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購小產權房合同范文1
買受人(乙方): 身份證號碼:
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,協商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時,甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時,甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利,乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
購小產權房合同范文2
表達二手小產權購房合同
賣方(以下簡稱甲方)：姓名：___地址：聯系電話：
買方(以下簡稱乙方)：姓名：___地址：聯系電話：
第一條房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于;位于第___層戶，房屋結構為__，房產證登記面積____平方米，地下室一間，面積平方，房屋權屬證書號為。
第二條價格：
以房產證登記面積為依據，每平米元，該房屋售價總金額為萬元整，大寫：。
第三條付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫：，日內交付萬元(大寫)，余款元(大寫)在房屋過戶手續辦理完畢之日支付。
第四條房屋交付期限：
甲方應于本合同簽訂之日起日內，將該房屋交付乙方。
第五條乙方逾期付款的違約責任：
乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。
第六條甲方逾期交付房屋的違約責任：
除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。
第七條關于產權過戶登記的約定：
甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產權屬證書，乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。
第八條簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，與乙方無關。
第九條甲方保證在辦理完過戶手續之日起日內，將戶口遷出，逾期超過___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。
第十條因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家的有關規定由甲乙雙方交納。
第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十二條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴。
第十三條本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
甲方：乙方：
年月日
二手小產權購房合同范本
出賣方(甲方)：身份證號碼：
買受方(乙方)：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________的房屋(建筑面積_____平方米)以人民幣拾萬仟佰拾元整(￥元)的價款出售給乙方，若因最終產權登記面積與此有差異的，雙方互不找補。該房屋為現房，乙方在簽訂本合同前已現場踏勘該房屋，對房屋的相關情況已經知曉。
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對此予以認可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關資料并待乙方付清全款后交付給乙方。
乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權手續,界時發生的所有稅費均由乙方自行承擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協議、合同或其它任何方式的處分。
五、乙方在支付完畢所有購房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時，物業管理、水、電、燃氣、有線電視等費用，甲方結清已發生的費用，甲方已經預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。自合同簽定日起之后發生的任何費用(指物業管理處增收費用以及其它相關雜費)均由乙方支付。
六、違約責任
1、甲方應當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產權房屋買賣合同
