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物業承包范文1
(三)
委 托 方(以下簡稱甲方)：
受委托方(以下簡稱乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》、及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲乙雙方現就有關宜達成以下合同條款。
一、委托管理的范圍及事項
(一)、管理范圍：
物業類型：
坐落位置：
建筑占地：
綠地面積：
(二)、管理事項：
1、房屋的使用、維修、養護。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結構，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。
2、區域內設備、設施維修、養護、運行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設備設施。
3、公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。
4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護、管理。
5、公共衛生的清潔、垃圾收集、清運。
6、交通與車輛停放秩序的管理。
7、安全巡視、門崗值勤、安全監控、人員登記。
8、管理與物業相關的檔案資料等。
二、物業管理服務內容及標準
(一)、保安
1、保安人員按照職責堅持門崗值勤，交接班要準時并做好交接班記錄，加強日常巡視和監控，積極與公安部門配合，保證物業安全。
2、對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。對內工作人員要檢查、督促持證進入辦公樓。
3、監控室要實行24小時監控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進入，保證儀器和設備的安全，隨時提供監控資料。
4、定期進行消防設備的檢查和保養，保證消防設備始終處于良好狀態，發現火災事故或隱患，及時處理并上報有關部門。
5、停車場的車輛要排列整齊，隨時指導車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢查車庫的安全性，嚴防偷盜和交通事故的發生?！??
6、嚴防刑事案件和治安事件的發生，隨時處理緊急情況和制止突發事件，維護工作秩序，確保正常辦公。
(二)、區域內設備、設施維修與養護
1、隨時更換和修復損壞的燈泡、燈具、開關等電器設備，保證各種電氣設施和元件的完好。
2、上下水的保養，水設施跑、漏水的止水和修補，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。
3、房屋的主體結構，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復。
4、各種機械設備和電器設備的簡單修復并按照設備說明書規定時間和操作規程進行檢修。
5、設立專業人員對供電、供水、等設備進行日常維護、保養，按時對各種設備進行檢查、保證設備的正常運行。
6、依據設備規定要求及操作規程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業人員對系統進行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統安全、可靠。
7、定期對破損和老化設施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。
8、維修及時率達到100%，人員30分鐘到位。做到小修12小時內完畢，大修要連續修復并安排工程人員24小時值班，對在時限內不能完成的，要向甲方說明原因。
(三)、公用綠地、花木、建筑小品等的養護、管理
1、綠化植物每月要進行定期的澆水、施肥、修剪。
2、定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現象。
3、及時清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內、草坪內無雜物。
(四)、保潔
1、每天要徹底清掃庭院、門廳、走廊、樓梯一次，垃圾及時清運。辦公時間設置專職衛生員對區域內的衛生進行保潔維護。保持區域內停車暢通，?道路、綠地無廢棄物，使區域內地面無雜物、污漬。對燈具、開關、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理。 ?? 2、每晚對衛生間進行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。
