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摘要：土地增值稅是房地產企業的一項重要稅種，它稅率高、稅負重，對利潤的影響大。本文簡要介紹土地增值稅的相關概念，重點闡述土地增值稅的籌劃思路及需要注意的問題，確保房地產企業利潤最大化的同時風險最小化。
關鍵詞 ：房地產；土地增值稅；籌劃
國家稅務總局自開征土地增值稅以來，陸續出臺相關政策，不斷明確相關問題，加強清算力度。在此環境下，房地產企業所承受的稅收負擔越來越大。因此只有加強土地增值稅納稅籌劃，才能減輕稅負，提升市場競爭力。
一、土地增值稅的相關概念
（一）納稅義務人
土地增值稅的納稅義務人是指通過轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物，從而獲得收入的單位和個人。地上建筑物和附著物主要是指房地產，因此房地產開發企業是土地增值稅的主要納稅義務人。
（二）稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值率不超過50%的部分，稅率按30%；增值率介于50%至100%的部分，稅率為40%；增值率介于100%至200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。增值率是指增值額與扣除項目金額的比率。
（三）扣除項目
稅法準予扣除的項目主要包括：①為取得土地使用權所支付的金額；②房地產開發成本和費用；③與轉讓房地產有關的稅金；④舊房及建筑物的評估價格；⑤其他扣除項目。
（四）計算方法
土地增值稅的計算依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額及相應的稅率。其計算公式是：應納稅額=Σ（每級距的土地增值稅* 適用稅率）
二、土地增值稅納稅籌劃的主要思路
（一）利用征稅范圍進行籌劃
1.合作建房
房地產企業可尋找合作企業，一方出地，一方出資金，共同開發，建成后按比例分房。因為稅法規定對未進行產權轉讓的自用房產免征土地增值稅。
2.代建房行為
房地產企業可與部分客戶通過簽訂合同確定合作關系，以受托的名義開發房地產，待開發完成后，向客戶收取代建費用。因為房地產企業的代建房行為，其房產權屬未發生轉移，取得的收入屬于勞務收入性質，不需繳納土地增值稅。
3.股權轉讓
房地產企業可選擇股權轉讓的方式合理避稅。因為股權轉讓不繳土地增值稅，只繳企業所得稅。
4.改售為租
房地產企業在開發完成后，可選擇出租。因為雖有租金收入，但其產權、土地使用權未轉讓，不需繳納土地增值稅。
（二）利用銷售收入進行籌劃
1.合理定價
房地產企業按所在地民用住宅標準建造的居住用住宅出售，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。超過20%，應就其全部增值額納稅。可見房價的變動不僅會導致是否交稅，還會導致適用不同的稅率。因此要充分考慮提高房價帶來的收益與增加的稅負之間的關系，從而做出最優的決策。
2.分散收入
房地產企業可以將裝修、裝潢等從房產銷售中分離，在簽訂合同時分成房地產轉讓和附屬設備購銷合同兩部分。一方面減少土地增值稅，因為售價降低控制了增值率，降低了適用的稅率；另一方面減少印花稅，因為稅率由產權轉移數據的0.05%降至購銷合同的0.03%。
3.代收費并入房價
房地產企業在售房時代收的城建配套費、維修基金等可以并入房價也可以單獨核算。如代收費計入房價向購買方一并收取，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時予以扣除。這一行為不影響房產增值額，但會增加其扣除項目金額，降低增值率，從而減少土地增值稅。
4.多次轉讓項目
多次轉讓項目能為企業帶來一定的收益，但是產權轉移時需繳納過戶手續費、印花稅等費用。企業應綜合測算，在節約的稅收和增加的費用之間作出分析，從而在降低稅負的同時增加收益。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1.房產開發費用的比較
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，房地產開發企業的利息有兩種扣除方法：①若能提供金融機構證明的，在按商業銀行同類同期貸款利率計算的范圍內據實扣除，其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計算扣除；②若不能提供金融機構證明或不能按轉讓房地產項目分攤的，利息不單獨扣除，但其允許扣除的房地產開發費用為取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%?？梢娎①M用的扣除是可選擇的，企業在納稅籌劃時應根據實際情況將①和②進行比較，選擇扣除費用較大的方案。
2.成本與費用的劃分
開發費用只能扣除一定比例，不能全額扣除。但會計準則對費用的劃分無嚴格規定。實際工作中許多費用介于期間費用和開發間接費用之間。因此，企業如把部分開發費用合理轉移到開發成本中，不僅可以全額扣除，還可以在其他項目中加計扣除20%，加大了扣除項目金額，減少了土地增值稅。
3.人防工程的處置
房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本費用，未移交的，不得扣除相關成本費用；如企業將人防工程的地下車庫出租，其產權未發生轉移，不納土地增值稅，但也不能扣除相應的成本費用。所以企業應該分別測算出租和無償移交應納的土地增值稅，選擇對企業有利的方案。
（四）利用稅收政策進行籌劃
1.分別核算增值額