2、乙方未按本合同規定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權,并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。
5、如因政府規劃部門、設計部門的原因導致房屋拆除或使用功能變更的，甲方不承擔任何風險責任。
七、甲方應及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。本房屋屬拆遷統建用房，國家政策限制，合同簽定生效后乙方是實際產權人和實際所有人，在不能辦理房屋產權證及土地使用證前合同屬有效期內，待房屋產權證及土地使用證辦理后該合同自動失效。
九、合同履行過程中發生爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應支付守約方因訴訟而支付的律師費、交通費等費用。
十、中介方積極協調雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔連帶責任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各執一份，甲乙雙方見證人各一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復印件、戶口本復印件。
甲方：乙方：
聯系地址：聯系地址：
聯系電話：聯系電話：
年月日年月日
小產權購房合同范本
出賣人(甲方): 身份證號碼:
買受人(乙方): 身份證號碼:
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,協商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時,甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時,甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利,乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
購小產權房合同范文3
關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。
二、小產權房的概念和歷史發展
(一)小產權房的概念
“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產權房的歷史發展
1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管?！毙‘a權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。
2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。
三、“小產權房”的合法和非法化論爭
學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。
四、小產權房的風險提示和法律處理
(一)小產權房的風險提示
透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]?？梢?高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。
(二)小產權房的法律處理
目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’?！盵5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。
五、小產權房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控
目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡
購小產權房合同范文4
關鍵詞：小產權房；分類；建議
中圖分類號：D911 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）35-0158-03
我國特有的土地制度，嚴格限制了土地的私有以及流轉，這就造成了小產權房產權不明的尷尬地位。2011年11月9日，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確指出小產權房不得登記發證。2012年2月16日，國土資源部執法監察局局長李建勤在“全國推進構建國土資源執法監管共同責任機制座談會”上表示，2012年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現存小產權房的問題，已經成立了小產權房清理小組。2012年9月，面對中央部委的整頓，北京、山東、廣東等地小產權房改頭換面為“農業生態房”、“養老公寓”、“旅游地產”等，通過“以租代售”、“使用權代替產權”、“榮譽村”等方式逃避整頓。如何抑制小產權房的發展，合法保護各方合法權益，明確法律規定，為小產權房合法化尋找出路已成為當務之急。