3、停車場每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，。
4、化糞池定時清理、保證正常使用。
(五)、信函、報刊、文件等的郵寄與收發
1、對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收據以便查詢。
2、對從郵局或郵遞員中領取的物品、報刊、信函和各種單據要逐一登記，不得冒領或錯領，對有問題的，要提出疑議。
3、分發報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準確無差錯。同時制止內部的冒領或錯領行為。如有錯誤，要追究當班人的責任。
4、及時通知收件人領取郵件，做到準確無誤，文明禮貌，熱情周到。
5、對甲方的機密、重要文件、信函負有保密責任 。
(六)、迎接檢查與召開會議特約服務
迎接檢查和召開會議時要做到全部人員聽從甲方安排，隨時提供保安、保潔等服務，保持區域內停車暢通，道路、綠地無廢棄物，使區域內地面無雜物、污漬，確保領導在清新、優雅的環境中舒心、愉快地工作。
三、 合同期限
本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
四、 甲方的權利和義務
1、權利：
(1)參與管理區域內的各項物業管理;
(2)對乙方的管理實施監督檢查。如因乙方管理不善，造成的經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同或要求調換人員。
2、義務：
(1)服從物業工作人員的管理，按規定繳納物業管理費用;
(2)協助乙方落實各項管理工作;
(3)甲方在合同生效之日起，按政府規定向乙方無償提供辦公用房;
(4)遵守國家及行政主管部門制定的法律法規。
五、乙方的權利和義務
1、權利：
(1)根據有關法律法規結合實際情況，制定管理辦法;
(2)依照與委托方的《物業管理服務合同》和管理辦法對管理區進行管理;
(3)依照規定收取管理費用;
(4)有權要求甲方協助管理;
(5)違背問題由甲方負責。
2、義務：
(1)履行以委托方的物業管理合同依法經營;
(2)接受甲方監督;
(3)重大管理措施提交甲方審議;
(4)組織和協助有關部門提供管理區生活服務;
(5)接受當地房產部門和有關部門的指導。
(6)不承擔對甲方工作人員的人身、財產的保管保險義務(另有，專門合同規定除外)。
六、 管理服務費用
l、本物業的管理服務費按雙方協商的標準由乙方向甲方收取，即自 年 月 日起新入伙租戶每月租金的 %。
2、乙方對甲方的區域內設備、設施維修與養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
3、房屋建筑(本體)設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費由 方承擔。
七、 違約責任
1、甲方違反乙方制定的《物業管理規章制度》的行為，乙方有權制止并按要求恢復原狀，并賠償損失。乙方違反本合同的，甲方有權制止并限期整改。直至追究相關責任。
2、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)
八、 其他事項
1、雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2、合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿三個月前向對方提出書面意見。
3、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4、本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
5、本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6、本合同，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
7、本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
物業承包范文2
法定代表人：陳耀新，總經理。
委托人：吳偉海，海南省第二律師事務所律師。
被告（反訴原告）：海南華鑫物業管理有限公司。
法定代表人：王金龍，經理。
委托人：舒予平，華合律師事務所律師。
案情介紹
原告海南自力投資有限公司（以下簡稱投資公司）因與被告海南華鑫物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）發生物業管理承包合同糾紛，向海南省海口市新華區人民法院提起訴訟。
