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房地產投資策劃范文1
對于樓市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新國五條”的落地，引導了市場剛需提前釋放，今年的房地產市場一開局就帶著一股強勁的勢頭。今年以來，全國百城房價齊漲，尤其是一、二線重點城市漲幅擴大。雖然曾經瘋狂的“樓市過山車”不再，身經百戰的購房者已經學會理智，整體房價和各樓盤的銷售業績卻自信地走出了一條穩當的上升曲線。
總體來說，限貸、限購政策短期不會取消，“一刀切”式的調控方式將被區別化的調控政策取代，長效調控機制將逐步建立推出。
區域分化已成大勢所趨
對于最近頻頻出現的地王和一線城市不斷飆升的樓價，中國房地產業協會副會長朱中一坦言：“我十分擔心?！苯衲暌詠恚痪€城市樓價均出現大幅飆升，房地產商重新審視房地產市場。不少國內品牌房企公開宣布將徹底放棄三、四線城市，重新回歸一、二線城市，不少房企最近瘋狂拿地，導致近期一線城市地價被不斷推高。
綠地集團副總裁孫志文就表示，綠地集團今年以來就明確表示今后不再進入三、四線城市投資，毅然轉向一、二線城市。“今年以來，我們花800多億元去全國拿地，都是一、二線城市，基本不去三、四線城市?！?/p>
上海財經大學副校長、不動產研究所所長王洪衛認為，目前房地產市場分化越來越嚴重，越來越多的人向一、二線城市集中。以北京為例，戶均占有房產不到0.8套，常住人口卻達到2000萬，而且人口還在繼續涌入。因此一、二線城市5年內還會繼續上漲，即使限購還是會有剛需出現。
高策機構董事長陶紅兵認為，未來房地產市場的總體發展趨勢是：一線中心城市沒風險，二、三線城市局部有風險，四線城市普遍風險很大。
黃金灣投資集團董事長申威坦言：“雖然一、二線城市拿地成本越來越高，投資風險反而變小。”他認為，房價、地價之所以增長快是因為人們手里錢多了，增加的收入最終還是會流向高成長、高回報的行業，房地產仍是首選。所以一線城市隨著居民收入增加，房價仍會有較好預期。
“目前房企之間比的不是拿地的成本，而是誰能以更低的成本融資，所以開發商拿地對價錢已經沒有過去那么敏感了，拿到就好?！蹦男┏鞘械姆績r會比較堅挺，王洪衛認為，城市的產業結構越高端，房價就會越高。
中長期來看，分化的趨勢仍將持續，一線城市和二線城市中的重點城市受強勁需求的支撐，發展潛力較大；三、四線城市受制于經濟、人口、資源等因素，需求不如一、二線城市強勁，房地產市場深度遠不如一、二線城市，增長速度會慢于一、二線城市。
行業潛力的深層分析
從宏觀經濟增長的速度來看，中國已經告別了8%以上的高增長年代，未來10年，隨著中國經濟結構轉型和人口紅利的減弱，新的均衡經濟增速可能保持在6%至7%的水平上。未來經濟增速放緩，是否意味著房地產行業熊市的到來？
根據CEIC諾亞財富的研究數據表明，2001年，中國人均GDP超過1000美元，大宗產品的消費啟動，商品房銷售面積保持20%以上的年增長率。2005年，中國人均GDP超過1500美元，住房消費增速超過40%。2008年，中國人均GDP超過3000美元，由于政府旨在遏制房價過快增長的宏觀調控，以及全球金融危機的影響，房地產行業發展速度受到影響。2008年下半年至2009年，政府暫時取消針對房地產行業的調控，商品房銷售額及銷售面積以及銷售價格均出現了大幅跳升，說明房地產消費與投資需求強勁。2010年開始，政府針對房地產行業開始的一系列調控，但商品房銷售量、銷售價格仍然保持了正增長。在一定程度上說明長期累積的需求并未得到滿足。
根據測算，在接下來的幾年中，年均經濟增速只要達到7.1%的增速，實現城鄉居民人均翻番，這對于房地產市場的發展將會提供較為有力的支撐。
另外，人口流動與遷移和人口年齡結構的變遷也是影響房價的主要因素。人口年齡結構的變遷對于房地產行業的支撐作用則主要體現在剛需人口的數量。按照城鎮人口平均結婚年齡25—27歲來估算，婚房剛需對于房地產行業的支撐將持續到2018年，其中2012-2014年為婚房剛需釋放的最高峰。人口流動和遷移紅利也尚未結束，新增城鎮人口對于房地產的需求將成為房地產行業的重要推動力之一。2012年，我國城鎮化水平達到51.27%。目前，我國仍然處于工業化中后期階段，城鎮化仍有深化的空間。
在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國房地產市場還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房價仍然會上漲，但增速會回歸至合理水平，未來5-10年內，房地產行業將由高速增長期進入平穩期。
不同地產業態，分比趨勢亦明顯
