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預售資金監管范文1
中圖分類號：DF521 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0211－02
我國現行的商品房預售制度很大程度上緩解了房地產開發企業資金不足的困難，一定程度上促進了房地產市場的發展繁榮，但部分開發商將預售資金挪做他用，甚至攜款潛逃等不誠信行為嚴重損害了購房人利益，破壞了市場環境，給房地產市場發展帶來了嚴重的負面影響。對預售資金進行監管可以避免類似事件的發展，維護購房人利益，促進房地產市場穩定健康發展。但預售資金究竟應該由誰來監管的探討一直都沒有停止。筆者認為，從當前中國房地產市場形勢來看，以政府作為監管主體是可行且有效的。
一、政府監管的必要性及優勢
首先，就當前的形勢來看，以政府作為新建商品房預售資金監管主體是符合我國國情且必要的。經過30多年的成功實踐，我國把社會主義制度和市場經濟相結合，逐步完成了從計劃經濟向市場經濟的轉軌。但是，我國的市場經濟不同于西方自由市場經濟，我們實行的是市場調節為基礎、國家宏觀調控為主導的雙重調節模式。況且，我國的市場經濟體制發展還不完善，具有較強的特殊性；法制體系尚未健全；社會信用嚴重缺失，市場秩序比較混亂……這些都要求政府在適當的時候進行適度干預。另外，從監管的概念來看，監管是一種公權力的表現形式，應以國家的名義進行，通過政府或其授權組織行使，針對市場、各市場主體及其經濟行為進行具體干預或控制，以維護公共利益。在這種大背景下，以政府作為預售資金監管主體是必要的，而且，以政府作為監管主體的監管模式與其他幾種監管模式相比，也有著不可替代的優勢。
作為監管主體首先要具有公正性，政府監管模式在這點具有其他監管模式無可比擬的優勢。銀行為企業發放貸款，監理機構往往受雇且受制于開發企業，他們均與開發企業有著千絲萬縷的聯系。而政府部門具有相對的獨立性，與被監管主體之間不存在共同利益關系，保證了監管的公正性。而在信用體系尚不健全的條件下，政府的公信力既消除了購房者的顧慮又降低了銀行的經營風險。
其次，作為監管主體應具備確保監管資金安全的能力。在這點上政府與銀行、監理機構、擔保公司等監管主體相比，也有較強的優勢。所謂確保資金安全的能力，一是指監管主體必須對房地產法律法規、房地產開發程序、建筑知識及金融知識有充分的了解。監理機構雖然有較強的專業技能，但其金融專業知識較欠缺，無法對監管資金的流向進行有效監控。銀行等金融機構雖然具有較強的金融專業知識，但因缺乏建筑工程知識而難以正確掌控工程進度，加之不同銀行間的監管標準難以統一且各銀行間存在競爭可能會導致審查力度不一，難以保證所有預售資金的安全。在政府部門作為監管主體的監管模式中，銀行只是監管環節中的一方參與者，它可以利用其金融專業優勢管理預售資金，且因其不具有審批權而避免了各銀行監管程序方法不一致的問題。同時，政府部門有能力協調銀行、監理公司、開發企業之間的關系，解決監管過程中存在的各種問題。二是監管主體必須掌握全面的信息而且具有較強的信息分析、管理能力。政府部門掌握著大量房地產市場的一手數據，也只有政府能整合資金監管信息、產權產籍信息、商品房銷售管理信息以及銀行等金融機構信息。
再次，政府監管具有較強的行政約束力。在所有監管主體中，只有政府房地產管理部門具有一定的行政權力，可以對一些不誠信、不按規定進入監管程序的開發企業進行行政處罰，因而對房地產開發企業具有較強的行政約束力，也因此保證了監管效力，避免了監管流于形式。
二、以政府作為監管主體的主要難點問題
學術界對預售資金監管主體的選擇問題也有過許多討論，大部分學者在認同政府監管模式較其他監管方式更為安全、公正的同時，也提出了對政府監管模式的一些擔憂，主要有以下三方面：
第一，如何把握好對預售資金的管控力度，避免對房地產市場干預過多。有學者擔心政府部門因權力過大，在監管過程中有可能對開發企業干預過多，結果導致管得過死，從而影響房地產開發供應量，加劇供求矛盾，對行業發展產生負面影響。