原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》，已經將順發新村第一期開發約10萬平方米公寓的物業管理權發包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬元。被告的行為嚴重違約，請求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔違約責任。
被告物業公司答辯同時提出反訴稱：原承包合同中關于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業管理法規，是無效條款，不應受法律保護。原告沒有按時按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費203.4292萬元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應于1994年底支付第二期維修費款15萬元，此款超期支付一天，應當按總額的3％給付罰款。此款至今未付。反訴請求法院判令原告支付物業管理維修費15萬元，違約金15萬元以及未按合同約定的面積交付物業管理住房給被告造成的損失203.4292元。
?？谑行氯A區人民法院經審理查明：
原告投資公司是?？谑许槹l新村住宅小區的開發商。1992年上半年，投資公司已經將順發新村住宅小區的住宅預售給湖南長沙有色金屬探查設計院海南分院、海南鑫鑫實業有限公司等9個業主。1993年9月，該住宅小區建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業公司簽訂《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》各一份。約定：原告將其開發的順發新村第一期37棟高級公寓（面積約10萬平方米）的物業管理承包給被告，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內，物業公司應向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發新村1－37棟樓房在保修期內的維修任務由投資公司總承包給物業公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產面積61028.25平方米及有關附屬設施。物業公司在實施物業管理行為期間，向住房收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。
審判結果
?？谑行氯A區人民法院審理認為：原告投資公司和被告物業公司簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及其補充協議，損害了順發新村住宅小區業主的利益，應確認為無效合同。雙方依據該合同取得的財物應相互返還，投資公司請求物業公司支付承包金246萬元以及物業公司反訴請求投資公司賠償因物業管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無理要求，應予駁回。投資公司和物業公司因《維修承包合同》所產生的糾紛，與本案是不同的法律關系，不予合并審理。投資公司和物業公司之間的承包關系雖然無效，但鑒于物業公司已對順發新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業管理費、維修基金、水、電費等，可限期物業公司將順發新村的管理權及維修基金交投資公司代管。據此，?？谑行氯A區人民法院于1997年8月5日判決：
一、限投資公司于本判決生效之日起二個月內返還給物業公司保證金50萬元；
二、限物業公司于本判決生效之日起二個月內將已收取的維修基金和順發新村的有關附屬設施（按移交清單所列）交付投資公司代管。
三、駁回投資公司的其他訴訟請求和物業公司的反訴請求。
一審判決后，被告物業公司不服，以投資公司未交足物業管理面積給其造成損失應當承擔責任，以及該住宅小區的物業管理權已經由業主管理委員會授予該公司行使，投資公司無代管權為由，向海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ禾岢錾显V，請求改判。
海口市中級人民法院二審查明：順發新村住宅小區的9個業主組成的業主管理委員會，已經在1997年經?？谑蟹康禺a管理局批準成立，并與上訴人物業公司另外簽訂了《住宅聘用管理合同》。
?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ赫J為：
