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商鋪投資范文1
老祖宗說:一鋪養三代、家有萬貫不如有一店面。足見商鋪是個高回報的投資。但老祖宗也說,買的沒有賣的精!投資者,如何才能精過買家、在商鋪投資上處于有利地位?領會以下十點,助你成功進階!
1查“五證”和抵押情況
牌照檢驗、資格認證是第一步。檢查“五證”、檢查商鋪是否被抵押。商鋪僅是整個房產的一部分,所以房產管理、投資人對商鋪有何權益等,都要搞清楚。
2“傍著名連鎖店”找地段
地段的開發和成長直接帶來商鋪增值。好的區域有科學的城市發展規劃,如交通改善、市政動遷;有明晰的商業發展、網點分布規劃。周圍有豐富、相互補充的業態,如娛樂、休閑、餐飲等,這能延長消費者停留時間,增加消費機會。
尋找優越的位置,有個易行方法是“傍大款”。著名連鎖店都有自己的地產部,專門尋找、分析店址。選擇它們附近,可借助它們的品牌效應招攬顧客。
3避免阻斷、符合人們出行習慣
參照居民的出行習慣與線路,選擇與交通方向相一致的一邊。“金角銀邊”、主路兩端、十字路口、公交站點、地下通道口,未來規劃的地鐵口,這些都是黃金點。要避免客流被隔離欄、綠地、高架橋等阻斷,轉角商鋪門前要有寬敞空地。
4知名商業街,空鋪一出,立馬拿下
知名商業街是城市商業代表,經營穩定,投資機會極罕見,如北京王府井、上海南京路。這種機會一旦出現立馬拿下。
產權式商鋪,因為所有權、經營權分離,所以對雙方的信用要求很高,必要時可考慮請專業擔保公司擔保。
單獨臨街商鋪,未來經營可操作性強,香港人說一鋪旺三代就指此種。主干道臨街商鋪, 經營效果要強于輔路商鋪。
專業市場,像建材家居、汽車等市場,位置較偏,原來沒市場基礎的, 往往需較長培育期;若氛圍已成,則回報穩定。
5有購買力的人流才是人流
人流量決定購買量、營業額,也就決定商鋪收益。但人流量大,顧客數不一定多。真正支撐商鋪的是固定人流,其次是流動人流、客運流(公交站等)。
社區商鋪,人流量固定。顧客只為圖方便,難有持續大額消費,針對此情況,要么做大規模,要么選在小區中心、開放式出入口、道路轉角人流量大的地方。
6收益并不和面積成正比
要分析物業適宜何行業,并以此找尋租賃客。便利店和網吧盈利情況不一樣,承擔的租金便不一樣。
租金往往并非和面積成正比,租客不愿意為不能給自己帶來收益的面積付租金。各行業都有自己喜歡的面積,餐飲、超市和美容,喜歡臨街2、3層的商鋪,對面積的要求一般是100―120平方米。這些行業興盛時,這種大小的商鋪需求最大。
7好經營管理公司讓商鋪沒有空檔
大型商廈、專業市場,經營團隊是關鍵。他們有從業經驗和品牌影響力、創造力,會合理、科學規劃業態和布局,提供明確訴求;善于招商,做市場推廣、策劃營銷活動、制訂經營主題等;并為物業提供相關服務。
香港大部分商業物業都有專門公司打理。好的公司,不僅名店紛紛入駐、出租率長年維持在100%,而且保持租金增幅。
8進深是面寬兩倍左右為宜
結構好、布局平正的是好鋪。一般來說,進深是面寬兩倍左右的商鋪最有利于投資和銷售。針對商鋪的用途,還尤其要注意上下水和排煙、防噪、隔音等配套。
9好的開發商有高的附加值
好的開發商,會做好前期規劃,拿地能力高、建筑質量有保證,相對較可信。同時也較能確保資金安全。
10出租興旺后再轉租或自營
挑選投資時機,首先是商業景氣度、把握商業利潤與社會平均利潤間的關系,這個的參考意義相當于股市指數。
商業氛圍突變是個機會點,正由區域向城市商業中心轉化就是這種情況。西直門較早時批發市場云集,伴隨周邊寫字樓投入使用,再加上此前的高檔住宅人群,中、高端商鋪就呈現出非常大的機會。
店鋪可先出租,等店面興旺,再自營或轉租,這樣能坐享成果。
Tips
商鋪優劣,歸根結底有兩大指標,一是及時租金,一是增值空間。當下租金高未必是最優投資品,租金低極可能是價值洼地。
商鋪投資范文2
商業房地產項目建筑形式主要分兩大類。一類是單體商業形式，即以單體建筑的形式經營商業內容，主要以SM(SHOPPINGMALL)為代表，特點是一般單層面積較大，進深和層高可以適合絕大多數商業業態需求，賣場通透，使用率高，有充足的停車位，由開發商直接或委托招商，統一管理。
另一類是底層商業形式，即包括住宅、公寓、寫字樓以及建筑綜合體一、二層及地下一、二層，通常面積較小，以分割鋪面形式對外租售，主力鋪位面積在200-500平方米之間。底層商業形式又分為寫字樓底商和住宅底商，寫字樓底商一般位于成熟商務區，以國貿、燕莎、金融街、中關村區域商業地產項目為代表，這類商鋪面向的消費群體收入水平較高，雖然租金較高，但由于經營品類利潤率可觀，如快餐、精品、服裝等，因此比較旺銷。
住宅底商大多處于新建住宅小區沿街或小區內主要干道，消費群體相對固定，一般作為小區生活配套，以為小區居民服務為主。