過去十幾年中，城鄉差距急劇擴大，城市的機會遠遠多于農村，農村人口快速向城市轉移，城鎮化加速發展。與此同時，城市與城市間發展與機遇亦開始分化。顯而易見的是，一線城市的人口增長率顯著高于二、三、四線城市，一線城市的房地產行業發展速度和深度遠遠超過其他城市，不同城市地產行業分化趨勢亦非常明顯。
在住宅地產需求方面，一線和部分二線城市上漲潛力最大。城鎮人口的增長是支撐住宅需求的核心因素指標，但由于較高的人口飽和度和較高的生活成本等因素，一線城市人口吸納力趨緩，二、三線部分城市城鎮人口增速遠高于其他城市。從供給角度看，因為一線城市供給過低，降低市場容量，也為房價的持續上漲埋下可能。綜合供求指標，城鎮化率較低的城市具有相對廣闊的發展空間。根據CEIC諾亞財富的研究數據表明，包括蘇州、深圳、廈門、合肥、上海、北京、天津在內的城市為第一集群，房地產市場潛力最優，福州位于第二集群。
房地產投資策劃范文2
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡ 一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡
另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡
2.項目質量風險
質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加.
除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡
3.其他風險
房地產投資策劃范文3
關鍵詞：房地產投資；房地產經營；
當前，受經濟轉型和國家宏觀調控政策的影響，我國房地產業面臨著新一輪的嚴峻考驗，樓市生變，許多房地產開發商由“拼命死扛”到“爭相降價”，雖然有少數城市房價開始回升，但多數城市房價仍然在持續走低。房地產市場上商品房空置，導致房地產企業資金呆滯；產品品質與消費者需求有較大差距等問題仍然存在，這影響了房地產企業的經營效率，因此要加強投資策劃，從房地產項目投資的初步設想開始，通過投資策劃，使項目具體化。
一、房地產投資策劃
1、產品定位
房地產企業進行房地產開發時，一般會面臨多種選擇，即是開發寫字樓還是商場，是開發別墅等豪宅還是開發多層住宅，抑或是開發什么檔次的住宅等。這些問題，都是房地產投資中需要面對的問題，這些問題將會影響房地產項目的效益，要合理地解決這些問題，不是靠簡單的幾個建議，而要通過科學地對市場進行分析，以數據為支撐來具體對待。在同樣的地段，哪怕是同樣品質的樓盤，也有可能這家成功，而另一家失敗，許多房地產企業的發展經驗闡述了這樣的道理：房地產項目要想開發成功，市場定位一定要夠準確。例如某房地產開發企業在高檔商業圈里拿下一塊地，原計劃是投資開發寫字樓，可在準備開發寫字樓時，對市場進行調查時，卻發現市場中已經沒有寫字樓的空間，因此將其改成高檔住宅，而這需要花費大量的時間和資金去獲得市場的認可，這無疑會影響房地產項目的利潤。因此，房地產企業在進行投資策劃時，要比別人站得更高、看得更遠，開展市場調研時，也應有遠見，對房地產市場發展趨勢有長期的、系統的研究，參考過去、利用現在、預測未來，定位好房地產產品。
2、客戶定位
房地產投資策劃中，除了要了解房地產市場產品構成以外，還要準確掌握當前市場中的供求力量對比。對于供應量的調查，多數房地產開發商僅僅是將當地樓盤資料進行整合，以此來了解，而并沒有根據自身產品不同，而進行加工分析。比如當房地產項目是住宅小區時，由于這是一個長期項目，因此在調查市場供應量時，應該綜合近幾年的房地產供應量，以此來進行衡量。而對于需求量的計算，則大都使用估算法。許多房地產企業在了解房地產市場上需求量時，都是以多少企業、多少員工為基礎，乘以一定的調整系數，來估算房地產市場上的需求量，但這樣的計算方法并不夠完整，還應該考慮過去已經形成的購買量、當前的購買意愿、未來潛在的購買量，以及居民對房地產市場未來趨勢的認識。
3、資金策劃
要判斷房地產價格定為多少可以為市場所接受并不難，難的是如何能夠使房地產企業在擁有成本優勢、保證利潤的前提下，制定出具有競爭力的價格。對于房地產企業而言，節約自有資金，對企業發展具有重要意義；如果運作得當、房地產項目銷售順利，企業只要有占項目總投資30%的資金就足夠了；房地產企業的資金在項目開發的什么階段投入使用，應該有明確的用款計劃；此外，對于房地產預售所獲得的回款速度，應該進行保守估計，以為房地產企業的發展留有足夠的流動資金。
二、房地產經營策略
1、切實研究市場需求及其變化