物業管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業。物業管理是指物業管理機構統一對住宅小區提供公共，包括社會治安和環境秩序的維護和管理，根據其管理事實和服務行為，依照規定標準向住戶收取一定費用的一種社會工作。物業管理權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人（即業主）決定。國家建設部1994年3月23日的《城市新建住宅小區管理辦法》第六條規定：“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會?！焙Ｄ鲜∪嗣裾?996年6月4日的《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中明確規定：“業主有參加住宅區物業管理的權利，并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。業主大會是住宅區物業管理的最高決策機構，管委會是業主大會的執行機構，有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，并與其簽訂物業管理合同?！?/p>
本案中，被上訴人投資公司只是順發新村住宅小區的開發建設單位，其擅自與上訴人物業公司簽訂合同，將住宅小區的物業管理權“發包”給物業公司行使，借機收取承包金。該行為侵犯了業主的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規定，這個承包合同及其補充協議應為無效合同。依照民法通則第六十一條第一款的規定，投資公司應當將保證金50萬元返還給物業公司，其要求物業償付承包金和承擔違約責任的訴訟請求應當駁回。物業公司根據無效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對住宅小區沒有物業管理權，原審在處理合同無效時，雖然注意到這一問題，但是以維護住宅小區的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業管理費、維修基金、水、電費等為由，判決將住宅小區的物業管理權及維修基金交投資公司代管，沒有法律依據，應當撤銷。現順發新村小區業主管委會已經成立，并與物業公司簽訂了《住宅聘用管理合同》，這是業主行使權利的行為。物業公司據此提出上訴有理，應予支持。物業公司請求判令投資公司按照合同向其支付物業管理維修費15萬元及違約金15萬元，是另一法律關系，一審不予合并審理，是正確的。一審判決認定事實部分不清，判決部分不當，應予糾正。
綜上，?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ阂勒铡吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項的規定，于1997年12月4日判決：
1、維持?？谑行氯A區人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第一項；
2、撤銷?？谑行氯A區人民法院（1997）新民初字第293號民事判決第二項；
物業承包范文3
[關鍵詞]建筑企業 分包工程 稅務管理
分包工程在建筑工程的實際運行中需要按照稅法規定進行,而總承包單位作為扣繳義務人所起到的作用主要是擔當著分包工程營業稅金與附加的代扣代繳工作。筆者根據自身的實際經驗重點論述了總承包單位在分包情況的工程中所實施的相關稅務管理。下面闡述相關業務在稅務時的具體問題:
一、建筑安裝業務
1.與其有關的稅收條例內容
(1)扣繳義務與扣繳義務人。在《營業稅暫行條例》中明確指出了,在采取分包或者轉包的方式進行建筑安裝過程中,作為總包單位其主要工作是代扣代繳分包業務營業稅,同時向有關部門繳納規定的費用,而總承包人就是扣繳義務人。從國家政府部門之前頒發的《關于建筑業營業稅若干政策問題的通知》內容中看出,對于采取總承包、分包方式經營的建筑業企業,扣繳義務人應為總承包人。若企業是屬于跨地區經營的建筑工程需要交納稅務的;納稅人處于勞務過程中沒有到工商部門辦理相關的登記手續或申辦臨時證件的;稅務機關不必顧及到企業工程是否進行分包,應把建設單位、個人判定為營業稅的扣繳義務人。
(2)劃定準確的勞務納稅地點。參閱《關于建筑業營業稅若干政策問題的通知》的規定內容,當納稅人需要履行建筑業應稅勞務時,應該將建筑企業的經營地區劃定為營業稅納稅地點;總承包企業在工程所在地開具建安發票,將工程建筑業應稅勞務發生地作為扣繳義務人代扣代繳的建筑業營業稅稅款的納稅地點。
(3)其它業務的稅務規定。首先,部分稅法的規定,總承包人不單單是需要扣繳營業稅,還應該將城市維護建設稅和教育費用一同繳納。當扣繳稅款結束后,總承包方可以將分包協議等資料提供給稅務機關,并向稅務機關申請辦理代扣代繳完稅的證明,其中一部分內容屬關系到分包人的,分包人按照此開具發票作為憑證交給給總承包方,分包方、總承包能夠把納稅發票作為經營過稱中資金收入、支付的證據。其次,總包單位僅僅屬于扣繳義務人,在扣繳稅務過程中前往稅局機關辦理發票時,需要出示《總包單位開具建安發票申請表》,并在申請表里填寫屬實、有效、詳細的信息,主要包括了:轉(分)包單位明細,包括轉(分)包單位名稱,轉(分)包工程額。工程項目的辦事部門應該對以上資料進行收集,以作為辦理稅務證件的有效依據,然后再對總承包人開具《已代扣代收稅款證明》。總承包人再將《已代扣代收稅款證明》出示給向轉(分)包人,轉(分)包人根據該項目辦開具發票,工程項目辦事處則可免去相應的稅額,并且把《已代扣代收稅款證明》收回處理。