第二，如何有效控制財政支出的同時兼顧監管效率。無論是政府部門直接對預售資金進行監管還是專門成立直屬事業單位對預售資金進行監管，都會增加政府財政支出。況且，預售資金監管工作涉及面廣，能夠切實有效的監管并非易事，如何使有限的資源發揮最大的監管效用成為擺在政府面前的一道難題。
第三，如何避免因政府責任增大而引起的權力尋租現象。權力的集中或權力增大都有可能引發問題。預售資金監管過程中涉及資金流量大，履行資金監管職責的工作人員承擔著較大的審批權限，因此，如何建立有效的權力制約機制，規范工作人員的行為，規避道德風險是政府監管模式有效運行必須解決的問題。
三、天津監管模式有效破解政府監管難題
天津的政府監管模式自運行以來，收效良好，得到了社會各界的肯定和認可。
1．按比例監管，兼顧資金安全與效率
為確保預售資金安全，新建商品房如期竣工交付使用又使房地產開發企業有較為充足的資金滿足自身運營需要，天津特別采用了按比例監管的監管模式。監管范圍不是所有預售資金，而是項目取得商品房銷售許可證后所需的后續建設資金和有關費用。預售資金監管比例主要依據上年度新建商品房每平方米平均銷售價格之比進行確定，每年調整一次。開發企業可以按照施工進度，申請使用被監管資金，用于支付建筑工程總承包工程款、區內自來水工程款、區內排水工程款、燃氣工程款、熱力工程款及電力工程款。監管比例之外的資金，開發企業可以自行提取使用。采取按比例監管的方式，充分考慮了開發企業對資金的需求和建設項目資金的使用效率，既達到了即時監管、防控風險的目的，滿足了建設項目資金需求，又使開發企業擁有一定自，提高企業資金使用效率，支持企業發展，避免了對房地產市場產生過大沖擊，實現了預售資金監管在天津的軟著陸。
2．全程免費監管，降低社會監管總成本
雖然政府房地產主管部門成立預售資金監管機構會增加一部分財政支出，但從社會監管總成本來看，政府監管模式無疑是最經濟的。首先，天津監管模式在監管過程中不向開發企業收取任何費用，實行全程免費監管，這相較其他非政府監管機構收取部分監管費用而言，無疑降低了房地產交易總成本。其次，即使不采取政府監管的模式，政府也必須承擔制定監管政策、協調解決監管過程中出現的各類問題以及對監管機構進行“再監管”的職責，這其中除了監管機構運營的費用及房地產開發企業支付的監管手續費外，政府還要承擔“再監管”的費用，則社會監管總成本將增加。在當前中國房地產市場形勢下，這些成本的增加都有可能造成商品房價格的上漲，而這并不是我們所期望的。因此，以較少的政府成本增加換取整個社會監管成本的降低對當前中國房地產市場來說是必要的。
3．制度完善，科技支撐，全方位防范道德風險
權力是滋生腐敗的根源，違法違規是腐敗的必然的手段。因此，在履行資金監管職能職責的過程中，天津市房地產交易資金監管中心始終堅持依法合規的原則，保障職責范圍內的行政行為始終在法律法規和規章以及規范程序內運行。抑制腐敗，完善法律法規體系及操作規程是關鍵。天津模式，一是將新建商品房預售資金制度在《天津市房地產交易管理條例》中進行了明確，上升到地方性法規的高度。二是由天津市人民政府辦公廳頒布《天津市新建商品房預售資金監管辦法》，以政府規范性文件的形式，確立了新建商品房預售資金監管的管理辦法。三是不斷完善資金監管操作規程，嚴把預售資金“進、出”兩關口，以完善的制度規范體系確保監管資金應進必進、應付盡付。四是在管理上，實行全員風險抵押與獎勵金制度，以經濟手段輔助行政管理手段強化業務管理的同時加強廉政建設。其次，先進的科技手段是防范道德風險的重要依托。依托天津市國土房管局“數字房管”建設成果，通過搭建新建商品房預售資金監管系統，與房地產產權產籍系統、商品房銷售管理系統、公積金管理系統、銀行結算系統以及銀聯網銀系統進行跨行業跨部門的鏈接，不僅使資金監管每日數億元的資金流轉監督、管控成為可能，而且使資金監管的每一個環節都在系統上鎖定，每位崗位人員都在自己的權限內履行職責，每位崗位人員的每一筆業務操作都在系統內留有記錄，有效的通過科技手段規范和制約了權力的有序運行。
天津的預售資金監管模式是以政府作為監管主體的有益探索，且取得了較好的成效，不論是在監管量還是監管額上都切實起到了確保預售資金安全的作用，在維護房地產市場持續健康穩定發展方面發揮了積極作用。
參考文獻：
[1] 許建明.新建商品房預售資金監管天津模式初探[J].中國房地產，2009，（12）.