一、小產權房的概念界定
當前學界對小產權房的解釋歸納起來主要有以下三種。
第一種是相對于開發商的產權而言，認為開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，因為購房人的產權是由開發商一個大產權分割而得來的小產權。
第二種是以房屋再流轉時是否需要繳納土地出讓金來區分，無需再繳納土地出讓金的叫做大產權，需要補繳土地出讓金的叫小產權。因此我們就稱普通商品房為大產權房，經濟適用房為小產權房。
第三種是以產權證的發證機關來區分的。大產權房是指依據相關法律規定，由國家專門機關，按照法定程序簽發產權證書的房屋。反之，沒有法律依據，不由國家專門機關簽發，由鄉鎮政府或村民委員會簽發產權證書的房屋就稱之為小產權房，又被稱為鄉產權房。
第一種和第二種小產權房是符合我國相關法律規定的，只要購房者交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以獲得完全產權，進行自由買賣。而第三種小產權房因其法律存在模糊、矛盾之處，存在較大爭議，而且其得不到真正法律意義上的產權證書，也是目前面臨整治的小產權房。
筆者認為，小產權房是指在集體所有土地上建設的，未繳納土地出讓金等費用，面向本集體組織以外的成員出售的，其產權證書不是由國家房管部門頒發而是由鄉鎮政府或村民委員會頒發的房屋。
二、小產權房的劃分
按不同的劃分標準，可有多種分類，目前學界針對小產權房的劃分主要分為如下幾類。
（一）以占地屬性
此類劃分標準為目前最主要的劃分標準。按照我國《土地管理法》第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護?！惫市‘a權房可以分為三種：第一種是在農用地上所建的小產權房；第二種建設用地上所建的小產權房；第三種是在未利用地上所建的小產權房。
建在農用地上的小產權房：按照我國《土地管理法》第4條規定：“農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等?！钡怯捎诟鞣N土地的特性以及位置，在耕地上更適合于建造小產權房。因此目前有相當一部分小產權房是建立在耕地上的，甚至是在耕地中的基本農田上。
建設用地上所建的小產權房具體包含兩種，第一種是在農村建設用地建設小產權房，第二種是可轉為建設用地的土地上所建的小產權房。對于第一種的建設用地，我國《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！苯ㄔO所需的農村集體土地包括用于農民的宅基地、農村公共建設和公益事業建設用地、農村興辦的村企業或者聯營企業用地。對于第二種可轉化的建設用地，根據《擔保法》的規定，雖然耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權均不可抵押，但建設所需農村集體土地完全可能通過實現抵押權這種轉化而取得。即《擔保法》第34條第五項規定：“抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押”，第36條第3款規定：“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”。目前來看，我國小產權房大部分是在農村建設用地和可轉化為建設用地的農村集體土地上建設的。
除了在農用地以及農村建設用地上建造小產權房，還有一部分小產權房是在未利用地上建造。但是由于小產權房主要是在大城市以及沿海城市的周邊建造的，一般這些地方基本上已經沒有未利用地，因此這部分小產權房的數額也相對比較少。
總體來說，第一種和第二種情況占大多數，而第三種情況就比較少，但是第一種和第二種卻呈現無限擴大的趨勢。由于我國現行法律對農村建設用地和農用地的規定不同，尤其對耕地、基本農田以及宅基地均有特殊規定，不同種類的土地在保護程度存在相當大的差異，所以，我們在處理不同類型小產權房時也應該區別對待。
（二）以購買小產權房的用途
我們按公民購買小產權房的用途將其劃分為三類：普通住房型、別墅型以及投資型。
1.普通住房型
十年房價的高漲造就了相當多的中低收入者無法購買完全產權的房屋供其生活居住，小產權房應運而生，其既在大部分中低收入者的購買力范圍內，又滿足了他們的基本住房需求。該類小產權房實現了普通商品房的替代作用。
2.別墅型
小產權房大多建立在城郊、農區，其環境優美、遠離城市的喧囂，建造豪華。此類小產權房的價位一般昂貴，其購買者也多為高收入人群，其購買并非為了基本生活居住，而是為了享受田園風光。
3.投資型
此類購房者既非出于基本住房需求，也非出于對自然生活的向往，而是出于對城市以后發展規劃等方面的考慮來大量購買部分地段和區位的小產權房。其購房目的是對于城市規劃的土地的增值，希望通過購房進行投資，以實現其資本的增加。
此種分類是以小產權房購買者的購買用途為視角，可以清晰看透不同人群購買小產權房的目的，以及小產權房對于不同種人群的重要程度，充分考慮我國目前的經濟發展水平以及現實的住房供給矛盾，這種分類為我們處理小產權房產生的法律糾紛奠定了一定的基礎。