2.企業進行跨地區經營時繳納所得稅的地點劃定
隨著社會經濟的不斷進步,給地區的經濟來往給企業業務的擴大創造了有利條件。很多企業不再僅限于本地區的發展,而是逐漸將建筑業務范圍延伸到了其他地區,在外地進行建筑安裝工程施工。對于這種跨地區的安裝業務,稅務部門應該參照《稅收征收管理法》與《細則》文件中涉及到的內容作出處理,跨地區經營的企業需要到機構所在地稅務機關辦理允許外出經營的相關證件,并且要到經營地稅務機關進行詳細地資料登記。若外出經營時間持續6個月,企業就必須道經營所在地的稅務機關辦理臨時稅務證明。而在《國家稅務總局關于建筑安裝企業所得稅納稅地點問題的通知》中明確提出了:
(1)對于離開工商登記注冊地或經營管理所在地的建筑安裝企業,由于其經營范圍已經超出相應的注冊界限內,此時企業必須要對其所在地的主管稅務機關提出辦證要求,給企業頒發允許外出經營活動的有效證件,其經營過程中獲得的經濟利潤,需要交由所在地的主管稅務機關根據規定征收所得稅。如果未能繳納稅務,企業經營所得由企業項目施工地的主管稅務機關在當地收納所得稅。按照這一條例的內容看,企業一旦已經完成了外出經營證的申辦工作,其在外地經營時的企業所得稅的征收者應當是當地的主管稅務機關,若企業沒有及時辦理外出經營證的企業應該向施工地主管稅務機繳納稅務。
(2)當建筑安裝企業辦理好外出經營證件后,到達實際的工地進行施工地后,必須要將稅務登記證件(副本)以及外出經營證向施工地主管稅務機關出示。企業在施工過程中應該隨時提供所在地主管稅務機關根據工程進度以及施工量大小計算出的應繳納所得稅的納稅手續證件。根據詳細地登記資料交給主管稅務機關收錄后需要仔細核對,確保準確無誤后再做登記,無需重新發放稅務登記證,企業領到了所在地稅務機關核發的《稅務登記證》后才能展開經營活動。當企業完成經營活后需要向施工地稅務機關申請辦理注銷手續,將外出經營證上交給原填發稅務機關處理。
二、分包工程稅務管理
1.有關建筑業分包、轉包營業稅差額的納稅
根據有關的稅法規定,對于采取總承包、分包的建筑業工程,其扣繳義務人是總承包人。參照《營業稅暫行條例》的相關內容,建筑業的總承包人對工程進行分包或者轉包給別人,這種情況的營業額計算方法主要是將工程所有的承包額除去付給分包人、轉包人的金額,剩下來的資金余額就是營業額。根據營業額的算法可知,對于出實現工程分包的企業,總承包單位需要用全部承包數額減去付給分包方價款后的余額來進行營業稅的計算,分包人的納稅金額主要是由其完成的分包額承大小決定。在具體的工程結算操作過程中,總承包單位開具發票給發包單位時應該工程的全部承包額情況而定,發包單位按照發票金額向總承包單位支付全部的工程價款。而分包單位與發包單位兩者不存在聯系,分包單位只與總承包單位有關?？偝邪鼏挝慌c分包單位在核算、結算工程價款時,總承包單位是扣繳義務人,需要對自行完成工程收入和分包單位完成工程收入的金額進行準確的劃分,將分包工程營業稅金作為代扣代繳稅金單獨申報繳納,并將真實有效的總包與分包協議有關資料提供給稅務機關。
2.分包工程稅務管理
考慮到總承包單位對分包工程收入的營業稅金主要是履行稅務代扣代繳的義務,而分包單位才是分包工程的納稅人,在分包工程完稅證明中需要將代扣代繳分包單位的具體稅金準確注明出來。總承包單位在稅務繳納結束后需要把相關的稅務證明交給分包單位,總承包單位把完稅憑證的復印當成代扣代繳分包單位稅款的支付證明,并交由會計做相應的處理。分包單位根據實際的分包工程收入對總承包單位開具發票,由于總承包單位已經為分包工程代扣代繳稅額,分包單位無需辦理繳納營業稅金及附加,只要將相關的完稅證明與資料出示給稅務部門即可。
三、結語
綜上所述,分包工程在建筑企業中是普遍存在的現象,而《企業會計制度》及《企業會計準則》的文件內容卻未能對分包工程的會計核算給予準確的規定?？筛鶕疚牡木唧w內容來制定分包工程的會計管理策略。
參考文獻:
[1]中國注冊會計師協會.稅法[M].經濟科學出版社,2008
物業承包范文4
營銷公司薪酬分配及費用管理細則 10記錄文件 10.1
營銷公司銷售指標考核評估表 10.2
三包報務對外索賠明細匯總表 10.3
市場旬報 10.4
市場分析報告 10.5
物業承包范文5
關鍵詞：價值工程；飼料企業；物流業務外包
一、引言
價值工程作為一種管理技術，是節約物質資源、提高產品質量的有效管理方法，對提高經濟效益和社會效益有著重要的作用。目前，在我國的物流領域推廣運用價值工程，可以較好地處理技術與經濟、質量與成本、功能與費用的關系。本文基于價值工程理念，就物流業務外包這個問題，結合我國飼料企業的物流管理模式進行探討。
二、物流業務外包
物流涉及到運輸、配送、倉儲、裝卸搬運、包裝和信息等各方面的集成。據有關數據統計，物流費用支出一般占企業銷售額的5%-35%之間，可見物流對企業的成本影響之大，物流能力是自身建立還是外包，是企業面臨的最重要也是最困難的決策之一。