誤區：沒有留白只看表象
隨著社會的發展，現在許多開發商、投資人、經營商逐漸認識到社區商業的潛在商機，不少項目的商鋪銷售極為火爆，價格也隨之飆升，甚至有的銷售率超過100％。華高萊斯顧問公司總經理李忠指出，這種現象不正常。賓館的最佳出租率為90％，超過這個比率就容易出問題。這是因為賓館的人員配備、設備運行、房間使用不可能滿負荷運轉，應該有一定的商業空間留白。如果出租率達到100％，一旦有人員缺勤、設備故障、房間維修等突發事件出現，賓館將無一點迂回、挽救空間，每年五一、十一的旅游旺季帶來的人滿為患就是一例。同樣，當商鋪的出租率高于100％，過分擁擠的購物環境不僅使整個商業品質下降，而且無法開展促銷活動，久而久之，最終導致該地區商業的衰落。因此，在規劃、招商過程中應該適當地留有空白。
測算：只是預計無法承諾
亞運村地區生活氣息濃厚，被稱為中心居住區CLD，也是北京一個新興的商圈，其發展主要依托亞運會而興起，但房地產發展起步較早，區域形成了一些體量較大的商業，如北辰購物中心、陽光廣場以及分布在安立路兩側和與其垂直交叉的慧忠路商業街。由于辦公及高檔社區相對較多，以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業為主，形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規模正在日益壯大。
北京紅石行有關負責人以亞運村商圈為例，大致測算了一下該地區商鋪的投資回報率：從本商圈餐飲集中的商業街――安立路、慧忠路及安慧北里地區來看，假定測算的商鋪面積為100平方米，此商鋪的購置價格為15000元／平方米，相關稅費比例按總房款額的10％計，日租金價格水平為7．5元／平方米，物業管理費25元／月／平方米，貸款按商業用房的貸款比例六成十年計算，考慮10％的房屋出租空置率。計算過程如下：
總房款=單位售價×商鋪面積：15000元／平方米×100平方米=150萬元
貸款額=總房款×貸款比例=150萬元×60％=90萬元
首付款=總房款一貸款額+總房款×相關稅費比例=150萬元一90萬元+150萬元×10％=75萬元
月還款=貸款額÷10000×每萬元還款額=90萬元÷10000×109．82＝9883．80元
年還款=月還款×12=9883．80元×12=118605．60元
總付款額=首付款+年還款×貸款期=75萬元+118605．6元×12=1936056元
年物業管理費=26400元
月租金收益=商鋪面積×日租金價格×月平均天數=100平方米×7．5元／平方米／日×30．5=22875元
扣除空置率實際年租金收益=月租金收益×12×(1-空置率)=22875元×12×(1-10％)=247050元
年利潤=扣除空置率實際年租金收益－總付款額÷貸款期－年物業管理費=247050元－1936056元÷10年－26400元=23444．40元
內部收益率=累計總收入÷累計總投入=年利潤×貸款期÷總付款額+年物業管理費×貸款期=23444．40元×10年÷1 936056元+26400元×10年=10．48％
投資回收期=1÷內部收益率=1÷10．48％=9．54年
商鋪投資范文3
社區商鋪成投資新熱點
在一些城市，市場的商業潛力有限，商鋪數量的短期快速增長容易引起市場的飽和，反過來會影響商業環境，使投資者的利益受損。特別是在一些過度炒作的商業旺地，本身地價高、競爭激烈、投資大，容易造成投資誤區。相對于目前的純商業街區來說，社區商鋪的投資值得投資者關注。因為隨著房地產業的發展，越來越多的人們搬遷到新的住宅社區，而社區的配套環境也越來越成為人們買家置業的標準之一，人們衣食住行更信賴于社區的良好配套，社區商鋪因此產生出無限商機。
社區型商鋪以其自身投資少、回報相對穩定的特點而受到投資者青睞。最新調查顯示：目前70%的投資者購買商鋪的目的是為了炒鋪或轉租，僅有30%的投資者買鋪是為了自用。但不管是投資、自用還是炒作出租，商鋪投資者都必須面臨商鋪投資的誘惑和風險。如何選擇商鋪、商用物業，怎樣規避市場風險，從而實現良好的投資回報，成為商鋪投資人最關心的話題。
選擇社區商鋪的條件
社區商鋪能否做旺主要取決于地點、人流狀況及消費群的消費水平。投資社區商鋪，要看這個商鋪的業態組合有沒有聚集人群的綜合功能，如消費環境是否優美、消費商品檔次和價格是否合理、娛樂休閑的設施及服務管理是否到位等，即近看交通，遠看業態。選擇社區商鋪還需要注意以下方面：
新建社區商鋪機會最多：因為新建社區的居民數將迅速增長，而且這部分人往往工作固定，有穩定的收入。從某種程度上說，他們的消費水平較高，目標客戶較為固定，從而給商鋪的升值創造了有利條件。