[2] 韓冰.商品房預售資金監管對房地產市場效率影響探悉[J].四川大學學報：哲學社會科學版，2008，（3）.
預售資金監管范文2
關鍵詞：可供出售金融資產 公允價值 資產減值
《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》對于金融資產與金融負債的分類、確認及計量等方面進行了規范，企業會計準則講解又對各種金融資產的確認與計量作出了較為具體的詮釋與規范，本人經過認真研究發現可供出售金融資產的減值會計處理存在諸多疑問
一、可供出售金融資產是否需要考慮減值
《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十條明確規定“企業應當在資產負債表日對以公允價值計量且其變動計入當期損益以外的金融資產的賬面價值進行檢查，有客觀證據表明該金融資產發生減值的，應當計提減值準備?！保陔S后的第四十六條、第四十七條和第四十八條分別規定了可供出售金融資產減值的會計處理。
也就是說雖然都是以公允價值計量的金融資產，交易性金融資產是不必考慮減值的，而可供出售金融資產卻必須在一定情況下考慮減值，其原因僅僅是由于交易性金融資產的公允價值變動計入了當期損益，而可供出售金融資產的公允價值變動被計入了所有者權益。這種對于以同種計量模式計量而公允價值變動處理結果卻不同的做法本身就有待探討，卻又由此引發了考慮減值與不考慮減值的巨大差異。
本人認為，作為以公允價值計量的各資產項目的會計計量與核算方法在原則上應當是統一的，即不但可供出售金融資產的公允價值變動應當計入當期損益，而且它也應當和其他各項能夠以公允價值計量的資產一樣，在資產負債表日不需要考慮減值，完全可以根據公允價值變動的結果在調整資產賬面價值的同時計入當期損益。
二、可供出售金融資產減值會計處理合理性的質疑
（一）為什么不為可供出售金融資產計提減值準備
《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十條明確規定了“有客觀證據表明該金融資產發生減值的，應當計提減值準備。”，而在后面幾條的相關具體描述中卻刻意回避了“減值準備”這個詞匯，即使像企業會計準則講解這樣的權威解讀資料在相關案例中也沒有使用“××資產減值準備”科目?！镀髽I會計準則——應用指南(2006)》對于可供出售金融資產減值會計處理的規定是“資產負債表日，……，確定可供出售金融資產發生減值的，按應減記的金額，借記“資產減值損失”科目，按應從所有者權益中轉出原計入資本公積的累計損失金額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目，按其差額，貸記本科目(公允價值變動)”。
除可供出售金融資產以外，其他所有應考慮減值問題的資產，在確認減值損失并計提減值準備時的會計分錄都是借記“資產減值損失”科目、貸記“××資產減值準備”科目，只有該資產例外，在確認減值損失時借方計入當期損益而貸方卻轉出“資本公積——其他資本公積”并沖減原資產賬面價值。
（二）可供出售權益工具減值處理合理性的質疑
《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十六條和前述企業會計準則——應用指南的相關規定告訴我們，應將可供出售金融資產發生的減值金額計入當期損益(資產減值損失)，而《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十八條的規定又告訴我們“可供出售權益工具投資發生的減值損失，不得通過損益轉回。”，企業會計準則——應用指南又具體規定了可供出售權益工具公允價值恢復的會計處理為“借記本科目(公允價值變動)，貸記”資本公積——其他資本公積”。
也就是說企業持有的符合條件的可供出售權益工具投資發生減值后，在一定條件下其價值是可以恢復的，但是確認減值損失時應計入損益，而價值恢復時卻要通過所有者權益。如此處理的合理性，筆者實在不敢茍同。無論從會計信息質量要求的一貫性要求出發，還是借鑒其它資產減值恢復的會計處理，確認減值和價值恢復的會計處理都應當是同步的。即如果確認減值損失時計入了當期損益(資產減值損失)，那么資產價值回復時的正確會計處理也應當是沖減當期損益(資產減值損失)。