（三）以小產權房的建銷進程
我們按小產權房建銷進程將其劃分為四類：籌建、在建、待售和已售?；I建是指尚未進入施工階段，而只是處在可行性研究階段。在建是指已進入施工階段，但房屋建設尚未完成。待售是指已經建設完畢，并正向外銷售的房屋，尚未入住的房屋。已售是指已經由銷售者流轉到買受人那里的房屋并已經被購房人占有使用。
處在不同階段的小產權房的影響力也是不同的，因此對該類小產權房的處理要考慮到其購買時間，小產權房的規模，小產權房流轉的次數，小產權房的建設進度等情況。
三、小產權房合法化的路徑選擇
（一）合理限制建設用地、農用地轉建設用地流轉，保護農用地
從1999年的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》到2011年的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》均對集體土地流轉以及小產權房發展進行規制。從根源上講，小產權房的抑制就要從建設用地、農用地轉建設用地流轉入手，具體意見如下。
第一，農用地是人類獲取糧食的重要來源，維護農用地數量與質量，對農業可持續發展至關重要。我國以占世界7%的土地養活著占世界22%的人口，人均農用地面積遠低于世界平均水平，而且農用地面積日益減少。不論是從經濟建設的角度出發，還是從國家長治久安的角度考慮，農用地的保持至關重要。因此對于占有農用地開發、建設的小產房應該嚴格制止，。
第二，對于建設用地、農用地轉建設用地，應嚴格限制條件，限制小產權房的開發，嚴厲打擊為逃避整頓而重裝入市的小產權房，具體措施有幾點：一是建設用地、農用地轉建設用地的客體應當限定為集體建設用地而非指耕地。二是符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃。土地利用規劃是城鄉建設、土地管理的依據，是落實“保護農用地”基本國策的重要措施。集體建設用地流轉，從區域上看，必須在土地利用總體規劃確定范圍內，嚴禁各行其是，隨意流轉。三是依法辦理土地登記，領取土地權屬證書。根據《土地管理法》第11條規定：“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權?！币虼私ㄔO用地、農用地轉建設用地必須依照法律，具備合法用地手續，依法辦理土地登記，領取土地權屬證書。四是符合用途管制的要求。土地使用權確定后，未經批準不得擅自改變土地用途。
（二）完善我國住房保障體系，保證“居者有其屋”
對于已購買小產權房的人群，我們不能一刀切，出于對購房者用途的考慮，從社會保障方面，有如下建議。
1.對普通住房型小產權房處置
購買普通住房型小產權房的人群，大部分屬于“夾心層”人群（夾心層人群是指那些中等收入階層，他們既不符合廉租房租賃條件、又不符合經濟適用房申購條件，同時還買不起經濟適用房的城市低收入住房困難人群）。其購買的根本原因還是我國商品房高額的房價，大大超出了“夾心層”人群的承受范圍，其購買的目的僅是為了滿足基本住房需求。對于該類購房者，其擁有一定經濟收入，我們可以將其占有的小產權房納入到我國保障性住房體系中，即將其住房轉變為廉租房、經濟適用房，由政府和購買者簽訂租賃合同，繳納相應租金，租金要比傳統上的廉租房租金稍高，同時還要低于市場上的租金，并停止建設，將買房者進行妥善安置后予以分期拆除。在國家宏觀調控方面，首先我們應控制房價，規范房地產市場，使房價處于國民承受范圍內。其次我們完善我國住宅保障體系，擴大住宅保障的覆蓋面，以求在最大范圍內滿足國民的基本住宅需求。
2.對別墅型和投資型小產權房處置
對于別墅型和投資型小產權房，其購買者大多屬于中層階級以上，以戶型大小、數量進行區分：一是針對別墅型小產權房，應統一收回占有，若該地區別墅數量較少，可分批拆除，購買者與建設者之間糾紛可按各自過錯程度進行分擔；若該地區數量較多，統一拆除難免浪費資源，可予以開發利用，轉換為旅游等產業，對于購買者損失，按各自過錯進行補償。二是針對投資性小產權房應統一收回占有，若該小產權房規模集中，房屋質量達到國家安全標準，可納入住宅保障體系，若房屋質量達不到國家安全標準，應予以拆除。
（三）均衡各方利益，實現資源合理配置
對處于不同建銷進程的小產權房，從立法角度為出發點，以均衡各方利益為原則，針對不同情況采取處理措施。
1.對籌建小產權房的處置
對籌建的小產權房，因其土地處于可行性研究階段尚未進入施工階段，尚未發生大量的成本消耗，可直接依照《行政處罰法》確認行為違法，要求恢復原狀，對于情節輕微，可予以警告、罰款；對于相關責任人可予以拘留。
2.對在建小產權房的處置
對于在建小產權房，因其尚未建成，未造成較大損失，應予以拆除，對于阻礙拆除的相關人員可按照《行政處罰法》予以處罰，情節嚴重的可按照《刑法》追究其相應刑事責任。
3.對待售小產權房的處置
