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［摘要］繼花樣年控股耗費20億元收購萬達物業后，雅生活服務隨后斥資20.6億元收購中民物業，完成了物業管理服務行業最大并購。物業管理服務公司謀求壯大規模和做強業務，收并購儼然成為一個重要途徑，如何調查評估優質標的公司，財務盡職調查則成為整個收并購盡職調查的重要環節。
［關鍵詞］物業管理服務公司;收并購;財務盡職調查
1物業管理服務公司收并購現狀
(1)目的。在房地產行業行情低迷，特別在肺炎疫情流行之時，物業管理服務行業呈現了較好的上升趨勢，國家扶持物業管理服務企業補助政策，“互聯網+”“智能化”“智慧化”“社區增值”“城市服務”等新概念詞匯，加速了物業管理服務行業快速發展，發展前景有望達到高點。隨著政策利好，企業間的分化會加速行業集中度的提升，物業管理服務行業的競爭焦點最終將轉向“品牌+服務”，而收并購則成為物業管理服務行業一個重要特征，有利于集中度提升及企業資源優化配置，提高行業競爭力，擴大企業規模。
(2)條件。近兩年物業管理服務公司上市成為熱潮，在資本市場獲得充分認可。根據克爾瑞物管數據顯示，截至2020年11月，全國上市物業管理服務公司已達到36家，其中2020年上市12家，尚有8家左右已遞交招股說明書排隊上市。根據公開的招股說明書資料顯示，物業管理服務公司上市募集資金除了一部分用于自身品質服務提升以外，絕大部分都將用于收購、投資、拓展等用途，上市募集資金形成了收并購的有利條件。
(3)市場情況。根據中物研協數據顯示，截至2020年10月整個物業管理服務行業收并購金額82.16億元，并購公司39家，其中藍光嘉寶服務在2020年收并購則達到13家數量之多;此前2016年花樣年控股耗費20億元收購萬達物業，2019年雅生活服務斥資20.6億元收購中民物業，更是接連成為物業管理服務行業收并購金額之最，由此可見物業管理服務行業收并購活動頻繁，市場空間巨大。
2財務盡職調查內容
財務盡調內容主要包括了解標的公司財務狀況、經營業績、現金流、稅務合規、財務核算、財務管控體系等，以全面調查標的公司財務狀況，評估標的公司價值，揭露標的公司存在財務風險。
(1)標的公司概況及財務管控體系分析。完善的財務內控體系，可以保障企業財務的規范化和程序化，使得財務盡職調查資料的獲取、分析更可靠。實務操作中則會約談標的公司相關人員及收集資料，了解標的公司的注冊情況、基本經營范圍及工商股權架構情況;通過財務核算情況，了解財務建賬信息、銀行賬戶、稅務信息、財務制度體系、財務組織架構人員配置及財務信息系統信息。
(2)財務狀況及經營業績分析。公平公正合理的評估標的公司的財務狀況及財務能力，以確定該項收并購業務合理作為未來收并購雙方談判對價的籌碼，實務操作中將了解公司重要會計收入及成本確認政策、主要稅種及稅率、固定資產折舊政策、利潤分配情況及納稅合規情況，獲取標的公司三年報表及最近一期財務報表、稅務報表、銀行對賬單及業務合同等，結合對標的公司業務經營活動的整體了解，核實財務報表數據真實性，落實稅務合規;以權責發生制還原標的公司利潤，反映標的公司三年一期會計期間資產負債狀況、盈利狀況及現金流量。
(3)財務運營情況分析。分析標的公司運營情況，剖析財務運營質量，為后續收并購后管理夯實基礎，實務操作中將獲取標的公司臺賬，整理列示各項目匯總數量、管理面積及接管類型，列式各項目收繳率情況、各業態收支運營情況、收支結構及項目欠費情況清單。
3財務盡職調查難點
(1)資產負債失實問題。資產負債中應收賬款、其他應收款、固定資產等科目存在失實問題，如應收賬款長期掛賬無法收回且未計提壞賬準備;其他應收款為“大雜燴”科目潛藏員工、股東分紅及費用未沖賬;固定資產報廢未及時處理、房屋及車輛登記于股東名下等;隱藏財務擔保、員工訴訟賠償等負債;財務盡職調查信息的失實，造成財務數據無法公允反映標的公司真實經營情況，容易造成收并購對價不公允。
(2)賬內、賬外收支利潤舞弊及稅務問題。部分標的公司為了達到避稅效果，虛增成本，如虛增人工成本、虛構關聯公司往來業務、增加股東家庭支出等;也有部分國有企業單位為了完成全年利潤指標，不惜鋌而走險，虛增收入，擴大業績，如與客戶勾結造假、虛增收入等;隱匿費用及成本，如當年成本延后報銷，將利潤指標壓力往后推延;而財務盡職調查則需要花費大量時間檢查所有資料，判斷業務是否屬實，審慎納入或者剔除標的公司經營業績，這些則面臨收并購后無法合規且容易造成稅務稽查補稅等風險。
(3)關聯企業問題。在實務操作中，標的為了資金及稅務籌劃，經常設立多個關聯公司或者與主營業務不同的上下游供應鏈公司，如勞務派遣公司、保潔公司、保安公司、電梯公司、餐飲公司及工程公司等，更甚者還存在掛靠與被財稅審計中國市場2021年第25期(總第1088期)掛靠公司，其中業務與資金往來頻繁，財務盡職調查人員需要對非收購標的進行業務剝離，內部關聯交易進行抵銷，虛假交易予以剔除，給財務盡職調查增添了難度。