房地產投資與經營源于市場，也最終歸于市場，市場的接受情況決定了房地產項目投資和經營的成敗，因此一定要了解市場需求，并掌握其變化規律。房地產企業要更好的經營房地產項目，就需要以市場為導向，通過市場調查，全面了解掌握項目所在地的經濟發展態勢、房地產供求狀況、消費者對房地產投資置業的心態和期望等，并找出普遍規律。同時要密切關注國內外投資動向、有關金融和稅收政策的調整、房地產市場態勢，以便房地產企業對其經營策略進行及時的調整。就目前而言，大多數的房地產市場分析，都是集中于大的、宏觀方面的分析，如全國房地產市場走勢、上海市房地產市場分析等，這些市場分析都屬于宏觀分析，是以某一大范圍數據為基礎進行分析和研究的，嚴格意義上來說，這些分析都缺乏都缺乏科學和針對性。對于某一小區、某一類型房地產產品的分析，對于這類市場的判斷也更多的是依賴經驗。對于市場分析而言，要逐步由一般的、簡單的市場分析，向宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。
2、采取靈活措施消化空置房
從房地產市場來看，目前商品房庫存量高，許多商品房都空置下來，綜合來看，房價相對較高，是一個重要原因，這可以通過降價打折等予以處理，但從根本上來講，降價并不能完全解決這類問題，因為商品房庫存較高、商品房空置還包括地理位置不佳、房型不合理、配套設施不全等其他非價格因素。因此解決空置房應該采用多種手段相結合的方式，而不能簡單的以降價來解決。首先，可以轉買為租，先租后賣，不斷轉變思想，一些空置商品房由于房價較高，而難以為消費者所承受，使用租賃等方式，進而收取租金，這比直接降價出售更為現實，并且也能獲得更高的收益；其次，轉商品房為廉租房、經濟適用房和拆遷安置房等，許多城市在拆遷過程中，對拆遷戶進行安置時，就鼓勵拆遷戶住進安置房，政府對于安置房也會給予獎勵或優惠，以這種方式來消化空置房，往往也能取得較好的效果；此外，房地產開發企業還應針對空置房的房型進行調整，以更符合市場需求，如對一些面積較小的商品房，改造成更受歡迎的錯層房，往往也能使空置房熱賣起來。
3、實行分期開發
房地產項目的投資額度相對較大，資金周轉期長，在當前的市場環境下風險相對較大，因此在經營中不能貪大，要注意防范經營風險。在房地產開發項目統一規劃的前提下，實行分期開發，是避免經營風險、實現較好投資的途徑。房地產開發企業，在經營中不僅要關注當前項目的效益，還要關注后續項目的經濟效益，當前項目的開發和經營，也要為后續項目的發展埋下伏筆，其中后續項目既可以是一個房地產項目的第二期，也可以是一個新開發的項目。房地產開發企業在經營中，實行分期開發，不僅可以節約資金，同時也能使企業在你經營前期項目時獲得相應的經驗，從而提高經營效率，獲得更好的經濟效益。
4、實施品牌戰略
房地產產品是一種綜合性的商品，其既可以作為投資選擇，也可以自用。而由于房地產市場中的信息不對稱，消費者并不能從已有的信息判斷出房地產產品是否能夠滿足其居住需求，是否能夠保值增值。而產品品牌是房地產企業傳達給消費者的一組良性信息，是房地產企業在消費者心中留下的綜合形象認知，而這實際上也是一種競爭優勢。一般來講，越是信息不對稱的產品，消費者對于品牌認同率就越高，品牌形象較好的房地產開發商，將會給房地產產品的銷售帶來額外利潤。在香港房地產市場中，前十名的房地產企業市場占有率達80%以上，而在大陸，萬達、碧桂園等品牌已深入人心，得到認同，而這也說明實施品牌戰略，是房地產經營的重要策略。
三、結語
當前房地產市場競爭越來越激烈，并且隨著外部環境的變化，房地產企業面臨的環境更是趨于惡劣，因此在投資和經營中，更應該對市場進行詳細且精準的分析，采取合適的策略，以提高企業競爭力。
參考文獻：
房地產投資策劃范文4
關鍵詞：房地產；投資風險；風險分析
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國經濟發展和人民物質追求的不斷提高，房地產領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現象。房地產投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產投資的影響的大小。
一、房地產項目投資風險的一般理論
1.概念。房地產項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內由于隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產投資項目面臨的風險越小。
2.分類
（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：
a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產市場價格大幅度波動，從而給房地產經營者帶來損失的風險。
b.利率風險。指由于利率發生變動，引起房地產行市變化，從而給房地產投資者帶來的損失。
c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產投資者帶來的風險。