客流量大?。和顿Y者在選擇鋪面類社區商鋪時，需要謹慎判斷哪個社區的規模大、哪個商鋪位置的客流量最大或比較大，對位于出入口、底層的商鋪更應多加關注。
商鋪初始售價：投資者應充分認識到商鋪初始售價是否反映了商鋪現狀的客觀價值，盡量將社區商鋪包裝的因素剔除，避免以較高的價格成交。
便利條件：鋪面類社區商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個項目的宏觀布局都有關連。底層或靠近出入口的商鋪的“可視性”顯然是最好的，其價值也是最高的。
停車條件：隨著汽車進入家庭，投資者必須考慮商鋪是否有足夠的停車位。
所屬項目的運營特點：作為房地產項目的一部分，該房地產項目的規模、定位、面對的主流客戶等因素都會直接影響社區商鋪的價值。
周邊發展趨勢：投資者應注意未來周邊大型的房地產開發規劃，它將推動社區商鋪價值的上漲。
社區配套環境成置業標準
首先，不同的社區，商鋪的潛力也不同，投資社區商鋪收益最多的是一些離市區有一定距離、商業環境不太成熟的住宅社區。由于這類社區住戶日常生活購物基本源于自身配套，其居住者到社區外購物消費的機會相對減少，這就給其社區內的商鋪帶來相當多的商業機會。
其次，這些離城區較遠的住宅項目，周邊配套設施少，與樓盤同時發售時一般都價格低廉，這時正是購買的好時機。
第三，選擇社區商鋪，除了要考慮地段之外，社區環境很重要。這里所說的社區環境，指的是人居的環境，就是要選擇居住人口眾多的大社區。大社區內人口流量大、消費高，各方面生活需求大，如美發、餐飲、食品店、煤氣公司等。
第四，一些有特色的社區街鋪也值得投資者關注。這類商鋪往往是某一行業的聚集地，隨著市場經營的成熟發展，其升值潛力也是很大的。
投資大型成熟社區商鋪價值高
消費者對商鋪的投資選擇主要分三個方面：社區商鋪投資、專業市場投資和大學校區周邊商鋪投資。有研究分析，社區商鋪投資總額低、風險小，收入回報穩定，而位于大型成熟社區內的商鋪更是具有長線的投資價值。尤其是如果所屬社區定位為高端，社區規模龐大，那么其社區商鋪的價值將被大大提升，社區規模成長的空間將預示著社區商鋪價值升值空間。
與臨街商鋪不同，社區商鋪的消費者主要來自于社區內部，因此對整個社區居住氛圍的依賴比較強，這也是大型成熟社區的商鋪成為搶手貨的原因。社區商鋪過去的主要功能是滿足一定區域內居民就近購物，但是在現代居住區中，僅有這些已經遠遠不夠，為了提升居住品質，新建社區必須有超前的新型商業設施，以滿足人們日益豐富的消費需求。而這種商鋪除了要有方圓內人流量支持外，還要有順暢的區域內外交通設施，使消費人群能舒適便捷的完成購物、消費過程，從而保持這些人的長久消費意愿。
投資眼光須放長遠
一般情況下，人們說到商鋪投資，就會將其與回報率緊密地結合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首選標準。但是，當一個專業的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現時的投資回報率并不是其最為關心的，投資者更為關心的是該商鋪所在地的人流量、消費能力、發展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資，可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間，商鋪的投資回報率會隨著時間的推移增高或降低，現時的回報率有時并不具備代表性。
投資社區商鋪，社區的發展前景自然是眾多投資客所關注的重點。社區商鋪投資前景由地段、主力店、發展商、投資時機、人氣和消費力等因素來決定。一些素質好的樓盤，加上位于城市的未來發展方向上，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼，其社區商鋪即使目前的年收益率未能達到10%，但如果投資者看好其未來的升值潛力，即使是5%左右的年收益率也是可以接受的。
投資社區商鋪須加強風險意識
現在，商鋪經營“三個月現象”很嚴重，社區商鋪投資本身的經營門檻低，投入資金相對較少，經營者很容易貿然進入：選點上不考慮商圈的成熟度，經營模式上是夫妻店，不懂得現代化管理，這些都會使其投入和收益嚴重不對稱。一些租戶在高收益的刺激下投資社區商鋪，不考慮商圈的成熟度，業態配比欠合理，結果只能敗走麥城。為避免這些問題的發生，要注意以下四方面因素：
首先，一方面是商鋪租金居高不下，另一方面是投資者熱情不減，對此，租戶承租前必須考慮社區規模、居住人口的密集度，因為社區規模大小、入住率高低都會直接影響到該社區商鋪未來的發展前景。
其次，要了解該區居民的生活標準和消費習慣，業主的年齡、收入水平、職業特點等，都會影響該地區商鋪的業態和發展。