稅法對普通標準住宅有優惠政策，因此如果房地產企業同時開發多個項目，應將普通住宅單獨核算，使得銷售普通標準住宅的房產享受免稅政策。
2.降低適用稅率
根據土地增值稅的稅率可知，當增值率達到一定標準時，就應依法納稅或按更高的稅率納稅。所以，實際工作中首先要測算增值率，然后設法降低在臨界點的增值率。房地產企業可以考慮增加公共配套設施費和間接開發費用的投入，一方面可以減征甚至免征土地增值稅，另一方面改善小區環境，有利于促進房地產的銷售和企業品牌的建設。
3.延遲清算時間
在預售方式下，有些工程尚未竣工而已售面積卻已超過85%，但因項目尚未結算，成本不可計量，施工票據不全，嚴重影響土地增值稅。所以房地產企業在符合國家法律法規的前提下，盡可能延遲土地增值稅清算，不僅可以降低土地增值稅稅額，還能獲取貨幣時間價值，緩解企業資金壓力。
4.分攤土地成本
房地產企業受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其允許扣除項目金額的分攤方式有：①按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例；②按建筑面積；③其他方式。因此在計算扣除項目金額時，可以選擇盡量使各期各批增值率趨同的分攤方法，降低整個企業的土地增值稅。
三、土地增值稅納稅籌劃應注意的問題
房地產企業的土地增值稅納稅籌劃是一項復雜的工程，企業需要妥善處理各個細節，正確面對在實際中遇到的各種問題。
（一）符合法律法規
房地產企業有權利用稅收優惠政策提供的空間進行籌劃，但是稅收籌劃不是偷逃稅。因此稅收籌劃的前提必須是遵守稅法等相關法律法規。
（二）考慮整體收益
房地產企業在依法進行土地增值稅籌劃時，必須結合具體情況、綜合分析各項稅種，認真衡量“節稅”與“增稅”的綜合效果，進行整體籌劃，選擇最佳方案。
（三）關注稅收政策
稅務籌劃的有效性取決于各因素的綜合作用，而各因素在不斷變化，因此房地產企業必須及時關注相關政策法規，把握最新發展趨勢，選擇最佳納稅籌劃方式。
（四）完善財務工作
房地產企業要建立完整正確的財會處理方式，規范財務工作，為土地增值稅納稅籌劃提供有效的憑證，增加納稅籌劃的合理性，避免不必要的風險。
隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的細化，房地產企業應通過合理合法的手段，利用稅收籌劃方式，結合其他管理活動，綜合考慮企業的戰略目標和開發成本，使企業價值最大化。
參考文獻：
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地丑德齊范文2
關鍵詞:債務融資;負債經營;降低風險的方式
中圖分類號:F27文獻標識碼:A
一、債務融資的含義
企業融資的重要方式有股權融資和債務融資。債務融資是指企業通過向個人或機構投資者出售債券、票據籌集營運資金或資本開支。個人或機構投資者借出資金,成為公司的債權人,并獲得該公司還本付息的承諾。企業的融資決策都是要考慮融資渠道和融資成本的,因此產生了一系列的融資理論。
債務融資可進一步細分為直接債務融資和間接債務融資兩種模式。一般來說,對于預期收益較高,能夠承擔較高的融資成本,而且經營風險較大,要求融資的風險較低的企業傾向于選擇股權融資方式;而對于傳統企業,經營風險比較小,預期收益也較小的,一般選擇融資成本較小的債務融資方式進行融資。
二、企業籌資風險
企業籌資風險又稱財務風險,它是指企業因借入資金而給財務成果帶來的不確定性。一般企業籌集資金的主要目的是為了擴大生產經營規模,提高經濟效益,從而實現財務管理目標。企業為了取得更多的經濟效益而進行籌資,必然會增加按期還本付息的籌資負擔,由于企業資金利潤率和借款利息率都具有不確定性(都可能提高或降低),從而會使企業資金利潤率可能高于或低于借款利息率。如果企業決策正確,管理有效,就可以實現其經營目標。但在市場經濟條件下,由于市場行情的瞬息萬變,企業之間的競爭日益激烈,可能導致決策失誤,管理措施失當,從而使得籌集資金的使用效益具有很大的不確定性,由此產生了籌資風險。
按照籌資風險的成因不同,負債籌資風險可以分為現金性籌資風險和收支性籌資風險。
1、現金性籌資風險。所謂現金性籌資風險是指由于現金短缺、現金流入的期間結構與債務的期限結構不相匹配而形成的一種支付風險?，F金性籌資風險對企業未來的籌資影響并不大。同時,由于會計處理上受權責發生制的影響,即使企業當期投入大于支出也并不等于企業就有現金流入,即它與企業收支是否盈余沒有直接的關系?，F金性籌資風險產生的根源在于企業理財不當,使現金預算安排不妥或執行不力造成支付危機。此外,在資本結構安排不合理、債務期限結構搭配不合理時也會引發企業在某一時點的償債高峰風險。
2、收支性籌資風險。所謂收支性籌資風險是指企業在收不抵支的情況下出現的到期無力償還債務本息的風險。收支性籌資風險是一種整體風險,它會對企業債務的償還產生不利影響。從這一風險產生的原因來看,一旦這種風險產生即意味著企業經營的失敗,或者正處于資不抵債的破產狀態。因此,它不僅是一種理財不當造成的支付風險,更主要的是由于企業經營不當造成的凈產量總量減少所致。出現收支性籌資風險不僅將使債權人的權益受到威脅,而且將使企業所有者面臨更大的風險和壓力。因此,它又是一種終極風險,其風險的進一步延伸最終會導致企業破產。
三、籌資風險的起因
(一)籌資風險的內因
1、負債規模。負債規模是指企業負債總額的大小或負債在資金總額中所占比例的高低。企業負債規模大,利息費用支出增加,由于收益降低而導致喪失償付能力或破產的可能性也增大。同時,負債比重越高,企業的財務杠桿系數越大,股東收益變化的幅度也隨之增加,所以負債規模越大,財務風險越大。