（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產投資者帶來的風險。它包括以下幾類。
a.經營風險。指房地產公司由于經營條件惡化、經營管理不善導致的風險。
b.業務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業收入和銷售成本的變動而影響房地產經營利潤和利潤率大小的風險。
c.流動性風險。指房地產投資者所掌握的房地產商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。
d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產投資者錯誤地預測房地產行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。
（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發生所帶來的風險。
一般地，為了分析問題和論述方便，經常把以上分類中的主要風險歸結為商業風險、金融風險、購買力風險、變現風險、不可抗力風險。
二、房地產項目投資不同階段風險的具體識別
1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經濟和政策方面，經濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產業政策風險、城市規劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發時機風險和區域社會環境風險。
2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產品定位風險、前期手續風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。
3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質量風險和工期拖延風險。
4.租售及物業管理階段。租售及物業管理階段是決定房地產收益實現的階段，也是房地產投資當中最大的風險環節之一。其主要的風險包括物業管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。
三、房地產項目投資風險的應對措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產開發企業必須充分開展市場調研活動，掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境等因素，并且對此加以分析和綜合。
（2）加強市場監測。企業需要強化業務的宏觀指導，建立地區房地產景氣分析和監測系統，實行房地產市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發展的深層問題；此外，企業還應經常對政策走勢、樓市價格、銷售數量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。
2.前期工作階段
深入對房地產投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環節可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉移，將這種不確定的、可能產生較大損失的狀況轉變為確定的、較小的損失。
3.項目建設階段
強化安全意識，防止施工事故的產生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態結合，運用系統的項目管理方法來監督項目的整個建設過程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產商必須密切關注市場動態，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業因自身營銷經驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環境的同時也很好地提升了企業的形象。
四、結論
在房地產行業中，瞬息萬變的市場產生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產企業在決策過程提供參考，將投資過程中出現的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻：
[1]柯小玲.房地產投資風險因素及其結構系統分析[J].貿易經濟類核心期刊，2011.
