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物業維修基金范文1
1.收繳依據
杭州市蕭山區的物業維修基金從1993年開始收繳，當時根據《蕭山市城鎮住房制度改革實施方案》的規定，在公房出售時，由售房單位按售房款的10%繳交，個人按購房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時，由售房單位按售房款的20%繳交，個人按購房款的2%繳交。而商品房的物業維修基金收繳是從1997年12月1日開始，分三個階段：第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日，根據《蕭山市住宅小區物業管理暫行辦法》第二十八條的規定，由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時按15元/平方米繳費，購房人在辦理房產證時再繳交房價款的1%；第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區，根據蕭財綜〔2001〕247號、蕭價〔2001〕161號、蕭建設房〔2001〕238號的規定，統一由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時預繳。收繳的標準為多層30元/平方米，高層、別墅為60元/平方米；第三階段是2008年1月1日以后領取建設工程規劃許可證的房地產開發項目，建設單位不再預繳物業維修基金，在辦理房屋產權初始登記前，由建設單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收取。
2.收繳情況
多年來，杭州市蕭山區物業維修基金管理中心在相關部門的配合下，采取強有力的措施，確保物業維修基金歸集到位。至2015年底，全區共有500余個住宅小區繳交物業維修基金，累計繳交物業維修基金本金12億元，增值收入1.6億元，增值部分支取共計6500萬元。物業維修基金實行專戶儲存、專款專用，無截留、挪用、侵占物業維修基金現象。
二、物業維修基金的籌集途徑及繳交標準
1.物業維修基金的籌集途徑
新建住宅物業，由建設單位在辦理產權初始登記前，向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收取：公有住房出售時，由售房單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心繳交；分戶對外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業維修基金比照商品住宅標準執行；對以前按規定應繳而未繳的房屋，在辦理房屋產權證時向物業所有權人收取。
2.物業維修基金的繳交標準
現行杭州市蕭山區物業維修基金繳交標準及政策依據（見表1）。
三、物業維修基金的管理和使用
1.強化信息管理，促進公開透明
一是已實現物業維修基金的年度自動計息。當年繳存物業維修基金以繳存次日為結息起始日，以每年12月31日為結息終止日。當年繳存或使用的部分按結息起始日對應活期存款利率計息。繳存和使用部分以外的物業維修基金，每年按一年期定期存款計息，存款利率以當年1月1日一年定期存款利率為準。
二是已實現物業維修基金的實時查詢。業主憑產權證明及身份證明可電話或書面查詢個人基金信息；業主委員會、物業服務企業可查詢小區物業維修基金信息。
三是采用媒體公告和進小區公告兩種形式，公開物業維修基金信息。每年的物業維修基金的收繳、使用等信息以小區為單位在相應小區開展公告工作，同時在《蕭山日報》和杭州市蕭山區政府網站上公布上一年度物業維修基金管理情況，以更多渠道落實業主的知情權，進一步增強物業維修基金管理工作透明度。
2.完善內控機制，保障資金安全
一是建立聯系單制度。為了加強物業維修基金繳交工作，杭州市蕭山區物業維修管理中心與杭州市蕭山區房產登記管理中心、測繪所之間建立了物業維修基金繳交聯系單，新建商品房必須在繳納物業維修基金后才能辦理產權初始登記手續，確保了及時、足額繳交。