第三，要注意區內的業態配比，避免過多同類產品互相沖擊市場。以免形成超負荷消費，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，最終必然有部分投資者撤退。
第四，發展商、業主、租戶之間信息不對稱情況較為嚴重，投資者一方面要擺正心態，社區商鋪經營畢竟是滿足居民便利性需求，銷售情況不是很穩定，是一種維持性經營，不大可能有太高利潤；另一方面，投資者最好向專業的顧問公司多咨詢，盡可能多地掌握情況，避免盲目進入。
社區商鋪租售辯證觀
對于社區中的配套商鋪，其運作方式不外乎兩種：出租和出售。在目前的大多數社區住宅項目中，將商鋪出售是主要的處理方式。對于房地產商而言，出售的方式顯然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。近來部分房地產商，尤其是地理位置比較偏僻、周邊配套比較差的項目，對社區商鋪實行定向出租，只租不售。
由于周邊設施配套不太完善，對商鋪進行定向出租可以維護業主的基本生活需要，防止商戶們出于利益目的全都投資于某個單一的商業項目，例如餐館等。而如果對商鋪實行定向出租，事先規定了鋪位的經營項目，就可以保障業主的多方面需求得到滿足。只租不售的方式可以加強物業對商鋪的管理，便于維護業主的利益和社區的整體環境。
但凡一個社區的落成，就可以帶動一個商業區的發展，社區周邊的價值隨之升級，更不用說社區內部的商鋪了。天然的大規模消費群體和絕對的壟斷優勢，自然可以使房產商們將社區商鋪拍出高價，而且，如果采用出租的方式，更可以隨著價值的提升而不斷增加租金收入。
只租不售的方案，前提是社區的配套服務暫時還不能滿足業主的全部必要需求，因此才需要規定商鋪的經營范圍，防止各經營項目的趨同。然而，一旦實行只租不售，其結果很可能是，盡管每個商鋪經營項目各異，但它們在整個社區及其周圍范圍內所向無敵、沒有競爭對手，也就是經濟學中的壟斷。壟斷對于業主而言肯定不是好事，他們將面臨的是較高的價格和較差的服務，尤其對于現在規模越來越大的社區，面對成千上萬的消費群體，獨此一家的優勢地位更加顯赫；如果商鋪的經營者欠缺商業道德和職業精神，其服務質量更是可想而知。
只租不售的方式并不能維護業主當期或長遠的利益。真正的解決之道在于，促進社區內及周邊商業群的發展，開設較多的商鋪，形成一定規模的競爭。競爭才是最好的服務于業主的方式。
全面考慮商鋪的比較售價
商鋪投資范文4
據銷售人員介紹，這個商業綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報計劃也很詳細，抵扣掉前3年的投資回報，商鋪總價只有24萬元。但是面對一份一知半解的投資回報計劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。
商業綜合體ABC
小商鋪對個人投資的吸引力非常大，因為總價低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養三代”的誘惑讓人很難不動心。
但相比起住宅投資，商鋪投資要復雜得多。因為住宅租金幾乎是由附近住宅的市場行情決定的，具體某套房子的價格會因為裝修、樓層的因素而上下浮動，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個商業綜合體的商鋪，就可能這個搶手，那個沒人租。好鋪確實能“一鋪養三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養它一些年。
商業地產≠蓋樓＋開店
從開發的角度看，商業地產的運作規律及盈利模式和住宅地產完全不同。住宅地產最簡單，拿地、規劃設計、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項目結束。
商業地產，尤其是商業綜合體就復雜得多：拿地的時候就要有清晰的規劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪等大賣場或購物中心。因為不同的業態會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪的要求也不一樣，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進建筑設計。
通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應該完成，而主力店盡早確定也有利于后續招商。大型主力店進駐能讓中小商戶對這里的經營前景更有信心。
別是爛尾樓改造的