2、負債的利息率。在同樣負債規模的條件下,負債的利息率越高,企業所負擔的利息費用支出就越高,企業破產的可能性也隨之增大。同時,利息率對股東收益的變動幅度也有很大影響。因為在息稅前利潤一定的條件下,負債的利息率越高,財務杠桿系數越大,企業資金利潤率的變動越大。
3、負債的期限結構。如果負債的期限結構安排不合理,例如應籌集長期資金,卻采用了短期借款或者相反,那么都會增加企業的籌資風險。原因在于:第一,如果企業使用長期負債來籌資,利息費用在相當長的時期將固定不變,但如果企業用短期方式來籌資,則利息費用會有很大幅度的波動;第二,如果企業大量舉借短期資金,將短期資金用于長期資產,則當短期資金到期時,可能會出現難以籌措到足夠的現金來償還短期借款的風險。此時,若債權人由于企業財務狀況差而不愿意將短期借款展期,則企業有可能被迫宣告破產;第三,舉借長期資金的融資速度慢,取得成本較高,而且還會有一定的限制性條款。
(二)籌資風險的外因
1、經營風險。經營風險是企業生產經營活動本身所固有的風險,其直接表現為企業息稅前利潤的不確定性。經營風險不同于籌資風險,但又影響籌資風險。當企業完全用股本籌資時,經營風險即為企業的總風險,完全由股東均攤。當企業采用股本與負債籌資時,由于財務杠桿對股東收益的擴張性作用,股東收益的波動性會更大,所承擔的風險大于經營風險,其差額即為籌資風險。如果企業經營不善,營業利潤不足以支付利息費用,則不僅股東收益化為泡影,而且要用股本支付利息,嚴重時企業喪失償債能力,被迫宣告破產。
2、預期現金流入量和資產的流動性。負債的本息一般要求以現金償還,因此即使企業的盈利狀況良好,但其能否按合同、契約的規定按期償還本息,還要看企業預期的現金流入量是否及時、資產的整體流動性如何?，F金流入量反映的是現實的償債能力,資產的流動性反映的是潛在償債能力。如果企業投資決策失誤,或信用政策過寬,不能足額或及時地實現預期的現金流入量以支付到期的借款本息,就會面臨財務危機,此時企業為了防止破產可以變現其資產。當企業資產整體流動性較強、變現能力強的資產較多時,其財務風險就較小;反之,風險就較大。很多企業破產的實例說明,該企業破產并不是沒有資產,而是其資產的變現能力較弱,不能按時償還債務。
3、金融市場。金融市場是資金融通的場所,企業負債經營要受金融市場的影響。當企業主要采取短期貸款方式融資時,如遇到金融緊縮、銀根抽緊、負債利息率大幅度上升,就會引起利息費用劇增,利潤下降;更有甚者,一些企業由于無法支付高漲的利息費用而破產清算。另外,金融市場利率、匯率的變動,都是企業籌資風險的誘導因素。
四、籌資風險的降低
負債經營是現代企業的主要經營手段之一,運用得當會給企業帶來收益,成為發展經濟的有利杠桿。但是,如果運用不當,則會使企業陷入困境,甚至會將企業推到破產的境地。因此,企業對負債經營的風險應有充分的認識,積極采取防范負債經營風險的措施。
第一,要有風險意識。在社會主義市場經濟體制下,企業成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的獨立商品生產者和經營者,企業必須獨立承擔風險。企業在從事生產經營活動時,內外部環境的變化,導致實際結果與預期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風險臨頭時,企業毫無準備,一籌莫展,必然會遭致大敗。因此,必須樹立風險意識,即正確承認風險、科學估測風險、預防發生風險、有效應付風險。
第二,建立有效的風險防范機制。企業必須立足市場,建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡,及時地對財務風險進行預測和防范,制定適合企業實際情況的風險規避方案,通過合理的籌資結構來分散風險。如通過控制經營風險來減少籌資風險,充分利用財務杠桿原理來控制投資風險,使企業按市場需要組織生產經營,及時調整產品結構,不斷提高企業的盈利水平,避免由于決策失誤造成財務危機,把風險減少到最低限度。
第三,確定適度的負債數額,保持合理的負債比率。負債經營能獲得財務杠桿利益,同時企業還要承擔由負債帶來的籌資風險損失。為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險,企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度,是指企業的資金結構是否合理,即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應,以實現風險與報酬的最優組合。在實際工作中,如何選擇最優化的資金結構,是復雜和困難的,對一些生產經營好、產品適銷對路、資金周轉快的企業,負債比率可以適當高些;對于經營不理想、產銷不暢、資金周轉緩慢的企業,其負債比率應適當低些,否則就會使企業在原來商業風險的基礎上,又增加了籌資風險。根據國家有關部門統計,目前我國企業資產負債率普遍過高,一般在70%左右,有的在80%以上,為了增強抵御外界環境變化的能力,我國企業必須著力于補充自有流動資本,降低資產負債率。
第四,根據企業實際情況,制定負債財務計劃。根據企業一定資產數額,按照需要與可能安排適量的負債。同時,還應根據負債的情況制定出還款計劃。如果舉債不當、經營不善,到了債務償還日無法償還,就會影響企業信譽。因此,企業利用負債經營加速發展,就必須從加強管理、加速資金周轉上下功夫,努力降低資金占用額,盡力縮短生產周期,提高產銷率,降低應收賬款,增強對風險的防范意識,使企業在充分考慮影響負債各項因素的基礎上,謹慎負債。在制定負債計劃的同時須制定出還款計劃,使其具有一定的還款保證。