房地產投資策劃范文5
關鍵詞：房地產投資風險 風險分析 風險評價 模糊評價
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914（2012）03-278-02
房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發經營管理中，以獲得產業利潤的一種經濟行為。房地產投資的風險是指在房地產投資活動中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使開發商開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使之蒙受經濟損失的可能性。房地產開發是一個動態過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的收益作精確的估計，即在開發過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險。
由于房地產開發投資風險系統具有明顯的層次性，且不同風險的評價及權重的確定具有較大的主觀不確定性，即模糊性，因此本文將層次分析法（Analytic hierarchy Process,AHP）和模糊評價（Fuzzy Evaluation）相結合，力爭建立一個適合于房地產投資風險評價的多層次、多因素模糊綜合評價模型。
一、模糊綜合評價介紹
模糊綜合評價法，是一種運用模糊數學原理分析和評價具有“模糊性”事物的系統分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結合、精確與非精確相統一的分析評價方法。由于這種方法在處理各種難以用精確數學方法描述的復雜系統問題方面所表現出的獨特優越性，近年來已經在許多學科領域中得到了十分廣泛的應用。
模糊綜合評價的基本步驟為：
第一步，構建綜合評價指標體系；
第二步，確定評語等級論域；
第三步，確定指標權重W，建立模糊關系矩陣R；
第四步，計算模糊合成值；
第五步，進行模糊綜合評價。
其中在基本步驟中對權重（W）的確定本文采用了層次分析法。層次分析法作為系統工程中對非定量事件一種評價分析方法是1973年由美國學者A.L.Satty最早提出來的。層次分析法是首先將復雜的問題層次化，根據問題和要達到的目標，將問題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關聯以及隸屬關系將因素按照不同層次聚集組合，形成一個多層次的分析結構模型。根據系統的特點和基本原則，對各層的因素進行對比分析，引入1－9比率標度方法構造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對權重。
基于AHP的房地產投資風險的模糊綜合評價可按以下步驟進行：
第一步，構建風險評價指標體系；
第二步，兩兩比較結構要素，構造出所有的權重判斷矩陣；
第三步，解權重判斷矩陣，得出特征根和特征向量，并檢驗每一個矩陣的一致性，若不滿足一致性，則要修改判斷矩陣，直到滿意為止。計算出最底層指標的權重組合。
第四步，建立多層次模糊評價模型，進行模糊計算；
第五步，對評價對象進行綜合評價。
為了順利而正確地對風險進行評估，必須建立和遵循一定的評價程序。
二、投資項目評價過程
（一）確定評估目的
這是整個評估工作的前提。在房地產開發過程，對風險評估具有不同目的要求，如通過評估為開發決策提供依據；為房地產置業投資確定風險損失與風險報酬；為開發活動進行市場預測等等。只要確定了評估目的，才能根據評估目的收集材料，選擇合適的評估方法，準確而合理地開展評估工作。
（二）風險環境分析和收集評估資料
這是為了尋找風險源，以及定性分析風險程度所必須進行的工作。風險環境分析要抓住影響風險程度的主要環境因素進行分析。
在風險環境分析的基礎上，收集匯總可定性、定量評估風險的有關資料和數據。評估資料將直接影響到風險評估的準確性和可靠性。因此，評估資料的收集要作到全面、及時、準確。此階段還要對收集的資料進行初步分析，篩選和分類整理。
（三）建立房地產投資風險評價體系
1.指標體系的建立。根據對房地產投資風險因素的構成分析，可以得出房地產投資風險實際上是一個由多層次、多因素構成的系統如圖1。根據風險識別得出的主風險因素，進一步查找各主風險因素的來源，從而得出相應的子風險因素，即構成本項目風險評價的指標體系，指標體系是以房地產投資風險因素為主要依據，建立房地產投資風險層次模型。
其中主風險因素Rk=（R1，R2，…，Rm）
子風險因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp）
p表示主風險因素含有的子風險因素的數量。