商業綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發商就沒有錢繼續了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經開業了但是經營管理不善，冷清的商業氛圍一直沒有好轉，導致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉讓。
從這個角度評判，收購來的爛尾樓是給已經建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發商能做的就只有在不改變建筑結構的前提下做外立面和內部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業顧問公司總經理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業了以后沒運作起來的商業綜合體項目，最后一座空樓尋求轉讓。雖然轉讓價都會很便宜，但是因為先天的種種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運營。
最關鍵的，后期運營能力！
對一個商業綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優質商戶會不會長久地留下來。
在開業初期，經營管理公司對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經營的過程中，它會慢慢把經營狀況不好的、和整體經營方向不合的商戶調整出去，引進更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實際回報率不會高，而業態和商戶還要被不斷規劃和調整，以期改善消費者體驗，形成持久的消費吸引力，這就是俗稱的“養鋪”。
綜合體商鋪，你要知道的4件事
你很可能無權經營它
為了更有利于整體業態的發展，商業綜合體里商鋪的產權和經營權通常是分開的。因為個人投資者的招商資源、經營能力、管理水平低，如果讓他們自主經營，很可能一個樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個體商戶混雜在一起，經營時間不統一，這樣混亂的局面會讓消費體驗很差，不能持續吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。
產權和經營權分開以后，經營管理權全部收歸專門的經營管理公司。它不但要負責和招商團隊溝通，確定整體的管理方案，規劃不同樓層分別進駐哪類商戶，而且對商戶也有品牌要求。
通常開發商至少會留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產權，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業主。劃分只停留在產權上，在建筑實體上并沒有任何劃分。
在做招商運營時，產權和經營權分開的另一個好處就很明顯了：有一個品牌商戶有意進駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進駐的樓層只剩下那些產權為20平方米的商鋪，此時經營方就可以把3個這樣的商鋪合并出租，整體經營的靈活性遠遠高于個人自主經營。所以，你必須向銷售人員了解經營管理公司的資質和它曾經管理過什么項目。
新鋪？初期實際回報率不高
商業綜合體的開發商出售商鋪多半是因為持有全部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產權能快速回籠一部分資金，平穩度過培育期，成熟以后就可以靠穩定的租金長期盈利。而新的商業綜合體前幾年的租金不可能高。因為消費人群對它的認同和依賴度的養成、業態的觀察和調整都需要時間。
一個前期招商和運作都比較順利的商業綜合體，開業的時候租金回報率都不高。上海立超商業地產的董事長朱謙的觀點是，一線城市商業綜合體商鋪前3年的年租金回報率在5%以內，而蘇曉晴參與過的二線城市項目，開業時回報率通常在2%至4%。
盡管5年培育期內實際回報率不高，但你仍然能看到不少項目在銷售的時候會承諾7%、8%甚至更高的年回報率。它們都是騙人的嗎？
回報率超過8%，危險！
開發商出于資金周轉的目的出售部分商鋪的產權，住建部多次發文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業主自主招租經營，商業綜合體永遠也不會培育成熟。
因此形成了這樣的怪圈：在開售時如果不承諾較高的回報率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報率又實現不了。如果看到7%以上的投資回報率，你要警惕的就是，商鋪會不會買貴了？