二是保障資金安全。根據《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》（杭州市政府令第209號）第十條的規定是，物業維修基金閑置期間，市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行，嚴禁挪作他用。杭州市審計局和杭州市蕭山區審計局多次對蕭山區的物業維修基金管理和使用情況進行了審計，審計肯定物業維修基金管理規范，符合相關規定。
3.業主決策，建立監督網絡
本著“基金專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，對有業主委員會的小區，由業主委員會審批物業維修基金要明確“本次物業維修基金使用計劃為業主大會作出的決定，已經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”。未建立業主委員會的小區，原則上不動用物業維修基金，如確實需要動用，則由物業項目所持投票權2/3以上的業主簽署書面同意意見（書面同意意見上要明確表示維修內容和動用物業維修基金數額），并經屬地社區居委會簽署意見。
房改房和零星商品房的物業維修基金使用，由相應業主或所屬社區提出申請，并在小區進行為期七天的公示，最后申請使用物業維修基金。
物業維修基金的使用，在業主決策基礎上，業主委員會和社區居民委員會進行監督，切實維護住宅區業主合法權益，使用好物業維修基金。
四、物業維修基金管理中存在的問題
1.物業維修基金使用率偏低
雖然物業維修基金使用申請的相關材料均由業主委員會或社區居委會審核蓋章，尤其是業主意見是否過雙2/3是由業主委員會和社區居委會審核同意后提出申請時，雖然業主委員會或社區居委會在申請表上已書面承諾“征求業主意見如有虛假，愿承擔相應的法律責任”，但書面征求業主意見仍存在業主身份難以確認、參與投票意愿低、表決的真實性無法確認、耗費比較大等問題，極大地制約了物業維修基金的使用效率。
2.物業維修基金續籌工作難度大
根據相關法律規定，當物業維修基金余額不足首期交存額的30%時應續籌。業主委員會在資金續籌過程中困難較大，很難續籌成功。資金續籌不到位，勢必會影響后續維修費用的申請。
五、物業維修基金管理工作的建議
1.加強宣傳，普及物業維修基金知識
物業維修基金是小區業主的一個物權，業主作為決策者應了解相關的法律、法規。杭州市蕭山區物業維修基金管理中心編制了大量的《基金知識問答》小冊子印發至各物業服務企業、社區、業主委員會，開展政策解讀、業務培訓交流等多種形式宣傳物業維修基金政策法規及業務知識。讓廣大業主進一步了解小區的物業狀況，自主地參與到小區的物業管理中去，推動了小區的物業管理更上一個新臺階。
2.擴大公告范圍，增加物業維修基金管理透明度
為了增進物業維修基金管理的透明度，在《蕭山日報》和區政府網站上公布基金使用情況的基礎上，結合蕭山區各小區物業管理實際情況，向小區業主委員會郵寄送達物業維修基金年度帳單，并以電話回訪的形式，了解收集業主委員會、業主對郵寄帳單送達工作的意見和建議，以便更好地落實業主的知情權。
3.優化審批流程，提高物業維修基金申領服務效率
進一步優化維修基金使用流程，即服務前移至征求業主意見之前，提前察看現場，指導物業服務企業規范填寫申請材料，提前審核要件，避免申請單位多次返往，提高申領業務的服務效率。
4.啟動物業維修基金簡易申請程序，提高基金使用效率
新修訂的《杭州市物業管理條例》已于2014年5月1日起開始施行，第五十六條規定，電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意，可以按簡易程序申請使用物業維修基金。物業服務企業只要持質監或消防部門的確認書和業主委員會書面同意等資料，即可申請物業維修基金，無需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。物業維修基金簡易申請程序，將最大限度地方便物業服務企業和業主委員會申領物業維修基金，提高使用效率。
物業維修基金范文2
關鍵詞：物業；維修；資金；使用