C.K.Prahalad和Gray Hamel（1990）認為“業務外包（Business Process Outsourcing）”是指企業將一些非核心的、次要的或輔的功能或業務外包給企業外部的專業服務機構，利用它們的專長和優勢來提高企業的整體效率和競爭力，而自身僅專注于企業具有核心競爭力的功能和業務。對于飼料企業而言，作為一種企業組織模式的物流業務外包，其產生的動因不外乎有以下三個方面考慮：培育核心能力，規避經營風險，降低經營成本。
（一）培育核心能力
由于飼料產品的同質性較高，價格競爭成為主要手段，且愈演愈烈，這就迫使企業間競爭的焦點由傳統的價格競爭轉向價值競爭，重新審視產品價值鏈上的增值優勢，確立其核心業務范圍，以便企業將優質的資源和獨特的能力集中到該領域，從整體上提高企業的營運效率，增強企業核心能力。
（二）規避經營風險
飼料工業是連接種植業、養殖業、農副產品加工業等農業產業鏈條中極其重要的一個環節，直接受到上、下游產業的影響，其中上游的種植業易受氣候影響，而下游的養殖業又易受到疫情傳播及技術壁壘的制約，故整個產業鏈抗風險能力較脆弱，而通過資源外向配置和業務外包，企業可以與外部合作伙伴共同分擔風險。使企業變得更有柔性，更能適應外部環境的變化。
（三）降低經營成本
由于飼料產品本身的特點及客戶區域分布的不平衡，限制了飼料企業原料采購的經濟半徑和產品銷售的經濟半徑，使得企業的倉儲成本大幅上升，而企業外包后，可以大大縮減經營成本。同時，使企業內部資源轉向更具成本效益好的業務，從而降低機會成本。
三、價值工程
價值工程（Value Engineering，VE）是以提高產品或作業價值為目的，通過有組織的創造性工作，尋求用最低的壽命周期成本，可靠地實現使用者所需功能的一種管理技術。在物流作業過程中，價值工程是以最低的成本去實現某項物流作業活動的必要功能，以使物流作業達到最佳價值。物流的價值要從功能和成本的關系上來理解，它反映了物流服務物美價廉的程度。物流服務功能與成本之間的關系如下：
價值=功能／成本，即V=F／C
或：V=（F1+F2+F3+……）／C
其中：V代表價值；C代表成本；F代表物流服務各作業的功能。
由于物流服務的功能受客戶需求的限制，而客戶的需求又受物流服務壽命周期成本的制約。因此，開展價值工程既不能脫離客戶成本的約束，片面追求高功能，也不能脫離客戶的需求，片面追求低成本，造成物流服務的必要功能不足。
四、飼料企業物流業務外包的價值分析
在飼料企業物流業務外包的價值分析中，“功能”可以理解為滿足飼料產品消費者的需求程度，而“成本”可以理解為滿足飼料產品消費者需求過程中付出的代價。
（一）功能分析
現階段，飼料企業競爭優勢主要體現在客戶服務能力方面，針對顧客選擇的多樣性和服務的及時性，要求實施物流業務外包的飼料企業能夠對市場需求做出快速、準確的響應，能夠在最短時間內，以最有效的方式，生產出最能滿足顧客需要的產品，達到單個企業所無法達到的效果。從提高飼料企業物流業務的功能出發，飼料企業應始終以新產品開發作為企業的核心內容，深入調研，發現需求、創造需求，從而不斷開發出滿足市場需求的新產品，提高產品的功能，尤其應加大綠色飼料產品的開發力度，達到企業利益、顧客利益和社會整體利益的協調一致；同時，實現科學的庫存管理，在保證產品新鮮度及滿足顧客供貨率的前提下，對企業庫存采用業務外包，盡可能降低庫存水平，以提高物流系統的效率；從物流市場客戶開發活動方面來看，加強客戶關系管理，努力提高銷售人員對公司價值觀的認同感，締造一支能征善戰的精英銷售團隊，是飼料企業提高客戶滿意度的又一有力武器，而這一功能將在實施物流業務外包后得到進一步加強。
（二）成本分析
飼料企業物流成本是指伴隨著企業的物流活動而發生的各種費用，一般而言，飼料企業物流成本包括顯性成本和隱性成本。顯性成本主要包括運輸成本和庫存成本。飼料作為生產資料產品，其運輸成本在物流總成本中占據著相當大的比重，且呈上升趨勢，有相當一部分飼料企業的運輸成本是有一些不合理的運輸所造成的，主要表現在返程或起程空駛，空車無貨載行駛，以及對流運輸和過遠運輸等不合理運輸所造成的成本。飼料企業的庫存成本由訂貨成本、保管成本、缺貨成本幾項構成。為了保證不斷貨，飼料企業在各地的經銷商和自己的中轉倉庫往往儲存了大量的存貨，導致庫存成本居高不下。飼料企業的物流隱性成本主要有物流管理成本和逆向物流成本。許多飼料企業對物流管理成本的概念比較淡薄。有關資料顯示，物流企業的管理成本在總成本中所占的比重基本保持在3.8%左右。因此，降低物流管理成本對企業總成本的降低有著重要的意義。同時，逆向物流成本也是飼料企業一個不容忽視的地方。在買方市場條件下，客戶對產品的質量及服務要求越來越高。在這個過程中，逆向物流的產生不難理解。比如，由于物流裝卸搬運的不規范可能導致飼料產品粉狀率較高，不得不從客戶處返回廠家等等。當逆向物流達到一定的規模時，由逆向物流所產生的成本也時非?？捎^的。