（三）可供出售債務工具減值處理合理性的質疑
《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十六條，關于可供出售金融資產減值金額確定的規定是“該轉出的累計損失，為可供出售金融資產的初始取得成本扣除已收回本金和已攤銷金額、當前公允價值和已計入損益的減值損失后的余額?！?，而對于可供出售債務工具減值金額的計算并沒有給出具體的說法，反倒是企業會計準則講解通過案例給了我們一點提示:
本案例實際上是比較簡單的，由于債券票面利率和實際利率都為3%，所以2006年12月31日可以按照當日公允價值和期初攤余成本直接計算減值損失金額為200 000元(800 000—1 000 000)，而如果債券票面利率和實際利率不同，再計算減值損失金額恐怕就沒有這么簡單了。也就是說該案例無論計算資產減值損失金額還是計算資產價值恢復金額，都是用資產負債表日公允價值減去當日債券的攤余成本，并不是真正反映公允價值的差額，這就從根本上違背了可供出售金融資產以公允價值計量的計量原則。筆者認為，絕不能將“攤余成本”和“公允價值”兩種截然不同的計量模式對同一資產項目同時使用，不但增加了會計處理的難度，也未必就能切實提高會計信息的真實性。
綜上所述，筆者建議取消對可供出售金融資產減值的認定，采用與其他以公允價值計量資產一樣的會計處理方式，資產負債表日按公允價值變動情況調整資產賬面價值并直接計入當期損益，不考慮資產減值。而如果必須接受為可供出售金融資產計提減值這一特殊規定，也必須采用與其他資產計提減值相同的會計處理方法，即將確認的減值損失金額計入當期損益(資產減值損失)并同時計提減值準備，而不是直接沖減可供出售金融資產賬面價值。
參考文獻:
預售資金監管范文3
宏輝果蔬 603336 貿易戰前龍頭股，近期逆勢活躍股
曉程科技 300139 芯片+小米
遠望谷 002161，逆勢新高
今日兩地股指小幅低開，前市基本是一個震蕩格局，創業板和深次新指數走勢較強，前市收盤滬深主板下跌，創業板微漲。
在昨天暴跌之后，大盤今日盤中再度探底在大家意料之中。從上證指數日線結構來看，下方支撐是2863點，昨天和今天兩次探至這個位置附近，從今日前市尾盤的表現來看，這個支撐位應該已被確認。
今日雖然三大股指二跌一漲，但是前市收盤已有超過6成個股上漲，說明做多的氛圍開始慢慢形成。暴跌之后必有暴漲，這個位置再去盲目看空毫無道理，我是堅決主張積極參與反彈的。這兩天的文章也說了，探討反彈不反彈意義不大，關鍵在于把握住反彈的領漲板塊。從今日新開板次新股的表現來看，福達合金率先漲停，深信服和欣銳科技快速跟上，下午要觀察昨日領漲的漢嘉科技能否逆轉了。
從K線形態看，今天個股的N字反包達到高-潮。主要有：龍一集泰股份(002909)，依次排隊有：猛獅科技(002684)、泰永(002927)、福達合金(603045)、華斯股份(002494)、華昌達(300278)、友訊達(300514)等等。
我們堅持了那么多年的“韜光養晦”，反而有點迷失了初心的感覺?？梢钥隙ǖ恼f，實現中華民族的偉大復興，光靠這樣的“韜光養晦”是不行的，現實就是如此殘酷。
預售資金監管范文4
一、電子出版物出版單位引進出版境外電子出版物，應在出版之前將著作權授權合同一式兩份（正、副本）報所在省、自治區、直轄市版權局（下稱地方版權局）登記；地方版權局應將著作權授權情況報國家版權局進行認證。經登記和認證，取得由國家版權局統一印制的著作權合同登記批復（下同）后，方可出版。
二、電子出版物復制單位接受境外委托復制電子出版物和計算機軟件，應在復制前將著作權授權合同一式兩份（正、副本）報地方版權局登記；地方版權局應將著作權授權情況報國家版權局進行認證。經登記和認證取得著作權合同登記批復后，方可復制。