物業維修資金作為房屋的“養老金”自建立以來，已經走過近十年的路程，各省市都因地制宜陸續建立起專業化的物業維修資金制度，在設立管理機構，健全決策、監督、管理體系，加強制度建設等方面做了大量的工作，充分挖掘和發揮了物業維修資金的社會效益和經濟效益。然而，隨著時間的推移，物業維修資金的歸集、核算管理已日趨完善和穩定，但使用的問題和矛盾日益突顯出來。物業維修資金使用率低、使用難已成為全國性問題，成為社會關注的焦點之一，嚴重影響到社會的安定與和諧，亟待深入分析研究使用難的原因和破解對策。
一、物業維修資金使用難的主要原因
（一）物業維修（改造）方案制定難。
建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》規定，業主委員會是物業維修資金的申請主體，且相關工作由業主委員會組織實施。然而，由于業主委員會組織松散、人員老化、專業技能低，使得業主委員會無能力或無法及時準確地制定維修（改造）方案，且業主委員會選擇的施工單位也往往無法及時準確地制定維修（改造）方案，導致大量時間消耗在方案制定和審核上。
（二）物業維修資金使用表決通過難。
建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條第二款明確規定：“使用住宅專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。然而，我國目前小區的住宅規模通常都比較大，若要征集到小區內2/3以上業主的同意往往比較困難，這就為物業維修資金的正常使用增加了一道門檻；加之一些業主往往“事不關己、高高掛起”，只要他們不是共用部位、共用設施設備的直接受益者通常會拒絕簽字，故經常會造成表而不決的局面，致使物業維修資金難以使用，維修項目擱置。
（三）物業維修資金的使用范圍很難界定。
物業維修資金的使用具體應當控制在什么范圍之內？這一問題一直沒能得到很好的解決。建設部、財政部制定的《住宅專項維修資金管理辦法》，僅規定使用范圍是共用設施設備13項（包括天線、電梯、照明、和消防設施等）和住宅共用部位10項（包括住宅的基礎、承重墻體、柱和梁等）。但這一規定比較含糊，其責任界定不清晰，而當前高科技設施設備又是層出不窮，因此在實際使用中往往會存在一定困難。
（二）各方對物業維修資金管理機構的職能認識存在誤區。
物業維修資金管理機構目前的職能定位只是負責物業維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負責具體的物業維修工作。然而，廣大業主卻對物業維修資金管理機構的具體職能不甚了解，甚至片面地認為物業維修資金管理機構就是進行物業維修的機構，一旦他們遞交了報修申請后，就只需等人來上門維修。這種認識上的誤區，不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了物業維修資金的及時使用。
二、破解物業維修資金使用難應采取的對策
（一）建立科學、規范、高效的物業維修資金使用審批制度。
一是強化使用條件審核、公示，把好核準關。即首先對維修（改造）方案進行審核，并經申請人和管理機構共同審定后，在小區公示7天（第一輪公示）。其次是對業主表決結果進行審核，并在小區公示7天（第二輪公示）。對符合使用條件的及時予以核準，對不符合使用條件的不予核準，確保不濫用物業維修資金。二是強化資金撥付要素審核、公示，把好支出關。即對工程進度、施工合同、付款證明、工程質量、竣工工程量、工程預、決算進行審核，并對決算審定價及業主分攤明細在小區公示7天（第三輪公示），公示無異議后撥付資金，確保不超用物業維修資金。
（二）建立物業維修資金使用專業化隊伍。
即通過建立專業化的隊伍庫來彌補業主委員會自身的缺陷，從而解決維修資金申請周期長、使用率低、使用難的問題。即通過建立方案設計、專家評審、施工隊伍、審計單位幾個專業隊伍庫，使維修（改造）方案的制定、審核、工程施工、工程預、決算的審核均有專業的部門完成，提高物業維修資金使用的準確率和使用效率。
（三）建立物業應急維修制度。