2.指標體系權重的確定。評價指標權重是評價指標相對重要性的定量表示。此指標體系權重分為兩個層次：一是各主風險因素權重，二是每個主風險因素中各子風險因素權重，兩個層次的權重確定均采用專家法進行，但選擇“專家”的標準不同。第一個層次即主風險因素的權重應征詢項目管理專家、技術經濟專家以及其他開發企業領導者的意見；第二個層次即子風險因素的權重應征詢對該主風險因素精通的專家以及其他房地產開發企業該部分業務的負責人。
由風險分析得出：
（1）主風險因素權重集為A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指標Rk在R中的權重；
（2）子風險因素權重集為Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指標Rki在Rk中的權重。
3．房地產投資風險度評語集。由于風險度變量的變動范圍為[0,1]，如果將風險等級劃分為n級，則每個區間的長度為1/n，風險的等級區間為：
式中i=1，2，…，n。
分級的差異直接影響因素評價值，最終影響評價結果的準確性，在房地產投資系統風險等級的評判中，一般都將風險等級劃分為五級，即很低風險、較低風險、中等風險、較高風險和很高風險，其風險度取值范圍分別為[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之間，從而構成：定義評語集為U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級風險對投資項目的影響程度評語，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分別代表評語是風險影響程度很小、較小、中、較大、很大。
4．建立模型，進行評估。
（1）評價矩陣Hk的確定。假設有n位專家對子風險因素的風險程度進行評判，對第Rki項指標合計有mkij個人評判為Uj級，則可認為專家組對該成片開發項目在Rki項指標下評判為Uj級的可能性程度：
由此可得到一個子風險因素（單項指標）評價的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。
所有子風險因素評價的行矩陣組成評價矩陣HK：
下標k為各評價指標子集中含有指標的數目。
（2）主風險因素風險綜合評價。根據模糊綜合評價模型，各主風險因素綜合評價向量為：
模糊子集Bk=（bk1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地產投資項目分別以百分之多少的程度處于風險各等級。
（3）風險綜合評價。通過上述運算，得到是對評價指標子集的綜合評價結果并B1,B2,…，Bm可構成一個總的評價矩陣B，即：
權向量A=（a1，a2，…，am）
按照模糊綜合評價模型，再進行綜合評價運算，即：D=A?B或
則D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是對該投資項目的綜合評價結果。按照最大隸屬度原則，dj（j=1，2，3，4，5）中的數值最大者djmax所對應的風險程度等級即Uj為該投資項目的風險等級。
四、評價結論
最終評價結果是一個代數值，表示對所有房地產投資風險評價指標的綜合主評分。分值越高，說明房地產投資項目的風險越高，在所有風險評價指標的綜合表現越差；反之分值越低，說明房地產投資項目的風險越低。
當然風險分析針對的是未來可能的風險，無論采用何種評價方法，都可能產生錯誤的估計，因此評估報告須進一步分析可能存在的評估誤差，以使風險決策有更為可靠的依據。
模糊綜合評價方法克服了以往只能衡量房地產投資中某單一風險的弊病，而是將房地產投資作為一個系統來衡量其整體不同階段風險程度，應用模糊綜合評價理論建立的房地產投資的風險模糊評價模型，可針對房地產原始信息的不確定性，將其轉換為模糊變量，利用模糊評價模型進行評價得出的定量結果，對房地產投資決策有較高的參考價值。
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房地產投資策劃范文6
關鍵詞:房地產企業 風險管控 業務流程優化
基金項目：2011年江蘇省教育廳青藍工程基金資助
一、新形勢下房地產企業面臨的多重風險
隨著近年來房地產經濟的發展，當前的房地產企業面臨的風險已經發生了變化。房地產企業具有項目開發周期長、政策影響大、業務涉及范圍廣、組織結構多樣化和業務流程柔性大等特點。
目前，我國房地產企業實際面臨的風險包括：宏觀經濟波動性風險、金融政策風險、土地政策風險、稅收政策風險、建筑材料供給價格風險、購買能力風險、行業競爭風險等。而目前影響我國房地產企業的眾多風險因素在新形勢下最終加劇了房地產企業的總風險。
(一)外部風險
1、政策性風險