對于待售的小產權房，因其已經完工，可按房屋質量的不同予以區別對待：一是如果房屋存在嚴重質量隱患，未達到房屋質量安全要求的，應確認為違法，直接拆除，防患于未然。二是符合國家規定的房屋質量安全標準的，可由國家對相應土地進行征收，并由國家專門機關依照相關法律頒發相應的產權證書，小產權房由此轉化為經濟適用房、廉租房，納入住房保障體系，用以滿足中低收入階層的基本住房需求。
4.對已售小產權房的處置
對于已售的小產權房，盡管我國法律和政策明令禁止小產權房的建造及買賣，但我們不能將其簡單地確認為違法并予以拆除。這些建成的小產權房，已成為部分公民的私產，而且大部分已由購買者居住生活，強行拆除勢必會激發更大的社會矛盾，影響社會的穩定。從構建和諧社會為出發點，筆者認為應認可這些小產權房占有的合法性，但是需要嚴格相關的轉換手續。該類小產權的轉換應由法律規定詳細的實施細則，明確繳納的土地轉讓金或者房產稅的標準、繳納主體以及方式等，并由當地政府或者執法部門予以執行。
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購小產權房合同范文5
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。 以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。
3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。本人就曾過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發還重審，后來總算達成了調解。
6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。
7．法律規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》
56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續?！薄础次餀喾ā怠档谑鍡l規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設部1999年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院2007年8月7日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
3．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？
3．趙律師認為，在國務院2007年8月7日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在2007年6月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。
三．村證房（小產權房）買賣合同效力。
1．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。
購小產權房合同范文6
建立房地產長效機制首先必須直面泡沫風險，妥善地應對和規避這一風險。但泡沫不能瞬間刺破，只能因地制宜，通過科學合理的房地產稅收政策，逐步將其稀釋、吸收、轉化、利用，趨利避害，以完善市場調控，實現平穩過渡。
我國房地產市場分化嚴重，一線城市供小于求，二三四線城市供大于求，因此要根據不同城市不同現狀、特征，量身定做，制定不同的長效發展機制，設計不同的實施方案。建立長效發展機制，要注重在宏觀進行頂層設計。要綜合運用各種手段，對不同城市進行差別化設計，在共性中尋求個性，在個性中把握共性，雙管齊下，才能真正醫好房地產市場的“通病”和帶有個性化特征的不同“癥狀”。其中，完善法律制度、進行土地制度改革、設計新型城鎮化戰略規劃、推進金融貨幣改革、進行綜合稅制改革、開放投資渠道等需要國家在宏觀層面謀劃調整。而增加城市土地和住房產品供應、房產稅之改革、發展和穩定住房租賃市場等則是地方政府的職責。以上帶有共性的改革，在全面推進有困難的情況下，可以參照上海自貿區的做法，選擇一兩個一線城市賦予其相應的職權，進行房地產綜合改革試點。
一、共性問題
首先來探討共性的問題。
（一）健全房地產法制是當務之急
要妥善解決房地產問題，當務之急是要從健全房地產法制開始。前十年房地產業的最大失誤是行政干預不斷升級，而相關的立法舉步不前，錯失了建立依法管窺市場的法律制度體系的最佳機遇期。
解決這些問題的唯一辦法是通過立法，建立房地產法律制度體系，依法調節市場，依法管理市場，讓房地產業在法制的軌道上平穩運行。為此，必須通過立法程序，制定《住宅法》，修訂《城市房地產管理法》、《規劃法》、《土地管理法》、《環境保護法》、《征地拆遷辦法》以及與房地產相關的財政、稅收、金融、價格、建筑、裝飾、建材等方面的法律制度，確立有關的房地產基本原則：
1.“居者有其屋”的物權形態應以“住有所居”為主，市場供應應是“租售并舉”；
2.住房以“居住性為主，投資性為輔”，遏制投機，暴利獲罪；
3.基本住房需求為“戶均一套，人均一室”，公布戶均建筑面積控制標準；
4.有條件的城市允許以休閑養老為主的輔居住，適度放開第二居所；