即在政策許可的范圍內，著力解決物業應急維修問題，結合實際科學界定政府代修物業的各類特殊情況，如保修期滿后發生屋面、墻面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、高層住宅水泵損壞導致供水中斷、樓房外墻立面破損可能脫落危及行人安全、消防系統（或安防系統）出現功能障礙或部分設備、部件損壞嚴重等緊急情況，經公安、消防、安全監督、技術監督等部門要求整改的，或者物業共用部位、共用設施設備出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須維修和更新、改造的，啟動物業緊急維修程序，無需“兩個2/3”表決通過，即由物業維修資金管理機構組織代修，費用直接從相關業主物業維修資金分戶賬中列支。
物業維修基金范文3
今年夏天，部分城市遭遇暴雨襲擊，一些房屋因此受損。暴雨過后，不少小區的業主們發現，買房時交的一大筆公共維修基金卻很難使用。另一方面，在一些城市的住房維修基金賬戶上，大部分資金卻在“睡大覺”。
住房維修基金是購房者根據售房合同一次性繳納的，用于日后對小區公共部位和設施設備進行維護的儲備資金，通常被人們稱為房屋的“養老錢”、“看病錢”。根據相關規定，購房者應當按照住房建設成本的一定比例繳納維修基金。但是，很多人自從買完房子、交完維修基金，便無從知道這筆維修基金的去向，也從來沒有使用過。真正想使用的時候，又不知該如何使用。
那么，住房維修基金到底存放在哪里？又該如何管好、用好房屋的“看病錢”呢？
難用的維修基金
據一家物業企業負責人透露，當前要使用住房維修基金，主要面臨以下幾個方面的困難：首先是部分賬戶無款。由于部分城市有關法規建設不完善、要求不嚴格，造成部分業主房子都已經入住了幾年，仍然未繳納維修基金，特別是一些老項目，業主賬戶無款使用的現象比較普遍。
其次是使用手續繁瑣，據2008年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，動用住房維修基金，必須征得2／3以上的業主同意。盡管該辦法同時提出，在維修基金劃轉到業委會名下管理以后，可簡化這一程序，由物業管理企業提出使用方案，業主大會依法通過使用方案即可。但是，為了避免被業主指責擅自動用維修基金，多數小區仍然實行2／3業主簽字同意的程序。不僅如此，部分城市甚至存在整個城市的商品住宅小區未動用維修基金的現象，資金一直“睡”在賬戶里。
再次是續繳困難，根據規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，應當及時續交。但對于誰來組織續繳、續繳標準如何確定等詳細的執行標準沒有約定。部分業主特別是二手房業主不愿意續繳，物業公司單方收繳非常困難，造成賬戶資金不足，遇有更換電梯等大修改造項目時，陷入無法使用的窘境。
“睡大覺”的巨額資金
使用信息不透明，造成住房維修基金使用率低，大量資金沉淀，進而導致賬目不清，甚至維修基金不翼而飛。
目前，全國小區的住房維修基金已經是一個龐大的數字，以武漢為例，截至今年7月31日，武漢市住房維修基金包含利息在內已累計交存65.12億元，市民共計申請使用了7748萬元，使用率僅為1.19％。天津市截至今年1月已歸集145.4億元，僅使用7753.5萬元……
根據規定，業主繳存的住宅專項維修基金屬于業主所有，成立業主大會的，資金由業主大會負責管理使用，未成立業主大會的由物業管理公司所在地人民政府住房建設主管部門代管。而很多小區迄今為止并沒有成立業主大會，偌大一筆維修基金缺乏有效管理，更難以使用，變成了一筆“糊涂賬”。
2006年10月，廣州一筆250萬元房屋維修資金不翼而飛，業主們發起一場規模浩大的追討物業專項維修基金活動。此后，60個小區業委會聯合追討，資金總額達60余億元。2007年，上海查處了房屋維修資金涉嫌違規炒股的事件，市值近8億元。還有些小區曾發生過更換了物業公司，物業公司就把維修基金卷走的事情……
為加強資金監管，《住宅專項維修資金管理辦法》規定，業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地政府建設（房地產）主管部門代管。并應當委托所在地一家商業銀行專戶管理。業主大會成立以后，也應開立相同的賬戶。這樣，無論業主大會成立前、后，維修資金都由銀行管理，?？顚Ｓ谩２还軜I主大會、物業公司如何更換，維修資金都不會不翼而飛。這一規定看似提高了基金的安全性。但從長遠看，資金的增值收益率低，各地的住房維修基金交存總量大但支出金額小，巨額資金長期在賬上“睡大覺”，潛在損失較大。