在房地產投資過程中，國家政策（如政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等）變化給房地產開發商帶來不同形式的經濟損失或機會從而給房地產投資者帶來風險。
2、市場供求風險
由于房地產投資回收期長，房地產商品市場的供求調整比較遲鈍。當房地產市場需求不足時，房地產商品持有者往往不愿意在較低價格售出或租出它們。房地產定價和買賣并不公開進行，這就使得房地產商品的市場機制作用缺失，房地產商品交易的價格并不能反映其實際價值，也不能調節房地產市供求到均衡的狀態。按照國際通行慣例，商品房空置率在5％至10％之間為合理區，說明商品房供求平衡；空置率在10％至20％之問為危險區，房地產商要采取一定措施，加大商品房銷售力度；空置率在20％以上則為商品房重積壓區，如果不能采取有效措施，將直接影響國民經濟的正常運行。當然房地產市場供求也取決于購買者的心理預期和有效購買能力。
3、金融風險
房地產對資金額的要求很高，這是因為土地的獲取、工程施工到房屋銷售環節等，耗資都是非常巨大的。在中國，房地產業資金籌措主要依靠銀行，這就使得銀行要承受大量的金融風險。主要指包括銀行貸款政策變動風險、信用風險等。銀行貸款政策的變動，如信貸額度大小、信用條件松緊、信貸政策傾向性的變動都將直接影響企業的資金流管理。隨著目前國家一系列緊縮政策的出臺，國內房地產企業開發“門檻”提高、銀行貸款難度加大，對整個房地產市場產生很大的影響，房地產企業都會因此面臨賺取利潤的機會或虧損的風險。
(二)內部風險
內部風險是由于企業自身因素影響而使房地產投資不能達到預期收益的風險。如房地產管理者個人知識結構欠缺、對房地產投資和開發理論和基本知識缺乏全面了解，實踐經驗不足，而帶來的主觀上預測錯誤或管理不善造成的資本流失。房地產企業所面臨的主要內部風險是經營管理風險，主要表現在以下幾方面：
1、投資決策風險
由于房地產開發涉及的資本金金額大、開發周期長，通過決策所導致的結果來驗證當初決策正確與否具有滯后性，因此在開發過程中對各開發環節所做的決策風險性極高。
2、項目管理風險
是指由于房地產企業或投資者由于對房地產企業管理不善而造成損失的風險。所謂管理不善主要包括：決策者不能勝任房地產企業經營管理工作；企業員工缺乏專業技能不能適應所在崗位；未處理好各種合同關系；違章或違法等。
3、財務風險
通常投資負債比率越大，財務風險就越高。如項目不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市場或其他機構獲得投資所需資金，出現資金鏈緊繃甚至斷裂的風險。
房地產企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法即應當進行全面風險管理。
二、房地產企業風險管理現狀
(一)房地產企業對房地產市場價格認識不足，不能及時、冷靜地預測房地產的潛在風險
縱觀國際上歷次與房地產有關的危機，都具有房地產價格嚴重偏離其內在價值等共同特征。當房地產價格增長速度無法通過各地居民收入上升、城市人口增長等社會經濟基礎因素來解釋，也并非由房產出租收益作支撐，那么房價上漲的趨勢是不具有可持續性的。如果房地產商不能冷靜預測這種潛在風險、及時調整房價促進銷售和調整土地儲備量，而是一味跟風逐利，就容易導致企業的資金鏈斷裂乃至房地產危機的爆發。
(二)缺乏風險管理組織機構
目前許多房地產企業的風險管理實施，都是由董事長或總經理臨時就企業運作過程中的某項活動的風險控制管理活動授權給某部門或人員，這種缺乏固定風險管理組織機構的情形必然導致企業的風險管理實施范圍受到局限，風險管理意識不能成為一種企業文化深入到各個方面，風險管理經驗、資料無法積累和傳遞。
(三)缺乏對宏觀經濟變化、國家和地方政策、法規的研讀
房地產業是國家重要的產業鏈之一，受全國乃至世界的宏觀經濟環境影響較大。國家的土地供給政策、地價政策、稅費政策等，均會對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，給房地產商也會帶來風險。房地產企業如不能及時識別和控制宏觀經濟形勢及政策法規變化所帶來的風險，必將給企業帶來諸多困境，甚至威脅企業的生存。
(四)風險管理非系統性
目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，如建立內部控制制度，獨立開展內部審計工作等，但是風險管理仍然沒有系統化，主要表現在：未建立有效的風險管理組織保證；風險管理內容主要集中在財務、工程施工的某些方面，涵蓋面較窄，而風險是在企業決策、生產、銷售、財務服務等各個環節都可能產生的，因此必然存在著風險管理漏洞；風險控制方法單一或缺乏靈活性。
三、房地產企業基于風險管控的業務流程優化