5.市場供應以中小戶型普通住房為主，限制大戶型和豪宅，保持住房產品結構合理；
6.改進對城市的政績考核，健全民生建設指標，建成小康社會，建設宜居城市及居住區；
7.建低碳、綠色、環保、高效、節能、省地型住宅，提高建筑質量，提升城市品味；
8.建立“市場為主，保障為輔”的住房供應體制，確立“高端找市場，中端給補貼，低端有保障”的基本政策；
9.確立住房消費“自住其力”、住房保障“補人頭為主，補磚頭為輔”等原則，供應方式以公租房為主，廉租房為輔；
10.中低收入者通過獲得住房補貼和金融資助向市場購、租房，唯有最低收入者可以獲得全額補貼；
11.改革土地制度，提高征地拆遷補償標準，給農村集體土地確權發證，允許集體建設用地流轉，從根本上遏制土地財政；
12.改善土地供應，保證普通住房用地供給，限制高檔住宅、豪宅、別墅用地；遏制囤地投機，開發商在受讓土地后一年不開發的征收閑置費，兩年不開發的無償收回；
13.抬高行業門檻，優勝劣汰，提高行業集聚度，實行優質優價，打造百年企業、品牌企業，培育品牌產品、傳世產品；
14.將捂盤惜售、哄抬房價、弄虛作假、囤房炒房、簽“陰陽合同”、吃差價等定為投機行為，將相關主體逐出市場，嚴懲不貸；
15.將普通住房與高檔住宅、豪宅、別墅區別定價，分開統計，放開高端價格，并通過定期公布區位房價，建立中低端住房指導價備案制，超幅度漲價視作投機；
16.改革和創新房地產金融，逐步減少房地產對銀行融資的依賴，拓展金融產品，擴大社會融資比例。
建立房地產長效發展機制，必須立法先行，通過法律制度的建設，長期、穩定地約束各類市場主體，規范房地產的生產、流通、消費等所有環節，讓所有的法人和自然人都不能逾越法律。消除目前運動式行政調控下滋生的各類“灰色產業”、投機行為、尋租行為。
（二）調整城鎮化空間布局
在2.0版的城鎮化設計中，需要改變攤大餅模式，調整城鎮化的空間布局。1.0版本的“攤大餅”模式，將基礎設施、社會福利、就業機會等優勢資源都集中到個別大城市，造成了人流也集中到這些地區，而大城市的資源是有限的，土地是固定的，必然導致資源緊張，房價上漲。以人為核心的2.0版的城鎮化設計中，要充分發展三四線城市，在空間上調節資源，調整布局，扶植產業，增加就業機會和宜居生活環境，提高三四線城市及城鎮綜合承載力，分流涌向大城市的就業人員，緩解大城市住房供應和需求的壓力。
（三）改革金融制度，控制貨幣發行，拓展民間投資渠道
造成房地產市場供需不平衡的另一個元兇是貨幣。近十年來，M2發行量過大，4萬億資金的投放，加上地方政府的追加，市場上流通的貨幣太多，而百姓投資渠道過于單一：銀行負利率、央企等壟斷行業限制民間資本的進入，除了毫無信心的股市，僅有房地產可以投資，造成了大量熱錢投入房地產，房價推高，資本迅速獲利，從而吸引更多熱錢的進入，導致房價如今騎虎難下，溫州等地出現嚴重問題。
長效機制需要改革金融制度，開放投資渠道，放開對壟斷領域的投資限制，扶持正常產業發展，為民間資本和何中等收入人群的閑散資金尋找投資渠道，消除城市居民對房地產投資的過度依賴，分流房地產投資客群，降低房地產投資熱度。
（四）改革財稅制度，減少地方政府對土地財政的依賴
高額的土地出讓金是房價高位運行的直接推手，而出讓金收入幾乎是地方政府賴以生存的主要收入。建立長效機制，必須打破這一依賴，改革財稅制度勢在必行。國務院研究中心近日的“383”改革路線圖中，將財稅問題總結為政府事權不清、收支結構不合理、地方債風險突出，強調以優先調整事權、帶動財力重新配置為重點，啟動新一輪財稅改革。比較理想的改革方式是，事權上收，財權下放，加大地方政府存留比例。根據中央地方所承擔的公共服務職能來配置事權財權，中央既然將事權上收就應當在相應領域負起更大責任。進一步的改革應當解決省級以下政府財權劃分不明朗的問題，讓從中央到地方的各級政府的支出責任都明晰化，改變目前各級政府在教育、醫療等方面相互推諉責任的局面。在通過改革建立合理的架構后，為了實現制度穩定性，應以法律形式將央地財政關系固定下來。
這樣一來，地方政府收支壓力減少，對土地的依賴將降低，出讓金回歸合理，也使房價有回落空間。
二、個性問題
以上是共性的，需要中央統一調控。下面來探討個性的問題，需要地方政府承擔的任務。
（一）擴大供應，建立租售并舉的房地產市場
北上廣深等一線城市房價高位運行的根本原因是供小于求，要徹底改變這一現狀就必須增加供給，但并不是多建增量住宅這唯一途徑，不能只看到增量看不到存量。市場上存在的小產權房、空置房、存量房都可以盤活成供應產品，緩解供需緊張的現狀。
市場上存在大量小產權房，由于政策原因擱淺空置，資源嚴重浪費。根據“383”方案，小產權房在補交了一定的土地出讓金，補辦了相關手續后，可以進入市場還可以探索個人建房和集資建房，多渠道增加住房供應，可以在一定程度上緩解新建保障房及相應的土地供應的壓力，從存量環節加大對城市外來人口的住房供應。
而開發商手中的空置房、炒房者手中的空置房、市民手上的二手房，他們囤房，大多是為了待價而沽，等待大漲之后拋售，作為長期閑置的資產，是巨大的浪費。據調查，全國連續6個月“黑燈”的空置房，足夠2億多人居住。將這些資源盤活，能極大地緩解市場上的供應問題。