管理使用模式亟待改革
專家指出，住宅維修基金管理使用的改革將放在更加注重管理主體、提升透明度等方面，以探索更合理的管理模式，來規范住房維修基金的使用。
事實上，為了用好、管好住房維修基金，有關部門在2008年制定相關管理規定，進一步增強基金使用的便捷性和管理的安全性。同時，各地也進行了探索。今年夏天，北京、天津等地區暴雨過后，很多住宅受損。為了保證受災住房維修及時，北京市住建委出臺6項房屋緊急情況維修基金使用辦法，漏雨嚴重的小區可以按照緊急情況使用住宅專項維修基金，而無需經過2／3以上業主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋應急解危專項資金管理辦法》，以應對突發事故。
針對專項維修基金使用復雜、流程多的問題，南京在今年年初出臺意見，小區專項維修基金將可以“打包”申請和“應急”申請；針對維修基金管理中存在的未繳“缺口”，鄭州市在部分老舊小區試點補建維修基金制度，為老舊小區補充維修資金以及續籌維修基金指明路徑。長沙物業應急專項維修基金使用方案啟動試點，維修基金使用“三分之二簽名難”的瓶頸可望突破……
物業維修基金范文4
【關鍵詞】房屋維修基金；合理利用；探討分析
1、房屋維修基金概述
房屋維修基金是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。房屋維修基金是伴隨著城市化的發展而產生相當于給城市群體住房建立的“醫療保險金”。它關系到群體住房的正常使用和安全，與全體業主和社會公共利益密切相關。隨著中國城鎮化建設步伐的不斷加快，中小城市人口不斷增多，城市建設規模不斷增大，房屋維修基金的重要性也不斷凸顯住房專項維修資金的管理、使用和監督也成為人們關注的熱點。
2、房屋維修基金合理利用探討和分析
2.1當前房屋維修基金使用中存在的問題
隨著經濟的快速發展，我國物業管理產業越來越規范。房屋維修基金的管理和使用相對要規范有序和有效。但在經濟不發達地區及很多中小城市，物業管理產業起步相對較晚，覆蓋面較窄，規范化程度也不高，主要存在以下幾個方面的問題：
（1）使用申報程序繁瑣。 根據當前政策法規，使用房屋維修資金，必須經過小區超過半數業主同意。有些涉及小區更新改造的重大項目還必須在征得住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上（即雙三分之二以上）的業主同意后，才可以使用住宅專項維修資金。而目前在一部分中小城市，尤其是經濟不算發達的地區，小區物業管理不平衡，且很多小區的業主公眾意識不強，業主大會很難組織召開，業主無法通過業主大會或者業主委員會表達利益、形成決策，對于住房公共部位的維修，有的人甚至認為事不關己，不想動用自己所屬的那份的維修資金。同時，由于住宅專項維修資金申請使用的程序比較繁瑣，整個過程需要準備10余項材料，且大部分還需要業主簽字同意，讓很多業主和物業管理單位嫌麻煩，而對那些既沒有物業管理又沒有設立業主大會的小區業主來說，組織更加不易。此外，在很多中小城市廣大業主對住房維修資金的知情面很窄，僅限于“住房維修資金的籌集使用情況”，而該項資金的交存、使用、增值收益、結存情況，發生列支的項目、費用和分攤情況以及業主分戶賬中住房維修資金交存、使用、增值收益和結存情況以及其他有關住房維修資金使用和管理情況等，業主則很難知情，導致與維修無關的業主不愿參與決策，出現了物業公司積極，業主觀望，業主委員會尷尬的局面。
（2）房屋維修基金管理不規范。由于財政體制和管理的原因，目前在大部分中小城市，財政部門沒有明確指定和開設房屋維修基金銀行專戶，實行專項存儲，?？顚Ｓ茫菍⒎课菥S修基金納入財政預算外資金一起管理，與預算外資金混存使用，存在被挪用的可能性。為確保維修資金的安全和保值增值，財政和房管部門應將暫不需動用的房屋維修基金以組合存款的方式存放在銀行專戶里對維修資金產生的利息，每年均按規定分攤至業主的個人賬戶，其中當年繳存的按銀行活期利息結算，上年繳存的按一年定期利息結算。而在一些中小城市，房屋維修基金往往被轉成了財政或房管部門的一筆額外收入或用作管理費用。