比較有經驗的開發商會把培育期自營物業的收益權轉讓給經營管理方，用自營物業的收益補貼承諾回報率和實際回報率之間的差額，還有的開發商會用部分銷售款補這個差額—常見的做法是，先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的這個124%的總價賣給你，然后在銷售的時候把3年的租金回報“一次性抵扣”在應付房款里。
但是，超過8%的回報率絕對是危險的，雖然不排除個別開發商通過貼補的辦法兌現，但是只要超過了實際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實際回報率提升到8%以上，前幾年也會很吃力，如果這期間資金鏈再出現問題，再高的回報率都只能落空。
《好運?MONEY＋》提醒，合同里該有這些
毫無疑問，典型的經營管理型物業不能少了經營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時候，還要和經營管理公司簽委托經營合同。
委托經營合同里要規定委托經營期限、租金計算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費標準等。如果沒有委托經營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險。
你有權利在合同里被告知該商業綜合體的定位是什么，有哪些業態形式。
銷售人員告訴你的已經入駐或確定入駐的賣場名稱，也應該在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。
最推薦社區商業綜合體
總價不高，適合個人投資
在適合個人投資者的商業項目中，朱謙和蘇曉晴都對小型的社區商業綜合體表現出了推崇。
市中心的商業綜合體商鋪，占盡地段優勢和每天大量的人流，但價格非常高，不適合普通家庭投資。社區商業綜合體的價格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區化，商業也從市中心往非市中心的人口密集區發展，地區中心和社區中心的商鋪投資機會更好。
居住社區周邊2公里的范圍，社區商業地段就有發展的機會，各區域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。
至少有5條公交線經過
朱謙認為投資總面積4萬平方米的小型商業綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規模的商業綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經開業的商鋪的租金狀況。
了解了租金行情以后，再去政府網站了解你想投資的商業綜合體附近的規劃。商業地產周邊的路網規劃非常重要，它是決定周邊顧客到達便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經過這里或是附近有地鐵站。
跟著主力店，更安全！
家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發等大型連鎖賣場品牌如果已經確定進駐，投資失敗的幾率會降低很多。因為第一這說明招商團隊的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內的居民來采購生活用品，把消費人流日?；?/p>
有了持續不斷又可觀的人流量，經營管理公司再逐漸把不適合附近消費人群偏好的商戶換成吸引力強、租金支付能力強的，讓這些人愿意留下來消費餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪租金就有譜了。
樓層和位置都不重要
產權和經營權分離的商業綜合體，由于所有商鋪的經營由經營管理公司統一管理，小業主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個商業綜合體所有經營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪租金高，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關系。
一個公式，算你是不是買貴了
商鋪的售價有沒有偏高，可以用商鋪售價和租金的比值來衡量—每平方米售價比每平方米月租金。國際公認的合理租售比值是200以內，高于200就表明投資價值降低，但必須用真實售價來計算。
商鋪投資范文5
究竟創業初期需要懂得哪些技巧呢?