三、電子出版物復制單位接受境內電子出版物出版單位委托，復制引進出版的電子出版物，應要求其出具著作權合同登記批復。否則，不得復制。
四、電子出版物復制單位接受境內非電子出版物出版單位委托復制計算機軟件，應要求其出具計算機軟件登記證書或其他著作權證明文件及當地新聞出版局核發的《電子出版物復制委托書》。否則，不得復制。
五、地方版權局應對報登的著作權授權合同是否規范、齊備進行審查。
對不符合要求的，應限期補正；補正后仍不符合要求的，不予登記。
對符合要求的，地方版權局應將著作權授權情況報國家版權局進行認證；對通過認證的，予以登記合同，發給著作權合同登記批復，并將著作權授權合同正本退還報登單位；對未通過認證的，不予登記合同。
六、著作權合同登記批復由國家版權局統一印制，委托各地方版權局給出版或復制單位。
七、地方版權局應每月將著作權授權合同登記表報國家版權局備案。國家版權局將定期對合同登記和認證情況進行統一公告并發給有關單位。
八、經合同登記后出版或復制的電子出版物或計算機軟件，出版和復制單位應向地方版權局提交樣品。
九、引進出版的電子出版物應在出版物及其裝幀紙上標明著作權合同登記號；未標明合同登記號的，著作權行政管理部門可作為涉嫌侵權制品予以扣繳。
十、對不進行著作權授權合同登記出版和復制電子出版物和計算機軟件而造成侵權的單位，一經發現，著作權行政管理部門將依著作權法從重給予行政處罰。對構成犯罪的，將移交司法機關處理。
十一、對在1996年9月1日前一年內出版和復制的境外電子出版物和計算機軟件，出版和復制單位應在1997年1月1日前補辦登記手續。自該日起，電子出版物和計算機軟件的批發、零售和出租單位不得經營未經合同登記的電子出版物和計算機軟件制品。如有違反，著作權行政管理部門將作為涉嫌侵權制品予以扣繳。
預售資金監管范文5
隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
關鍵詞： 預售制度 商品房 對策
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面
1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。
2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。
3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面
1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。
近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。
“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險
第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但至今國務院關于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。
第 二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。
根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。
開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃” 時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。
另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。
2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。
我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。