第五,針對由利率變動帶來的籌資風險,應認真研究資金市場的供求情況,根據利率走勢,把握其發展趨勢,并據此做出相應的籌資安排。在利率處于高水平時期,應當盡量少籌資或只籌急需的短期資金;在利率處于由高向低的過渡時期,也應當盡量少籌資,不得不籌的資金應采用浮動利率的計息方式;在利率處于低水平時,則籌資較為有利;在利率處于由低向高的過渡時期,應積極籌集長期資金,并盡量采用固定利率的計息方式,降低負債利息率。風險與機遇并存,在激烈的競爭條件下,企業只有加強經營管理,提高自己的競爭能力、盈利能力,才能降低籌資風險。
(作者單位:陜西財經職業技術學院)
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從2003年我國把房地產作為經濟發展的支柱產業以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時,一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進我國房地產市場的走向可持續發展道路,國家陸續出臺了一系列調控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發展,房地產企業無疑必須降低開發成本。由于房地產企業稅收存在涉稅多、稅負重的特點,可進行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業謀求發展得必然選擇。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發成本,節約資金對于房地產企業來說十分重要。
(2)房地產企業經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高,使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業涉稅多、稅負重:房地產開發企業從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
(4)國家稅收優惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產企業涉及的稅種,國家都有相應的優惠政策。房地產企業有效利用稅收優惠政策,可以為企業降低納稅成本,同時還可實現國家宏觀調控,可謂一舉兩得。
三、房地產企業稅收籌劃的影響因素
企業在進行稅收籌劃時,需時刻注意環境變化,因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環境變化的影響,新會計準則中對我國房地產企業稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業會計準則第1號――存貨》對存貨的發出計價方式的規定中不再有后進先出法,只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產企業不對此采取措施,必然使其負稅加重。另外,房地產企業的經營周期一般都比較長,取消了后進先出法,必將會對企業的當期損益造成影響,進而影響到利潤。
(2)新會計準則中,增加了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定,而且規定了房地產企業如何對資產分類。另外,準則還增加了“公允價值”這種計量模式,對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式,便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業稅收籌劃存在的問題
2000年一直到現在,房地產一直是我國經濟發展的支柱產業。在國家經濟快速增長的同時,房地產企業也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發展迅速,很多企業發展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產企業的稅務稽查工作作為重點工作,使得房地產企業面臨著日益復雜的稅收環境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險,還阻礙了稅收籌劃的進程。
(1)企業稅收籌劃意識不強。我國《憲法》第五十六條明確規定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務?！蓖瑫r,我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業由于稅負重、納稅多,其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅?；诖?很多企業出現了內外兩套賬的現象,對內的是反映企業真實情況的賬,對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業帶來了巨大的風險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業的信譽,不利于企業的長遠發展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(2)企業稅收籌劃組織不健全。企業內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業性,他要求工作人員不僅掌握會計知識,還要熟悉我國相關法律法規,尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下,納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業內部組織機構,發現房地產企業很少設置專門的稅務部門,一般都不進行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。如此重要復雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務工作不太一致的財務部門來做的話,恐怕難以達到應有的效果。