1、選擇行業要因地制宜
針對位于交通樞紐較遠的商鋪，應以經營日常用品或價格低、便于攜帶的消費品為主。針對位于住宅附近的商鋪，應以經營日常綜合性消費品為主。針對位于辦公樓附近的商鋪，應以經營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。針對位于學校附近的商鋪，應以經營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找“出路”。
2、對于周邊民眾購買力需大致了解
商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。對于你的店鋪是否能夠長期發展有很大的影響。在那些購買力較強的區域，商鋪的價值高，你可以適當投入大點，你所獲得的回報也將更大。而相反，在購買力較低的區域，你就應該經營一些價廉物美的商品。
3、要了解人流量情況
商鋪的收益主要取決于兩個方面，一是民眾購買力，二是人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵的客流)。
4、把握投資時機有訣竅
從總體上說，在經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機。因為此時投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
5、能“傍大款”最好
如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以借助這些店面的品牌效應招攬顧客。這樣，還可以省下一大筆創業前期必須的廣告投資呢。
6、獨立門面不可少
獨立的門面作為你商鋪的廣告牌，對于能否打響以后的品牌非常重要。如果有店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今后的促銷帶來很大麻煩。
7、路邊店客流量雙倍效應
如果你的商鋪位于一條道路的一側，就等于擁有了道路上來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，商業價值非常高，值得投資。
8、了解商鋪的開發商
選擇品牌開發商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發商往往擁有完善的開發流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業前景來說就是一種保證。
9、周邊交通要便利
理想狀態下的商鋪或商業街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。
10、建筑結構必須好
建筑物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建筑物的結構多種多樣，理想的商業建筑結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構(如體育場館)，這些結構的優點是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。
11、巧用物以類聚
管理部門并沒有對某一條街道、某一個市場的經營進行規定，但在長期經營中，某條街道或某一個區域，很可能自發形成銷售某類商品的"集中市場"。
商鋪投資范文6
一、外商投資公司普通清算中的法律適用及審批權限
隨著我國法律制度的逐步完善，對內、外資企業的管理趨于一致，國務院于2008年1月15日廢止了《外商投資企業清算辦法》。2008年5月，商務部辦公廳下發了《關于依法做好外商投資企業解散和清算工作的指導意見》(下稱《意見》)。依照《意見》，今后外商投資企業的解散和清算工作應當按照公司法和外商投資法律、行政法規的相關規定辦理。外商投資法律和行政法規有特別規定而公司法未作詳細規定的，適用特別規定。審批機關僅受理有關企業解散的申請，而不再對企業清算進行審批。根據2008年10月《國家工商行政管理總局、商務部關于外商投資企業解散注銷登記管理有關問題的通知》，外商投資的公司進入普通清算的解散情形及其審批權限如下：
1.因章程規定的經營期限屆滿而解散，被司法裁定解散，依法被吊銷營業執照、責令關閉或者被撤銷而解散的，直接進入清算程序，無需經過審批機關批準。