(4)資金問題。標的公司收費管理存在部分收入以員工或者股東個人銀行卡收取，或者資金被股東占用無法收回，造成公司業務無法正常開展，工資無法準時發放，資金無法覆蓋標的企業工資、社保、公積金、租金及水電費等硬性支出，資金余額低于安全邊際，容易釀成資金斷裂。
(5)財務信息數據薄弱問題。由于標的公司財務管理制度不規范，財務內控流程不完善，加上財務核算及業務系統等方面缺乏支持，造成財務取數困難或者取數過程較為復雜，實務操作中如標的公司物業收費采用手工報表，財務盡調無法快速得出三年一期收繳率;財務核算未按照項目輔助核算，無法分析財務收支結構及各業態財務狀況。
4財務盡職調查風險
物業管理服務企業財務盡職調查主要存在盡職調查制度不健全、財務信息不完整、人員組織不合理、監督考核激勵機制不完善等問題。
(1)財務盡職調查制度不完善。財務盡職調查大多是以中國注冊會計師審計準則及指引或者中國證監會保薦人盡職調查工作準則為藍本開展的，基本以收并購企業的投資戰略或者管理戰略為方向進行，而不是嚴格以財務準則或者審計準則進行。作為財務盡調使用者或者投資方，更少有企業建立完善的財務盡職調查管理制度，導致無法公平公正評估衡量標的公司情況，影響公司對投資工作的決策。
(2)財務信息不完整。通常財務盡職調查過程中，調查時間較短，且需要對標的公司三年一期的資產負債狀況、盈利狀況及現金流量進行全面調查，僅依賴標的公司配合，獲取財務資料有限，調查方法及手段也受限于訪談、觀察及分析，潛在風險造成財務信息不完整，主要包括以下三點。①政策風險。企業面臨或者潛在政策風險，可能會對公司造成方向性影響，如監管部門出具的社保由稅務部門統一征收，職工繳費基數計算規則一旦改變，可能增加標的公司用工成本，而物業管理服務企業作為服務型企業，人工成本占比較高，對于小型企業或者用工不規范企業，則會導致用工成本或者訴訟成本增加，企業風險增大。②經營風險。主要包括技術變革、突發性疫情等，應當予以足夠重視，2020年肺炎疫情流行之時，由于商業類、企業類、文旅類等單位暫停營業，造成對應物業管理企業遭受重創，主營業務停滯。③財務風險。包括企業會計信息質量不可靠，重大擔保、隱形債務、供應商、客戶、銀行等信用風險，極可能導致企業資不抵債，現金流斷裂。
(3)人員組織不合理。專業的財務盡職調查人員決定財務盡職調查工作的水平及效率，目前財務盡調人員主要為兩類:一類是專業會計事務所團隊。調查作業流程化，可能未能契合物管服務企業收并購目標，忽略各個物業管理服務公司的財務管理體系，財務盡調報告結果可能與決策層相悖，而重新溝通標的公司則耗費時間及金錢;另一類是物業管理服務公司財務人員。大多數財務人員沒有接受過培訓或者沒參與過財務盡職調查，屬于臨時性工作安排，業務水平參差不齊，也有可能職業道德較低，接受標的公司賄賂，導致財務盡職調查出現問題，沒有發揮財務真正的作用，導致收并購失敗。
(4)監督考核激勵機制不完善。目前物業管理服務企業財務盡職調查監督考核激勵機制不完善，導致財務盡職調查積極性不高，造成盡調報告質量參差不齊，缺乏價值。
5完善財務盡職調查的對策
(1)建立健全公司財務盡職調查管理制度。建立健全公司財務盡職調查管理制度，明確財務盡調目標、職責及主要內容，應包括標的公司基本情況、內部財務管控體系、稅務管控體系、財務報表分析、重大財務事項，確定財務盡職調查審批決策程序。
(2)擴大風險關注范圍，提高風險敏感度。作為財務盡職調查，不應只將重點放在財務審計及報表邏輯性上面，應當結合財務盡職調查內容，擴大風險關注范圍，提高風險敏感度，關注但不僅限于以下風險:標的公司適用政策及法律法規導向是否正常、正常經營是否存在重大風險、財務資本結構是否合理、債務風險是否正常等。財務盡調人員應盡量謹慎對待財務數據，不能一味相信對方提供數據及解釋，要根據各方面對各項資產負債、盈利狀況及現金流狀況進行具體分析，從而獲得正確的判斷。
(3)合理配置人員組織。財務盡職調查應該與專業會計師事務所建立長期合作，因其擁有大量專業團隊及財務盡職調查方法經驗，物業管理服務企業應當與專業會計師事務所溝通對財務盡職調查形成一致意見及統一報告模板，保證盡調報告滿足決策層需求，但是實操中，僅僅只有專業會計師事務所來完成是不夠的，因此有必要安排物業管理企業相關財務人員進行參與及監督，保證盡調報告質量。
(4)結合績效考核，形成財務盡職調查監督考核激勵機制。將財務盡職調查全程監督，工作納入績效考核，與收并購協議分期支付股權款項一致，同步分期考核、分期兌現獎勵，形成財務盡職調查監督考核激勵機制。
6結論
通過了解及規避財務盡職調查中的風險，可以全面調查標的公司財務狀況，評估標的公司價值，揭露標的公司存在財務風險，協助公司管理層提供正確決策，為收并購提供合理對價。
參考文獻:
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作者:謝銳佳 單位:佳兆業物業集團有限公司
