前的系數越來越小(0.1444
另一方面，從均值方程結果來看，條件方差對房價趨勢水平具有顯著的正向影響，條件方差的波動會加大房價的波動。但是，從結構組合調控，到總量+供給組合調控，條件方差前的系數逐漸變小(28.7300
最后，分析總量+需求+供給調控組合工具調控房價的效果。從均值方程考察，條件方差前的系數僅為0.505，小于其他工具組合的系數，調控房價的效果在所有貨幣政策工具組合中是最理想的。從方差方程考察，貨幣政策總量調控和供給、需求結構調控的協調運用，使得虛擬變量dt-1前的系數從越來越小到轉正值為負數，房價整體波動的趨勢也從波動
增大轉變為波動減小，調控房價的有效性大大提高。
綜上所述，在波動水平上調控房價的貨幣政策工具組合選擇中，單獨考慮供給、需求結構層面，或者是總量與供給、需求某個方面的組合，都無法取得良好的調控效果，必須全面協調運用，才能有效發揮貨幣政策調控房價的作用，取得預期的效果。
二、啟示與建議
(一)應區別考慮貨幣政策各工具的調控效果
在趨勢水平和波動水平上，貨幣政策工具的調控效果都是有差異的。從長期趨勢水平上考察，控制房地產開發貸款和個人住房貸款是調控房價主要的貨幣政策中介工具。在我國，銀行業對房地產業提供的金融支持，主要通過銀行業金融機構發放房地產開發貸款和個人住房貸款來實現的。房地產投資資金對于銀行貸款這種間接融資方式高度依賴，盡管購房者也對銀行貸款有一定的依賴，但國內流動性過剩使得購房者可以利用大量的自籌資金進行房產投資投機，從而購房者對銀行信貸的依賴性降低。在此背景下，雖然房地產開發貸款和個人住房貸款都呈現較大增速，但銀行貸款對房地產供給方的影響仍小于對需求方的作用效果，進而導致房價的上漲。同時，如果其他貨幣政策不變，銀行放貸資金的規模與貨幣供應量是緊密相關的。因此，從長期來看，筆者建議把銀行信貸和貨幣供應量作為貨幣政策調控房價的中介工具。而我國利率市場化的不完善和房價對利率反應不敏感的特征，使得利率作為貨幣政策調控房價工具的效果大打折扣。
(二)應注重統籌貨幣政策調控房價的短期目標和長期目標
實證結果顯示，從長期趨勢水平上分析，房地產開發貸款對房價變動方差的解釋能力強于個人住房貸款對房價方差的解釋能力；而從短期波動水平上考察，個人住房貸款+貨幣供給量組合工具的調控效果好于房地產開發貸款+貨幣供給量組合工具的效果，貨幣政策工具長期調控效果和短期調控效果出現矛盾情形。因此，在運用貨幣政策調控房價時，應注意短期調控目標和長期調控目標的統籌兼顧。在房價出現短期劇烈波動時，由于房地產開發貸款對房價產生影響需要較長時間的時滯，個人住房貸款就成為了熨平房價首選的貨幣政策工具。在房價出現長期變動趨勢時，由于個人住房貸款對房價的影響效果小于房地產開發貸款的效果，房地產開發貸款則成為維持房價穩定的首選工具。因此，在貨幣政策調控房價的短期目標和長期目標交替或重疊時，綜合考慮調控時滯與時機，進而科學統籌調控短期目標和長期目標，成為有效調控房價的必然選擇。