商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
預售資金監管范文6
《財經》實習記者 慈冰
6月28日,山東省會濟南市的泉城公園,近200名彩石山莊業主聚集于此。這并非開發商組織的游園會,而是一場針對開發商山東三聯集團有限責任公司(下稱三聯集團)的抗議活動。
上午10時,到場的業主簽字按手印,授權成立業主維權委員會,并集資1萬元作為維權經費。50多歲的曲利華――業主們都稱她為“曲大姐”――被推舉為會長。
“我們只希望要回自己的錢。”曲大姐語言樸實,卻又感情豐富。
這也是業主們的共同想法。三年前,彩石山莊尚未全面開工,開發商三聯集團以內部認購的方式,進行了違規預售。彼時,該項目尚未拿到預售證。
如今,彩石山莊完工看上去遙遙無期,三聯集團則不斷爆出資金問題傳聞。業主們擔憂,當年的購房款已經被挪作他用。
2005年,就在彩石山莊進行內部認購的前一年,濟南市曾經頒布《商品房預售款監管實施細則》,引入擔保公司、商業銀行,對商品房預售款使用流向進行監管,希望能規避開發商挪用預售款的風險。
這一制度設計看似完備,但彩石山莊的現實,卻顯示這一擔保監管機制的失靈。由于三聯集團面臨資金鏈斷裂,數億元預售款短期無法追回,參與監管的擔保公司及政府主管部門,亦陷入了進退兩難的境地。
彩石山莊“爛尾”
彩石山莊位于濟南市東部高新區,項目占地約2400畝,總建筑面積180萬平方米,規劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯排別墅等。 這個項目的開發商為三聯集團。
6月的泉城天氣炎熱?！敦斀洝酚浾邅淼讲适角f項目現場,大片荒草中,幾棟前期建設的別墅項目已經停工,五棟灰色“爛尾樓”看上去時間久遠。因為拖欠施工款,建設單位已撤離,只留下十座塔吊。紅火一時的售樓處,有一名保安人員看守。
濟南市土地管理局文件顯示,山東三聯電子集團公司(1994年變更名稱為三聯集團)17年前便與項目所在的彩石鄉政府達成聯營協議,對該地塊進行成片開發。濟南市政府在1993年的批復文件中要求,該地塊中的2000畝用于建設高品質農業項目基地,400畝用于建設工商基地;聯營期內,土地所有權性質不變,并且不得轉讓、出租、抵押。
2006年,隨著第十一屆全國運動會場館全面開工建設,濟南市政府東遷,濟南東區的房地產市場迅速升溫。三聯集團決定在此地塊進行商品房開發,以獲得更多收益。
彩石山莊分為B1、B2、B3區,分別命名為水晶、尚華居、白領。雖然當時尚未獲得預售證,三聯集團先是對內部職工開展認購,后擴大至社會認購,先后吸引了1000多戶購房者,簽約認購了該項目的白領、水晶兩個社區。
根據濟南市建設委員會網站公布的預售數據,彩石山莊B2區尚華居取得了預售證,共銷出了7.82萬平方米。以5000元/平方米的均價計算,三聯集團就收取預售款約4億元。業主們則估算,整個項目的總房款達8億元之巨。
按照業主簽署的認購協議和預售合同,彩石山莊交房日期應為2008年10月31日。但時至今日,計劃中的高檔洋房社區,仍是一片荒蕪。三聯集團曾向業主承諾,將于2009年元旦前后辦完全部開工手續,2月至3月開工,要求退款的客戶可以在6月底退款。
6月已過,三聯集團仍未能落實項目資金,退還部分客戶款項的承諾再次落空。
彩石山莊項目擱淺,與三聯集團資金鏈緊繃不無關系。2004年以來,三聯集團資金危機的消息就一直在流傳。2008年2月,由于一筆銀行貸款糾紛,三聯集團持有的上市公司三聯商社(上海交易所代碼:600898)10.67%股權被拍賣。
及至2009年2月,三聯集團曾在一份公告中承認,彩石山莊的開工手續已完全具備,但“鑒于目前三聯陷入擠兌危機的情況,開工資金到位后也無法正常施工”。
5月20日,三聯集團董事長張繼升也在一次內部會議上承認,前幾年公司發展存在著擴張過快、管理粗放等內部因素,三聯商社股權被拍賣后,又引發了激烈擠兌,帶來了一系列連鎖反應。