五、飼料企業物流業務外包的實施
（一）明確企業的核心能力
飼料企業應該盡量避免將核心能力項目及相關的項目外包出去，以免核心能力流失。飼料企業核心能力判斷的依據：一看是否具備價值優勢。核心能力是企業獨特的競爭能力，同時，它也給消費者帶來獨特的價值和利益，比如對飼料產品安全性能的承諾，保證飼料產品從原料到生產、運輸和消費等各環節的衛生安全；二看是否具備差異性。核心能力是企業實施差異化營銷的重要途徑和方法，具有競爭對手難于模仿的獨特性。飼料企業可以通過客戶服務方面體現出自己的差異化；三看是否具有潛在的擴展性。核心能力應當能夠覆蓋多個部門和產品，可以提供潛在的進入和退出市場的多種方法和途徑。
（二）外包商的選擇
物流業務外包存在一定的風險，因此，必須慎重選擇物流業務外包合作伙伴。首先必須對其進行深入的調查，在此基礎上進行合理的評價與選擇。接下來，在評價的基礎上，對潛在的多個外包伙伴進行比較，從中選擇最適合本企業的物流服務提供商作為合作伙伴。最后，在與外包商簽約的過程中應注意外包的價格和技術要求、服務的級別和違規的處罰條款等內容。同時，應當提前考慮可能發生的變化及潛在的問題并商定解決問題的方案。這樣，才能保證物流業務外包順利進行。
（三）實施和管理
在物流業務外包實施過程中，對業務外包伙伴及其活動進行合理監控是外包順利實施的重要保證。飼料企業應建立一套完善的機制對物流供應商保持經常性的溝通，明確評估的標準，并對其業績進行定期檢查和考核。把業績較好的供應商確定為重點供應商，與其建立長期的合作伙伴關系并適時采用激勵的方法；而對業績較差的供應商予以警告、甚至淘汰。飼料企業還應按照實行業務外包的要求，對企業的組織結構做出必要的調整。另外，最重要的一點是應與供應商建立“共贏”的思想，對飼料企業而言，物流外包意味著供需雙方利益是捆綁在一起的，良好的合作關系能使供需雙方收益，而任何一方的不良表現都會損害雙方的利益。
現代企業之間的競爭是供應鏈之間的競爭，基于價值工程理念的飼料企業物流業務外包作為增強企業競爭力的重要而有效的戰略之一，已經成為飼料企業進一步發展的重要戰略性競爭工具。
參考文獻：
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物業承包范文6
近年來國際形勢風云變幻，經濟全球化和科學技術的快速升級給國際工程承包業帶來極大的壓力。而國際工程承包項目往往具有投入資金量大、施工周期長、技術含量高、工程管理復雜的特點。國際環境動蕩性則使國際工程承包企業承擔著越來越大的財務風險，甚至會帶來承包項目的虧損。因此，在激烈的國際競爭環境下，國際工程承包企業要想繼續擴大業務范圍，與歐美國家的成熟企業競爭，就必須加強風險管理能力，深入剖析企業發展過程中的各種風險來源和規避措施，并將風險管理思想滲透到企業管理的整個生命周期中，以有力的應對措施將風險轉化為機遇。
二、中國國際工程承包企業的財務風險構成因素
對于財務風險定義的解釋，可以概括為：由于一些不合理的財務結構或融資不當等因素導致企業喪失正常的賬目資金償還能力，從而使企業投資人的實際投資收益與預期收益呈消極背離的危險。企業財務風險的來源方方面面，大體而言可以概括為企業外部環境的動蕩性和企業內部財務管理活動的不確定性，當企業相關決策與企業發展不匹配或不能應對外部環境動蕩性時，不當的決策活動則會給企業帶來財務風險或直接損失。在財務領域中，財務風險可以分為廣義和狹義兩個概念。廣義的財務風險可以理解為企業在經營管理活動中，因對各種系統的或者非系統的因素無法預料和控制，企業的實際財務目標與預期的財務目標出現差異，而這樣的差異會對企業造成負面的影響甚至有帶來損失的可能性，這種可能性即為廣義的財務風險。狹義的財務風險也稱融資或籌資風險，它的產生是由于企業的負債存在使得企業存在到期無法償還本金的風險，這是一個相對狹義的概念。本文所探討的主要是廣義的企業財務風險及其構成因素。
（一）外部環境因素
國際工程承包業所面臨的市場環境是風云變幻的國際市場，其應對的不僅是來自各個國家的企業的競爭，還要應對難以預測的國際環境。這一市場中蘊藏著巨大的發展潛力，也存在著極大的投入風險。首先，國際工程承包是不同國家之間的經濟活動，國家之間的經濟環境不同、制度不同、文化差異巨大，這些都是雙方合作的難度和風險；其次，西亞北非等地的政治環境動蕩，而我國承攬的很多工程項目處于這些地區，項目進展和人員安全時刻受到威脅，相應的企業財務風險是顯而易見的；另外，在國際市場上也常常出現評價標準不一致的情況，這一情況也會增加企業所面臨環境的不確定性，進而增加企業風險。
（二）財務管理制度因素
我國國際工程承包企業多數將工作重點放在工程項目的實施上，而在財務管理方面則重視程度不夠，這就造成了財務管理制度不完善，流程不規范，監管不嚴格，人才隊伍建設力度不夠，財務管理缺乏效率和前瞻性等問題。而財務管理制度是企業應對財務風險的第一道屏障，沒有一個穩健運行的財務管理機制，勢必會增加企業的財務管理風險。