風險無處不在，企業要生存，要發展，風險管理是必需的，也是必然的；在對待風險進行管理時應把握關鍵控制點這是風險管理的積極態度，風險管理的目標是不出現系統性偏差；最終風險管理需要必須的手段，內控體系建立與不斷完善是風險防范的有效手段。房地產企業如何系統地防范和管理風險？房地產企業要將風險管理要融入業務管理之中，思考設計管理――管什么? 現場管理――管什么？成本管理――管什么？識別風險并設計控制風險的方法，其核心是將預計到的未來事項的負面影響控制在最低程度。
(一)房地產企業業務流程的內容分析
房地產企業業務流程到底有哪些。這個問題至今還沒有權威的說法，或許就根本沒有現成的答案，原因很簡單，沒有兩家完全一樣的房地產企業，企業不同，架構不同，業務流程就可能不一樣，但是房地產企業的核心業務流程卻是相近的。主要是買地――建房――賣房，因此，我們可以把這些主營業務不斷細分，把房地產企業業務流程劃分為核心流程和支持流程。核心流程是指房地產企業那些特別重要的流程，決定著企業的獨特性或競爭能力的流程。如投資決策分析流程、開發建設流程、營銷服務流程及物業管理流程等，其他流程是對經營提供基本支持所需要的，稱為支持流程，如采購、融資及人力資源管理等流程。
目前大多數房地產企業還沒有真正實現以企業各種流程作為基本的控制單元。企業架構僅僅反映出企業組織形式，它不能體現出企業內部業務工作的流動情況以及顧客(市場)在組織中的核心地位。一個科學合理的房地產企業流程應該表達出企業各種主要流程的運作及相互作用方式。
房地產企業前期要進行充分的市場調查，投資分析。必要時引進外包公司進行前期策劃，招商、營銷進行市場論證，技術管理部進行工程論證，財務部門進行投資預算論證，最終確定項目的可行性，進行項目立項。
在建房過程中要加強項目管理平臺的建設。包括建設過程中的成本管理；對外包公司和供應商的資質審查和管理。
在售房過程中要加強客戶關系管理平臺的建設。包括策劃、營銷和招商的運作管理；客戶的信息管理，加強對客戶的服務意識，提高滿意度。
加強對財務的管理。包括應付/實付、應收/實收、現金流的管理。
在整個經營管理過程中全面加強對風險的管理。包括法務管理和審計管理。
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(二)房地產企業業務流程優化的目標
房地產企業業務流程優化的目標是各部門在調整后的組織結構框架下能迅速開展工作；公司能夠建立起核心管理團隊；充分考慮公司各個部門的接口； 在業務開發全程貫穿客戶的需求，明確業務定位； 加強各個部門在前期規劃設計環節的作用； 有效銜接規劃設計環節與施工建造環節以及銷售、招商、物業等環節； 有效的管理規劃設計、監理、招商等外包環節； 部門之間責權清晰，迅速明確問題的責任人使得問題得到高效解決；激勵員工要有主動性和敢于承擔責任。
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(三)房地產項目各階段流程改進優化的控制點
1、市場策劃階段
市場策劃階段是整個項目開發的最關鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否。前期的要進行充分的市場調查，投資分析。必要時引進外包公司進行前期策劃，招商、營銷進行市場論證，房屋建設團隊進行工程論證，財務部門進行投資預算論證，最終確定項目的可行性，進行項目立項。結合各部門對投資進行的評估意見，集團高層再進行最終的投資決策，這樣可以大大降低風險。
2、方案設計階段
在與設計單位簽訂合同前要先組織內部各相關部門進行討論，明確提出具體的設計要求，并提前考慮后續的裝修設計方案。
3、項目施工階段
在項目施工階段要加強現場管理和協調能力，包含有《招投標流程》、《設計變更流程》、《甲供材料采購流程》、《甲定乙供材料采購流程》、《工程質量管理制度》、《物業接管驗收流程》。
4、銷售、招商與服務階段
企劃部是銜接營銷招商與施工環節協同配合的關鍵；本階段流程優化有《策劃管理流程》。全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽和口碑；本階段流程優化包含：《銷售管理流程》、《招商管理流程》、《租金收繳流程》、《退鋪管理流程》等。
5、全程風險管理過程
風險控制是實現全程項目管理的關鍵；為了使決策更加充分科學，有效降低風險，所有招投標項目要在項目開始前三個月開始立項。本過程流程優化包含有《合同管理流程》、《付款控制流程》。立項申請到合同審批之間要留有比較充足的時間（比較重大事件至少要提前三個月）來分析論證，如果出現人為因素導致的很緊急而沒有時間進行充分論證的合同簽訂，經辦人及其部門領導將要承擔為此風險帶來的損失。
房地產企業經營管理者必須注意優化企業業務流程，提高企業財務風險評估系統運作效率。面對各種可能引起的多種風險因素，房地產企業經營管理者應該通過精簡各種環節，建設和優化企業業務流程，提高資金流動效率。
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