（3）房屋維修基金使用中存在“惜用和濫用”的誤區。根據規定業委會掌握小區專項維修資金的使用審批權利，在實際操作中有些業委會片面考慮為維修資金增值而惜金如命，以避免任期內可能產生的維修資金續籌的難題的矛盾。對物業公司提出的必須對公共設備、公共設施的維護更新項目往往給予否定。而有些業委會則不認真履行對專項維修資金的審批監管，對維修項目具體內容以及使用的合理性不管不問，如果再遇到有些業委會個別人為私利而濫用權利，造成專項維修資金開支過大。同時有些物業管理單位為降低管理成本，聽任設備設施帶病運行，導致非正常的設備大修而增加維修資金額外支出。以上三種情況都會形成和加深小區業主與物業公司、業主與業委會、物業公司與業委會之間的矛盾。
2.2房屋維修資金合理利用方法探析
房屋維修基金的科學合理利用是有效維護消費者權益，保證社會穩定和諧的重要因素之一，因此需要做好房屋維修基金的合理利用，主要包括以下幾個方面：
（1）做好房屋維修基金的宣傳工作，提高業主加入的積極性。首先需要進一步完善房屋維修基金相關制度及規范并加大宣傳推廣力度，使業主家喻戶曉、熟悉和了解相關政策、引導業主參與和調動自主管理的積極性，讓業主也投入到維修資金的使用監管中來，以加強業委會及業主對維修資金使用監管力度。其次要進一步提高業主對房屋維修資金的知情程度。明確房屋維修資金的具體使用范圍，如大、中、小修的維修內容和使用條件，了解房屋維修資金的具體使用的實際運作流程。規范物業管理企業對維修資金的項目立項、審批、公示、驗收、賬目公布程序。主動接受業主和業委會的監督，提高業主對維修資金管理的信任度。
（2）建立強制性應急使用維修資金的相關制度。積極探索住房維修資金使用的簡易程序。可以設立應急使用渠道，在緊急情況下可先使用住房維修資金，再補辦手續，能夠使老舊危房以及突發損壞能及時妥善地得到維護和修繕，加快中小城市物業管理產業的發展速度，督促和指導各小區成立業主委員會，探索開展移交給物業管理企業代管的模式。切實發揮住房“醫療保險金”便民利民的作用。
例如北京住建委根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，為解決當發生危及房屋使用安全等緊急情況，規定可以在不征求雙三分之二以上業主同意情況下，先使用專項維修資金進行房屋維修，此種危急情況共有六種。六大緊急情況是指：
a危及房屋使用安全等緊急情況包括屋面防水損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；
b樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
c電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的；
d高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；
e專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
f消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
同時為規范應急使用制度，既要嚴格審批，又要簡化程序。而應急使用的申請程序應避免重復申請。出現緊急情況后，先由相關部門進行鑒定，小區業委會認證后即可組織施工，維修完成后再進行驗收、審核、結算。事實證明實行了應急維修制度后，大大減少業主的有效投訴，減少業主與物業公司、業委會之間的糾紛，取得了良好的效果。目前各地都根據當地實際情況，紛紛制定應急使用的相關管理規定。
（3）規范和強化對房屋維修基金的專戶專賬專項管理。進一步建立和完善統一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺腥藳Q策、政府監督的房屋維修基金管理體系。認真研究制定房屋維修基金的增值方式，確保房屋維修基金的保值和增值，并嚴格將房屋維修基金增值收益轉入房屋維修資金滾存使用，不得挪作它用。同時，對未繳納房屋維修資金的住房，根據實際情況制定補繳辦法。例如在二手房進行交易時，原業主未繳存首次房屋維修基金或者所繳存的房屋維修基金余額不足規定標準的，由交易當事人協商足額繳存后，方能辦理住房所有權轉移登記等。此外，還應進一步加大對違法、違規使用房屋維修基金行為的查處力度，嚴肅追究挪用房屋維修資金的責任人員的法律責任。隨著政府監督房屋維修基金去向力度的加大，相關法律、法規制訂的完善以及業主對于自身應享受權利的提高，房屋維修基金所存在的問題將會逐步迎刃而解。