（三）企業投融資戰略因素
1.投資風險
參與國際工程承包的中國企業既有大型壟斷央企，也有中小民營企業，大型企業集團往往資金充沛，投融資能力更強，然而一旦決策失誤，產生的后果也極大。尤其在對于還未發展成熟的企業來說，內部管理效率低，缺少行業內的領頭人物，項目運作也缺乏規范性和科學性，這些都增加了投資風險。另外，我國企業合同管理制度不完善，簽訂項目合同往往漏洞繁多，這又間接增加了投資風險。同時，有些企業缺乏長期的戰略眼光，只為獲得當前的既得利益，采取相對高成本和相對低效益的項目開發策略，這種做法不但可能導致預期效益難以實現，而且可能有項目虧損的后果。
2.融資風險
我國國際工程承包企業大多為大規模的集團企業，承攬的工程項目數額大、成本高、需要大額的資金的支持，然而在投融資領域，我國企業才剛剛起步，市場不夠活躍，政府的相關政策也不完善，因此融資難度極大。雖然近些年來，我國企業在融資方式與融資渠道上有多層次的進展，但與其他發達國家的成熟企業相比，依然有諸多不足，仍然存在著融資渠道單一，民間資本難以介入，過度依賴銀行等問題。這就使得企業資產負債表率增大，進而增加企業的財務風險。
（四）工程項目中的相關因素
1.投標報價風險
在工程項目投標階段，承包方與發包方都面臨諸多不確定情況，在項目初始決策階段的只能進行工程量的估算和概預算，施工圖設計還不完善，而工程量估算的結果往往與未來的實際結果不一致，甚至相去甚遠。如果承包商在投標前對工程所在地的相關情況了解不足或沒有進行科學合理的工程概算，將導致報價出現疏漏而承擔成本增加的風險。
2.資金鏈斷裂風險
隨著EPC承包模式逐漸成為主流，承包項目規模不斷擴大，承包商不但需要有設計、采購、施工及咨詢的全方位能力，同時需要雄厚的資金基礎。在這種形式下，業主一般要求總承包商帶資承建，一旦發包方不能按時支付工程款或在施工過程中發生工程變更而雙方不能就工程量和工程價款達成一致意見時，承包方與業主都會面臨不同程度的工期風險和資金風險，尤其對于承包商來說，工程款項往往數額巨大，為了保證工期往往還需繼續墊付資金進行工程建設，這對其財務風險管理能力和融資能力都是不小的考驗。
3.分包商違約風險
許多總承包商在承攬一個工程項目之后將部分標段分包給專業分包商。部分分包商為了中標而惡意報出低價，而在中標之后則以各種手段尋求工程變更，進而提高工程價款，從而攫取利益。如果總承包商不能妥善處理這類問題，工程可能出現工期延誤、工程質量差甚至違約的風險。
（五）人力資源因素
隨著我國企業不斷走向國際市場，業務范圍與業務規模不斷擴大，企業急需懂技術、懂管理并擅長外語交流的綜合型人才，而人才的缺乏與日益擴大的企業規模不匹配，這就使得很多企業在投融資、工程項目管理、戰略管理風諸多方面表現得心有余而力不足。而人才是諸多企業資源中最重要的因素，所有的企業經營內容都由人來完成，如果相關業務領域的人員素質不高，將直接影響業務完成的質量，甚至給企業帶來財務風險。我國國際工程承包企業的財務風險管理剛剛起步，大多企業還未把財務管理提升到戰略高度，財務管理往往處于被忽視的位置，這就使得本就基礎薄弱的財務管理環節存在更多的風險。在現實的工作中，財務管理人員以及上級領導缺少風險管理意識是致使企業遭遇財務風險的關鍵原因。只有首先將財務風險管理提高到戰略高度，積極地培養有前瞻能力的財務管理人才，從而建立起有實力的財務管理團隊，才能從根本上解決當前管理效率低和失誤頻發的局面。
三、中國國際工程承包企業財務風險控制措施
前文從五個方面闡述了中國國際工程承包企業可能遇到的各方面風險，針對上述主要風險，我國企業可采取以下應對措施。
（一）完善企業內部財務相關管理機制
1.建立企業風險預測機制
企業面臨的一切風險首先誘發于外部環境的變動。因此，企業對外部環境的觀察與預測尤為重要，是否能準確把握當前乃至未來的市場發展方向以及預測企業風險和可能的市場機遇是企業能否應對危機并保持持續競爭優勢的關鍵環節。對于國際工程承包企業來說，就要透徹地掌握工程所在國的政治環境、法律制度、人文環境，了解當前最先進的技術水平，熟知最成熟的企業管理與項目管理方法。只有有效地預測了風險，才能相應地采取有效的應對措施。
2.完善企業財務管理機制
財務管理機制是企業管理機制的基本環節和重要環節。要做好企業的財務風險管理，首先要夯實企業的財務管理制度，從而提高企業的財務管理實力，以便在風險來臨時從容應對。對于我國企業來說，應首先強化財務管理意識，規范財務管理制度，細化財務管理流程，明確財務管理中的相關責任，進而在井然有序的財務管理流程中繼續構建財務的戰略管理能力。
（二）加強企業融資能力，完善企業投融資機制
我國企業應加強與銀行等金融機構的聯系，通過增強企業的獲利、償債、履約、經營、發展等一系列綜合能力來提高信用等級，并通過良好的聲譽不斷拓寬融資渠道。同時，要深入研究金融政策，在最大程度上利用政策支持，科學合理地制定融資計劃，控制資金流速，結合合同管理有效地進行資金使用、資金結算和資金回收等。
（三）加強企業人才培養機制，提高整體人員素質