(3) 企業各部門之間合作困難。企業各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃,還要與各部門之間進行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、 加強我國房地產企業稅收籌劃工作的舉措
(1) 增強企業稅收籌劃意識。在市場經濟快速發展得背景下,我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業成本已經不再現實。所以,企業要想真正通過節稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業稅收籌劃成功的例子來引起企業的足夠重視,使得他們積極主動的進行稅收籌劃,為企業降低成本,從而促進房地產行業
的可持續發展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當前房地產行業嚴峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機構很重要。所以,房地產企業應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此,我認為房地產企業可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門,并且配備專業人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識,還要掌握稅收工作,了解相關法律法規,以期保證稅收部門的專業度和稅收籌劃工作的成功。
(3) 促進各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協調也相當重要。我認為企業應該在企業內部普及稅收相關知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發展的意義,以及清楚各部門具體應該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。
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合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。
稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。
企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。
另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。
利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。
例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業務招待費超支15 000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。
則該企業5月份應納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預繳企業所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足。可見，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產企業越來越規范的管理，房地產將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，對房地產業的管理提出了更新的要求，而房地產稅的籌劃得當將對本企業品牌的打造有著深遠的意義。
地丑德齊范文5
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:
(一)土地增值稅納稅人
凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)產權,并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。
(二)土地增值稅征稅對象和納稅范圍
土地增值稅的征稅對象是:有償轉讓房地產所取得的收入,包括有償轉讓房地產所取得的全部價款和經濟收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉讓國有土地使用權;地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
(三)土地增值稅計稅依據、納稅期限與納稅地點
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資料。
(四)土地增值稅的計算
在計算土地增值稅的應納稅額時,先以納稅人取得的房地產轉讓收入減除各有關扣除項目的金額,計算得出增值額,再按照增值額超過扣除項目金額的比例計算得出增值額,最后按照增值額超過扣除項目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實行超率累進稅率,其計算公式如下:
土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額
應納稅額=∑(增值額×適用稅率)
二、 房地產開發行業土地增殖稅的特殊性
我國《土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅實行四級超率累進稅率(30%、40%、50%、60%)。還規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產市場競爭的日益激烈,土地使用權的取得成本日益飚升。就房地產開發企業而言,是高成本高風險;就消費者而言,是高價位高負擔。長此以往勢必不能形成房地產開發業的良性循環。房地產開發企業如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價,已成為房地產企業在市場競爭中獲勝的關鍵。
三、 房地產企業土地增殖稅納稅籌劃方法
(一)控制增值額法
1、通過減少銷售收入降低增值額
稅法規定的扣除項目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項目比企業實際核算中涉及的項目要少,所以計算增值額時必須以稅法規定為準。增值額小,計稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負就輕。
稅法規定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。可見,納稅人建造住宅出售的,應考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系,避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。
2、通過增加可扣除項目降低增值額
如果納稅人能夠最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節省很多稅款。當然這種籌劃應有一定的限度,而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當地減少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業在不同地方開發成本比例因為物價或其他原因可能不同,這就會導致開發出來銷售房屋的價格有高有低,這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔,這就要求企業對開發成本進行必要的調整,使得各處開發業務的增值率大致相同,從而節省稅款。
(二)收入分解籌劃法
在累進稅制下,收入的增加預示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現象會使得納稅人稅負急劇上升。納稅人進行房地產開發,往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設備購置等。如果就整個房地產開發項目簽署合同,則整個開發過程中發生的費用均屬于總投資的范疇,并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上,房地產開發項目的開發進程,是分期進行的,納稅人可以利用不同工程的性質,選擇不同稅種,進行稅務籌劃?？紤]到當前房地產開發企業大多是多種經營,既從事建筑業,又從事加工業,既有房屋銷售業務,又有各種設施銷售和裝飾裝修業務及物業管理服務,因此房地產企業通過將不動產銷售價格部分分解至其附營業務的收入上,就可以大幅度降低稅率。
(三)均衡申報各種房地產價格
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關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展
我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。
一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用
稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。
（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。
（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。
（三）利用收入結構進行稅收籌劃
對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。
（四）利用收款方式進行稅收籌劃
根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。
二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題
1.稅收籌劃要合理合法
稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。
2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程
房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。
三、結語
綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。
參考文獻：