3、結束語
隨著經濟的快速發展，我國的物業行業發展越來越科學化和規范化。物業公司需要做好房屋維修資金的管理和利用工作，其科學化的利用將最大程度上保證業主的利益，促進社會和諧有序的發展。
參考文獻：
[1]住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法.建設部，財政部頒布.2008
[2]深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定，深圳市住建局頒布.2012
物業維修基金范文5
1.物業管理引入競爭機制。
開發商在商品房移交整體項目時，所選擇的物業公司應向業主提前公示。雖然此時業主們比較分散，相互不熟悉很難成立業主委員會，但是開發商可以組織業主一起開會商討物業公司選擇和公共設施驗收和移交的問題。在開發商移交項目之前的物業公司選擇不能由開發商獨自決定，業主們可以臨時推選代表參加開發商的物業公司選擇評選，業主會選擇那些代表業主利益的物業公司，這樣物業公司在公共設施驗收中就會認真負責，減少日后公共設施使用中的矛盾。現階段我國絕大多數物業公司的收費都是按照政府規定的物業服務收費標準在執行，我國的行政管理機關實行的是限制最高價的形式對物業管理進行調控。物業公司為了利潤最大化，往往會按照最高標準在執行，收費的標準與服務提供的內容并不掛鉤，也沒有制衡和監督機制。如果繼續下去就會導致物業公司會多收費少服務，業主希望少交費多服務，這樣不利于物業管理的發展。應該在機制上引入競爭和監管機制，小區成立業主委員會，通過業主委員會公開招標選擇物業公司來進行物業管理。物業公司經過對小區的管理進行測算后，進行投標，綜合提出一個物業管理服務的標準和價格，業主委員會通過對服務水平的考量和報價進行評估，選擇一家適合的物業公司來對小區進行管理。業主委員會對物業的服務進行監管，尤其是對公共設施的維護和日常安全和衛生的管理水平，物業公司如果做不到投標的承諾，首先進行警告，如果改善達不到要求，可以辭退物業公司，重新在市場上公開選擇物業公司重新招標。對于管理服務特別好的公司，對公共設施的維護保養費用節約，可以把結余的資金用于獎金，獎勵給物業公司，以提高物業公司的積極性。
2.收費資金和維修基金監管。
市場化運作的物業管理矛盾主要還是集中在了收費和資金使用上，從經濟角度看，資金的使用應該統籌進行管理和分配。小區的費用主要是人力物力成本投入上，花費較高的是人工成本、綠化維護和設施維修保養上，這部分是純支出，資金來源是物業費。表面看起來合理，但是實際上，小區除了收取物業費之外，還會有其他經營性收入，比如停車位的租金、公共房屋的租賃等。這部分資金不能是物業公司獨自占有，而應該與全體業主共同分配共享，這部分資金可以考慮由業主委員會進行收取，折合一定的物業費之后，再作為物業費用支付給物業公司，這樣就了降低物業服務產品的價格。按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。在資金使用中和使用后業主委員會有權利對目進行檢查和審計，物業公司不得阻礙業主委員會的審計行為。維修基金中長期不使用的資金可以考慮購買國債和金融產品進行長期投資以實現維修基金的增值。
二、結語
物業維修基金范文6
物業管理規定為維護公寓所有人、使用人的合法權益，明確使用、管理、維修責任，保證公寓社區的整潔、安全及房屋的正常使用，特制定物業管理規定如下：
一、本物業管理規定（是指涿州京都俱樂部有限公司會員公寓社區物業管理規定）由涿州京都高爾夫俱樂部有限公司（以下簡稱京都）根據有關國家法規及參照北京地區有關公寓社區物業管理規定而制定。本物業管理規定的執行單位為涿州京都高爾夫俱樂部有限公司物業部（以下簡稱京都物業部）。
二、京都物業部的管理內容：
1、負責公寓內外部建筑的維修和管理；
2、負責共用建筑部分、共用設施的管理、維修及養護；
3、負責會員公寓社區市政、道路、照明、綠化等公用配套設施的管理、維修及養護；