2.根據《中外合資經營企業法實施條例》第九十條第一款第(二)、(四)、(五)、(六)項，《中外合作經營企業法實施細則》第四十八條第一款第(二)、(四)項或《外資企業法實施細則》第七十二條第一款第(二)、(三)、(六)項的規定，外商投資的公司在經營期限屆滿前提前解散的，應當經審批機關批準。
3.中外合資、中外合作的公司按照《中外合資經營企業法實施條例》第九十條第一款第(三)項、《中外合作經營企業法實施細則》第四十八條第一款第(三)項規定，在經營期限屆滿前單方提出解散的，應當經審批機關批準解散或經人民法院裁定解散。
值得注意的是，在實踐中還有一種情形無需經過審批機關批準，即外商投資企業未按期繳付出資的情形。根據《中外合資經營企業合營各方出資的若干規定》第五條，“合營各方未能在第四條規定的期限內繳付出資的，視同合營企業自動解散，合營企業批準證書自動失效。合營企業應當向工商行政管理機關辦理注銷登記手續，繳銷營業執照”。《外資企業法實施細則》第三十條第二款規定，“外國投資者未能在前款規定的期限內繳付第一期出資的，外資企業批準證書即自動失效。外資企業應當向T商行政管理機關辦理注銷登記手續，繳銷營業執照”。
二、外商投資公司普通清算中清算組成員的組成以及對清算報告的確認
(一)清算組的組成及備案。根據《公司登記管理條例》第四十二條規定“公司解散，依法應當清算的，清算組應當自成立之日起10日內將清算組成員、清算組負責人名單向公司登記機關備案”。1996年7月9日，對外貿易經濟合作部了《外商投資企業清算辦法》，其第九條規定“清算委員會至少由3人組成，其成員由企業權力機構在企業權力機構成員中選任或者聘請有關專業人員擔任。清算委員會設主任1人，由企業權力機構任命”。2008年1月15日，國務院令第516號廢止了該辦法，原因是被新公司法代替。這也就意味著外商投資的公司清算組人員不受3人的限制，清算組的組成應符合公司法的規定。
根據《公司法》第一百八十四條規定，“有限責任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會確定的人員組成”。本條雖然規定了公司清算組的組成情況，但并未規定清算組負責人的產生方式，也未明確法人股東應如何參與清算工作。從實踐中看，清算組成員和負責人一般為自然人，這也可以從本條規定中股份公司的清算組組成情況中看出。那么當有限公司的股東為法人股東時，其清算組成員該如何組成呢?可以肯定的是，法人股東是通過委派具體人員參加清算組的，問題是當股東為非單一股東時，是否每個股東都可以委派一名成員參加清算組呢?根據《公司法》第四十四條的規定，作出公司解散的股東會決議只要經過代表三分之二以上表決權的股東通過即可，章程另有規定的除外。因此，在實際操作中，有限公司的清算組成員應當由持有三分之二以上股權的股東委派具體人員參加。另外，關于清算組負責人的產生方式，應當由作出公司解散決議的權力機構委派產生。
(二)清算報告的確認。根據《公司法》第一百八十九條，公司清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認。這里需要說明的是，中外合資、中外合作的有限責任公司的權力機構為董事會。因此，其清算報告應當提交董事會而不是股東會確認，登記機關在審查時要注意區分。
三、外商投資公司清算義務的免除情形
(一)因合并或者分立需要解散的公司無需清算。根據《公司法》第一百八十四條，公司因本法第一百八十一條第(一)、(二)、(四)、(五)項規定而解散的，應當在解散事由出現之日起15日內成立清算組，開始清算。公司因合并或者分立需要解散不屬于本條規定的解散事由，因此無需成立清算組進行清算。另根據《關于外商投資企業合并與分立的規定》第三十三條，公司合并或分立協議中載明的有關公司財產處置方案及債權、債務承繼方案和審批機關批準公司合并或分立的文件，視為注銷登記所需提交的清算報告。
(二)已成立但未依法領取營業執照而申請注銷登記的公司無需清算。如前所述。清算主要是對公司未了結的業務、財產及債權債務關系等進行的清理和處分，對于外商投資的公司，未領取營業執照，公司不能開戶或刻印公章，無法開展相應的營業活動，因此無需清算。但這點只是一種推定，在實踐中，對于此類情形的注銷登記，需要股東向登記機關書面承諾，如公司成立后未以公司名義開展任何經營活動無需承擔清償義務，對公司存續期間可能產生的債務承擔清償責任。同理，對于在領取營業執照的同時申請注銷登記的公司也無需清算。
四、外商投資的公司清算組備案文件的完善