承諾的交付時間一拖再拖,業主不再相信開發商的任何承諾?！拔覀兊馁彿靠畹降兹チ四睦?”焦急的購房者先后采取了30多次維權活動,但迄今無果。
擔保公司實力存疑
彩石山莊“爛尾”三年,也使為其預售款提供擔保的三家當地擔保公司陷入了困境。
2005年10月,濟南市建委出臺《商品房預售款監管實施細則》,規定商品房預售款必須用于預售項目的建設投資,其中包括購買建筑材料設備和支付項目建設的施工進度款,以及法定稅費,不得挪作他用。為此,“細則”特別引入了社會擔保公司作為獨立第三方,對開發商收取的商品房預售款實施監管。
濟南市建委還要求,消費者在購買期房時,開發商應提供由專業擔保公司出具的《商品房預售款使用責任擔保書》。在預售款存入專用賬戶后,擔保公司有權對預售款的使用額度和資金流向進行監管。
《財經》記者獲得了一份彩石山莊預售款擔保書。這份擔保書由三聯集團與濟南置業擔保、山東明基擔保、山東中和擔保共同簽署,內容包括:在預售款監管期間,如出現開發商未按規定使用預售款,造成購房人損失的,購房人有權要求擔保公司承擔責任。這意味著,如果彩石山莊繼續“爛尾”,擔保公司就有責任向購房者退還數億元的購房款。
按照濟南市建委對擔保公司資質的相關要求,只有注冊資本不少于5000萬元的擔保公司,才有資格承接開發商預售款擔保業務。為彩石山莊提供擔保的三家公司中,濟南置業擔保的注冊資金有3000萬元,另外兩家公司的注冊資金分別為5000萬元和8000萬元。一些業主懷疑,這幾家擔保公司并不具備足夠的償付能力。
工商資料顯示,濟南置業擔保成立于2004年6月,由濟南市房產交易監理所、房屋產權登記中心、房地產市場綜合服務中心、房屋測繪安全中心等七家單位聯合發起成立。公司法人代表為姜玉光,此前曾在濟南市房產交易監理所、房屋產權交易中心任職。
一位接近濟南市建委的知情人士向《財經》記者透露,濟南市建委目前正在和擔保公司協商解決辦法,“彩石山莊現在的情況,讓擔保公司也有些慌了。”
預售款監管漏洞
中國的房地產預售制度確立于1995年頒布的《城市房地產管理法》。其后,預售資金和銀行貸款成為房地產開發最主要的資金來源。雖然《城市房地產管理法》規定了商品房預售必須“三證齊全”,但并未建立相應的監管機制,對違規行為也缺乏懲戒措施。在很多地方,“預售證”的硬性規定形同虛設,“一房二賣”、“重復按揭”、開發商挪用乃至卷走預售款的惡性事件層出不窮。
上述接近濟南市建委的知情人士透露,2005年初,濟南市建委曾對商品房預售款監管進行了多次省內外調研。最初,濟南市建委曾計劃成立一個五人監管中心。后因政府不是經濟主體,無法承擔無限責任,也不能建立賠償機制而遭否決。最終,主管部門決定實施預售款擔保制度,并制定了《商品房預售款監管實施細則》。
“濟南模式”一度被看做商品房預售款監管市場化運作的創新,建設主管部門一度曾有意在全國推廣。2007年9月,濟南市建委主任田莊在接受當地媒體《齊魯晚報》采訪時曾表示,預售房款監管是一個全國性的難題,但是實施新辦法后,濟南市對房地產開發企業的商品房預售款監管達到了100%。
這100%覆蓋的監管模式顯然并未完全收到實效。濟南地產界人士透露,除了彩石山莊,位于濟南市槐蔭區的槐苑欣城、經十路化工賓館附近的一座商住樓,及天橋區一個樓盤,也存在著開發商挪用資金的違規情況,導致項目停工、業主無法入住。
“細則只能管住那些正規的、資金比較充裕的企業,小公司肯定要挪用,否則資金根本滾不動。”上述知情人士稱。
在三聯集團承諾的彩石山莊復工日期一拖再拖之后,擔保公司曾對業主承諾,愿意負責把房子建成,達到“竣工驗收標準”,但是不愿意承擔開發商的其他一切責任。
業主們顯然不愿接受這樣的“半拉子”承諾。一方面,他們擔心擔保公司不負責其他配套設施的建設后,房子達不到“綜合驗收標準”;另一方面,三聯集團已經把彩石山莊的土地抵押給了銀行,即使房子建成,業主們也拿不到房產證。
“沒有產權證的房子誰敢要?”一位業主反問道。
濟南市建委辦公室主任關學軍向《財經》記者承認,濟南市推行的預售款監管辦法確實運行得不太理想。但是,他拒絕對三聯集團彩石山莊事件發表看法。