4、負責會員公寓社區衛生、治安、交通等管理和服務；
5、負責向產權人、使用權人收取各項物業管理費用及其它費用；
6、組織開展各類社區服務。
三、會員公寓房產業主及會員公寓使用權人，無論是否使用與否，均必須交納物業管理費用，物業管理費用如下：
（一）公共維修基金
1、會員公寓業主或會員公寓使用權人須向京都物業部交納公共維修基金（基金比例為房價總額的2%），基金由京都物業部統一代管，該基金本息為會員公寓房產業主與會員公寓使用權人所有，所有的利息作為公寓的共用部位和共用設施維修養護費用，基金利息不敷使用時，京都物業部有權根據相關法律規定，要求會員公寓房產業主及會員公寓使用權人按各自公寓的建筑面積分攤繳納。
2、會員公寓業主或會員公寓使用權人轉讓公寓所有權或使用權時，京都物業部應退還其交納的公共維修基金本金，但如果會員公寓房產業主或會員公寓使用權人拖欠應交納的其它物業管理費用，京都物業部可從其基金本金中扣還。
3、會員公寓受讓業主或會員公寓使用權受讓人必須從所有權或使用權轉讓之日起十日內全額繳納公共維修基金。
4、公共維修基金由京都物業部單獨設立專門帳戶管理、?？顚Ｓ?、記帳到戶。
5、公共維修基金的交付時間為房產合同簽訂之日。
（二）會員公寓綜合管理費會員公寓房產業主與會員公寓使用權人不論是否入住，應在業主驗收公寓確認之日起，按京都物業部制定的費用標準交付管理費，物業管理費包括：
（1）綠化費
（2）化糞池清掏費
（3）管理費
（4）公寓社區共用設施維護費
（1-4項根據會員公寓房產業主及會員公寓使用權人的公寓銷售實測建筑面積收?。?/p>
（5）生活垃圾外運費
（6）保安費
（7）其它會員公寓業主或會員公寓使用權人委托京都物業部增加服務項目而產生的費用。
（三）會員公寓房產業主或會員公寓使用權人委托京都物業部代收的其它費用，包括水費、電費及其它國家法律規定的稅費。
（四）京都高爾夫京都物業部依據國家規定及北京市公寓社區物業管理收費的平均水平及維修基金收取平均水平標準而制定和調整物業管理費。
（五）京都會員公寓房產業主或會員公寓使用權人必須遵守執行京都公寓物業管理規定交付維修基金、物業管理及其它費用。
四、會員公寓房產業主與會員公寓使用權人可以向京都物業部及涿州房管部門申請轉讓，但必須依據京都物業部制定的轉讓手續及國家房產部制定的過戶標準轉讓申請登記，以及交付京都物業部、國家房產部門規定的相關費用之后方可辦理轉讓手續。
五、應保證嚴格遵守會員公寓社區的各項管理規定。如會員公寓房產業主或會員公寓使用權人將所有公寓出租他人，必須提前通知京都物業部，并由使用人簽署經公寓所有者認可的、承諾遵守物業管理制度的合約，此合約將自動成為公寓銷售合同的附件之一。如拖欠京都物業部各項物業管理費用，京都物業部有權制止該租賃行為。對于涉及房屋共用部位、共用設施的使用、維護和管理的各個事項，會員公寓房產業主與會員公寓使用權人必須服從京都物業部的統一安排，協助京都物業部做好各項工作。
六、京都物業部職責
1、依照本物業管理規定的管理內容，決定會員公寓社區的物業管理形式，全面認真地完成會員公寓社區的管理工作。
2、保證公共維修基金、會員公寓社區綜合管理費和日常管理服務費用的合理使用，接受業主委員會的監督。
3、保證自收取物業管理費之日起，滿足會員公寓業主及會員公寓使用權人的路、水、電全通的入住條件。
七、當公寓需要大修時，京都物業部將根據修繕部位和定額制定預算，經相關產權人同意并集資后方能施工，如相關產權人不同意或不能集資修繕，由此產生的一切后果，京都物業部不予承擔。
八、會員公寓房產業主或會員公寓使用權人在裝修其公寓時，必須向京都物業部填寫裝修申請書并遵守京都物業部規定的裝修要求及交納相關費用后方可施工。
九、會員公寓房產業主或會員公寓使用權人違反物業管理規定，京都物業部有權采取停水、停電或停止其房產使用權的措施，直到業主交清所欠費用及滯納金。
1、業主欠繳或拒繳本物業管理合同規定的各項費用，京都物業部有權向其加收滯納金，每逾期一日，加收業主應付全額款項萬分之五的滯納金。
2、因不可抗力導致本物業管理合同無法履行或造成損失的，不追究違約責任。
十、本物業管理規定的適用對象所有購買涿州京都高爾夫俱樂部有限公司會員公寓的房產所有權人和使用權人。