一方面式的保障房建設，由于準入和退出機制不健全，尋租現象嚴重，一方面大量空置房不能盤活。為改變這一現狀，應建立和培育長期穩定的住房租賃市場。國外有相當的人不買房，他們租房為生，但租賃權和承租權都能得到相當的保證。國內則不同，我們租賃市場很不健全，租賃權益得不到保障，承租人的風險較大，未獲得穩定感，百姓傾向于有自己享有所有權的住所，買房需求旺盛。
在任何國家、任何城市，都有富裕者持有多套房，收入低者買不起房的現象。尤其是近十年，我國市民持有住房產品的差距越來越大，因此，我們應向歐美國家學習，盡快培育住房租賃市場。根據不同收入階層，可以由政府直接收儲房源，建立“公租房儲備庫”，提供給被保障對象，也可以由市民直接到市場上承租。政府通過各種手段建立租賃房“蓄水池”，增加租賃房的產品供應，把存量房、空置房、小產權房盡量納入到租賃市場，通過法律和市場的共同調節，穩定租賃市場，保障出租人和承租人各自不同的權益，提高租房者的穩定感，在一定程度上緩解購房的市場需求。這樣做還可以將房地產的投資由買賣變為出租，包括開發商和市民個人都可以通過做“房東”收租金，獲取收益，甚至還要鼓勵企業開發、收儲和持有大量租賃型住房，成立大型住房租賃公司或租賃公司，盤活各類出租房源。
（二）疏堵結合，綜合設計房產稅制
培育穩定的租賃市場，還需要和房產稅結合起來。
房產稅是財產稅，不能指望房產稅遏制房價，但可進行調節。而且宏觀經濟沒有企穩復蘇，當前并不是大面積開征房產稅的最好時機。
因此，不能把房產稅作為單一的稅種來實行，而應將房產稅、交易稅相結合，將其設計成為市場高壓線，規制人們的行為。打擊投機，重點不是在持有環節，而是在交易環節。若是交易環節得到了有效遏制，投機就沒了去處，我們的突破口應在流轉稅（即交易稅）而不是房產稅。若是投機購房之后轉讓就要繳納高額的流轉稅（可以征收房產增值部分的70%），重則全額征收或超額征收，對于前幾年囤房的，如拋房，按初始轉讓征收高額流轉稅。作為這一政策的配套，還可以對批量購房的（具體套數由各個城市自己設定），增收高額的增值稅、印花稅、契稅等。這樣，交易稅不僅可以起到懲戒性作用，而且還能起到警示性作用，讓投機者意識到炒房不但無利可圖，而且可能還會帶來風險與損失。這是“堵”。
有堵也得有疏。稅收的一大特點就是可以通過市場自發進行調節。在限制了炒房投機的同時，投機市場遺留的空置房需要有效疏導?？梢酝ㄟ^稅收杠桿的調節進行“疏”與“堵”，實現住房資源的合理配置、疏堵結合。在當前住房資源不均衡配置的情況下，為了滿足“人人有房住”的需求，可以將空置房、閑置房導向以上提及的租賃市場，在為房地產市場“消腫”的同時發展住房租賃市場，為民眾基本居住需求提供條件。通過“堵兩扇門，開一扇門”實現市場平穩運轉：投機炒房的這扇“門”，可以通過流轉稅堵住，而要堵住空置房、閑置房這扇“門”便可借助房產稅?？梢詫炔晦D讓，又不居住的空置房、閑置房（包括開發商手上超過一定年限的庫存房）征收房產稅，并根據空置、閑置情況的不同進行差別化征稅，空置、閑置面積越大，稅率越高。投機、投資者以及開發商持有的空置、閑置房產唯有轉向租賃市場進行長線投資才能避免高額流轉稅和房產稅，并能獲取長期穩定的收益，這樣便把資源充分利用起來。通過這樣的“疏堵結合”，把空置的普通住宅引入租賃市場，而高端住宅的出租相對困難，被征收房產稅的概率較大。這就起到了調整房地產業結構、產品結構的作用。不僅促進了房地產投資盈利模式由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，而且使產品結構由單一的只售不租變為租售并舉，增加為滿足居住需求而建的中小戶型，保障基本的居住性需求。以上方案是作為改革的終極目標構想，考慮到目前城市市民對房地產稅收的承受能力不高，納稅理念尚未形成，稅率過高會引起市場波動，刺破市場泡沫。因此，在改革的初始階段可以進行低利率設計，稅制設計應以低點進入為宜，以后逐年加碼，經過5到8年甚至10年左右的努力，達到以上目標。在改革的起始階段，為彌補稅率不高、杠桿力不強的缺陷，在不征房產稅的同時，還可以用減免租賃稅的方式吸引空置房流向租賃市場。與此同時，城市要對符合條件的中低收入家庭發放不同額度的租房補貼，作為住房保障，要將有條件發放購房補貼的單位改發租房補貼，這一做法將從住房需求層面與釋放存量、盤活租賃市場相對接，實現供需平衡。
由于北京、上海這兩個城市分別是我國政治中心和經濟大都市，有許多復雜的因素，難以逾越。因此包括這種稅制在內的綜合試點可以在天津、廣州、深圳等一線城市中選取一個，在杭州、蘇州、南京、無錫等1.5線城市中選取一個，在溫州、鄭州、太原、昆明、貴陽等三線城市中選取一個，在三個不同類型的城市分別按照不同的模式展開改革試點。為配合綜合改革試點，要允許試點城市進行住房普查，開通本城市的住房信息系統，普查和信息系統的運轉暫時僅限于該試點城市獨立且封閉操作。要在全面摸清城市房地產各類資源、摸清城市住房底數、摸清供需、摸清空置的基礎上審慎制定綜合改革方案。需要指出的是，在三線城市試點要與推進新型城鎮化相匹配，提高城市的產業和人口的吸附力，以培養和拉動住房市場的合理需求。